1）員工工資。
院長（兼會計）1人計4000×12=48000元
副院長 兼採購1人計2000×12=24000元
護理員5人計1000×12×5=60000元
廚師2人計1200×12×2=26400元
以上共計9人計158400元。
2）伙食費成本300×50×12=180000元。
3）水電費400×50=20000元
4）取暖費700平米×20=14000元
5）辦公費用600×12=7200元
6）設備耗材、維護等2000元
7）租金10萬元。
以上投入合計482000元。
我們具有國家發改委頒發的甲級工程諮詢資質證書，擁有一支專業、經驗豐富的項目投融資諮詢團隊。同時我們還具有豐富的項目可行性研究報告、項目建議書、項目申請報告、資金申請報告及商業計劃書項目經驗。
年齡結構
如圖1所示：在調查到的100位老年人中，80－89歲的老人居多，為44％；其次為70-79歲的老人，佔29％；60－69歲以及90－99歲的老人分別為14％和10％；沒有百歲以上的老人。老年人隨着年齡的增大，身體機能逐漸削弱，健康狀況也逐漸衰退，往往更需要別人的照料，敬老院在這些方面彌補了家庭照料資源的不足。但值得注意到是，由於目前社區養老設施的不完善，還不能滿足那些完全不自理的老人或需要長期照料的老人的需求，因此，這些敬老院中的老人往往是一些生活尚能部分自理、照料需求較低的中 高齡老年人。 表1 敬老院老人基本狀況（略） 2、受教育程度 (略) 3、婚姻狀
況（略) 4、家庭子女狀況（略） 5、工作單位性質（略） （二）經濟狀況（略）圖2 敬老院老人經濟狀況（圖略）（三）身體狀況（略） 這次調查到的老人當中，有10％的老人基本卧牀，吃飯、排便、洗澡等都需要別人照顧；其餘老人的身體狀況較好，居家生活可一人自理。有35％的老人可以乘公共汽車、出租車外出；有18％的老人可以拜訪左鄰右舍；有37％的老人不能單獨外出，但可以一個人自理居家生活（如圖3（略））。 圖3 敬老院老人身體狀況 但值得注意的是，這些老人大部分都患有這樣或那樣的慢性病，（略）。 （四）來敬老院的原因（略）（如圖4）（圖略） （五）對敬老院的評價(略）表2 老人對敬老院的評價（圖略）
項目背景
1：。項目建設的必要性 （1），解決老齡化社會問題的需要 官方數據顯示：目前中國60歲以上老年人口為1．42億，約佔人口總數的11％，據世界衞生組織的資料稱，，一個國家的老年人口係數達10%以上（60歲）或7%（65歲以上時，標誌着這個地區進入老年型。目前，我國60歲以上老人已達1.3億多，佔全世界人口的五分之一，佔全國總人口的10%以上。到21世紀中葉將超過4億，佔全國總人口的28%，即每4個人中一位老人；我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有資料顯示，我國現有2360多萬老年人“獨守空巢”。隨着人口老齡化的來臨，老年人問題已成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴峻問題。合肥和全國一樣老齡化程度為10%以上合肥城裏的老齡化程度更是不容樂觀。在一些新近的調查
養老服務業是一個投資回收週期比較長的行業，對此，投資者要有清醒的認識。進行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區同行業總量（牀位數）及分佈情況，本地區老人及家庭經濟狀況，儘可能瞭解和收集其他養老機構的入住情況，地理位置的交通和環境情況等。 盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這裏的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、降温取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。 辦院的主要風險在於，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內甚至更長時間處於淨投入狀態，不能實現資產的良性循環。二是入住老人的收費風險，由於老人及子女的財務狀態惡化等原因，造成入住老人不能及時續費，養老機構又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風險。老人屬高發意外傷害和突發死亡率較高的人羣，一旦產生糾紛，訴訟和調解對養老機構都帶來人力和物力上的負擔。
是通過對項目的主要內容和配套條件，如市場需求、資源供應、建設規模、工藝路線、設備選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術 、經濟、工程等方面進行調查研究和分析比較，並對項目建成以後可能取得的財務、經濟效益及社會影響進行預測，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設的諮詢意見，為項目決策提供依據的一種綜合性的分析方法。
**醫療
**醫養項目可行性研究報告
第一章
總論
4
1.1
項目名稱
4
1.2
項目承建單位
4
1.3
可行性研究報告編制單位
4
1.4
可行性報告編制依據
4
1.5
研究範圍
4
1.6
項目建設單位情況介紹
4
1.7
項目建設地址
6
1.8
項目建設主要內容
6
1.9
投資估算
7
1.10
財務分析
7
1.11
研究結論
7
第二章
項目背景及建設必要性
8
2.1
項目建設背景
8
2.1.1
政策背景：養老體系建設壓力巨大，各級政府高度關注
8
2.1.2
養老體系現狀：優質牀位供不應求、支持體系薄弱
9
2.1.3**醫療的優勢是對市場的有效補充
10
2.2
項目建設的必要性
11
2.2.1
可以有效緩解**市養老牀位數的短缺難題
11
2.2.2
有利於**市養老機構服務水平的提高
12
2.2.3
本項目的建設是構建社會主義和諧社會的要求
12
2.3
投資項目市場分析
12
2.3.1
中國機構養老市場發展空間巨大，社會資本覓得良機
12
2.3.2
現有養老機構不能滿足市場需求，醫養結合模式優勢突出
13
第三章
項目建設地址及建設條件
14
3.1
項目建設地址
14
3.1.1
選址原則及項目區域概況
14
3.2
項目建設條件
15
第四章
項目建設方案
15
4.1
總體規劃
15
4.1.1
指導思想
15
4.1.2
基本原則
16
4.2
建設內容
17
4.3
輔助配套工程建設原則
18
第五章
環境影響評價與勞動安全
19
5.1
工程施工影響及防治措施
19
5.2
項目建成後對周圍環境的影響及防治措施
20
第六章
節能分析
21
第七章
項目管理及進度安排
22
7.1
項目的組織管理
22
7.2
項目實施過程中的人員管理
22
7.3
項目建設工期安排和施工進度
23
7.4
招標投標方式
25
第八章
投資估算
26
8.1
投資估算範圍
26
8.2
項目投資估算
26
第九章
財務生存能力分析
27
9.1
基礎數據
27
9.2
財務生存能力分析
27
第十章
風險因素分析及對策
29
10.1
風險因素概述
29
10.2
項目主要風險因素識別
29
10.3
防範和降低風險的措施
30
第十一章
結論
31
11.1
本項目的實施符合**市養老服務體系建設的目標
31
11.2
本項目的實施符合構建新型養老服務機構的趨勢
31
11.3
本項目的實施符合**市大力發展現代服務業的重點部署
31
11.4
本項目的實施對地方“4050”人員就業和房地產市場有一定帶動作用
32
第一章
總論
1.1
項目名稱
**市衢江區醫養結合項目
1.2
項目承建單位
杭州**醫療投資管理有限公司
1.3
可行性研究報告編制單位
本項目可行性研究報告編制單位是：**市**集團
（**集團介紹）
1.4
可行性報告編制依據
