第一章、總論
一、xx鎮人口及經濟概況
xx鎮於1981年建鎮，是dg市“最年輕”的一個鎮。xx鎮地處珠江口東岸，dg市西南部，屬水鄉地區。全鎮交通發達，通車裏程達29公里。全鎮總面積33.5平方公里，行政區轄：洪屋渦、新莊、梅沙、湧、黎洲角、廈匯、堯均、烏沙、金鰲沙9個村委會和xx1個居委會。户籍人口2.1萬人，外來務工人員及流動人口8萬多人。
近年來，xx鎮加快投資環境建設，完善城鎮基礎設施，強化行政服務功能，吸引了來自日本、香港、台灣等國家和地區的外商前來投資置業，現有外資企業65家，民營企業40家，主要產業有電子、電器、製藥、五金、製衣、包裝、傢俱拉鍊等。近幾年利用外資和“三資”企業出口總額的增長速度位於全市前列， 2000年，全鎮工業總產值達31240萬元，比1995年增長2.8倍，年均增長53.58%。綜合gdp逐年成上升趨勢，各行各業高速發展、突飛猛進，展示了xx鎮經濟社會發展的巨大潛力和美好前景。
二、xx汽車客運站簡介概況
xx汽車客運站座落在xx大道南，緊鄰文化廣場、xx新醫院及行政中心，車站佔地面積44.2畝，總建築面積17270.6平方，並按國家二級車站標準投建，各項基礎設施、配套設施齊全，是一座現代化、多功能、集長短途公路客運與城區公共交通、軌道交通及旅遊服務於一體的規範性綜合型站場，車站初步設計日可發送旅客5000----10000人次，日發班量600次。自投入運營至今，開通了鎮內鎮外等數條公交線路，並全面開通至湖南、湖北、廣西、重慶、四川、河南、江西、福建、雲南等各地長途班車。
車站的服務自始至終以“安全第一、顧客至上”為宗旨，將以“一流的設施、一流的服務、一流的管理”為廣大旅客提供安全、舒適、便捷的乘車環境。
三、xx客運市場現階段概況
由於相當一段時間內，xx鎮沒有設立汽車客運站和相應的客運公司，造成了目前客運市場斑駁陸離和混亂不堪的局面，主要表現在如下幾個方面：
1）、省內外各專線較為短缺和匱乏，客運市場供不應求，現已開通的線路班車，根本無法滿足乘客的正常需求，給諸多的投資者、旅行者、探親者、外出來往者在乘車方面帶來極端不便，嚴重地影響了乘客們的生活需求和工作需要。
2）、客運市場相當混亂，交通安全隱患特別嚴重，突出地表現在如下兩個方面：
①、許多打游擊的票販乘虛而入，四處拉客搶客成風，任意經營全國各地超長客運業務，其個人代售的車票都是些無售票資質的運輸企業；
②、虛假廣告滿天飛，根本無能力經營超長客運班車，卻用其廣告誘騙乘客購票，由於乘客在車站內找不到其需乘坐的線路班車，所以便輕意上當購票，然後票販預約時間，用非法營運車輛和私家車偷運到其它鎮區客運公司和市總站客運公司，有時乘客根本就無法正常上車，而錢卻被票販騙取，我站已接到數次此類的投訴，該可恥行徑和客運混亂形勢，給許多來往於xx的乘客不但在經濟上蒙受損失，在精神上亦受到傷害，給社會帶來諸多不安定的因素；
③、許多票販在xx偷拉客户至望牛墩、道滘高速口危險處上客，票價也比正常價格低很多，這樣不但嚴重地擾亂了客運市場的物價價格，也給乘客帶來重大的安全隱患。
④、票販人員在xx偷拉乘客時，不僅無國家正規車票，甚至連收據都沒有，嚴重偷漏國家税費，損害了國家和當地財政的正常收支，其違規違章違法行為令人觸目怵心、不寒而粟。
第二章、項目背景及必要性
一、項目設立背景
