問：《中華人民共和國城市房地產管理法》有哪些主要內容？
答：《中華人民共和國城市房地產管理法》於1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過，根據2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議《關於修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》第一次修正，根據2009年8月27日第十一屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議《關於修改部分法律的決定》第二次修正，共七章73條。第一章總則，共7條，包括本法的調整範圍、管理房地產機構的設置及其職權。第二章房地產開發用地，共17條，包括土地使用權出讓和劃撥的具體規定。第三章房地產開發，共7條，包括房地產開發的原則和設立房地產開發企業的條件。第四章房地產交易，共28條，包括房地產轉讓、抵押和房屋租賃、中介服務機構的具體規定。第五章房地產權屬登記管理，共4條，包括房地產權屬登記的具體規定。第六章法律責任，共8條，包括對各種違法亂紀行為的處理。第七章附則，共2條，包括施行日期等內容。
問：《中華人民共和國城市房地產管理法》調整範圍有哪些？
答：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條規定，在中華人民共和國城市規劃區國有土地範圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建築物及構築物。本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。
問：何謂土地使用權出讓？
答：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第八條規定，土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
問：土地使用權出讓有哪些方式？
答：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第十三條規定，土地使用權出讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須採取拍賣、招標方式；沒有條件，不能採取拍賣、招標方式的，可以採取雙方協議的方式。採取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。
問：何謂土地使用權劃撥？
答：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規定，土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。
問：哪些建設用地的土地使用權可以依法劃撥？
答：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十四條規定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥：
（一）國家機關用地和軍事用地；
（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；
（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
（四）法律、行政法規規定的其他用地。
問：設立房地產開發企業的條件是什麼？
答：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十條規定，房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的經營場所；
（三）有符合國務院規定的註冊資本；
（四）有足夠的專業技術人員；
（五）法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。房地產開發企業在領取營業執照後的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。
隨着房地產市場的迅速發展與變化，近年來其市場的需求與購買力被大量透支。加之銀行放貸的收緊，市場供需關係的轉變，自2014年以來，我國房地產市場迅速轉冷，根據國家統計局公佈的指標顯示，房地產市場的多項指標均出現同比增幅下滑的局面。在這種形勢下，傳統的房地產開發項目管理與管理模式（重利潤、輕成本）已不再適應當前的市場模式，越來越多的企業開始關注和重視尋求房地產開發項目成本管理的新方法。
我國對於房地產開發項目成本管理的研究起步較晚，大致始於20世紀90年代。在早期的研究中，周世江將房地產開發項目成本管理的研究重點集中於對工程建築過程中全部開支的廣泛測算，認為將成本測算與預算區別開的處理方式將能夠有效管理目標成本。薛敬明的研究認為房地產開發項目是一個複雜而周密的系統工程，它並不是孤立存在的而是受到外部環境的影響，所以在對房地產開發項目進行成本管理時，必須考慮各類要素的風險。另外，還有一部分學者對房地產開發項目的生命週期階段進行區分，費樹林認為相較於其他生命週期階段，房地產開發項目的開發建設過程對總成本的影響最為顯著。頓新春等從成本目標的角度對房地產開發項目的成本管理進行研究。在這些研究的基礎上，一些學者對房地產的成本管理研究着眼於精細化的管控；一部分學者研究如何在不確定環境下利用風險管理的工具與方法對房地產開發項目的成本進行動態管理；還有一部分學者開始從全生命週期的視角對房地產開發項目的成本進行分析並從項目整體的角度對成本管理提出新方法。
從目前的研究來看，許多學者對房地產開發項目的成本管理都進行了深入的探討，但是大多侷限於從一個主體或客體（如開發商或是承包商）的角度對該類項目進行研究[69並且缺少對不同利益相關者之間的成本管理的分析，這就導致了目前研究的一定侷限性，所以，構建系統的、全面的成本管理方法非常重要。
本文通過文獻研究、訪談調研和問卷調研等多種研究方法，對研究問題展開深人和全面的研究，並在研究的過程中對房地產開發項目成本風險管理的基本原理與模型進行總結和提煉，形成了系統和全面的理論與模型。
1.房地產開發項目風險性成本管理的基本原理
面對房地產市場的不斷變化，房地產開發項目的生命週期逐漸縮短，其產品質量的差異化也逐漸降低，房地產企業進入了精細化管理。從基本原理上説，如果房地產開發項目的實際成本在成本預算合理範圍內波動，就視為成本管理成功了。房地產開發項目實際成本與項目成本預算髮生偏差的根本原因是項目及其外部環境和條件的發展變化，這些不確定性對項目的影響導致了項目成本與預算的偏差。所以項目風險成本管理的基本原理是針對這些發展變化，如何開展好項目風險成本的全面管理。
由於房地產開發項目在其設計、計劃與建設等多個生命週期階段將涉及不同的相關利益主體，所以在進行成本風險管理的探討時，也需要考慮相關利益主體對房地產開發項目所造成的影響。圖1給出了考慮項目不同主體與客體的項目風險成本管理的對象和內容，以及這些項目風險成本與項目預算之間的相互關聯和相互影響。
由圖1可以看出，由於房地產開發項目各種不確定性成本的存在，所以項目成本和項目開發商與承包商的支出和收入都呈現出一種統計概率分佈的情況，而不是一個確切的項目成本或價值的數值。因此房地產開發項目風險成本管理的基本原理主要包括以下三個管理要點：一是管理和降低房地產開發項目成本或預算的不確定性；二是抓住房地產開發項目成本或預算不確定性可能會帶來的好處或收益（降低項目成本或提高價值）；三是抓住房地產開發項目成本或預算不確定性可能會帶來的壞處或損失（項目成本升高或價值降低）。
根據大量的實踐和研究總結，房地產開發項目的成本和預算的不確定性可以根據實踐的具體情況利用正態分佈、/3分佈或其他概率分佈進行標示，圖1採用正態分佈的概率分佈對原理進行了解釋。由圖1可知，項目成本和項目開發商與承包商的支出和收人都呈現概率分佈的狀態，這是由於它們都會受到項目及其環境與條件發展變化的影響，出現不確定性的項目成本和預算。
房地產開發項目成本和項目開發商與承包商的收人與支出各有其概率分佈標準差S，它給出了項目不確定性的變化大小。因此從基本原理出發，人們管理項目成本和價值的核心是分析找出這些S的值，然後根據需要按標準差的±33(涵蓋變化範圍99.7%)或±25(涵蓋變化範圍95%)去做好項目風險成本的管理。因此房地產開發項目風險性成本管理有四方面的根本任務，一是努力分析和找出項目風險成本概率分佈標準差5的值；二是根據需要確定出項目風險成本是按±35，還是按±23去開展管理；三是努力降低項目風險成本的S值而使項目風險成本變動範圍縮小；四是努力提髙項目風險成本的發生概率P值以提高項目成本不確定性的發生概率。
2.房地產開發項目承包商風險性成本管理的基本原理
以房地產開發項目的成本管理原理為基礎，從承包商角度對房地產開發項目進行管理需要考慮其收入與支出的變化對開發商可能造成的影響，見圖2。因為房地產開發項目承包商的實際支出服從某種概率分佈，所以在對其管理中最重要的有三個方面：一是努力減小標準差S的值而使其在±33範圍內得以變窄；二是努力提高發生概率P的值而使其儘可能接近於P=1(圖2中該處的虛線）；三是努力使其中線向左方移動(支出降低）。房地產開發項目承包商的收人也呈現概率分佈情況，所以這種收入管理也有三方面的工作：一是努力減小標準差8的值而使其在士33範圍內得以縮減；二是提高發生概率P的值而使其也儘可能接近於P=1(圖2中該處的虛線）；三是努力使其中線向右方移動（收入提高）。
房地產開發項目承包商的支出和收入之間存在着相互關聯和相互影響的關係。如果支出管理的結果是支出預算減掉35(圖2中支出分佈最左端），而收人管理的結果是收入預算加上3S(圖2中收入分佈最右端），則會獲得“承包商最大收益”。反之，如果支出管理在預算加3S處（圖2中支出分佈最右端），而收人管理在預算減掉3S處（圖2中收入分佈最左端），則會獲得“承包商最小收益”。很顯然，集成管理這兩方面的結果會得到二者之間的差額，這是承包商風險成本管理的根本所在。
3.房地產開發項目開發商風險性成本管理的基本原理
從房地產開發商角度對房地產開發項目進行管理需要考慮其收人與支出的變化對承包商可能造成的影響，見圖3。房地產開發項目開發商支出同樣呈現一種概率分佈的情況。因此，這方面管理最重要的同樣有三個方面，一是減小支出標準差S的值，從而使其在±3S範圍內得以變窄；二是提高發生概率P的值而使其儘可能接近於P=1;三是努力使其中線向左方移動（降低支出）。項目開發商收入也呈現一種概率分佈的情況。因此，這方面管理最重要的同樣有三個方面，一是減小收人標準差8的值而使其在±3S範圍內得以縮減；二是提高收入發生概率P的值而使其也儘可能接近於P=l;三是努力使其中線向右方移動（提高收人）。
