1、嚴格執行國家、省、市有關物業管理的方針、政策。
2、帶領全體員工對物業轄區實行全方位管理，保證物業完好狀態，提高使用效益。
3、注意經濟效益，精心理財，開源節流，滿足業主需求。
4、抓好精神文明建設，維護業主合法權益，樹立良好的'企業形象。
5、制訂和完善公司各項規章制度，建立良好的工作秩序。
6、制訂年度工作計劃，明確目標、任務，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。
7、重視人才，合理使用幹部，按照德、勤、能、績定期進行考核。
8、調動各方積極因素，共同管好物業。定期向總公司彙報工作及經營收支情況，以各種方式聽取業主和使用人的建議、意見和要求，並及時答覆，認真解決。
9、關心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。
10、經常與上級公司和政府相關部門溝通，理順關係，創造良好的外部環境。
自20xxxx年6月份調入XXXX物業管理處以來，我努力適應本單位新的工作環境和工作崗位，虛心學習，埋頭工作，履行職責，自我感覺已經較好地完成了各項工作任務，下面將任職來的工作情況彙報
一、自覺加強學習，努力適應工作
我是初次接觸物業管理工作，對綜合管理員的職責任務不甚瞭解，為了儘快適應新的工作崗位和工作環境，我自覺加強學習，虛心求教釋惑，不斷理清工作思路，總結工作方法，現已基本勝任本職。一方面，幹中學、學中幹，不斷掌握方法積累經驗。我注重以工作任務為牽引，依託工作崗位學習提高，通過觀察、摸索、查閲資料和實踐鍛鍊，較快地進入了工作情況。另一方面，問書本、問同事，不斷豐富知識掌握技巧。在各級領導和同事的幫助指導下，從不會到會，從不熟悉到熟悉，我逐漸摸清了工作中的基本情況，找到了切入點，把握住了工作重點和難點。
二、心繫本職工作，認真履行職責
(一)耐心細緻地做好財務工作。自接20xx年全年的服務費已全額到賬。四是合理控制開支。合理控制開支是實現盈利的重要環節，我堅持從公司的利益出發，積極協助管理處主任當家理財。特別在經常性開支方面，嚴格把好採購關、消耗關和監督關，防止鋪張浪費，同時提出了一些合理化建議。
(二)積極主動地搞好文案管理。半年來，我主要從事辦公室的工作，XXXX的文案管理上手比較快，主要做好了以下2個方面的工作：一是資料錄入和文檔編排工作。對管理處涉及的資料文檔和有關會議記錄，我認真搞好錄入和編排打印，根據工作需要，製作表格文檔，草擬報表等。二是檔案管理工作。到管理處後，對檔案的系統化、規範化的分類管理是我的一項經常性工作，我採取平時維護和定期集中整理相結合的辦法，將檔案進行分類存檔，並做好收發文登記管理。
(三)認真負責地抓好綠化維護。小區綠化工作是10月份開始交與我負責的，對我來講，這是一項初次打交道的工作，由於缺乏專業知識和管理經驗，當前又缺少綠化工人，正值冬季，小區綠化工作形勢比較嚴峻。我主要做了以下2個方面的工作：一是搞好小區綠化的日常維護。二是認真驗收交接。
三、主要經驗和收穫
在XXXX工作半年來，完成了一些工作，取得了一定成績，總結起來有以下幾個方面的經驗和收穫：
(一)只有擺正自
己的位置，下功夫熟悉基本業務，才能儘快適應新的工作崗位
(二)只有主動融入集體，處理好各方面的關係，才能在新的環境中保持好的工作狀態
(三)只有堅持原則落實制度，認真理財管賬，才能履行好財務職責
(四)只有樹立服務意識，加強溝通協調，才能把分內的工作做好。
四、存在的不足
由於工作實踐比較少，缺乏相關工作經驗，20xx年的工作存在以下不足：
(一)對物業管理服務費的協議內容瞭解不夠，特別是對以往的一些收費情況瞭解還不夠及時；
(二)食堂伙食開銷較大，宏觀上把握容易，微觀上控制困難；
(三)綠化工作形勢嚴峻，自身在小區綠化管理上還要下更大的功夫
五、下步的打算
針對20xx年工作中存在的不足，為了做好新一年的工作，突出做好以下幾個方面：
(一)積極搞好與鴻亞公司、業主之間的協調，進一步理順關係；
(二)加強業務知識的學習提高，創新工作方法，提高工作效益；
(三)管好財、理好賬，控制好經常項目開支；
(四)想方設法管理好食堂，處理 好成本與伙食的關係；