在總論當中，已對xx的經濟人口、xx汽車客運站和xx目前客運市場進行了簡述概況。由此不難看出，首先，xx現有的人口和經濟的不斷髮展，其客運在供需方面嚴重失衡，完全是一種供不應求的市場需求局面，其藴藏着巨大的客運市場，急需有一個組織嚴格、管理規範的客運公司出台，來強勁彌補這一空白客運市場；其次就是xx汽車客運站建設規模、基礎設施、資質等級已完全符合客運公司的設立和營運；再次，xx目前極端混亂的客運市場急需大力規範和改善，必須設立客運公司，增設省內外各客運專線，以此來滿足乘客的正常需求和引導客運市場走向規範化的軌道。因此，xx客運有限公司在這些背景和形勢下呼之欲出、整裝待發，顯現是市場和現狀的迫切需求，是順應發展潮流應運而生的必然結果。
二、項目的經營現狀，
xx汽車客運站經過一段時間的營運和發展，以配客點的形式，已初具客運公司的雛形，現開通了xx鎮公交線路、廣州專線、望牛墩3路、221路、77路、62路、沙田1路等鎮內外公交，並開通至湖南、湖北、廣西、重慶、四川、河南、江西、福建、雲南等各地長途班車。然而這些交通線路，在供不應求的客運市場面前顯現是杯水車薪，根本無法滿足乘客們的正常需求，急需設立客運有限公司，開通省內外多條客運線路便顯得迫在眉睫、箭在弦上。
三、項目設立的必要性及目的意義
xx客運有限公司如能順利有效設立，則可順應市場需求迅速開通省內外等多條客運專線，即時將大大解輕xx的交通壓力、優化各客運線路、消除交通安全隱患，更將為百姓的生產生活創造便利的乘車條件，為廣大旅客提供了安全、舒適、快捷的乘車環境，並將進一步大力促進xx的經濟發展和客運市場的正常規範和管理。
第三章、項目設立的條件
一、自然條件
xx鎮地處dg市西北部，毗鄰珠江口，距dg市區22公里，距廣州市35公里，距深圳80公里，距香港100公里。地處粵港經濟走廊腹地，地理位置優越，交通便利，以xx為中心，在100公里半徑圈內的城市，北有廣州、佛山，南有香港、深圳，東有dg、惠州，西有中山、珠海、澳門等城市。鎮內主幹道與107國道、廣深高速、西部幹道以及建設中沿江高速接駁相連接。而且鎮內各主要交通幹線寬敞平緩、四通八達，其得天獨厚的區域位置和地理環境，使得xx鎮即將成為dg西北部一個重要的交通樞紐，省內外各專線不得不將停靠和穿越xx汽車客運站，加之xx及周邊數鎮所藴藏着巨大的客運市場和運輸商機，故其交通便利的地理優勢和客運市場飛速發展的大好形勢將蒸蒸日上、不可限量。
二、自身條件
xx汽車客運站作為開始投入使用的一個嶄新的汽車站，不但擁有齊全的設施設備和多種項目業態，站級已具二級車站級別，而且還擁有一批高素質的管理團隊和工作人員，具有本科及大中專學歷的職員達10多人，通過專業的技能訓練和理論培訓，現已擁有一支近30人思想過硬、作風正派、業務性強、素質較高的服務隊伍，並實行科學化、現代化、人性化的管理模式，這些將為xx客運有限公司的成功營運提供了保駕護航的天然屏障。
三、法定條件
根據《中華人民共和國道路運輸條例》相關法規規定，申請從事客運經營的應當具備下例條件：
（一）、有與其經營業務相適應並經檢測合格的車輛；
摘要：房地產開發過程中的首要工作便是房地產開發項目的可行性研究，它在整個開發環節起着至關重要的作用。可行性研究是在建設項目的投資前期，通過對項目投資的環境和條件有一個深入的瞭解後，進一步對提出的建設和技術方案，以及生產經營方案實施的可能性、經濟合理性進行理智細緻的分析和評估，最終達到雙贏的目的。為了實現這個目標就必須掌握房地產開發項目可行性研究的內容，對市場有一定準確的分析，利用數據進行費用測算，結合上述前期工作做出合理的經濟評價。
