縣委組織部
根據掛職工作安排，結合我縣城市化建設需要，7月14日，第二批赴江乾區掛職工作組組長曾祥煜同志親自帶隊，由掛職幹部26人組成調研組，對江乾區城中村改造工作進行專題調研。調研工作得到了江乾區城中村改造辦公室的盛情接待和大力支持，調研組現場觀摩了彭埠街道五堡社區徵遷點，參與了相關部門的座談交流，對江乾區城中村改造的先進經驗和優秀做法，深受啟發！現就結合我縣徵地拆遷實際工作和城市化建設需要，認真進行了對比分析和梳理總結，形成調研情況報告如下：
一、基本情況
江乾區位於杭州主城區的東部，下轄8個街道，面積105平方公里，共有社區143個，行政村4個，常駐人口74.1萬。近年來，江乾區搶抓杭州市委市政府'擁江發展、跨江發展'的總體城市建設戰略佈局和g20杭州峯會等歷史性機遇，堅持'聲勢越大、阻力越小，前期越深、工作越順，速度越快、成本越低'的理念，層層壓實責任、層層落實任務，全力抓好城中村改造工作。通過三年時間，完成全區57個城中村（社區）徵收農户（居民）10000餘户，拆整結合改造13000户，拆除房屋450餘萬平方米，搬遷企業480餘家，完成安置10000餘户，徵收整治改造範圍共20平方公里，'國內一流現代化中心區'基本成型，實現了城郊結合部向大都市中心區的逐步蝶戀。
二、主要做法及成效
（一）科學高點定位，激發黨員幹部幹事創業激情。從思想上高度認識城中村改造是推進城市化、國際化、現代化'三化'融合發展的重要平台，以全球思維、世界眼光高度定位城中村改造目標。着力把江干打造為錢江新城建設的'點睛之筆',世界名城建設的'典範之作',呈現城市國際化、人文生態融合的時尚之美。把啟動大會舉辦到錢江新城g20峯會場，引領全體幹部和羣眾代表親身體驗城中村改造到錢江新城華麗轉變，堅定城中村改造工作的信心和決心。
城中村改造後，農民變成了市民，他們不再從事農業生產，原來依靠出租房屋的收入也將消失，村民必須選擇新的從業方式，而很多村民文化素質較低，甚至一些是文盲，要妥善地進行城中村改造，村民培訓問題必須先行。如下是給大家整理的城中村改造調研報告，希望對大家有所作用。
城中村改造調研報告
城中村改造是一件非常複雜的事情，最近,我們就此問題到武漢市進行了一次調查研究 。看到的卻是另外一番景象：所到之處的市、區、鄉(街)、村(居)以及村民對城中村的改造交口稱讚。一項改革政策能夠得到利益調整各方的一致認同這是少有的。我們認為，武漢市城中村綜合改造政策穩妥，富有創見，既解決了城市化過程中城中村存在的產權模糊、機制不活、監督不力問題，又解決了城中村被邊緣化的問題，探索出了一條公有制的實現形式和城鄉經濟社會統籌發展的路子。武漢市的經驗值得推廣。
基本作法
何謂城中村?《現代漢語詞典》找不到答案，武漢市是這樣屆定的：城中村是指《武漢市土地利用總體規劃主城建設用地控制範圍圖(1997-2022年)》確定的城市建設發展預留地範圍內，因國家建設徵用土地後僅剩少量農用地、農民不能靠耕種土地維持生產生活且基本被城市包圍的行政村。據此，武漢市城中村綜合改造的總體範圍包括江岸、江漢、礄口、漢陽、武昌、洪山等區(城郊區暫未納入此次改造範圍)共計147個行政村和15個農林單位，涉及總人口35.66萬人，其中農業人口17.10萬人。我們分別與武漢市城中村改造專班、漢陽區領導以及七個村的幹部羣眾進行了座談，瞭解到他們的基本做法是：
一、科學確定六改一建改造政策。武漢市委、市政府站在推進城鄉統籌發展，構建和諧社會的高度，2022年9月正式拉開了城中村綜合改造的序幕。在借鑑廣州、北京、珠海先進經驗的基礎上，武漢市下發了《中共武漢市委、市人民政府關於積極推進城中村綜合改造工作的意見》和《市人民政府辦公廳轉發市體改辦等部門關於落實市委市人民政府積極推進城中村綜合改造工作的意見的通知》兩個文件。文件明確提出了城中村改造的目標任務是六改一建，即經濟組織改制，改村集體經濟的雙層經營模式為適應市場經濟要求的現代企業管理模式;户籍改登，將城中村村民農業户口改登為城市居民户口;村改居，依法撤銷村民委員會組建社區居民委員會;福利改保障，村改按月發放福利為一次性納入城市社會保障體系;土地改性，將城中村的集體土地轉變為國有土地;村灣改造，按城市規劃和建設的標準及要求，改善公共設施;按照城市管理規範要求，建設文明社區。
六改一建較之全國其他城市城中村改造，有很多創新，在全國有一定的影響，可以説是一項長治久安的善政。長治表現在政策的前瞻性、系統性，充分考慮了村企業的發展以及村民融入城市等問題;久安表現在永久性地解決了失地農民的生計問題。兩年實踐證明，這種設計是很科學的。
二、試點先行。為了積極穩妥地推進城中村綜合改造，武漢市將城中村分為 abc三類，a類村為人均農用地小於或等於0.1畝，b類村為人均農用地大於0.1畝、小於0.5畝的村，c 類村為人均農用地大於0.5畝的村。同時確定城中村的綜合改造分三步走，第一步是辦試點;第二步是以試點為基礎，全面推進 ab 類村的綜合改造工作;第三步是逐步解決 c類村的問題。武漢市選擇了16個村進行試點。漢陽區的城中村改造是武漢市的一個縮影，abc三類村分佈均衡，有6個村先期進入試點。區委書記鄭永新告訴我們：我們把這次城中村的改造看成是再造一個漢陽的重大機遇，當成統籌城鄉發展的一個重要舉措，精心組織，放手推進，深得市民的擁護。
