為了下一步集團公司租賃經營用房的價格制定及調整提供依據，商業經營管理部於20xx年年末對集團公司現有租賃用房的周邊及市區內主要路段的商鋪、部分寫字樓租賃情況進行了摸底調查，現將調查分析彙總如下：
一、公司現有租賃房屋周邊房租情況
商鋪租金影響因素較多，人流走向、消費需求、消費習慣、經營業態、房屋佈局等各方面的因素相互影響，不像住宅有類似區域標準，在同一條街面間距幾十米的兩間商鋪，租金就有可能相差很大。所以我們調查我公司現有商業經營用房周邊時，儘量選擇最靠近我公司房屋的租户作為調查對象。(一)沂州路中北部沿街
此路段我公司經營用房主要為解放路以北的東方紅沿街、銀雀山路和金雀山路之間的桃花澗小區及陵園前街沿街。
2.租金水平比較 (1)周邊租户
陵園前街與我公司房屋相鄰、結構相似的其他出租房，當前租金水平為二層結構的租賃用房租金水平24-33元/平方米/月，三層結構的租賃用房租金水平為20-25元/平方米/月，其租期一般為三年，租金三年一調整;東方
紅沿街相鄰租金水平27-34元/平方米/月;桃花澗沿街相鄰租金水平22-75元/平方米/月。
與20xx年上半年租金水平比較，東方紅及沂州路中段(解放路至銀雀山路段)的沿街商鋪租金水平基本無變化，僅陵園前街沿街有個別租户調整。
(2)我公司承租户
當前租金水平：東方紅沿街：36-57元/月/㎡;陵園前街：19-23元/月/㎡(三層);桃花澗沿街：17-21元/月/㎡(四層)。
與20xx年年末租金水平比較，我公司東方紅、陵園前街20xx年上半年到期租户租金增幅在20-50%左右。下半年到期租户繼續保持這一比例，全年租金增幅在20-50%左右。
總體分析，同周邊租金水平相比，東方紅、陵園前街的沿街當前租金屬平均偏上水平，桃花澗部分沿街到期後租金有一定提升的空間。
(二)通達路中北部沿街
此路段公司經營用房主要為通達路與水田橋交匯的河畔沿街、成才路段的太子湖沿街。
2.租金水平比較 (1)周邊租户
太子湖沿街周邊：當前租金年水平為一層結構房屋的主流租金水平30元/月/㎡左右;二、三層沿街以餐飲為主，主流租金水平16-25元/月/㎡。
與20xx年上半年租金的調查情況對比，成才路房屋大多因合約尚未到期，無明顯變化，但轉讓家數增加。
(2)我公司承租户
當前租金水平：太子湖沿街：40-45元/月/㎡(一層)、24-30元/月/㎡
(二層)、20元/月/㎡(四層);河畔花園沿街一層37-55元/月/㎡。
與20xx年上半年租金水平比較，我公司太子湖花園20xx年下半年到期租户租金增幅在10-20%左右。
彙總分析，同周邊租金水平相比，太子湖大部分沿街及河畔一層沿街租户的租金屬中上水平，租金水平繼續提升空間相對有限。
(三)苗莊南區、七裏園、三合園及銀鳳周邊沿街
此路段公司經營用房主要為苗莊南區四路沿街、七裏園、三合院東西沿街及銀鳳花園南北沿街房。
2.租金水平比較 (1)周邊租户
苗莊南區周邊一層結構商鋪的主流租金水平在30-50元/月/㎡，二層沿街主流租金水平15-21元/月/㎡;三合園周邊三層沿街租金水平11-18元/月/㎡。
(2)我公司承租户
苗莊42#(a)：20-26元/月/㎡(一層);苗莊四路沿街：58元/月/㎡(一層)，16-21元/月/㎡(二層);七裏園沿街： 18元/月/㎡(二層);三合園東沿街：22-25元/月/㎡(二層);銀鳳花園：23元/月/㎡(三層)。
我公司苗莊、三合園周邊20xx年上半年到期租户租金平均增幅在20-40%左右;銀鳳花園也有10%漲幅。下半年到期租户繼續保持這一比例。
彙總分析，同周邊租金水平相比，苗莊四路沿街、七裏園與周邊市場聚格相當，三合園東沿街租金水平已超過周邊平均租金水平，未來兩年內租金大幅提升的空間已相對有限。
(四)蘭山區沂蒙路北端、蒙山大道南段沿街
公司此路段經營用房主要為濱河花園沿街、c4及北二層沿街。
2.租金水平比較
與20xx年上半年的租金水平比較，調查户租金水平暫無變化。同樣，因蒙山大道高架橋施工，南段沿街租賃户經營都受到不同程度影響，有空臵情況出現。
(五)城區寫字樓