(五)抓好小區綠化維護工作。
小區物業管理
物業管理包括物業管理專項業務、小區服務、物業管理合同約定的其他內容等。其包含的內容和物業管理收費應該是滿足等價的原則。
第一，物業管理專項業務。這是物業管理的基礎工作，主要包括：
①建築管理。包括對各類、各種用途房屋、建築物的公共部分的保養與維修，使之保持良好的可使用狀態。
②設備管理。指對公共供水、供電、供暖、空調、通風、通訊、燃料等設施進行保養、維修，使之保持良好的使用狀態。
③小區內的交通組織與管理。指對小區內的平行交通和垂直交通（電梯和人行扶梯）的管理，包括通道、屋頂等空間的清理、路燈的保養等。
④消防管理。指消防制度的建立和執行、消防器材的設置、消防人員的管理等。
⑤保安管理。包括小區範圍內的安全、保衞、警戒等，但一般沒有強制權力。還可延伸為阻止違反業主公約行為的發生和發展，提醒和勸阻鄰里間干擾正常生活的情況等。
⑥綠化管理。指對小區內的綠化設施進行維護保養以及必要的更新，為業主提供良好的生態環境。
⑦清潔管理。包括垃圾、各種廢物、污水、雨水的排泄與清除，以求保持一個清靜、衞生的環境。
第二，小區服務。包括家務總攬、教育衞生、文化娛樂、商業網點、社會福利等。
第三，物業管理合同約定的其他內容。
目前，物業管理中存在的問題主要有以下表現：
1、沒有成立正規的物業管理公司，造成物業管理水平低，服務質量差。
2、公用設施專用基金不落實，造成小區公用設施的維修、興建、保養等問題難以解決。
3、制度不健全，管理秩序混亂。
4、管理者與業主之間權責利不明確，影響小區物業管理的正常進行。
5、亂收費現象嚴重。
為規範小區維修基金的收取、使用及管理工作，根據有關規定，結合小區物業管理實際情況，特制定本制度。
小區維修基金僅限於支付小區開業前管理籌備費用及日後小區設施設備大型維修、保養及更換的費用。
小區交付使用時，每一位業主都必須繳納相當於其名下單元一個月管理金額的小區維修基金，該基金不可退還，但可以在業權發生變更時，轉至新業主名下。
1、每一户業主按小區入夥時規定的時間繳納。
2、本基金由公司收取，也可以由發展商代收後統一劃入公司賬户。
3、公司設立專門賬户進行單獨核算和反映。
4、在會計核算賬務系統進行總賬控制，並在電腦'客户管理系統'中進行記錄，同時應設置備查簿，登記各業主維修基金的'繳納情況。
一般情況下，公司不能動用維修基金。需動用維修基金，必須取得原業主委託書及新業主產權證明資料，然後辦理基金明細賬户的變更處理。
1、公司應根據小區運作情況，對本基金進行管理，儘可能讓其保值及增值。
2、公司應及時向業主反映其增減變動情況，在財務報告中予以説明。
3、其結餘情況應每半年向業主公佈一次，接受業主監督。
為規範物業管理中給排水管理服務工作，明確給排水管理工作內容，特制訂如下管理制度：
1、管理服務中心維修組負責給排水系統的運行維護等管理工作，維修主管負責組織、維修人員實施。
2、給排水管理人員必須瞭解、熟悉樓宇內的供水系統，如：水管、水箱、水泵，開關閥門及分閥門位置。
3、實行設備管理責任制，劃分各類設備管理責任人。
4、管理服務中心主任負責給排水管理工作的監督和檢查。
1、定期巡視水泵操作是否正常，供水系統有無損壞或滴漏，水箱是否清潔，必須定期安排清洗水箱，水箱每半年清洗消殺一次，確保用水衞生。
2、發現水管爆裂時，必須儘快關上相應的閥門，大水管爆裂時應將總閥門關閉，並即時發出通告，按照《供水處理緊急方案》立即安排緊急搶修。
1、注意水箱的保養，預防破裂和滲漏，水箱蓋應保持密封，每次開啟後及時鎖好，防止蚊蟲滋生。
2、救火用的輸水設備，要經常檢查，如有損壞，應立即維修，平時嚴禁使用消防水作其他用途。
1、經常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時清理渠道蓋上的垃圾以防止下雨時渠水受阻引起水浸，並按規定填寫相關記錄。
2、供水設備每年按保養計劃進行保養，保養情況按年度保養計劃填寫。給排水設備，除了按年度保養計劃保養外，還必須按規定進行正常的巡視檢查，以便及時發現設備在運行中出現的問題。建立二次供水管理制度，嚴格按法規要求，實施定期維修保養。