三、嚴格控制操作程序。武漢市城中村改造的步驟可以概括為6個字：先改制，後改造。即率先進行集體經濟組織的改制工作，配套進行村民户籍變更、勞動就業和社會保障、撤消村委會組建社區居民委員會的工作。在完成上述改制工作之後，推動村灣改造建設。
改制是城中村改造的切入點。漢陽區對城中村改制的程序控制十分規範、嚴格，他們把改制分為九個步驟：第一步，做好改制宣傳工作;第二步，做好集體資產的清產核資工作;第三步處理村集體經濟組織的債務;第四步，制定集體資產處置方案，張榜公佈，並根據村民意見進行修改;第五步，表決通過修改後的方案，依法辦理有關確認手續;第六步，新組建企業向工商部門辦理企業名稱預先核准登記;第七步，制定或修改公司章程，明確股權管理辦法;第八步，召開股東大會，選舉董事會、監事會成員，召開董事會，選舉董事長、聘任總經理，作出董事會決議;第九步，辦理工商註冊登記手續等。目前，漢陽區的試點村均已全部嚴格按照這四階九步程序操作完畢，完成了改制工作。整個過程，公開、公平、公正，全程陽光，上下透明。因而，極少有上訪的，更沒有鬧事的。
四、把住股權量化的關鍵環節。村集體經濟組織改制的關鍵環節是資產處置，其間股權量化是難點。漢陽區區長李詩偉很有感觸地説，改制過程中的股權量化要體現公平為主，兼顧貢獻的原則。漢陽區試點村股權對象的確定、股權配置的數額、對村民補償的辦法等各村不同，但量化項目是相同的，分五種：一是人頭股;二是勞動年限股;三是任職股;四是學歷股;五是表彰榮譽股。
武漢市城中村改造實行的是一村一策，股權量化有一個共同標誌：羣眾同意。無論何種方法，要取得全部村民的絕大多數同意並簽字。為探究村幹部與村民股份量化的差距，我們對十里鋪、前進、五里墩三個試點村的股份量化情況，尤其是村書記與村民的股份量化比較。
村 名
量 化
股 本
(萬元)
量 化
對 象
平均每人持股
(萬元)
支 書
股 本
(萬 元)
與同工
齡村民
比 例
與平均
水平
比 例
大部分
村 民
股 本
(萬 元)
十里鋪
前 進
五里墩
5800
2718
3098
345
235
205
16.8
9.54
15.
52.00
29.79
61.84
1:1.60
1:1.53
1:1.20
1:3.0
1:3.5
1:3.0
30
10
30
從上表可以看出，這三個村的村書記與村民之間的量化股份比例懸殊並不算大，羣眾能接受。
五、建立保障體系。城中村通過村改居後，村民變成了股民，鄉里人變成了城裏人，他們不僅享有城市居民享有的隱性福利，甚至有比城市居民還更多的生存門路和生活保障。據漢陽區委副書記李丹芳介紹，漢陽區城中村綜合改造後，村民有了五條保障線，一是醫保;二是社保;三是房保(城中村改造還建有户不超過300平方米的政策，因而村民都有房子出租收入);四是就業優先(村自辦企業);五是低保。此外，持股分紅還有一大塊收入(當然也有風險)。
六、推進村灣改造。改制完成之後，改造就提上了議事日程。目前這項工作正在進行中。武漢市城中村的改造有很嚴格的政策標準。即將土地分為四類，一類叫還建用地，一類叫產業用地，一類叫開發用地，一類叫儲備用地。
還建用地是指經過改建、整治後保留的住宅用地和拆除舊村灣後建設新居住區的還建用地。以村為單位計算，户均建築面積不超過300平方米，或者人均不超過50平方米，容積率按1.6-1.8的標準計算。產業用地是指留給原集體經濟組織發展經濟、解決村民勞動就業的用地。產業用地的測算標準是按照改制後的經濟實體中原村勞動力(含退休人員)勞均80平方米計算。開發用地是指為補償建設還建房投入，在村灣改造騰退土地和其它剩餘土地中按一定比例拿出用於商品房開發的用地。其測算標準是按新建居住區還建用地的1：11：1.5的比例確定。儲備用地則是留足上面三地之後的剩餘土地，納入土地中心統徵儲備。
初 見 成 效
武漢市城中村綜合改造試點工作已進行了兩年時間，成效顯著。
16個試點村均已全部完成集體經濟改制工作。共涉及集體總資產20多億，扣除改制成本、繳納社保基金等，用於股權量化的達14.64億元，界定股民6708人。此外，二環內還有21個非試點村也完成了改制工作。
16個試點村均已全部完成户口改登工作。共5284户、11157人轉為了城市居民户口。此外二環內還有13個非試點村完成了雙登工作。
16個試點村有15個完成撤消村委會建立社區居委會工作，非試點村也有8個完成了撤村建居工作。
16個試點村有15個村參入了社保。共籌措資金7700餘萬元，參保勞力達4018人，參加養老保障共1589人，養老保障面已達到99%以上。非試點村有14個村5766名勞力1194名老人分別參加了社會保險和養老保障。
16個試點村先後完成了改造規劃編制和審批。部分村土地已經掛牌，有的村正在開工建設之中，有的還建房一期已全面封頂。估計今年將有10個以上的村可開工建設，二環內非試點村將有20個村可完成改造規劃編制工作
武漢市城中村改造已經初見成效，前景可期，主要表現為：