與20xx年上半年寫字樓市場租賃價格調查對比，市區內主要寫字樓租賃價格整體表現平穩，我公司房源大廈平均租金水平為0.7-0.8元/天/㎡,20xx年來到期租金平均遞增10%，考慮高架橋施工的持續影響，20xx年大廈租賃大户租金不宜再上漲。
二、重點商業項目周邊租金水平
20xx年重點商業租賃項目：龍河灣、高第街及金域華府，南湖尚郡、尚都還有少量沿街房出租，本次市場調查對其調查，具體情況如下：
2.租金水平比較
龍河灣周邊金泉商業廣場、高第街南側的城建涑堤春曉沿街、金域華府南邊的汀香郡等處沿街共同特點就是空臵的多，出租的少，儘管空臵，但租金報價水平並不低，除金泉廣場五層租金較低(0.5元/平米/天，帶裝修、電梯等)外，一般租金水平都在1元/平米/天以上，協商都有3-6個月的免租期。
三、20xx年上半年公司租賃經營用房分析
(一)租金整體上保持繼續上漲趨勢，但上漲幅度將減小。
20xx年，我公司到期租賃用房租金平均漲幅為22%，20xx年預計到期租金整體保持繼續上漲，但漲幅將大幅縮小。原因如下：支持租金上漲的首要因素是通脹的壓力導致物價上漲;其次是臨沂的經濟整體穩步發展，商業活躍;近幾年城市拆遷，商用房暫時供需失衡也是導致租金持續上漲的原因之一。
但是，自20xx年年初以來，由於宏觀經濟增速和cpi持續下行，物價已趨於平穩，通脹壓力基本消除，市場情緒普遍轉而擔憂通縮，而房地產市場更是快速降温，宏觀經濟及房地產市場大環境的影響限制了20xx年商鋪租金繼續大漲的可能。
從供需來看，當前臨沂在建擬建的城市綜合體項目、各類集中商業、社區商業等數量龐大，除廣場商圈成熟外，南坊、西部、大學城、涑河、河東和羅莊等次級或區域商圈都快速發展，城市中心分散化，商業分户均衡化，周邊交通便利化為城市周邊商業發展提供利好，周邊商鋪價格較市中心價格明顯偏低，這一優勢可以吸引商業進入，進而緩解城市中心地段商鋪供不應求的矛盾，從而抑制商業房租金上漲。
第三，隨着電商發展越來越快，網上購物直接衝擊實體零售商業，大量擠壓實體零售商業的利潤空間甚至生存空間，部分經營不佳的商鋪面臨關閉風險。這種情況下，“提袋消費”的商鋪需求持續下降，進一步抑制租金上漲的動力。
房屋租賃調研報告範文
集體土地房屋拆遷法律問題調研報告
近幾年來，我縣的省市重點工程項目眾多，如京珠高速、安南高速、安林高速、安楚公路拓寬、安林公路兩側綜合治理、馬氏莊園景區規劃建設等，均涉及到集體土地的徵用和集體土地上房屋的拆遷，據不完全統計，共涉及到17個鄉鎮，124個村
莊，6133户家庭，近2萬人，農村集體土地上房屋拆遷暴露的問題越來越多，由此引起的民間糾紛、羣體複議、集團訴訟和羣體上訪呈上升趨勢，嚴重影響我縣社會穩定，成為當前我縣經濟發展不容忽視的障礙。由於因集體土地徵用而產生的拆遷問題涉及多方主體，交織着多種法律關係，背後又摻雜着多種利益衝突，所以，政府在處理徵用土地和房屋拆遷安置補償事項中，特別是政府法制機構在受理此類行政複議案件中，在依法保護房屋被拆遷人、土地被徵用人的合法權益，監督和支持行政機關依法行政，維護社會穩定並實現法律效果、政治效果和社會效果的契合統一方面遇到了前所未有的困難。目前，對於城市房屋拆遷有《城市房屋拆遷管理條例》進行規範，對徵用拆遷農村集體土地上房屋這種事關農民安身立命之本的重大事項上，國家層面上的法律缺失，使得許多地方農民的合法權益受到嚴重侵犯，激化了社會矛盾，形成了影響社會安定的不穩定因素。
一、集體土地上房屋拆遷中存在的主要問題
1、適用依據不完善、不健全、不確定，形成集體土地上房屋拆遷補償行為不規範。