如果房地產開發項目開發商能使其支出處於預算減掉3S之處(最左端），而將實際收人管理在其預算加上3S之處（最右端），就會獲得圖3中的“開發商最大收益”。反之，如果項目開發商管理失誤而使其實際支出處於預算加上35之處（最右端），項目實際收人處於預算減掉3S之處（最左端），則會獲得“開發商最小收益”。很顯然，集成管理這兩方面的結果會得到二者之間的差額，這是項目開發商風險性成本管理的根本所在。
4.房地產開發項目風險性成本管理的過程模型
根據房地產開發項目成本管理的原理建立房地產開發項目成本管理的過程模型，從而使企業能夠對這類項目進行更為良好的管理。雖然房地產開發項目涉及開發商與承包商等多個不同的相關利益主體，但是對於成本管理的基本過程，見圖4。
4.1根據房地產開發項目成本預算制定管理標準
在項目成本管理過程模型中，第一步是根據組織既定的房地產開發項目預算去制定項目成本管理標準，因為這種管理標準是開展項目成本管理的度量基準，不能憑空想象或“拍腦袋”去制定，而要符合組織的項目預算，又要符合組織的項目成本與管理能力和項目所處環境與條件的客觀情況。
(1) 房地產開發項目成本管理標準的上限和下限。不能使用項目預算作為項目成本管理的標準，因為一旦出現項目成本管理結果超出了標準就會導致項目成本管理失敗的後果，所以必須在項目成本目標計劃和項目成本菅理標準上下限之間留出“容忍區間”或“預警區間”，以便及時預警和採取應對措施。
(2) 房地產開發項目成本管理的統計管理標準。當房地產開發項目成本績效度羞結果出現系統偏差時，必須採取應對措施，因為系統慣性會導致既定管理標準上下限的失效。
4.2使用既定管理標準去度量房地產開發項目的實際成本
在制定出房地產開發項目成本管理標準後，就需要對照這些標準去度量項目實際成本，從而發現房地產開發項目成本管理的偏差、問題和實際結果。此時需要注意項目成本管理績效度量的方式和頻率問題。
(1) 房地產開發項目成本管理績效度量方式。常用的度量方式有三種，分別是項目成本絕對值的度量，項目成本相對值的度量，項目成本平均值的度量。其中，前者度量給出項目成本偏差絕對值的大小（增減多少元），中者給出項目成本偏差絕對值的大小（增減多少百分比），後者給出項目成本平均水平偏差的大小（綜合單價增減多少）。這三方面度量結果應編製成項目成本管理績效報告，用文字、數據、各種圖形和表格等形式給出度量結果。
(2) 房地產開發項目成本管理績效度量頻率。因為項目成本管理及其績效度量是個動態和不斷循環的工作，因此這種度量工作的開展頻率也決定或影響着項目成本管理的效果。其中，若度量的次數過少就無法及時發現和糾正項目成本的偏差而造成損失，若度量次數過多則會使管理成本大大增加。另外，這種績效度量也有定期和不定期兩種，而且特別當項目成本管理出現問題時企業就必須提高這種度量的頻率，從而更嚴密地監測項目成本管理工作和結果的發展變化情況。
4.3比較管理標準與實際成本並做出分析判斷
比較管理標準與實際成本並做出分析判斷是為了發現房地產開發項目工作中可能出現的問題和偏差。
(1) 分析房地產開發項目實際成本是否存在偏差。如果項目實際成本與管理標準相比較沒有偏差，企業就不必採取任何措施，但是如果這種比較的結果存在有偏差，那麼企業就必須開展下一步的比較分析和判斷。
(2) 分析出現的偏差是“問題”還是“成就”。如果人們發現有偏差就需進一步比較分析這種偏差究竟是“問題”還是“成就”。如果屬於“成就”則人們不必採取糾偏措施，但是如果屬於“問題”，就必須開展更進一步的比較分析和判斷。
(3) 分析偏差問題是否可以進行糾正。如果人們發現有“問題”就必須更進一步分析這種“問題”是否能夠進行糾正。因為在項目成本管理中有許多情況是客觀環境與條件造成的項目成本偏差，這是人們“無能為力”的。
4.4分析房地產開發項目成本偏差的原因並採取措施
分析找出房地產開發項目成本管理“問題”的原因所在，嚴格區分究竟是主觀努力不夠還是客觀環境影響。如圖4所示，對於客觀環境影響的原因，企業需要採取修訂項目成本管理標準的措施，對於主觀努力不夠的原因，人們需要進一步分析項目成本偏差原因，然後才能有針對性地採取糾偏措施。
5.結語
通過對房地產開發項目目前形勢的分析以及對房地產開發項目研究現狀的概括與總結，探討目前針對房地產開發項目成本管理現有研究的欠缺與不足，其主要研究結論如下：一是構建了全面、系統的房地產開發項目成本管理原理，通過研究將房地產開發項目成本中的不確定性因素進行概括，並探討了房地產開發項目成本管理的幾個基本要點；二是從開發商和承包商的多相關利益主體視角對房地產開發項目的成本進行了分析與研究，並在房地產開發項目成本管理原理的基礎上從不同的視角對其成本管理的要點進行了深人探討；三是在上述研究的基礎上提出了房地產開發項目的管理模型，針對房地產開發項目成本管理的特點深人分析瞭如何利用管理模型對房地產開發項目進行有效管理。
內容摘要：目前，我國房地產市場非法預售現象較為普遍，購房者權利難以保證，致使社會矛盾激化。其焦點體現在價格飆升、廣告推介會陷阱和訂金圈套。對此，行政監管不利、行政處罰無力、相關法律不夠完善，是造成信任危機和社會不穩定的主要因素。本文建議籌建商品房預銷售網上備案系統，加強行政監管力度，建立房地產成本、價格信息披露制度，構建房地產信用體系，最終取消商品房預售制度。
關鍵詞：房地產非法預售價格飆升
我國房地產市場在2008年出現了前所未有的信任危機，房地產糾紛不斷出現，司法救濟無助，調解缺乏力度，開發商與購房者(消費者)矛盾激化，究其源頭，多為房地產開發商的非法預售行為。
房地產市場非法預售現狀調查
（一）非法預售現象的普遍性
沒有取得商品房預售許可證而進行的非法預售行為在我國到底有多普遍？有關人士表示，幾乎絕大多數新開發樓盤銷售都有“認購”或“認籌”環節，後者更是接近半公開。另外，據筆者瞭解，2008年6至8月，僅河北省唐山市就有數百户商品房團購户與數家開發商矛盾激化而上訪，問題的根源在於開發商的非法預售嚴重侵害了購房者的利益。
房地產市場的非法預售行為，究其原因包括：
先期瞭解市場，為將來定價做準備，部分開發商收取一萬元到十萬元左右的訂金稱為認籌，其目的是為了解市場，以認籌的多少預測其開盤價格。同時，從認籌到真正預售要半年到一年多的時間，開發商也等於獲得了一筆無息貸款。
融資以緩解資金緊缺壓力。一些中小開發商資金實力不足，會用“內部認購”的形式提前預售，這種形式在中等城市非常普遍。據業內人士介紹，許多商品房項目常常先由承建商墊資建設，從樓盤出地面開始，開發商就要逐層向承建商付款，一直到取得預售證、正式發售前，這是開發商資金鍊最緊的階段。因此，正是由於資金緊張個別開發商在還未取得預售證前，以總價打折、優先選房等好處誘使購房者提前繳納全部房款或首付款，購買一個所謂的“房號”。
（二）非法預售矛盾激化的焦點問題
筆者在北京、河北等地進行了細緻調查，調查結果顯示了房地產非法預售矛盾激化的焦點問題主要為：
1.房價飆升，加重市民購房負擔。調查結果顯示，在50名受訪者中，48人認為非法預售在一定程度上拉昇了房價。消費者認為：部分開發商囤積房屋，以內部職工的名義賣出，造成房價飆升，加重市民購房負擔。政府監管不力，百姓是弱勢羣體，只好任由房地產價格上漲。
2.廣告推介會的陷阱，侵害購房人利益。非法預售時，開發商不敢進行非法廣告宣傳。於是一些房地產商進入各單位，進行團購宣傳，變相召開廣告推介會，許諾優美環境、高尚品位、完美配套設施、周全的物業管理，以及即將到來的開工時間。同時低價誘餌，以低“起價”來暗示商品房價格，或以模糊的“均價”來表示。部分證照全無的項目，開發商宣稱施工證即將辦理，手續很快齊全。
據調查，一部分開發商在非法內部認購中，設定“暫定價”或“開盤時的市場價”作為陷阱，明知近期不具備動工開盤條件，卻口頭承諾誘騙消費者，然後違背誠信，鑽法律漏洞，並且濫用“不可抗力”的説辭，推卸責任。
3.“購房訂金”的圈套。“定金”與“訂金”是一對看似相同，實則大相徑庭的概念。“定金”一詞在法律條文中有十分明確界定。《中華人民共和國合同法》第115條規定：當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金，作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
而訂金常用於承攬合同、服務合同場合。它指一方先交付一筆現金給對方，以作為己方履約的擔保。換言之，訂金的擔保功能（懲罰性）是單方的，僅對交付方適用，不對收受方適用。
非法預售的社會危害及成因
改革開放以來，隨着我國房地產市場經濟體制的建立和縱深發展，作為市場經濟伴生物的非法行為也大量發生，不但給國家和人民的利益造成巨大損失，還極大地干擾和破壞了我國房地產市場的健康發展，引發大量的不安定事件，危害社會穩定，其危害之嚴重已引起了政府和社會各界的高度關注和重視，已到了必須徹底進行根治的地步了。
筆者認為，開發商的非法預售猖獗，不只有着現實，還有着法律的雙重因素，具體來説有：
（一）現實原因
開發商缺乏職業道德素養。不論是大開發商，還是中小開發商，都還缺乏本着善待客户、建立品牌的心態開展項目銷售工作，而是急功近利只顧眼前利益，不顧後果地開發和銷售。特別是在與購房者的糾紛中，缺乏承擔責任的勇氣。如此，不可能實現我國房地產的共同進步，更不用説使整個行業進入一個重視品質和客户的嶄新發展階段。
政府監管缺乏力度。房地產行政部門少有主動監管市場，對於開發商的非法預售行為，被動地亦步亦趨，致使問題猖獗，百姓利益選擇無奈，不得不與強勢開發商簽訂非法的內部認購協議書。
調解未能發揮作用。部門只強調其為調解部門，不能進行錄音等司法鑑定，解決問題的方式多為折中方法，缺少積極主動解決問題的態度。面對購房者的一次次催促和不滿，多以“不滿意可以司法訴訟解決”相推搪，促使購房者不得不進行上一級。
（二）法律原因
對於開發商的非法預售侵害購房人利益，並非購房百姓不肯拿起法律武器，而是現行的法律存在漏洞，司法實踐上還有很多問題。
開發商非法預售後的責任承擔上較輕。按照《城市房地產管理法》第67條和《城市房地產開發經營管理條例》第39條的規定，對擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門依法追究其行政法律責任，因此，縣級以上各級房產管理部門是依法行使《城市房地產管理法》第67條規定的行政處罰權的部門。依據上述內容，各級房產管理部門基本是無舉報不追究，少有主動調查。那麼根據《城市房地產管理法》第67條規定，採取行政處罰的種類只有責令停止預售活動、沒收違法所得和罰款。