1、《醫療機構基本標準》（2004版）
2、《**醫療在**醫養領域的投資意向書》
3、杭州**醫療投資管理有限公司提供的相關資料
4、報告編制人員收集的其他資料
1.5
研究範圍
本報告系對**醫療**醫養項目進行可行性研究，具體是對項目提出的背景、建設的必要性和意義、建設條件、建設內容、項目組織實施管理和進度安排、投資產出估算及資金管理等內容進行綜合性研究。
1.6
項目建設單位情況介紹
杭州**醫療投資管理有限公司（QuickCare，以下簡稱**醫療）是中國醫藥控股有限公司的全資子公司，由英凡醫藥攜手美國著名風險投資基金DFJ、啟明創投和賽伯樂（中國）共同投資創立。
**醫療以打造中國最佳養老服務整體方案提供商為目標，彙集醫療服務、連鎖管理和IT等精英人才，攜手國內眾多優秀的戰略合作伙伴共同專注服務於中國老人的健康管理。公司擁有專業而高素質的醫療護理服務團隊和一個不斷完善的服務網絡，具有豐富的健康信息處理與健康服務的實際經驗，致力於為廣大民眾提供“安全、便捷、有效、滿意”的健康管理服務和高質量的服務體驗。
**醫療擁有強大的國際資源、世界領先的IT技術、專業的團隊以及良好的公共關係。
1、國際資源：投資方DFJ、啟明創投、賽伯樂等公司擁有強大的國際背景和雄厚的資金支持，為**醫療帶來了國際性的戰略眼光、基於互聯網/無線通訊的服務模式、科學的融資策略和退出策略以及在組織架構設計、高管招募、戰略合作伙伴引入、市場運作和技術平台搭建方面提供支持。
2、世界領先的IT技術：**醫療的IT團隊由美國網訊公司創始人（WebEx，NASDAQ上市公司）、風雲浙商朱敏先生主持，自主開發的遠程會診系統、藥事管理系統（PMS）、特種人羣檔案管理系統、CRM和呼叫中心體系建立了面向互聯網的實時互動、多媒體、個性化及多渠道的網絡服務架構。
4、優秀的團隊：**醫療的執行團隊長期服務於醫藥行業、現代服務業和IT平台開發維護領域，具有豐富的投資管理經歷；其中90％以上具有大學本科以上學歷，30％以上取得了海外名校的碩士學位。**醫療首席醫學顧問、美國聖路易斯大學醫學院老年系的Joseph
Flaherty教授組建的顧問團隊為公司醫護技隊伍提供長期的技術、理念培訓和支持。
5、良好的公共關係：**醫療與美國斯坦福大學醫療中心、杜克大學醫療中心、浙江大學醫學院、浙江中醫藥大學等知名醫學院校等建立了良好的合作伙伴關係，可以方便地為**醫療及其客户提供參觀訪問、交流學習的機會。在長期的經營過程中，**醫療與中華醫學會、中國藥學會、中國醫師協會等專業協會保持良好的合作關係。
1.7
項目建設地址
（衢江區介紹的地址）
1.8
項目建設主要內容
本項目建設300張牀位的老年康復醫院和1000張牀位的養老院各1家，並配套開發康復中心、餐飲、小型商場、工作人員住宿和辦公樓等房屋以及設備設施購置。
本項目佔地60畝，建築面積63860㎡，其中醫院用房12000㎡，養老院用房46000㎡，綜合樓、員工宿舍樓、配電間等配套用房5860㎡，28個月完成建設開始營業。
購置的設備主要有康復醫院的彩超、全自動分化分析儀、計算機X線攝影系統（CR）、除顫儀、呼吸機、醫療病牀等專業設備和空調、電腦、電視、監控等養老設施，以及健身器械、康復理療設備等配套設施和生活娛樂設備。
1.9
投資估算
經計算，本項目投入21900萬元，其中包括土地徵用費（按40萬/畝的行政劃撥價、60畝估算）2400萬、建安費15000萬元、設備設施3000萬元、運營流動資金1500萬元。
項目資金由杭州**醫療投資管理有限公司承擔。
1.10
財務分析
本項目以“醫+養”為核心，經營過程中側重於收治半失能老人、失能老人或有較嚴重疾病的老年患者為主，單病牀收入較一般養老院高。如有政府相關政策扶植，可以保障順利經營並有微利，進而以規模獲得資本市場的支持。
1.11
研究結論
經研究，本項目的建設宜居充分，建設地址和條件較好，建設方案可行，建議有關部門給予大力支持，使項目能及早開工建設，努力取得預期的社會和經營效益。
在醫院、養老院開發的基礎上，如有空間可以在醫養項目成功實施的基礎上繼續開發住養型養老公寓、老年大學、度假賓館等外延項目。這樣既可以有效利用既有醫養資源、提升養老院服務質量，又可以為醫養項目提供更多配套服務，拓展項目服務內涵和財務收入。
第二章
項目背景及建設必要性
2.1
項目建設背景
2.1.1
政策背景：養老體系建設壓力巨大，各級政府高度關注
自1999年我國步入老齡化社會以來，人口老齡化加速發展，並日益呈現老年人口基數大、增長快，高齡化、空巢化趨勢明顯，需要照料的失能、半失能老人數量劇增等態勢。根據2010年第六次人口普查數據顯示，我國60歲及以上老年人口已達1.78億，佔總人口的13.26%；較2000年第五次人口普查相比，60歲以上人口占比上升了接近3個百分點。加強社會養老服務體系的建設可謂迫在眉睫。
近年來，在黨和政府的高度重視下，各地出台政策措施，加大資金支持力度，使我國的社會養老服務體系建設取得了長足發展。截至2010年底，全國各類收養性養老機構已達3.99萬個，養老牀位達315萬張，比1999年增長了2倍。但是與現有及潛在需求相比，我國社會養老服務體系建設仍然處於起步階段，還遠遠不能滿足新形勢、新任務和新需求。
在面對挑戰的同時，我國的社會養老服務體系建設也面臨着前所未有的發展機遇。黨的十七大提出了“老有所養”的戰略目標，十七屆五中全會提出了“優先發展社會養老服務”的方針，加強社會養老服務體系建設，已越來越成為各級黨委政府關心、社會廣泛關注、羣眾迫切期待解決的重大民生問題。
2011年2月11日《社會養老服務體系建設“十二五”規劃（徵求意見稿）》開始面向社會全面徵求意見，再次明確以“政府主導、多方參與
”的原則，充分發揮市場在資源配置中的基礎性作用，打破行業界限，開放社會養老服務市場，採取公建民營、民辦公助、政府購買服務等多種模式，鼓勵社會力量興辦養老機構，不斷提高社會養老服務水平和效率，促進有序競爭機制的形成。
2.1.2
養老體系現狀：優質牀位供不應求、支持體系薄弱
⑴
市場需求旺盛，優質牀位供不應求
老年人口基數巨大，且每年保持快速上升的趨勢；城市“4-2-1”家庭格局的增多，都是催生養老需求的重要因素。老年人健康狀況低下，更對機構養老服務提出了高要求。按2010年全國老齡辦提交的《全國城鄉失能老人研究報告》顯示，2010年末我國城鄉部分失能和完全失能老人約3300萬，佔總體老人認定的19%，其中完全失能、需要專業照料的老人佔比也超過了6%，而目前全國養老牀位總體上也不超過老年人口的2%。
同時，養老體系內的良莠不齊更加劇了整體上供需不平衡。現有的各類養老機構，包括福利中心、敬老院、榮軍康復醫院、複員軍人了養老、社會辦養老院等，其中農村敬老院、三五十張牀位小型城鎮養老院僅僅提供基礎的住養服務，條件差，入住率也很低。按民政部提供的2010年社會服務業發展統計報告顯示：農村敬老院和社會福利院截止2010年底的入住率分別為81%和73%。而與之形成鮮明對比的是各地政府辦福利中心，由於有較好的硬件條件，絕大多數是一牀難求。
⑵
支持體系薄弱，難以全方位滿足入住老人需求
目前我國養老服務和醫療護理分別隸屬於民政和衞生2個體系，相對應的養老院更多的只提供養老服務，也就是生活照料為主，在診療護理存在嚴重不足。有調查報告稱全國各級、各類養老機構中，有醫療支持（至少內設有醫務室、配備有專業醫護人員）的不足17%；而衞生數據顯示60歲以上老人患病率是全人羣的3-5倍，更多需要專業診療。缺乏醫療支持是絕大多數養老機構存在的“硬傷”。
同時，老年抑鬱病越來越受到社會的關注。入住養老院的老人長期在相對封閉的環境中生活，極易產生抑鬱現象；沒有專業的診療支持，誤診為老年痴呆的患者不在少數。要避免這種情況的發生，一方面養老機構要豐富老人的文娛生活、陶冶情操、慰藉心靈，預防老年抑鬱症的發生，同時要配置專業心理診療師，從專業角度進行及時、正確的診斷和治療，提高入住老人的生活質量。