關鍵詞：可行性研究內容、市場分析、費用測算、經濟評價
在房屋建築領域中必不可少可行性研究，因為它對項目最終的施行，如何施行，將產生多大的經濟效益有着不容忽視的作用。在技術方面，可以確定房屋的佈局結構，所需的設備也隨之確定；在經營方面，可根據房地產的供求情況，市場的競爭激烈與否，提出銷售目標所在市場和銷售手段；在管理方面，可根據實際研究結果提出項目建設的方法。綜上所述，以市場預測和建設條件的調查為前提，規劃設計方案作為基礎，經濟評價為可行性研究的核心。
一房地產開發項目可行性研究內容
1.1總論
項目的名稱、性質、地理位置、佔地面積，總建築面積、建築密度、容積率、各類建築物的構成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現，並説明項目提出的背景、開發建設的必要性、城市總體規劃、發展全市經濟的意義。
1.2市場調查和需求分析
通過對房地產市場的詳細調查，開發商預測同時期人們對房屋需求，從而分析出開發項目的銷售走勢或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對市場的範圍和租售對象。
1.3開發項目場地的現狀與建設條件分析
原建築物的現狀，周圍環境的佈局，開發時需要拆除的房屋面積，需要安置的原住户和人口，需要的勞動力和材料等因素都要再前期準備會考慮進去。
1.4規劃設計方案
開發項目實施之前，設計人員要設計出建築的總平面佈置圖。其中包括建築物的外觀設計，城市的景觀設計，並且保證場內外交通佈置的暢通，基礎設施管網的可行性。
1.5投資估算
它是場地的購置費、拆遷安置費、工程的.總造價、手續費、規劃費等相關費用的估計。
1.6經濟分析、財務評價、社會經濟評價
通過對項目的銷售收入、預期利潤、税金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評估，以及當財務評價與社會經濟評價不發生矛盾時，該項目最終可具體實施。
二房地產開發投資的影響因素分析
2.1內部影響因素
開發企業想要具備資源、能力和競爭優勢，就必須尋找機會，利用機會。對投資者來説，市場機會無處不在，所有未滿足的需要的都可當做機會來利用，但是在機會面前如果不加以分析和評估，那麼機會只會讓投資者深陷其中。因此，開發企業首先要把項目有關的不利影響和有利效益羅列出來，然後進行調查、比較、分析、評估，明確企業的自我優勢，再去判別機會是否屬於自己。
2.2外部因素
除了可調控的內部因素之外，不易控制的外界環境和條件時時刻刻的變化也可能會給自己創造的條件帶來不利的影響。人口、經濟、信息、政治法律及社會文化、自然條件、基礎和公共設施，規劃控制等影響因素都會作用在房地產開發的效益之上。所以，對外部因素合理的協調，就是為了最終開發商能夠選擇合適的開發地段。
三房地產開發項目費用測算的作用
首先費用測算為籌集開發資金提供依據，以便通過各種渠道籌集所需的開發資金，同時它可作為研究工程造價合理性的手段，以便對設計方案提出意見，在經濟上達到共同的而目標。其次費用測算是作為選擇最優設計方案的重要控制條件，以便選出技術先進、經濟合理的設計方案。最後，費用測算作為項目建設實施過程中投資控制的依據，以便為工程預算提供重要的依據，進行竣工決算。
四主要風險因素
4.1市場風險
房地產和其他行業一樣存在着市場風險，當市場的供求關係的發生波動時，相應就會引起市場的波動產生風險。因為購買力迫使房地產難以形成有效的需求，市場價格大幅波動，資源價格上漲等不定因素都會給投資者造成損失。
