是通過對項目的主要內容和配套條件，如市場需求、資源供應、建設規模、工藝路線、設備選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術 、經濟、工程等方面進行調查研究和分析比較，並對項目建成以後可能取得的財務、經濟效益及社會影響進行預測，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設的諮詢意見，為項目決策提供依據的一種綜合性的分析方法。
一、總結
（一）項目概況
1、項目名稱
XXXXXX次中心敬老院改擴建項目
2、項目承擔單位情景
項目承擔單位：XXXXXXXXX政府
法定代表人：XXXXXXX
通訊地址：XXXXXXXXX政府辦公室
聯繫電話：XXXXXXXX
3、項目承擔單位主管部門
XXXXXXXXX政府
4、建設地點
XXXXXX小集鎮，XXX敬老院院內
（二）項目編制依據
1、《農村五保供養工作條列》
2、《XXX民政廳，財政廳，發改委關於進一步加強農村五保供養工作的通知》
3、《關於轉發XXX民偵探《關於報送農村敬老院建設規劃方案的通知》的通知》
4、《XXX國民經濟和社會發展第十一五年規劃綱要》
5、《XXX國民經濟和社會發展第十一五年規劃》
6、《投資項目可行性研究指南》
7、國家有關政策、法規及其他相關材料
（三）研究範圍
根據國家發改委對項目可行性研究報告編制的有關要求，並在XXXXXX農村敬老院供給有關資料的基礎上，結合項目的實際情景對項目提出的背景、項
目建設的必要性、建設條件、建設規模及資料、技術方案、項目建設進度和組織管理，投資估算和資金籌措，社會效益分析等方面進行論述、研究和計算，為項目的決策供給依據。
（四）項目建設的必要性）
1、搞好鄉政敬老院建設，保障和改善五保供養對象的居住環境，提高其生活質量，是我們黨“立黨為公、執政為民”的本質要求，也是建設和諧社會，推進農村建設的客觀需要。
2、做好農村五保供養工作是弘揚社會主義公共道德的具體體現。使孤寡老人在人生的晚年能夠分享經濟社會法杖和改革的成果，使他們在晚年受到各級黨委、政府和社會各界的關注和尊重，不僅僅充分體現了社會注意制度的優越性，並且又在全社會倡導了尊老愛幼、扶老助殘的傳統美德。
3、做好五保集中供養工作是農村五保供養政策與時俱進的具體體現。五保集中供養適應了農村經濟社會變革發展的實際需要，在體制上創新了五保供養模式和管理方式。
4、做好農村五保集中供養工作是健全農村社會保障制度，建設社會主義新農村的具體體現。加快敬老院的建設步伐，進一步提高象五保集中供養率，夯實農村社會保障制度建設的基石，是建設社會主義農村應有之意。
（五）項目建設規模
向敬老院現有地面積2300平方米，19XX年已建成房屋3幢，總建築面積2894平方米，計劃拆除危房1334平方米，新建房屋面積1400平方米，其中：新建1幢2層磚混結構居住房800m2，新建1幢2層辦公服務用房600m2。維修原有住房1560m2，硬化道路面積250m2，綠化面積為330m2。
（六）項目建設方案
1、主體建築應安全、適用、經濟，在條件可能的情景下應注意美觀和地方民族特色。
2、建築裝修和環境設計，要有利於老人生理、心理、體現清新、典雅、樸素的特點。
3、建築物的維護結構及屋面，應貼合建築接節能和防滲漏的要求；外窗應選用氣密性和防水性良好產品；走到均採用“無障礙設計”‘建築過廳具備輪椅、
擔架回旋條件；老人專用廚房設有燃氣泄漏報警裝置。
4、XXX農村敬老院的建設應滿足防水、防盜等安全要求，符適宜用、安全、經濟、美觀的原則。
（七）工程建設進度
本項目建設工期6個月，從20XX年12月底開始至20XX年7月完成，20XX年11月底完成可行性研究報告，20XX年12完成施工圖設計、工程招標。從20XX年初開工建設，20XX年7月竣工驗收，8月投入適用。
（八）投資估算與資金籌措
資金來源；全部建設投資共計90萬元，按照政府相關補助辦法，由縣級專項經費補助10萬元，鄉級專項經費補助10萬元，XXX級補助10萬元，共30萬元，佔全部建設投資的33%；申請省級專項資金補助60萬元，站全部建設投資的66%。
（九）、結論
（1）本項目的建設貼合當前黨中央、國務院關於大力加強新農村建設工作的一系列方針政策，促進社會主義精神禮貌建設的需要；是滿足當地農村羣眾對物質文化生活越來越多，要求越來越高的壓迫要求。
（2）項目建成投入使用後對於提高當地農村羣眾文化精神生活質量，加快推進農村禮貌養老服務社會化，廣泛開展農村和諧創立活動，不斷提高當地農村禮貌程度都具有重要意義，能夠促進當地經濟發展和社會和諧，各級政府大力支持，相關部門和各村委會進取配合，當地羣眾擁護並進取參與，項目建設與當地社會具備互適性；承建單位具備建設本事和管理本事，初步預測前景良好。
（3）項目選址合理，交通、水電、通信等基礎設施齊備，各種協作條件良好，項目建設所需土地、建築規劃、設計方案等前期工作已經落實；建設資金主要由項目承建單位自籌措，項目建設條件具備；
項目建設在規劃設計、建設方案、環境保護、服務管理裏體現了前瞻性和先進性，規劃建設方案具有可能性，經初步測算，財務評價可行，社會效益顯著，提議儘快申報立項，開工建設。
2、提議
（1）該項目屬公益性建設項目，提議相關部門進取落實中央、省、市、區
關於加強農村養老服務社會化的有關政策精神，在資金政策等方面給予優惠扶持，是項目儘快開工建設，早日發揮效益。
（2）該項目已列入XXX20XX年重點建設工程，項目承建單位在工程實施過程中要根據工程估算投資額嚴格控制建設投資；建設中要重點規範好設計、建設、施工、監理等各個工作行為，確保工程質量。
（3）項目設計的水平和工程施工的質量與進度，直接關係着今後項目服務功能的發揮，所以，在項目工程設計中應合理配置各項資源，工程設計中要有前瞻性，要結合當地社會經濟發展需要，建設貼合要求起點較高養老服務設施，避免重複和低水平建設現象的發生。
（4）進一步拓寬融資的渠道，確保項目整體效益的發揮。資金短缺，是制約社區基礎設施建設和發展的一個重要因素，所以該項目在努力爭取上級資金、政策扶持的同時，要經過多種籌資方式，進一步拓寬資金來源渠道，鼓勵其他社會企業和個人進取參與投資和捐贈，確保項目整體效益的發揮。
二、項目背景、建設的必要性及建設目標
（一）項目提出的背景
1、農村養老社會化的發展趨勢
近年來，各級黨委、政府以“構建和諧社會”重要思想為指導，以科學發展觀為統領，本着“以民為本，為民解困”的宗旨、逐步建立和完善農村五保供養制度，不斷改善五保對象的生活重要條件，全面提升農村五保供養水平，使農村五保對象在吃、穿、住、醫、葬方面有所依靠和保障，促進農村社會和諧穩定。此刻，老年人正在成為一個數量日益增多，羣體規模龐大、是一個收了社會關注度重要羣體。今年年初，全國老齡工作委員會發布了21世紀中國人口老齡化的時代，並把21世紀分為三個階段。第一個階段是從20XX年到20XX年，這是快速老齡化的階段，在這個階段，平均每年將增加老年人口2.5億，老齡貨攤水平將到達17%；第二個階段是從202年到20XX年，這是加速老齡化的階段，在這個階段，平均每年將增加老年人口620萬，同時，伴隨着總人口出現零增長名，是的老年人口的比列將到達30%以上；第三個階段，是從20XX年到20XX年，這是老齡化穩定的階段，老年人口將衡陽定在4億左右，老齡化的水平也穩定在30%左右。我國正式基於對人口老齡化的這個確定來制定今後的老年政策。農村五保户是老年羣體當中一個最受關注，最需要幫忙的羣體。我們從此刻開始，就要對這個羣體的增加趨勢有一個科學的、正確的確定，僅有這樣，才會增加我們做好五保供養工作重要性和緊迫性的認識。認清形勢，首先要弄懂認清這樣一個形式，就是認清一個老年人口發展的大形勢。當然我們大家在平常的工作中與環保對象接觸較多，對五保工作現狀都比較清楚。做好農村五保集中工作，卻是保障五保對象的正常生活，對於促進XXXXXX社會保障制度建設和發展，對於建設社會主義新農村、構建和諧沾益都具有重要意義。做好農村五保供養工作是弘揚社會主義公共道德的具體體現。是孤寡老人在人生的晚年能夠分享經濟社會發展和改革開放的成果，是他們在萬年受到各級黨委、政府和社會各界的關注和尊重，不僅僅充分體現了社會主義制度的優越性，並且又在全社會倡導了尊老愛幼、扶老助殘的傳統美德，把每個敬老院都建成弘揚社會主義公共道德的示範窗口，將對全社會尊老、敬老、養老起來潛移默化的教育作用，促進農村養老觀念的變化，促進廣大農村生育觀念的變化。農村敬老院是我們開展社會公德教育的一個十分好的學校讓這些五保老人生活好、居住好，勝過許多空洞的説教，對於我們廣大的農民羣眾教育作用會更大，構建和諧社會的需要。
黨中央、國務院發出構建和諧社會的號召，區委、區政府也提出建設“和諧”的要求。如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標就難以實現。尊老愛幼是我們中華民族的優良傳統，新建XXX農村敬老院對XXX的弱勢老人供給了一個“老有多養、老有所學、老有所為、老有所樂”的好場所，使老年人的晚年生活豐富多彩、歡樂幸福。這必然對構建和諧社會起到進取的促進作用。
2、當地農村養老社會發展現狀
XXX敬老院修建於19XX年，佔地面積2300平方米，現有兩層磚混結構房屋大小房屋11間，建築面積1560平方米，臨時建築1334平方米，已屬陳舊危房。現院內居住五保老人24人，分散供養40人，老人居住十分擁擠，不安全因素多。所以，圍繞“老有所養、病有所醫、老有所葬”的總體要求，結合XXX實際，對原鄉敬老院進行改擴建，以集中供養方式解決農村五保供養老人的“衣、食、住、醫”問題已成為當務之急，同時項目建設有利於改善農村公共服務設施，提高公共服務質量。
