一、總體規劃
為了搞好xx小區的物業管理服務，提升本企業物業管理水平，為業主營造一種舒適的居住環境，特制定本方案。
二、服務準則
（一）標準服務時間
週一至週日上午8：00~下午18：00。
（二）服務中心電話
物業管理部客户服務中心設有24小時值班服務專員，以便於為廣大業主服務。服務電話如下。
1．標準服務時間電話：xxxxxxx。
2．非標準服務時間電話：xxxxxxx。
三、服務內容
（一）遷入手續辦理
1．業主持小區業主的《入住通知單》、《購房合同》到服務中心辦理遷入手續。
（1）按規定要求填寫《入住登記表》。
（2）按規定繳納有關款項。
（3）與服務中心工作人員共同辦理入住前的樓宇、設備、設施查驗手續。
（4）辦理物業移交手續，領取鑰匙。
2．業主應保證在搬家過程中服從轄區物業管理人員的指揮，按指定路徑進出遷入地域，並注意遵守小區的公共秩序。
（二）房屋維修管理
1．每年一次對房屋共用部位及共用設施設備進行安全普查，根據普查情況制訂維修和管理計劃，上報委託方並組織實施。
2．對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，保證房屋的使用功能和安全，杜絕事故的發生，有檢修記錄和保養記錄。
3．根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬於小修範圍的，及時組織修復；屬於大、中修範圍或者需要更新改造的，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。
4．每日巡查一次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，並及時維修養護。
5．保持公共區域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的在兩個工作日內完成；照明設施一般的故障（損壞的燈座、燈泡、開關等），在兩天內安排修復完成，其他故障五個工作日內完成，保持90%的樓道照明燈具能正常使用；牆面、頂面粉刷層發現剝落或污損，應每一個月集中安排一次修補、除污；步行梯、樓房散水等設施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每一個月集中一次進行修補維修。
6．按照政府有關規定，每年進行一次房屋避雷檢測，符合避雷規範要求。
7．對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為要及時告知與勸阻，並及時報告政府有關主管部門。
8．小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。保持小區各組團、棟及單元（門）、户標誌清晰。
（三）公共設施維護管理
1．對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外），共用設施設備能正常運行和使用，杜絕安全事故的發生。
2．建立共用設施設備清冊檔案（或設備台賬），有設施設備的運行、檢查、維修、保養記錄。
3．有設施設備操作規程及保養規範，按操作規程及保養規範執行。
4．對共用設施設備進行定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修屬於小修範圍的，及時組織修復；屬於大、中修範圍或者需要更新改造的，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。
5．特種設施設備和測量儀表、儀器，按照政府有關規定，定期進行檢驗檢測校準，符合相關規範。
6．設備房保持整齊清潔，安全設施符合規範，無鼠害，無跑、冒、滴、漏現象，無堆積雜物；設備設施銘牌、標識規範、統一、完整；操作規程、維護規範、管理制度在明顯位置做出標識；各類管線有分類標識和流向標識；各類記錄本、登記本（運行、維修、保養、交接班等）齊全，記錄完整；監控記錄可保存15天，並能正常回放。
7．對小區內變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設施、車庫限高、區內道路限速、燃氣調壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設置明顯警示標誌和防範措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。
8．公共區域內的雨水、污水管道每年檢查、疏通一次；雨水、污水井每半年檢查、清掏一次；雨水、污水管道及井發生堵塞時應及時疏通；化糞池每年至少清掏一次，每季度檢查一次，防止外溢。
9．建立設備設施巡視制度，有專人巡視，配電室、排污泵等每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調機房、高壓配電室、中控室等有專人24小時值守，值守人員每班工作時間不超過八小時。
10．每日對園區路面、景觀、小品、圍牆（護欄）、窨井、健身設施、兒童娛樂設施、照明設施、門禁、周界報警監視系統等巡視一次。設施設備能正常使用，無安全隱患。
11．設立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常維修的及時性。倉庫有完善的管理制度，專人管理，物品分類碼放。
12．使用中水系統的，確保水質達到國家中水水質標準。
13．保證載人電梯日夜24小時正常運行。
14．消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。
15．小區主要道路及停車場交通標誌齊全。
16．路燈、樓道燈完好率不低於95％。
（四）公共秩序管理
1．小區出入口24小時值勤，進入樓幢門廳刷卡。
2．實行封閉式管理，出入口有專人24小時值守，對訪客出入進行登記管理，阻止小商小販進入小區。在有可能危及人身安全處有明顯標誌。
3．園區和樓內巡視。園區巡視白天三次、夜間四次，樓內巡視每天兩次，夜間需兩人同時巡視。巡視有計劃、巡視路線圖、巡視項目內容、要求及記錄。
4．門崗及巡視服務人員，形象端正、着裝整齊乾淨、舉止規範、語言禮貌、連續上崗時間不超過四小時；門崗服務設施完好、標識醒目；有服務操作細則。
5．監視控制中心設專人24小時值班，負責小區監控的值守，處理各類報警和異常信息，每人每班工作時間不能超過八小時。監視控制中心各類制度在明顯位置做到標識。
6．有機動車輛和非機動車的行駛方向、限速標識，交通指示標識應規範、清晰，對進出小區的車輛進行引導，車輛有序通行、停放。
7．突發事件發生時及時報告政府有關部門，並設專人保護現場，配合公安等部門進行處理。
8．對火災、治安、公共衞生等突發事件制定應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，並協助採取相應措施。
9．對小區內高空拋物墜物、颱風、火患等公共安全隱患做到及時公示，警示注意事項，共同做好安全防範工作。
10．對監控中心按責嚴密監視，發現問題立即發出預警報告，及時處理。日常攝像下載備份規定保留一週。