4.2經營風險
在房地產經營過程中會出現意想不到的失誤，而在經營商的失誤會直接導致風險增加。沒有經過周詳的調查分析或因決策的失誤，錯誤的選擇了投資地區和時機；不熟悉相關政策導致投資失敗；還有可能是因企業內部管理水平和工作效率低等導致原來計劃不能按期執行。
4.3利率風險
由於市場的不確定性，時常會發生變動導致利率的變動，這就造成了利率的風險。一旦風險出現，房地產開發企業融資成本及將會受到重擊，從而減少了投資者的收益；同時對居民的購買力也造成了影響，最終表現為開發企業的投資收益減少。
4.4政策風險
房地產開發投資是一項政策性很強的經濟活動，在相關政策的影響和制約下，房地產的投資對象情況也會隨之在很大程度上受到影響。因此，投資前需要認真瞭解城市規劃設計，土地獲得方式，政策的調控等，掌握政策的基本內容，有利於安全的投資。
4.5其他風險
失去控制的人為因素或自然本身發生異常造成的損失會給房地產開發投資活動帶來損失。
結束語：
房地產業在當今發展迅速，給投資者帶來了可觀的經濟效益，豐厚的回報。但隨着市場持續的走高，房屋需求有所下滑，相關政策也隨之調控，房地產開發項目可行性研究就顯得尤為重要，這時需要投資者和購買者都周詳的瞭解當今的房地產市場的變化和走勢，利用信息判斷投資機會的可行性，最終達到投資者和購買者雙贏的共同目標。
參考文獻：
湯炎非，楊青著.《可行性研究與投資決策》武漢大學出版社，1998
李竹成主編.《房地產經濟專業知識與實務》北京團結出版社，2001
[3]潘蜀健主編.《房地產項目投資》北京中國建築工業出版社，1999
[4]宋春紅.《論房地產開發項目可行性研究》2006
水電站項目可行性分析報告
一、項目概況
縣電站，位於縣西北部治昆鄉建新河的，屬烏江水系六沖河的一支流建新河。在臼窩河上游取水，為建壩引水式電站，引水天然落差40m壩高15m，最高發電落差為50m，總裝機容量為2×300kw，距治昆鄉所地在地15公里，離維南公路3公里，是一個高水頭，小容量的小型發電站。該電站建成後，可以緩解邊遠貧困少數民族地區用電難，電價高的問題，實現農村電氣化，發展農村電力建設，同時推動邊遠地區第三產業發展，推動貧困地區儘快實現小康社會。
二、建設規模
擬建2×300kw小型電站建設規模。
三、建設投資及資金來源
估算工程 建設投資為250萬元。資金來源靠自籌、引資或獨資。
四、經濟效益分析及投資回收期
年發電量350萬kwb，以現行價0.18/kwb計算，（治昆地區電價）年銷售收入63萬元，除發電成本0.07元/kwb支出之外，企業收入利潤38.5萬元。七年收回投資。
五、結論
建新河電站雖然是一項小型電站，但作為一個貧困的.邊遠的少數民族地區，充分利用能源優勢轉化為經濟優勢，帶動地方第三產業發展起到脱貧致富作用，社會效益是可觀的，從經濟效益方面看，項目建成後投資利潤較高，投資回收期短，適合於羣眾集資建設成民營企業，所以此項目是可行的，電站前景的樂觀的。
如何寫出項目可行性分析報告
一、項目摘要。項目內容的摘要性説明，包括項目名稱、建設單位、建設地點、建設年限、建設規模與產品方案、投資估算、運行費用與效益分析等。
二、項目建設的必要性和可行性。
三、市場（產品或服務）供求分析及預測（量化分析）。主要包括本項目區本行業（或主導產品）發展現狀與前景分析、現有生產（業務）能力調查與分析、市場需求調查與預測等。