一是明晰了產權，探索了一條公有制實現的有效形式。通過城中村的綜合改造，原村集體的資產得到了全面的清理，非經營性、資源性資產得到了徹底的清理，經營性資產量化到人，不良資產依法進行了處置，有效地防止了集體資產的流失。通過改制，改變了原村集體資產村民名義上共同所有，為現在實際上按份共有，維護了廣大村民的自身權益，調動了羣眾關心企業發展，參與企業管理、監督企業經營的積極性。
二是規範了經濟管理形式，有利於集體經濟發展。通過城中村的綜合改造，土地資源變成了資產，變成了資本，變成了資金。城市化對城中村土地資源的無序吞食，將逐步改變成有序開發。集體經濟管理形式，從自然鬆散形態走向了現代企業規範模式，從封閉半封閉走向開放走向市場，從初級和低級發展階段走向高一級發展階段。招商引資有了一個落腳的平台，集體經濟有了一個起飛的機場。
三是提供了社會保障，促進了社會和諧。老百姓由農民轉變成了居民，和城裏人一樣享受社會福利，生活無憂慮，幸福有保障，許多矛盾和問題悄然化解在底層，這對於社會穩定與和諧意義重大。
四是暢通了城市化道路，促進了經濟社會的全面發展。武漢市城中村改造一舉改變了城中村農村集體土地分散徵用、分塊變性的問題，以村為單位地塊打包掛牌，有利於城市化的進程，找到了解決城中村問題長治久安的途經，找到了解決舊城區改造的新途徑。
經 驗 和 啟 示
城中村改造源起城市化。城市的發展，出現了一批喪失農村經濟形態的都市鄉村，同時也造就了大量的失地農民。城中村問題日益成為影響城市協調發展、功能提升、市(村)民生活質量進一步改善的突出問題。武漢市經過兩年時間的探索，為解決這一綜合頑症找到了一條新路。其主要經驗和啟示是：
一、實行綜合配套改革。這是武漢城中村改造的亮點。城中村問題既是現實問題，也是歷史問題;既是社會問題，也是經濟問題;既是農村問題，也是城市問題。是綜合性的問題，就應該採取綜合配套政策。實踐證明，武漢市城中村綜合改造總體設計是科學的，突出體現在它是綜合治理而不是單兵獨進上。武漢市城中村改造包括集體經濟組織改制、户口改登、撤村建居、建立社保、改造舊村灣等工作，是一個系統工程，旨在通過綜合性改造，使城中村在經濟組織形式、社會管理形態、生活居住形態方面實現全方位變革，讓城中村居民共享城市化發展的成果。既考慮了集體經濟的生存發展，又考慮了居民的生產生活，既考慮了城市的發展需要，又考慮了百姓的發展需求，既考慮了眼前利益，又考慮了長遠目標，既考慮了政府的經濟承擔能力，又考慮了羣眾的心理承受壓力。綜合配套改革思路慎密，整體推進，試點兩年來，悄然無聲地變革，水不動魚不跳地推進，綜合配套是最明智也是最關鍵的。
二、把準時機和條件。推進城中村改造要把握好火候，行政捏合、人為推動都有是大忌。早改改不動，遲改動不了。武漢市城中村改造時機把握得比較好。就武漢市財力而言，只能走低成本改造之路，也就是説，既要完成改造任務，又要在資金上財力上包括資源上自求平衡。武漢市城中村民居正處在二、三層樓時代，改造成本相對來説比較低，而一旦城中村民居進入六七層時代，改造的成本就太大，政府買不起這個單。一些城市出現政府退無底線、百姓屢拆屢建的被動局面，就是教訓。從城中村的現實狀況看，改制改造必須堅持五個必備條件：人均耕地在0.5畝以下;村灣建設在城市規劃之中;有能夠理解政策和落實政策的強有力的村兩委班子;有能夠支付或者承擔改造成本的經濟實力;有大多數羣眾的同意和支持。條件不具備，時機不成熟，最好不要動，否則難收場。
三、充分相信、充分依靠羣眾。成立市城中村綜合改造領導小組辦公室掛牌時，武漢市估計這項工作問題大，矛盾多，上訪堵門少不了，為顧及影響，他們把辦公室從市政府大院裏搬出去借房辦公，並作好了打持久戰的準備。結果恰恰相反，兩年來，市村改辦未遭遇一次惡性集體上訪，辦公室人員由原來10多人減為1人，辦公地點從政府外又搬回政府內。這故事我們當初聽了有點將信將疑。後來我們到村裏座談，得到了印證。在羅家村、在前進村、在鐵橋村等地，村幹部都曾接待過羣眾來訪，但問題都能解決在村一級，解決在村民代表大會上。十里鋪村書記劉啟社告訴我們，來訪較多的是原來農轉非人員，要求量股分紅，要求享受福利待遇。他的辦法是，開羣眾大會或代表大會，你在會上把理由擺出來，然後請羣眾表決通過，通得過就給，通不過就沒有。因而我們走訪的村，原農轉非居民的待遇大不一樣。武漢市的經驗證明，凡事把政策原原本本交給羣眾，把道理跟羣眾講清楚，並且凡事請羣眾當家作主，由羣眾代表大會決策通過，沒有走不通的。通過這一次城中村的綜合改造，城中村的老百姓對什麼是以人為本，對怎樣當家作主，有了更具體也更深切的體會，基層民主建設因此邁出了一大步。
四、堅持一村一策。同樣是村裏書記，沙湖的閔芳華同志，不要貢獻股，與村民平等分股;十里鋪村的劉啟社同志就有鄉黨委政府獎勵給他的5萬貢獻股。同樣是漢陽區的試點村，前進村支書量化股本是同工齡村民的1：1.53;而五里墩村支書的量化股本是同工齡村民的1：20。同樣是股權設置，前進村提了40%的集體股，十里鋪村就沒有設這個項目。同樣是為羣眾辦福利，十里鋪村拿現金一次性支付，前進村就用貸款解決。同樣的問題不同的辦法不同的形式不同的手段，都可以，只要羣眾通得過。這就是從市到區到鄉到村到組，大家齊聲叫好的工作模式：一村一策。一村一策好在解決問題，尤其是能解決複雜的問題，解決政府不容易解決的問題，甚至能創造性地解決與政策擦邊的問題。因此，這個模式特別為羣眾認可，特別為村幹部喜歡，也特別為上級青睞。改造涉及上百個村、上千個組、幾十萬人，事情千差萬別，村情千差萬別，人情千差萬別，不可能一刀切，不可能齊步走，一村一策，調動了基層幹部羣眾主動面對矛盾和解決矛盾的積極性，極大地發揮了他們的聰明才智。這是武漢市城中村綜合改造順利開展的一條真經。