現實中的集體土地上房屋拆遷適用法律依據不一，大致上有兩種情況，一是依據《土地管理法》進行，將房屋視為徵用集體土地上的附着物對待，按照徵地程序進行，但土地法對土地上的附着物拆遷程序和補償標準均無具體規定，可操作性差。二是參照《城市房屋拆遷條例》進行，理由是集體土地已經被徵用，土地性質已改變為國有土地。這樣出現的問題就多種多樣，比如:被徵用農村集體土地尚未轉用，土地上的附着物和青苗未補償，用地單位卻已經取得《國有土地使用權證》;被徵用農村集體土地上的房屋拆遷因達不成補償安置協議，用地單位申請《房屋拆遷許可證》，用《城市房屋拆遷管理條例》實施房屋拆遷，房屋所有者卻以農村集體土地徵用中的房屋拆遷不是城市國有土地上房屋拆遷，不適用《城市房屋拆遷管理條例》為由抵制拆遷。以上問題突出反映了被徵用農村集體土地交付和房屋拆遷適用法律問題。在現實中許多地方均將被徵用農村集體土地上房屋拆遷當成城市國有土地上房屋拆遷，都用《城市房屋拆遷管理條例》規定的程序來調整拆遷項目，一旦遇到交地與房屋拆遷混合時，出現的許多問題束手無策。於是，有的地方政府派出了防暴警察，強行將土地剷平，將房屋拆除，其效果顯然無法取信於民。
2、法定補償標準的缺失造成集體土地上房屋拆遷補償隨意性極大。
我國《土地管理法》第四十七條第
二、第三款對耕地徵用的補償費、安置補助費進行了規定並有具體的計算標準，但對因土地徵用而引起的農民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補償標準。現實中，一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理條例》及《細則》進行補償，由於城市國有土地上的房屋和農村集體土地上的房屋在土地所有權性質、所有權主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理條例》並不具有直接的參照性，導致在執行過程中，各級政府制定的補償標準隨意性很大，拆遷程序和補償標準十分混亂。如我縣先後制定了《大白線公路建設房屋拆遷補償標準》、《安林公路兩側綜合治理房屋拆遷補償標準》、《安楚公路拓寬房屋拆遷補償標準》、《馬氏莊園規劃建設房屋拆遷補償標準》。這種隨意性不但造成了補償標準不統一，也造成了補償標準的不合理性，因此也就不可避免地產生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽，也直接影響了拆遷的進程和效率。
3、集體土地房屋拆遷主體不規範，拆遷中農民的陳述權、申辯權、知情權受到影響。
房屋拆遷補償協議作為一種民事法律關係，應當由拆遷人和被拆遷人協商一致達成。但是由於我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地徵用補償之中，房屋所有權主體作為被拆遷人不直接參與協商，對被拆遷人的房屋進行價格評估亦不通知被拆遷人到場，而是由拆遷人單方指定的評估機構進行評估，有關拆遷補償和安置通常是由用地單位一方説了算，加之一些地方政府為了'優化'當地投資環境，加大了行政權力的介人，被拆遷人無論是否同意都得拆，剝奪了農民作為被拆遷人在整個拆遷過程中表達自己意願、維護自己權益的機會，嚴重侵害了被拆遷人的權益，更不能體現拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關係。
4、對拆遷中農民的私有財產權保護不夠。
農民通過宅基地依法取得集體土地的使用權，農民在宅基地上所建的房屋屬農民私有財產是無可非議的。但在徵用農村集體土地的現實中，由於缺乏相應的法律規範對農村集體土地徵用補償法律關係進行明確的界定，地方政府與村組簽訂《土地徵用協議書》，協議中卻將屬於農民私 有財產的房屋一同處分。這種協議將私產與公產混為一談，其違法性顯而易見。從法理而論，房屋作為農民的私有財產，農民是房屋所有權的主體，只能由農民自己進行處分，所以關於集體土地上房屋拆遷的補償應從土地徵用補償中分離出來。
5、房屋所有權人和第三人合法權益得不到保障。
集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關係。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補助費、過渡期內的臨時安置費;拆遷農村集體經濟組織以土地使用權入股聯營等形式，與其他單位、個人共同開辦的企業所有的非居住房屋，涉及的補償費問題及因拆遷造成的停產、停業損失及預期收益的補償問題;對利用宅基地內自建房屋從事生產經營並持工商營業執照房屋的拆遷安置問題;拆遷正在租賃的農房時涉及的租賃法律關係等等。其中既涉及房屋所有權人的權益，同時又涉及房屋所有人以外第三人的權益。由於我國目前尚無明確的法律、法規對上述問題進行規範，相當一部分地區對上述問題比較忽視，在實際拆遷時，只將房屋作為集體土地上的附着物進行補償，並不細化區分農村房屋的用途、性質及相關的權利，嚴重損害了房屋所有人和第三人的合法權益。
