房地產系不動產的商品概念，與其他商品有着本質截然不同的區別，不同於買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。買主務必經過審情度事、權衡利弊的反覆斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內容豐富，錯綜複雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優雅舒適的自然環境，樓質、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產營銷上取得卓然顯著的成效，並非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。
一、創意理念
要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創意理念上形成：
1、具有高度的自信野心
2、富於競爭，且樂此不倦
3、頭腦敏鋭，不拘傳統
4、感性認識和理性認識相處融洽
5、注重歷史，尊重現實，睽重未來
二、構思框架
1、以塑造形象為主，渲染品味和意念
2、展現樓盤的綜合優勢
3、體現樓盤和諧舒適生活
4、直切消費羣生活心態
三、實戰流程
1、形象定位：
對樓盤的綜合素質進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業檔次到設計思想、具體細節等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現到：吸取園外、境外高檔物業經驗，處處顧及住户需要，大到小區環境規劃設計和公共空間的審美安排；小至空調機位、公共過道採光以及住户户型設計等等，都進行精碉細鑿，力爭完美。
好東西總有不同之處，因而“不同”二字構成了樓盤這一高檔物業的形象基礎，使它有機會從眾多物業中脱穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業品質不同，發展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數量不同，小區規劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發商向樓盤消費對象闡述物業優勢的重要線索。
2、主要賣點：
對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成：
1）地理位置
2）樓盤設施結構
3）樓盤做工用料
4）户型設計。突出明顯優勢，這是樓盤消費者最關心的物業指標。
3、繪製效果圖：
根據開發商的條件和推廣需要，分別繪製整體效果圖、多層單體效果圖。繪製效果圖要強調公共空間開闊、細節豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數事實範例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。
4、廣告訴求點：
1）闡述樓盤的位置
2）闡述樓盤所在地的歷史淵源
3）闡述樓盤交通條件
4）闡述樓盤人口密度情況
5）闡述樓盤的升值潛力
6）闡述樓盤開發商的信譽
7）闡述樓盤的背景
8）闡述樓盤的舒適温馨
9）闡述樓盤的實用率
10）闡述樓盤的付數計劃
11）闡述樓盤的品質
12）闡述樓盤的深遠意義
13）闡述樓盤的物業管理有什麼不同
5、廣告階段劃分：
對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。
一、開盤背景
1、近幾個月，全國樓市普遍升温，局部城市呈房價爆發狀態，可以這樣説，國內樓市已經全面復甦。作為三線城市的六安，由於樓市多年來已持續個性發展，受外部影響不大。但接下來預計可能會受到外部影響較大，會隨着外部樓市變化後形成“蝴蝶效應”。
2、六安城南板塊經近年開發經營後，漸趨成熟。尤其是錦繡華府開盤後，着力提升了該區域房價。以此為區域房價風向標，説明六安消費者對區域價格已基本認同，區域價格提升時機已經成熟。
3、本項目由於開發節奏原因，一、二期中均出現項目中最佳位置的房源。即項目最佳房源已提前進入市場。從獲得最佳開發效益目標來看，這是不利的。
4、二期預約以來，截止目前，約已有70餘組客户小訂，計二期180餘套的佔35%，若按140套計（可售房源），則為50%左右。至8月5日開盤尚有2個星期，預計小訂客户數可達100套左右。但存在部分客户所訂房屋過於集中，若改進入大訂可能會減少30%左右的客户。
二、推盤策略
針對本期開盤的條件背景，我們現制訂具有針對性二期推盤策略，力求既取得良好的銷售，又取得最佳的開發效益。
1、價位策略
建議後面部分二期房源，以求掌握市場主動權和獲得最佳開發效益，若匆忙傾盤推出，對追求最佳效益不利，亦不利於後續推廣。然後就是何時推出後面的精品房源，具體看二期首推情況、價格拉昇效益，但不遲於三期開盤。如遇特殊情況，價格持續上升，樓市趨熱，且開發資金回籠，則可經營三期推盤。銷控應是本期推盤的主要策略之一。