值得一提的是，沒收違法所得，僅指在非法預售商品房過程中所獲得的收入全部，是指違法行為人從事預售商品房活動獲得的利益，而罰款的數額僅限定為已收取預付款1%以下。並且行政處罰機關只能在法定幅度內決定罰款數額，不能有任何超越。開發商利益均衡後，寧可被罰1%，也遠比兑現當初的價格承諾獲利豐厚，於是誘發道德風險，違背誠信，造成矛盾激化，市場惡性循環。
司法實踐中，只重協議條款，缺少法理思考，忽視法律的內在邏輯。在司法實踐中不去考慮法律的邏輯起點，也不提及所有購房人對協議中市場價格的明確理解。這使得購房者對司法產生的公正、公平產生懷疑，不願訴諸司法解決。另外，對此類非法預售行為，在認定非法集資時，各省的司法判決存在很大差異，購房人的損失基本得不到合理賠償，這也是購房者不願意訴諸司法的重要原因。
針對非法預售行為的解決對策
（一）建議籌建商品房預銷售網上備案系統
只有解決房地產市場交易信息不透明、市場信息不對稱的狀態，才可徹底遏制非法預售“潛規則”。廣東珠海市商品房預（銷）售專網於2007年已正式啟動，市民可以在買房前上網查看其預售許可證、各商品房房號、户型等信息。預售專網將使房地產市場信息更加公開、透明，抑制人為惜售、炒房和哄抬房價等行為，起到穩定住房價格、促進房地產業持續健康發展的作用。
（二）建議行政主管部門加強實質監管
政府應加大懲罰力度，重點打擊內部認購，因為它形成了“假認購、真預售”的事實，已經實際完成了買賣，卻沒有法律保證，涉及資金量大，必須嚴厲打擊。對開發商應在確認其非法內部認購後，對其處以不得預售、只能建成現房後銷售的決定。受訪者均表示希望政府能夠加大對非法預售的打擊力度。
（三）建議政府加大宣傳力度
實際中大部分人不瞭解房地產的相關政策，在有關訪問中，被調查者不知道如何辨別證件真偽，不知道去什麼網站查詢，這些都需要政府加強宣傳工作，在消費者當中普及。
（四）制定房地產成本、價格信息披露制度
土地增值税政策在2007年2月起實施，如果能得到嚴格執行，將很大程度上促進房屋成本透明化。有學者表示，過去除了上市房地產公司按規定必須公開企業信息，對其他開發商的賬目，税務部門只能有疑義時才能核查。土地增值税政策實施後，每個開發商必須為每個項目申報收入中的扣除項目，開發商必須拿出票據證明花在人工、材料、宣傳方面的成本，雖然依然可能多報支出，但起碼有了限制。總的來看，本文認為只有解決買賣雙方信息不對稱的問題，才能形成一個價格的合理形成機制。
（五）構建房地產信用體系
從信用體系、法律制度的建設着手，建立並公開房地產開發商的誠信檔案，限制或禁止向不誠信開發商貸款。2008年8月，央行銀監會限制銀行向房地產企業發放貸款，對規範房企貸款提出了五大項具體要求。分別是：禁止向房企發放專門用於繳納土地出讓價款的貸款；貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70%，貸款期限原則上不超過2年；對國土資源部門認定的房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年、完成該宗土地開發面積不足1/3或投資不足1/4的企業，應審慎發放貸款，並從嚴控制展期貸款或滾動授信；對國土資源部門認定的建設用地閒置2年以上的房地產項目，禁止發放房地產開發貸款或以此類項目建設用地作為抵押物的各類貸款；此外，銀行還應加強對房企自身信用記錄、還款能力和還款意願的調查與評估，審核確認房地產開發貸款的抵押物，不得接受重複抵押。筆者認為，為了有效遏制開發商的非法預售，應當通過各種有效的手段禁止向此類房地產企業貸款。
第一條為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法。
第二條在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）範圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。
本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建築物及構築物。
本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。
本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。
第三條國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規定的範圍內劃撥國有土地使用權的除外。
第四條國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。
第五條房地產權利人應當遵守法律和行政法規，依法納税。房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第六條為了公共利益的需要，國家可以徵收國有土地上單位和個人的房屋，並依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。
第七條國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。
縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。
第二章房地產開發用地
第一節土地使用權出讓
第八條土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
第九條城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
第十條土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。
第十一條縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用於房地產開發的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批准。
第十二條土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批准權的人民政府批准後，由市、縣人民政府土地管理部門實施。
直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的權限，由直轄市人民政府規定。
第十三條土地使用權出讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。
商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須採取拍賣、招標方式；沒有條件，不能採取拍賣、招標方式的，可以採取雙方協議的方式。
採取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。
第十四條土地使用權出讓最高年限由國務院規定。
第十五條土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。
土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
第十六條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，並可以請求違約賠償。
第十七條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者並可以請求違約賠償。
第十八條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第十九條土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用於城市基礎設施建設和土地開發。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。
第二十條國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。
第二十一條土地使用權因土地滅失而終止。
第二十二條土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。
第二節土地使用權劃撥
第二十三條土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。
第二十四條下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥：
（一）國家機關用地和軍事用地；
（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；
（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
（四）法律、行政法規規定的其他用地。
第三章房地產開發
第二十五條房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理佈局、綜合開發、配套建設。
第二十六條以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閒置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
第二十七條房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規範。
房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。
第二十八條依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。
第二十九條國家採取税收等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。
第三十條房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的經營場所；
（三）有符合國務院規定的註冊資本；
（四）有足夠的專業技術人員；
（五）法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。
設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。
房地產開發企業在領取營業執照後的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。
第三十一條房地產開發企業的註冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。