二、關於集體土地上房屋拆遷法律問題的一些思考與建議
1、加快集體土地上房屋拆遷的立法進程，建立健全房屋拆遷的法律法規。
由於至今沒有一部獨立且具可操作性的關於集體土地上房屋拆遷安置補償的國家級'大法'，導致實踐中無法可依，或迴避了涉及被拆遷人權益的關鍵問題，或違法強制拆遷後將矛盾上交，其結果是引發了大量的矛盾和糾紛，甚至在有的地方出現了惡性事件。目前，集體土地上農民房屋拆遷主要是土地徵用和城鎮改造中涉及的房屋拆遷，其中更多的是徵用土地時引起的房屋拆遷。目前就我省而言，所見的有關行政法規、規章的適用範圍均是關於國有土地上的城市房屋拆遷補償之規定，而對集體土地上房屋的拆遷補償尚無規定，現實中一直是參照城市房屋拆遷補償辦理。但國有土地和集體土地在所有權主體、性質及管理方法等方面存在諸多差異，房屋建造成本也不同，安置的方式還不同，再加上城鄉居民生活條件的差別，所以説參照城市房屋拆遷補償是不妥當的，也不是合理的，致使農村集體土地房屋拆遷在現實申遇到許多難以解決的問題。因此，為加快城鄉各項建設的發展，規範徵用土地補償行為，保護當事人合法權益，儘快制定一部關於集體土地上房屋拆遷補償安置法十分必要。
2、明確公權干預之法律限制，保護集體土地上私有房屋財產權。
在法治社會，公權限制干預私權是必要的，但必須依法進行。在當前集體土地上的房屋拆遷中，由於法律缺位，導致政府行為缺乏法律制約，行政權力在千預私權中過大且缺乏有效的監督機制，各級政府集規則制定者、參與者與處罰機關等多種身份於一身，農民作為被拆遷人時應有的民事權利被限制，甚至被剝奪，所以，必須從立法上對拆遷行為加以限制。對涉及房屋拆遷的行政管理行為作出明確界定，以防止公權干預過大損害私權。政府在這種法律關係中的職責就是作好土地利用的發展規劃、作好土地利用的管理者並處於中立地位，而不能成為民事主體介入其間。
3、完善集體土地徵用中房屋拆遷的補償原則、標準和程序。
在集體土地上房屋拆遷立法中，首先應當明確規定徵地補償和房屋拆遷補償的基本原則。對集體土地的徵用應嚴格區分為基於公共利益的土地徵用和出於商業開發目的的土地徵用，那麼因此而引起的集體土地上房屋拆遷的補償標準、原則和程序也就不同。第二，細化補償項目，制定統一的拆遷補償計算標準。我國《土地管理法》第四十七條對土地的徵用補償規定比較明確，相應的有具體的計算標準。同理，對房屋等私產的徵用補償也應細化補償項目並確定補償計算標準。在此基礎上，由各地按照規定的計算方法確定具體的補償金額。通過制定法定的拆遷補償計算標準，既能防止徵用方剋扣、壓低徵用補償費用，損害農民利益;也能防止被拆遷方漫天要價、謊報和擴大面積，非法獲利，加重國家用地負擔的事件發生。第三，規定嚴格的法律程序。政府對農民房屋拆遷必須依照嚴格的法定程序完成，如可以參照《城市房屋拆遷管理條例》，規定財產評估程序、補償標準公示程序、聽證程序、強制拆遷程序等。第四，賦予農民作為被拆遷人時的救濟主體資格，使農民能夠通過複議或訴訟獲得救濟。第五，明確因拆遷行為損害第三人利益時，第三人獲得救濟的程序。
4、明確拆遷中各主體的權利、義務、責任，制定切實可行的拆遷安置辦法。
集體土地上房屋的拆遷，涉及到行政機關、用地單位、被徵地集體 (村委會或村民小組)、被拆遷人等，其中行政機關又包括各級政府及其土地、建設、拆遷、規劃及相關部門，如交通、水利、文化、教育等。那麼各主體在拆遷活動中扮演的角色需要確定、行為需要規範，特別是各主體的權利、義務、責任需要明確。對於被拆遷人的安置更為重要，不解決農民的安置問題，老百姓就無家可歸。由於農村居民的安置首要問題是解決宅基地，而宅基地的審批涉及到很多問題，如土地利用總體規劃、村莊建設規劃、農用地轉建設用地審批等，需要使用耕地的，再加上與土地承包方面的矛盾，所以基層組織解決這些問題相當困難，而不解決又不行，現行中只有靠不規範甚至不符合規定的操作來進行，這就急需上級機關制定切實可行的辦法，使下級有法可依、有章可循，依法辦事。
