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第一篇：一份好的商業地產項目策劃書應注意什麼
一份好的商業地產項目策劃書應注意什麼
---文章內容摘自【智地網】餘源鵬房地產大講堂
一份好的商業地產項目策劃書比需要重視商業地產項目的定位，這主要是因為以下幾點：
（1）現代商業地產開發實際表明，商業地產的定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。
（2）就一個成功的商業地產項目來説，準確的定位可以賦予項目獨特鮮明的個性。如北京王府井、國貿為國際商品特區，定位於高檔購物消費中心；廣州崗頂天河廣場定位為大型一站式購物中心，集購物、休閒、娛樂、旅遊等於一體，吸引的則是大眾消費者。項目的定位傳達的是項目的精髓、項目的中旨，定位不準甚或不當，項目就很難適應市場，甚至難以生存。
（3）以前有些開發商做商業經常在定位不清的前提下做設計，然後施工，最後再去招商，一招商問題就出來了，商家引不來，人氣聚不足，技術沒考慮等等問題。項目定位準確與否，直接決定了項目未來的運營結果，定位準確，可確保項目運營成功了一半，既能充分體現開發商的發展戰略，提升開發商的品牌價值，實現開發商價值最大化，又能使項目以嶄新的、具有鮮明、獨特的形象進入市場，被市場接受和認可，從而為投資者、經營者、管理者創造一個經營良好的市場環境和發展空間。
（4）對開發商來説，從來沒有一個商業項目是因為設計得好而很成功的。商業只有運營成功了才是真正的成功，而前期對項目進行全方位的定位並進而進行商業規劃才是保證項目成功的前提和基礎。
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■商業地產投資商和開發商的董事長、董事、總經理、總監，及各部門、各項目經理，涉及商業地產項目開發的開發企業的開發、投資、財務、研發、設計、工程、材料、營銷、招商、銷售、策劃、市場等部門的經理、主管和從業人士。
■涉及商業地產定位、策劃、銷售、招商和商業規劃的商業地產投資商、商業地產運營商、商業地產經營管理企業、商業地產諮詢顧問公司、商業地產策劃代理公司的相關領導及從業人士。
■涉及商業地產項目規劃設計、建築設計、景觀設計、裝飾設計的設計單位的設計師和領導，以及商業地產項目的的材料供應商和設備供應商的相關人士。
■全國廣大百貨公司、超市、大賣場、傢俱專賣場、數碼專賣場、家電專賣場、品牌專賣店、便利店、連鎖餐飲店、影院、電玩城等等商業地產的主力商家的選址和經營管理人士。 ■其他涉及購物中心、城市綜合體、商業街、社區商業、專業市場、綜合商場、主題商城的開發和運營的材料設備供應商和管理服務人員。
■政府規劃部門、商業研究機構以及廣大商鋪購買投資人士。
資料參考：
智地網
智地網【 餘源鵬房地產大講堂】；
智地網【商業地產培訓課程】；
第二篇：商業地產策劃書模版大型商業地產項目前期策劃模版
商業地產策劃書模版大型商業地產項目前期策劃模版
商業項目前期策劃主要內容
1、市場調研分析
1.1宏觀市場分析 1.2區域市場分析 1.3客户分析 1.4消費者分析
1.5競爭對手分析 1.6 swot分析 1.7未來商業預測分析
2、定位分析
2.1戰略性總體定位 2.2商業定位
3、規劃設計建議
3.1、市場依據 3.2、規劃設計理念 3.3、市場總體形象 3.4、規劃概念設計
3.5、環境景觀概念設計 3.6、建築產品概念設計
4、業態組合規劃
4.1業種選擇 4.2業種組合比例 4.3業種功能設計 4.4品牌業種佈局 4.5樓層主題
5、經濟分析
5.1指標預算 5.2分析評估
前期策劃第一步 市場調研分析
一、市場調研分析的主要內容
1、宏觀市場分析
1.1行業環境 1.2城市規劃 1.3政策法規 1.4宏觀環境
2、區域市場分析
2.1本市商業環境 2.2區域商業環境