1、管理服務中心維修主管負責給排水的。技術指導、監督和檢查，負責樓宇供排水設施設備的運行管理工作，保證24小時不間斷供水。
2、運行維修人員在設備發生故障時應立即報告主管領導並積極進行搶修。
1、當接到自來水公司的停水通知後，應立即通知客户服務中心，並做好記錄。
2、當按計劃保養必須停水時，應提前一天將停水的範圍和時間通知客户服務中心，在得到客户服務中心的許可後方可進行保養。
3、由於工程的需要，對消防系統停水時，必須通知消防人員後，由消防人員進行操作，並做好相關記錄。
1、每年組織專業人員對生活水箱進行兩次清洗，並按規定取得《供水衞生許可證》及衞生防疫部門的水質化驗合格證明。
1、樓宇外牆的公用下水管渠發生破裂，應立即維修，以免污水流出影響環境衞生。
2、樓宇底層溝渠有臭味溢出時，應立即檢查及維修。
4、樓宇內的水錶發生故障時，應告知用户，並立即檢修。
5、接到自來水公司發出的停水通知時，應及時向住户發出通知，使住户有所準備。
6、化糞池每季度進行一次檢查，化糞池滿時及時組織人員清理，並將檢查清理結果進行記錄。
8、認真做好檢查記錄，日常的巡視檢查記錄在值班記錄中，定期的檢查保養記錄在相應的檢修保養記錄表中。
1、物業管理費按當年管理合同約定及相應空房率作出預算
2、停車費依場地實際情況，按物價局審批的標準收費
1、人員工資按相應管理規模配備人員預算工資總額
2、人員相關福利費用按國家規定三金標準計提，工作人員工作制服、勞保費用核算
3、日常工程維保費用按公共機電、設施、設備日常維保以及維護、更換工程易耗品費用核算
4、保潔費用按日常保潔消耗品、定期消殺費用、日常垃圾清運、化糞池清運費
5、保安費用對講機、巡更機以及日常工作消耗費用
6、綠化費用按盆擺、綠地養護費用核算
7、辦公費用辦公用品、通訊費用、交通費用等
8、固定資產折舊對投入管理的固定資產按平均年限法計提折舊
9、税費以預算收入按市相關規定計提
10、保險費用為物業共享部位、公共設施設備、管理公眾責任投保費用
次年一月份對上年度實際管理收支情況計算，並與預算作總結對比，作出決算，同時再提出新的一年的財務預算。
3.11.2物業管理費、代收、代繳費用收取方式與方法
3.11.3專項資金管理及使用
專項資金管理及使用：我司將嚴格按照建設部、財政部聯合下發的《住宅共享部位共享設施設備維修基金管理辦法》的相關規定加以執行。該規定中維修基金的。使用，執行《物業管理企業財務管理規定》(財政部基字[1998]7號)的規定，專項用於住宅共享部位、共享設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。此項資金在物業管理的最初幾年因房屋、設備在保修期內，故較少使用。在此後的管理年度，我司每年會結合房屋年度維修計劃作出預算，報開發商或業委會認可使用。如有突發的較大維修事項，我司將在一週內向開發商或業委會提交維修方案，報批後組織實施。
3.11.4針對市場能源費單獨收取現狀的説明
收繳辦法及收費依據，根據《福建省物業管理服務收費管理規定》的通知的第二條規定：
a、公共水電費是小區、樓宇的消防和對講系統、公共場所照明、清洗和綠化、電梯、空調、水泵等機電設備運行所發生的電費和其它公共用電、用水的費用開支。
b、多層、小高層商住樓、別墅的綜合管理服務費中不含公共水電費，物業管理單位應每月向所有業主(住户)公佈上月使用公共水電的度數、單價和總額及分攤辦法。公共水電費可由物業管理單位會同業主委員會確定具體分攤辦法，未成立業主委員會的公共水電費分攤辦法應按以下規定進行：
對公共場所照明、消防和對講系統、衞生保潔和綠化等用水、用電費用，按户合理分攤。
電梯電費由物業產權人，按房屋的樓層分段按户合理分攤。
水泵用電按用水量為係數合理分攤。
變壓器損耗按業主用電量為係數合理分攤。
物業管理單位在物業管理過程中發生的水電供應、機電、消防設備、公共供排水系統以及其它公共設施的日常維修保養費用在公共維修金中開支；大額維修更新費用按國家有關規定執行。
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