一、項目概況
1、項目名稱：有限公司投資建設項目。
2、項目負責人：有限。
3、項目建設地點：舒城縣合安路。
4、項目聯繫人：有限（聯繫電話：）
5、項目投資規模：該項目擬總投資1500萬元人民幣，固定資產投資1200萬元（車輛20台800萬元、建築物及構築物3000平米370萬元、辦公設施30萬元），購置土地使用權200萬元，流動資金投資100萬元。項目計劃用地20畝，總建築面積3000平方米。
二、項目背景和政策支持
（一） 項目提出的背景和必要性
項目主要投資人有限一直從事物流貨運行業，對物流貨運業務有着豐富的經驗，對物流貨運市場和環境有較深入的分析和認識。另一方面，目前公司租賃其他企業場所進行辦公經營，公司發展受到場所瓶頸制約，規模難以擴大；加之舒茶作為皖江城市帶承接產業轉移示範區橋頭堡的地理優勢和縣委、縣政府關於舒茶工業集中區的建設，我公司已無法承接日益增長的業務發展需要，投資建設該項目已成為客觀需要。該項目擬投資1500萬元，建立一個現代化物流服務企業，利用先進的管理技術和手段，採用優良的運輸設備，擴大經營規模，增加人員就業和税收，提高社會效益和經濟效益，促進地方經濟發展。
（二） 國家相關的政策支持
1、國家宏觀方面。
物流是一個控制原材料、製成品、產成品和信息的系統，從供應開始經各中間環節的轉讓及擁有而到達最終消費者手中的實物運動。現代物流是經濟全球化的產物，也是推動經濟全球化的重要服務業。隨着中國國民經濟的飛速發展，物流業的市場需求持續擴大，進入21世紀以來，在國家繼續加強和改善宏觀調控政策的影響下，中國物流行業保持較快增長速度，物流體系不斷完善，行業運行日益成熟和規範。
20xx年以來，我國物流行業逐步走向復甦的，物流市場整合步伐加快，呈現出明顯的季節性和結構性變化。從區域來看，東部沿海地區物流業受外需萎縮影響較大，增速放緩；中西部地區以內需為主，加上產業轉移，物流行業將保持了較快的增長速度。物流行業的快速發展，一方面為保證經濟協調、平穩、較快發展發揮了基礎和支撐保障作用，另一方面也成為調整產業結構，轉變經濟發展方式，開拓新經濟增長點的重要手段。伴隨着國民經濟的快速穩定發展，物流產業規模將繼續快速擴張；與經濟結構和產業佈局調整相適應，物流產業的集中度將進一步提升；隨着物流市場的不斷擴大，物流產業內的分工將越來越細；物流產業發展的制度環境將日趨規範，市場秩序與環境條件也將進一步優化。《物流業調整和振興規劃》及各級政府陸續出台的相關配套政策，為我國物流業發展創造了良好的外部環境。“十二五”期間，中國經濟有望繼續保持平穩較快增長，物流行業面臨重大發展機遇，農村物流、零售業物流等細分市場投資前景樂觀。
2、我縣方面。
隨着國家繼續實施 “中部崛起”戰略，省委、X政府大力推進“皖江城市帶承接產業轉移示範區”建設和我縣融入合肥經濟圈建設，我縣經濟發展將迎來千載難逢的歷史機遇，未來經濟社會必將有一個大的發展。同時《舒城縣國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》明確指出，積極發展如倉儲物流等第三產業，培育骨幹商貿企業和商貿服務企業；增強三次產業之間的協調性，促進產業良性互動發展。加之舒茶作為皖江城市帶承接產業轉移示範區橋頭堡的地理優勢和縣委、縣政府關於舒茶工業集中區的建設，均成為該項目實施的客觀需要。
因此，本項目符合國家和地方產業政策。
（三） 項目的投資人概況
三、項目定位和選址
（一）項目定位
採用優良運輸設備，利用先進的管理技術和手段，培訓高水平員工隊伍，建立一個現代化物流服務企業。本項目建成後，將提高本鎮乃至本縣物流服務行業實力，對本鎮乃至本縣商貿流通特別是農產品流通將起到積極作用。
（二）項目選址
該投資建設項目位於舒城縣。
地處舒城南大門，舒城、廬江、桐城三縣結合部，全鎮轄12個村和一個街道居委會，總人口3。34萬人，總面積78.4平方千米，現有耕地2.4萬畝，山場4.5萬畝，其中，優質茶園8000畝，盛產茶葉，是全省聞名的“茶葉之鄉”。 1958年9月16日，偉大領袖毛主席親臨舒茶視察，併發出了“以後山坡上要多多開闢茶園”的指示，舒茶的名字因此響遍全國。國道206線貫穿舒茶全境，319省道橫穿東西，向東10公里可達合九鐵路和合安高速，交通十分方便，產品對外運輸方便快捷，地理位置優越，為該項目提供了良好條件。
四、項目思路及初步規劃
（一）本項目思路及指導思想
創立規範化和規模型企業，立足先進管理技術和手段，建立高素質員工隊伍，打造信賴的物流運輸服務品牌，增加人員就業和地方税收，創造良好的社會和經濟效益。
（二）總體規劃佈局
計劃佔地20畝，總建築面積3000平方米，固定資產投資1200萬元（車輛20台800萬元、建築物及構築物3000平米370萬元、辦公設施30萬元），購置土地使用權200萬元，流動資金投資100萬元。
（三）功能分區
公司規劃分區：辦公區（辦公樓1棟），停車區，倉儲區，職工住宿生活區，綜合區。
（四）建設週期
項目設計建設週期3個月。
（五）安全生產、環境保護和節能減排
本項目將堅持安全生產為先的原則，加強駕駛員等安全意識，確保生產安全；另外公司將對運輸車輛安裝節油裝置設備，達到節能效果；同時該項目將按照國家環保要求，達標排放。
（六）項目經營思路
利用先進的管理技術和手段，採用優良的運輸設備，規範化和規模型經營，建立高素質員工隊伍，打造信賴的物流運輸服務品牌，增加人員就業和税收，提高社會效益和經濟效益，促進地方經濟發展。
五、項目財務分析
（一）投資估算
該項目擬投資1500萬元。其中：固定資產投資1200萬元（車輛20台800萬元、建築物及構築物3000平米370萬元、辦公設備設施30萬元），購置土地使用權200萬元，流動資金投資100萬元。
（二）項目收益
經濟指標項目 單位數量係數/單價經濟指標
營業收入 25，800，000.00
其中：運輸收入 噸公里730000000。3525，550，000.00
修理收入 250，000。00
營業成本 19，605，000.00
其中：
油 費 12，775，000.00
車輛折舊 1，900，00000
運輸工人工資人 45500002，350，000.00
維修費等其他 10。00% 2，580，000.00
管理費用 6。00% 1，548，000.00
税金及附加 3。85% 993，300.00
財務費用 7000000 10.00% 700，000.00
利潤總額 2，953，700.00
所得税 2。00% 516，000.00
淨利潤 2，437，700.00
房產税 25，200.00
土地使用税 66，667.00
所得税 516，000.00
税金合計 1，601，167.00
利税合計 4，038，867.00
年營業收入將達2580萬元，利税404萬元，其中淨利潤244萬元，税金160萬元。
（三）項目社會效益
該項目建成投產後可新增60人就業（其中：駕駛人員40人即每台車2人、修理部5人、後勤人員5人、行管人員10人），年增加税收160萬元，促進農業和相關三產發展。