農村土改房屋是指在1951年依照《中國土地改革法》確權登記的農村宅基地房屋。此類房屋雖建成年代久遠，房屋本身的價值有限，但隨着城市化進程的加快，這些房屋大都被列入了拆遷範圍。拆遷政策的優惠條件使得房屋具有了大幅升值的空間，導致了此類房屋權屬糾紛案件日益增加。由於農村土改房屋的權屬糾紛案件涉及的法律關係複雜，審理案件所必要的原始資料又因歷史原因欠缺不齊，造成在認定農村土改房屋權利歸屬的過程中存在諸多難點和爭議。為正確、及時審理房屋權屬爭議案件，保證拆遷工作的順利進行，我院對XX年一XX年10月以來審理的78件因拆遷引起的農村土改房屋權屬糾紛案件進行了專題調研。
一、農村土改房屋權屬糾紛案件的特點
1、房屋年代久遠。土改房屋大都建成於建國前、建國初期。多數房屋的自然狀況及其管理、使用情況、權屬更迭情況變遷很大。房屋的書證資料有不少已經遺失湮滅，瞭解房屋權屬狀況的證人大都已故或年高體弱無法出庭作證。因此土改房屋權屬案件的調查取證工作具有相當的難度。
2、涉及民事法律關係複雜。大部分案件均是房屋產權、繼承、析產等法律關係交織在一起。通常還涉及過去法律、法規不健全年代的一些不規範的審批行為，大大增加了審理工作的難度。
3、涉及當事人眾多。土改房屋權屬糾紛大多發生在家庭內部成員或親戚朋友之間。因過去年代的家庭人口一般較多，加之涉及繼承，造成可能享有權利的當事人眾多，且直系、旁系、血親、姻親等關係混雜在一起。在起訴時，部分權利人並未參加訴訟，造成案件通常需要追加多個必要共同訴訟的當事人，審理案件所需的週期較長。
二、農村土改房屋權屬糾紛所涉及的若干疑難問題分析
（一）1951年土地房產所有證存根的法律效力問題。
土改房屋確權的主要依據應當是當時頒發的土地房產所有證。在土改房屋權屬爭議的訴訟中，因頒證年代久遠，當事人大都無法提供土地房產所有證的原件，用以證明土地房產權屬的都是在檔案管理部門查檔調取的土地房產所有證存根的複印件。由於1951年的房產檔案管理中尚無註銷的制度，爭議房屋的權屬如果發生合法的變更登記，在原存根證上是沒有註銷記錄的。因此，我們認為，此類土地房產所有證存根不能當然作為房產權屬的憑證，應當區分不同情形，認定其效力。
1、爭議房屋在1951年土改登記後未再換領產權證，房屋權屬應以土地房產所有證存根記載的登記為準。土改確權一般以登記為準，因此一般應確認土改時頒發的土地房產所有證有效。值得注意的是，如果爭議房屋由部分共有人進行了未超過原房屋建築面積的翻、改建，但未經過相關批准，部分共有人對爭議房屋的翻、改建可視為對原房屋的修繕。房屋權屬仍應以土改登記為準。翻、改建的費用可由全體權利人分擔。如果爭議房屋由部分共有人進行翻、改建，並經過相關批准，領取了私房建築執照並取得房屋的房產、土地證，則應當認為原房屋已經滅失，原宅基地已經批准用於新建房屋。在其它權利人不能舉證證明翻建人是代表全體權利人進行新建房屋的情形下，原1951年的土地房產證存根不再具有效力，房屋權屬歸在1951年之後頒發的房產證記載的權利人所有。
2、爭議房屋在1951年土改登記後又換領與土改登記相沖突的產權證時，土地房產所有證存根的效力問題。
無錫市在1989年左右對全市的農村宅基地房屋重新進行了普查與登記，並換髮了相應的房產、土地證。由於1989年登記的權利人與土改登記的權利人往往是不一致的，如何正確認識兩種權利憑證是審判實踐中最感到困惑的問題。
1951年的土地改革是我國對農村房屋進行的首次分配登記，房屋權屬一般應以土改登記為準。1989年進行的房屋產權登記，屬於換證行為，其確認新的權利人應當經過合法程序。
(1)1989年換證時，如果是以原土地房產證記載的所有共有人的分家析產協議為依據，對房屋進行權利登記，所確認的權利人應為爭議房屋的所有權人。原土地房產證已被合法變更登記。