2.3商圈分析（城市發展狀況、商業環境、商業格局、商圈範圍）
3、客户分析
1、經營範圍分析 2、投資動向分析 3、經營狀況分析 4、客户需求分析
4、消費者分析
1、消費結構研究 2、消費水平研究
5、競爭對手分析
1、競爭對手情況 2、競爭項目情況
6、未來商業預測分析
7、swot分析
二、如何進行市場調研分析
1、工作任務：
通過對項目環境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對當前的經濟環境、本市商業地產市場的供求狀況、項目所在區域同類商業物業的現狀、經營商家的承租行為進行調研分析；再結合項目進行swot分析，以上述調查資料基礎，對項目進行準確的市場定位，和項目價值發現分析，捕捉贏利的機會。並把開發理念，轉化成項目持續品牌戰略，指導項目的總體規劃設計，對項目進行定價模擬和投入產出分析，並就規避鳳險進行策略提示，同時對項目開發節奏提出鹽業意見，使項目投資邁出成功的第一步。
2、主要工作：
（1）項目定向市場調查研究工作
（2）項目整體開發戰略的制定工作
（3）項目產品開發總體策略報告
3、工作目的：
（1）深度把握項目所在區域的環境，洞悉項目商業機會；
（2）以未來界定現在的策劃模式，賦予項目獨一無二、個性化的主題概念，與同區域內其他項目形成賣點落差，提煉項目的核心吸引力；
（3）細化項目的市場定位，塑造項目的真正差異化，塑造項目耀眼的特色性質
（4）通過專業運作及戰略聯盟商家的實際需求，界定項目的戰略定位，領跑同行業內商業市場，成為同區域商圈的新商業革命引擎。
4、工作內容：
（1）市場調研報告
通過對本市商業物業市場總體的供求情況和項目的區域性供求情況的調查及對特定目標羣體的調查，瞭解目標商家的分佈及消費心理、消費特徵，整合地分析、判斷本市商用物業市場未來3－5年內的趨勢走向，從而為項目的市場定位、開發策略及項目規劃等提供依據和指導性意見。
（2）項目整體開發戰略的規劃制定
項目整體開發報告是在縝密的市場調查和分析研究的前提下，展開戰略的基礎思考及深度思考，具體對發戰略思想、產品整體開發步驟等方面進行綜合性的研究，並就上述主要內容做出初步判斷，確立未來項目開發特點與進程的行動計劃以在未來的地塊開發、招商、經營中有計劃地執行。從而為項目的開發制定一套整體發決策和計劃方案：
1、項目整體開發目標
2、項目整體開發戰略
3、項目開發節奏的控制：分階段開發戰略
4、項目目標商家總體分析
5、項目總體戰略定位分析
6、項目整體競爭策略考慮
7、項目核心競爭優勢的構築
8、項目年度發展策略
三、市場調研分析策略
1、市場調研步驟
第一步：界定問題 第二步：尋求解決問題的方法
第三步：制定調研方案 第四步：進入現場或收集數據
第五步：整理和分析數據 第六步：準備及呈送調研報告
2、市場調研分類研究
市場調研按以識別問題為目的和以解決問題為目的兩個標準分類；
（1）以識別問題為目的的調研有助於確認潛在的可能發生的問題；
①市場潛力――攀升、下降； ②市場分額――擴大、縮小； ③企業形象
④市場特徵 ⑤招商與銷售 ⑥市場趨勢――短期與長期預測
（2）以解決問題為目的的調研步驟
①市場細分的依據 ②確定細分的依據
③確定各種細分的市場潛力 ④選擇目標市場
3、市場調研各類各類
調研種類 所需資料 研究範圍
商圈研究 對項目所在的商圈作出基礎研究，另找出商圈的輻射範圍，業態情況、營業品種、商業租金水平、人流狀況、與交通狀況及其購買力
消費者研究 對消費羣結構、消費力分析、消費習慣、收入、偏好等作調研
投資客户研究 對投資客户投資的商鋪，作基本調研，如營業時間、業績、鋪面狀況等
4、確定市場調研的方法
市場調研的準確與否，很大程度取決於所採用的市場調研方法。一般情況下，商業地產的市場調研可採用以下四種方式：
（1）直接調查