（四）項目經濟效益
年營業收入2580萬元，淨利潤244萬元，利潤率9。46%，投資回報率30。5%，淨態投資回收期3。28年，項目經濟效益良好。
（五）項目資金籌措方式
項目投資人自籌資金800萬元，擬向銀行借款700萬元。 項目投資人自籌資金800萬元，設立有限公司，主要用於前期固定資產投資，項目基本建設完工後，擬公司房地產向銀行申請抵押貸款700萬元。
（六）綜合評價
有限公司投資項目的建設，符合國家產業政策，對地方的經濟建設可起到積極的促進作用，並能帶動相關產業的發展，從經濟和財務等指標的分析，項目可行，建議實施。
項目聯繫人：ｘｘｘｘｘｘ有限
聯繫電話：ｘｘｘｘ
20ｘｘ年12月20日
如何投資股票，這裏提出三點建議：
一是選對時機：
職業投資者區別於普通投資者的最大之處在於，他們往往能從變化莫測的股市交易細微處，洞察先機。而他們之所以能看出盤中數字變化傳遞的信息，是一種經驗的積累，亦即股市經歷。
楊百萬提出，看盤主要應着眼於股指及個股未來趨向的判斷，大盤的研判一般從以下3方面來考慮：股指與個股方面選擇的研判；盤面股指（走弱或走強）的背後隱性信息；掌握市場節奏，高拋低吸，降低持倉成本。尤其要對個股研判認真落實。
二是選對股票：
好股票如何識別？建議股民可以從以下幾個方面進行：
（1）買入量較小，賣出量特大，股價不下跌的股票。
（2）買入量、賣出量均小，股價輕微上漲的股票。
（3）放量突破趨勢線（均線）的股票。
（4）頭天放巨量上漲，次日仍然放量強勢上漲的股票。
（5）大盤橫盤時微漲，以及大盤下跌或回調時加強漲勢的股票。
（6）遇個股利空，放量不下跌的股票。
（7）有規律且長時間小幅上漲的股票。
（8）無量大幅急跌的股票（指在技術調整範圍內）。
（9）送紅股除權後又漲的股票。三是選對週期：
股民可根據自己的資金規模、投資喜好，選擇股票的投資週期。
在報告會上，楊百萬還結合個人的投資理念和經驗，就某些具體股票的表現和大盤走勢進行了闡釋。
第一部分 項目背景
該項目為我公司長期合作方，北京中招國際拍賣有限公司委託拍賣項目，項目前身為北京德華房地產開發公司於1998年開發的位於XX區大屯路223號的現代花園外銷公寓項目，該項目因虛假按揭、抵押、法院查封等問題，已爛尾多年，現項目方欲通過拍賣方式轉讓該項目。由於該項目爛尾牽扯到的問題比較多，所以其轉讓價相對較為低廉，另該項目地理位置巨佳，符合本公司收購項目的意向和要求，可考慮對其進行收購後進行開發銷售或部分持有。
第二部分 項目概況
一、項目區位
1、地理位置
項目位於項目位於XX區亞運村大屯路222號院，陽光廣場東500米
圖1：項目所處區域位置
具體四至：北臨中石油加油站，南至小營北路，東至浩運園（主場）小區，西至裕農農產品貿易公司
2、交通狀況
（1）對外道路
北苑路：地塊位置西面50米，向北距離5環2.5公里，向南距離四環1.2公里
大屯路：地塊位置向北沿北苑路300米，坐轉即可上大屯路
安立路：地塊位置向西沿慧忠路1500米後可到安立路
（2）公共交通
項目位於地鐵5號線大屯路站300米，周邊公交845、833、358、713等多路公交到達，公共交通方便。
二、項目現狀
1、項目現狀
該項目欲轉讓表的為北京德華房地產開發有限公司名下的現代花園（天馬大廈）國有土地所有權及在建工程，在建工程現狀：結構已封頂，外立面裝修與設備安裝基本完成，內裝已完成30%，各項公共設施齊全，水、電、通訊、電梯、中央空調完好，地下已完成車庫對外接口，地面停車位80個。
2、土地權屬
（1） 該項目土地屬北京德華房地產開發有限公司所有。
（2）項目用地正北部存在1棟4000平米6層小樓，屬違章建築，有土地證但無規劃許可證，該部分不屬轉讓範圍之內，若購買方有意向，轉讓方欲以5000元/平米價格進行轉讓，但需自己另交規劃罰款等手續辦妥規劃許可。
3、周邊環境與配套
教育：陳經綸嘉銘分校、芳草地國小、安慧裏國小、二十一世紀雙語幼兒園
商場： 飄亮購物中心、北辰購物中心、第五大道、華堂商場、居然之家
醫院：中日友好醫院、慧忠醫院、
運動休閒：姜莊湖高爾夫、錢櫃
文化娛樂：炎黃藝術館
三、項目規劃條件
項目規劃指標
序號項目名稱數量單位性質
1土地面積12086.95平米公寓
2公寓住宅2棟34000平米在建工程
3寫字樓12000平米在建工程
4配套樓4000平米違章
5共計46000平米不含違章建築
四、轉讓價格及構成
（1）轉讓價格：北京德華房地產開發有限公司名下的現代花園（天馬大廈）國有土地使用權及在建工程按標的清單所列內容，轉讓價為3.3億元人民幣，含全部債務、土地價款、各類罰金。
（2）轉讓佣金：1000萬元人民幣
注：競價者另需提供至少1億的資金證明。
五、項目購買方式與付款方式
1、購買股權
如採用購買股權方式收購天馬大廈項目，建設手續可以沿用，由我方申辦開工證或復工證即可。當然要充分留意或有債務問題。
2、購買資產
採取資產過户方式主要做好土地證過户、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證的變更
3、債務、罰款、抵押、訴訟、法院查封的處理
由我公司、拍賣公司、項目方、法院共同成立的重組小組進行清償債務，簽署債務償還協議（含繳納土地款和滯納金），又法院出具清債裁決書，解除抵押與查封。
4、交接方式
在中招國際拍賣公司協同法院主持下
（1） 確認項目實物清單、資料清單內容
（2） 按清單內容，買賣雙方進行資料交接和現場交接
5、付款方式
（1） 在法院出具清債裁決書的當日，我公司需支付2.8億元人民幣至拍賣公司帳户，按裁決書內容進行清償債務。
（2） 資料交接和現場交接後，辦理過户手續，我公司需支付剩餘款項至拍賣公司帳户。
（3） 暫留1000萬元人民幣在我公司帳户一年，避免或有債務出現。
第二部分 市場研究
一、20xx年上半年XX市總體市場分析
1、XX市場對宏觀調控的反應
近年內XX市房地產市場已處於較為成熟的階段，開發投資總量將緩慢上漲，但住宅投資則由於土地資源的有限性，呈現緩慢增長。上半年，XX市受宏觀調控政策影響較為顯著，房地產企業的應對策略也較為明顯，施工面積同比出現明顯下降，開發商採取了減慢開發速度的策略，未來一年內北京房地產供應增量將下降。
北京房地產市場對價格敏感度較高，隨着開發商新開樓盤價格的調整，優惠措施出台，對增加銷售起了較好的作用，這些效果從期房的銷售中體現出來，但由於宏觀環境的不利，市場觀望氣氛濃厚，整體銷售業績較去年同期大幅下降。北京商品房價格無論較去年同期，還是相比瘋狂上漲的20xx年下半年，仍處於增長趨勢，而且環比、同比都在上升，尤其是中心城區，土地資源的稀缺性支持了這些地塊的上漲。
2、土地市場的變化
1、供應量大幅增加，居住用地居主導據《XX市國土局20xx年度土地供應計劃》，20xx年京城土地供應量大幅增加，比20xx年增加了100公頃，廉租房和經濟適用房比重大幅增長，佔用地計劃的23.3%，限價房佔計劃用地的17.65%，普通商品房僅有58.82%。隨着這些地塊的逐步開發，北京的住宅供應結構將進一步得到調整，以滿足人們居住需求的限價房、經濟適用房、廉租房比重的增加，將一步抑制商品房的有效需求。