2.1.3**醫療的優勢是對市場的有效補充
⑴
**醫療醫養結合模式是對現有養老服務體系的有效完善
**醫療醫養結合模式是在多年經營過程中逐漸成熟起來、並經過有效檢驗的整合模式，在蕭山、嘉興、成都、青島等地我們已資建、託管了1萬餘張病牀，為其提供集生活照料、老年病治療、老年護理、康復管理和臨終關懷於一體的全面服務，受到了入住老人的高度好評。
⑵
**醫療的梯隊管理體系提供更為專業、全面的整體服務
**醫療的醫護團隊專門針對老年羣體進行了系統的學習和培訓，在常見的老年病治療、褥瘡管理、呼吸支持、老年痴呆患者的管理和老人心理疏導等方面有着長期的經驗和鍛鍊。
護理員隊伍是**醫療着力打造的一個團隊，由浙江省護理協會提供技術培訓和業務指導，按照國家《養老護理院國家職業標準》進行考核和管理，完全不同於普通的“保姆”隊伍，與職業護士進行配合和互動，共同為入住老人提供更為專業的全面護理。
**醫療的“醫師-護士-護理員”梯隊管理體系既從專業能力上，又上成本有效控制上實現了完美搭配。
2.2
項目建設的必要性
2.2.1
可以有效緩解**市養老牀位數的短缺難題
據第六次人口普查數據顯示，**市212.27萬常住人口中，60歲以上老年人口38.1萬，佔總人口的17.95%，遠高於全國平均水平，並且每年將以4%左右的速度遞增。其中80歲及以上的高齡老人達5.78萬人，佔全市老年人口的14.3%，而失能老人也達到了2.42萬人，半失能老人有5.17萬人。隨着近年來高齡、失能、半失能老人數量的持續增長，生活照料和健康護理問題日益突出，社會養老服務需求日益增長。據市民政局調查測算，全市城鎮老人有機構養老需求的有5188人，現有5個福利院和3個民辦養老院的1315個牀位已是捉襟見肘。
同時，現有的97家機構中，公辦6家、民營11家、敬老院80家，共計牀位數10346張。其中公辦的6家在**市區即**市福利院，260張牀位，其餘的分散在江山、開化等縣市；敬老院主要分佈在各級鄉鎮和農村，主要服務對象為農村“五保户”和“三五人員”，共有7280張牀位，入住率不足65%。民營養老院大多數規模較小，牀位數在20-50張，入住率50-60%，硬件差、配套弱，以低收費吸引患者，經營上大多處於勉強維持階段。
建設新的大規模養老機構、引進成熟的養老服務運營體系，是解決**養老任務的最好解決辦法。
2.2.2
有利於**市養老機構服務水平的提高
目前**市各級各類養老機構主要以政府辦福利院和鄉村敬老院為主，由於醫療診治、專業護理、康復管理等方面配套不足，大多隻能收住生活能自理的老人。**醫療倡導的“醫+養”模式的引入，可以從市場根本上引導、激勵養老機構的改革和完善，擴充養老服務內涵、提升服務質量，最終帶動各級各類養老機構自身的改造。
2.2.3
本項目的建設是構建社會主義和諧社會的要求
隨着“4-2-1”家庭的增多，老人供養已經成為一大社會難題，也是眾多家庭的首要難題。家庭和諧是社會和諧的基礎，一個能夠給予老人從生活照料、疾病診療、專業護理直到臨終關懷的整體服務機構既能有效滿足銀髮一族多層次需求，又能從根本上解決困擾眾多家庭的難題和愧疚感，真正實現老有所依、老有所養、老有所樂，從而有效促進家庭和睦和社會和諧。
2.3
投資項目市場分析
2.3.1
中國機構養老市場發展空間巨大，社會資本覓得良機
按2010年全國第六次人口普查的數據顯示，全國60歲以上人口已達1.78億，佔總人口的13.26%，較2000年第五次人口普查上升了近3個百分點。按照我國《社會化養老服務體系建設“十二五”規劃》（徵求意見稿）到
“2015年…每千名老年人擁有養老牀位數達到30張”的目標計算，我國至少需要養老牀位數534萬張。
《2009年民政事業統計報告》顯示，全國老年人的收養機構有將近4萬家，總牀位數為266.2萬左右，要實現“十二五”目標增長的牀位數超過1倍，存在巨大的市場空間。同時，各級政府都繼續明確了“政府主導、政策支持、市場推動、多方參與”的發展原則，積極鼓勵社會資本參與到養老附體系的建設中來，有些政府更是明確了在整個機構養老牀位數之中，民營養老院所佔比例要超過50%，並從土地劃撥、牀位補貼、税收優惠等方面都給予了大力支持。
社會資本進入機構養老市場遭遇了前所未有的大好機遇。
2.3.2
現有養老機構不能滿足市場需求，醫養結合模式優勢突出
根據全國老齡辦在2011年3月發佈的《全國城鄉失能老年人狀況研究》數據顯示，截止到2010年末，全國城鄉部分失能和完全失能老人超過3300萬，全老年人口的19%，其中完全失能、需要專業照護的老人佔比約6.23%。而在現有的4萬家養老機構實際收養的210.9萬老人中，失能老年人規模僅為24萬至35萬之間，只佔全部收養老年人數的17%。這主要是因為現有絕大多數養老機構並不具備收養失能老人的軟硬件條件。
硬件上，現有養老機構配備有醫療室的機構不足六成，，而配備康復理療室的機構不足兩成；軟件方面，醫生的配備上有超過五成的養老機構是空白，經過護理及相關專業系統訓練的護理員不超過30%，取得養老護理員資格證書的不足三分之一……
**醫療養老服務整體方案尊崇以“醫療+護理”為主線，對入住老人按需要護理的級別分為監護型、陪護型和特户型有針對性的進行照料和健康管理，以IT平台為紐帶、為入住老人提供便利、有效的集生活照料、診療保健、精神慰藉、緊急救援和臨終關懷於一體的全面服務，整個體系在養老機構運營體系中優勢非常突出，也非常符合市場需求。
第三章
項目建設地址及建設條件
3.1
項目建設地址
3.1.1
選址原則及項目區域概況
1、選址原則
為使養老院建設能在以後較長時間裏充分發揮作用，項目選址應符合以下條件：
⑴
符合政府用地整體規劃；
⑵
環境清靜優雅，空氣流通、場地乾燥、排水通暢；
⑶
周邊沒有污染企業，與各類污染源之間的距離應符合國家有關防護距離的規定；
⑷
交通便利，便於家屬探訪。
2、項目區域概況
（擬設地塊周邊情況簡介）
3.2
項目建設條件
1、社會條件
（區域地理、經濟、人口情況）
2、自然條件
（氣候等）
3、交通狀況
第四章
項目建設方案
4.1
總體規劃
4.1.1
指導思想
**市引入**醫療醫養結合模式是貫徹十七大精神、鄧小平理論和“三個代表”重要思想的要求，是落實科學發展觀，以辦好人民滿意的養老服務事業為宗旨，以建設政府指導、市場推動、社會參與的新型社會化養老服務體系為契機，以創建具有獨創性的、標準化的、規範化的養老機構為手段，實事求是、因地制宜、合理佈局、科學設置，處理好需求與可能、規模與質量、當前和長遠的關係，通過努力切實提高機構養老的服務內涵和服務質量，促進機構養老事業更好、更高、更健康的均衡發展。
4.1.2
基本原則
1、以失能、失智老人為主要收住對象，提供專業診療和護理支持
**醫療**醫養項目以康復醫院為核心，實行康復醫院、養老院和老年公寓健康分級管理方式。
老年康復醫院以收住需要全面護理的患者為主，並按老年常見病、多發病進行區域劃分，形成專業團隊進行診治和管理，如失智老人管理中心、褥瘡治療中心、臨終關懷病房、後ICU病房等。
養老院是需要陪護老人的主要環節，主要針對半失能和失能老人進行生活照料、輕度疾病診治、康復指導等服務，症狀加重或突發急症患者轉入康復病房，症狀緩解或痊癒老人轉入監護型公寓。以康復醫師、護士和護理員組成的健康管理小組是養老院運營的主要團隊。
監護型養老公寓入住的老人生活基本可以自理，但多數是各類老年病患者，需要有專業醫師進行定期檢查、健康指導和用藥提醒。**醫療自主開發的IT平台是醫護團隊對老人進行監護的重要紐帶，尤其在健康指導、心理疏導和緊急救援方面發揮着巨大作用。
三個區域之間的雙向轉移形成一個很好的循環體系，有效地解決患者入院前、院中和出院後的診療和健康管理上連續和一致。
2、倡導生物-心理-社會醫學模式，全面改善老人生存狀態和生活質量
1977年美國羅切斯特大學醫學院精神病學和內科教授l提出生物-心理-社會醫學模式以來，心理健康越來越受到醫學界的重視，只有良好的心理狀態和社會活動能力，生活質量才能得到真正提高。