(2)1989年換證時，僅以祖遺房屋為由部分共有權人或其它親屬領取房產證，應認為是部分共有權人代表全體權利人領取房產證或侵權行為，爭議房屋權屬仍應以土改登記為確權依據。
(3)爭議房屋已經經過土改確認的共有權人的分家析產，但在1989年換證時未按析產協議領證，仍由部分共有人領取產權證。我們認為，如果分家析產協議已實際履行，即支付了歸併款、分割了房屋、交付了房屋等，分家析產協議仍應是有效協議。部分共有人領取產權證，不是對分家析產協議的否認，而應視為代表其他權利人領取產權證。需要指出的是，由於農村傳統風俗和習慣，分家析產協議往往欠缺家庭成員中女兒的簽名。這種協議是否因為欠缺共有人簽名而導致無效，應慎重對待。在分家析產協議已經實際履行，當事人也能舉證證明未簽名的共有權人知曉分家一事而未表示異議的情形下，應認為未簽名的共有權人對分家析產默示同意，維持協議的效力。
（二）1951年土地房產所有證共有權人的認定問題。
1950年11月25日中央內務部頒佈的《關於填發土地房產所有證的指示》第6條規定“土地證以户為單位填發，是合於現在農村經濟情況的。但應將該户全體成員的姓名開列在土地證上，不能只記户主一人姓名，以表明此項土地房產為該户成員（男女老幼）所共有。”因此，土改時，在土地房產所有證上登有姓名的全體家庭成員，包括只登記户主姓名但註明了家庭人口數，在數之內的家庭成員，都是房屋的共有人。
土改至今已有五十多年曆史，當事人在訴訟中往往無法提供記載有家庭成員姓名的土地房產所有證原件，當事人提交的存根件上僅記載有户主姓名和家庭人口數。如何確認在數之內的家庭成員，也是此類訴訟中的難點。
我國在1951年尚未實行户籍登記制度，現存有據可查的户籍資料是1955年登記檔案。如果教條地要求當事人提供1951年的户籍資料來説明土改時在數之內的家庭成員，是不尊重歷史事實的。在審判實踐中，可由雙方當事人自行確認在數之內的家庭成員的身份及姓名。如雙方無異議的家庭成員出生年代均在1951年之前，當事人可以提供的1955年户籍登記情況又與雙方當事人的自認無矛盾之處，則可以按雙方當事人確認的家庭成員作為爭議房屋的共有權人。如雙方當事人無法確認相一致的在數之內的家庭成員，則可要求雙方當事人進一步對各自的主張舉證。法官可根據其它旁證材料，以當事人主張的家庭成員是否合乎情理、是否合乎風俗習慣為標準，判斷當事人主張在數之內家庭成員的合理性。
特別需要注意的是，在數之外的家庭成員也存在可被酌情認定對土改房屋享有共有權的可能。根據最高人民法院（1986）民他字第6號《關於土改後不久被收養的子女能否參加分割土改前的祖遺房產的批覆》精神，土改後不久出生的子女或養子女，長期管理、居住使用土改前祖遺房產，且無其他住處的，可以根據實際情況確認其享有產權並參加析產。最高院的批覆對“土改後不久”時間段未有明確規定，依照省高院1994年《關於審理房地產案件若干問題的意見》的規定，“土改後不久”時間段應掌握在五年之內。
（三）涉及拆遷的農村土改房屋權屬糾紛標的物的確認問題。
房屋權屬糾紛的確權標的當然是爭議房屋，但涉及拆遷的房屋權屬糾紛的特殊之外在於有些爭議房屋已經被有關部門拆除，有些房屋雖未拆除，但已被列入拆遷範圍。發生房屋權屬糾紛後，當事人往往以房屋尚未確權，阻撓拆遷，甚至向法院申請訴訟保全，要求保全房屋、暫緩拆遷。為保障城市建設的順利進行，避免對拆遷進展的負面影響，應正確認識涉及拆遷的房屋權屬糾紛的標的物性質。
我們認為，依照國家相關政策進行的房屋拆遷安置，是合法行為，爭議房屋被拆除並不代表房屋的毀損、滅失，爭議房屋的權利依然存在。因爭議房屋的權屬糾紛與爭議房屋的拆遷安置糾紛屬兩個不同的法律關係，在訴訟中，確認爭議標的，應區分不同情況：
1、爭議房屋列入拆遷範圍，但尚未拆除的，尚未簽訂安置協議的，確權標的當然是房屋。由於房屋是否拆除，並不影響此類房屋權利歸屬的確認，考慮到權屬糾紛訴訟週期較長，而拆遷工作也有較強的緊迫性，對當事人申請財產保全，要求有關拆遷部門暫緩拆除房屋的，一般不應予以准許。是否拆除房屋由拆遷部門按照相關拆遷政決定。對當事人申請暫緩安置房屋的分配、交付的，應當予以准許，並要求相關部門協助執行，以避免錯誤安置帶來新的糾紛。