五、面向建立現代化企業制度推進改制。武漢市在這一點上毫不含糊。集體經濟組織改改制的方向是建立符合市場經濟要求的股份制企業，告別村企合一、村社合一的集體經濟組織模式。武漢市試點村的集體經濟組織改制有三種形式，一是原有經濟實體是公司制的，按《公司法》進一步明晰權屬，優化調整股權結構，即將村委會所持有的集體股權量化給具有股民資格的村民;二是對非公司制企業，通過改制，按集體資產處置方案，根據《公司法》進行改造;三是原沒有企業經濟實體的集體經濟組織，要求組建公司制企業，也可由村民會議決定選擇適合自己的改制形式。不管採取什麼形式改制，都必須引入現代企業管理制度，建立健全的公司制治理結構，全面進入市場，否則，只求形式上改制，本質上沒有多大變化，企業得不到發展，股民得不到分紅，最後將難以為繼。或者是借改制之名將集體財產改進了少數人的腰包，老百姓不答應。
六、強化協調服務和加強監督。城中村綜合改造，被稱之為比搞土改還難，至今仍然為很多城市大傷腦筋。首先，村班子戰鬥力要強，遇到問題和矛盾不推諉。其次，政府不能越俎代皰，更不能包辦代替，要放手讓村民自主，政府的職責是把好程序關、審批關。第三，加強協調。這項工作政策性特別強，涉及到的部門特別多，需要大力協調。第四，加強監督。事關羣眾切身經濟利益，事關集體財產資金，特別需要加強監督。漢陽區紀委監察還有檢察審計部門全程參與了城中村的改造，督促陽光操作，設立舉報熱線，逐項審計公開，這些警示性的工作做在前面了、做到位了，老百姓就放心了。
幾 點 建 議
武漢市的城中村改造經驗，無疑是值得學習和借鑑的。從武漢市城中村綜合改造的進程看，改制、進入社保需要支付大量的改革成本，只有通過整合土地資源、制定土地效益最大化的村灣改造方案，才能為改造提供財力保證。由於這項工作涉及的相關因素眾多，各種矛盾交織，我們在調查中感受到，有必要從以下五個方面完善政策，強化措施。
一、加強工作協調，做好政策間的配套和銜接。目前，有幾個方面需要儘快銜接或協調。一是加強改制與改造之間的推進銜接。我們在十里鋪、鐵橋、五里墩等村瞭解到，試點村改制後的改造推進不夠理想，卡在土地變性以及規劃審批環節上。改制試點村大都支付了大量改革成本，寄希望村灣改造中通過土地整合實現成本置換，改造不啟動就成了一個半拉子工程，甚至有可能前功盡棄，土地轉不靈，股民成災民，改造進展不順，有可能引發大面積社會矛盾。二是自求平衡的小社保網要創造條件進入社保網。村改居過程中的村民進的是武漢市自成體系的小網，不僅保費高(人平38000元)，而且運轉久了，可能出現障礙，留下隱患。三是村改居後村建制要保留一段時間。與建居同時撤消村建制，不利於改制與改造之間的銜接。在村灣改造沒有完成前，已改制的企業履行拆遷、公共事業、公共設施建設等職能，名不正，言不順與此同時，改制企業一旦無利可圖，極易規避困難，把矛盾推向政府。
二、扶上馬送一程，對城中村改制企業以扶持過渡期。相當一部分改制企業還相當脆弱，建立現代企業制度面臨很大困難，政策層面應給予一定的扶持和優惠，以促進其在市場經濟中更好地發展。一是試點村改制都付出了鉅額成本。補償農轉非人員、為勞動力補繳10年的社保、醫保基金、為退休人員交納10年的養老保障及醫保基金等，村均都在兩三千萬元。二是試點村改制企業仍然承擔着新建社區的社會管理、基礎設施維護等這些企業不應該承擔的社會責任，有的村還要對領取養老保障金的進行再補貼。三是試點村改制企業税收負擔明顯加重。一般而言，城中村的產業主要是物業。改制前，村集體的物業租賃享受了很多涉農税收優惠政策，改制後一律按城市企業對待，物業税達到收入的17%以上，村民受惠大幅減少。四是試點村改制企業承受着分紅的壓力。村集體經濟改制後，股民的期盼是分紅並能逐年提高，過去是給村民發福利，表現為施予，現在是分紅，表現為貢獻，經濟壓力陡然增大。因此，改制企業現在正處在最困難、最重要的轉換時期，必須在政策層面上明確一個過渡扶持期，這不僅僅是企業發展問題，也是一個維護社會穩定的大問題。
三、打破屬村地域界限，追求城中村改造的整體效益和板塊效益。武漢市城中村的改造是以村為單位安排還建地、開發地、儲備地，這樣做的好處是便於操作，便於推進 ;不利的一面是不利於土地綜合開發利用，也不利於各村與周邊環境的協調開發建設，容易形成新一輪的城中村現象。對於地處城中、區位相鄰、地塊零碎的村，可考慮以兩至三個甚至更多的村為單位，依據同一區域的改造規劃，實現區域內土地資源的最佳整合，使土地資源的利用效益最大化。總的原則是村灣改造建設規劃服從城市建設規劃。但村灣改造規劃，也要儘可能地體現規劃的全局性、整體性、長遠性，統一性，考慮它的規模效益、區域效益、板塊效益。根據區域規劃的功能區分，科學地成規模地配置還建用地、產業用地、開發用地，提升土地的利用價值，減少市政基礎設施配套建設成本。