四、項目承擔單位的.基本情況（原則上應是具有相應承擔能力和條件的事業單位）。包括人員狀況，固定資產狀況，現有建築設施與配套儀器設備狀況，專業技術水平和管理體制等。
五、項目地點選擇分析。項目建設地點選址要直觀準確，要落實具體地塊位置並對與項目建設內容相關的基礎狀況、建設條件加以描述，不可以項目所在區域代替項目建設地點。具體內容包括項目具體地址位置（要有平面圖）、項目佔地範圍、項目資源、交通、通訊、運輸以及水文地質、供水、供電、供熱、供氣等條件，其它公用設施情況，地點比較選擇等。
六、生產（操作、檢測）等工藝技術方案分析。主要包括項目技術來源及技術水平、主要技術工藝流程與技術工藝參數、技術工藝和主要設備選型方案比較等；
七、項目建設目標（包括項目建成後要達到的生產能力目標或業務能力目標，項目建設的工程技術、工藝技術、質量水平、功能結構等目標）、任務、總體佈局及總體規模；
八、項目建設內容。項目建設內容主要包括土建工程、田間工程、配套儀器設備等。要逐項詳細列明各項建設內容及相應規模（分類量化）。土建工程：詳細説明土建工程名稱、規模及數量、單位、建築結構及造價。建設內容、規模及建設標準應與項目建設屬性與功能相匹配，屬於分期建設及有特殊原因的，應加以説明。水、暖、電等公用工程和場區工程要有工程量和造價説明。田間工程：建設地點相關工程現狀應加以詳細描述，在此基礎上，説明新（續）建工程名稱、規模及數量、單位、工程做法、造價估算。配套儀器設備：説明規格型號、數量及單位、價格、來源。對於單台（套）估價高於5萬元的儀器設備，應説明購置原因及理由及用途。對於技術含量較高的儀器設備，需説明是否具備使用能力和條件。配套農（牧、漁）機具：説明規格型號、數量及單位、價格、來源及適用範圍。大型農（牧、漁）機具，應説明購置原因及理由及用途。
九、投資估算和資金籌措。依據建設內容及有關建設標準或規範，分類詳細估算項目固定資產投資並彙總，明確投資籌措方案。
十、建設期限和實施的進度安排。根據確定的建設工期和勘察設計、儀器設備採購（或研製）、工程施工、安裝、試運行所需時間與進度要求，選擇整個工程項目最佳實施計劃方案和進度。
十一、環境保護。對項目污染物進行無害化處理，提出處理方案和工程措施及造價。
十二、項目組織管理與運行。主要包括項目建設期組織管理機構與職能，項目建成後組織管理機構與職能、運行管理模式與運行機制、人員配置等；同時要對運行費用及新分析，估算項目建成後維持項目正常運行的成本費用，並提出解決所需費用的合理方式方法。
十三、效益分析與風險評價。對項目建成後的經濟與社會效益測算與分析（量化分析）。特別是對項目建成後的新增固定資產和開發、生產能力，以及經濟效益、社會效益（如社會供種量，帶動多少農户、多大區域經濟發展等）等進行量化分析；
十四、有關證明材料（承擔單位法人證明、有關配套條件或技術成果證明等）。
撰寫： 孫巖
完成時間：xxxxxx年7月4日
目 錄
一、總體描述
二、關於公司
三、項目分析
四、經營分析
五、風險防範
六、財務評價
七、結論
xxx生態汽車公園項目
可 行 性 報 告
一、總體描述
汽車公園概念的生成，是伴隨着中國汽車工業的發展以及汽車運動市場環境的逐漸擴大而產生的一項可滿足不同需求的經營項目。它是在當今經濟環境條件下而引發的；具有未來運做空間的產業項目。
提出這樣一個概念的理由如下：
a、中國汽車工業的迅猛發展，家庭轎車保有量的持續
增長；有車族對運動、休閒場所的需求。