2、價格策略
無論從大、小環境看，樓市回升在近年內難以逆轉。由於一期為求人氣，售價相對迎合市場，走勢平淡。但二期價格必須拉昇，在迎合市場基礎上，取得主動性。我們應堅信：在目前背景下，此房子不愁賣。因此，我們建議本期銷售均價為2400元/平方米，除掉折扣及優惠後，銷售價格實際應確保2350元/平方米左右。具體價格拉昇雙方已經商量確認。
這樣提價幅度的理由如下：
a、大市趨上，影響消費心理；
b、華府一期高開，已確立區域房價標杆；
c、一期工程已亮相，新銷售部已遷入，形象加分；
d、本期為園區最佳位置，物有所值
3、效益目標
二期價位目標應與一期力求速度不同，在追求一定的去化量的同時，更要強調效益，即經濟效益。我們必須具有這樣的共識：二期價位不單獨追求效益，即使市場稍顯遲緩，我們的效益目標也不變化。操盤須耐心，耐心即機會，機會即效益。應該看到，這種機會已經開始形成。
三、開盤活動方案
1、活動目的
為正式上市擴大市場影響力；
將產品正式推向市場，樹立企業與產品的`新形象；
以產品本身的特色擴大品牌知名度，吸引更多市場目光；
為產品後續內容的推出作前期醖釀，加快口碑傳播，爭取更多關注。
2、活動意義
吸引客户，形成良好的市場口碑效應
一個項目的前期客户來源，除了廣告等媒體吸引過來的外區客户之外，很大的一部分來自區域客户和通過區域居民對項目傳播而來的客户。因此在做好廣告等媒體宣傳的同時，還應在項目正式開始銷售前後對針對區域客户進行推廣活動。
達到傳播目的
雖然本項目前期形象整體推進良好，但本項目建築外立面出來後，還未能很好的傳遞給客户及各界領導、相關單位。舉行具有規模和個性的開盤儀式，可以迅速達到向公眾傳播的效果。
成交客户
通過展示企業開發實力等相關活動的襯托，前期積累和潛在需求的客户在良好企業行為和高品質物業的召感下認可物業品質，增加社會親和力，在強化立身投資和升值潛力意識的同時，進一步擴大和提高了企業與樓盤知名度；加深社會公眾印象，促進銷售的良性發展，形成銷售熱潮，從而吸引更多的購房者。
3、活動時間
20xx年8月5日星期日8：00～12：00
4、活動地點
現場銷售部和銷售門前空地
對外傳達金坤房產開盤典禮的信息、顯示本企業的雄厚實力。擴大金坤房產的社會知名度與品牌美譽度，體現金坤房產的五大優勢：公司的雄厚實力財力、“xx第一拍”的資歷、極優的地理位置、很大的升值空間和一流的户型設計，展示公司美好發展前景，促進樓盤銷售。同時進行企業社會公關，樹立xx房產積極良好的社會形象，並融洽與當地政府職能部門、客户的關係。
一、開盤時間：20xx年x月x日（暫預定）
二、活動地點：xx房產有限公司
三、剪綵嘉賓：貴公司確定
四、擬邀媒體：xx電視台、xx廣告公司
五、活動方案
（一）前期準備
1、到場嘉賓
市政府有關主管領導、業界知名人士、公司的關係客户、各媒體
2、購買或製作一批有意義的禮品。
做好活動現場的禮品、禮品袋（可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿後我公司統一製作）。
一是可以表達對領導的尊敬和謝意；二是可以起到宣傳作用和品牌效應。
3、剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花
4、請柬的準備
提前印好請柬，非市內來賓請柬要在典禮前xx天寄出，本市提前x天發出，並確認來否回執。（請貴公司確認、確定。）
5、其他準備工作
提前x天向市氣象局獲取當日的天氣情況資料。
落實管轄範圍內的保安指揮和負責秩序工作。
提前x天落實指揮和負責秩序工作。
（二）開盤前廣告發布
在《xx廣告》發佈整版開盤慶典活動平面廣告，於活動前2星期投放。在社區網站配合文字圖片報導。
（三）開盤之日媒體報道
開盤當天邀請市電視台、平面及網絡媒體，以新聞報導、文字和圖片形式突出宣傳xx房產的開盤慶典。
6、開盤現場活動
現場佈置
售樓大廳：廳內分接待區和服務區。正牆做形象牆介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果；前面設立弧形售樓諮詢服務枱，正牆右側做六個主推户型的寫真。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面。另擺設沙發、茶几和樓盤簡介資料。整體需體現出公司正規、有實力、有品位，給客户帶來温馨和諧的感受。（效果圖附後）
會場佈置：會場佈置以實際效果為準，按照不同區域不同劃分。現場以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環境和現場氛圍。
主席台區：也就是剪綵區，設在公司或樓盤門口。左側為貴賓致辭台，右側為主持人用立式麥可風，枱面鋪有紅色地毯，台前及左右側有綠化盆景。
嘉賓區：可設在剪綵區域前方和兩側。
蒙田範文網