2、爭議房屋已被拆除，拆遷人已經與名義權利人簽訂安置協議，但尚未交付具體安置房屋的。因無明確、具體的安置房屋，確權的標的仍應是被拆除的房屋。房屋的不存在，不影響確認之訴的進行，當事人仍享有以被拆除房屋的合法權利人身份向有關部門主張安置的權利。
3、爭議房屋已被拆除，拆遷人與名義權利人簽訂安置協議，且也交付具體安置房屋的。這是在實踐中最具爭議的一種情形。有觀點認為，爭議房屋已被拆除，且亦交付了明確、具體的安置房屋，原房屋的一切權利均不存在，應當直接以安置房屋作為確權標的。對此，我們持有不同意見。
首先，房屋權屬關係與拆遷補償安置關係是兩個完全不同的法律關係。直接以安置房屋作為確權標的，必然涉及對安置協議合法性的審查。如果確權結果是房屋的所有權人發生了變化，則安置協議是否有效已經存有疑義，直接對安置房屋確權失去了法律基礎。
其次，在拆遷補償安置關係中，原房屋與安置房並不是簡單的一等一的置換關係或賠償關係。依照拆遷政策，當事人對安置方式有多種選擇，當事人也可放棄部分安置權利。同時，依照拆遷政策，在增加共有權人或權利人變更的情形下，拆遷人也可能存在應增加安置房屋的義務。由於原安置協議不是房屋真正權利人的真實意思表示，直接以安置房屋為確權標的，則可能會損害真正權利人的合法利益。
再次，拆遷安置協議一經簽訂，就是協議載明的被拆遷人取得房屋所有權的合法依據，在該協議未經正當程序被宣告無效或撤銷之前，法院可否直接變更安置房的權利人，也是值得商榷的。
我們認為，在安置房屋已經交付的情形下，如果發生權屬爭議的當事人對安置協議無爭議，同意接受安置方案的，法院可以依照被拆遷房屋的權利歸屬直接對安置房屋進行確權。如果發生權屬爭議的當事人，不接受安置協議，僅要求對原房屋確權的，法院仍應以原房屋為確權標的，明確各方當事人的權利。判決確認的房屋權利人向拆遷人主張權利的，屬於另一法律關係，雙方可另行處理。當然，拆遷人如果是善意、有償與原被拆遷人簽訂安置協議，一般應當維持原安置協議的效力，以維護拆遷工作的嚴肅和有序。至於真正權利人所受到的損害可以通過要求擅自處分他人或共有人財產的侵權人賠償損失的方式獲得救濟。
（四）農村土改房屋權屬糾紛中的事實收養關係的成立及解除
認定問題。
土改房屋權屬糾紛通常是與繼承糾紛並存的，其中涉及的收養關係多數是在收養法實施前形成的事實收養，如何認定事實收養關係的成立及解除，也是此類糾紛中的難點。
最高人民法院在1988年作出的《關於關於許秀英夫婦與王青芸間是否已事實解除收養關係的覆函》中指出“一九三七年王青芸兩歲時被其伯父王在起、許秀英夫婦收養，並共同生活了二十年，這一收養事實為親戚、朋友，當地羣眾、基層組織所承認，應依法予以保護”，“雙方未以書面或口頭協議公開解除收養關係……以認定許秀英夫婦與王青芸的收養關係未事實解除為妥”。根據批覆的精神，在審判實踐中確認事實收養關係的成立應具備下列條件：
1、當事人之間須有共同生活的事實。即當事人之間以父母子女的身份長期發生撫養或贍養的生活關係。具體可表現為當事人相互間都公開承認養父母子女關係，相互使用父母子女的稱謂，或子女隨父母姓氏，或有收養文書、或申報户口登記等。一般應以“長期共同生活”為確認事實收養的依據。
2、須有羣眾和親友的公認。即羣眾和親友公認當事人之間以養父母與養子女關係長期共同生活。最瞭解當事人的真實情況的就是當事人的親友和鄉鄰，他們的看法對確定當事人間的關係性質的重要證據之一。
3、須有基層組織的承認。基層組織作為羣眾自治性組織，負責當地羣眾的日常事務管理，對當事人間長期共同生活的關係性質有清楚的瞭解。基層組織的承認是確定當事人間關係性質的主要證據。
在審判實踐中難以把握的是如何認定事實收養關係的解除。在事實收養關係成立後，雙方當事人又因各種原因，做出一些行為，如將雙方户籍分開、養子女遷回親生父母處居住、雙方在各自檔案中不再填寫收養關係等。是否因此可以認定雙方當事人已經以行為表明解除收養關係？收養關係是擬製血親關係，可因當事人的協議而成立，也可因雙方的協議而解除。1992年實施的收養法的規定也強調了收養關係的協議性質。收養法規定了解除收養關係的兩種方式，一是依當事人協議而解除，二是依當事人一方的要求以訴訟方式解除。可見立法所強調的是收養關係因協議產生，也因協議解除，協議不成的，須以訴訟方式解除。不認可所謂的因當事人一方、或雙方的某些行為而事實解除收養關係。所以，在認定事實收養關係當事人雙方是否解除收養關係時，應當參照現行立法的精神及收養的實質，強調以當事人雙方以書面或口頭協議形式公開解除為標準。