五保供養對象事農村最困難的羣體。解決這部分人的生活問題，關係到黨和政府在農村工作中的形象。黨中央、國務院對農村五保對象的生活十分關心，温家寶總理在十屆人大第二次會議所作《政府工作報告》中明確提出了“完善農村‘五保户’生活保證制度，確保供養資金”的要求。各級政府在認真貫徹落實胡錦濤同志關於要“紮紮實實做好構建社會主義和諧社會的各項工作”的指示時，吧關注農村五保老人養老問題作為構建和諧社會的一項資料，吧五保工作作為執政為民，實踐“三個代表”重要思想和建設社會主義新農村具體行動的切入點來抓，列為工作的重中之重，項目建設是貫徹落實《農村五保供養工作條列》的一項具體工程，貼合XXX國民經濟和社會發展第十一個五年規劃，對落實科學發展觀，維護憲法所賦予五保對象合法權益，堅持農村社會穩定，努力構建和諧社會具有異常的重要的意義。
XXX現有21個村委會，總人口44854人，60歲以上老人4270人，現有農村五保對象210人，擴建後的中心敬老院可滿足全鄉21個村委會的五保對象入住。
XXX地處城郊，交通便捷，政治經濟文社會事業發達，是XXX的西大門。本鄉現有60歲以上老年人4270人，佔全鄉總人口數的10%，於19XX年修建的鄉敬老院僅有牀位數30張，安全鄉現有農村五保孤寡老人總數210人計算，全鄉集中供養率僅為11.4%，遠遠低於XXX農村敬老院建設“十一五”的規劃提出的集中供養率到達50%以上的目標，“十一五”期間XXX五保老人集中供養任務十分艱鉅。多年來鄉黨委、政府高度重視五保孤寡老人生活狀況，把建立健全農村五保供養制度作為實踐“三個代表”重要思想，關心弱勢羣體，維護農民利益和農村穩定的主要工作和民心工程來抓，全鎮農村五保供養水平得到了顯著提高，為進一步加快社會主義新農村建設步伐，推動社會和諧進程，確保社會養老保障全面貫徹落實，根本《農村五保供養工作條列》和《雲民電[2005]45號》明傳電報精神，XXX擬擴建鄉敬老院。
（二）項目建設的必要性
1、搞好鄉鎮敬老院建設，保障和改善五保供養對象的居住環境，提高其生活質量，是我們黨“立黨為公、執政為民”的本質要求，也是建設和諧社會，推進新農村建設的客觀需要。做好農村五保集中供養工作是落實立黨為公、執政為民要求的具體體現。堅持立黨為公、執政為民，必須從解決困難羣眾最需要、最迫切的問題着手。農村五保老人，既無勞動本事、生活來源，又無法定的贍養義務人，是農村最需要幫忙的困難羣體。我們開展的農村五保集中供養工作，吧解決農村孤寡老年人的養老問題作為切入點，所以説，它是黨和政府執政為民最直接、最具體、最生動的體現。
2、做好農村五保供養工作是弘揚社會主義公共道德的具體體現。使孤寡老人在人生的晚年能夠分享經濟社會發展和改革了開放的成果，使他們在萬年受到各級黨委、政府和社會各界的關注和尊重，不僅僅充分體現了社會主義制度的優越性，並且又在全社會倡導了尊老愛幼、扶老助殘的傳統美德，把每一個敬老院都建成供養社會主義公共道德的示範窗口，將對全社會尊老、養老起到潛移默化的教育作用，促進農村養老觀念的變化，促進廣大農村生育觀念的變化。農村敬老院是我們開展社會公德教育的一個十分好的學校，讓這些五保老人生活好。居住好、勝過許多空洞的説教，對於我們廣大的農民羣眾教育作用會更大。
3、做好五保集中供養工作是農村五保供養政策與時俱進的具體體現。五保集中供養適應了農村經歷社會變革發展的實際需要，在體制上創新了五保供養模式和管理方式，使農村五保供養工作構成規範的保障制度，從過去低層次的簡單保障，轉變為此刻物質和精神生活方面的全面保障，實現了農村五保老人的全面發展，新的養老、敬老理念更加深入人心，也使五保供養工作的管理水平躍上了一個新的層次，未解決農村人口的老齡化和空巢家庭問題供給了可資借鑑的模式。
4、做好農村五保集中供養是健全農村社會保障制度，建設社會主義新農村建設的起始之年，逐步加大公共財政對農村社會保障制度建設的投入，進一步完善農村五保户的供養、農村低保、災民救助的社會救助體系，這就為我們進一步做好農村五保供養工作指明瞭方向。圍繞建設社會主義新農村這個大局，按照“生產發展、生活寬裕、鄉風禮貌、村容整潔，管理民主”的要求，加快敬老院的建設步伐，進一步提高全縣五保集中供養率，是夯實農村社會保障制度建設的基石，是建設社會主義新農村應有之需。
綜上所述，本項目的實施時必要的，在各級政府的支持和幫忙下也是可能的。
（三）建設目標
1、加強院內管理，建立健全各項制度。按照要求，各項規章制度統一製作版面上牆。健全財務管理制度，設立專門會計和專賬，賬目日清月結，月底公佈。在生活管理上，嚴格作息時間，按時起牀，整理內務，做健身操，值班領導做記錄，每週評比。在伙食管理上，院民成立伙食管理委員會。每週召開一次生活會，評議上週情景，制宣下週食譜。堅持碗筷分用，分餐吃飯，生熟食分放，餐具消毒。各院還實行了慶賀生日製度，屆時食堂送生日餐，領導組織院民慶賀。管理制度的實施，有效杜絕各項漏洞，切實改善了院民的生活質量和精神面貌。
2、重視老有所為，豐富精神生活。敬老院為五保老人供給了一個交流感情的場所。在這個相對開放的大家庭裏，院民們一齊生活、娛樂、學習、勞動、相互瞭解，相互交流，增強了對生活的信心，精神面貌發生了質的變化。部分敬老院根據老人身體狀況和各自特點，把他們分別編入生存、生活、互幫互助等小組，動員他們自我管理，自我服務。組織五保老人開展愛勞動、講衞生及文體活動競賽，追求時尚生活方式。部分敬老院讓院民進入夥食管理委員會，讓他們自我制定食譜，是老人們在勞動中實現自身的價值。
3、以敬老院為依託，做好分散五保供養工作。為做好分散供養五保的管理工作，實行院户掛鈎制度，由敬老院工作人員定期走訪分散五保，瞭解其生活及健康情景，幫忙解決實際問題。
（四）項目單位基本情景
XXX民政所成立於19XX年1月，設民政助理員編制1人，主要工作職責有：貫徹執行黨和國家關於民政工作的方針、政策和法律、法規、研究和擬定具體實施辦法，編制民政事業中，長期發展規劃。組織協調區內防災、抗災。救災工作，管理分配救災款物，組織指導救災捐贈。建立和實施城鄉居民最低生活保障制度；對最低生活保障金的使用和管理情景進行督察；負責社會困難户和其他特殊對象的救助救濟；組織明白扶貧濟困等社會互動活動。
三、建設地點及建設條件
（一）選址要求
本項目建設地點的選址，綜合研究了項目服務功能的輻射範圍，基礎設施條件的適應程度，無環境污染等方面的因素，按照因地制宜的原則確定建設地點。項目承建單位經過與民政、城建發展改革、當地鄉政府等部門溝通協調，擬定的建設地點位於鄉政府所在地XXX集鎮，距鄉政府直線700米。本項目用地位於集鎮街道旁，用地東面是已建成的街道，西為獸醫站，用地南是國土資源所，在用地北側是街道。項目用地為XXX敬老院用地。
（二）項目選址
根據上述要求，建設選址選擇在XXX轄區範圍內，距XXX政府直線距離為700米，該地點地址位置適中，地勢平坦，地形方正，與其相連的供電、供水、排水、交通。通訊等基礎設施已全部完成。
（三）建設條件
1、區位條件
XXX位於XXX西部，西鄰尋甸，東接馬龍，南與林角，盤江鎮交界，北連本縣西平。鄉政府駐地距縣城18公里，全鄉總面積497平方公里，轄21個村委會，192個自然村，總人口44854人。20XX年農村經理總收入完成21083萬元，農村人均純收入2680元。轄區內交通四通八達，全鄉地勢起伏不平，鄉政府所在地平均海拔1960米，平均氣温14.6C，平均降雨800-1000毫米，冬無嚴寒，夏無酷暑。森林覆蓋率45.8%，種植作物80多種，水資源豐富，有海峯濕地、天坑、七彩谷等以休閒探險旅遊為主的旅遊業，。XXX屬典型的農業鄉，教育體系健全，科技基礎堅實，衞生機構設施完善，社會保障事業發展迅速，人口素質較高，社會治安狀況較好。信息通訊業發展迅速，程控電話電纜已進入鄉村，現有固定電話500部，移動電話覆蓋全鄉；廣播、電視覆蓋分別為100%和99.9%；寬帶網已普遍使用，信息化進程快速推進。小城鎮建設初具規模，隨着城市化和產業化步伐的加快，大破已逐步融入珠江源大城市的後備保障地域。種植業的蔬菜、烤煙、萬壽菊和畜牧業成為農業經濟的拳頭產業，產業化龍頭企業發展態勢良好。鄉政府所在集鎮作為XXX的平安鄉，輻射帶動了飲食服務員、小鐵件加工業、釀酒業、運輸業、養殖業、建築建材業的非有公有制經濟迅猛發展。集遊玩。吃住、休閒為一體的假日經濟模式初步構成，境內風光秀麗，又俗稱為小桂林的海峯濕地、天坑、七彩谷、紅軍走過的紅軍廟支撐景點。
2、氣象條件
曲靖地處低緯度高原，屬亞熱帶高原季風氣候。冬春多雨少霧；夏秋受海洋季風影響，降水集中，雨熱同季。年平均日照時數為1943小時；年平均氣温14~15C；最熱（7月）平均氣温19.7C，最冷（1月）份平均氣温6.1C。年平均降雨量1080毫米，預計一般是從五月中、下旬開始，十月上、中旬結束，期間降水量佔年降水的85-89%。
3、環境條件
本項目用地位於城鎮道路南測、東面為部分臨街部分是獸醫站用房；西側為土管所用房；北側連集鎮街道。
總圖佈置採用按功能區集中佈局的方式，保證了各功能區的適用效能，又能整個項目區內弛張有度、動靜結合，營造庭院內的舒適，寧靜的環境。
敬老院主體建築具體樓位於項目區北面，使老人居住具有良好的日照，採光和通風條件；綜合樓位於基地東面中部，有利於對老人居住及活動等管理；基地南側為大門；在基地的東北角為餐廳和廚房，不影響院內其他房屋的正常使用，避免了內部環境的污染。
四、建設資料及規模
（一）建設資料
鄉敬老院現有用地面積2300平方米，19XX年已建成房屋3幢，總建築面積2894平方米。其中磚瓦結構單層房屋兩幢，面積1334平方米，用作辦公用房1幢，服務用房1幢，由於是臨時建築已成危房，需拆除。1990同時建成的磚混結構兩層建築1幢，面積1560平方米，用作敬老院住房，再次基礎上進行整體規劃，新建1幢老人住房和1幢辦公、服務用房，新建一片户外活動區，種植綠化樹和部分草坪。
住房室內佈局：每幢住房設置一間醫療保健室，1間娛樂室，1間健康復活動室。每層設服務人員值班用房1間。辦公用房佈局：設院務管理用房3間，食堂、餐廳4間，閲覽室2間，淋浴室2間，儲藏室1間。
（二）建設規模
XXXXXX農村敬老院改擴建項目，計劃新建房屋面積1400平方米，其中；其中最新建1幢2層磚混結構老人住房580m2，新建1幢2層辦公服務用房550m2。維修原有住房1560m2，硬化道路面積250m2，綠化面積為330m2.