房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，並按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用於項目建設。
第四章房地產交易
第一節一般規定
第三十二條房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
第三十三條基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定並公佈。具體辦法由國務院規定。
第三十四條國家實行房地產價格評估制度。
房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。
第三十五條國家實行房地產成交價格申報制度。
房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。
第三十六條房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。
第二節房地產轉讓
第三十七條房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
第三十八條下列房地產，不得轉讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）依法收回土地使用權的；
（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（五）權屬有爭議的；
（六）未依法登記領取權屬證書的；
（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第四十條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
第四十一條房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。
第四十二條房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
第四十三條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。
第四十四條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第四十五條商品房預售，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；
（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。
第四十六條商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。
第三節房地產抵押
第四十七條房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
第四十八條依法取得的房屋所有權連同該房屋佔用範圍內的土地使用權，可以設定抵押權。
以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。
第四十九條房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。
第五十條房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。
第五十一條設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。
第五十二條房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
第四節房屋租賃
第五十三條房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第五十四條房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，並向房產管理部門登記備案。
第五十五條住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。
第五十六條以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。
第五節中介服務機構
第五十七條房地產中介服務機構包括房地產諮詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。
第五十八條房地產中介服務機構應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的服務場所；
（三）有必要的財產和經費；
（四）有足夠數量的專業人員；
（五）法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照後，方可開業。
第五十九條國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。
第五章房地產權屬登記管理
第六十條國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。
第六十一條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。
在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實並頒發房屋所有權證書。
房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。
法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。
第六十二條房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。
因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過户登記。
第六十三條經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以製作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十一條的規定，將房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。
第六章法律責任
第六十四條違反本法第十一條、第十二條的規定，擅自批准出讓或者擅自出讓土地使用權用於房地產開發的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。
第六十五條違反本法第三十條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以並處罰款。
第六十六條違反本法第三十九條第一款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以並處罰款。
第六十七條違反本法第四十條第一款的規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以並處罰款。
第六十八條違反本法第四十五條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以並處罰款。
第六十九條違反本法第五十八條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，沒收違法所得，可以並處罰款。
第七十條沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。
第七十一條房產管理部門、土地管理部門工作人員、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
房產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規定追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
第七章附則
關鍵詞：土地管理法；小產權房；集體建設用地；宅基地
人們對小產權房問題的關注並沒有因金融危機和政府不斷抑制房價上漲的舉措而有所降温，近年來修改《土地管理法》的工作又時刻牽動社會各界關注小產權房的神經。長期以來小產權房建設和交易屢禁不止，帶來的各種糾紛已經成為一大社會隱患，現行制度障礙致使相關部門無法有效治理小產權房，目前《土地管理法》的修改不僅關係中國未來土地使用制度改革的方向和力度，也關係小產權房未來可能的治理機制和命運。應以《土地管理法》修改為契機，治理小產權房，以實現各方利益的平衡，構建和諧社會。
1 小產權房的現行法律地位
“小產權房”是指建設在農村集體土地上並向集體經濟組織以外的成員銷售的住宅房屋。依據佔地性質不同，小產權房分為三種類型：建設在農用地上的住宅房屋；建設在宅基地之外其他集體建設用地上的住宅房屋；建設在農村宅基地上並出售給非本集體成員的住宅房屋，既包括農民對外轉讓的自住住宅，也包括投資方在宅基地上建設並對外銷售的商品住宅。小產權房的典型形態是以銷售為目的在集體土地上開發的商品住宅，不同類型小產權房的法律性質有所不同。建設在農用地上的小產權房，明顯違反《土地管理法》規定的土地用途管制制度，也嚴重威脅耕地保護目標實現，有關部門往往採取嚴厲的制裁措施。宅基地上小產權房的法律性質則較為複雜。涉及小產權房的法律規定有《憲法》第10條第4款，《物權法》第151～153條，以及《土地管理法》第43條、第59～63條。從這些規定來看，既未禁止農民轉讓宅基地上的住房，亦未對受讓對象做出限制。但自1999年以來，以國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》為代表的一系列政策性規定，則對宅基地使用權及其上住房的轉讓做出超出法律範圍的限制，從不同角度將宅基地使用權和宅基地上房屋的取得和使用對象限定為本集體成員之內的農民，禁止將宅基地上房屋出售給非本集體成員尤其是城鎮居民。應如何看待這些政策性規定呢？首先，關於宅基地使用權部分。《物權法》第153條規定，“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”如果將該條理解為授權性規定，則這裏的“國家有關規定”使得宅基地使用權這一用益物權受到了包括上述國家政策性規定在內的其他規範性文件的限制，那麼，上述政策性規定雖然不是法律，但其對宅基地使用權這一基本民事權利部分進行的規定具有法律效力。其次，關於農民所享有的宅基地上房屋的所有權。《物權法》對此並未做出特別限制，應當認為農民享有包括佔有、使用、收益、處分4項權能在內的完整所有權，農民可以對其享有合法所有權的宅基地上的房屋進行自由處分。但由於房屋和宅基地的使用具有不可分性，房屋的可流轉性與宅基地使用權的不可流轉性就產生矛盾。在這種情形下，是遷就並維護農民對房屋的所有權而犧牲國家在宅基地使用權流轉管理上的利益？還是相反的價值取向？法律並未明確規定。上述政策性規定選擇了後者。但農民的房屋所有權無疑是公民享有的非常重要的基本民事權利，上述政策性規定對農民的房屋所有權做出限制顯然是不合適的。儘管如此，這些規定卻在實際生活中發揮作用：房屋和土地管理部門不為轉讓給非本集體成員的農民宅基地和房屋發放產權證。司法實踐中，法院也對此種轉讓行為持否定態度。由此可見，取得合法審批手續的宅基地上房屋，農民用於自住可以取得合法產權證，但一旦轉讓給本集體以外的成員，則成為不受國家保護的小產權房，轉讓合同不被法律認可，受讓者也無法辦理產權登記取得產權證，從而無法取得受讓房地產的物權。