2、交易場面趨冷，月成交量下降
進入20xx年以來，XX市住宅及商業用地成交面積大幅下滑，尤其是進入3月份以來，土地市場極為冷清，儘管土地部門採取了放慢推地的速度，但推出地塊的交易情況仍不盡如人意。與去年多家地產商瘋搶一塊土地的情形相比，今年土地出讓的行情大異從前，多數地塊停留在流標的邊緣地帶，僅3家企業或4家企業參與競標。
3、整體較去年同期價升量升，但漲幅趨緩
由XX市土地整理中心公佈的數據顯示，居住及商住用地的地塊20xx年上半年樓面地價達4107.93元/平方米，成交金額達292.05億元，規劃建築總面積710.95萬平方米。但二季度與一季度相比有所下降。價格比去年同期也有大幅上漲，較去年下半年的瘋狂上漲時期也在緩慢上漲。
4、土地購置費用仍處於增長趨勢，但增速大幅下降
從土地購置價款來看，持續增長的地價水平和較高的成交量使其仍處於增長態勢，隨着開發商資金鍊的日益吃緊，以及土地價格的居高不下，開發商在土地市場開始進入觀望期，放慢了購地速度，利用有限的資金開發現有土地維持生存已成為主要策略。
二、需求分析
1、亞奧區域支持
在已經過去的十幾年裏，亞奧區域早已由當年的競技場迅速發展成為京城首屈一指的富人區，其繁華程度和聚集大商業的能力略有體現。20xx年北京申奧成功，該地區更是進入了奧運時代。北京啟用1800億元加強基礎設施的建設，其中有900億元用於高速公路、城市快速路和軌道交通的建設，以提速城市交通。在這十幾條交通幹道中，約有一半都集中在亞奧地區。國家專項奧運投資使亞奧區域內的基礎設施建設有了一個質的飛躍。而且，在整個奧運場館建好以後，該地區將出現新的世界級的配套設施。不僅如此，“奧運”因素更讓亞奧區域的商務環境更為人性、生態：北環水系改造工程、京城最大公園氧吧——奧林匹克森林公園、温榆河及周邊地區的環境治理。根據XX區政府最新發布的《XX區奧運功能區“十一五”發展規劃》，奧運功能區將形成“一軸奧運景觀大道，兩園奧林匹克森林公園和健翔科技園，三區生態旅遊區、文化教育區、宜居生活區”，及四大產業支撐、五大重點任務等態勢。
2、需求積極因素分析
根據XX區政府最新發布的《XX區奧運功能區“十一五”發展規劃》稱XX區將加強該區域人口規模調控，適當控制低價商品房的開發建設，減緩户籍人口增長過快的勢頭；以高檔商用公寓開發建設為主，吸引高素質人才。20xx年前，奧運功能區人口自然增長率控制在年均1.5‰以內。該區域仍將延續過去“富人區”的聚集效應，同時奧運所帶來的休閒、娛樂等環境，總體上對中產階層以上人羣具有教高吸引力，本地區居住人羣以科研、教育、文化、等高素質從業人員居多，改善住房條件需求強，該項目的需求是真實、旺盛的。
3、需求不利因素
該項目也存在以下需求不利因素，需要我們積極看待，把握機會：
（1） 該區域由於奧運炒作因素，房價普遍超出正常上漲水平，在奧運後有回落可能；
（2） 亞奧區域商務氣氛不夠，寫字樓售賣存在一定難度；
三、區域市場分析
表4：亞運村周邊項目銷售情況表
項目名稱位置類型價格（元/平米）規模（平米）裝修銷售情況
遠洋萬和城北四環東路73號地，望和橋西北角 公寓均價23000176000精裝修20xx年5月10日開盤
保利香擯花園XX區路東側 住宅均價1950051069 毛坯20xx年9月27日
准許銷售面積：44566
已簽約：26024
保利金泉XX區亞運村大屯路住宅均價19000184000毛坯20xx年4月15日
准許銷售面積：84042
已簽約：44304
亞奧觀典
國際公寓XX區慧忠路9號，北辰購物中心東200米路北公寓一期20000 二期22000-25000
78121精裝修一期已售完，二期近期開盤
世奧國際
中心XX區北四環東路慧新東橋向東200米酒店式公寓均價19200待定精裝修20xx年11月18日
准許銷售面積：80399
已簽約：11679
美倫堡XX區科薈西路（國家森林公園以西）公寓均價1920xx0000精裝修20xx年4月12日
准許銷售面積：9188
已簽約：589
凱旋城XX區北苑路172號 商住樓公寓18000 寫字樓16000250000精裝修二手房
主場XX區亞運村大屯路220號公寓均價16000100000毛坯二手房
嘉銘桐城XX區西北苑路86號普通住宅
公寓均價16000600000毛坯二手房
光大名築亞運村北苑路178號住宅均價1800090000毛坯二手房
芝麻街亞運村北辰購物中心向東500米商鋪一層30000 二層18000
北京mohoXX區安慧裏北苑路168號 寫字樓二手售價19000 租4元/平米/天36000
洛克時代中心 XX區亞運村北辰購物中心正北500米寫字樓4.5元/平米/天82700
由於該區域地處亞奧板塊，市政配套設施良好，緊鄰地鐵5號線，交通便利，該區域由於受奧運影響，區域房價近年漲幅較快，產品主要以高檔公寓、寫字樓為主，銷售情況均比較理想，具有良好發展前景，區域市場近兩年供給較多，存在一定的競爭性。
第三部分 市場定位
一、客户定位
1、目標客户來源
（1） 北四環沿線大企業的技術術開發、管理人員。
（2） 小營附近對外經貿大學、北京聯大等高校的中青年教職工。
（3） 亞奧區域公司企業中的中層骨幹人員。
（4） 高科技企業、外資企業等企業中的白領。
2、目標客户特徵
（1） 以投資客户為主；
（2） 客羣的職業分類比較清晰；
（3） 區域選擇性較強（亞奧區域）
（4） 收入穩定，大部分家庭年收入40---50萬（三居客户），20---30萬（兩居客户）；
（5） 文化層次較高，對居住環境的舒適性、交通便利程度比較看重；
（6） 對價格敏感度不高；
3、需求特點
（1） 住宅部分亦配備辦公環境，可作中小公司辦公用
（2） 交通便利：車程在10-15分鐘之內，公交條件好，最好有地鐵；
（3） 户型：實用、適度舒適，兩居在90平米以內，三居130平米以內；
（4） 環境：對於園林景觀的要求比較高，追求“原生狀態”，對“人工雕琢味”較濃的東西不感興趣；
二、價格定位
1、區域當前價格
根據市場調研，判斷假設目前該產品正在銷售，住宅部分可以取得18000-20000元/平方米的銷售單價，寫字樓部分可以取得18000-20000元/平米的售價，若自持可取得5-6元/平米/天租金水平。
第四部分 規劃設計
一、方案構思
1、小型商務辦公綜合體
作為緊靠地鐵5號線的商務辦公綜合體項目，有助於提升區域面貌與形象。
2、完善的配套設計
必要的辦公配套商業與地鐵、公交站點與街區商業有機結合。
3、原生態大型景觀社區
充分利用地塊北側已建成的城市綠化帶，同時項目範圍內組織比較集中的綠地，形XX市喧鬧繁華之中不失幽靜的感覺。
4、原有户型需要做改動
原有户型按高檔外銷公寓設計，住宅設計以豪華為標準，並不適合現有辦工簡潔明快的要求，需要對户型進
行開窗和內部裝修上從新設計。