（五）清潔服務
1．在各樓層和各門廳口設置垃圾桶、果殼箱，每日清理、集送兩次。集中的垃圾儘快外送，每日不少於兩次，做到生活垃圾日產日清。
2．小區道路、廣場、停車場等每日清掃兩次；門廳、電梯廳、樓道每日清掃一次，每週拖洗一次；電梯門、地板及周身每天清掃抹擦一次；人行樓梯及扶手每週清掃、抹擦兩次；共用部位門、窗、不鏽鋼扶欄、用户信箱等每週抹擦一次；公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦一次；小區範圍內綠化帶（及附屬物）每天清掃一次；休閒區亭廊、桌凳、木欄杆每半月抹擦一次；路燈每月抹擦一次。
3．區內公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每月檢查一次，並視檢查情況及時清掏；化糞池每兩個月檢查一次，每年清掏一次，發現異常及時清掏。
4．二次供水水箱按規定半年清洗一次，定時巡查，定時化驗，水質符合衞生要求。
5．根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
（六）綠化養護管理
1．僱請專業人員實施綠化養護管理。
2．對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。
3．對水池進行定期檢查，每星期打撈一次飄浮物及沉澱物，每半年清除池底污泥、換水一次。
4．定期清除綠地雜草、雜物。
5．適時組織澆灌、施肥和鬆土，做好防澇、防凍。
6．適時噴灑藥物，預防病蟲害。
四、服務評估
1、定期評估
服務中心客户主管根據業户反映制訂定期檢查計劃，會同維修人員、秩序管理人員及環境衞生人員每月x日定期在小區內進行服務檢查，以評估服務效果。
2、臨時檢查
總經理或其他高層領導認為有必要進行服務檢查時，可以由服務中心具體組織實施，其他部門共同參加對小區物業服務進行臨時檢查，以評估其服務效果。
一、xx物業管理前期籌備工作
（一）簽訂合同後，管理人員、水電工、保安人員，應提早介入瞭解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道佈局，智能化安防監控系統等管理中應注意事項，加強培訓，為往後提高、保養、維修、保值、增值打下基礎，為業主解決後顧之憂。
（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業主資料，做到檔案齊全，有序管理。
（三）依據相關文件及本小區住宅特點制定《巴黎花園業主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規章制度。
（四）制訂詳細的設備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監控與消防系統維護計劃》等。
（五）規範各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個月內所有員工務必全部到位，並針對項目管理特點現場培訓，提高實用素質。
二、接管後的日常管理服務工作
（一）、設接待處，白天有專職人員接待住户，處理服務範圍內的公共性事務，受理住户的諮詢和投訴。服務做到“十二字方針”（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。
（二）安防工作：
1、保安人員着裝統一、整齊，待人要禮貌禮貌、熱情。
2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。
3、門衞進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業主開具證明條。
4、充分發揮小區24小時電視監控系統、TV分割鏡頭監控系統、入户梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盜職責制，定期檢查消防器械。
6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。
7、配有消防系統設施設備，能隨時啟用。
8、小區內出入口設有明顯標誌，各組團、棟及單元（門）、户有明顯標誌，訂有突發火災應急方案。
9、加強與市保安和臨近派出所聯繫，建立聯防，共同維護樓區安全，以創造良好治安環境。
10、車輛收發卡並由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經許可不得入區，自行車、摩托車和電動車派專人管理。
（三）為了保障小區內公共秩序和全體業主生命財產安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》和《江蘇省城市住宅區物業管理辦法》，特制定本規定：
1、各業主（住户）應將全部常住人員狀況如實填寫在《巴黎花園業主入住登記表》中，並留下緊急聯繫辦法；
2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進行檢查、糾正；屋內安全由業主或使用人自己負責；
3、本小區實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業主（住户）應主動配合管理公司工作，防止各業治安事件的發生；
4、各業主（住户）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；
5、為了保障業主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區，需事先填寫《物品搬遷登記表》經管理公司核實同意（房屋使用者需經業主簽名同意）方可離開；
6、凡住户搬離小區應提前通知管理公司，並填寫《物品搬遷登記表》，經業主簽名同意、經管理公司核實後方可離開小區；
7、各業主（住户）有職責關好自家的門窗，並保障治安報警設施的完好及有效使用；
8、住宅區內嚴禁進行一切違反治安管理條例和角犯法律的活動。
（四）、環衞綠化工作：
1、公共部位及商場門前衞生區，管理處派專職衞生員做到垃圾日產日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區內主要道路積水、積雪。
2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。
3、二次裝修房屋共用部位持續清潔，對亂貼、亂畫，擅自佔用和堆放雜物現象定期清理。
4、商業網點管理有序，貼合衞生標準，無亂設攤點、廣告牌現象。
5、做好二次供水衞生檢查，定期清洗，並做好水質檢報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。
6、聘請專職園藝工對小區內的綠化進行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長期，適時確定不同的養護重點，制定不同的養護計劃，為小區帶給一個優雅的環境。
（五）環境和衞生管理規定
為了持續小區的乾淨整潔，為全體業主創造一個安全、禮貌、優雅、舒適的生活環境，特制定以下規定：