2 小產權房治理與土地使用制度改革
治理小產權房要雙管齊下，一方面從源頭上遏制小產權房的開發銷售，另一方面要妥善處理已有小產權房，這均以從根本上改變目前城鄉土地使用不平等和城市房地產市場扭曲的狀況為前提。
2.1 推行集體建設用地流轉。構建城鄉平等的土地使用制度
傳統的徵地供給模式已經越來越不適應當前社會發展形勢的需要，改革徵地模式已經迫在眉睫。從政治上看，近些年來因徵地引發的大量甚至是激烈的社會矛盾已經成為影響社會和諧的重要因素，地方政府在徵地過程中扮演的“土地投機商”的角色極大地損害了政府的公信力。從經濟上看，目前的城鄉二元結構已經嚴重製約了中國經濟的持續快速發展，通過徵地模式為城市發展提供廉價土地和資金的發展模式必須得到扭轉。
2.2 允許集體土地上的商品住宅建設，打破城鎮居民住宅用地的政府壟斷
從立法上禁止集體土地上的商品住宅開發完全沒有必要，明智之舉是承認其合法性並予以法律規制。此外，應當將集體建設用地上的商品房開發納入城鎮房地產開發管理的軌道，從開發到銷售到物業管理都實行與國有土地上商品房開發一樣的管理，最終打破城鄉住房二元化態勢，實現城鄉統一的商品房市場。
【關鍵詞】房產測繪；作用；產權產籍管理；重要性
近年來，隨着城市住宅建設和房地產業的迅速發展，房地產市場的日趨完善和活躍。房產測繪在房產產權產籍管理中的重要性日顯突出，直接涉及社會安定和人民羣眾的切身利益由於面積糾紛的增加，己成為社會關注，羣眾關心的又一個新焦點還由於歷史原因形成房屋測繪部門多，末實行統一管理，使商品房銷售中的糾紛不斷，有的通過法律程序解決。
導語―測繪是一門學科，屬測繪學範疇，測量與製圖是它的核心內容房屋測繪是一項專業技術很強的工作，是房產產權產籍的基礎。
房產測繪工作是《城市房地產管理法》及《城市房屋權屬登記管理辦法》賦予房產管理部門的重要職責。認真執行規範，提高房產測量的科學性和準確性，強化測繪隊伍的建設和管理，增強服務意識，不斷髮揮房產測繪在產權產籍管理中心重要作用，以維護房屋產權人的合法權益。
房產測繪包括房產基礎測繪和房產項目測繪。房產基礎測繪是指在一個城市或一個地域內，大範圍、整體地建立房產的平面控制網，測繪房產的基礎圖紙―房產分幅平面圖；房產項目測繪是指在房地產權屬管理、開發經營以及其他房地產管理活動過程中需要測繪房產分丘平面圖、房產分層分户平面圖及相關的圖、表、冊、簿、數據等開展的測繪活動。
一、房產測繪的主要作用
（一）法律方面的作用
房產測繪經過檢查驗收，由房產行政管理部門對測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據與方法等內容進行審核，無誤後方可確保房產測繪成果的法律效力，維護產權人的合法權益。因此房產測繪成果是確定產權，處理各種產權糾紛，恢復產權關係的法定基礎資料，也是對房產進行各種管理的重要依據。
（二）房產交易及房產中介等方面的作用
房產測繪的成果包括房產的各種數據、資料、質量及使用和被利用的現狀，是進行房產交易活動、房產契税和徵收、房產價格評估的主要依據，也是進行房地產抵押貸款，房產保險服務不可缺少的依據。
（三）城市發展規劃、制定相關政策等方面的作用
房產測繪成果，具有廣泛的使用性。例如，它可統計出一個城市與地區的房屋的總數量、總質量、人均使用面積、權屬狀況、發展速度等。它不僅可為城市整體佈局、住房制度改革、老城區改造、危舊房屋改造等提供決策依據，也為城鎮規劃、市政工程、公用事業、環保、綠化等提供基礎資料和信息。
二、房產測繪在房產產權產籍管理中的重要性
房產產權產籍管理主要包括房產權屬登記、房產轉讓、房產租賃、房產抵押、房產查封、房產拆遷等方面都具有不可替代的重要性。主要體現在：
（一）房產測繪在房產登記發證過程中的重要性
目前，一些城市發放產權證的主要論據是規劃部門核發的“建設工程規劃許可證”，末取得此證件或違反該證規定進行建設的，不作為發放權證的範圍。如沒有一整套完善的房產權屬測繪圖―簡稱“圖形庫”，就會給房產登記發證工作帶來難度。當申請人前來申請登記時提供的建房或購房手續是複印件，而房產測繪工作多數地區是申報一户測繪一户，稍有不慎就會引發重複證的後果。例如，某市由於房產登記發證工作管理上的不規範，特別是城鄉接壤地區，以前發證時無具體坐落，《房屋所有權證》附圖中也看不出具置，出現了“一房二證”現象，給登記機關在經濟上造成了一定的損失，在社會上產生了不良的影響。如果有一整套完善的“圖形庫”，並利用“圖形庫”來進行產權產籍管理，將不存在重複發證和現象，也可以減少不必要的房產糾紛，筆者認為，房產測繪為產權產籍管理提供房屋和房屋用地的權屬界線，權屬界址點、房產面積、各種產別以及有關權屬，權源，產權糾紛等數據、圖卡、表、冊資料，是確定產權，處理產權糾紛，恢復產權關係的基礎資料和重要依據。只要我們時刻以房產測繪工作為主導，貫穿始終，定能把房產產權產籍管理工作做得更好。
（二）房產測繪在房地產抵押中的重要性。
《城市房地產抵押管理辦法》第五、六條規定：“依法設定的房地產抵押，受國家法律保護”、“國家實行房地產抵押登記制度。”目前，房管部門在辦理房地產抵押登記中，大都是憑《房屋所有權證》及權利人一些相關證件，將微機中房產信息調出進行標記，其抵押的具體材料不歸入該房產檔案內，這樣如果“圖形庫”建立不完善，便無法從圖形上反映出該房屋的抵押狀況，造成一些己抵押的房產出現轉移、查封等現象，從而侵害抵押權人的合法權益，也會給房管部門在經濟上帶來損失。如有一套完善的“圖形庫”，辦理抵押登記時在該房屋平面示意圖上標註此房己抵押並註明抵押的日期和他項權證號，就能從根本上杜絕上述情況的發生。
（三）房產測繪在房產查封過程中的重要性
房地產作為“不動產”具有價值量大、不可移動等特點，因而常常成為法院處理案件中執行的標的物。目前一些地區在協助辦理房產查封時，沒有及時將有關文書歸併到該户房產產權檔案內，給房產登記、房地產抵押、房產轉讓等產權產籍管理工作帶來困難，也容易引發房產方面的行政訴訟。而如果在辦理查封登記時及時將法律文書歸併到查封標的檔案的檔案內，同時把“圖形庫”調出，在圖上進行查封標註，即使被查封房屋末進行權屬登記無法歸檔，只要法院出具了確認該房屋產權的證據，或認定為當事人的房產，也可受理查封。
（四）房產測繪在房產檔案管理中的重要性
目前，在一些地區，房產產權產籍檔案管理還停留在用序號管理和模式當中，在檢索和查找某條信息時，需要提供詳細的房屋坐落或與權證相符的產權人姓名或房屋所有權證號方可查詢。為了便於有效管理及檢索方便，筆者認為，房產檔案管理以“圖形庫”管理為最有效。
房產作為“不動產”之一，在生產、消費、流通、使用過程中不斷地發生變化，其數量有增有減，其產權有轉移、有變更。為了使房產檔案不成為一個“死檔”，就要使房產測繪工作及時跟上房屋現狀以及權利人的變化，及時進行修測、補繪，使圖、檔、冊、卡一致，這樣才能將房產產權檔案由靜態管理變動管理，才能更好地將房產檔案管好、管活，確保房產檔案的完整、準確、安全和有效利用。
（五）房產測繪在房屋拆遷工作中的重要性
【關鍵詞】房產測繪；城市發展；意義；研究
一、房產測繪概念
房產測繪是一項運用測繪儀器和測繪技術來測定房屋的自然狀況、權屬狀況及利用狀況的專業測繪，測繪的特定範圍是房產要素及相關的地形要素。
二、房產測繪分類
房產測繪分為房產基礎測繪和房產項目測繪。
1、房產基礎測繪，是指在一個城市或一個城鎮的地域內，大範圍、整體的建立房產的基礎平面控制網，大規模測繪房產的基礎圖紙——房產分幅平面圖及房產分丘平面圖，為城市或城鎮的房產管理提供基礎資料。
2、房產項目測繪，是指在一個較小的地域內，根據房產權屬管理、經營管理、開發管理以及其他房產管理的需要，對一個或若干個權屬單元測繪的房產分丘平面圖或房屋分層分户平面圖。房產項目測繪與房屋權屬登記、交易、房地產開發、拆遷等房產活動緊密相關。
三、房產測繪對促進城市建設發展的作用
房產測繪不僅為房產管理（包括產權產籍管理、交易管理、開發管理）和城市拆遷改造服務，為評估、徵税、收費、仲裁、鑑定等活動提供各種圖、表、數據、資料和相關信息，而且也為城市規劃、城市建設等提供基礎數據和資料。因此，房產測繪的重要性越來越突出，其獲取的空間信息和屬性信息的數據，在房產管理中的作用越來越明顯。
1、它是建立房產管理信息系統的數據來源
運用計算機網絡技術、計算機通訊技術、GIS技術、大型數據庫管理技術、Internet技術，建立房產管理的信息系統，實現房產管理的科學化、信息化、網絡化和智能化，而該系統的基礎數據來源於房產測繪。房產測繪是在城市或城鎮進行，測繪的主要對象是房屋的自然狀況、權屬狀況、利用狀況以及相關的地形要素。通過測繪數字房產圖，房產測繪對房屋進行定位、定性、定界、定量（即測定房屋的地理位置。調查房屋的權屬性質、測定房屋的範圍和權界、測算房屋的建築面積），採集大量的有關房屋、土地、權屬狀況、利用狀況等空間信息和屬性信息的數據，按照統一規劃和數據標準進行分類和排序，有機地結合起來，採用GIS技術，建立房產管理的信息系統，進行統一管理，實現高效的、直觀的信息共享和智能化。
2、它是確認房屋權屬的重要依據
房屋權屬的審查與確認，是指有管轄權的房屋產權登記機關代表人民政府，對當事人申請房屋產權登記的申報及其提交的證明、房屋產權歸屬和產權狀況的證件進行審查，並確認是否受理其申請和是否准予其登記，及發放房屋所有權證的工作過程。在審查和確認產權之前，當事人必須持房屋的圖紙及相關資料，通過房產測繪部門，按照《房產測量規範》和相關規定進行實地測量，測繪出房產圖，獲取房屋空間信息和屬性信息的數據，以房產分丘平面圖或房屋分層分户平面圖作為房產證的附圖，並準確測算出房屋面積，方可全面確認房屋的產權歸屬和權屬界線。尤其是房產面積的測算，不能有細微的遺漏，任何差錯都會給產權人帶來權益上的損害，也就是説在房產測繪中，面積測算即使有1%的錯誤，也會給權利人造成100%的損失。所以房產面積的測算要求精確度高和達到100%的正確率。只有依據房產測繪提供的數據資料和房產圖，才能正確辦理房屋產權登記。