直接與政府人士、房地產代理商、發展商、金融部門、行業協會、社會有關機構以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲利所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。
（2）間接調查
通過報紙、刊報及其他媒體收集有關房地產信息、發展動態、市場分析等材料，當然對這些材料要對比分析，去偽存真。
（3）直接徵詢
這一方法的難度相對較大，但獲得的信息具有較強的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把諮詢瞭解的問題編制問卷、填寫。諮詢調查要注意對象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查。
（4）現場“踩點”調查
調查人員以買樓者身份直接進入銷售現場，通過索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實地調查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有誇大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。儘可能通過參觀樓盤、施工現場及其他途徑從側面，內部人員和一些已購房人士作深入的調查，增大調查結果的可靠程度。
四、調研分析執行
1、商業項目宏觀經濟環境分析
（1）人口因素分析 （2）經濟水平、gdp狀況分析 （3）政策法規
（4）市政規劃和建設 （5）社會環境及文化分析 （6）交通狀況
2、商業項目區域市場總體分析
通過對項目環境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對項目區域內經濟環境、商業環境、區域同類商業項目的現狀、經營商家的承租行為進行調研分析。
包括本市的商業環境分析、本區域商業環境分析和本街區商業環境分析即商圈分析三大板塊。
（1）項目所在城市商業環境分析
包括本市國民生產總值、gdp狀況、生活水平、購買力、經濟發展速度、人口及人口增長率等對區域商業地產市場發展的影響分析以及本市商業發展情況、發展模式、商業結構分佈、商業消費特徵等的分析。
（2）項目所在區域商業環境分析
①區域商業現狀調查分析
針對本區域即項目所在區域的商業整體規劃、商業佈局、商業功能及業態分佈、商業網點的格局、商圈分佈、商業形態、未來規劃、主要商業項目規模及業態狀況等進行調研與分析。②區域整體商業市場態勢分析
供求走勢、價格走勢、租金走勢、鋪位分割走勢、業態功能走勢、交付標準等分析③區域內行業情況分析
④區域內商户調研分析
各種類型商家的特點、選址要求、不同商業種類的承租能力及對承租面積的要求、不同商家對商場配套的要求。
⑤區域內終端客户分析
消費水平、消費習慣、消費結構研究
⑥區域競爭項目調查
競爭樓盤開發地塊狀況研究、主題概念、功能區劃、業態組合、工程進度、配套、現場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價、租金、招商率、商户組合、經營狀況、物管等分析。⑦未來3－5年城市發展方向及項目區域地位預測
（3）項目所在商圈及競爭商圈分析
商圈也稱購買圈、商勢圈，是指零售店以其所在點為中心，沿着一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射範圍，簡單地説，也就是來店顧客所居住的地理範圍。理論上是由當地人口規模、人均可支配收入、出行成本、商業業態所決定。
信念啟的銷售活動範圍通常都有一定的地理界限，即有相對穩定的商圈。不同的店由於所在地區、經營規模、經營方式、經營品種、經營條件的不同，使得商圈
第三篇：商業地產項目分析
----社區與商業街高級研修班學後感想項目考察：怡苑大廈是新疆九洲投資7千萬的商業街區綜合樓，坐落於和田市塔乃依北路24號，總建築面積30317.31平方米，其中商業建築面積為780.96平方米。