一、本住宅區內實垃圾袋化管理，各業主（住户）傾倒垃圾時應繫好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。
二、本住宅區內任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。
三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業主（住户）應及時通知管理公司進行處理並承擔相應費用。
四、住宅區內任何公共地方，均不得亂塗亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。
五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現場、恢復原狀外，還將視狀況追究相關當事人的職責。
六、豢養寵物的業主（住户）應遵守有關規定，並妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。
七、持續小區的安靜，不得在休息時間製造噪音。
八、愛護小區綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物。
（六）、房屋及設備、設施管理：
1、房屋質量，設備設施維修在保修期內應及時反饋給建設單位，協助建設單位與業主的溝通，便於做好保修工作。
2、與業主協商做好房屋公共部位與設備設施的定期保養、保修以使得到保值增值。
3、建立設備台帳，並設置標誌，以示區別和了解。
4、公共照明及線路，水電維修，安防監控網絡，每一天完成巡查養護，所有設備均按《維保計劃》進行維保。
5、公司每一天應派人到樓宇現場檢查一次，對於存在問題，及時提出整改。
6、做到小修，業主隨叫隨到，30分鐘完成；中修但是夜，大修不超過二天；急修30分鐘內趕到現場，及時回訪。
（七）、加強二次裝修跟蹤管理，業主委員會協助管理處與業主簽定二次裝修有關規定的協議，每一天檢查一次，協調好鄰里關係，引導業主按規定裝修，共同護房屋質量。
（八）、用心開展便民服務，建立熱線電話，方便業主，為業主代辦中介，代購機船票、代請保姆、代請鐘點工等。
（九）、根據本小區狀況，做到微笑相迎，熱情周到，禮貌服務，竭盡努力讓業主滿意。
三、小區車輛管理規定
1、自覺遵守小區交通管理規定，愛護道路，公用設施，不亂停亂放；
2、管理區域內車輛行駛停放應注意前後左右規定的安全距離；
3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛後鎖好車門，調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品應隨身帶走；
4、機動車輛在物業區域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業範圍內禁止鳴號；
5、不準在小區內任何場所試車、修車、練習；
6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；
7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內停放，非機動車務必停放在專用場地內（消防車、警車、救護車除外）；
8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；
9、持續停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。
四、管理模式
（一）擬採取的管理方式
服務質量是企業生存之本，管理處務必貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業管理要上水平，就要發揮社區整體上下功夫，構成物業管理企業，業主委員會、社區居委會、省軍區各級官兵、公安派出所等部門緊密聯繫的“共建”機制。
（二）管理處組織機構
1、辦公室：
（1）負責日常事物，代收代發報紙信件
（2）二次裝修管理
（3）檢查樓宇和綠化養護、保潔
（4）協調處理鄰里關係
2、工程部：
（1）負責房屋質量檢查
（2）建立設備設施維保計劃
（3）做好日常維修保養工作
3、財務部：
（1）管好用好財務
（2）負責日常收管理費、代收水電費
（3）統購日常維修器材、分發器材
4、保安部：
（1）選好保安員搞好培訓，管好保安
（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區良好治安秩序
（3）與街道建立聯網治安，加強周邊環境安全
（三）管理人員的配備
1、管理處主任1人，全面負責小區日常事務管理。
2、樓管員1人，負責樓宇的檢查服務及收費等。
3、水電工2人，負責小區日常水電及工程維修。
4、保潔工8人，負責小區公共衞生，全日制保潔。
5、綠化工2人，負責小區綠化日常養護。
6、保安10人（2出口），24小時值班。
7、車管員1人，負責汽車、自行車、摩托車、電動車管理。
如上共計25名。
五、人員的選拔和培訓管理
（一）人員選拔
根據本小區的特點及所需的服務要求，適應今後的管理及服務水平，所聘用的各基層管理員將依據其資歷及實質管理經驗調配適宜的工作崗位，逐步向社會公開招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善於協調各種人際關係的高素質人才。
（二）培訓目標及方式
為了適應物業管理行業日益趨向市場化、專業化、綜合化、社會化的發展趨勢，我公司將嚴格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據其資歷及實質管理經驗調配適宜的工作崗位，除公開向社會招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善於協調各種人際關係，高素質、高效、精幹的人員外，還務必定期組織理論學習培訓，管理處並同時進行必要的培訓工作技能訓練，務求使其能日常管理事物的工作。
公司會採取集中與分工種培訓，將內部培訓與外部培訓相結合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務管理，與經營活動等專業的人才，建立高素質的管理服務隊伍，有人才能出好成果。我公司將同時負責督導及培訓各級別管理員工的專業管理知識，使其能於理論中實踐實質管理工作。
（三）培訓考核
為體現培訓的效果並貫徹管理制度及工作經驗的落實公司於員工培訓期間透過不定期的培訓考核確保培訓的質量。
六、維修基金的管理與使用
（一）按國家有關規定收取並建立共用部位、共用設施設備保修期滿後修理、更新、改造的維修基金。
（二）維修基金的使用由物業公司提出年度使用計劃，經當地物業管理行政主管部門審核後劃撥。
（三）維修基金不敷使用時，經當地物業管理行政主管部門審核批准，按業主佔有的房屋建築面積比例續籌。
（四）業主轉讓房屋所有權時，結餘維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過户。
