策劃階段設計前期分析成果標準

策劃階段設計前期分析成果標準

目 錄

1. 項目基礎資料 ………………………………………………………………2

1.1宗地自然條件…………………………………………………………2

1.2 宗地社會條件……………………………………………………………4

1.3 競爭樓盤…………………………………………………………………6

2. 規劃設計的可行性分析 ……………………………………………………10

3. 規劃設計草案………………………………………………………………12

3.1 規劃設計的初步概念……………………………………………………12

3.2 規劃設計草案……………………………………………………………12

4.《項目設計總體控制計劃》…………………………………………………16

5. 範例………………………………………………………………………… 17

第一部分：項目基礎資料

1． 宗地自然條件

宗地自然條件表一表CD001

宗地自然條件表二表CD002

説明：

1． 本表格的責任人為地區總建築師，地區投資發展部和工程管理部應主動配合完成本項作業；

2． 依據宗地社會條件表一（表CD003）的周邊公共設施圖，當週邊存在污染源與噪聲源時，應結合實地具體情況判斷是否對宗地空氣質量狀況、水質狀況、噪聲狀況進行檢測；決定進行檢測後應附各項檢測報告。對於尚未達到飽和通車的道路，應根據道路等級預測飽和通車時的噪音。如無法收集提供，需書面解釋原因並提出補救方法；

3． 當存在特殊地下物時需另附文對其進行詳細説明。

2． 宗地社會條件

宗地社會條件表二表CD004

説明：

1） 本表格的填寫責任人為地區總建築師；

2） 應着重瞭解，當地規劃設計除了需要遵照國家條理外是否有制定地方性的規劃設計條例；

3） 當地政府是否對所在地塊有控制性規劃要點？相近地塊的規劃控制條件是什麼？

3．
競爭樓盤信息

a) 競爭樓盤列表

b)
競爭樓盤設計標準信息

説明：

1．實用率：國家規範無定義，為房地產銷售中使用的指標，通常為：單套內建築面積/單套商品房銷售面積（套內建築面積＋按規定應分攤的公共建築面積）。

2．單套內建築面積：包括套內的使用面積、牆體面積及陽台面積。

3．單套內使用面積：住宅房間實際能使用的面積,不含牆、柱等結構構造和保温層的面積。

第二部分：規劃設計的可行性分析

1． 依據各個調查表格在策劃階段進行設計基礎資料的收集，可結合項目的具體狀況增加需收集的信息條目。在完成基礎資料收集後，結合《產品策劃10大問題》以及《產品基礎方案》，根據這些資料對項目的自然、市政、市場等條件做出基本的研判以作為項目策劃、設計的基本依據；

2． 依據宗地自然條件表一（表CD001）的內容，分析宗地自然環境對規劃設計的影響。如：依據宗地地形圖分析建築與產品的排布可能性；依據宗地綠化與水面的分佈圖分析現狀資源的保護與利用措施等；

3． 依據宗地自然條件表二（表CD002）的內容，對於有特殊地下物（如沖溝、暗河、古墓、地下軍用設施等）或存在空氣污染、水質污染、噪聲污染的地塊對規劃設計的影響程度及對應的設計思路和解決辦法（該思路、辦法對應的成本估算要在《投資與收益分析》中體現）；

4． 依據宗地社會條件表一（表CD003）的內容，分析區域總體規劃、道路交通狀況、周邊公共設施狀況、市政配套狀況等對規劃設計的影響。如：區域總體規劃對小區分期開發順序的影響；道路交通狀況對小區主要出入口設置與人車流線的影響；商業設施、教育現狀、體育娛樂公園等休閒場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和麪積確定的影響；不利因素設施的影響和解決方案；市政配套狀況對技術設計的影響等；

5． 產品技術部門和市場營銷部門應共同組織人員對競爭樓盤做徹底的調查，調查內容不只侷限於通常的總架、單價調查，而應結合競爭樓盤的規劃設計細節和綜合品質調查進行資料收集，並全面分析（表CD005-CD008）；

6． 依據宗地社會條件表二（表CD003）的內容，當地政府各類間距、日照要求，並結合集團對項目的主要指標要求（總建築面積、產品類型組合能），並分析對建築排布的影響；

7． 當不具備政府規劃設計要點，容積率、面積分配比例等技術經濟指標不完全確定時，進行我司最理想的容積率和產品分配比例分析，完成容積率分析方案及對應的容積率分析表（表CD010），當容積率確認後，深化該容積率指標下的方案及完成其對應的綜合經濟技術指標表（表CD009）與產品分析表（表表CD009）（不同指標數據選擇對應的經濟效益分析在《CS01A》中體現）；三種不同方案的比較應結合策劃階段的3個產品基礎方案進行；