項目定位：作為一個城市中心地帶項目，通過人們生活方式的便利性和天然的商業氛圍，對城市的發展和土地價值的稀缺，為城市打造地標性建築，優越的地理位置為客户提供了居住、休閒、便利、升值提供巨大的空間。
項目：金玉華府是新疆九洲公司投資的一億的商業綜合樓，坐落於和田市墨玉縣其尼巴格路，總建築面積30722.59平方米，其中一層商業2236.51平方米，二層、負一層為5335.52平方米，項目定位於縣中心繁華地帶，總人口名列各縣前茅，高達60萬人，其項目佔據天時、地理、人和商業氣息濃厚。商業和住宅一年結束。為消費者營造了一個歡樂、温馨、時尚、充滿節日氣氛的環境。
項目弊端：市調定位不到位，商鋪住宅的定價脱離需求，對商鋪地理位置沒有細分化，導致定價失去合理人性化，造成企業損失，對業態的沒有統一規劃、招商、銷售、運營、服務造成業態自然形成，缺乏優勢互補，對核心主力店沒有規劃，沒有亮點；失去主題。只注重銷售而對後期業態分佈落位沒有綜合性的考慮，商鋪只管賣出不管後期招商與運營，造成現在的業態無法控制，失去原有的便利購物到愉悦消費。現已經無法控制業態的分佈落位，現自然形成業態分佈如下：
一區：地理位置較好
1號商鋪民族特色西餐廳面積：122.53平方米，年租金15萬，聘請5位員工。
2、3號商鋪自營，另租4號商鋪，總面積為256.32平方米，其年租金在30萬，超市營業，5位員工。
5號商鋪，面積；86.73平方米，主營地毯，年租金9.5萬 6號商鋪,面積78.28平方米，飾品店，年租金10萬
7號，面積92.61平方米，男裝，年租金11萬
8、9、10、11、12、13、15、16、25號商鋪均為男裝
面積最小43-94之間。
14號商鋪面積為124.09平方米，年租金13.8萬，3元超市 共25間商鋪，已租17間，
二區7間商鋪未出租，地理位置偏差。
租金分析：92.66平方米。10-13年收回本金。9家均為男裝。 現已經無法控制業態的分佈落位，商鋪與商鋪之間的對接出現問題，民族特色的超市為主力店，旁邊是地毯店；引領時尚飾品的店，服裝店，這種業態組合對整體的形象、客户需求核心點、便利、協調性受阻.
對價位的定位缺乏，導致位置好與不好統一價格，使得好地段的商鋪租客扎堆，位置不好的商鋪至今空置；無法經營，管理權不能統一。前期如對位置合理規劃，一房一價，平橫地段差異，避免現在這種現象，使得客户投資利益最大化。
經過培訓學習，認識到很多的不足和弊端，對後期項目做了簡單
分析和定位，請領導多提寶貴意見。
1. 對項目核心競爭力賣點進行分析
2. 項目的品質功能品牌形象的定位
3. 目標定位，購買者及承租者，業態的組合及規劃
4. 業態的區域的分割，檔次、合適體量、主題的定位
5. 主力店、次主力店、有號召力的品牌店
招商的要素一定是高開業率！保障各方利益一致化.
前提是項目的區位、板塊、商圈、商業中心、地段、節點、地標為重點。要具備以上條件，降低投資風險。
商業它本身不具備聚客的能力，也不具備商鋪的升值潛力，只有藉助主力店才能充分挖掘其商業的價值，使商鋪作旺不斷升值，要使用權、經營權、管理權三權分離又要統一經營管理，儘早介入整體項目的開發、規劃、招商及運營做好前期準備。看好商業地產的同時，也存在着一定的市場風險，除了給政府繳納的費用外，投資商業的人羣有侷限性，現今人們理智投資的理念加強，為了降低市場風險，必須具備前瞻的眼光，要有專業的商業地產顧問和經驗豐富的管理理念。以商業市場為開發目的，增加投資者的信心，較低投資風險，提高開發價值！商業地產是中國房地產市場最有創新活力的企業。有着較強的思路和運作理念，多聽顧客的聲音，瞭解顧客的需求，因地制宜，瞭解當地風俗、宗教、及休閒習慣和本土風情和社交方式！希望九洲公司創造一個21世紀商業地產的奇蹟，再創輝煌！
第四篇：商業地產項目定位
商業地產項目定位