在《全國城鄉失能老人狀況研究報告》中提及，城鄉完全失能老年人常常感到孤獨的比例分別達到了41.1%和50.9%。城鄉完全失能老年人具有中度以上抑鬱症狀的比例分別達到
45.9%。特別是中、重度完全失能老年人的心理抑鬱狀況則更為嚴重。如何避免養老院成為“孤島”、營造良好的生活氛圍，是改善入住老人生活狀態的重要環節。
**醫療**醫養項目在醫療、養老的基礎上開設的老年大學、康樂中心、體育場等休閒設施可以有效地拓展入住老人的活動範疇、娛樂身心、提高生活質量。度假賓館的開設為家屬週末探訪提供了便利條件，與家人團聚是老人心靈慰藉的最好途徑。
4.2
建設內容
項目以按滿足1300人同時入住的規模考慮，根據**醫療既往項目運營經驗及國家養老院和醫院設計規範，以多層建築為主，總建築面積63860平方米。
項目建設內容包括老年康復醫院、養老院、康復中心、辦公樓和綜合樓等建設。主要建築內容如下表。
表4-1
土建工程彙總表（單位：平方米）
序
號
項
目
建設面積
1
老年康復醫院
12000
1.1
門診
2000
1.2
住院部
10000
2
養老院
46000
3
職工宿舍樓
3000
4
綜合樓
2500
4.1
行政辦公樓
500
4.2
康復中心
1000
4.3
餐飲購物
1000
5
配套工程
360
5.1
變配電室
60
5.2
污水處理間
100
5.3
公共衞生間
200
合計
63860
4.3
輔助配套工程建設原則
1、給排水系統
經濟、合理、安全可靠的提供生活用水和消防用水，管道材料選用強耐腐蝕性、裝方便的埋地管道。
排水系統分類管理，生活用水排入城市污水管道，醫療廢水先經專業處理後再接入城市污水管網。
2、電力工程
根據與當地供電局的距離，由供電局直接貢獻，電力線沿路佈置，全部採用地下電纜埋設，每隔一百米設一個檢查井入口。
3、消防工程
根據《建築防水規範》有關規定配備噴淋及自動消防系統，建築物之間留有消防通道，並配有人流主、輔疏散通道，同時設置室內外消防設施。
第五章
環境影響評價與勞動安全
5.1
工程施工影響及防治措施
1、施工影響
在施工期間，土方開挖、運轉，建築材料沙石、水泥和實惠的運輸裝卸過程中，會造出多次揚塵，是項目區空氣質量下降。
同時，施工時所使用的機械和車輛會產生噪聲，估計影響距離為60米左右，夜間噪聲影響距離約為150米。
2、防治措施
⑴
避免材料運輸過程中的散落，並及時清掃施工現場和作業區灑水，以減少揚塵對環境空氣和人羣的不良影響。
⑵
工地周邊設置1.8米以上的硬質圍牆，定期對圍牆落塵進行清洗，保持環境整潔。
⑶
施工工地出入口必須設立環境保護監督欄，內容包括項目名稱、建設單位、施工單位、施工工期、舉報電話、防止揚塵污染現場監督員姓名及有關防塵的措施等內容。
⑷
建設施工過程中使用商品混凝土和袋裝白灰，施工完工後在1個月內完成渣土清理和綠化、硬化防塵工作。
⑸
合理規劃施工時間，不得在午休及夜間施工。
⑹
建築棄渣及時清運，不得露天堆放，並運至政府部門指定位置處理。
5.2
項目建成後對周圍環境的影響及防治措施
1、廢水
本項目廢水包括生活污水和醫療污水，生活污水直接排入城市管網，醫療污水嚴格按規定處理後再排入城市污水管道。
2、廢氣
本項目沒有廢氣產生。
3、廢渣
本項目廢渣包括生活垃圾和醫療廢棄物，兩者分開管理，生活垃圾集中堆放，定期清運；醫療廢棄物與專業企業簽訂處理協議，由其定期清運處理。
4、噪音
本項目沒有噪音污染。
第六章
節能分析
本項目屬醫院、養老院建設，沒有耗能高、耗水大的設備，主要消耗能源為：電能和生活用水。但在項目實施過程中仍應採取節能解説措施，具體如下：
1、建立節能工作責任制，制定節能計劃，實行能源成本核算制度和控制管理制度。
2、加強能源計量管理，配備合格的能源計量器具。
3、建立能源消耗原始記錄和統計台賬制度，定期對主要用能設備及本單位能源利用狀況進行分析。
4、建立節能獎勵制度，結合項目實際情況，定期對節能工作中做出貢獻的集體和個人給予表彰和獎勵。
5、教育全體員工牢固樹立建設節約型社會的理念，從一點一滴小事做起，自覺養成節約的良好習慣。
第七章
項目管理及進度安排
7.1
項目的組織管理
在項目建設過程中，嚴格遵循國家有關文件的要求，嚴格按照國家建設程序辦理，實行工程質量管理領導負責制、項目法人責任制度、招標投標制度、合同管理制度、工程監理制度和竣工驗收制度，以確保項目的順利實施和工程質量。
項目建成後嚴格按照國家有關規定和批覆的建設內容進行竣工驗收，驗收合格後才能交付使用。
7.2
項目實施過程中的人員管理
管理人員要求有大型房屋建設項目施工管理經驗，有能力協調會項目主管部門與施工單位以及項目監理單位的關係。
技術人員要求具有醫院、養老院類似項目的施工經驗，並且精通房屋建設項目施工技術，確保能夠在遇到問題時及時解決，同時在細節方面能更為適應入住老人的生活便利性和全面性。
7.3
項目建設工期安排和施工進度
根據本項目的建設內容、建設單位的組織調配能力，建設工期初步安排為28個月，大致時間安排如下圖：
7.4
招標投標方式
項目在建設過程中的招標工作嚴格執行《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國建築法》和國家關於工程建設項目招標範圍和規模標準的規定，所涉及到的建設項目委託有資質的招標單位組織實施招投標，採用公共招標凡是，實行合理低價中標原則，保證項目順利進行，達到項目的最初預期和效益。
第八章
投資估算
8.1
投資估算範圍
本項目建設方案涉及的前期審批、土地購置、建設裝修、設備採購和後期運營維繫所需的流動資金。
8.2
項目投資估算
1、工程費用
項目計劃用地60畝，按40萬/畝劃撥價格暫估為2400萬元；建設房屋63860平米，建築、裝修、道路和綠化成本15000萬元。
2、設備購置
項目設備包括醫療設備、康復理療設施和辦公用品，購置費用3000萬元。
3、運營資金安排
本項目的運營資金主要作為前期營銷投入和運營維繫，根據項目的經營模式和銷售收入特點，按照分項詳細估算法，整個項目共需要運營資金1500萬元。
4、總投資估算
經計算，本項目共計投入2.19億元，其中包括徵地費用0.24億元，工程費1.5億元，設備購置費用0.3億元和運營投入0.15億元。
第九章
財務生存能力分析
9.1
基礎數據
1、本項目計算期為13年，其中醫院、養老院和配套設施建設期為2.3年。
2、按照國家鼓勵發展社會化養老服務體系建設的有關政策和規定，本項目在土地獲取、牀位補助以及各種運營税、費補貼和優惠，因具體數據不詳，在做收入預測的時候暫未作計算。
3、項目預測現金流入包括診療護理收入、養老收入和入住老人生活消費。
4、主要資金流出為固定資產投入、員工工資福利、藥械採購和醫院、養老院正常運營所需的經費和生活費用。
9.2
財務生存能力分析
1、財務生存能力分析簡介
財務生存能力分析是在項目運營期間，確保從各項經濟活動中得到足夠的淨現金流量。財務分析中應根據財務計劃現金流量表，綜合考察項目計算期內的投融資活動和經營活動產生的各項現金流入和留出，計算淨現金流動和累計盈餘資金，分析項目是否有足夠的淨現金流量以維持正常運營。
通過以下兩個方面可具體盤點項目的財務生存能力：
擁有足夠的經營淨現金流是財務可持續的基本條件，特別是在項目初期；各年累計盈餘資金不出現負值是財務生存的必要條件。
2、**醫療**醫養項目的財務分析結論
經分析，本項目財務生存能力一般，尤其是在現金流量方面壓力較大。
單從經營上看，項目第2年中期開始運營後約3年實現收支平衡；配套設施的開發可以進一步提高項目的人氣和收入補充。但在前期固定資產投入較大，致使在完成建設後尚需9年時間才能收回投入，且未計算財務成本。
整體來説，由於項目本身存在的特殊性，涉及到公益民生事業，按照國家政策及相關規定，項目在投入和運營過程中都會有相應的補助和補貼，同時建設的配套服務等項目也會有一些收益對公益性部分進行補貼，因此項目財務生存能力應該可以得到保障。