b、金港汽車公園運作證實，作為國內具備綜合功能的汽
車運動場地，在集合了專業賽道與商務活動環境特點優勢下，已將運動項目的經營特色呈現出來，並已逐漸贏得各類需求者的認可。
c、汽車運動的多元化引發了專業賽事、商務推廣、場地經營互動需求的出現。
d、未來汽車運動賽事對場地規模、場地經營者、場地設施等條件指數的綜合需求提出了更高的標準。
e、汽車運動所帶來的商機，已成為眾所周知的熱點，f1進入中國，使百姓欣賞到級別汽車賽事成為可能。
f、“xxx生態汽車公園”的概念是將的xxx長城自然條件優勢與汽車產業、汽車運動融合的定位，是當地環境規劃與經營的理想結合。 二、關於公司
志港集團是在香港註冊並擁有北京伊力諾依投資有限公司、北京金港展覽展示有限公司、香港華訊賽車推廣有限公司。
北京伊力諾依投資有限公司是家大型的股份制企業，成立於1995年，公司主要從事中高檔傢俱設計、生產、銷售及進口業務，並且代理德國rolfbenz、意大利giorgetti、loft、nemo等國際品牌，已形成了一套獨特完整的運作體系，在業內享有極高的聲譽和市場佔有率。
伊力諾依發展到今天，已在北京、天津、上海建立了自己的生產基地，擁有了上萬米的伊力諾依家居大廈、五千平米的亮都時尚店和北京、上海11家自營店及超過30家全國各地的加盟店。
華訊賽車推廣有限公司（以下簡稱華訊），是由志港集團投資建立；，其主要功能為：參與管理組織國際、國內汽車賽事的宣傳推廣及為汽車製造企業提供綜合性營銷活動的策劃服務機構。
華訊的公共關係及業務範圍已涉足歐洲、亞洲地區的合作範疇，在香港、日本及英國均設有聯絡辦事處，在國內與政府部門、汽車生產商保持着良好的合作關係。
華訊在成功地運作了全國汽車場地越野賽，首屆北京賽車節以及米納爾迪 f1 賽車首次馳騁中國賽道，公司不僅落實了所有賽事的贊助商，還負責所有賽事及相關活動的商業推廣，媒體公關，及大部分的賽事管理工作，其中包括車輛的海關進口，運輸，相關人員的接待等繁瑣細緻的工作。
公司十分注重經營管理和人才儲備，充分運用商業手段拓展經營，且已逐漸體現出發展優勢。
三、項目分析
xxx生態汽車公園的建設規劃，將本着場地經營與周邊資源優勢有機結合的思想，在xxx特區條件基礎上增強園區內項目間的互動發展。
xxx生態汽車公園，在規劃上將着重體現綜合性能；注重協調發展的目標，從基礎設施建設入手體現環保、運動、休閒、商務綜合經營一體化功能。 xxx生態汽車公園項目規劃
項目分類：
一、運動競賽：
l 長城國際賽道—這是園內競賽項目中主體部分，將建成f1級別的標準賽道，用於舉辦各類方程式比賽、場地汽車賽，汽車試乘試駕等項目。
l 場地越野汽車賽道—可舉辦專業越野汽車比賽及汽車俱樂部會員活動，廠家試乘試駕新車推廣項目
l 場地摩托越野賽道—將作為摩托比賽專用場地及摩托俱樂部訓練活動場地
l 卡丁車賽道—用於舉辦卡丁車比賽；目前由於國內特別是在北京，專業性的卡丁車場地很少，未來xxx卡丁車賽道及綜合設施可成為比賽及卡丁車愛好者的訓練基地，賽道利用率會較高。
l 自行車競技賽道—自行車運動作為大眾型運動項目，極易推廣普及，北京地區擁有廣泛熱愛山地自行車運動的羣體及山地自行車俱樂部，這將使賽道的利用率得到提升，同時北京市區—xxx—長城又是中外遊客自行車旅遊、健身的路線，結合生態環境，以俱樂部形式開發健康旅遊項目。
