基層反映：基層關於房地產權屬轉移涉税問題的建議

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近年來，基層税務機關在日常徵管中經常遇到人民法院、仲裁委員會生效法律文書發生土地、房屋權屬轉移的涉税問題。這類情況，納税申報人一般無法取得銷售不動產發票，買賣雙方因財產矛盾又不能達成協議，税務機關受理時，按照現有的税收政策，一般採取以下幾種方式受理。

1、直接辦理契税納税申報。人民法院、仲裁委員會判決、裁定生效後，基層税務機關會遇到賣方已失蹤或失去了人身自由，賣方不能取得不動產的銷售發票的情形，依據國家税務總局《關於契税納税申報有關問題的公告》（國家税務總局公告2015第67號）要求，納税人可持人民法院執行裁定書的原件和已調取的相關資料，税務機關按裁定書的價格直接辦理契税納税申報手續。這種做法既方便納税人，又不違反國家税務總局的公告要求，但由於沒有做深入的調查核實，往往漏徵了房、土交易中的增值税、城建税和土地增值税等税費，給税收人員帶來了執法風險。

2、買方代繳應由賣方承擔的税費。法院判決、裁定房地產過户生效後，買方為儘快取得房地產權屬，主動到税務機關進行納税申報，税務機關按規定要求其提供銷售不動產的發票。這時候我們經常遇到原始發票無法提供，賣方(一般為房地產企業)早已辦理註銷税務登記或被税務機關認定為非正常户，對註銷户，税務機關一般按照第一種情形受理；對失蹤户和非正常户，税務機關按照規定的執法程序，由買方代繳罰款，恢復為正常户後，再代繳應由賣方承擔的增值税、城建税和土地增值税等税費後，再辦理契税申報手續。這種做法目前在基層税務機關普遍使用，雖然在源頭上控制了漏徵漏管，但變相侵害了買方的合法權益，產生了徵納矛盾。

3、法院調解賣方繳納應承擔的税費。在一些法院與税務機關合作比較好的地區，法院在拍賣或判決、裁定房地產權屬轉移案件時，協助地方税務機關責成買賣雙方繳納應承擔的税費。其重點是針對賣方，如拍賣所得，責成納税人結清税款後再取得應有的收入；如抵押給金融機構或個人的，告知其買賣雙方各自應當承擔的税費。這種做法會遇到賣方已註銷税務登記或被税務機關認定為非正常户的情形，應有賣方繳納的税費又無法交納，賣方和有的金融機構還不願意配合，執行難度大。

針對上述採取的各種受理方式和在實際徵管中遇到的問題，依據現有的税收政策，筆者認為應本着既保護納税人的合法權益，又降低税收管理人員的執法風險的原則，在核定實際情況後採取不同的處置方式。

1、買賣雙方均處於正常狀態。這種情況似乎沒有什麼爭議，税務機關對相關資料進行審查後，為雙方辦理涉税事項。但在實際徵管在並非如此，在法院判決或裁定後一般由買方單方到税務機關申報納税事項，賣方不及時履行或拒絕履行納税義務。這種情況税務機關不應直接辦理買方代繳税款事項，而是主動與法院和有關部門協調，依法責令賣方繳納應由其承擔的税款，必要時採取税收保全、強制執行等措施追徵税款，如果強制措施仍然無效，税務機關應列入欠税管理，將欠税情況向社會曝光，同時持續加大税款追徵力度。

2、賣方為非正常户或失蹤户。如果賣方早已被税務機關認定為非正常户，按照規定應由賣方接受處罰後恢復正常户，並補申報，繳納相應的税費，但在實際操作中仍然是買方代辦。另外一種税務機關雖認定為正常户，但該單位負責人已失蹤或失去人身自由的情況同樣如此。對這兩種情況，如果能找的到人的，應該按照第一種正常狀態的處置方式處理，税收徵管系統應當有這種特殊業務的處理辦法，改變現有的繁瑣程序。如果確實找不到人的，法院在拍賣或判決、裁定房地產抵押給買方時，需要明確應由賣方承擔的税費，税務機關按程序開具完税憑證，剩餘部分才是買方的合法收入。這種做法既可以讓納税人能夠理解和接受，也可避免税務人員的執法風險。

3、賣方為註銷户。遇到這種情況税務機關應當及時與法院和仲裁委員會會進行溝通，一般情況下，如果是生效的法律文書，其營業執照並未吊銷。如果賣方找的到人的，按正常狀態的處置方式補辦税務登記並接受處罰，税收徵管系統仍然預留這種特殊業務的處理辦法。賣方找不到人的，税務機關在實地核查的基礎上，向社會公告期滿後，可以直接依據國家税務總局《關於契税納税申報有關問題的公告》要求，由買方可持人民法院執行裁定書的原件和已調取的相關資料，税務機關按裁定書的價格直接辦理契税納税申報和完税手續。

上述幾種方式的處置，税務機關應當加強與人民法院和政府相關部門的聯繫溝通，特別是在房地產拍賣抵押前要公告税款，處置後要確保税款及時申報入庫。要加強“地方税收信息共享平台”的建設和運用，依託和改進現有的“金税三期税收管理平台”，充分利用內、外部數據，解決實際存在是税收風險。