（五）農村土改房屋權屬糾紛中的訴訟時效問題。
農村土改房屋權屬糾紛中涉及的訴訟時效問題有兩種情況：
1、1989年換證時的公告時間是否應認定為“知道或者應當知道權利被侵害”的時間？
1989年對土改房屋進行換證時，通常是經過了公告程序的，被告因此抗辯原告應當在公告之時知道權利被侵害，原告遲至現在起訴已超過二年的訴訟時效期間。我們認為，頒發房屋產權證之前的公告，是頒證機關為保證頒證的正確性，對擬頒證的情況在一定範圍內向社會公佈，徵求利害關係人或其他人的異議、意見的行為。這種公告不具有已將房屋產權情況告知全體利害關係人的法定效力。簡單地將公告時間認定為“應當知道權利被侵害”的時間缺乏法律依據，被告應證明原告知曉公告且無異議。
2、關於繼承的訴訟時效規定與《民法通則》中訴訟時效規定的適用對象問題。
《繼承法》第8條規定：繼承權糾紛提起訴訟的期限為二年，自繼承人知道或者應當知道其權利被侵犯之日起計算。但是，自繼承開始之日起超過二十年的，不得再提起訴訟。《民法通則》第135條、137條規定：向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為2年，法律另有規定的除外；訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。但是，從權利被侵害之日起超過20年的，人民法院不予保護。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間。二者規定的差異之處在於兩種訴訟時效期限的起算日期是不同的，繼承的20年時效是自繼承之日起計算，《民法通則》規定的20年是自繼承人知道或者應當知道其權利被侵害之日起計算。
《繼承法》是1985年頒佈生效的，《民法通則》是1987年施行的。對《民法通則》頒佈生效後怎麼適用這兩部法律關於訴訟時效的規定，最高人民法院在《關於貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第177條作出了司法解釋：“繼承的訴訟時效按繼承法的規定執行，但繼承開始後，繼承人未明確表示放棄繼承的，視為接受繼承，遺產未分割的，即為共同共有。”上述司法解釋有兩方面的含義，第一，在繼承開始後，繼承人接受繼承（包括明確表示繼承和視為接受繼承）但遺產未分割的，即為共同共有，不適用繼承法關於繼承權的訴訟時效，而應適用《民法通則》關於共同共有所有權保護的訴訟時效。第二，在繼承權被侵害時提起繼承訴訟時，應適用《繼承法》第8條關於2年或20年的訴訟時效規定。
在土改房屋權屬糾紛中遇到的繼承大都屬於在繼承開始後，繼承人接受繼承但遺產未分割之情形，有關訴訟時效應適用《民法通則》的規定。但是，在審判實踐中也遇到過特別的情形，即在繼承開始後，繼承人未分割遺產，但遺產已被非繼承人佔有取得（侵權未超過二十年）。繼承人在繼承開始（被繼承人死亡之日）二十年之後，才提起確權訴訟。這種糾紛是屬於繼承權糾紛還是侵權糾紛，適用何種訴訟時效規定，在實踐中做法不一。我們認為，繼承權糾紛屬於民法通則規定的侵權糾紛的一種類型，《繼承法》與《民法通則》對這種侵權糾紛規定了兩種不同的訴訟時效起算點，給審判實踐帶來了混亂。從法理角度來講，《繼承法》是民法中的單行法，不得違背基本法，同時，《民法通則》頒佈生效在《繼承法》之後，其基本原則應視為對前法與之矛盾之處的修正。從實踐角度來講，繼承人在繼承開始後二十年才知道權利被他人侵犯，按照《繼承法》的規定不得再提起訴訟，實際上剝奪了房屋繼承權人法定的、正當的、合理的權利。
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