四、合理調整利益，確保村及村民土地市場化的合法權益。城中村改造政策的核心是土地變性，這就有一個國家、開發商、村及村民的土地利益配置問題。總的原則應該是：確保村及村民的合法權益。從武漢的情況看全省，首先，對人均佔地不足0.3畝的城中村，應原則上停止與綜合改造無關的商業項目土地徵用和儲備。因為，總體上看，人均佔地低於0.3畝，還建、土地開發、發展都無法平衡，最終仍然要由政府埋單。其次，城中村改造過程中，土地市場化，政府應讓利於村及村民。隨着城中村的土地逐步掛牌，走進市場土地量的佔比肯定會提高，市場關注度也會提高。但由於城中村改造中土地變性是最後的晚餐，地塊零碎不規則，利用效率不高，為了調動城中村改制企業參與的積極性，政府可考慮對城中村土地掛牌交易減免規費，並在土地出讓、土地增值收入中，拿出一定比例實行以獎促改，或明確一定的比例用於城中村改造公共設施建設。
五、探索多種安置方式，降低城市中心區開發強度。從有些試點村舊村灣改造方案編制來看，由於土地資源太少，往往是靠提高還建房和開發商品房的容積率來達到平衡，這樣不僅影響了環境的改善，也加大了中心城區的開發強度，還給將來的城市管理帶來很大壓力。城中村改造過程中，在保證廣大村居民合法利益的前提下，可採取實物還建、貨幣安置、部分實物部分貨幣多種安置方式，尤其應鼓勵採取貨幣安置補償的辦法，這樣更有利於城市的佈局和功能分區建設。從另一個層面上講，有利於加快原村民與城市居民的融合。
你們知道有關於城中村改造工作的調研報告應該要怎麼寫嗎?下面是小編為大家蒐集整理出來的有關於城中村改造工作的調研報告，歡迎閲讀!
一、全區城中村徵遷改建進展情況
(一)市定徵遷目標完成情況
20_____年度市下達xx區舊城城中村和棚户區改建工作目標任務為：完成徵遷面積230 萬平方米，開工面積170萬平方米，投資90億元。截止目前，全區舊城城中村和棚户區共完成徵遷面積141.01萬平方米，開工面積107.44萬平方米，投資78.476億元。其中，城中村改造完成徵遷126萬平方米，開工面積56萬平方米，完成投資42億元。
(二)全區城中村改造進展情況
全區18個村莊改建立項工作已全部完成，開發商全部確定。
(1)興隆寨村改建項目。涉及1684户，目前徵收工作基本完成。安置房建設情況：興隆寨村佔地135.08畝，安置面積49萬平方米，規劃建設14棟高層，共分三個地塊進行安置房建設。
(2)南村改建項目。涉及1018户，目前徵收工作基本完成。安置房建設情況：南村安置房佔地91畝，安置面積40.5萬平方米，規劃建設10棟高層，現已全部開工建設。
(3)淺井頭改建項目。涉及1092户，目前已完成徵收741户。安置房建設情況：淺井頭村共需安置房45萬平方米。規劃淺井南路以西安置地塊佔地72畝，規劃建8棟安置房。
(4)遇駕溝、小所村改建項目。立項、控規已完成，徵收工作已開展，目前正在根據公示情況進行規劃調整，同時對兩村安置量審核，安置區場地完成三通一平，已完成地質勘探文物勘探工作，近期安置房即將開工建設。
(5)七里河村銅鑼灣廣場改建項目。立項已批覆，土地掛牌進入程序，膠鞋廠地塊已拆遷完畢，文物勘探已完成，安置房即將開工建設。
(6)王府莊改建項目。涉及198户，目前王府莊村已簽訂協議124户。
(7)符家屯村改建項目。該村佔地面積441畝，1300户，4000人，現有建築面積約86萬平方米。2xxx年12月6日，區政府與升龍公司簽訂開發改造意向協議。今年7月該區域的控規，經市規委會討論通過。目前，該村與開發企業已完成洽談，安置區域已確定，同時安置量審核正在進行。
(8)同樂寨村改建項目。該村佔地面積349畝， 726户，2200人，現有建築面積約42萬平方米。今年7月該區域的控規經市規委會討論通過，目前，工作重點為加快安置量審核、制定詳細開發改造安置方案。
(9)唐村改建項目。該村佔地面積451.77畝，1215户，4865人，需安置面積52萬平方米。2xxx年11月編制完成的控規評審稿中，本區域內的公共設施及規劃道路佔用該村175.74畝土地，可用於開發和安置用地276.03 畝。按照控規中的容積率，可建設總建築面積(含安置和開發)僅為101.65萬平方米，安置開發比不足1:1。根據控規所設置的容積率必須有350畝土地才能滿足唐村改建需要。
(10)西馬溝、三岔口、大所三村改建項目(洛陽西部生態城)。對西馬溝村的所有企業、民宅、無證户逐一進行排查並核實情況，開發成本估算工作已完成，已與規劃設計院對接，正在對該項目內的基礎設施成本費用進行估算。
(11)谷東、谷西、尤東、尤西、王灣五村改建項目(洛陽西部科技城)。五村總佔地面積7263.2畝，5638户，16575人，現有建築面積約236萬平方米。2xxx年4月16日，區政府與金運佳集團簽訂開發建設洛陽西部科技城項目合作協議。目前，五村地面附屬物丈量已基本完成，人口、户籍、宅基地已完成鎖定，土地測繪成果已出，正在與開發企業、規劃設計院編制優化開發安置方案。谷東、谷西兩村審核安置量的資料已準備完畢，待上報市舊改辦進行審核。