l 車模、航模運動—作為國家體育總局主管項目，車模、航模是聚人氣的户外專業運動，參與者年齡廣泛，特別是青少年羣體中愛好者居多，在經營方式上既要保障專業性也要注重普及性，可採取夏令營形式結合xxx周邊旅遊環境進行整合，多方位經營。專業的車模、航模俱樂部是以場地為訓練場所，而對愛好者來講；場地則是一個學習、交流、體驗運動好去處。這樣一個專業與普及相結合的運動項目會成為場地長期經營的內容。
l 培訓中心—培訓中心是以綜合功能設置為主導，開設汽車、摩托車、卡丁車等項目的培訓。設置專業和普及型兩種級別的培訓結構，在保持場地專業特性之外，也要注重經營與生存環節的需要。 二、商務活動
l 試乘試駕體驗—汽車工業的蓬勃發展，新車型的不斷推出都給專業場地的經營帶來機會（據報道未來10年將是中國汽車工業迅猛發展的時期），各種車型的試乘試駕及商務推廣活動已是商家廣泛採用的形式，未來xxx生態汽車公園內的專業賽道，以及裏炮村的自然地貌可為不同車型、不同內容、不同品牌、不同需求的客户提供不同形式的服務，這將成為我們經營的核心，是鏈接汽車產業；促動場地經營發展的支柱項目。
l 汽車俱樂部—組建xxx生態汽車公園俱樂部，其核心工作是以網羅、服務於前來場地進行各類活動的客户羣體，建立以會員機制為手段的經營方式，包括與各項運動相關的產品售賣、信息諮詢、場地設施經營等功能的綜合部門。
l 汽車文化廣場——提供大型活動、汽車展覽展示、汽車*等內容的活動場地。
l 汽車假日酒店—汽車公園的建成，多重項目的規劃，特別是別大型汽車賽事的啟動以及商務活動、旅遊項目的開發都需要有相關的配套設施提供服務。在園內修建具有四標準的汽車酒店，是完善配套設施建設的關鍵部分。
酒店是圍繞汽車文化的主題進行設施規劃的，在功能上以着重考慮為汽車賽事、汽車商務活動、旅遊休閒羣體的需求為主線，概念上是有別於一般飯店的設施標準，加強酒店功能人性化的細節設置（如：注意從事汽車比賽、訓練人員的飲食結構的特殊要求設置運動食譜等）以滿足汽車族的需求。
l 汽車綠色園區——倡導生態環境特色是汽車公園項目的核心要素，也是經營賣點。場地建設注重植被綠化的要素，綠色園區從建設之初是與各汽車廠商聯手規劃，建成與企業文化內涵相吻合的景色。採取商家買斷冠名；場地提供服務管理的方式，讓企業得到一個可施展個性文化、具有實際意義的汽車園林。
l 創建軍地合作新模式——坦克部隊訓練場地與汽車越野賽道結合，使場地資源產生化。
l 在汽車公園整體規劃中將幫水峪、裏炮村劃入園區，結合xxx經濟工業區共同開發。沿陽光馬術俱樂部與裏炮村修建公路以保障汽車公園未來運行的統一性。
馬術比賽與汽車賽事同屬高檔運動項目，具備互動潛能，裏炮村自然環境符合生態園區項目建設條件，具有遠期效能的經營前景。
四、經營分析
一、經營模式：由北京伊力諾依投資有限公司與xxx實業總公司共同組建“xxx生態汽車公園股份公司”負責園區項目規劃建設。xxx實業總公司承擔土地徵用、協調統籌解決相關村民、部隊、高速路出口的規劃等工作。
根據賽車運動項目的專業性，由香港華訊賽車推廣有限公司與xxx生態汽車公園股份公司共同組建中外合資公司“長城國際賽道有限公司，負責園區內的長城國際賽道的建設及經營管理，充分發揮專業公司的特長，確保項目的完善發展。經營結構：二、經營策略：
1、我們面對的是一個龐大的，潛力無限的市場。如何在確定一個長期戰略目標的基礎上，制訂出超常規發展的經營策略，是保持我們處於市場者地位及具備核心競爭力的關鍵。
如何做到市場規模的迅速擴大和品牌價值的提升；最終保持盈利能力的增長則成為經營的關鍵。所有經營者是要用優良的經營業績實現我們的使命，回報股東。