第五部分 項目開發及銷售計劃
一、指導思想
在保證項目總體收益的前提下，優化安排現金流，控制風險。
二、項目轉讓、資產過户，預計6個月內完成
（1） 7月份達成初步意向，着手設計轉讓實施方案
（2） 8月籌措3.4億的轉讓資金
（3） 8月達成債權人協議，付首期款
（4） 9月開始辦理資產清理交接過户
（5） 10月辦理相關變更手續，付二期款
（6） 11月完成項目相關規劃報建變更手續
三、項目開發進程（附件：開發進程表）
（1） 8月開始進駐項目，接收資產資料
（2） 9月開始辦理項目規劃報建變更手續，項目外裝修、公寓內裝修方案，地下車庫開始施工設計
（3） 10月內外裝修及地庫施工招標定標，施工進場
（4） 11月全面開工建設
（5） 20xx年2月裝修完成
（6） 3月竣工驗收
（7） 5月地庫完成竣工驗收，辦理竣工備案手續
（8） 5月配套綠化等工程完成
（9） 6月交房
四、項目銷售計劃
（1） 9月辦理公寓1預售證，10月辦理公寓及辦公樓預售證，12月辦理綜合樓預售證，3月辦理車庫預售證。
（2） 1號公寓10月開盤，開盤價17000元/平米，均價18000元/平米，爭取在20xx年12月底銷售完畢。
（3） 2號公寓12月開盤，起價18000元/平米，居價19000元/平米，爭取在20xx年6月銷售完畢。
（4） 辦公樓整層銷售，均價18000元/平米。
（5） 車位15-20萬/個。
五、資金籌措計劃
1、首期股東借款3億元，用於支付定金1000萬，支付收購保證金29000萬元（包括銀行、土地、施工方等）合計3億元，計劃使用時間6-7月份。
2、第二期股東借款5000萬，用於收購支付收購餘款與項目啟動資金，計劃使用時間7-8月份。
3、項目抵押貸款，評估6億，貸款3億，歸還股東借款3億元。計劃到帳時間11-12月份。
第六部分 投資收益評價
一、項目銷售測算
按亞奧區域目前的平均報價及調研分析。並參考未來的價格走向，並結合亞奧區域目前的發展，我們初步擬定天馬大廈未來銷售價格的三個方案即：謹慎、一般、樂觀。
謹慎方案一般方案樂觀方案
項目價格（元/平米） 項目價格（元/平米 ）項目價格（元/平米）
公寓16000公寓18000公寓20000
寫子樓16000寫子樓18000寫子樓20000
車位150000萬/個車位150000萬/個車位150000萬/個
測算結果：（附件：銷售收入測算表）
a、謹慎方案 銷售總收入69394萬元
b、一般方案 銷售總收入77881萬元
c、樂觀方案 銷售總收入86368萬元
二、項目總成本、單位成本計算（成本測算表）
項目轉讓總金額為3.3億元。該3.3億元包含原項目涉及的所有債務、罰款、滯納金等。加上後期裝修費、配套費、管理費等，總投資成本47970萬元，每平方米可售面積單位成本為10300元/平米。
三、項目收益指標（項目全投資現金流量表）
謹慎方案一般方案樂觀方案
項目： 税後利潤率22.28%税後利潤率27.33%税後利潤率31.395
項目： 內部收益率9.16%內部收益率11.74%內部收益率14.08%
項目：淨現值12212萬元淨現值18974萬元淨現值25851萬元
從以上財務指標看，該項目贏利前景比較樂觀，如能在付款方式與轉讓價格上取得轉
讓方的進一步讓步，則此項目具有更大的運作價值。
四、現金流分析與解決方案
1、現金流分析
正常開發狀態的現金流
正常現金流前期資金壓力大
改善現金流的運作方案一
轉讓款支付可採取先支付小部分，同期加快辦理相關證照，實現開盤提前，提前回籠銷售款，減輕股東借款壓力。
改善現金流的運作方案二
寫字樓部分若採取自持，可減少所得税和土地增值税。
第七部分 風險評價與解決方案
一、宏觀市場風險
1. 房價下調的影響
XX年各一線城市均出現市場調整跡象，特別是一向號稱房價堡壘的北京也出現了房價打折鬆動下降的跡象，市場逐漸演變為觀望氣氛濃厚，成交量持續下降而，房價依然居高不下的局面。隨着後市的觀望氣氛依然，可以預見房價下降調整的可能性還是很大的，對於本項目來説，開盤定價可採取低開高走，以求通過低價快速銷售回籠資金，最大限度的縮短銷售週期。
2. 債務風險
該項目存在項目公司與母公司之間擔保貸款問題，該問題的能否順利解決，還有待進一步研究。
3. 工程問題
該項目地下車庫沒有建造，建造地下車庫將影響該項目的交房時間
4. 遺留違章建築
該項目北側遺留一棟約4000平米違章建築，未有規劃許可證和產權證，無轉讓可能，但又正好處在北側大門裏邊，若不購買此棟違章建築，將對項目整體規劃影響較大，而若購買此棟違章建築，我方將不但按5000元/平米價格多付出2000萬，還將就違章建築的規劃從新審批補交罰款等問題進行處理，也比較麻煩。建議採取買下來，規劃成商業經營。
第八部分 結論與建議
該項目地處亞奧核心區域熱點發展區域，配套完善，交通便利，市場機會好。該項目優越的地理位置優勢決定其巨大的商業潛能，商住兩用的開發前景決定其潛在價值較大。
項目客户定位清晰，價位便宜，回報率較高，項目回籠資金快，抵禦風險能力強，但前期現金流壓力大，如能有效解決轉讓方的債務問題，建議公司對此項目積極投資。
本項目符合公司發展戰略的要求，轉讓價格便宜，在市場低迷時可考慮購買此項目，增加公司項目儲備，對於公司在北京地區發展意義重大。
XX（北京）投資有限公司
如何投資股票，楊百萬給出三點建議：
一是選對時機：
職業投資者區別於普通投資者的最大之處在於，他們往往能從變化莫測的股市交易細微處，洞察先機。而他們之所以能看出盤中數字變化傳遞的信息，是一種經驗的積累，亦即股市經歷。
楊百萬提出，看盤主要應着眼於股指及個股未來趨向的判斷，大盤的研判一般從以下3方面來考慮：股指與個股方面選擇的研判；盤面股指（走弱或走強）的背後隱性信息；掌握市場節奏，高拋低吸，降低持倉成本。尤其要對個股研判認真落實。
二是選對股票：
好股票如何識別？楊百萬建議股民可以從以下幾個方面進行：
（1）買入量較小，賣出量特大，股價不下跌的股票。
（2）買入量、賣出量均小，股價輕微上漲的股票。
（3）放量突破趨勢線（均線）的股票。
（4）頭天放巨量上漲，次日仍然放量強勢上漲的股票。
（5）大盤橫盤時微漲，以及大盤下跌或回調時加強漲勢的股票。
（6）遇個股利空，放量不下跌的股票。
（7）有規律且長時間小幅上漲的股票。
（8）無量大幅急跌的股票（指在技術調整範圍內）。
（9）送紅股除權後又漲的股票。
三是選對週期：
股民可根據自己的資金規模、投資喜好，選擇股票的投資週期。
在報告會上，楊百萬還結合個人的投資理念和經驗，就某些具體股票的表現和大盤走勢進行了闡釋。
一、項目區基本情況
XX鎮XX自然風景區海拔2303米，由於地質地貌條件和氣候、土壤、植被的垂直分佈，使項目區形成灌叢，森林和亞高山草甸三大生態系統，是華北保存最完好的生態區域，素有華北“小西-藏”之稱，是避暑休閒和旅遊的最佳地方。項目毗鄰北京，除得天獨厚的自然景觀外，環境優美，氣候温和，通訊便利，交通方便，開發的市場和潛力巨大。
二、項目建設的依據