二、城中村改造的主要做法
(一)堅持科學規劃，高標準推進城市建設。一是實現控規編制全覆蓋。區政府結合城中村、舊城改造，科學編制全區控制性詳細規劃，使城市建設在規劃的指導下科學、有序、健康進行。二是堅持高標準規劃建設。按照區委、區政府確定的龍形經濟產業帶規劃，加強對重點區域和重點項目的規劃引導，在龍頭經濟板塊，規劃建設一棟369米的超高層地標性建築;在龍身經濟板塊，重點打造澗西工業歷史文化街區;在龍尾經濟板塊，重點打造的洛陽大學科技城。三是城市建設和產業發展相統一。結合商業區域設置，在城市建設中科學規劃商業和商務設施，通過城市更新實現城區產業優化升級，加快城區可持續發展。
(二)突出和諧徵遷，多層面保障羣眾利益。一是注重政策宣傳引導。科學制定徵收補償安置方案，耐心細緻地做好羣眾的宣傳發動工作，通過外出參觀、環境對比等形式，使羣眾明白徵遷改造帶來的好處，積極支持、參與城市更新改造。二是積極發揮基層組織和專業隊伍的作用。抽調近200名機關幹部組成徵遷工作隊員，會同各村兩委做好羣眾思想工作。為調動徵遷幹部的積極性，區委在去年提拔任用18名錶現突出的徵遷一線隊員基礎上，今年又擬拿出20個科級崗位，用於提拔在徵遷改建過程中表現突出的工作隊員。同時對各辦事處、項目指揮部相關工作人員進行法律、法規、政策等業務培訓，為完成兩整三新四清查工作奠定了基礎。三是依法陽光操作。按照徵遷工作零違規、零強拆、零事故的原則和依法、陽光、和諧、安全的八字方針，嚴把徵收過程的各個環節，將徵遷安置公開公示制度落到實處，實現徵遷工作的公開、公平、陽光、和諧，維護了全區徵遷工作的穩定。
(三)強化招商引資，確保羣眾妥善安置。一是招大引強。加大招商引資力度，在大招商、招大商、選大商上下真功夫，打破固有模式，採取規劃、土地手續同時進行的推進模式，服務招商引資，提高改建工作的效率。目前，全區18個城中村、城郊村、城邊村全部完成招商引資工作，並全部完成改建立項工作。二是優先安排安置房建設。將安置房建設作為城中村改建的重中之重，優先安置地塊的徵遷工作，優先上報安置區域規劃，在資金、人員等方面大力支持。積極籌措資金，先後與農業開發銀行、洛陽銀行等金融機構對接，落實融資計劃，優先安置地塊的徵遷。
三、存在的問題
(一)城郊(邊)村改建安開比的確認問題。一是城郊村按照村民人口數確定安置量，如按 1:2.3安開比推算開發房數量，將使經濟測算無法平衡，因此需確定城郊村的安開比認定辦法。二是城郊(邊)村貨幣補償資金量大，主要是：農用地徵收過程中繳納的耕地佔用税、土地報批等費用高;拆遷企業量大，補償資金大;安置面積外，一、二層住宅需貨幣補償的面積大;基礎設施投入較多。三是城郊村開發的商品房房價要低於市區成熟地段商品房房價。
(二)安置地塊土地摘牌問題。按照市政府要求，我區城中村改建正全面推進，在村民安置房摘地及申請辦理建設手續中存在較多問題。根據城中村改建的目的，村民安置房辦理為全產權房，因此安置地塊需要掛牌或協議出讓。按我市現有政策，若由村委會摘得土地，而村委會又沒有資質的開發企業，不能為村民辦理產權手續;若由引入的開發企業摘得土地，政府須按政策將企業代繳的土地出讓金返還給企業用於安置房建設，但返還的土地出讓金將被認定為收入需繳納營業税、所得税等，同時以開發企業名義辦理產權證需繳納相關税費。如我區符家屯村改建需安置面積 48.5萬平方米，辦證等相關税費約為1.2億元。城中村改建村民安置實際為拆舊建新，不應交納相關税費，亟待解決。
四、對下一步工作的建議
一要加快房屋徵遷進展。對於目前正在積極推進的興隆寨、淺井頭、南村等村，加快剩餘户的徵遷，確保整體改造全面實施。同時，依託各城中村改造項目指揮部和村兩委的力量，做好政策宣傳和解釋工作，使羣眾理解、支持並積極參與城中村改造，加快推進小所、遇駕溝、西馬溝、符家屯、同樂寨等城中村改造徵遷，並把以上項目的安置房建設區域作為徵遷重點，確保這些村的改造正式啟動。
二要全力推進安置房建設進度。確保今年新實施的舊城城中村棚户區改建項目，在時間節點上完成目標任務，確保小所、遇駕溝、西馬溝、符家屯、同樂寨項目安置房開工建設。通過安置房的開工建設，打消羣眾疑慮，促進徵遷工作。
三要多方聯動，解決歷史遺留問題。進一步梳理改建項目需要解決的問題，積極向市裏反映，加強與市規劃、土地、舊改、財政等部門溝通，逐步解決存在的困難和問題，促進城中村改造順利實施。
縣委組織部
根據掛職工作安排，結合我縣城市化建設需要，7月14日，第二批赴江乾區掛職工作組組長曾祥煜同志親自帶隊，由掛職幹部26人組成調研組，對江乾區城中村改造工作進行專題調研。調研工作得到了江乾區城中村改造辦公室的盛情接待和大力支持，調研組現場觀摩了彭埠街道五堡社區徵遷點，參與了相關部門的座談交流，對江乾區城中村改造的先進經驗和優秀做法，深受啟發！現就結合我縣徵地拆遷實際工作和城市化建設需要，認真進行了對比分析和梳理總結，形成調研情況報告如下：
一、基本情況