七、物業管理服務承諾
我公司將以“以人為本，科學管理，依法辦事，真誠服務”為宗旨，在該小區管理中採用以往的成功經驗以外，將在以下幾個方面作新的嘗試：我們將引進系統工程的方法技術，提高一體化管理水平，採取計劃目標管理、全面質量管理、督導管理協調管理等先進的管理方法。根據ISO9001：2000質量管理和質量保證國際標準中有關服務行業的要求，探索並逐步走上物業的管理標準化之路；始終強調把服務業主（住户）作為管理的重心。我們將在完善服務體系，提高服務層次，改善服務質量等方面採取一系列新舉措，瞄準物業管理先進水平，全面接管小區後，按照《宿遷市普通住宅物業管理服務等級標準》以及《物業管理委託合同》的有關條款，在物業管理委託期二年內到達沭陽縣標準化小區。
為落實市__屆人大三次會議審議通過的《關於依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規範物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業管理條例》為依據，以瀋陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關於依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規範管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。
二、目標和範圍
（一）目標：
1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90％；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90％。
2、新建住宅小區推行招投標率達到100％；20__年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
3、凡從事物業管理活動的企業，要100％取得《物業企業資質證書》。
4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100％，並建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。
5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100％。
6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80％以上成立業主大會和業主委員會。
（二）範圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規範物業管理行為。
三、工作內容
（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑑國內先進城市取得的成功經驗，儘快頒佈實施《瀋陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。
（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。並對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格後再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90％以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。
（三）加大對物業市場的監管力度，規範物業管理行為。
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《瀋陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建築面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須採取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建築面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批准下可以採用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會採用招投標的方式依法選聘物業管理企業。並且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對於新建住宅小區要在商品房銷售前100％簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，並遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。
三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和准入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，並在瀋陽房產信息網予以公佈。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規範業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出台《關於加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關係到羣眾利益、社區穩定的工作，更具規範性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意願的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規範業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。
（四）建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對於具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100％；對於尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件後，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。
（五）採取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細緻宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。
三、組織領導
為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。