3、它是解決房產糾紛，保護產權人合法權益的依據。
我國憲法規定“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權”。為了保護房屋所有權，政府依據法律、法規和行政規章對房屋所有權的歸屬進行審查與確認，併發給房屋所有權證。也就是説，審查確認房屋產權歸屬的過程，在一定意義上就是實施憲法和法律有關規定的過程，以事實為依據，以法律為準繩，房產測繪得出的房產圖及房產數據具有合法性。房產測繪成果是用來為房屋權屬登記、發證服務的，是房產確權登記的數據來源，其成果經房產行政管理部門確認後，具有法律效力。
當房屋產權人或房屋權屬界限不清、建築面積不準發生爭議時；當房屋產權人對其房產的合法佔有、使用、收益和處分的權利受到侵犯時，可以通過房產測繪劃清產權界線，測準產權面積，明確產權歸屬，有效保護產權人的合法權益，防止侵權和投機行為的發生，保證國家、集體和個人房產免遭損失，確保社會的安定團結。
4、它是房產行業管理的重要依據
房產行業管理是國家和城市實行各項管理的一個重要組成部分，其實質就是國家和政府對房產經濟關係及房產經濟運行活動的調節和控制。由於房產分幅平面圖均採用1：500或1：1000大比例尺作為測圖比例尺，房產分丘平面圖和房屋分層分户平面圖則一般採用1：100至l：500的大比例尺，有時也用更大的比例尺1：50來測圖，圖上表示的內容較多，有關權屬界限、建築結構、層數、建成年代、建築面積、房屋邊長等房產要素，都需清晰準確地註記。房產圖和測繪所獲得的屬性信息，是房產行業管理的重要依據，特別是通過以圖管房、以圖管證、以圖管檔、以圖管業，防止房屋重登、漏登，防止產權虛報、瞞報，對避免造成產權糾紛起到了良好作用。
5、它是為城市規劃建設和管理提供決策的依據
城市房屋是城市的重要組成部分，城市房屋規劃建設和管理的水平，直接反映出城市人民物質文化生活和精神文明程度。城市的規劃建設和管理是政府的一項重要工作，要做好這項工作，就必須瞭解城市建設的歷史、現狀以及房屋的分佈、結構、數量、用途等等，而房產測繪的成果不僅有房產圖，還有房產屬性信息和空間數據信息。房產測繪的成果產品，在數量上、規格上都較其它測繪成果產品豐富。眾多的房產測繪成果，經過分類、統計、整理之後，可以派生出很多難得的數據資料。如一個城市或地區的房屋總量、房屋層次分佈、人均建築面積、住宅建設狀況以及各種用途房屋的比例等等，這些資料不僅能滿足房產管理的需要，同時也給城市的整體建設佈局、住房制度改革、舊城區拆遷改造、危舊房屋的改造等政府決策提供數據和依據，併為城市規劃、市政工程、環保、綠化等提供相關信息。房產測繪成果具有廣泛的社會服務前景。
參考文獻：
[1]李愛迪；房產測繪在城市建設中的重大意義[D]；重慶大學；2009年。
關鍵詞：城市規劃 房地產開發 協調發展
我國的房地產業在實際運作中，由於起步晚、基礎差，因此與城市的發展存在着不協調之處。首先是長期的滯後，隨後出現了短期的過熱，即使在經過調整後的今天，仍存在一些不協調的問題。其中，城市規劃與房地產業的不協調性問題是比較突出的一個方面。如何採取措施，才能促使形成房地產業這一地域性很強的產業的發展與城市規劃發展的良性互動，使房地產業這一基礎性、先導性產業更好地在城市發展中發揮作用。本文試圖就這一問題，從幾個方面進行分析研究。
一 城市規劃與房地產開發的特點
城市規劃是一種政府幹預行為，規劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；而房地產開發多是企業或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規律的制約。這決定了城市規劃與房地產開發的不同特點。
1.城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優
城市規劃考慮整個城市甚至更大區域範圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性的特點。房地產開發是個體經濟行為，開發商從自身利益出發，總是選擇區位條件最好的地段，採用收益最大的開發方式，要求更高的容積率。
2.城市規劃的長遠利益和房地產開發的短期行為
我國城市規劃年限比較長，約5―20年，甚至更長，長期發展利益為其重要依據；而對城市房地產開發最為重要的是如何使投入資金在最短時間內獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據。城市開發建設要協調長遠利益與短期利益的關係，使城市規劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產開發的短期活動來實現，城市得到穩步、協調的發展。
3.城市規劃的相對穩定性和房地產開發的突發性
我國城市規劃編制工作需較長時間，完成後具有法律效應，實施若干年後，才加以修訂，它的內容和表達形式具有相對穩定性。在具備競爭機制的市場體制下，房地產開發要抓住時機和注重開發後的收益，往往會出現出乎規劃管理人員預想的突發行為。
二 城市規劃與房地產開發的關係
首先城市規劃對房地產開發起到必要的管制作用。我國《城鄉規劃法》規定“城鄉土地利用和各項建設必須符合城鄉規劃，服從規劃管理。”具體來説，就是城市建設用地的性質、位置、面積、建設工程的外觀、高度、建築密度、容積率等都必須接受規劃管理。由於房地產開發以追求最大利潤為目的，受市場經濟規律影響，若沒有規劃干預容易產生過度開發，隨意開發和忽視公眾利益等問題，通過規劃手段對其進行管制是十分必要的。
其次，城市規劃指導和促進房地產開發。建立在詳細調查和科學論證基礎上的城市規劃，為開發商提供了大量信息和開發依據，房地產開發的地段選擇，開發方案選取，價格評估等都能從城市規劃中獲得指導。
再次，城市規劃設計也是房地產成片開發的必經階段和必要手段。房地產成片開發必須經過規劃設計才能進行工程建設，合理的規劃設計能夠節省投資、降低成本，在較高層次規劃許可的範圍內，獲得數量更多、用途更廣的物業，從而使開發者達到最高的經濟效益，也有利於多快好省地滿足人們生產生活的需要。
總之，地產開發必須接受城市規劃的統一管理，同時也能從城市規劃中得到指導和促進。
三 我國房地產開發與城市規劃不協調發展的表現
目前，我國一些城市仍存在着房地產開發背離城市規劃的現象。如過度開發、隨意性開發等行為，導致開發部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，儘可能增大建築密度，壓縮基礎設施、綠化、道路等公用設施的開發，往往導致居住區面貌單調，公用設施配套不完善，日照不足，居住環境質量下降等。
四 我國城市規劃與房地產開發協調發展采取的措施
城市規劃對房地產業發展調控的作用最直接、最具體，也最有影響，是房地產業發展的基本依據。而房地產開發又是城市規劃的落腳點和得以實施的執行者。因此，只有制定符合市場經濟規律的城市規劃才能有效控制房地產發展。同時，由於房地產開發具有短期行為和突發性等特點，也給現有城市規劃體制帶來很大沖擊，要求城市規劃在新形勢下作必要的調整。
1.市規劃應加強對房地產開發的管理
首先，必須增強規劃的超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。其次，必須增強全民法制意識。各城市應根據各地的實際情況，以市場經濟為前提，以《城鄉規劃法》為依據，制定《城鄉規劃法》實施細則、城鄉規劃管理技術規範等地方法規，使城鄉規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。第三，必須增強規劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規劃管理權必須高度集中，不宜下放。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。
2.規劃要充分考慮開發者的利益，增強規劃的彈性和應變能力。
在市場經濟中，城市規劃在城市發展過程中始終不具有開發的決定權，而只具有否決權，因此城市規劃要加強對房地產經濟的研究，做到以規劃為“龍頭”，帶動房地產開發和城市建設的發展，促使使規劃設想付諸實施。另外，我國現有的城市規劃體制仍以終極式理想規劃方式占主導地位，難以面對現實中的衝突。今後應增強城市規劃的彈性和應變能力，針對城市建設和房地產開發中出現的新的情況和問題，要對規劃作出調整和補充，逐步實現“滾動規劃”。
3、加強城市控制性詳細規劃覆蓋範圍。對用地界線、建築性質、容積率、建築高度、出入口等作出控制，劃定地塊的用地性質、開發強度和建築形態。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規劃要求，控制性詳規的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。
目前，中國的金融市場機制不夠規範和成熟，體制也不夠完善。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育並不成熟的情況下，房地產公司對法制建設的重視具有更為重要的意義。房地產公司加強金融法律研究應從兩方面入手：一是儘快瞭解新出台的相關法律法規；二是加強對現有的法律、法規的理解和靈活運用，例如：房地產證券化在國際上是房地產非常重要的融資手段之一，現在中國證券法對於房地產證券化的問題又沒有明確的規定，這就要求企業提前介入法規研究，以備在法規出台時及時運用。此外，我國的《證券法》、《擔保法》、《保險法》等都存在不適應房地產金融發展與創新的條款，企業要研究這些法規可能發生的變化。
第一章 總 則
第二章 房地產開發用地
第一節 土地使用權出讓
第二節 土地使用權劃撥
第三章 房地產開發
第四章 房地產交易
第一節 一般規定
第二節 房地產轉讓
第三節 房地產抵押
第四節 房屋租賃
第五節 中介服務機構
第五章 房地產權屬登記管理
第六章 法律責任
第七章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法。
第二條 在中華人民共和國城市規劃區國有土地(以下簡稱國有土地)範圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。
本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建築物及構築物。