8． 當具備政府規劃設計要點，即具備既定容積率、建築密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均或多層、小高層、高層等不同比例分配的假設情況，進行最基本的建築排列，完成規劃設計草案其對應的綜合經濟技術指標表（表CD009）與產品分析表（表CD009）（不同假設情況下，對應的建設週期計劃、成本估算、銷售價格預測及經濟效益分析，要在《項目進度總體計劃》、《CS01A》中體現）；三種不同方案的比較應結合策劃階段的3個產品基礎方案進行；

9． 本部分具體實施操作人可參照《策劃及概念性方案階段設計指引説明》的第7條執行。

第三部分：規劃設計分析

1． 規劃設計分析的主要要點

a) 技術經濟指標：結合設計分析是否能達到集團對項目開發的基本具體量化指標要求；

b) 規劃條件分析：分析小區如何和周邊結合的可行性，包括道路交通、周邊市政管網對本項目的支持度等；分析容積率、密度等規劃條件對項目指標的限制；

c) 規劃設計概念：如何體現xx住區規劃設計導則的精神；表現項目預期的風格和設計主題。

d) 技術概念：計劃採用的重要新技術及其與規劃設計的關係。

e) 社區可持續發展概念：對項目分期發展的設想、對營造統一的社區概念的設想、對產品差異性的考慮。

2． 規劃設計分析草案圖紙

a) 規劃設計分析總平面圖

i. 退讓紅線要求；

ii. 不同功能物業的分佈位置分析；

iii. 間距分析；

iv. 組團規模分析；

b) 市政條件分析圖

i. 道路交通

1. 道路；

2. 停車；

ii. 水、電、暖、通訊等

c) 坡地、山地等複雜地形應做全面的地形分析

d) 樣板區選址及構成內容分析

e) 綜合經濟技術指標

綜合經濟技術指標表表CD009

説明：

1. 本表格責任人為地區產品技術部負責人。

2. 根據xx項目開發經驗，7～9層住宅與9～11.5層住宅開發成本差異不大，因此上表將7～9層住宅併入小高層類進行統計。

3. 設計部完成上表後提交地區成本管理部門進行投資分析階段的成本測算，再向集團產品設計部以及工程管理部備案。

3．
產品分析

a) 規劃設計草案的主要目的是通過設計分析為項目的投資效益和經營前景提供技術上的依據。經過對項目有利因素和不利因素的研究，以及規劃設計草案中各類產品受各因素影響的情況，編制出圖表或文字提交市場營銷和成本部門，形成項目財務分析和營銷策略的基礎；

b) 規劃結構對產品策劃要求的户型指標的影響因素；規劃中單體的體塊的面寬、進深是否和户型要求的面積、採光、通風要求相匹配；

c) “有利因素、不利因素”是指對產品定價產生較大影響的因素；需針對具體情況，分析地塊及產品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。“有利因素”包括良好建築朝向、良好景觀朝向等；“不利因素”包括噪聲、不良建築朝向、不良景觀等；

d) 關於各因素的可參考定義：

i. 應根據各個地區的氣候及日照條件制定；

ii. 良好建築朝向：“南偏東15°至南偏西15°範圍內”的朝向；

iii. 不良建築朝向：“西偏南45°至西偏北45°範圍內”的朝向；景觀朝向：住宅朝向地塊內、外的景觀資源。

第四部分：《項目設計總體控制計劃》

1． 本控制性計劃由各個相關部門填寫後由地區產品技術協調彙總，這些部門包括：地區產品技術部、地區市場營銷部、地區工程管理部、集團產品設計部、集團行銷管理部、集團健康住宅推廣辦公室、集團工程管理部。

2． 項目設計總體控制計劃的編寫負責人為地區產品技術部負責人；

3． 項目設計總體控制計劃在經集團產品設計部審核後，由執行總裁批准後正式生效。

4． 在項目實施過程中，如需對設計進度進行調整，應由區產品技術部負責人和各個相關部門協調並負責提出調整稿，項目設計總體控制計劃調整稿在經集團產品設計部審核後，由執行總裁批准後取代原計劃並正式生效。

5． 執行總裁批准後，應報送地區總經理、地區產品技術部、地區市場營銷部、地區工程管理部、集團產品設計部、集團行銷管理部、集團健康住宅推廣辦公室、集團工程管理部以及地區相關部門備案，並上傳到集團文檔系統。

第五部分：策劃階段設計分析成果存檔及編號

1．項目基礎資料範例：

2．規劃設計草案：