五、技術方案
（一）XXX農村敬老院功能
總圖佈置以方便老人的供養、就醫、休息與活動，貼合老人護理要求為原則。本項目用地位於城鎮道路南側，從面為部分臨街部分是獸醫站用房；西側為土管所用房；北側連集鎮街道。
整個項目的總圖佈置採用按功能區集中佈置的方式，在原有的建築隊基礎上重心佈局，以居住的老人為中心，把户外休閒區、居住區和服務器按使用功能進行劃分，即保障院內有一個舒適寧靜的生活環境，又有利於工作人員對事物的管理。
敬老院主體建築即居住樓居於整個地塊的中心和西面，使老人居住具有良好的日照、採光和通風條件；北面大片土地留作綠化和户外休閒區，綜合服務樓佈局在東部，進大門的一側，有利於對老人居住及活動的管理，在綜合服務樓的底層佈局餐廳、廚房和沐浴室，不影響院內其他房屋的正常使用，避免了內部環境的污染。為此我們在規劃設計時針對性的注意並解決了以下問題：
1、防止混亂和交叉：為使敬老院內構成有序的管理，使居住區、管理器和後勤服務區，各自成組分佈佈置，避免院內老人活動路線與後勤服務路線交叉或混淆。做到動靜分開，潔污分流。
2、貼合老人的康復需要：老人住房建築朝向兼顧日照和通風，為老人供給了一個安靜、舒適、清潔的環境，並在節儉用地的同時儘可能的安排綠化面積，使其院內環境構成庭院化。
3、項目可操作性好：項目可根據上級民政安排的資金情景分期分批進行新建建設，適合縣情和鄉情，有利於構建和諧XXX。
（二）建築設計
1、各層建築功能設計
項目業務區內呈“川”字型並排3幢房屋，總建築面積：2960平方米，結構為兩層磚混結構，毛石基礎，抗震設烈度為7度，地震加速度為0.20g。建築層高為3米。兩幢居住樓均為單向外廊式，新建房屋面積800平方米，維修改造房屋面積：1560平方米，除樓梯間外設68飛房間，每間建築面積34平方米，每幢居住房設置1間醫療保健室，1間娛樂室，1間康復活動室，二個衞生間，每層設服務人員值班用房1間。尚可設置居住房間56間，完全可安置100人在這個空間環境裏生活。整個建築不求奢華，但求實用，研究到房屋的使用者均為老年人，起居和上下樓梯不是很方便，印象建築層數只研究建成兩層。
可每幢設有洗臉洗衣間、衞生間。建築施工圖設計時必須按《老年人建築設計規範》JGJ122-99和《城市道路和建築物無障礙設計規程》JGJ50-2001進行具體設計；綜合樓為三層外廊式建築，房內設有院務辦公室、閲覽室、廚房、餐廳、沐浴等服務和醫技管理用房；綜合樓在規劃設計中力求使用、緊湊、不研究更多的使用面積，把主要投資是用在安置更多的老人方面。
2、結構設計
各建築物按工程地堪報告確定基礎形式，其上部結構為鋼筋混凝土樑板，隔牆材料為磚砌塊，牆面為普通抹白，地坪鋪耐磨地磚。建築物的樑柱間距跨度、高度均按國家有關設計規範和要求進行設計。
本項目建於XXX，依國家地震帶參數區劃圖，XXX所在地地震峯值加速度為0.15g，地震基本烈度為V11度，故全部建築物按《建築抗震設計規範》（GB50011-2001）進行抗震烈度設防，抗震設防烈度為7度。
3、配套工程
（1）供排水
給水（排水）：按住院人數和工作人員用水管網建設。新增用水量見下表：（略）
額定用水量11立方米天，城鎮給水管網完全可保證供給。
用水給水管網與原有給水管網相接，選用100mmPR主水管引入院內，分支管選用60mmPR即可。
排水（污）：項目區污水以老人生活污水為主，廢水可經過新排污管網進入鄉鎮的排污系統。雨水排水系統，排水管室外採用排水PVC管，承插連接亦使用PVC接頭，或者鋼筋混凝土預製管，石棉水泥接口。
（2）供電
供電：集鎮供電系統負荷富餘，外線採用架空線路與院內供電系統相接；建築物室內均採用BYJ型交聯導線穿管暗敷。
防雷、接地保護系統：建築物屋面設置避雷帶接閃器，利用建築物內鋼筋混凝柱內主筋作接地引下線並與基礎主筋連為一體，接地裝置由建人工接地柱基礎樑鋼筋及人工接地成低壓配電網絡TN-S-PEN系統，零線在建築物進户線外做好重複接地。
弱電系統：按需要在院長辦公室，服務及門衞值班室設置電話，娛樂室和值班室預埋電視線。
防雷接地保護
1、配電室進線杆裝設閥型避雷針作為雷電侵入的過點保護。
依據民用建築電氣設計規範（GB50057-94）有關規定在各建築物屋設避雷帶，利用建築物內鋼筋作引下線，接地裝置由基礎樑主筋及人工接地體組成。低壓配電系統接地採用TN-S系統。
2、注意安全用電，故好等電位連結，其做法見國家建築標準設計0ZD501。
（3）工程管線佈置綜合要求
為確保各種管線能正常發揮，避免相互干擾，在管線施工時，須注意沿路段、相交地段管線間的相互關係，嚴格按工程管線綜合的有關技術規範執行。
（4）通信
電話：全院計劃安裝2部程控電話，內線交換電話可預留線路位置，暫不安裝，外線電話由縣電信局安裝。有限電視網絡由廣電部門就近接入。
六、環境保護
（一）環境保護有關法律、法規、標準。
1、《中華人民共和國環境保護法》。
2、《建設項目環境保護管理條例》（國務院[1998]250號）。
3、《建設項目環境保護設計規定》（國計字[1986]002號）。
4、《關於進一步做好建設項目環境保護管理的幾點意見》（國環[1993]015號）。
5、《環境空氣質量標準》（GB3095-1996）二級。
6、《地表水環境質量標準》（GHZB1-1999）三類。
7、《城市區域環境噪聲標準》（GB3096-93）二類。
8、《污水綜合排放標準》（GB8987-1996）三類。
9、《建築施工界噪聲值》（12523-1992）。
（二）項目污染源分析
本項目在建設、運行中，可能對環境產生污染主要有：
1、本項目建設過程中對環境的影響主要是建築粉塵、建築垃圾和施工噪音。
2、生活垃圾及生活污水
3、活動產生的聲響
4、過往車輛產生的噪音
（三）環境保護措施
1、項目建設期間施工企業應避免機械打樁和大功率的振動設備運行，以免造成對周邊建築物的損毀，及干擾正常的生產、生活秩序，嚴格性杜絕夜間機械作業。建築施工場地設置臨時安全圍欄，建築物設置安全網，施工機械注意防塵降噪。
2、嚴格實行清污水分流，敷設暗管排污，生活污水經沉澱處理後排入街道排污管道。地面雨水用管道集中收集沉澱後排入雨水管道。
3、居住人員入住後產生很多的包裝物垃圾和生活垃圾，應分類集中收集。合理佈局垃圾收集設置，當天垃圾當天交城市環衞站運往垃圾處理場集中處理。
4、設計中應安排適當的綠化樹種和適宜當地氣候特點的花卉，草坪，保證適當的綠化率，增強空氣、噪音的淨化本事。
本項目在建設、運行中，可能對環境產生的污染主要有：
（四）環境保護預評價
XXX敬老院環境污染物主要是生活垃圾和污水，院內設有完善的收排措施，所產生的噪音（過往車輛）一般短暫，分貝值不高，對環境干擾不大。
鄉敬老院選址合理，所處的`地理位置優越，不會給當地的環境帶來污染，周圍環境不會對中心造成污染，中心建設規劃良好，總圖佈置重視生態建設，具有優美的環境，所產生的污染物均有適宜的處理措施，不會給周圍環境帶來不利的影響。
本項目在監視期及正式使用後，雖然產生必須量的污染物，但由於採取了相應的環境保護措施和綠化不會給當地的環境帶來污染，但項目承擔單位應委託當地的環境保護部門編制《環境影響評價報告表》。
七、消防、安全為生及節能
（一）消防有關依據
1、中華人民共和國消防條例
2、《建築設計防火規範》（GBJ16-87）（2001版）
3、《建築滅火器配置設計規範》（GBJ140-90）
（二）消防安全措施
消防要防患於未然，在加強消防意識教育的同時，要完善和保障各項相仿措施。
1、XXX農村敬老院的設計與建設嚴格按《建築設計防火規範》所要求的標準設計建設，中心內道路為環狀路網，滿足消防車道要求。
2、室外按照規範要求設置消火栓，供水乾管即為消防水管。室外按《建築物滅火器配置設計規範》的相關規定設置消火栓，配置滅火器，並保證消防水源能24小時供水，水量、水壓均能滿足建築物滅火需要。
3、在電氣設備選型及安裝上，均嘮嗑了節點，防爆措施、對建築物採取了防雷，防爆措施。各建築物均按規範疏散通道、確定通道、樓梯、門的寬度及安全疏散距離。
4、儲藏室、康復活動室等重要部門，室內設置煙火感應探測器，安裝火災報警，消防聯動裝置。
疏散照明：在人員集中處及通道主要部位設有疏散指示照明。
（三）安全衞生
1、安全衞生是維持宣傳中心正常運行的重要前提，為此，要堅持安全衞生思想教育，提高安全衞生意識，並採取如下措施：在牆面開窗處、入口大門處等均研究安全防盜措施，配報警系統，確保安全，防止被盜。
2、中心設有消防，通風換氣系統及安全疏散門及通道，以保證敬老院內的人員的人身安全。
3、設置專門的安全保衞部門，配備必要的安全保衞人員，制定嚴格的安全保衞規章制度，預防和杜絕一切事故隱患。
4、各類活動中嚴格按照規章進行，要按規定配備必要的保護用品，做好安全衞士防護工作、
5、配備適當適量的環衞人員，負責清掃保潔工作，創造一個衞生整潔的環境。
（四）節能
本項目的主要節能環節為節水和節點，措施為：
1、選用新型的節能用點設備，用電設備力求做到供電、用電機電動系統合理配置，降低電耗，節儉用電。
2、公共照明採用聲光控制開關，杜絕常用明燈具；供熱採用太陽能熱水器供熱，精良節儉電能。
2、合理的確定供排水方案，選用節能型管網，安裝計量儀表，節儉用水。3加強對水、電的計量工作，嚴格計量管理制度，杜絕跑、冒、滴、漏。
八、組織機構及人力資源配置
（一）組織結構
XXX有XXX政府負責，下設院長室，服務員室、儲藏室、宿舍、食堂、浴室、衞生間、醫療保健室、康復活動場所等。
（二）組織結構勞動定員及職工培訓
XXX農村敬老院編制為6人，其中：院長1人，醫務人員1人，餐飲管理人員2人，護理人員2人，餐飲管理和護理人員從社會招聘具備職業資格的人員，上崗前所有員工必須正規培訓。
九、項目組織管理
（一）項目組織管理
1、建設資金實行統一管理，有財務單獨立帳，核算，資金使用嚴格按計劃進行，並理解上級有關部門的監督和檢查。嚴格財務規章制度，嚴防違規違紀行為發生。
2、合理安排資金，進取、充分，紮實地抓好建設前期的各項工作。
3、為了確保XXX農村敬老院建設工期，質量和資金的合理使用，實行主要負責人全面負責實施和管理的項目法人職責制。
4、嚴格按規定實行工程建設項目監理制，嚴把工期，質量和資金關。
5、嚴格工程建設項目竣工工驗收制度和工程建設項目質量終身負責制。
（二）項目招標制
1、招標主要依據
（1）《中華人民共和國招標投標法》
（2）國家發展計劃委員會第3號《工程建設項目招標範圍和規模標準規定》
（3）國家發展計劃委員會第5號《工程建設項目自行招投試行辦法》
（4）雲計重點（2001）968號
2、招標組織原則
（1）嚴格執行國家及XXX招投標的有關規定和制度。
（2）遵循公開公平和城市信用原則，保證潛在投標人平等，便捷地獲得信息，保證評標活動的公正性。
3、招標範圍
（1）根據《工程建設項目招標範圍和規模標準規定》，XXXXXX農村敬老院建設項目到達了規定規模標準，屬於必須進行工程建設項目的招標的項目。
（2）XXXXXX農村敬老院建設工程的勘察、設計、建築工程、安裝工程、監理、設備及重要材料的採購全部招標。
4、招標組織形式
採用委託招標。委託有資質的招標代理招標業務，以保證招標投標工作能夠正常進行。
採用公開招標。組織與建設規模相適應的評標委員會（或工作小組），採用科學合理的評價辦法，進行科學，公正的評標、定標，確定中標單位。
十、項目建設進度計劃
本項目建設期共7個月，從20XX年開始至20XX年5月完成，20XX年11月底完成可行性研究報告，20XX年12月完成初步設計及施工圖設計，從20XX年初開始建設，20XX年7月竣工驗收投入使用。
十一、投資估算與資金籌措
（一）投資估算
1、投資估算依據
本估算根據設計工程和施工組織設計方案，參照國家現行有關規範，規定及有關工程資料，以20XX年10月價格水平編制計算。
（1）XXX建設廳雲建標（2003）第688號關於發佈實施XXX2003版建設工程造價計價依據的通知；
（2）《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）；
（3）本工程設計工程量；
（4）其它費用按現行有關規定和進行估算，施工監理費依國家物價局和建設部《有關發佈工程建設監理費有關規定的通知》中的規定的計算。
（5）建設單位管理費用按第一部分費用的1%計取；
（6）勘察設計費、施工圖審查費按照國家計委、建設部計價格[2002]10號
文發佈的《工程勘察設計收費管理規定》計算；
（7）設備及構成固定資產的物品以目前市場售價、產品生產廠家的報價作為估算依據，運輸安裝費8%計取；
（8）工程監理費、招投標費、其化開辦費參照國家有關標準分別提案2%、2%、2%計列；
（9）預備費按工程費和其它費用之和的5%計取，漲價預備費根據國家計委投資[1999]1340號文規定暫不計列；
（10）其它有關在建工程資料
2、投資估算範圍
（1）土建工程費用：包括建築物，構建物社費用；
（2）設備購置及安裝費；包括住宿設施、餐飲設備、辦公設備、文體活動設施、配電設施、環衞設施、消防設施的購置及安裝費。