四、職責分工
規範物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。
市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，並會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便後期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，並限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。
市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規範，促進物業管理水平的提高。
各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。
五、實施步驟
依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。
（一）排查階段（20__年5月10日至5月31日）
由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，並進行登記造冊，建立管理檔案。
（二）整改完善階段（20__年6月1日至10月31日）
各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格後，方可按責任分工認真組織整改。
（三）驗收階段（20__年11月1日至11月15日）
領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改後的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。
六、保障措施
（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。
（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規範物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民瞭解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。
（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改後，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。
小區物業管理方案大全篇2
為了貫徹執行《重慶市物業管理條例》，規範我辦物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善社區居民的生活和工作環境，現結合我辦實際，制定物業管理工作實施方案。
一、組織領導
組長：張勁鬆（牌樓街道辦事處主任）
副組長：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）
成員：幸坤權（牌樓辦事處社區服務中心主任）
駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長）
陳守元（印盒石社區主任）
陳聯國（觀音巖社區主任）
黃東方（萬安社區主任）
潘中英（太平社區主任）
王明（石峯村主任）
葉平（大河溝社區主任）
周君（搭馬橋社區主任）
何永鳳（袁家墩社區主任）
何小燕（牌樓社區主任）
領導小組下設辦公室在社區服務中心，幸坤權兼任辦公室主任。主要職責：負責指導各社區居委會劃分物業管理小區，抓好試點，協調幫忙社區居委會解決有關問題，各社區要成立社區服務站，作為社區基層的物業管理協調機構。
二、規劃與目標
1、小區根據需要與合理原則，全辦城建規劃為176個物業管理小區，（其中基礎條件較好的居民區（一類小區）個；單位型居住區（二類小區）個；目前，各方面尚不具備條件的小區（三類小區）個。
印盒石社區17個，其中一類小區1個，二類小區12個，三類小區4個。
觀音巖社區19個，其中一類小區4個，二類小區5個，三類小區10個。
萬安社區31個，其中一類小區2個，二類小區8個，三類小區21個。
石峯村1個，其中一類小區個，二類小區個，三類小區1個。
太平社區30個，其中一類小區5個，二類小區9個，三類小區16個。
大河溝社區20個，其中一類小區3個，二類小區3個，三類小區4個。
搭馬橋社區29個，其中一類小區個，二類小區8個，三類小區21個。
袁家墩社區21個，其中一類小區4個，二類小區6個，三類小區11個。
牌樓社區8個，其中一類小區2個，二類小區4個，三類小區2個。
2、工作目標。社區物業管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關係到居民的切利益和社會的穩定與發展，加強社區物業管理有利於提高城市管理水平和改善居住環境，而且對於我區建立國家衞生城市、禮貌城市和一流人居環境具有重要好處。我辦物業管理工作的目標是：加大物業管理工作的宣傳力度，讓社區居民充分認識到物業管理工作的重要好處，取得理解和支持；在轄區物業管理小區逐個召開業主大會，成立業主委員會，力爭在2013年底，逐步實現規範化的物業管理，以全面提升城市管理水平。
三、實施步驟
1、制定方案（2012年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區居民住宅進行摸底調查，研究討論，在徵求有關單位和社區居民意見的基礎上，劃定物業管理小區、制定社區物業管理實施方案。
2、宣傳部署（2012年9月1日——9月30日）。對社區物業管理工作動員部署。運用牆報、黑板報、專欄等形式加大物業管理工作的宣傳力度，使社區居民充分認識實行物業管理工作的必要性和好處，以及給羣眾帶來的切身利益。
3、抓好試點（2012年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區、牌樓社區、太平社區為物業管理的試點社區。
4、總結推廣（2012年11月1日——11月30日）。總結試點工作經驗在各社區加以推廣，試點中的問題和不足之處加以修正和改善，在具體實施過程中搞好分類督促指導，推進（重慶市物業管理條例）在我辦的全面落實。
四、主要措施
1、物業管理領導小組每月召開一次會議，學習上級有關文件和會議精神，分析進度，查擺問題，研究部署階段性工作等。
2、建立街、居二級目標管理職責制。街道和社區居委會主要領導是落實物業管理的第一職責人，對社區物業管理工作做到親自規劃部署，經常瞭解狀況，用心協調解決問題，確保全辦物業管理工作有計劃有步驟地推進。
3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區居委會對推進物業管理工作的狀況進行督促檢查和評比，對物管工作落實好的社區和表現突出的個人，年終進行表彰。對羣眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動劃定物業管理區域，不用心支持業主成立業主委員會或配合有關部門推進物業管理工作的單位，要及時督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。