本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。
本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。
第三條 國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規定的範圍內劃撥國有土地使用權的除外。
第四條 文祕站：國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。
第五條 房地產權利人應當遵守法律和行政法規，依法納税。房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第六條 國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。
縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。
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第二章 房地產開發用地
第一節 土地使用權出讓
第七條 土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
第八條 城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
第九條 土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。
第十條 縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用於房地產開發的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批准。
第十一條 土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批准權的人民政府批准後，由市、縣人民政府土地管理部門實施。
直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的權限，由直轄市人民政府規定。
第十二條 土地使用權出讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。
商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須採取拍賣、招標方式；沒有條件，不能採取拍賣、招標方式的，可以採取雙方協議的方式。
採取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。
第十三條 土地使用權出讓最高年限由國務院規定。
第十四條 土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。
土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
第十五條 土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，並可以請求違約賠償。
第十六條 土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者並可以請求違約賠償。
第十七條 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第十八條 土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用於城市基礎設施建設和土地開發。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。
第十九條 國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。
第二十條 土地使用權因土地滅失而終止。
第二十一條 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。
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第二節 土地使用權劃撥
第二十二條 土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳
納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。 依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。
第二十三條 下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥：
(一)國家機關用地和軍事用地；
(二)城市基礎設施用地和公益事業用地；
(三)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
(四)法律、行政法規規定的其他用地。
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第三章 房地產開發
第二十四條 房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理佈局、綜合開發、配套建設。
第二十五條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閒置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
第二十六條 房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規範。
房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。
第二十七條 依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。
第二十八條 國家採取税收等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。
第二十九條 房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：
(一)有自己的名稱和組織機構；
(二)有固定的經營場所；
(三)有符合國務院規定的註冊資本；
(四)有足夠的專業技術人員；
(五)法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。
設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。
房地產開發企業在領取營業執照後的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。
第三十條 房地產開發企業的註冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。
房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，並按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用於項目建設。
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第四章 房地產交易
第一節 一般規定
第三十一條 房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
第三十二條 基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定並公佈。具體辦法由國務院規定。
第三十三條 國家實行房地產價格評估制度。
房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。
第三十四條 國家實行房地產成交價格申報制度。
房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。
第三十五條 房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。
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第二節 房地產轉讓
第三十六條 房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
第三十七條 下列房地產，不得轉讓：
(一)以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的；
(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
(三)依法收回土地使用權的；
(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
(五)權屬有爭議的；
(六)未依法登記領取權屬證書的；
(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第三十八條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
(二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第三十九條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地
產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。 第四十條 房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。
第四十一條 房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
第四十二條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。
第四十三條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第四十四條 商品房預售，應當符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