（3）通道使用費：項目建設用地19XX年已由XXX爭睹無償劃撥給敬老院使用，本次改建不再新徵用建設用地，不計土地使用費。
（4）其他工程費用：包括工程諮詢費、勘測設計費、施工圖審查費、建設單位管理費、工程監理費、招投標費、其他費用預計6萬元。
（5）預備費：建設週期較短，不另行安排。
3、投資估算數據
項目所需總投資額；本項目總投資估算為90萬元，按支出範圍劃分：建築工程費74萬元，設備購置費安裝費10萬元，工程其他費用6萬元，不再安排預備費。
（二）資金籌措及分年投資計劃
1、建設資金籌措
資金來源：全部建設投資共計90萬元，按照政府相關補助辦法市級專項補助10萬元，縣級補助10萬元。鄉級補助10萬元，共30萬元，佔全部建設投資的33%；其餘部分申請省級專項補助60萬元，佔全部建設投資的66%。
2、分年度投資和資金計劃
根據建設規劃及資金籌措情景，擬將建設資金分3個階段投資，一是項目前期準備到正是工程開工階段，投資20萬元；二是從地基與基礎工程開始到主體
工程完工，投資50萬元；三是從配套工程施工開始到設備採購安裝結束投資15萬元。預留5%的工程質保金待1年後支付。
十二、財務評價
（一）編制説明及依據
説明：本項目由XXX民政所負責建設和運營管理，本可行性研究報告據此進行財務評價。
依據：依據國家計委、建設部發布的《建設項目經濟評價方法與參照數》（第三版）和國家現行的有關規定和建設單位供給的有關資料進行編制。
（二）財務評價基礎數據選擇
1、投資構成
項目投資總額為90萬元，其中構成固定資產為85萬元，構成無形資產和遞延資產15萬元。
（三）功能投資評價
尹本項目屬於分益性質，財務評價主要進行功能投資評價，按項目服務本事100人測算，總投資額90萬元，人均功能投資為0.9萬元，可確定投資較為節省。
（四）財務評價結論
經過以上分析，XXXXXX敬老院新建項目在建設投資上較為節省，各項服務功能基本齊全運行期間收入有政府補助經費和有償服務收入等多渠道來源，只要政府在資金和政策上給與必須的幫忙，能夠具備較強的生存本事，具有可持續發展前景，財務評價可行。
十三、社會效益分析
（一）項目隊社會影響的分析
XXX敬老院改擴建項目，貼合國家政策和省、市、區產業發展規劃，項目內涵豐富，社會效益明顯。
該項目建設是一項為國家福利及社會健康的分益社會事業，該項目的實踐，將為大坡農村五保户供養事業供給一個專業性強內涵豐富的場所，項目覆蓋全鎮12個村委會，有利於提高全鎮的農村公共服務的整體和服務水平，促進國民經濟和社會的健康發展。
該項目建設將解決近101人五保户集中供養問題，對提高XXX農村公共服務事業綜合經濟效益具有進取的促進作用。
（二）項目於所在地區互適性分析
1、不一樣利益羣體對項目的態度及參與程度
本項目的建設為當地供給了良好的基礎設施條件，能使老年人享受到較高質量的晚年生活，減輕子女的負擔，項目的整個建設和使用過程中不會使任何羣體的利益收到損害，不存在利益受損羣體，所以不一樣利益羣體對本項目的態度是支持的，願意參與到項目的建設中去。
2、各級組織對項目的態度及參與程度
當地政府對文體設施新建項目建設高度重視，從優惠政策上給予大力扶持；各村委會和相關站所也進取配合支持，幫忙解決建設用地、輔助設施等問題；當地羣眾認為是政府實實在在為他們做了好事，該項目的建設高度認可和進取參與，所以能夠確保項目順利進行。
十四、結論及提議
（一）結論
1、本項目的建設貼合當前黨中內、國務院關於大力加強新農村建設工作的一系列方正政策，是適應社會主義市場經濟的發展和加快城鄉統籌發展，促進社會主義精神禮貌建設的需要滿足當地農村羣眾對物質生活越來越多，要求越來越高的迫切。
2、項目建成投入使用後對提高當地羣眾文化精神生活質量，加快推進農村養老服務社會化，廣泛開展農村和諧創立活動，不斷提高當地農村禮貌都具有重要意義，能夠促進當地經濟發展和和會和諧，各級政府大力支持，相關部門和各村委會進取配合，當地羣眾擁護並進取參與，項目建設與當地社會具備互適性；城建單位具備建設本事和管理本事，初步預測前景良好。
3、項目選址合理，交通、水電、通信等基礎設施齊備，各種協作條件良好，項目建設所需土地、建築規劃、設計方案等前期工作已經落實，建設資金主要由項目承建單位自籌和各級政府相關部門補助方式籌措，項目建設條件具備。
4、項目建設在規劃、建設方案、環境保護、服務管理上體現了前瞻性和先進性，規劃建設方案具有可行性，經初步測算，財務評價可行，社會效益顯著，提議儘快申報立項，開工建設。
（二）提議
1、該項目屬公益性建設項目，提議相關部門進取落實中央、省、市、區關於加強農村養老服務社會化的有關政策精神，在資金，政策等方面給予優惠扶持，是項目儘快開工建設，早日發揮效益。
2、該項目已列入XXX20XX年重點建設工程，項目承建單位在工程實施過程中要根據工程估算投資額嚴格控制建設投資；建設中要重點規範好設計、建設、施工、監理等各方面環節工作行為，確保工程質量。
3、項目設計的水平和工程的質量與進度，直接關係着今後項目服務功能的發揮，所以，在項目工程設計中應合理配置各項資源，工程設計中要有前瞻性，要結合當地社會經濟發展的需要，建設貼合要求起點較高的養老服務設施，避免重複和低水平建設現象的發生。
4、進一步拓寬融資渠道，確保項目整體效益的發揮。資金短缺，是制約社區基礎設施建設和發展的一個重要因素，所以該項目在努力爭取上級資金、政策扶持的同時，要經過多種籌資方式，進一步拓寬資金來源渠道，鼓勵其他社會企業和個人進取參與投資和捐資贈，確保項目整體效益的發揮。
現在是市場經濟，與其他行業一樣，要辦養老院，也要進行市場調查，進行可行性分析。業內人士普遍認為，開辦養老院，僅有愛心是不夠的，抱着賺錢的目的也是不可取的，因為養老服務是微利甚至是不盈利的。當然，也確有人投資建養老機構純為回報社會，不為賺錢也不圖虛名，即是如此，養老機構開辦以後，也還有個維持良性動轉的問題，即如何保持其自身發展。
盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這裏的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、防暑降温取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。其計算公式為（預期入住人數╳收費）-服務成本即為盈虧，收費項目主要有牀位費、生活費、取暖費三項，養老機構也可就其他服務項目收取約定的費用。
一、辦院可行性分析
養老服務業是一個投資回收週期比較長的行業，對此，投資者要有清醒的認識。進行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區同行業總量（牀位數）及分佈情況，本地區老人及家庭經濟狀況，儘可能瞭解和收集其他養老機構的入住情況，地理位置的交通和環境情況等。
盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這裏的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、降温取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。
辦院的主要風險在於，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內甚至更長時間處於淨投入狀態，不能實現資產的良性循環。二是入住老人的收費風險，由於老人及子女的財務狀態惡化等原因，造成入住老人不能及時續費，養老機構又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風險。老人屬高發意外傷害和突發死亡率較高的人羣，一旦產生糾紛，訴訟和調解對養老機構都帶來人力和物力上的負擔。
就深圳現狀，試做開辦養老機構可行性分析如下：
一、從市場角度
深圳是個適合老年人養老的的城市，各種公共設施以及一些收費較高的主題公園對65歲以上的老年人免費。隨着人口流動的加劇，會有越來越多的人選擇到深圳養老。目前深圳實際人口1200萬，其中老年人口占到102萬，佔到9%多。全市現擁有養老機構21家，牀位共計800餘張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發展空間。
從區域角度來看，--區和--區養老機構相對密集，市南老城區和--路東部人口居住密集區、--新區存在養老機構牀位上的不足。
二、目前深圳市內養老機構發展評價
深圳市養老機構應該説從數量上發展較慢，但總體運營水平不夠高，特別是缺少象天津鶴童老人院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業領軍型的養老機構。具體來講，
1、百牀以上規模較大的養老機構，收費較低（全部費用800元以下）的入住率一直很高，牀位全年緊張。辦這種類型的養老機構前期投入較大，一般需要建設專門的院舍，配套設施齊全。
2、百牀以上收費在1000元左右的養老機構，在深圳市場目前屬於中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養老機構是外地來養老的老人的首選，市場前景看好。
3、30張牀位至100張牀位之間的中等規模養老機構是深圳市養老機構的主流。這部分養老機構，由於牀位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理還處在簡單層次控制的範圍之內，用人成本較低。這種養老機構經歷前期的經驗積累期，多數都實現了盈利。
需要特別提出的是，這部分養老機構多自覺不自覺將服務羣體逐漸定位在不能自理和半自理的老人羣體。這一羣體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助於較好的醫療，是目前盈利概率最高的院所類型。
4、30張牀位以下的小型養老機構，也稱家庭式養老院，這種院所經營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區內建設。經營這種類型養老機構的關鍵是爭取物業和居委會的支持，在房屋租金等方便實現優惠。可能的情況下爭取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用這種方式爭取到前期經營者少投入，再輔助於水電暖方面的優惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。
目前這種養老機構在本市經營平均狀況較差，對經營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養老院。迫切需要專業人士介入，對這種養老機構財務運營進行專業指導，或採取集團式經營方式，統一採購、統一配餐、統一調配醫護康復設施，達到降低服務成本的目的。
二、收支情況分析（以50張牀位，四人間養老院為例）
一、開辦養老機構前期投入
1、租金投入，選擇房屋時多選擇租用經營狀況不良、非網點性的療養院、旅館、幼兒園和工廠附設後勤設施，租金必須控制在200元/牀/月以下（通常收費牀位費為200元-600元），例：50張牀位的養老機構總建築面積在700平方米以上，合理租金控制在年10萬以下。
2、房屋改造和簡單裝修費用，約投入6萬元。
3、基本設施配備。
a) 牀、牀頭櫃和一人一格的衣櫥，約計800元×50=40000元。
b) 牀上用品700×50=35000元
c) 室內每人一個圈椅200×50=10000
d) 電視每房間一個1000×15=15000
e) 活動室設施家庭影院一套，麻將桌2個，健身器材2件，預算約10000元。
f) 餐飲設施，灶具二套，餐具60套，消毒櫃一個，冰箱一台，總控制在8000元。（可在開業時爭取區政府或贊助單位的捐贈）
g) 洗衣設備，預算2000元。
h) 洗澡設備，預算5000元。
i) 辦公設施，電腦、打印機各一台，麪包車一部。（可時機成熟時再到位）
合計最小投入280000元。
4、開業儀式和相關宣傳費用，約20000元。
以上租金+裝修+設施+宣傳=300000元
二、養老機構年度運營投入
1、員工工資。
院長（兼會計）1人計4000×12=48000元
副院長 兼採購1人計2000×12=24000元
護理員5人計1000×12×5=60000元
廚師2人計1200×12×2=26400元
以上共計9人計158400元。
2、伙食費成本300×50×12=180000元。
3、水電費400×50=20000元
4、取暖費700平米×20=14000元
5、辦公費用600×12=7200元
6、設備耗材、維護等2000元
7、租金10萬元。
以上投入合計482000元。
三、養老機構收入預測（按80%牀位利用率，680元收費）
1、牀位費四人間200×12×50×80%=96000元。
2、服務費200×12×50×80%=96000元
3、餐費260×12×50×80%=124800元