小區物業管理方案大全篇3
一、保安方面
1、本週重點是三期車位理順，目標為：小區內無車輛亂停放、業主車輛都固定車位並按序停放。門崗負責禁放無地下庫車位的車輛入院內，車管崗負責門前車位與停車秩序的管理，負責預定了固定車位的業主車輛車位不被佔用，並保證門前車輛有序停放。
2、大廈內、浦發銀行門前與店內、商業店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進店提示，增強業主對商業保安服務的感受。
3、門崗崗亭整理、雜物清除、擺放滅火器。
4、加強對三期住改商人員損壞門禁的監管，實行絕對責任制度，使用人防和技防手段確保。
5、如遇雪天根據需要應急加入掃雪。
二、保潔方面
1、重點加強樓道衞生，組織清理樓道和消防箱裏的雜物。
2、着裝、工號、防滑牌擺放等要求規範。
3、週三進行一次保潔整體大檢查，進行評比考核、獎優罰劣。
4、大廈本週重點加強門口的雜物清理、電梯間的保潔質量、走廊的保潔質量。
5、整理地下車庫的雜物，防範火災事故。
6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業主出行。
三、工程方面
1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術學習。
2、落實分區設施巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設施進行維修。
3、大廈加強對水電的控制，防止未辦手續裝修及違章裝修，做好天台門和地下室門的鎖閉。
4、重點設備間完成責任人並掛牌。
四、客服方面
1、本週重點配合做好三期車管，每天跟進保安對車輛的情況進行客户溝通，續收車位費和落實車位固定，做好客户解釋工作，防範糾紛。
2、進行業主户內可視對講故障情況的調查，並做好業主登記和驗收簽字工作。
3、分片區管理責任落實，加強對片區衞生監督、客户關係維護和費用催收工作。
4、大廈完成對破壞消防設施裝修户的承諾書籤字收集，加強出入證管理，對材料出門實行向業主通報制度。
五、其他方面
1、完成勞動協議簽訂工作。
2、完成電子巡更安裝調試。
3、落實重要商户的電價和物業費的協商。
4、與華龍公司溝通大廈的配套設施問題。
小區物業管理方案大全篇4
為規範小區管理，為業主提供優質的物業管理服務，我公司將採取一系列的管理措施，確保小區品質。
一管理目標
物業公司本着“科學規範、竭誠高效、安全文明、持續發≤≥展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、提供優質的服務，並在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（並高於此標準），確保業主及使用人綜合滿意率達到90%以上。
二管理原則
為實現即定管理目標，追求的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：
（一）服務第一、管理從嚴的原則
“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。
（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主使用人的積極性。物業管理公司應當尊重並按照廣大業主及使用人的要求，通過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，並自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。
（三）物管為主、多種經營的原則
在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不同需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利於更好地為業主及使用人服務。
三管理方法
（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構築一個優秀的物業管理硬件環境；
（二）成立物業服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理；
（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑑行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍；
（四）制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規範，以制度促管理，寓管理於服務；
（五）嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為；
（六）依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。
小區物業管理方案大全篇5
一、管理目標：
1、業主委員會成立後12個月至18個月，達到深圳市安全文明（優秀住宅）小區標準；
2、業主委員會成立後24個月至30個月，達到廣東省優秀住宅小區標準；
3、業主委員會成立後36個月至42個月，達到全國城市物業管理優秀住宅小區標準；
4、小區實行封閉式管理，護衞班實行24小時值班，確保業主和住户生合財產安全；
5、小區清潔實行專職保潔員責任制，保證小區內24小時全天候乾淨、衞生、整潔；
6、小區車輛實行智能化ic卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區；
8、水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；
9、綠化按時修剪、維護、保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；
10、營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少於12次，每次參與人員不得少於300人；
11、實施不少於10項的特約服務，把物業的。服務內容融入到業主的衣、食、注行中。
二、分項指標：
1、房屋完好率：100％
2、房屋零修、急修及時率：99％
3、維修工程質量合格率：100％
4、管理費收繳率：≥98％
5、綠化完好率：99％
6、清潔、保潔率：≥99％
7、道路完好率及使用率：100％
8、化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100％
9、排水管、明暗溝完好率：100％
10、路燈完好率：100％
11、汽車場完好率：100％
12、公共文體設施、建築小品完好率：100％