XX鎮是中華三祖文化的發祥地，古文化遺址修護及人文旅遊景點初具規模，每年到XX尋根祭祖的遊人絡繹不絕，而與之相匹配的休閒生態遊才剛剛起步。為此，XX鎮黨委、政府將旅遊產業化做為今後幾年的優先發展方向，尤其將XX九龍窪避暑休閒開發做為三祖文化旅遊產業的延伸，使旅遊產業真正成為帶動當地經濟和社會發展的支柱產業。
三、項目建設的必要性
從國際看，在全球逐步變暖的趨勢和背景下，世界各地的避暑型氣候資源已經屬於越來越緊缺和珍貴的生態環境資源。目前，香港佳頓集團有限公司就對項目區及其周邊地區開發表示了濃厚興趣，並與鎮政府簽署了有關協議。
從國內看，隨着全國氣温的不斷上升，許多城市已成“火爐”，甚至包括一些北方城市。而XX自然風景區卻以涼爽宜人的氣候，打出“清涼氣候牌”吸引着國內“火爐”城市的人們紛紛湧入。針對這一現象，XX鎮可以打造依託森林草甸資源、氣候資源，在項目區修建避暑山莊、酒店、鄉村旅舍等高中檔的住宿場所和狩獵嘗跑馬場等休閒娛樂設施。
四、項目建設內容
1、擬修建避暑山莊一處。內設四星級酒店二處、當地特色的農家小院十處、旅遊產品專營店一處、綜合管理辦公樓一座；
2、新建狩獵嘗跑馬嘗過山索道各一處；
3、附屬設施：道路、台階、護欄等。
外匯是一個新興的投資理念，外匯交易就是根據一些國外的貨幣的匯率波動，賺取他們的匯率差價。每個貨幣都有自己的價值，而這個價值在外匯市場中都是相對美元來説的。例如：現在1歐元＝1。2300美元，這個1。2300就是歐元的匯率。我們如果用5萬美金入市買歐元升值（就等於買美元貶值），當歐元的匯率升到1。2400時，我們就賺了一百個匯率點了（1。2400—1。2300=0。0100，看後三位），這一百個點就是匯率差價。歐元的一點價值是10美金，100點的價值相當於掙到了5萬美金（5萬美元可買50手，1手只需1000美元），也就是我們的盈利。在外匯市場上，100個點的盈利機會幾乎天天都有。外匯跟股票、基金一樣，是做為一個金融投資的工具。但是它對比其它投資工具來説有十分多的優勢（詳見附件中：外匯簡介），其中一個很重要的特點就是：它可以買漲也可以買跌，所以每天在外匯市場賺取一百個點是正常的事。而在虧損方面，相對來説也是正常的。任何一個投資都是有風險的，沒有風險怎麼有機會呢？外匯的潛力是無限的，很多匯民自己在匯市操作，尚有50％的機會輸贏，因為匯率不是漲就是跌，而您有專業的投資顧問跟分析師為您做投資分析，您不覺得盈利的機會大很多嗎？而且，我們將根據每個不同的客户所能承受的虧損點為您設置風險管理資金和虧損位（即平倉結束交易的匯率點位，詳見投資策略）。以便讓您的虧損降到最低位，盈利達到最高位。 保證金我們現在用保證金的形式來做外匯，比銀行做外匯寶的業務來説利潤更高、靈活度更強。國際上規定交易一手歐元需要125000歐元，也就是如果您在銀行做實盤，想操作一手歐元就必須有125000歐元才可以入市，但在實際操作中是以保證金的形式來做，只需要1000美金（當天交易完畢）就可以操控125000歐元，這對於投資者來説，無疑是一個投機性極強相當有利的投資。
保證金交易介紹
保證金交易又稱合約現貨外匯交易、按金交易，是指個人或公司在銀行或外匯公司設立保證金交易帳户並存入一定的保證金後進行的金額可放大若干倍的外匯交易。它現為世界第一大交易市場，每日全球交易額高達2萬億美元。並具如下優點：
1、雙邊買賣，可買升亦可買跌
2、投資成本低，以小博大
3、成交量巨大，不易被大户操控
4、買賣及開户程序簡單
5、基本上24小時全球交易，網上下單，方便快捷，買賣可隨時隨地進行
6、風險大小完全由投資者自己控制，不會使虧損超過投資者所能承受的範圍
7、可以自主設置獲利和止損價位，自動交易省時省心
8、公平、公正、公開、信息全球即時發佈
投資策略
一、投資金額：100，000usd
二、投資方向：
a：30，000 usd（即美元）短線沽（即賣出）歐元
b：40，000 usd長線揸（即買進）新西蘭元；
c：30，000 usd作後備資金。
三、投資分析：
a：30，000 usd短線揸歐元 1手=125，000歐元（合約單位），保證金=1，000 usd/手，則30，000 usd可買30手
1、入市策略：在1。2450位置沽出，平倉（即買入）目標價位：1。2320 ， 風險管理價位（止損）：1。2470
2、盈利計算：盈利=（1。2450—1。2320）×10 usd×30手=39，000 usd（每盈0。0001按10美元計算，再乘以手數） 投資回報率：39，000/30，000=130% 若止損：（1。2450—1。2470）×10 usd×30手=－6，000 usd 虧損率：－6，000/30，000=－20 %
b：40，000 usd長線沽英鎊 1手= 625，000英鎊（合約單位），保證金=1，000 usd/手，則40，000usd可買40手
1、入市策略：在英鎊價格1。8100 usd時買進40手
2、賺匯價差價：我們對英鎊的中長線目標價位看到1。7400附近盈利=（1。8100—1。7400）×10 usd（合約單位）×40手=280，000 usd
c：30，000usd作為流動資金當匯市出現難得機遇時，可以追加資金獲得更大的獲利；或當出現需補倉時可以靈活高度，保證合約持有。注：此投資計劃書只用於投資者參考之用，不作其它用途。
附：
—、外匯簡介
由於美元利率率不斷下調，原來以享受美元高利率為主要目的的外匯持有者，越來越多地選擇炒匯作為外幣保值增值的途徑。而近一年來股票市場的不景氣和個人外匯買賣交易的低手續費、簡便的操作以及極高的市場可參與性與投機性，又使匯民把關注放在投資外匯上來。 在現有的外匯市場中，主要的流通貨幣包括：歐元 美元 日圓 英鎊 澳元 新西蘭元 瑞士法郎 加拿大元（eur）（usd） （jpy） （g ）（aud） （nzd） （chf） （cad）
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二、外匯交易的優勢———漲跌都能賺錢
本套理財方案的投資領域包括外匯、指數股票等。不過一直以來各國客户的首選是外匯這一投資項目，因為據權威統計，近年來，國民的資金已不再是像從前一樣湧入股票市場而是大量的注入了外匯交易市場中，外匯市場之所以成為天下第一大市場，它有着自己獨特的優勢：
1、可以雙向買賣，可買升又可買跌，風險容易掌握。外匯投資跟股票相比，一個非常大的操作優勢特點就在於，它可以買升（上升時先買後賣），又可買跌（下跌時先賣後買）。因為國際上的所有外匯的交易形式都是以美元為兑換單位的，例如：我們説歐元匯率為1。1300時，實際是説1歐元＝1。1300美元。所以我們所謂的買某種貨幣跌就是買美元漲，反之亦然。例如：投資顧問認為當天的歐元有可能升值，於是在歐元兑美元1。1152時為您買一手歐元，買其升值，當升到1。1200時，您就賺取了48個點的利率，摺合人民幣為4980元；而當歐元在1。1152時，他認為歐元有可能下跌的話，若他先賣（就是買其跌）一手歐元，到1。1100時，您也可以賺取52個點的利潤差價，摺合人民幣為5393元。所以外匯則不象股票只可以在低位買進高位賣出賺取其中的利潤。