3、水電費20×12×50×80%=9600元
4、取暖費80×3×50×80%=9600元
以上收入計336000元
四、經營評估
1、此種規模設計養老機構盈虧平衡點為全年平均入住率55%。
2、可期達到全年平均80%的牀位利用率，每年做1萬元的資產折舊，5000元意外損耗，保守收入280000元。
3、每位老人入住時收取5000元意外保證金，可暫收付200000元，可60%用於抵付前期投入，其它做為週轉資金和出院返還。
三、開辦養老機構相關手續
一、開辦養老機構應具備的條件
（一）符合當地養老服務機構發展規劃；
（二）有規範的名稱；
（三）有固定的場所和服務設施，有室外活動場所；
（四)有相應的資金(前期投入約1萬元/牀）；
（五)有與其業務相適應的從業人員(醫生護士可通過與屬地醫院診所簽約實現）。
二、開辦養老服務機構，應當提交下列材料：
（一）開辦組織或個人的身份證明；
（二）機構章程；
（三）資金狀況證明；
（四）場所證明；
（五）消防安全、衞生防疫證明；
（六）與養老服務機構所在地的一級以上醫療機構簽訂的提供醫療服務協議或者內設醫療機構的批准證書。
三、開辦養老服務機構，應辦理如下手續：
1、市和各區（市)人民政府以及非本市組織、個人開辦養老服務機構，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個人開辦養老服務機構，申辦人應當向養老服務機構所在地的區（市）民政部門提出申請。區(市）民政部門應當按照本辦法的有關規定進行審查，對符合規定的，報市民政部門。
民政部門審查開辦養老服務機構申請的時限為自接到申請之日起20日內。
2、核准開辦養老服務機構的，申辦人應當按照有關規定和民政部門的要求進行籌建，經民政部門會同有關部門驗收合格後，由市民政部門發給登記證書。
3、申辦人取得登記證書後，應當按下列規定辦理有關手續：
（一）利用非國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業單位登記管理機關辦理登記手續；
（二）利用國有資產開辦的非營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書按事業登記管理的規定到事業單位登記管理機關辦理登記手續；
（三）開辦營利性養老服務機構，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和税務部門辦理登記手續。
四、養老機構享受優惠和社會資源利用
1、養老機構用水、電、安裝電話實行居民價優惠。需每年到民政部門審批一次。
2、符合星光老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。
3、可利用志願者開展服務，降低用人成本，實現親情服務。
4、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。
項目名稱：新建養老院可行性報告
申報單位：
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編寫時間：
主管部門：
撰稿單位：鄭州經略智成企業管理諮詢有限公司
撰稿時間：20XX年9月2日
第一章、養老院項目概述
作為一個新興行業，老齡產業所涉及的領域極為廣泛，幾乎涵蓋了從養老服務業、老年衞生保健業到老年文化娛樂業、老年金融保險業等十餘個門類，具有相當的想象力。異常地，按照國際通行的5%老年人進入機構養老的標準，20XX年我國有650萬個牀位空缺。此外，目前全國取得養老護理職業資格的僅有2萬多人，按照國際上5∶1的護工需求量，缺口將近1000萬人。這都將給企業投資供給良好的機遇。計算機技術的發展，讓養老院管理軟件橫空出世，技術與人力的結合，讓養老產業更加蓬勃發展。
第二章、養老方式存在問題分析
1、農村老人無養老保險和醫療保險。
我國社會保障體系主要覆蓋城鎮就業者，而這隻佔全部人口的很小一部分。我國老年人口70%以上在農村，要解決我國養老問題，難度最大的當屬農村老年人口養老問題。城鎮養老和醫療保險快速發展，農村養老和醫療保險進展緩慢，農村團體經濟的消失，此刻農村的孤寡老人，無依無靠的老人，他們的生活面臨着十分艱難的境地。
2、養老金太少，社會保障制度不完善。
此刻大多數60歲以上的老人都是20世紀50、60年代參加工作的老同志，絕大多數已經進入古稀之年了，可是退休金大部分都在400元到500元之間。社會養老院太少且收費過高，一般的退休工人根本住不起，並且我們的醫療保險存在嚴重不足，養老金水平太低，社會保障制度不完善。
3、空巢引發的老年人身心問題。
空巢老人最容易感覺孤獨、寂寞。昔日工作繁忙，子女繞膝。而今子女離巢，自我退休後又無事可幹、行動不便、身體不好、得不到以前所受的重視和尊敬，喪偶、喪友、生病等，老人當然會產生寂寞、孤獨的心境。寂寞孤獨最易導致心理變異，產生諸如情緒低落不穩、焦躁不安、孤僻、抑鬱等心理問題，嚴重的甚至會產生老年精神障礙、老年痴呆症等疾病。心理健康日益成為老年人健康的重要部分。
4、養老院太少。
目前，中國現有的各類養老機構，大部分條件簡陋，缺少完備的服務設施，即便如此，各類老年社會福利機構養老牀位也僅有12015萬張，平均每千名老人佔有牀位僅有816張，與發達國家平均每千名老人佔有養老牀位數50至70張的水平相差甚遠。應對人口的老齡化及養老中存在的諸多問題，傳統養老方式已不能適應老齡化社會的要求，我們必須採取有效的應對措施。
第三章、項目開發的必要性分析
一、解決老齡化社會問題的需要：
據世界衞生組織的資料稱，一個國家的老年人口係數到達10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標誌着設個國家或地區進入老年型。目前，我國60歲以上，標誌着這個國家或地區進入老年型。目前，我國60歲以上老年人口已達1.7億多，佔全世界人口的五分之一，佔全國總人口的10%以上。到21世紀中葉將超過4億，
佔全國總人口的28%，即沒4個人中就有一位老人；又預測我國65歲以上老年人數將從20XX年的0.94億（佔總人口的7.3%）增加到20XX年的3.34億（佔總人口的22.6%），我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有關資料顯示，我國現有2360多萬老年人“獨守空巢”。隨着人口老齡化的來臨，老年人問題已經成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴峻問題。鄭州市也和全國一樣老齡化程度為10%以上，所以在鄭州航空港區建立的敬老院也是為了能夠解決老齡化社會問題的需要。
二、構建和諧社會的需要：
黨中央、國務院發出構建和諧社會的口號。鄭州市委、市政府也提出建設“和諧社會”的要求。如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標就難以實現。尊老愛幼是我們中華民族的光榮傳統，新建的航空港區敬老院，將成為鄭州市的弱勢老人，孤兒等供給了一個“老有所養、老有所學、老有所為、老有所樂”的好場所，不僅僅使老年人晚年生活豐富多彩、歡樂幸福，也成為孤兒等困難弱勢羣體供給一個温暖幸福的大家庭，使其在這個充滿愛和温暖的大家庭裏健康成長。這必然對構建和諧社會起到進取地促進作用。
三、加快社會福利事業發展的需要：
鄭州航空港區敬老院項目實施後，將徹底改變原有的敬老院設備陳舊、環境較差等這一狀況，將擴大收養、收治規模，完善服務功能，亮化美化生活環境，切實解決鄭州市港區弱勢羣體生活困難，充分發揮社會保障作用，更好的履行“上為黨和政府分憂，下為人民羣眾解愁”的服務宗旨。作為我區一所規模較大的綜合性社會福利結構，將在社會保障體系中發揮較為重要的作用。
第四章、養老方式的發展方向
一、加強養老道德宣傳，完善養老法律法規體系，鞏固家庭養老方式儘管社會養老和社區養老模式在現代社會中具有獨特的比較優勢，單純的家庭養老將會在未來的歲月中慢慢淡出歷史舞台，可是在目前不發達的社會經濟發展水平下，在社區養老剛剛起步的情景下，家庭養老在具有深厚歷史傳統底藴的中國仍將會在當前和今後相當長的一段歲月中繼續發揮着巨大的功能和作用。這就要求，一方面，國家要利用各種媒體宣傳人口老齡化的趨勢、特點以及面臨的挑戰，動員全社會參與到安老敬老養老的安老戰略中；另一方面，19XX年頒佈的《老年人權益保障法》中規定“享受子女及其他依法由贍養義務的經濟上供養、生活上照料、精神上慰藉以及在患病時供給醫療費用和護理的權利”，可是，在許多方面還沒有具體的實施細則，尚須相應的法律、法規予以完善化、具體化及可操作化。
二、繼續支持養老機構的建設和發展，充分發揮其支撐作用失能半失能老人的很多存在，經過家庭或社區養老不能保證這些老人獲得滿意高效率的服務，而機構養老是實現優質養老的較有發展潛力的途徑，它在滿足養老的連續性、專業性、及時性方面，異常是對那些不能完全自理、完全不能自理的高齡老人、失能老人的照顧方面，發揮着不可替代的作用。機構養老在保證其服務規範化、標準化的前提下應當向以下兩個方向發展：一方面，政府應當繼續加大對公辦養老機構的投資，重點保證“三無”、“五保”及低收入的高齡、失能等養老困難老年人的服務需求；另一方面，部分經營性的養老機構遵循市場化原則，能夠向高端發展，走優質高價的發展之路，滿足部分老年人的高端需求。
三、採取多種措施促進實現社區居家養老模式的最終目標
家庭養老功能日益弱化、機構養老發展不足，而社區居家養老融合了家庭養老和機構養老的優勢，適合我國國情。從以上政策中也不難看出，隨着社區在公共服務供給中扮演着越來越重要的主角，我國政府也認識到了養老服務供給應當在社區服務中佔有重要地位，因而我國開始大力鼓勵發展社區居家養老服務。所以，社區居家養老模式代表着我國養老模式的發展方向。關於社區居家養老需要明確以下幾點：
第一，明確政府在居家養老服務體系中的主體職責地位，整合社區資源，使原本是閒置的資源或未充分利用的資源在社區居家養老服務中得到充分利用。
第二，目前，社區居家養老的服務對象主要面向家庭日間暫時無人或者無力照護的社區老年人。在城市，增加託老設施網點，增強社區養老服務本事，同時經過倡議、引導志願活動及建立勞務儲蓄制度等方式，動員各類人羣參與社區養老服務。在農村，首先以鄉鎮敬老院為基礎，建設日間照料和短期託養的養老牀位，逐步向區域性養老服務中心轉變。有條件的農村社區，可探索建設社區老年日間照料服務設施，向留守老年人及其他有需要的老年人供給日間照料、短期託養、配餐等服務。
第三，引入市場機制，走福利性與產業化相結合的道路，適當的市場化模式會促進提升社區養老服務的水平，拓寬服務的範圍，提高服務的效率。
總之，新時期的養老方式應堅持以家庭養老為基礎，以社區居家養老為目標，以機構養老為補充，建構多層次的養老模式。
第五章、養老院項目發展對策分析
一、完善家庭養老，社會各方共同參與。
建立養老院受制於國家的財力社會的財力，用市中心的房子置換到郊區、房屋倒按揭也僅限於有房子的老人。所以，家庭養老在一段時間內仍然是主要形式。這就需要政府、社區、老人的子女共同參與，完善家庭養老的方式。實行政府扶持、老人或子女出資、社區具體負責制。給有老人的家庭配備緊急呼叫器，完善社區醫療服務、餐飲服務、家政服務。這樣才能構建子女放心、老人安心、社區盡心的和諧社會。
總之，人口老齡化是嚴酷的現實，政府、社會和家庭必須在思想上給予足夠重視，同心協力共同應對，因為這是構建和諧社會十分重要的一個方面。
二、在城市郊區建養老型房產。
自國家實行獨生子女政策以來，產生相當一部分空巢老人，隨着時間的推移，空巢老人會越來越多。對於那些居住在市中心的空巢老人，能夠將市中心的房子賣掉換成郊區的房子，把大房子換成小房子，提取差價，兑出現金養老，補充老人養老的資金來源，使老人過上更好的老年生活。養老型房產的建設要細緻入微，大到周邊環境，要注意養老的配套設置，醫院、飯店、超市等，小到房間的門鎖要簡易，房間內配要有緊急呼叫鈴等。這樣的擁有完善的服務、配套的設計的養老型房產，會很受擁有住房的、有必須經濟本事的、不願住養老院的老人的歡迎。這種方式是老人自我的經濟來源和社會的養老金相結合的更好的養老方式。
三、以房養老逐步推進“倒按揭”養老模式。