13、小區內重大刑事案件發生率：0
14、小區內治安案件發生率：≤1／年
15、消防設施、設備完好率：100％
16、火警發生率：≤1％
17、火災發生率：0％
18、違章發生率：2％
19、違章處理率：100％
20、用户有效投訴率：≤2％
21、有效投訴處理率：100％
22、管理層員工專業培訓合格率：100％
23、特種作業員工持證上崗率：100％
24、維修服務回訪率：≥30％
25、業主（住户）對物業管理綜合滿意率：≥98％服務特色（“菜單式”服務模式）
為規範小區管理，為業主供給優質的物業管理服務，我公司將採取一系列的管理措施，確保小區品質。
一、管理目標
物業公司本着“科學規範、竭誠高效、安全禮貌、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、供給優質的服務，並在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（並高於此標準），確保業主及使用人綜合滿意率到達90%以上。
二、管理原則
為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：
（一）服務第一、管理從嚴的原則
“服務第一”是物業管理的宗旨，所以管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，供給優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。
（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發揮兩個進取性，即物業管理公司的進取性和業主使用人的進取性。物業管理公司應當尊重並按照廣大業主及使用人的要求，經過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，並自覺遵守業主公約，共同創立禮貌的辦公環境。
（三）物管為主、多種經營的原則
在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不一樣需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利於更好地為業主及使用人服務。
四管理方法
（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化提議，構築一個優秀的物業管理硬件環境；
（二）成立物業服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理；
（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑑行業先進管理經驗，進取培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍；
（四）制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規範，以制度促管理，寓管理於服務；
（五）嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為；
（六）依照市場化、企業化的運作方式，供給全方位服務，開展多元化經營。
（二）物業管理服務項目
1、公共服務項目（全體業主能夠享受的服務，費用納入物業管理費）：
（1）房屋公共部位的日常維修與保養；
（2）公共設施設備的維修與保養；
（3）小區內清潔管理，垃圾收集與清運；
（4）公共綠化的養護；
（5）公共秩序維護；
（6）消防管理；
2、有償專項服務項目
（1）有償維修類；
（2）代辦性服務；
（3）中介類服務；
（三）收費管理
物業服務費構成
1、管理服務人員的工資和按規定提取的福利費、社會保險費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業服務區域清潔衞生費用；
4、物業服務區域綠化養護費用；
5、物業服務區域秩序維護費用；
6、物業企業辦公費用；
7、物業企業固定資產折舊費；
8、法定税金；
9、企業利潤。
物業服務費中不含二次加壓供水設施設備運行維護費和樓內公共照明費，此部分費用將另行收取。收費資料和標準依照《河北省物業服務收費管理實施辦法》、《唐山市物業服務收費管理實施細則》（唐價經費字〖20XX〗14號）執行。
（四）入住管理
在辦理業主及使用人入住手續時，供給方便、快捷、及時、周到的服務，給業主留下良好的第一印象，為後續管理打下基礎。
1、管理資料：
（1）準備業主及使用人收房所需資料；
（2）為收房手續供給一條龍服務；
（3）按收房流程辦理領房手續：
1）根據業主及使用人持入住通知單和各類必備，發放交房資料；
2）收回業主及使用人按規定填寫的各類表格，收取應繳納的費用；
3）陪同業主驗房；
4）對驗房中發現的房屋質量問題，經業主確認後，填寫《業主驗房表》，將所有問題提交開發商，並督促解決。
2、管理措施：
（1）制定入住方案，準備各有關所需資料；
（2）按照收房程序，安排工作流程；
（3）策劃業主及使用人入住現場佈置方案；
（4）按規定辦理業主及使用人的入住手續。
（五）檔案資料管理
加強檔案資料管理，有助於保存物業的歷史資料，維護管理的連續性和規範化，便於房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業主的溝通、聯繫。
1、管理資料：
（1）工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等；
（2）業主檔案：所有業主及使用人的租房合同（複印件），業主及使用人的基本情景登記表、裝修表等有關的登記表等；
（3）財務檔案：逐年構成的財務收支報表、物業維修基金使用報表等；
（4）文件檔案：有關物業管理法規政策、公司文件等；
（5）管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監控記錄、榮譽資料等。
2、管理措施：
（1）制定檔案制度，並嚴格執行；
（2）專人管理（由負責內勤的管理員擔任），專室專櫃，編目造冊，存放有序並且尊重業主及使用人的保密，保守祕密；
（3）科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；
（4）建立各類資料的電腦管理，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平。
（六）房屋及公共設施設備管理
房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到物業的使用年限及使用安全，直接關係到業主及使用人的安全，是物業管理的重中之重。
1、管理資料：
（1）房屋公共部位管理：根據現狀，分別制定不一樣管理計劃，確保房屋保值增值。
A、已交付房：
1）房屋交付時，及時與業主簽訂業主公約，書面告知房屋裝修管理規定，並建立業主檔案；