2、以保證金的形式進行交易，投資低，用有限的資金搏取高額利潤。以保證金的形式來交易外匯，是國際上以虛盤交易外匯的一個新方法。它的優勢在於，您只要用相對較小的一筆資金就可以操縱相對大量的外匯而賺取買入與賣出時的差價。例：現國際外匯的交易的形式是以手計算，一手的歐元如果以實盤計算是125，000歐元，但是我們以保證金的形式只需投入1000美元（相當於實際總交易金額的百分之一）就可交易一手歐元，得到百分之百甚至更多的利潤。這樣的交易與股票的實盤交易相比，給了客户一個十分大的投機操作空間。
3、成交量大，不容易為大户所操控，可以隨時平倉（即結束交易）。眾所周知，外匯所投資的目標不是一個上市公司，而是一個國家。一個國家的貨幣利率不可能降為零。據統計，每日的外匯成交量是2萬億美元，這樣的一個龐大的數字，不是人為可以操控的，可避免人為因素的影響。
4、開户的程序簡單、買賣交易公正。開户時只需通過internet進行，簽署電子化合約及協議，通過國內銀行進行匯款户即可，客户可隨時登陸交易平台（在家中電腦上網）實時的查詢自己帳户內的金額和交易明細，需將帳户內的金額轉出時，只需要客户在網上親自填寫提款申請，經過確認無誤後，隨即可轉出。在交易過程中，經紀人或經紀商不可能做出欺詐行為，每筆交易都有明細記錄。最低投資200美元也可開户交易。
5、能夠掌握虧損的幅度（設定止損位） 您可以根據您所能承受的虧損設置止損位，外匯保證金交易提供完善的交易機制保障您的虧損不會超過您自己所能承受的幅度。
6、交易時間長每交易日24小時可連續交易。當有突發事件時，客户可拿到第一手資料，取得最好的價位投資或平倉。如911事件發生時，在北京時間的九點整，中國的股市已休市，股民無法立即交易，結果損失慘重，而外匯市場投資者則可即刻做出反向買賣，仍有機會取得巨大利潤。因每天成交量特大不會出現難以成交的情況。
7、分析市場走勢的資料較多。每日的準確、迅速及透明度極高的國際政治、經濟新聞的批報是外匯行情的最佳參考，我公司的資深的投資顧問將以專業人士的豐富經驗為客户提供技術分析，把客户投資的時機緊緊把握並將風險減至最小，使顧客大程度的獲得利潤。
8、投資收益無須繳納税金。
一個人能夠積累多少財富，不在於您每個月、每年能賺多少錢，而在於您如何理財，即如何錢生錢！
即將開始的第五次致富浪潮是又一次少數人創富的良機。時間大約8—10年，最重要的領域就在金融市場，但是需要有必須的資本及專業理財潛力。合作“雙贏”才會有機會做到！
一、風險控制：
風險的大小不在於投資項目本身的風險大小，而在於風險控制潛力的大校黃金及投資是屬於一般來講風險比較大的投資，就是所謂的高利潤伴隨着高風險，但是這個行業的投資風險是完全能夠控制的，我們會用嚴格的資金管理方式來控制風險。
二、投資方式：
以槓桿原理，保證金的形式。即以銀行或交易商帶給融資給投資者，投資者以必須比例的保證金的形式進行，交易商目前帶給的保證金每手為10000人民幣，每手黃金的單位量為100盎司，目前1盎司黃金國際市場價格大約為750美元。
三、投資方法：
（一）自行操作：
投資者在完成開户程序後，即可進行交易。如果自己有很強的操盤力，能夠透過我們公司帶給的網上交易平台自行操作，我們也會帶給實時操盤指導。
（二）授權操作：
如果投資者不想自己操作，可授權給我們。我們會依據投資者的意願進行操作，做到及時彙報操作動態。
四、廣州曈訊投資管理有限公司簡介：
香港北方金銀業有限公司成立於__年，廣州曈訊投資管理屬於為香港金銀業有限公司。香港金銀貿易場行員（行員編號10），專門從事貴金屬現貨買賣服務，一向以推動香港的金銀業貿易為己任。本公司一向秉承忠誠為客户服務的原則，一切以客為先，並且嚴格遵守金銀業貿易場的守則。為了向客户帶給最佳的服務，本公司此刻與多家外國金商聯繫成為策略性的。夥伴，帶給更全面，更完善的貴金屬買賣服務，務求使客户在投資貴金屬市場時更得心應手。
五、投資理念：
堅持“生存第一”的原則，以保住投資者的本金為前提；以做短線為主，中長線為輔；把握獲取利潤的機會；在控制風險的前提下，利潤最大化；
六、投資市場簡介：
國際黃金市場已有百年以上的歷史，全球眾多國家、基金和投資者參與。除了具有公平和活躍的金融市場投資務必條件之外，也具備我們認為的投資一個項目所應具備的必要條件，一是這個市場的“量”巨大，目前每一天成交量在二萬億美元左右，二是這個市場的利潤空間巨大。
七、投資優勢：
1。安全性：黃金的價值是自身所固有的和內在的，並且有千年不朽的穩定性。全世界公認最佳保值的產品。
2。變現性：由於黃金市場是一個全球性的24小時交易的市場，因此能夠隨時交易變成鈔票，黃金更是與貨幣密切相關的金融資產，具有世界價格，還能夠根據兑換比價，兑換為其他國家貨幣。
3。逆向性：黃金的價值是自身固有的，當紙幣由於信-用-危-機而出現波動貶值時，黃金就會根據此貨幣貶值比率自動向上調整。而當紙幣升值時，黃金價格恆定，這種逆向性便成為人們投資規避風險的一種手段，也是黃金投資的又一主要價值所在。
4。稀有性：目前地球黃金存量大約13。74萬噸，地面上黃金存量以2%速度遞增，黃金年供應量約為4200噸，目前由於全球工業，首飾業的飛速發展，黃金的需求量呈直線上升！
5。投資性：由於黃金長期趨勢向上，且黃金市場不可能被人為操控，風險較小，所以黃金是一種十分適合中長期的投資產品，不同於一些投機型的金融產品。
親愛的xxx：
雖然現在投資理財的中堅力量還是70後60後，但是在不久的未來，80後90後必定將會取而代之！而在80後90後一代中，大部分都是月光族，啃老族，為了生活質量，毫不在意理財這回事！但是在未來的人生旅途道路上，你必將面對各種生活的考驗，而這些都需要通過合適的理財規劃做為基礎！那時的你逐漸有理財意識了，卻遠遠落後於人，你該怎麼逆襲？所以不妨從現在開始，好好規劃一下你的收入！因此邑民金融在這裏給年輕理財觀眾一份投資建議書，希望它可以幫助到你，讓你開始對投資理財有一定的想法。
對於這封投資建議書，邑民金融只想説，強迫性儲蓄，對於幫助年輕人合理控制開支是非常有作用的！它不僅可以讓你逐漸擁有人生第一筆投資資金，同時也可以讓你養成不亂花有儲蓄的意志！很多人最喜歡蒐藏的東西，你們知道是什麼嗎？那就是“錢”！
強迫性儲蓄是投資理財中最好的起步方式！你的收入可能從3000元/月-1萬元/月以上不等，但是你可以每月強迫自己儲蓄10%的收入，比如你一個月的收入是5000元，那麼10%便是500，10%是一個非常小的基礎！別説你5000元一月，連500都儲蓄不下！那都是你亂花的藉口！同時，你也別小看一個月500元的儲蓄，一年下來就是6000,5年下來就是3萬，假如你是剛剛工作的年輕人，那5年下來，3萬與你而言便是第一筆投資理財的金額了！假如你這3萬每年可以擁有20%的穩健收益，那麼再5年，隨着你繼續500的投入，又是3萬，加上你原先3萬的收益，就是10萬左右的收益！當然這裏只是一個例子，或許你每月可以存1000，那麼你幾年後的收益也將翻倍翻倍再翻倍！