“倒按揭”又稱“住房抵押反向貸款”，通俗講就是以房養老。傳統的住房按揭貸款，是買房者在支付首期房款後，餘款以所購住房作抵押向銀行貸款，買房者在一個較長時間內分期償還給銀行，貸款一次發放，分期償還。“倒按揭”是指老年人在晚年沒有正常收入的情景下，為了維持基本生活需要而將自我的房產抵押給銀行或承辦機構，由其向老年人放貸，到期以出售住房收入還貸。傳統的住房按揭貸款是一次發放，分期償還。“倒按揭”是分次發放，一次償還。“倒按揭”是十分先進的養老方式，對於擁有住房，僅有微薄的養老金收入的老年人大有裨益。雖然“倒按揭”這種養老方式既先進又實用，但在中國還應逐步推進。因為在中國還需要有觀念更新和解決一些技術難題的過程。許多老年人還有一個面子問題，如果將房子抵押給銀行換取生活費就無法給子女留點什麼，怕影響兩代人的感情，所以不願放棄親情來換取生活費用。對於銀行來説還有技術方面的問題需要解決。“倒按揭”房產價值的評估標準，老人生命的預期、利率的確定等，這需要銀行培養一批類似保險師的專業人才。因為“倒按揭”和正向住房按揭不一樣之處就在於，正向住房按揭隨着時間的推移其風險越來越小，而“倒按揭”時間越長，銀行所承擔的風險越大。但對於無子女或子女在國外的空巢老人，還有家庭經濟狀況好，子女收入高的老人還是有廣闊的市場。既然有市場，就會有利潤，銀行應在抓緊培養專業人才，提高技術水平，在條件成熟時推出。以房養老僅靠人們轉變思想觀念，銀行掃除技術障礙還不夠，還要國家立法作保證，還需要透明、公正的法治環境，國家要建立相應的法律、法規來為以房養老的實施保駕護航。
四、整合社會力量，建立完備設施的養老院。
要整合現有的養老服務資源，不斷增強為老人服務的本事；要充分調動社會各界的力量，關心、支持和參與養老事業的發展；各級財政也要逐步加大對養老事業的投入，同時在全社會倡導對養老事業的捐助。根據不一樣地區，不一樣收入水平，建設不一樣標準的養老院，在高收入地區多建一些養老、醫療、娛樂一體化，服務周到、設施齊備的養老院。
五、開展多形式的老年活動，讓夕陽更加多彩。目前，養老制度規定統一的退休年齡，但人的衰老速度是各不相同的，能夠根據老人的健康狀況和個人的意願，在政府的扶持下開展各類活動。
（1）組織製作家庭手工業及手工製品。老年人缺少技術和再就業的機會，但無論是城市還是農村都能夠就地取材，組織身體健康的老人制作家庭手工業及手工製品。這既不需要多少技術，經簡單培訓和指導就可從事，也不和他人爭就業機會。
（2）建立老年義工制度。目前國內外都有義工制度，大都是在青壯年時供給義務服務，按其供給的小時數，在其需要幫忙時，給予免費的服務。從我們目前執行的實際情景看，在職時做義工很難，大多受時間的限制。但對於退休之後身體還很健康的老人，實行義工制度，這能夠取得一舉多得的功效。一是參加社會公益服務。組織身強力壯的老年人到博物館，文化館，少年宮為參觀人員服務，既可豐富老年人的生活，又可發揮他們的知識才華。二是在社會範圍內組織老年人相互交流與服務。讓身體健康的老年人照顧體弱多病的老年人，體弱多病的老人得到了照顧，身體健康的老人積攢了義工時間，服務雙方的老人都排遣了寂寞。三是發揮其技術才能。對於那些擁有技術水平的退休工人、專業技術人員讓他們做企業技術顧問、行業諮詢顧問，讓他們繼續發揮光和熱，在為社會作貢獻的同時，豐富了老年生活。
（3）開展豐富的文體活動。針對老人的不一樣特長，社區要多組織書法賽、歌詠比賽、舞蹈比賽、團體旅遊等活動，讓老人走出家門排遣寂寞。
要加強老齡工作，努力使全民老有所養推動建設和諧社會。一個地區老年事業的發展能夠體現該地區政府執政理念的先進性，能夠提升政府以人為本的良好形象，還能夠向國際社會展示良好的國際形象。按照國際標準，當一個國家和地區65歲以上人口占總人口比例的7%，或60歲以上人口占總人口的10%以上時即為老齡化社會。
據有關資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家。六十歲以上老人約為1.45億，佔我國總人口比例的11.2%，並且這個數字每年都在以3%的速度增長，我國進入老齡社會已是不爭的事實。截至去年年底我縣60歲以上老人已達14.57萬人，佔我縣人口比重的14.5%。
已遠遠高出全國比例的3.3%，從人口結構上看老年人口數量的巨大和高齡人數的增加，明顯證明了我縣已提前十年進入老年型大縣。所以應對老齡化提前到來的挑戰，是當務之急重中之重，是關係國計民生和區域經濟發展的大事。我縣歷來很重視老齡事業的發展，但隨着生活水平的提高，傳統的幾代同堂已逐步解體，老少分住家庭小型化已成為必然趨勢。自我國七十年代中期實行計劃生育以來，三口之家現已成為社會主力家庭結構。
許多獨生子女成家後所面臨的是：每對中年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下，需要照顧四個老人一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加上老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題。再者，我縣“三無”“五保”“孤兒“人員近萬人，集中供養率不到4%，我縣民營養老機構尚處於空白。綜上種種，為老齡事業發展帶來了新的課題，愈發使我縣養老服務供求矛盾突出。
一、項目名稱：莒南陽光養老綜合服務中心
承辦人：
項目性質：
籌辦服務中心地址：未定
二、項目建設的必要性
1、解決老齡化社會問題的需要，隨着人口老齡化的來臨，老人問題已成為世界問題，同樣是我國面臨的一個重要問題。我縣已遠遠高出全國老齡平均標準，所以籌辦養老服務中心，是解決我縣老齡化社會為題的需要。
2、構建和諧社會的需要。黨中央、國務院發出了構建和諧社會的號召，縣委、政府也提出建設“和諧”要求。如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標就難以實現。尊老愛幼是我們中華民族的優良傳統，籌辦養老服務中心，將為我縣老人創造一個“老有所養，老有所醫，老有所為，老有所樂，老有所學”的好去處，體現全民敬老愛老的良好社會氛圍。不僅僅使我縣的老年人的晚年生活豐富多彩，歡樂幸福，也為我縣困難弱勢羣體供給一個温暖幸福的大家庭，讓他們在這個充滿愛的大家庭裏健康歡樂地生活。這必然對構建和諧社會起到進取的促進作用。
3、加快我縣社會福利事業發展的需要。養老服務中心成立後，將徹底改變原有敬老院設備陳舊，環境較差等這一現狀，將擴大收養收治規模，完善服務功能，亮化美化生活環境，切實改善我縣弱勢羣體生活困難，充分發揮社會保障作用，更好的履行“上為黨和政府分憂，下為人民羣眾解愁”的服務宗旨。將會為我縣社會保障體系發揮重要作用。
4、項目實施後會有良好的社會效益。養老服務中心成立後，能夠滿足我縣社會養老市場的需求，同時也為社會家庭排憂解難，再次能夠增加就業機會和就業崗位。這是一個民心工程，也是一個德政工程。
三、陽光養老綜合服務中心中心經營計劃
鼓勵扶持社會力量興辦養老機構，實現投資主體的多元化，是發展老年人社會福利事業的必由之路。近年來縣委、政府高度重視社會福利事業的建設，各鄉鎮都建有敬老院。每年都有專項資金支持撥付，使全縣敬老院等福利事業得到了較快的發展。但由於各鄉鎮經濟基礎薄弱，地方財政困難，致使一些敬老院設施配套不完善，，比如醫療、娛樂、康復治療等硬件跟不上無法滿足當前五保老人的需要，不能適應新形勢下的發展要求，導致入院率低，甚至有些老人不願入院就住。造成資源閒置浪費，利用率低。
增強公辦養老機構的服務質量和管理水平，更好的保障在院老人的合法權益，到達“五有”標準，踐行中央制定的老齡工作方針政策，更好地為老人供給及時、全面的服務，離不開改革的深入推進和運行機制的深刻調整。將公有養老機構尤其是現有管理不規範，服務水平差的機構，委託給社會力量來管理和運營，將會盤活公辦養老機構的存量，使原有資源得到更好的利用和發展，為養老服務事業注入蓬勃的生機和活力。
公辦民營需要堅持的原則：首先，實行公辦民營，必須以政府為主導，保障“五保”“三無”老人的供養。其次，實行公辦民營，必須保證經營者的自主經營，自負盈虧，管辦分離，以實行法人實體化管理，建設市場化運行機制，改革內部管理，用工和分配製度。第三，實行公辦私營，必須保證以服務養服務，全應對社會開放，發揮示範作用。
具體操作方法：
1、依託原有鄉鎮街道敬老院，創新敬老院傳統管理模式，實施民營資本對敬老院的投資、經營、管理模式。建立公辦民營的內部管理機制，在體制上實行“一個機構兩塊牌子”誰投資誰管理，誰受益的原則。確立把現有敬老院建設成為，當地政府機構養老的基地和示範點，滿足農村、城鎮老人及子女就近就便的自費養老需求，把敬老院作為養老服務產業鏈中的重要一環加以發展，使其成為市場屬性和福利屬性同在、經濟效益和社會效益並存的社會化養老機構。
2、理順好權屬關係，明確各方職責。明確責、權、利關係，敬老院原有硬件建設投入，歸服務中心負責，歸敬老院所有。新投入部分的所有權歸服務中心所有。服務中心擴大規模增加牀位，貼合政策條件的應當享受優惠待遇。服務中心託管敬老院後，必須切實做好“五保”“三無”老人的接收和服務工作。對有閒置牀位的能夠自主定價，招收社會老人入住和開展有償支持居家養老服務，滿足社會老人的養老服務需求。
3、實行分類管理，供給多元服務。
A、根據服務對象類別，建立專業化養老機構。在服務中心的總框架下根據實際情景，打破地域限制，統一佈局，設立不一樣服務資料的專業化養老服務機構。如、卧牀護理院，精神障礙老人院，臨終安樂院等特殊養老服務機構。實行全日制專業資格人員專業化管理，體現對各類老人不一樣需求的尊重。
B、在自願的基礎上，允許老人在服務中心內和各分院之間合理流動。對入住老人少規模相對小的分院允許跨區域調整到其他分院，合理統籌資源，實行統一管理。
C、合理調配和利用人力資源，對以自理老人為主的分院，住滿五十名服務對象的，服務中心配備一名全日制專職醫護人員，為服務對象供給醫療保健服務。護理人員必須具備必須的護理知識，實行上崗前培訓制度，（服務中心自建老年護理及殘疾人就業家政服務培訓中心）取得上崗證後由中心統一調配。
D、落實各項保障，建立長效運營機制。確立“五保”“三無”老人的長效供養機制、供養標準，以及醫保。確保“五保三無”老人免費參加新農合，納入大病醫護救助，並實行零起步救助。從根本上解決老人的就醫問題。
E、實行託管後，由個鄉鎮按規定落實配套資金，再統一劃撥給服務中心或各所轄分院。
F、託管合同期限，不能低於五年。以免影響中心對敬老院的長期發展規劃，及硬件設施投入的力度。以利於中心進行中長期發展規劃實施，促進養老服務產業的健康持續發展。
四：投資預算和資金籌措：
陽光養老綜合服務中心三年預計投資額為300萬元，其中前期投資用於房屋租賃規劃改造、綠化供暖120萬元：醫療、健身設備及安裝費80萬元，生活用品牀具被褥等30萬元，有線電視通訊設備娛樂器材等20萬元：養殖場種植園50萬元。資金籌措，陽光養老綜合服務中心自籌資金150萬元，申請上級部門資、補、助或協助貸款150萬元。
五：效益分析
服務中心擬建牀位200張，按年入住率70%計算，按自理老人每月六百元計算，預計可收入100萬元左右，家政服務、培訓等可收入十萬元左右，種植園，養殖場預計收入20萬元左右。年收入130萬元。費用：員工工資30人，40萬元，低值易耗品水電費廚房成本40萬元，管理費辦公費8萬元，房屋租賃費12萬元，年費用105萬元，年實現利潤25萬元。十二年可收回全部成本。
1、項目投資估算與資金籌措
（1）項目建設總投資
本項目總投資為30億元，本次為養老項目一二期和醫院以及配套設施建設合計投資200000.00萬元，其中：建設投資187300.00萬元，流動資金為12700.00萬元。項目規劃2020年在現有基礎上擴大養老區規模300畝，投資10億元。
（2）資金籌措
本項目本次總投資200000.00萬元，計劃由項目發起單位、政府以及社會資本籌措。
2、項目市場預測與分析
（1）高端養老產業背景
中國房地產的快速發展，給富有的老人提供了更加適合自己的養老空間，同時富有老人階層的快速增長，也推動了中國高端養老地產業的發展。
目前養老方式與實際需求不匹配。中國的傳統文化決定了單純以進入養老院的養老方式無法滿足現實的養老需求，中國的主流養老模式應為園區居家養老。
中國改革開放，經濟快速發展的三十六年裏，造就了大量的富人階層。他們追求完美老年生活，會享受生活，提倡獨立自由，能按照自己的願望去生活。因此他們會選擇高端的養老社區，不僅擁有優越的自然環境，同時，還有高端的服務體系，從而讓他們盡享晚年生活。
（2）醫養結合模式市場前景
當下，“養老”在中國乃至世界都是一個“躲不開”的難題，李克強總理所作的2016年政府工作報告中有8次提到“養老”一詞。
有專家預測，在2020年時中國老年人口將達到2.43億，其中絕大多數老年人帶病生存。省數據也顯示，老年撫養係數將快速上升，2015年預計超過16%，2020年超過20%，2030年達到26.5%，幾乎是2010年的一倍。。
不論何種形式的養老，醫療是一項無論如何都繞不開的服務項目，這也讓醫養結合成為各類養老服務必備模式之一。但養老服務的現實困境是“看病的地方養不了老，養老的地方看不了病”。如何讓廣大老年人、尤其是喪失生活自理能力的老年人能夠老有所養，成為政府和社會不得不認真面對的問題。
《國務院關於加快發展養老服務業的若干意見》（國發〔2013〕35號）文件也提出，要積極推進醫療衞生與養老服務相結合。省財貿醫院經多次聯合調研和論證，制定了“醫養結合”的新模式，與養老機構聯手，醫療與養老相結合，有病治病無病療養，為養老機構中的老年羣體提供專業地醫療、護理、康復服務。