2）加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節嚴重者，提請有關行政管理部門依法處理；
3）裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。
B、空置房（含業主託管房）：
1）定期到空置房查看、通風；
2）對房屋和設施定期檢查（包括牆面、管道、門窗、電源線路、水電錶），發現問題或儘快處理，或及時通知業主。
C、公共用房
做好公共用房（公共設施用房等）的維護、保養，發現破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。
（2）設備設施維護：
1）公共水電設施設備定期巡查，發現損壞，及時維修；
2）水泵、風機房、電梯機房等設備定期巡查；
3）温感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；
4）智能化系統採用日常巡視與定期保養相結合，制實時運行檔案；
2、管理措施：
（1）加強裝修户管理，督促業主及使用人做好裝修前期申報工作，並經常進行現場檢查，發現問題及時制止，緊急情景時可採取停水停電等措施防止危害擴大；
（2）對所有的維修人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置確保諳熟該系統的操作及維護；
（3）對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態；
（4）對所有的設備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，並能跟蹤產品的更新換代；
（5）建立維修人員值班制度，確保維修及時，且有回訪制度和記錄；
（6）採取日常巡視及定期保養相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好。
（七）綠化保潔管理
綠化保潔直接關係到小區形象及業主生活環境，也是評定物業管理質量的一個重要指標。
1、管理資料：
（1）綠化養護：綠化工應做到管理日常化、養護科學化。
1）根據氣候，給花木適量澆水；
2）根據花木長勢，給花木適量施肥，適當鬆土；
3）制定預防措施，防治病蟲害；
4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種適宜的苗木、花草；
（2）清潔衞生：經過日常保潔工作，使小區公共環境和公共部位整潔，公共設施潔淨、無異味、無破損。
1）樓層公共區域每一天清掃；
2）小區道路、小品、綠化帶等公共部位每一天清潔。
3）每一天定時收集垃圾，確保垃圾袋裝化，定期對垃圾桶清潔、對垃圾房消毒；
4）對違反環境衞生管理規定的行為進行制止。
2、管理措施：
（1）建立綠化保潔制度，按月制訂養護計劃，按操作規程規範操作；
（2）加強業務培訓，增強專業技能，聘請專業人員指導養護；
（3）落實“三查”（綠化清潔工自查、管理人員巡查、服務中心經理抽查），加強日常監督檢查；
（八）治安管理
運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業和業主及使用人的安全，這是物業管理工作的重要資料，我們採取常規防範與技術防範相結合的24小時全天候管理方案。
1、管理資料：
（1）常規防範：採取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，協助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、業主及使用人安全的行為。
A、門崗的任務：
1）維護出入口的交通秩序，車輛按有關規定的停車制度執行，加強機動車、非機動車管理，做到停放有序；
2）對外來車輛和人員進行驗證、登記；
3）嚴禁攜帶危險物品進入小區；
4）為業主供給便利性服務。
B、巡邏崗的任務：
1）按規定路線巡視檢查，不留死角；
2）巡查車輛停放情景，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防範工作；
3）對小區內的嫌疑人員進行檢查防範；
4）對小區及樓宇安全、防火檢查；
5）對裝修户的安全檢查；
6）防範和協助公安部門處理各類治安案件；
（2）技術防範：
應用安全報警監控系統、周界報警系統，對小區內的治安情景實施24小時監控，以確保安全。
1）對可疑或不安全跡象採取跟蹤監視和定點錄象措施，並及時通知值班秩序維護員，進行現場處理。
2）值班秩序維護員配合公安機關處理治安案件。
2、管理措施：
（1）實行半軍事化管理，制定管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強秩序維護人員的工作職責心；
（2）強化內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高秩序維護人員的思想素質和業務技能；
（3）加強秩序維護人員的行為規範教育，服裝統一，佩證上崗，語言禮貌，舉止得當；
（4）嚴格執行巡更點到制度，確保巡邏質量；
（5）監控中心定期檢修、保養，確保監控設備完好；
（6）保證監控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。
（九）消防管理
消防管理是物業安全管理的重點，所以要根據消防法規的要求，結合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業主的生命財產安全。
1、管理資料：
（1）建立消防工作站，有健全的消防管理制度及組織；
（2）做好消防監控中心的管理；
（3）做好消防設施、器材的管理；
（4）堅持消防通道的暢通；
（5）加強裝修期間的消防安全管理；
（6）嚴禁違章燃放煙花爆竹；
（7）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；
（8）防止電器短路等引發火災因素。
2、管理措施：
（1）制訂並落實消防管理制度和消防安全職責制，做到職責落實，器材落實，檢查落實；
（2）制訂消防事故處理預案，防患於未然；
（3）建立義務消防隊，定期組織消防安全學習及消防演習；
（4）定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除；
（5）做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處於完好狀態；
（6）制止任何違反消防安全的行為；
（7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向業主講解消防知識；
（8）發生火災，及時組織補救並迅速向有關部門報警。
以上是我公司擬對xx項目的實施的物業管理方案，我公司將嚴格按照國家及唐山市有關法律法規實施管理服務。其中難免有不足之處，請房管局物業處領導多提寶貴意見，我們願為豐南物業管理事業的發展貢獻應有的力量！
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