第十章
風險因素分析及對策
10.1
風險因素概述
本項目涉及到土建工程、醫療安全、特種建築、運營管理和財務管理等多個領域，是一項複雜的工程，且具有一次性和固定性的特點，一旦建成，難以更改。因此項目建設與運營中面臨着一些風險因素。
以下分析從風險識別、風險估計、風險評價和應對方面分別進行闡述。
10.2
項目主要風險因素識別
1、工程風險
工程風險主要是因為工程量較大，項目地質、工程方案及設備選擇、施工與工期等存在的各種不確定性因素帶來的風險。
2、經濟風險
經濟風險主要是項目的預測收費標準、成本比例等與實際相比的不確定性問題。
3、政策風險
我國正處於不斷深化改革階段，各種新的政策不斷出台，相應的政策還不完備，將對項目帶來的一定的影響。另外政府財政部門不能按時將補助、補貼落實到位，也會增加項目的風險。
4、投資估算風險
投資估算風險主要是指由於項目方案的調整、工程延期工程量增加、人員工資、各種税費利率、同夥膨脹等變化出現的不確定性問題。
10.3
防範和降低風險的措施
1、工程風險的對策
對應項目的工程風險，可加大監理和管理力度，在工程施工方、供貨商等參與單位的選擇上嚴格把關，建立嚴格的規定和規章制度，貫徹項目業主責任制以及質量監督制等作為主要手段進行風險防範，特別市要嚴格按照施工設計和計劃開展工作，確保工期按期高質量完成。
2、財務與投資估算風險對策
對於項目的財務風險，應建立相應的指標體系據此建立財務風險預警系統，及時反饋到建設費和投資方，加大項目支出和各種費用的控制，對項目預算嚴格執行和監督，控制工程進度，避免因為工期拖延造成費用增加。
第十一章
結論
11.1
本項目的實施符合**市養老服務體系建設的目標
“十二五”是我國各級政府建設社會化養老服務體系的重要階段，**市政府也對體系建設做了細緻部署和目標設定:到2012年基本建成新型養老服務體系，並要求社會資本投資建設的牀位數要達到整個養老機構牀位數的50%。**醫療醫養項目的投入完全服務政策要求和市場需要。
11.2
本項目的實施符合構建新型養老服務機構的趨勢
隨着社會經濟的發展，人們的生活水平、消費能力和養老觀念的變化，人們的養老需求逐漸想多層次、多元化方向發展，老年養老不僅僅要滿足基本的生活照料需求，同時還希望在養老機構裏也能滿足溝通、交流、娛樂、休閒、學習、有為、親情的需要；同時老年羣體疾病的多發性問題也客觀要求養老院需要醫療機構的補充和支持。這些需求和變化對養老機構的設備、設施、環境和經營團隊提出了更高要求，需要從更高層次和經營模式上進行完善和改進。
11.3
本項目的實施符合**市大力發展現代服務業的重點部署
服務業發展水平是一個地區現代化的重要標誌之一。加快發展現代服務業既是堅持科學發展觀、建設節約型社會和環境友好型社會的客觀要求，又是增強**城市綜合競爭力，實現“兩大目標”的內在要求。**醫療醫養模式在**的引入，既從養老服務、異地養老等方面做出特色，又可以在護理員職業培訓方面作為集團基地做出品牌和市場影響力。
11.4
本項目的實施對地方“4050”人員就業和房地產市場有一定帶動作用
養老機構服務人員的大量需求對地方“4050”人員是一個很好的基業機會。通過**公司系統的護理員培訓體系，經過專業培訓的護理員可以持證上崗，不僅僅滿足本項目的自身需求，還可以通過**醫療品牌向外輸送。
同時，項目的實施對周邊房地產市場也有一定的推動，可以在聚集市場氛圍、提高入住比例、提升房產價格等方面產生作用。
1、開辦養老機構前期投入
（1）租金投入，選擇房屋時多選擇租用經營狀況不良、非網點性的療養院、旅館、幼兒園和工廠附設後勤設施，租金必須控制在200元/牀/月以下（通常收費牀位費為200元—600元），例：50張牀位的養老機構總建築面積在700平方米以上，合理租金控制在年10萬以下。
（2）房屋改造和簡單裝修費用，約投入6萬元。
（3）基本設施配備。
a） 牀、牀頭櫃和一人一格的衣櫥，約計800元×50=40000元。
b） 牀上用品700×50=35000元
c） 室內每人一個圈椅200×50=10000
d） 電視每房間一個1000×15=15000
e） 活動室設施家庭影院一套，麻將桌2個，健身器材2件，預算約10000元。
f） 餐飲設施，灶具二套，餐具60套，消毒櫃一個，冰箱一台，總控制在8000元。（可在開業時爭取區政府或贊助單位的捐贈）
g） 洗衣設備，預算2000元。
h） 洗澡設備，預算5000元。
i） 辦公設施，電腦、打印機各一台，麪包車一部。（可時機成熟時再到位）合計最小投入280000元。
（4）開業儀式和相關宣傳費用，約20000元。
以上租金+裝修+設施+宣傳=300000元
深圳地區某養老機構項目可行性計劃書
現在是市場經濟，與其他行業一樣，要辦養老院，也要進行市場調查，進行可行性分析。業內人士普遍認為，開辦養老院，僅有愛心是不夠的，抱着賺錢的目的也是不可取的，因為養老服務是微利甚至是不盈利的。當然，也確有人投資建養老機構純為回報社會，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，養老機構開辦以後，也還有個維持良性動轉的問題，即如何保持其自身發展。
盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這裏的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、防暑降温取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。其計算公式為（預期入住人數╳收費）-服務成本即為盈虧，收費項目主要有牀位費、生活費、取暖費三項，養老機構也可就其他服務項目收取約定的費用。
一、辦院可行性分析
養老服務業是一個投資回收週期比較長的行業，對此，投資者要有清醒的認識。進行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區同行業總量（牀位數）及分佈情況，本地區老人及家庭經濟狀況，儘可能瞭解和收集其他養老機構的入住情況，地理位置的交通和環境情況等。
盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這裏的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、降温取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。
辦院的主要風險在於，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內甚至更長時間處於淨投入狀態，不能實現資產的良性循環。二是入住老人的收費風險，由於老人及子女的財務狀態惡化等原因，造成入住老人不能及時續費，養老機構又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風險。老人屬高發意外傷害和突發死亡率較高的人羣，一旦產生糾紛，訴訟和調解對養老機構都帶來人力和物力上的負擔。 就深圳現狀，試做開辦養老機構可行性分析如下：
一、從市場角度
深圳是個適合老年人養老的的城市，各種公共設施以及一些收費較高的主題公園對65歲以上的老年人免費。隨着人口流動的加劇，會有越來越多的人選擇到深圳養老。目前深圳實際人口1200萬，其中老年人口占到102萬，佔到9%多。全市現擁有養老機構21家，牀位共計800餘張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發展空間。
從區域角度來看，——區和——區養老機構相對密集，市南老城區和——路東部人口居住密集區、——新區存在養老機構牀位上的不足。
二、目前深圳市內養老機構發展評價