值得一提的是，近日發佈的五中全會公報中明確指出：十三五期間將“推進健康中國建設”。 “健康中國”將是一項全局性、綜合性、戰略性的中長期規劃，也是“十三五”時期衞生計生事業發展的總體規劃，有望全面推進醫療衞生體制改革，並推動整個醫療衞生行業以及大健康產業將進入蓬勃發展期。有機構預測，《健康中國建設規劃（2016-2020）》將在2016年初正式出台。在“十三五”期間，圍繞健康中國出發的產業市場規模高達10萬億元，養老產業作為健康中國的重要組成部分，值得期待。
按照國家標準，我國已經進入老齡化社會，而目前我國養老產業還處於起步階段，未來發展空間巨大，正是投資的好時機。國家出台政策指引，高層密切關注養老服務業發展，有利於緩解老齡化中國所面臨的發展與民生的雙重壓力，並極大地促進養老產業發展。
在以前，的養老機構公辦與民辦是分開的，結果公辦的養老機構設施好、服務欠佳，而民辦的養老機構則是服務好、設施卻差。摸索研究後，這才出現了“公建民營”、“民營公助”的模式，很好地彌補了雙方的不足。
從全國來看，我國的養老服務行業仍處於初級階段。目前，省民政部門已經制定多項幫扶政策，並設立專項基金，關愛高齡、貧困失能老人，同時積極探索建立政府購買服務制度。2014年，出台了《關於推進養老服務業發展的實施意見》，長沙、列入全國養老綜合改革試點，全省養老總牀位數達到24萬張，城市和社區養老服務設施覆蓋率達36.5%，農村居家和社區養老服務設施覆蓋率達21%。以居家養老為基礎、社區服務為依託、機構養老為支撐、醫養相融合和功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系初步形成。
同時，省民政廳將在保障環節加大力度，協調相關部門出台民辦養老服務機構投資扶持辦法和購買養老服務工作方案等配套政策，推進地方政府建立基本養老服務補貼制度，確保全省養老服務補貼目標人羣達到50%以上。
1、人口老齡化現狀調查
人口老齡化是指老年人口在總人口中的比重不斷上升的動態過程，也是指人口年齡不斷增加的人口現象。其簡單表現形式是”老年比“上升，按照國際標準，60歲以上老年人口占總人口比重達成10%以上，或65歲以上老年人口比重7％以上，就屬於”老年型人口“，或叫做”老齡化社會“。
老年人已構成一個有醫療保健和活動場所等特殊需要的單獨羣體。日本為此已開辦了老人學校，美國也出現了一種新機構，叫“託老所”，有“全託”也有“半托”。
中國不僅僅是一個人口大國，同時也是一個老年人口大國，中國不僅僅是一個頭號人口大國，同是也是一個頭號老年人口大國，老年人口相當於全世界人口總數的15，也就是説，5個老年中就有一箇中國老人。由於中國人口政策的特殊性，目前我國60歲以上老年人口已達1.3億，佔全國總人口的10％以上，到21世紀中葉將超過4億，佔全國總人口的28％。隨着中國人口老齡化和經濟的快速發展，以及老年人對高質量養老生活的需求，適合不一樣需求層次的養老方式脱穎而出，其中老年公寓養老逐漸成為能夠滿足中高經濟實力老年人養老的一種方式。
2、人口老齡化成因分析
據美國人口理事會日前發表的《家庭聚集》研究報告認為，20年來人們對”家庭由母親和孩子組成“父親承擔供養職責”、“母親從感情上照看孩子”、“家庭是穩定的社會單元”等傳統看法在發生變化。世界各國的家庭在其構成、結構和功能方面正在呈現新的變化趨勢。由於家庭能和傳統觀念的變化，給家庭結構也帶來變化，表此刻家庭規模變小和家庭居住人口變少，開始出現大批單親家庭。傳統的大家庭在逐步解體，老年夫婦家庭在逐年增多。無論是發達國家還是發展中國家，都能夠説是一種普遍的現象。中國家庭結構和家庭人口規模也正在向着小型化的趨勢發展，主要原因有以下幾方面：
傳統觀念的更新：我國幾千年來“養兒防老”的傳統觀念，已被當代年輕人打破，他（她）們因拼搏於事業的需要；或怕生孩子會感情轉移失去浪漫情調；還有的從研究經濟因素出發，他們自願放棄生育孩子的念頭；如此種種致使婦女婚齡和生育第一胎的年齡提高，導致新家庭的構成推進，甚至出現不育夫婦總數逐年增加。
經濟依附性削弱：隨着社會的發展提高，異常是青年人就業率不斷提高，他們不再需要父母撫養；對於離退要老年人來説，有老齡退休金收入，他們也不必依靠子女瞻養。年青人那種願意脱離父母，要求獨立生活的強烈心理，老年人那種不願為子女再承擔家務，以求清閒安靜的晚年心理，倘若不是住房困難，子女和老年人都願意分開居住。
由於老年人是整整一個年齡層，其身體素質、文化素質、健康狀況以及繼續工作的願望等，都有較大差異。應當承認，在現實生活中，不一樣輩分的人在觀念、愛好、性格、興趣以及價值觀等諸多方面都存在差異；老年人思想保守與年青人開放而富於夢想的思想差異；老年人刻板傳統與年青人執着追求現代生活方式的差異等等，往往致使兩代人在家庭中不易融洽，導致更多的老年人與自我的子女分開居住。高齡老年人增長速度加快，他們生活自理能
力日益減弱，特殊勞務的需求必然上升。但家庭規模卻又在縮小，家庭向小型化方向發展，極大的削弱了傳統的家庭養老功能。今後，家庭侍奉和社區服務如何配合，將是值得研究的重要課題。
3、老年人居住的特點：
1992年，聯合國第一線7次大會經過的4671、4694、和48106號決議被認為是為2014年全球解決人口老齡化問題方面的奮鬥目標。目標的宗旨是支持人口老齡化總是方面的事業，為老年人創造施展才能的環境，並關心和解決所遇到的問題。到2014年，其中解決老齡問題方面目標之一，就是住房與生活環境問題。為能解決好這個問題，應對老年人居住行為進行分析。
（1）生活時間待徵：老齡人由於從工作崗位下來，生活空餘時間的比率增大，所以要求社會能夠供給更多的餘暇活動資料和供關展活動的室內外空間。
（2）活動空間特徵：老齡人由於年齡和生理因素的制約，從事的各項活動主要是在家庭住房或臨近的社區公共活動空間環境中進行。
（3）生理、心理待徵：老齡人與嬰、幼、少、青、壯年都有不一樣，他們既需要安寧，又害怕寂寞孤獨，愈近暮年，需要陪伴照料的渴望的渴求就愈加強烈，期望獨居但又期望有依存性和安全感。
隨着人口老齡化，高齡老人日益增多，三世健在的家庭比例很大，家庭的代際人口結構呈“四二一”和“四二二”型。家庭“少子化”使家庭贍養老人的功能弱化，急需發揮社會養老功能，以彌補家庭養老功能的不足。
4、養老模式探討
如何解決老齡居住環境問題，首先應當深入研究養老的模式。
中國是儒學文化圈內的國家、尊老、敬老、養老是中華民族的傳統美德，老人愛子孫、子孫敬長輩、扶老愛幼，相依為樂的家庭養老是能夠實現經濟供養、生活照料、精神慰籍的最好形式，仍是作為我國傳統養老的主要模式，大力倡導，並予以加強。
養老社會化觀點：認為在開放的現代化社會裏，那種傳統養老方式正受到嚴峻的挑戰，越來越多的兒女為了前途而奔赴四方；終身伴隨父母，已越來越難做到。另一方面，老人愈近暮年，害怕寂寞孤獨，需要陪伴照料的渴望就愈加強烈。讓老人生活於集護理、康復和娛樂為一體多功能現代化老人院，是一條兩全齊美出路，養老方式向社會化的方式演變以成為發展的必然趨勢。經過社會養老院實現：“五個老有”的目標，即老有所養、老有所醫、老有所為、老有所學、老有所樂。以減少老人的孤獨感、失落感、遺棄感。
5、養老院應當具備的特點
老人問題是社會生活中一個新問題。老年人生活的變化，主要是生活重心發生轉移；即由工作區轉向生活區，由家庭外轉向家庭內；工作時間轉為閒暇時間；物質方面需要社會、鄰里的關照，期望供給方便的社會服務；精神生活方面往往有寂寞和孤獨感。所以規劃設計上應當研究：
（1）創造“老有所養”的家庭或社會養老居住環境；
（2）供給老人鄰里交往的空間；
（3）設立“老有所醫”的醫療設施和社會服務網絡體系；
（4）創造：“老有所為”繼續發揮餘勢的條件；
（5）安排：“老有所學、老有所樂”的學習、鍛鍊和文化娛樂的資料與場所。
特點一：老年公寓能為中高經濟實力的老年人供給個性化的居住條件和人性化的服務資料。在北京、上海、廣州等經濟發達的大城市，存在着一批佔當地老年人口總數將近6%以上的中高收入老年羣體，他們認為此刻的養老條件，無論從居住條件還是養老服務水平方面都不能滿足他們日益提高的養老需求，所以他們逐漸關注能夠滿足其養老需求的新型養老模式——老年公寓。
老年公寓是一種專供老人居住的專用住宅，是一種居家養老與社區服務相結合的模式。老年公寓與敬老院、福利院不一樣，不是用來收養無經濟來源的孤寡老人和低收入家庭送養的老人，不屬於國家或團體創辦的社會福利設施，而是由社會投資興辦並按企業化經營管理的老年專用住宅，一般選址在城市周邊，有山水相伴，空氣新鮮，風景優美的環境。入住的老人可根據自我的經濟條件和健康狀況選擇住房類型、等級和服務檔次。
由於老年公寓供給給老年人是個性化的居住條件和人性化的服務資料，所以其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及醫院式的養老病房，同時由於老年公寓一般興建在城市周邊，還要供給多種生活必備設施（如購物場所、銀行、郵局、醫院等設施）和娛樂鍛鍊的配套設施（如體育館、餐廳、娛樂場所、老年大學等），人性化的社區服務包括社區物業服務、社區家政服務、社區醫療服務及社區娛樂服務。所以一般房地產開發商的“蓋樓賣房”和普通養老機構的出租牀位，服務資料單一的“旅店式”運營模式不適合老年公寓的正常經營。
特點二：老年公寓屬於商業房地產範疇，具有“福利性事業、市場化經營”的特點。我國人口眾多，經濟發展不均衡，人口貧富差距懸殊，並且屬於低福利水平國家，所以政府主要關注並解決社會“低保”、“五保”等處於弱勢的老年人羣的養老問題，而對中高收入人羣養老生活關注的較少，僅有一些粗放的政策，並且在現實運用過程中可操作性差。同時由於老年公寓屬於新興事物，它是老年人社會化養老和社會化投資並企業化經營的房地產開發的混合體，有關部門在政策制定和操作方面相對滯後，所以一般開發商在税費減免、金融支持方面得不到相應的優惠，對於具有社會化養老性質的老年公寓，開發商需要完全按照市場條件解決項目立項、項目審批、資金籌措等一系列問題。由於以上原因，老年公寓運營需應遵循市場規律，走“福利性事業、市場化經營”的道路。
特點三：老年公寓項目相對於一般房地產項目投資額大、資金回收期長。老年公寓項目不一樣於一般房地產項目，它不僅僅包括住宅本身，還包括許多服務配套項目，並且在設施、設備規劃設計、安裝方面都要結合老年人的特點，有專家稱老年公寓的總體造價要比普通房地
產項目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更為複雜，一般住宅都經過住宅銷售實現房地產開發的最終目的，而老年公寓則需要根據老年人市場需求的多種形式，採取滿足租用、度假等需求，並且公共服務設施更需要經過經營來實現收回投資，所以老年公寓的運營模式要採取靈活多樣的銷售方式保證其正常經營。如實行對現有設施能過改建方式進行，可較大節儉成本的支出。
老年公寓運營模式中的市場定位、銷售方式、服務體系的建立直接影響老年公寓的經營成敗，所以老年公寓的市場定位應當遵循兼顧老年人養老與公建設施共享的“二路出擊”原則。其目標消費羣體應包括具有中高經濟實力的老年人和資源公享羣體（即享用老年公寓設備、設施、服務等資源的羣體，包括旅遊觀光者、購物者、就醫者等羣體）。
老年公寓具有“一低二高”的特點，即低容積率、高比例公建設施、高水平的社區服務。低容積率意味着人口密度低，這與高比例公建設施、高水平的社區服務存在矛盾，所以其公建設施和服務資源在充分滿足社區內老年人需求的同時向公眾供給服務，這樣一方面能夠實現長期以低廉的價格向社區內的老年人供給高品質的服務，另一方面能夠最大限度地發揮公建設施和服務資源的效能。
為老年人供給養老服務的同時根據項目所處地理位置，因地制宜地開發利用當地的特色資源規劃公建設施。如在旅遊區域內，就應當發揮旅遊資源優勢，在為老年人供給特色服務的同時對遊客供給住宿、娛樂等服務，這樣一方面減少老年公寓作為老年社區的“暮氣”，讓老年人更多的接觸社會，減輕他們已經脱離社會的心理感受，另一方面能夠增加社區的收入，維持其正常經營，從而為老年人供給更優質的養老生活環境。
銷售方式為出租房屋使用權及產權酒店方式銷售房間（產權酒店是一種投資行為與消費行為相融合的方式）形式。
不一樣消費羣體購買老年公寓的目的具有多樣性。老年公寓的使用主體是老年人，但其消費主體能夠是老年人也能夠是中年人。不一樣消費羣體購買老年公寓的目的具有多樣性，如為老年人養老、為投資房地產及二者兼而有之的，靈活的銷售方式能夠滿足不一樣人羣的消費需求，同時有利於開發商的資金回籠。
銷售方式適應老年公寓市場定位及多元化發展的要求。出租房屋使用權方式最為靈活，它能夠根據當地消費者的消費觀念，創造性的衍生出多種既滿足消費者的消費需求又適合開發商經營的租賃方式；產權酒店的銷售方式適合老年公寓的養老、旅遊服務模式的市場定位一方面滿足了投資者獲取投資收益的心理預期，同時能夠使開發商快速回籠資金，另一方面能夠使開發商繼續擁有老年公寓的經營權，從而有利於堅持老年公寓的經營方向。