江乾區位於杭州主城區的東部，下轄8個街道，面積105平方公里，共有社區143個，行政村4個，常駐人口74.1萬。近年來，江乾區搶抓杭州市委市政府'擁江發展、跨江發展'的總體城市建設戰略佈局和g20杭州峯會等歷史性機遇，堅持'聲勢越大、阻力越小，前期越深、工作越順，速度越快、成本越低'的理念，層層壓實責任、層層落實任務，全力抓好城中村改造工作。通過三年時間，完成全區57個城中村（社區）徵收農户（居民）10000餘户，拆整結合改造13000户，拆除房屋450餘萬平方米，搬遷企業480餘家，完成安置10000餘户，徵收整治改造範圍共20平方公里，'國內一流現代化中心區'基本成型，實現了城郊結合部向大都市中心區的逐步蝶戀。
二、主要做法及成效
（一）科學高點定位，激發黨員幹部幹事創業激情。從思想上高度認識城中村改造是推進城市化、國際化、現代化'三化'融合發展的重要平台，以全球思維、世界眼光高度定位城中村改造目標。着力把江干打造為錢江新城建設的'點睛之筆',世界名城建設的'典範之作',呈現城市國際化、人文生態融合的時尚之美。把啟動大會舉辦到錢江新城g20峯會場，引領全體幹部和羣眾代表親身體驗城中村改造到錢江新城華麗轉變，堅定城中村改造工作的信心和決心。
（二）堅持目標導向，找準問題精準施策各個突破。搶抓城中村改造歷史發展機遇，牢固樹立'幹五年不如拼一年，拼一年不如苦半年'的為民服務理念，明確'五年目標、三年任務、兩年完成'.將城中村改造科學劃分為錢江新城擴容區、筧橋機場周邊區塊、運河沿線及周邊區塊'三大區塊',每個區塊以社區為單位，詳細明確具體的任務清單，完成時限、方法措施和責任人員。以提升羣眾獲得感為出發點，堅持把政策輿論導向放在首位，把溝通交流關心和落實保障措施做在前列，積極引導廣大羣眾以主人翁的姿態，理解和支持城中村改造，以民主促民生，確保徵遷工作'一户不剩、一事不留、一天不拖'.截止6月30日，全區完成住户丈量3955户，簽約3954餘户，拆除2844户，順利實現了時間過半、任務過半。
（三）堅持剛性原則，高標準高質量完成目標任務。堅持'全面覆蓋、不留死角、能拆則拆、能快則快'的原則，實行'6十1'、'白加黑'、'晴+雨'無休工作制度，發揚'敢於負責、甘於奉獻、幹字當頭、敢為人先'的江干精神，整個團隊目標一致，領導班子率先垂範，全體黨員幹部奮戰一線，不辭辛勞，攻堅克難，當日目標當日完成，當日問題當日解決。堅持'一把尺子量到底'的剛性政策原則，嚴格落實'分類核價、逐户定價、一口報價、一分不加'徵收操作機制，堅守口徑之外無口徑、政策之外無政策，全程接受羣眾的的參與和監督，杜絕了'釘子户'的無理要求，確保了徵遷工作公開、高效和平穩推進。
（四）建立聯動機制，凝聚打贏城中村改造的強大合力。以區委區政府的堅強領導為核心，全區各部門、街道、社區上下一心，羣策羣力，為打贏城中村改造攻堅戰凝聚了巨大合力。建立區、街道、社區三級班子領導聯繫機制，區班子成員定點聯繫片區，街道班子成員定點聯繫社區，社區班子成員定點聯繫徵遷居民，點、線、面全面協調困難問題，督導徵收工作順利推進。區分管領導堅持每週六帶隊赴各徵遷一線現場辦公，與各部門、街道形成合力，重點解決急難問題。共抽調全區各單位79名幹部充實徵遷工作力量，公安、國土、信訪等部門長期派駐徵遷一線，現場幫助解決實際困難和問題，動員大量公益組織積極投身徵遷工作，組織'愛心幫幫團'等志願者服務隊免費為徵遷居民，提供老屋合影、義務搬家、家裝設計和房屋租賃等20多項服務。
三、我縣城市規劃化建設的啟示和設想
（一）加強規劃引領
城市規劃是城市化建設的指導藍圖，城市規劃的好壞決定着城市發展的水平、速度和質量。由於我縣前期規劃設計人員欠缺，城市發展規劃比較滯後，一些路網管網狹窄零亂，一些公共服務設施狹小欠缺，一些房屋建築建了又拆，很多基礎設施建設都欠缺前瞻性和長遠性，適應不了城市化發展建設的需要，經不起長久考驗。在城中村改造過程中，缺少全局理念，一些整齊雄偉的重建建築羣中，還有很多陳舊零亂的居民自建房。要解決以上問題，一是在思想上必須高度重視規劃工作的重要性，按照戰略性、全局性、科學性、前瞻性要求，加強協調配合，共同把城市規劃工作做好、落實好。通過規劃，實現城市科學有序擴張，提高土地收益率，提升城市的綜合實力和整體形象，帶動城市經濟發展。二是必須依託現有城市規劃，根據國家新型城市化要求，按照城市道路寬暢便捷，市政設施配套完善，學校醫院佈局合理，體育場館功能齊全，公園綠地風景宜人，人居環境整潔美觀的城市規劃要求，突出民生至上，突出'全域規劃、產城融合、城鄉一體'理念，編制完善全縣新型城鎮化總體規劃。做到城鎮發展、土地利用、產業發展等總體規劃相銜接，形成城鄉統籌、專項協調、覆蓋全域的規劃體系，着力解決規劃跟不上發展、不適應建設的問題。
（二）加強人才隊伍建設