深圳市養老機構應該説從數量上發展較慢，但總體運營水平不夠高，特別是缺少象天津鶴童老人院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業領軍型的養老機構。具體來講：
1、百牀以上規模較大的養老機構，收費較低（全部費用800元以下）的入住率一直很高，牀位全年緊張。辦這種類型的養老機構前期投入較大，一般需要建設專門的院舍，配套設施齊全。
2、百牀以上收費在1000元左右的養老機構，在深圳市場目前屬於中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養老機構是外地來養老的老人的首選，市場前景看好。 3、30張牀位至100張牀位之間的中等規模養老機構是深圳市養老機構的主流。這部分養老機構，由於牀位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理還處在簡單層次控制的範圍之內，用人成本較低。這種養老機構經歷前期的經驗積累期，多數都實現了盈利。
需要特別提出的是，這部分養老機構多自覺不自覺將服務羣體逐漸定位在不能自理和半自理的老人羣體。這一羣體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助於較好的醫療，是目前盈利概率最高的院所類型。 4、30張牀位以下的小型養老機構，也稱家庭式養老院，這種院所經營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區內建設。經營這種類型養老機構的關鍵是爭取物業和居委會的支持，在房屋租金等方便實現優惠。可能的情況下爭取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用這種方式爭取到前期經營者少投入，再輔助於水電暖方面的優惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。
目前這種養老機構在本市經營平均狀況較差，對經營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養老院。迫切需要專業人士介入，對這種養老機構財務運營進行專業指導，或採取集團式經營方式，統一採購、統一配餐、統一調配醫護康復設施，達到降低服務成本的目的。
二、收支情況分析（以50張牀位，四人間養老院為例）
一、開辦養老機構前期投入
1、租金投入，選擇房屋時多選擇租用經營狀況不良、非網點性的療養院、旅館、幼兒園和工廠附設後勤設施，租金必須控制在200元/牀/月以下（通常收費牀位費為200元-600元），例：50張牀位的養老機構總建築面積在700平方米以上，合理租金控制在年10萬以下。
2、房屋改造和簡單裝修費用，約投入6萬元。
3、基本設施配備。
a) 牀、牀頭櫃和一人一格的衣櫥，約計800元×50=40000元。 b) 牀上用品700×50=35000元 c) 室內每人一個圈椅200×50=10000 d) 電視每房間一個1000×15=15000 e) 活動室設施家庭影院一套，麻將桌2個，健身器材2件，預算約10000元。
f) 餐飲設施，灶具二套，餐具60套，消毒櫃一個，冰箱一台，總控制在8000元。（可在開業時爭取區政府或贊助單位的捐贈） g) 洗衣設備，預算2000元。 h) 洗澡設備，預算5000元。
i) 辦公設施，電腦、打印機各一台，麪包車一部。（可時機成熟時再到位）合計最小投入280000元。
4、開業儀式和相關宣傳費用，約20000元。 以上租金+裝修+設施+宣傳=300000元
二、養老機構運營投入
1、員工工資。
院長（兼會計）1人計4000×12=48000元 副院長 兼採購1人計2000×12=24000元 護理員5人計1000×12×5=60000元 廚師2人計1200×12×2=26400元 以上共計9人計158400元。
2、伙食費成本300×50×12=180000元。
3、水電費400×50=20000元
4、取暖費700平米×20=14000元
5、辦公費用600×12=7200元
6、設備耗材、維護等2000元
7、租金10萬元。 以上投入合計482000元。
三、養老機構收入預測（按80%牀位利用率，680元收費）
1、牀位費四人間200×12×50×80%=96000元。
2、服務費200×12×50×80%=96000元
3、餐費260×12×50×80%=124800元
3、水電費20×12×50×80%=9600元
4、取暖費80×3×50×80%=9600元 以上收入計336000元
四、經營評估
1、此種規模設計養老機構盈虧平衡點為全年平均入住率55%。
2、可期達到全年平均80%的牀位利用率，每年做1萬元的資產折舊，5000元意外損耗，保守收入280000元。
3、每位老人入住時收取5000元意外保證金，可暫收付200000元，可60%用於抵付前期投入，其它做為週轉資金和出院返還。
三、開辦養老機構相關手續
一、開辦養老機構應具備的條件
（一）符合當地養老服務機構發展規劃；
（二）有規範的名稱；
（三）有固定的場所和服務設施，有室外活動場所；
（四）有相應的資金（前期投入約1萬元/牀）；
（五）有與其業務相適應的從業人員（醫生護士可通過與屬地醫院診所簽約實現）。
二、開辦養老服務機構，應當提交下列材料：
（一）開辦組織或個人的身份證明；
（二）機構章程；
（三）資金狀況證明；
（四）場所證明；
（五）消防安全、衞生防疫證明；
（六）與養老服務機構所在地的一級以上醫療機構簽訂的提供醫療服務協議或者內設醫療機構的批准證書。
三、開辦養老服務機構，應辦理如下手續：
1、市和各區（市）人民政府以及非本市組織、個人開辦養老服務機構，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個人開辦養老服務機構，申辦人應當向養老服務機構所在地的區（市）民政部門提出申請。區（市）民政部門應當按照本辦法的有關規定進行審查，對符合規定的，報市民政部門。 民政部門審查開辦養老服務機構申請的時限為自接到申請之日起20日內。
2、核准開辦養老服務機構的，申辦人應當按照有關規定和民政部門的要求進行籌建，經民政部門會同有關部門驗收合格後，由市民政部門發給登記證書。
3、申辦人取得登記證書後，應當按下列規定辦理有關手續：
（一）利用非國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業單位登記管理機關辦理登記手續；
（二）利用國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書按事業登記管理的規定到事業單位登記管理機關辦理登記手續；
（三）開辦營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和税務部門辦理登記手續。
四、養老機構享受優惠和社會資源利用
1、養老機構用水、電、安裝電話實行居民價優惠。需每年到民政部門審批一次。
2、符合星光老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。
3、可利用志願者開展服務，降低用人成本，實現親情服務。
4、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。
養老院的建設地塊不僅要求土地屬性、拆遷補償、水電氣市政條件等落實，更重要的是要分析地塊周邊環境，包括交通條件、居民區距離、周邊人口數量和素質、地區經濟和社會發展情況，分析該地塊是否適合建養老院、養老院服務對象（消費羣體）市場容量等。