(二)持有建設工程規劃許可證；
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；
(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。
第四十五條 商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。
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第三節 房地產抵押
第四十六條 房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不覆行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
第四十七條 依法取得的房屋所有權連同該房屋佔用範圍內的土地使用權，可以設定抵押權。
以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。
第四十八條 房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。
第四十九條 房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。
第五十條 設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。
第五十一條 房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
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第四節 房屋租賃
第五十二條 房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第五十三條 房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，並向房產管理部門登記備案。
第五十四條 住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。
第五十五條 以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。
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第五節 中介服務機構
第五十六條 房地產中介服務機構包括房地產諮詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。
第五十七條 房地產中介服務機構應當具備下列條件：
(一)有自己的名稱和組織機構；
(二)有固定的服務場所；
(三)有必要的財產和經費；
(四)有足夠數量的專業人員；
(五)法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照後，方可開業。
第五十八條 國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。
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第五章 房地產權屬登記管理
第五十九條 國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。
第六十條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。
在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實並頒發房屋所有權證書。
房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。
法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。
第六十一條 房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。
因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過户登記。
第六十二條 經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以製作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十條的規定，將房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。
返 回
第六章 法律責任
第六十三條 違反本法第十條、第十一條的規定，擅自批准出讓或者擅自出讓土地使用權用於房地產開發的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。
第六十四條 違反本法第二十九條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以並處罰款。
第六十五條 違反本法第三十八條第一款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以並處罰款。
第六十六條 違反本法第三十九條第一款的規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以並處罰款。
第六十七條 違反本法第四十四條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以並處罰款。
第六十八條 違反本法第五十七條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，沒收違法所得，可以並處罰款。
第六十九條 沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。
第七十條 房產管理部門、土地管理部門工作人員、,構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
房產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規定追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
第七
一、財務動態管理概述
（一）財務動態管理概念
財務動態管理是當前環境下針對財務運作所出現的新的財務管理模式，其內容為，通過整合企業自身實際的財務目標以及內容，合理選取恰當的財務指標，運用正確的系統的財務管理的分析辦法，對企業財務信息進行實時動態的描述。動態財務管理在房地產企業運營中有着較為完美的契合，在房地產企業的日常管理和項目管理中，動態的財務管理通過對房地產企業財務目標進行融合，依據合理的各項房地產管理指標，藉助先進的房地產管理工具對房地產中各種因素進行細緻的統計、分析、計算、比較最終實現一種動態財務管理系統的構建。
（二）財務管理現狀
現階段房地產行業中對於財務方面的重視程度不高，與製造業相比，房地產行業中CEO由財務人員出任的佔比少了很多諸如海爾的張瑞敏、春蘭的陶健幸、康佳的陳偉榮、長虹的倪潤峯等都是由財務人員漸漸發展成為公司的CEO，而房地產行業卻鮮有聽聞。除此以外，財務人員在企業中的價值和地位偏低，在同等職位上，財務人員的薪酬比成本、工程、營銷等部門人員低。隨着社會市場經濟的轉變，資金間的流動較以往更為複雜，尤其是房地產行業隨着時代的發展已經進入白銀時代，缺乏財務人員的運用，企業的運營效率得不到提高，在今後的發展中喪失企業競爭力，最終被淘汰。
二、房地產業和製造業在財務管理上的主要不同
（一）會計核算方式
房地產行業財務人員與製造業相比在會計核算方面有着很大的不同，主要表現在科目設置、收入確認、成本結轉等方面存在不同。在房地產行業中，財務工作者主要是對大筆資金的動向進行監管控制分析總結，工作內容空乏，沒有更多的實際意義。收入確認工作只是在房地產特定時期進行，工作沒有具體的週期，成本結轉與收入確認工作狀態類似往往只是在特定時間進行，工作週期短。這兩者在整體的房地產財務工作中都佔據較小比例，且無法對房地產企業的發展做出任何有意義的指導研究。與之相反的是製造業的會計工作，在製造業中財會計需要對企業運行中的各個方面進行資金的分析，核算。收入確認與成本結轉是製造業工作的重頭，關係到製造業運行過程的實際收益與發展調整的各個環節。與房地產行業相比有着更為重要的作用，受到重視程度業更高。
（二）成本核算方式不同
在製造業，核算產品成本是財務人員的重點工作組成部分，財務人員的價值體現在成本管控過程中。但在房地產公司，都有設置專門的成本管理部來負責這項工作。
（三）資金運作模式不同
製造業主要是流動資金貸款，在項目進入正常銷售期後，資金滾動運作後，資金能正常週轉。房地產業屬於資金密集型，融資貫穿於項目整個的運行週期。因此融資能力對於房地產行業具有至關重要的作用。
（四）税務核算不同
製造業主要是增值税及所得税，而房地產業主要是土地增值税、增值税、所得税，特別是土地增值税對項目盈利影響特別大。
三、房地產財務動態管理運營方法
在瞭解房地產動態財務管理的各種細節後對於其如何在企業中實施動態財務管理運營有了相關方法的思考。
（一）樹立以成本控制為動態財務管理目標
成本控制是房地產企業進行財務管理的根本目標，所以在進行財務動態管理模式的構建中也必須將成本控制作為其所要實現的目標。在實際的財務動態管理中，其中的各種管理內容包括，財務動態管理手段，財務動態管理制度等等都必須牢牢圍繞這一目標進行。在進行房地產項目運作時，財務動態管理要積極發揮作用，預先對於各種成本進行模擬核算，在項目進行中實時對成本細節進行控制，最終實現財務成本的降低。
（二）完善財務動態管理制度
確定目標後，為保證財務動態管理能夠正常且穩定的運行，企業必須就財務動態管理制度進行完善，避免出現差異性、不適應性的問題。確定財務動態管理在不同時期的生效機制，保證其在企業出現重大調整時能夠及？r的做出適應性調整。
（三）項目開發全過程實行財務管控
1.在投資環節，財務人員應主動介入投資決策的各個環節，提前做好項目的資金及税務規劃；
2.在項目開發環節，以資金及利潤為抓手，倒逼項目的各個開發節點，主動承擔起項目推進的責任；
3.在項目結束環節，以税為抓手，特別是土地增税值，運用專業知識，調動成本、工程等相關部門，合法合理的少繳和緩繳税，為企業創造價值。
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