1、波特分析法：主要考慮商業地產項目周邊或所在區域內的競爭對手在做什麼，做什麼樣的產品和服務，滿足了哪些羣體的消費需求，分析競爭對手的目標客户以分析其市場定位，分析競爭對手將來做什麼，還留有什麼樣的需求沒有被滿足，是未來的發展空間和商業機；分析競爭對手在特定環境裏的競爭力以及在整個行業的核心競爭活力是否可以被模仿；再而分析自身所處的位置以及自己的實力，是否會因為定位主體的介入而導致競爭對手的反擊或對抗，是否有機會尋求差異化定位策略等等。
2、pest分析法：pest分析是指宏觀環境的分析，宏觀環境又稱一般環境，是指影響一切行業和企業的各種宏觀力量。對宏觀環境因素作分析，不同行業和企業根據自身特點和經營需要，分析的具體內容會有差異，但一般都應對政治（political）、經濟（economic）、技術（technological）和社會（social）這四大類影響企業的主要外部環境因素進行分析。簡單而言，稱之為pest分析法。
主要從商業地產所處在的環境進行分析，包括對自然環境、政治環境、社會文化環境、經濟與人口環境進行分析。如政治因素要考慮國際品牌主力店的引進時面臨的國際關係，關税壁壘、國家方針政策、税收政策、貨幣政策、國際政治局勢、國際金融環境等；自然因素考慮社會技術發展的階段、行業或產業的技術替代更新狀況、特定環境的氣候、光照、空氣的濕度、交通狀況、鐵路、航空等因素；
社會文化環境因素則要考慮諸如所在城市的風俗習慣、審美觀念、宗教信仰、語言文字、教育水平、媒體和諧等因素；經濟人口環境因素則要考慮諸如宏觀經濟政策、地方經濟基礎結構的構成、國家經濟形勢的發展、地方經濟發展水平、城市化進度水平、儲蓄和信貸能力、消費結構、人均收入水平、人口變化等因素。
3、 經濟模型法。經濟模型法，主要使用投入產出模型。分為開發階段投資模型、招商階段經濟模型、運營階段經濟模型，該方法從投入和產出的時間、數量、利潤指標上進行分析，重點在成本控制、時間週期控制、利潤控制等方面，容易或略特定環境以及環境中的各個參與主體的利益需求，導致僅從投資、開發、運營主體的利益方面考慮，忽視市場需求主體或機會提供者的利益需求，造成一廂情願的定位結果導向；
4、精準定位法。精準定位的實質，是通過對輻射區內商業供給和需求變化進行細緻分析，找到目標消費羣體，針對他們的需求，結合經營者的需求，因地制宜進行差異化定位分析。
精準定位可概括為：三分析、三定位。三分析指針對商圈特徵、客户類型、競爭商圈三方面進行分析；三定位指在分析的基礎上，進行消費者定位、商業業態定位和檔次定位。三分析和三定位是緊密結合在一起，考慮市場的供給，消費者和商業經營的需求，也考慮競爭型商圈的影響，綜合上述方面科學的指導商業開發。
5、swot分析法。主要從商業地產項目所處特定空間，依據外部環境、內部條件、潛在外部機會、潛在內部優勢進行分析，綜合獲得定位的條件因素。從管理角度分析，重點在於對投資者、開發者、運營者的能力進行客觀評價，對商業地產項目所在區域的外部環境和外部機會，進行評估，從而獲得內外條件結合的數據或判斷，進行商業地產的項目定位。在空間
上進行內外結合的定位分析，在時間上進行現在和未來的機會分析，在主體投入方面進行優勢和劣勢比較，從而提出定位的空間和通路。
動態的商業地產定位，在投資、開發、經營、運營、銷售、服務、產品組織等各階段，投資主體、服務主體、消費主體之間是動態的關係組合。如何進行動態的商業地產定位，從時間、空間、時空的角度進行階段性動態定位組合，是成功商業地產定位的核心問題。
縱觀目前定位不成功的商業地產樓盤，忽視了定位在投資開發過程中作用，特別是後續經營過程中的作用。動態的商業地產定位，在投資、開發、經營、運營、銷售、服務、產品組織等各階段，投資主體、服務主體、消費主體之間是動態的關係組合。如何進行動態的商業地產定位，從時間、空間、時空的角度進行階段性動態定位組合，是成功商業地產定位的核心問題。