現在是市場經濟，與其他行業一樣，要辦養老院，也要進行市場調查，進行可行性分析。業內人士普遍認為，開辦養老院，僅有愛心是不夠的，抱着賺錢的目的也是不可取的，因為養老服務是微利甚至是不盈利的。當然，也確有人投資建養老機構純為回報社會，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，養老機構開辦以後，也還有個維持良性動轉的問題，即如何保持其自身發展。
盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這裏的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、防暑降温取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。其計算公式為（預期入住人數╳收費）-服務成本即為盈虧，收費項目主要有牀位費、生活費、取暖費三項，養老機構也可就其他服務項目收取約定的費用。
一、辦院可行性分析
養老服務業是一個投資回收週期比較長的行業，對此，投資者要有清醒的認識。進行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區同行業總量（牀位數）及分佈情況，本地區老人及家庭經濟狀況，儘可能瞭解和收集其他養老機構的入住情況，地理位置的交通和環境情況等。
盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這裏的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、降温取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。
辦院的主要風險在於，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內甚至更長時間處於淨投入狀態，不能實現資產的良性循環。二是入住老人的收費風險，由於老人及子女的財務狀態惡化等原因，造成入住老人不能及時續費，養老機構又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風險。老人屬高發意外傷害和突發死亡率較高的人羣，一旦產生糾紛，訴訟和調解對養老機構都帶來人力和物力上的負擔。
就深圳現狀，試做開辦養老機構可行性分析如下：
一、從市場角度
深圳是個適合老年人養老的的城市，各種公共設施以及一些收費較高的主題公園對65歲以上的老年人免費。隨着人口流動的加劇，會有越來越多的人選擇到深圳養老。目前深圳實際人口1200萬，其中老年人口占到102萬，佔到9%多。全市現擁有養老機構21家，牀位共計800餘張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發展空間。
從區域角度來看，--區和--區養老機構相對密集，市南老城區和--路東部人口居住密集區、--新區存在養老機構牀位上的不足。
二、目前深圳市內養老機構發展評價
深圳市養老機構應該説從數量上發展較慢，但總體運營水平不夠高，特別是缺少象天津鶴童老人院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業領軍型的養老機構。具體來講，
1、百牀以上規模較大的養老機構，收費較低（全部費用800元以下）的入住率一直很高，牀位全年緊張。辦這種類型的養老機構前期投入較大，一般需要建設專門的院舍，配套設施齊全。
2、百牀以上收費在1000元左右的養老機構，在深圳市場目前屬於中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養老機構是外地來養老的老人的首選，市場前景看好。
3、30張牀位至100張牀位之間的中等規模養老機構是深圳市養老機構的主流。這部分養老機構，由於牀位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理還處在簡單層次控制的範圍之內，用人成本較低。這種養老機構經歷前期的經驗積累期，多數都實現了盈利。
需要特別提出的是，這部分養老機構多自覺不自覺將服務羣體逐漸定位在不能自理和半自理的老人羣體。這一羣體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助於較好的醫療，是目前盈利概率最高的院所類型。
4、30張牀位以下的小型養老機構，也稱家庭式養老院，這種院所經營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區內建設。經營這種類型養老機構的關鍵是爭取物業和居委會的支持，在房屋租金等方便實現優惠。可能的情況下爭取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用這種方式爭取到前期經營者少投入，再輔助於水電暖方面的優惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。
目前這種養老機構在本市經營平均狀況較差，對經營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養老院。迫切需要專業人士介入，對這種養老機構財務運營進行專業指導，或採取集團式經營方式，統一採購、統一配餐、統一調配醫護康復設施，達到降低服務成本的目的。
二、收支情況分析（以50張牀位，四人間養老院為例）
一、開辦養老機構前期投入
1、租金投入，選擇房屋時多選擇租用經營狀況不良、非網點性的療養院、旅館、幼兒園和工廠附設後勤設施，租金必須控制在200元/牀/月以下（通常收費牀位費為200元-600元），例：50張牀位的養老機構總建築面積在700平方米以上，合理租金控制在年10萬以下。
2、房屋改造和簡單裝修費用，約投入6萬元。
3、基本設施配備。
a) 牀、牀頭櫃和一人一格的衣櫥，約計800元×50=40000元。
b) 牀上用品700×50=35000元
c) 室內每人一個圈椅200×50=10000
d) 電視每房間一個1000×15=15000
e) 活動室設施家庭影院一套，麻將桌2個，健身器材2件，預算約10000元。
f) 餐飲設施，灶具二套，餐具60套，消毒櫃一個，冰箱一台，總控制在8000元。（可在開業時爭取區政府或贊助單位的捐贈）
g) 洗衣設備，預算2000元。
h) 洗澡設備，預算5000元。
i) 辦公設施，電腦、打印機各一台，麪包車一部。（可時機成熟時再到位）
合計最小投入280000元。
4、開業儀式和相關宣傳費用，約20000元。
以上租金+裝修+設施+宣傳=300000元
二、養老機構年度運營投入
1、員工工資。
院長（兼會計）1人計4000×12=48000元
副院長 兼採購1人計2000×12=24000元
護理員5人計1000×12×5=60000元
廚師2人計1200×12×2=26400元
以上共計9人計158400元。
2、伙食費成本300×50×12=180000元。
3、水電費400×50=20000元
4、取暖費700平米×20=14000元
5、辦公費用600×12=7200元
6、設備耗材、維護等2000元
7、租金10萬元。
以上投入合計482000元。
三、養老機構收入預測（按80%牀位利用率，680元收費）
1、牀位費四人間200×12×50×80%=96000元。
2、服務費200×12×50×80%=96000元
3、餐費260×12×50×80%=124800元
3、水電費20×12×50×80%=9600元
4、取暖費80×3×50×80%=9600元
以上收入計336000元
四、經營評估
1、此種規模設計養老機構盈虧平衡點為全年平均入住率55%。
2、可期達到全年平均80%的牀位利用率，每年做1萬元的資產折舊，5000元意外損耗，保守收入280000元。
3、每位老人入住時收取5000元意外保證金，可暫收付200000元，可60%用於抵付前期投入，其它做為週轉資金和出院返還。