要想投資理財，首先就是得有錢！而這個錢怎麼來？一是靠你賺，第二是靠你強迫性儲蓄！第三就是“錢生錢”！理財和強制性儲蓄其實是一樣的，雖然眼前收益並不明顯，但是當你回頭一看時，卻發現你原來在不知不覺中早已為自己理財到了那麼多收益！那是一種積少成多的長遠觀！並不是追求一夜暴富而一直迷失在追求大富的道路！你需要做的就是一步一個腳印，讓你的資產逐漸放大！以上就是邑民金融給廣大年輕投資人的投資建議書！希望可以幫助年輕你意識到理財是多麼重要，同時理財是靠一點一滴累積的！
今年12月，將要迎來中國金融市場的全面開放開放，隨着國家對黃金管制進一步放開，目前黃金這個新興投資市場正在迅速膨脹，個人炒金業務不斷髮展，黃金投資正成為一個越來越熱門的話題，有望成為繼股市、匯市之後的理財新熱點。
成熟的金融市場裏面有“四條腿”在走路，即貨幣市場、資本市場、外匯市場和黃金市場。目前，我國黃金市場由於處於初期階段，交易量和交易範圍都還很小，在全國整體金融產品裏面大概只佔0.2%的份額。目前這個情況和國際上完全是兩個概念，因為現在國際上主要市場，包括紐約市場、倫敦市場，實際上它們都有真正的金融投資品種，期貨、現貨配套運作。像倫敦市場，據統計，XX年期貨交易是現貨交易的1000倍。如果我們國家現在黃金市場的規模放大1000倍是什麼概念？可以想像，就我們國家目前的環境和人口規模而言，黃金市場完全可以和證券市場、資本市場媲美。
XX年下半年，國內陸續開放個人黃金業務，現在市場上存在的個人黃金投資業務大致分為3類：黃金交易所的實物買賣黃金；各中資銀行開放的紙黃金業務；以及國外成熟平台提供的黃金現貨保證金交易。
去年底，上海期貨交易所推出了黃金投資的第四種產品:黃金期貨，進一步完善了國內的黃金投資市場，黃金投資的大門已經向投資者全面開放。
由於黃金期貨目前還在起步推廣階段且風險性非一般投資者所能承受，因此這裏暫不做介紹。以下主要介紹市場上比較普遍的三種黃金投資品種:
第一種：黃金的實物交易
顧名思義，是以實物交割為定義的交易模式，包括金條、金幣，投資人以當天金價購買金條，付款後，金條規投資人所有，由投資人自行保管；金價上漲後，投資人攜帶金條，到指定的收購中心賣出。
優點：黃金是身份的象徵，古老傳統的思想讓國人對黃金有着特殊的喜好，廣受個人藏金者青睞。
缺點：這種投資方式主要是大的金商或國家央行採用，作為自己的生產原料或當作國家的外匯儲備。交易起來比較麻煩，存在着“易買難賣”的特性。
第二種：紙黃金交易
什麼叫紙黃金？説的簡單一點，就相當於古代的銀票！投資者在銀行按當天的黃金價格購買黃金，但銀行不給投資者實金，只是給投資者一張合約，投資者想賣出時，再到銀行用合約兑換現金。
優點：投資較小，可以從0.1盎司做起，交易比較方便，省去了黃金的運輸、保管、檢驗、鑑定等步驟。
缺點：紙黃金只可買漲，也就是説只能低買高賣，當黃金價格處於下跌狀態時，投資者只能觀望。投資的佣金比較高，時間比較短。
第三種：黃金現貨保證金交易
通俗的説，打個比方，一個10塊錢的石頭，你只要用1塊錢的保證金就能擁有，並使用，這樣如果你有10塊錢，就能擁有10個十塊錢的石頭，如果每個石頭價格上漲1塊，變成11塊，你把它們賣出去，這樣你就純賺10塊錢了。保證金交易，就是利用這種槓桿原理，把錢用活。
優點：1.保證金原理以小博大
2、雙向操作，漲跌雙贏
3、二十四小時全球同步操作
4.k線指數單一，無莊家操作，不受人為控制
5.t+0交易，不設漲跌幅
缺點：保證金要求投資者面臨更大的本金風險，對個人投資的專業要求較高，具備一定的分析判斷能力。
保證金黃金投資簡介
黃金交易指南
一、黃金報價：廣富投資顧問有限公司的黃金報價以美國道瓊斯即時國際報價為準，主要根據倫敦市場的現貨黃金價格。黃金計價單位為“美元/盎司”。現在價格為980 美元/盎司。
二、交易時間：公司目前的黃金交易時間是從週一早上7:30到週四凌晨的3：30點，星期五是從早上7:30到凌晨2:30。基本做到了全天候交易。一般來説，黃金交易最活躍的時間為美洲盤時間，大致在晚上20點至次日凌晨3點30分之間。
三、下單方式：下單方式分為兩種：下多單（買進）和下空單（賣出）。下多單就是看漲黃金後市行情，先以低價格買進，等價格漲上去有利潤可圖時再賣出平倉。反之，下空單就是看跌黃金後市行情，先以高價格賣出，等價格跌下去有利潤可圖時再買進平倉。
四、交易數量： 1手為100盎司，所以交易數量應該是100盎司的整數倍。
五、開户最低要求： 10000美金。
六、交易所需保證金：交易1手的保證金是1000美金。
七、手續費：雙邊50美金/一手。
保證金黃金投資的特點
特點一：利用槓桿原理——低投入、高回報，資金利用率高
通過控制倉位達到槓桿放大效應，以小博大。
舉例：投資人10000美金開户， 8月10日20時倫敦金價格658.4美元/盎司，投資人買入一手黃金， 使用了1000美金保證金，客户相當於只用了1000美金購買到了價值100*658.4=65840美金的黃金，此時保證金槓桿原理放大大約60倍。 當日23時金價上漲到676.8美元/盎司，投資人將黃金賣出，那麼他的獲利額為（676.8-658.4）*100=1840美金。
特點二：雙向交易，投資靈活
雙向交易就是指投資人即可買黃金上漲，也可買黃金下跌，這樣無論金價如何走勢，投資人始終有獲利的機會。
舉例：8月16日22時金價663.5美元/盎司。投資人通過分析判斷，認為行情要下跌，於是在此價格賣出1手做空，當日23時金價跌至653.0美元/盎司，投資人此時再買入一手平倉，當晚該投資者獲利為(663.5-653.0)*100=1050美金。
特點三： t+0交易，及時操作，扭虧為盈
一旦發現判斷失誤，立刻平倉出局並反向操作，挽回損失。
舉例：8月17日16時金價651.4美元/盎司，投資人判斷價格會下跌，該時賣出一手做空，但此後金價上漲，當日20時投資人以655.1美元/盎司平倉，此時投資者虧損(655.1-651.4)*100=370美金；同時投資者在此價位買入一手反向做多，並於21時金價662.6美元/盎司平倉，此時投資者獲利(662.6-655.1)*100=750美金。當日該投資者總體收益:750-370=380美金。
特點四：交易服務時間長
黃金交易時間為全天24小時，全球市場輪動交易，適合上班族利用業餘時間進行投資理財。
特點五：全球市場，交易活躍
黃金交易全球每天交易總額為20萬億美元，無人能夠操縱，完全受供求關係影響，市場走勢適合技術分析。
利家安國際投資集團有限公司成立於1978年，是一家擁有三十餘年曆史的國際化、專業化投資公司，是香港金銀業貿易場執牌交易商，也是香港中華廠商聯合會之會董單位。繼深圳、成都、上海後，集團公司即將在武漢開設辦事處。
—、外匯簡介