縱觀目前定位不成功的商業地產樓盤，忽視了定位在投資開發過程中作用，特別是後續經營過程中的作用。
大多數人評論，都認為投資開發者短視，資金鍊轉不過造成的，忽視了商業地產的規律，定位本身就存在階段性，經營也存在階段性，因為市場也存在階段性的規律，發展是其中的硬道理。與周邊環境的發展匹配度，動態適應性，是商業地產定位需要考慮到的，如何把握，僅僅依靠調研和數據模型，是否能夠準確分析商業地產定位？
第五篇：商業地產策劃書
第一部分：市場分析
一、 項目概況
二、 項目swot分析
三、 項目定位及usp導向
四、 推廣思路
五、 項目建議
：整合推廣策略
一、 商鋪推廣策略
二、 項目全程推廣方案
1、 策略的選擇
2、 具體執行的策略分析
3、 廣告推廣策略
4、 sp活動策略
5、 銷售計劃
6、 整合推廣計劃
7、 物業管理策略
第三部分：公司簡介
一、 國商策劃公司介紹
二、 具備優勢
三、 工作理念
四、 成功案例
五、 對本案的態度
六、 工作目標
七、 資費標準
八、 附加服務
前 言
考慮到貴項目對銷售策劃進行招標的意義與目的，因此，本方案重點在整合推廣方面進行了全面的策劃，而對於項目市場分析及目標客户分析等進行了簡要的分析。
本案主要由市場分析、整合推廣方案及公司簡介三部分組成，具體包括項目概況、swot分析、項目定位及“usp”導向、推廣思路及項目建議;項目的整合推廣策略及公司簡介。
本案僅僅是體現了我司對於貴項目在運作過程中的一些思路和操作手法，並且也未與貴公司進行深入且具有針對性的討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執行方案還須經雙方協商達成一致意見後另行制定。
本項目前期通過商鋪銷售來造勢，以此帶動住宅的銷售;而後期通過住宅的銷售來達到商鋪的價值最大化，因為本項目具有比較獨特的項目特色，須通過營銷造勢來形成影響力，並推動項目的整體銷售。另外，我方在對於本項目所具有的各種資源整合之後，將本方案的重點定位於住宅的整合推廣。
第一部分 市場分析
一、項目概況：
本項目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優勢明顯，其總佔地面積17093m2,由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。
二、項目swot分析：
優勢分析：
1) 區位優勢
位於商業繁華地，其商業資源優勢無可比擬;
2) 配套優勢
周邊商業、教育、醫療等生活配套一應俱全;
3) 交通優勢
本項目交通便利、車流量及人流量較大，
劣勢分析：
1) 消費羣劣勢
高層物業還沒有被大部分人認可，如何轉變消費觀點是關鍵;
機會分析：
1) 市場機會
高層建築是未來發展的趨勢，通過新聞媒體的推廣能將此理念灌輸於消費羣體，從而為營銷造勢;
2) 稀缺性
本案為鎮江第二個高層電梯公寓，對於樹立項目品牌是一次絕好的機會;
3) 隱性機會(引導消費)
對於鎮江本地，已有開發商修建高層，而本項目對於消費者的引導也就會更加容易一些(採用跟進戰術，對於自己而言降低了成本);
威脅分析：
1) 潛在競爭威脅
潛在存在一些地塊，其開發商擬修建高層，而對於市場存觀望態勢。而一旦本項目的成功推出，其可能會一哄而上，從而構成競爭威脅。
2) 消費者的認知程度不高
如何引導消費，讓更多的人予以關注是化解本風險的唯一途徑(可以通過新聞媒介、廣告宣傳推廣)。
通過(推薦打開範文網)上述分析，在本項目中優勢和劣勢共存，機會和威脅同在，如何化劣勢為優勢，如何最大限度的規避風險，並挖掘本項目所具有的所有機會，如何將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關鍵。
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