三、開辦養老機構相關手續
一、開辦養老機構應具備的條件
（一）符合當地養老服務機構發展規劃；
（二）有規範的名稱；
（三）有固定的場所和服務設施，有室外活動場所；
（四)有相應的資金(前期投入約1萬元/牀）；
（五)有與其業務相適應的從業人員(醫生護士可通過與屬地醫院診所簽約實現）。
二、開辦養老服務機構，應當提交下列材料：
（一）開辦組織或個人的身份證明；
（二）機構章程；
（三）資金狀況證明；
（四）場所證明；
（五）消防安全、衞生防疫證明；
（六）與養老服務機構所在地的一級以上醫療機構簽訂的提供醫療服務協議或者內設醫療機構的批准證書。
三、開辦養老服務機構，應辦理如下手續：
1、市和各區（市)人民政府以及非本市組織、個人開辦養老服務機構，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個人開辦養老服務機構，申辦人應當向養老服務機構所在地的區（市）民政部門提出申請。區(市）民政部門應當按照本辦法的有關規定進行審查，對符合規定的，報市民政部門。
民政部門審查開辦養老服務機構申請的時限為自接到申請之日起20日內。
2、核准開辦養老服務機構的，申辦人應當按照有關規定和民政部門的要求進行籌建，經民政部門會同有關部門驗收合格後，由市民政部門發給登記證書。
3、申辦人取得登記證書後，應當按下列規定辦理有關手續：
（一）利用非國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業單位登記管理機關辦理登記手續；
（二）利用國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書按事業登記管理的規定到事業單位登記管理機關辦理登記手續；
（三）開辦營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和税務部門辦理登記手續。
四、養老機構享受優惠和社會資源利用
1、養老機構用水、電、安裝電話實行居民價優惠。需每年到民政部門審批一次。
2、符合星光老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。
3、可利用志願者開展服務，降低用人成本，實現親情服務。
4、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。
公司領導，關於籌建養老院一事經過開發部的調查和蒐集資料，已把具體事宜擬成如下報告，請定奪。
一、從市場角度
XX是個適合老年人養老的的城市。隨着人口流動的加劇，會有越來越多的人選擇到養老。目前人口1350萬其中老年人口占到234萬，佔到18.83%多。全市現擁有養老機構1080餘家共計4.68萬餘張，剛剛達到老年人口百分之二，應該還有很大的發展空間。
二、目前市內養老機構發展考察
XX市養老機構應該説從數量上發展較慢，但總體運營水平不夠高，特別是缺少像天津鶴童院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業領軍型的養老機構。具體來講，
1、百牀以上規模較大的養老機構，收費較低（全部費用1000元以下）的入住率一直很高，牀位全年緊張。辦這種類型的養老機構前期投入較大，一般需要建設專門的院舍，配套設齊全。
2、百牀以上收費在1300元左右的養老機構，在市場目前屬於中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養老機構是外地來養老的老人的首選，市場前景看好。
3、30張牀位至100張牀位之間的中等規模養老機構是市養老機構的主流。這部分養老機構，由於牀位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理處在簡單層次控制的範圍之內，用人成本較低。這種養老機構經歷前期的經驗積累期，多數都實現了盈利。需要特別提出的是，這部分養老機構多自覺不自覺將服務羣體逐漸定位在不能自理和半自理的老人羣體。這一羣體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助於較好的醫療，是目前盈利概率最高的院所類型。
4、30張牀位以下的小型養老機構，也稱家庭式養老院，這種院所經營形式靈活，前期投較小，特別適合生活小區內建設。經營這種類型養老機構的關鍵是爭取物業和居委會的支持，在房屋租金等方便實現優惠。經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。目前這種養老機構在本市經營平均狀況較差，對經營者的水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養老院。迫切需要專業人士介入，對這種養老機構財務運營進行專業指導，或採取集團式經營方式，統一採購、統復施達到降低服務成本的目的。經我公司實地考察並開會商討，認為開發籌建養老中心的方案可行，不僅能為市的社會福利事業做出貢獻，此項目也有很大的發展空間。請定奪。
關於打熱水井的問題，我部門已經諮詢過工程勘察研究院，地熱勘查院高級工程師教授。得知如要打井，前期需投入15-20萬資金做專家論證會，會後會有詳細的報告和勘查結果來證實是否有熱水可以洗和供暖，但是存在一定風險，請定奪。
深圳市養老機構應該説從數量上發展較慢，但總體運營水平不夠高，特別是缺少象天津鶴童老人院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業領軍型的養老機構。具體來講：
1、百牀以上規模較大的養老機構，收費較低（全部費用800元以下）的入住率一直很高，牀位全年緊張。
辦這種類型的養老機構前期投入較大，一般需要建設專門的院舍，配套設施齊全。
2、百牀以上收費在1000元左右的養老機構，在深圳市場目前屬於中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養老機構是外地來養老的`老人的首選，市場前景看好。
3、30張牀位至100張牀位之間的中等規模養老機構是深圳市養老機構的主流。這部分養老機構，由於牀位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理還處在簡單層次控制的範圍之內，用人成本較低。這種養老機構經歷前期的經驗積累期，多數都實現了盈利。 需要特別提出的是，這部分養老機構多自覺不自覺將服務羣體逐漸定位在不能自理和半自理的老人羣體。這一羣體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助於較好的醫療，是目前盈利概率最高的院所類型。
4、30張牀位以下的小型養老機構，也稱家庭式養老院，這種院所經營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區內建設。經營這種類型養老機構的關鍵是爭取物業和居委會的支持，在房屋租金等方便實現優惠。可能的情況下爭取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用這種方式爭取到前期經營者少投入，再輔助於水電暖方面的優惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。 目前這種養老機構在本市經營平均狀況較差，對經營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養老院。迫切需要專業人士介入，對這種養老機構財務運營進行專業指導，或採取集團式經營方式，統一採購、統一配餐、統一調配醫護康復設施，達到降低服務成本的目的。
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