無論是哪一項工作，人力資源是第一根本。推動城中村改造，推進城市化建設發展，關鍵在於建立一支講奉獻、技術精、敢擔當、有作為的人才引領隊伍。一是加強城市規劃人才隊伍建設。高度重視規劃人才的引進工作，加大人才引進的政策支持力度，積極尋求人才引進的新途徑新方法，通過到規劃院校直接引進和事業單位招考急需專業技術人員等方式，夯實城市規劃人才隊伍建設，努力建設一支高水平的規劃隊伍，保障城市化建設的快速健康發展。二是加強農村黨員隊伍建設。農村黨員工作在農村基層一線，是黨的路線方針政策的具體執行者，是推動科學發展、促進社會和諧、服務人民羣眾的主力軍。農村黨員幹部隊伍素質的高低、能力的強弱，直接影響到農村各項事業發展和穩定大局。要把講奉獻，敢擔當、有作為、能帶頭的村民作為黨員發展的後備力量，充分利用各級黨校、實踐基地、遠程站點等教育陣地，強化黨員素質提升培訓，不斷增強農村黨員隊伍的凝聚力和戰鬥力。在徵地拆遷，推進城市化建設的過程中，充分發揮黨員先鋒模範作用，帶頭走在執行政策和開展工作的第一線，為堅決打贏城中村改造和推進城市化建設發展攻堅戰而奮鬥。
（三）堅持政策剛性原則
嚴格執行規劃建設標準，堅持一張規劃圖建設到底，區、街道、社區三級班子目標一致，堅決杜絕違法違章建設行為；堅持政策剛性，堅守政策底線，堅決維護被徵收户合法利益，嚴格杜絕釘子户不合理的利益訴求是江乾區城中村改造和城市化建設順利推進的堅強基石。在我縣的徵地拆遷過程中，時常會有一些比較刁鑽的釘子户，為了尋求個人利益的最大化，提出了比較蠻橫的利益要求，甚至有的還乘機'種房'、'栽樹'、'添人',為了不影響工程施工進度，一些部門無可奈何滿足了他們的要求，造成老實人配合在先吃虧、釘子户阻撓隨後得利的反面現象。同樣在城市化建設推進過程中，一些開發商和個體户，為了建設樓盤和住房獲取得利，不惜託關係、走後門，不按照規劃統一標準建設的行為時有發生。以上這些現象，既影響了規劃政策的公開公平公正度，也在一定程序上削弱了政府的公信力，極大地給城市化建設帶來了很大弊端。通過對比，要改變現狀，一是要堅持城市規劃剛性原則。城市規劃的目的，就是為了指導建設，城市規劃一經批准，就要嚴肅化法定化，任何單位和個人都必須嚴格遵守和執行。要堅持保持規劃的延續性，加強管控，及時制止違法違規行為，切實維護好規劃的權威性和嚴肅性，確保城鎮化建設有條不紊的推進。二是要堅持徵地補償剛性原則。在摸底排查、房屋丈量、簽約清退和補償安置的每一個環節，都要堅持一個政策管到底，'一把尺子'量到底，'一個標準'貫始終，堅持口徑之外無口徑、政策之外無政策，不搞特殊化，對未按時簽約和無理阻攔的，一律按照相關政策嚴格執行。三是要堅持陽光作業剛性原則。整個徵地拆遷和城市化建設過程，都要堅持公開公平公正原則，堅持每一項決策，每一個環節，每一個步驟都讓羣眾知曉，都讓羣眾參與、決策，嚴格按照'四議兩公開'程序，對政策制定和執行情況實時進行全民公開，保證在陽光下運行。
（四）加強部門聯動
對比江干，我們三穗城市化建設還比較滯後，城市化率和各項基礎設施都比較落後，我們更應該學習借鑑'敢於負責、甘於奉獻、幹字當頭、敢為人先'的江干精神，牢固樹立核心和大局意識，心往一處想、智往一處謀、力往一處聚、勁往一處使，堅定城市化建設的信心和決心，咬定目標，迎難而上，苦幹實幹。住建、國土、水利等相關部門一定要各司其職，各盡其責，重點做好城市規劃、項目建設、社會保障等各項工作，多條渠道進水灌溉，一個龍頭出水豐收，凝聚新型城鎮化發展的強大合力。一是堅持政策引領。嚴格按照城市化建設規劃方案和推進措施要求，結合部門實際情況，明確目標、強化責任，細化任務。二是強化部門聯動。發揮住建、國土、水利、鄉鎮等相關部門的職能作用，實現各個部門之間的無縫鏈接，全力以赴協作配合，保質保量完成徵地拆遷和城市化建設工作。三是加強督促檢查。制訂專項工作督查辦法和考核細則，進一步明確分工，加強對各環節工作進展的監督和檢查，促進工作高效落實。四是強化輿論宣傳。採取懸掛橫幅、張貼標語、啟動宣傳車等形式，爭取社會各界的積極支持和人民羣眾的廣泛參與；深入調查走訪，及時發現工作中存在的難點和疑點問題，做到心中有底，有針對性地開展工作；發動黨員幹部帶頭作用，帶頭簽訂拆遷協議，帶頭落實制度政策，帶頭投入崗位工作，形成人人蔘與、人人支持城市化建設的濃厚氛圍。
（五）堅持為民服務
城中村改造是事關長遠發展、打造品質城市、改善羣眾生活的好事實事，要堅持民生為先，敢於擔當、積極作為、迎難而上，要以堅強的決心和堅定的信心打贏城中村改造硬仗。一是要以羣眾的利益為出發點和落腳點，一切為了羣眾、一切相信羣眾、一切依靠羣眾，依法辦事，依法用權，完善民主程序，想方設法保證羣眾利益最大化。在徵拆初期，要廣泛宣傳徵地拆遷的重要性和必要性，取得廣大羣眾的充分理解和大力支持；徵遷開始後，要深入每家每户，講政策，談利弊，主動幫助被拆遷户解決困難，為徵遷居民，提供老屋合影、義務搬家、家裝設計和房屋租賃等多項服務需求。二是探索村級集體經濟發展用地，為村集體和村民長久生計留足發展空間，由村集體統一管理，統一經營，村民人股，定期分紅，讓百姓短期有收入，長期有保障。以杭州10%留用地開發項目力促集體經濟提質增效模式為導向，探索村級耕地面積的10%用於旅遊開發或耕地出租，按照每畝每年700元的出租價格，每個行政村每年至少可以增長集體經濟20萬元。另外，還可以探索以出租和開發的方式，充分盤活易地扶貧搬遷所涉及到的山林土地，實現村集體經濟'多元化'增收。
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