老年公寓為老年人供給高品質的養老生活，一方面它供給適合老年人居住的住宅環境，另一方面供給完善周到的人性化的社區服務，這是老年公寓差異化經營的必備條件。老年公寓的社區服務水平能夠分為必備層級、完備層級、完善層級，其中必備層級是老年公寓到達為老年人供給安全、便利的服務資料，完備層級是老年公寓為老年人供給尊重人性的規範的服務水平，完善層級是老年公寓開發具有前瞻性服務項目構成與其他同類型的養老機構差異化經營的基礎。
總之，老年公寓開發為中高經濟實力的老年人供給了高品質的養老方式，在我國屬於新
鮮事物，老年公寓的特點導致其運營模式具備創新性、複雜性，所以要結合我國老年人的需求特點和國外老年公寓的運營經驗，從市場定位、銷售方式、社區服務方面探索適合老年公寓“福利性事業、商業化”特點的運營模式。
6、養老院選址大連的優勢：
大連地理位置得天獨厚的優越性，中國最適宜居住的城市，為外地遊客供給了一個養老度假的絕佳之所。大連市政府對大連旅遊養老項目的發展在各方面也十分重視。，異地養老在我國已具備了可行性：一是由於人們思想觀念的轉變，許多老人產生了“趁身體還能夠，到外面走走看看”的願望；二是隨着人們生活水平的提高，一些老人自我或子女具備了必須的經濟本事和異地養老消費本事；三是各地養老機構的數量及規模、服務水平及設施都有了顯著的提高，能夠為老人供給較好的甚至個性化的服務。
7、項目的初步設想：
（1）引進日本先進的養老設施及管理；
（2）在經營上，按比例安排日本老人來連旅遊養老；
8、項目選址：
9、投資比例；
10、經營規劃：
11、項目回收展望：
一、當前養老服務業現狀
當前，我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。隨着人口老齡化的來臨，老年人問題已成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴峻問題。據報道，到2014年，XX養老機構牀位數應到達28800張。在已有牀位的基礎上，還需要新增1萬張牀位才能基本滿足兩年後老人入住養老的需要。除了國辦養老機構和居家養老方式外，民辦養老機構將成為養老牀位缺口的最大補充者。近年來，黨中央十分重視人口老齡化的快速增長對經濟社會發展帶來的影響。XX市委、市政府也確立了“政府主導、社會行動、全民參與”的社會化養老基本方針，先後出台了27項優惠政策，對社會力量開辦的養老院，從審批、土地、收費等多方面予以大力扶持。
二、XX養老院項目概述
XX市瀋河區XX養老院，坐落在瀋河區東陵路前陵堡一號農業大學附近。環境幽雅，風光秀麗，人文地理條件和諧，是老年人頤養天年的好地方。它佔地總面積50畝，建築總面積5040平，其中工程主體為三層建築養員樓面積3800平、新建接待室100平，一處老年綜合健身娛樂室480平；一棟老年休閒會所760平、另設兩個功能各異的魚塘和綠色農植物養殖基地30畝。該院按照XX市一流養老服務機構的標準，設置了牀位408張，分設了醫務室、大餐廳、浴池、洗衣間、圖書室、接待室、會議室、及多功能健身房和琴棋書畫等大型娛樂活動室；住宿房間分成高、中、低三個檔次，設有雙人間、三人間、四人間。養員房間內均配有有線電視、電話、應急呼叫系統和組合傢俱；高檔房間內還配備有獨立的衞生間和高檔組合傢俱，是普通老百姓都能享受得起的五星級老年公寓。
三、XX養老院的特色服務
1、院區內環境優美，空氣清新，綠化面積達一萬平，羣花爭豔、各種果樹成蔭，長廊、曲徑、涼亭令人彷彿踏進了室外桃園。多樣化的室外健身場地，和最適合老年人的門球讓喜愛體育鍛煉的老年人有了用武之地。
2、我院設有三個多功能魚塘，綠色農植物養殖基地，佔地面積30畝。為老年人供給釣魚、休閒娛樂場所和放心的綠色食品。
3、我院特為老年人開辦了一棟集超市、餐飲、娛樂為一體的老年休閒會所。供給酒店式服務，餐飲採用自給自足的方式，讓您享受自我釣魚成果的同時還能夠品嚐綠色的農家菜，可謂一舉兩得。為前來探望老人的親友供給最便利、最簡便、最全面的一站式服務。
4、我院設有大型綜合活動娛樂室，總面積480平，內設各種高檔健身器材，棋牌室、枱球室、乒乓球室、閲覽室、可舉辦大型的老年文藝匯演活動。
5、我院定期聘請養生專家宣講養生常識，健康保健講座；邀請XX體育學院健身教練為老年人教授太極拳等健身項目。
四、XX養老院的建設概算及資金來源
項目概算總投資600萬元，其中：養員樓裝修及設施380萬元，新建接待室12萬，改建娛樂室及健身器材15萬，園區綠化建設55萬，魚塘及養殖種植建設25萬，休閒會所15萬，廣告宣傳費用50萬，車輛及辦公費用30萬，其它費用18萬元。
XX養老院的註冊資金為500萬元。
租賃年限為10年，續約具有優先權。
五、XX養老院人員情景及收費標準
（一）人員情景：
工作護理人員預計38人（下崗職工再就業人員）。
員工年度工資支出預計80餘萬。
（二）收費標準：
牀位收費標準：
低檔牀費300元；中檔牀費450元；高檔牀費600元按平均牀費450元標準計算：
第一年按55%入住率。
第二年按70%入住率。
第三年按80%入住率。
第四年按85%入住率。
第五年按90%入住率。
計劃5年收回投資成本。
六、XX養老院服務理念和經營宗旨
健全養老院管理制度和提高供養對象的生活水平，做到硬件、軟件兩手抓。一是加強管理制度建設，致力建設精神禮貌窗口，到達“五個一”要求：即選配一名有文化、善管理、熱心服務的主任；組織一支適應老年人服務的志願者隊伍；制定一套規範的管理制度；建立一個完整的檔案冊；統一制訂一套規章制度，不斷規範養老中心管理。二是發揮養老中心的綜合功能作用，努力提高整體效應。三是努力使該院發展成為集託養、養生休閒、健康娛樂、康復護理為一體的老年服務中心，真正發揮養老院綜合型、多功能的社會保障作用共創和諧社會。一顆孝心獻老人，一顆愛心獻社會，一顆XX講誠信，讓老人老有所養、老有所醫、老有所學、老有所為、幸福歡樂的度過每一天。
七、開辦XX養老院各項手續辦理現狀
該院消防設計及裝修材料嚴格依據：
1、《建築設計防火規範》(gbjl6—87)(1997)；
2、《建築滅火器配置設計規範》(gbjl40-90)；
3、其他法律、法規、規程、規範。
大中型投資項目通常需要報請地區或者國家發改委立項備案。受投資項目所在細分行業、資金規模、建設地區、投資方式等不同影響，項目可行性研究報告（立項報告為簡版可行性研究報告）均有不同側重。
為了保證項目順利通過發改委批准完成立項備案，可行性研究報告的編制應當請有經驗的專業諮詢機構協助完成，或者委託有資質的設計單位完成。
前言
隨着社會主義經濟發展，人民生活水平的不斷提高，人口增長率逐步趨緩，我國已經逐步步入老齡化社會，上海市早在19XX年已經開始進入老齡化地區，社會人口老齡化和老年事業已經引起各級人民政府的高度重視，國家民政部已將老年工程作為社會管理的主要資料，出台了許多扶持、鼓勵政策，上海市人民政府也制定了上海市老年事業發展“九五”計劃和20XX年遠景目標，並頒佈了上海市養老機構管理辦法，支持和鼓勵社會企業、團體和個人興辦社區服務和社會福利事業。
目前，上海市的老年人已到達250萬人左右，占上海市總人口的18%左右，老年人人口增長速度是人口增長速度的6倍多，這對於獨生子女型家庭贍養老人的困難逐漸增大，老年人在經濟供養、生活照料、精神慰籍等方面也遇到不少困難與問題，儘快增加老年人福利設施，擴大社會化養老服務範圍是個迫切需要解決的社會性課題，可是由於種種原因，目前我國能進入社會養老機構的老年人只佔老年人總數的極小一部分，許多老年人異常是上海這樣經濟發達地區，老年人經濟條件優越，但因受社會養老設施的限制，而無法進入專業機構頤養天年。所以，那裏面藴藏着極大的發展空間和良好的經濟效益。
一、經營理念與服務宗旨
上海擎威企業投資管理有限公司作為上海一家服務型企業有意向規劃和建立一所民營高起點、環境美、設施全、服務優、管理科學的老年居家樂園，我們遵循着服務至上，温馨健康的經營理念，使每一位入駐的老年人能老有所養、老有所醫、老有所樂、老有所為，讓養老院的優質服務與人性化管理滲透到老年人的方方面面，使每位老年人在此養年勝過家裏，讓每位老年人過上心境舒暢、生活温馨、健康長壽的晚年生活，併為我國的老年人事業作出必須貢獻。
按照國家民政部要求，根據國家法律法規，民營養老院將制訂各項管理規章制度和崗位服務貴任制，制訂各項嚴格服務質量標準和工作準則。
參照國外舉辦養老院的成功經驗，我們結合上海老年人的特點與規律，對全休員工實行嚴格的崗位培訓和業務技術學習。異常是關於老年人的飲食、起居、保健、心理等方面進行有針對性的指導與培訓，同時引進國外養老院的先進管理經驗，聘請一些國內外養老方面的專家到院內進行指導、交流，促進本項目到達的社會效益與經濟效益的同步增長與飛躍。
二、組織機構
養老院將組建董事會、監事會以及經營管理班子，並實行董事會領導下的總經理負責制，各股東單位將推選出董事、監事、選聘總經理，下設辦公室、財務部、人事部、外聯部、設施運行部、後勤保障部、醫療部、康復中心、營養中心等職能部門，這些部門將根據養老院的特點，進行設置與分工。
各類管理、醫務、護理及工程技術人員除了專業性很強的崗位人員實行引進外，其餘員工全部實行向社會公開招聘、擇優錄用的原則。根據養老院入駐人員的變化，實行人員動態管理，同時研究引進高級專業人員。
三、建設規模及基本人員配置
主要成立養老院辦法為郊區一些較小規模二等乙級醫院及適合開設養老院場所進行租賃或入股改制後進行改擴建。
一期規模可研究擁有200-500個牀位的建設規模，其中能夠研究家庭式養老套間20間-50間，牀位40-100個，佔總牀位的20%左右；特護套間10間-25間，牀位10-25個，佔總牀位5%左右；標準房50間-100間，牀位100-200個，佔總牀位45%左右；康復房15間-45間，每間房牀位3個到4個，總計牀位60個-170個左右，佔總牀位30%左右。
醫療及護理人員配置：基本牀位數100個。
臨牀人員：醫師6人護士16人-24人。
護工50人左右（外包或自我培養）。
藥房1人-2人，公務員2人外包。
輔助科室：心電圖2人B超外包，放射外包，檢驗外包，公務員2人外包。
後勤部門：營養師2人，廚房人員5人（含廚師2人，勤雜工3人）。
四、投資成本估算
目前根據擬建的建設規摸，我養老院規劃研究第一期牀位安排200人-500人不等，管理人員、護理員、營養師、醫師及各種工種技工外，約200人左右，護工等人員需外聘約150人左右。
五、經濟效益測算
按照養老院的牀位與分類的情景，根據現行社會養老院收費標準做一個統計來測算收費標準：
注：按照標準養老院收費模式計算收入，另可適當收取特護治療及特殊伙食費用等。
其他效益：
（一）政策財政補貼：政策依據如下：
1、各區財政局、發改委、民政局參照20XX年11月14日《浦東新區進一步促進養老服務事業發展的財政意見實施細則》，對於新建牀位每個牀位5，000~30，000元“建設費補貼”。
2、參照20XX年11月14日《浦東新區進一步促進養老服務事業發展的財政意見》，社會辦養老機構新建和改擴建，牀位數在150張以上的，給與3年的貼息。
3、根據上海市民政局、上海市發展和改革委員會、上海市財政局、上海市老和社會保障局下發滬民福發（20XX年）5號文件，規定給予“養老服務補貼”每位從200元／月的基礎上調到300元／月。
4、根據《上海老年權益保護法》、《醫療保障法》，如遇大病，醫保報銷方面國家衞生局按上、下半年醫保各可報銷10，000元。
（二）項目的社會效益（產業附加值）：
本院養老人員及其家屬朋友，他們的需求將培育出衣、食、住、行以及生老病死這一個較大的社會生態鏈和產業鏈。
他們的眾多的需求將推動養老產業的發展，本院將採用科普教育，老年應用商品作為導向，開展老年產業相關的廠商、產地、供應商有機鏈接。
成立老年科技教育館，到達科普宣傳導醫、導藥、導物的目的；“三導商品”每家廠商每年交付展位費含廣告刊物費。成立老年旅遊服務社。
成立老年養老房產諮詢服務社。
成立老年婚慶、壽慶、終極一條龍服務社。
成立招待所接待家屬、親朋好友。
開展老年專項義贈、義賣、贊助活動。
開展老人常見疾病的預防和老人健康保健活動、開展老人法律援助活動、修改政府關愛老年政策的信息刊物（含廣告收入）。本項目產生的社會效益：
本院將打造老年事業的愛心傳播基地。
本院將有序發展志願者聯盟協會，讓關愛老年人的熱心人團結起來共同輔助公益事業的良性發展。
組織社會力量，共同參與，促進上海老年產業的健康發展，併成立相關的關愛基金會。
組織社會力量，共同參與、發展醫護型的養老院事業。
常年組織老年產業行業論壇、讓老年產業的發展得到社會的贊同，民眾的認可。
綜述
根據以上各項投資與成本估算，本項目一期投資約4500萬元，每年但牀位費收入預計1500餘萬元，扣除每年各項費用開支1000餘萬元，收支相抵可結餘500萬元，但只靠牀位費收支部分即可到達年收益11%。如果精算各項其他現實項目收益，預計年收益率將超過25%-30%並享受國家政策及税收優惠。收支相抵部分將被用於發展基金。經測算，本養老院的運行成本基本能做到平衡。所以，本項目的投資開發與實施具有較好的經濟效益及社會效益。
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