由於美元利率不斷下調，原來以享受美元高利率為主要目的的外匯持有者，越來越多地選擇炒匯作為外幣保值增值的途徑。而近一年來股票市場的不景氣和個人外匯買賣交易的低手續費、簡便的操作以及極高的市場可參與性與投機性，又使匯民把關注放在投資外匯上來。 在現有的外匯市場中，主要的流通貨幣包括：歐元 美元 日圓 英鎊 澳元 新西蘭元 瑞士法郎 加拿大元（eur)（usd) (jpy) (g ）(aud) (nzd) (chf) (cad)
二、外匯交易的優勢---漲跌都能賺錢
本套理財方案的投資領域包括外匯、指數股票等。不過一直以來各國客户的首選是外匯這一投資項目，因為據權威統計，近年來，國民的資金已不再是像從前一樣湧入股票市場而是大量的注入了外匯交易市場中，外匯市場之所以成為天下第一大市場，它有着自己獨特的優勢：
1、可以雙向買賣，可買升又可買跌，風險容易掌握。外匯投資跟股票相比，一個非常大的操作優勢特點就在於，它可以買升（上升時先買後賣），又可買跌（下跌時先賣後買）。因為國際上的所有外匯的交易形式都是以美元為兑換單位的，例如：我們説歐元匯率為1.1300時，實際是説1歐元＝1.1300美元。所以我們所謂的買某種貨幣跌就是買美元漲，反之亦然。例如：投資顧問認為當天的歐元有可能升值，於是在歐元兑美元1.1152時為您買一手歐元，買其升值，當升到1.1200時，您就賺取了48個點的利率，摺合人民幣為4980元；而當歐元在1.1152時，他認為歐元有可能下跌的話，若他先賣（就是買其跌）一手歐元，到1.1100時，您也可以賺取52個點的利潤差價，摺合人民幣為5393元。所以外匯則不象股票只可以在低位買進高位賣出賺取其中的利潤。
2、以保證金的形式進行交易，投資低，用有限的資金搏取高額利潤。以保證金的形式來交易外匯，是國際上以虛盤交易外匯的一個新方法。它的優勢在於，您只要用相對較小的一筆資金就可以操縱相對大量的外匯而賺取買入與賣出時的差價。例：現國際外匯的交易的形式是以手計算，一手的歐元如果以實盤計算是125,000歐元，但是我們以保證金的形式只需投入1000美元（相當於實際總交易金額的百分之一）就可交易一手歐元，得到百分之百甚至更多的利潤。這樣的交易與股票的實盤交易相比，給了客户一個十分大的投機操作空間。
3、成交量大，不容易為大户所操控，可以隨時平倉（即結束交易）。眾所周知，外匯所投資的目標不是一個上市公司，而是一個國家。一個國家的貨幣利率不可能降為零。據統計，每日的外匯成交量是2萬億美元，這樣的一個龐大的數字，不是人為可以操控的，可避免人為因素的影響。
4、開户的程序簡單、買賣交易公正。開户時只需通過internet進行，簽署電子化合約及協議，通過國內銀行進行匯款户即可，客户可隨時登陸交易平台（在家中電腦上網）實時的查詢自己帳户內的金額和交易明細，需將帳户內的金額轉出時，只需要客户在網上親自填寫提款申請，經過確認無誤後，隨即可轉出。在交易過程中，經紀人或經紀商不可能做出欺詐行為，每筆交易都有明細記錄。最低投資200美元也可開户交易。
5、能夠掌握虧損的幅度（設定止損位） 您可以根據您所能承受的虧損設置止損位，外匯保證金交易提供完善的交易機制保障您的虧損不會超過您自己所能承受的幅度。
6、交易時間長每交易日24小時可連續交易。當有突發事件時，客户可拿到第一手資料，取得最好的價位投資或平倉。如911事件發生時，在北京時間的九點整，中國的股市已休市，股民無法立即交易，結果損失慘重，而外匯市場投資者則可即刻做出反向買賣，仍有機會取得巨大利潤。因每天成交量特大不會出現難以成交的情況。
7、分析市場走勢的資料較多。每日的準確、迅速及透明度極高的國際政治、經濟新聞的批報是外匯行情的最佳參考，我公司的資深的投資顧問將以專業人士的豐富經驗為客户提供技術分析，把客户投資的時機緊緊把握並將風險減至最小，使顧客大程度的獲得利潤。
8、投資收益無須繳納税金。
你不理財，財不理你！
一個人能夠積累多少財富，不在於您每個月、每年能賺多少錢，而在於您如何理財，即如何錢生錢！
即將開始的第五次致富浪潮是又一次少數人創富的良機。時間大約8—10年，最重要的領域就在金融市場，但是需要有必須的資本及專業理財潛力。合作“雙贏”才會有機會做到！
一、風險控制：
風險的大小不在於投資項目本身的風險大小，而在於風險控制潛力的大校黃金及投資是屬於一般來講風險比較大的投資，就是所謂的高利潤伴隨着高風險，但是這個行業的投資風險是完全能夠控制的，我們會用嚴格的資金管理方式來控制風險。
二、投資方式：
以槓桿原理，保證金的形式。即以銀行或交易商帶給融資給投資者，投資者以必須比例的保證金的形式進行，交易商目前帶給的保證金每手為10000人民幣，每手黃金的單位量為100盎司，目前1盎司黃金國際市場價格大約為750美元。
三、投資方法：
（一）自行操作：
投資者在完成開户程序後，即可進行交易。如果自己有很強的操盤力，能夠透過我們公司帶給的網上交易平台自行操作，我們也會帶給實時操盤指導。
（二）授權操作：
如果投資者不想自己操作，可授權給我們。我們會依據投資者的意願進行操作，做到及時彙報操作動態。
四、廣州曈訊投資管理有限公司簡介：
香港北方金銀業有限公司成立於XX年，廣州曈訊投資管理屬於為香港金銀業有限公司。香港金銀貿易場行員（行員編號10），專門從事貴金屬現貨買賣服務，一向以推動香港的金銀業貿易為己任。本公司一向秉承忠誠為客户服務的原則，一切以客為先，並且嚴格遵守金銀業貿易場的守則。為了向客户帶給最佳的服務，帶給更全面，更完善的貴金屬買賣服務，務求使客户在投資貴金屬市場時更得心應手。
五、投資理念：
堅持“生存第一”的原則，以保住投資者的本金為前提；以做短線為主，中長線為輔；把握獲取利潤的機會；在控制風險的前提下，利潤最大化；
六、投資市場簡介：
國際黃金市場已有百年以上的歷史，全球眾多國家、基金和投資者參與。除了具有公平和活躍的金融市場投資務必條件之外，也具備我們認為的投資一個項目所應具備的必要條件，一是這個市場的“量”巨大，目前每一天成交量在二萬億美元左右，二是這個市場的利潤空間巨大。
七、投資優勢：
1。安全性：黃金的價值是自身所固有的和內在的，並且有千年不朽的穩定性。全世界公認最佳保值的產品。
2。變現性：由於黃金市場是一個全球性的24小時交易的市場，因此能夠隨時交易變成鈔票，黃金更是與貨幣密切相關的金融資產，具有世界價格，還能夠根據兑換比價，兑換為其他國家貨幣。
3。逆向性：黃金的價值是自身固有的，當紙幣由於信-用-危-機而出現波動貶值時，黃金就會根據此貨幣貶值比率自動向上調整。而當紙幣升值時，黃金價格恆定，這種逆向性便成為人們投資規避風險的一種手段，也是黃金投資的又一主要價值所在。
4。稀有性：目前地球黃金存量大約13。74萬噸，地面上黃金存量以2%速度遞增，黃金年供應量約為4200噸，目前由於全球工業，首飾業的飛速發展，黃金的需求量呈直線上升！
5。投資性：由於黃金長期趨勢向上，且黃金市場不可能被人為操控，風險較小，所以黃金是一種十分適合中長期的投資產品，不同於一些投機型的金融產品。
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