2、策略首先來自於自身，對於賽車場地經營者來講，汽車運動項目的生存發展已不能只注重某一項賽事的得與失。“汽車公園”的經營思路是以多角度、寬泛的運做理念做主導，體現綜合特性。將長期項目與短期賽事捆綁經營，以商家活動、展覽展示、場地出租、場地廣告、生態旅遊、賽事贊助、娛樂服務等內容保障場地的規模發展。
3、從立項之初就着手內部機制的建立，注重人力資源的匹配；明確管理目標，真正體現以人為本的原則。
4、將金港汽車公園與xxx生態汽車公園互動經營，目前作為國內的汽車公園場地經過兩年的運行，金港已開始出現場地的面積不能滿足客户的需求，發生賽道預定安排不開的現象。因此xxx場地的建設啟動將會促動金港功能化，同時兩個場地共同發展的步伐將引領國內汽車運動項目經營方式的最新潮流。
5、xxx生態汽車公園會給當地的經濟帶來新型產業商機，場地的起用可解決就業問題；帶來新的生活觀念；新的生活信息；從整體上為xxx特區發展帶來活力。
五、風險防範
? 經營風險：公司的初創階段，發展與擴張的速度會比較迅速，易出現難以預料的問題，該風險主要體現於經營戰略的制定與實施操作上出現某種失誤，影響公司的發展，該風險的防範措施主要依賴於公司嚴格要效的決策機制的執行，以及公司決策層的精誠團結與相互監督。
? 資金風險：籤於汽車運動市場其寬度和深度是一般傳統行業無法比擬的，運作週期較長，資金需求集中。該風險主要體現於流動資金不能滿足運營需求，服務性收入不能及時到位等，從而發生阻礙公司的正常經營，對於該風險主要防範措施一方面是要遵循“開源節流、穩健發展”的經營方針，同時保持與投資機構的緊密溝通獲得資金支持，保持與政府、企業的良好合作，建立資金迴流通道。
? 人才風險：公司決策層所需的人才是懂市場，會經營同時需求具有實踐經驗，技術能力強的中間力量。這些特殊人才是當前行業中比較匱乏的，該風險就體現在所需人才供不應求，人力成本較高也是一個方面，對於該風險的防範措施主要依賴於公司內部要具備足夠的競爭機制及合理空間，以良性福利待遇，股權或期權分配製度。逐漸確立企業文化，健全內部控制與激勵機制，緊密凝聚公司成員夢想與現實。
? 行業風險：作為公司行為與現有運動項目的規則相互結合並行的經營方式，會出現盈利目地與行業規則衝突的現象，同時固有運動項目結構和業內人士的意識都是風險因素。對於該風險的防範措施首先要以具有説服力的操作方式，填補項目失缺功能的手段，依靠強有力的行業主管機構支持，建立基於共同利益的長期友好關係。共同抵預風險。
上述風險將一直伴隨公司的發展過程，我們相信，風險的存在使得公司的經營運作會更加謹慎與準確，而且風險是促動公司進步與發展的動力之一，我們會以十足的信心與完善的策略面對變化與風險。
六、財務評價
1、資金預算
xxx生態汽車公園佔地5000畝，規劃建設為6年，10年收回投資。
一期— 投資2億人民幣
二期— 投資3億人民幣
三期— 投資3億人民幣總體8億人民幣
1、土地徵用費：100元/畝/年，5000畝/500，000元/年
（年保底分紅）
一期二期 三期
2、建公路費： 3000萬元人民幣 1000萬元人民幣1000萬元人民幣
3、建築設施： 3000萬元人民幣 1.7億人民幣1.9億人民幣
3、供排水線費： 1000萬元人民幣 2000萬元人民幣 2000萬元人民幣
4、場地修建費： 8000萬元人民幣 5000萬元人民幣 3000萬元人民幣
5、供暖供熱： 2000萬人民幣 2000萬人民幣 2000萬人民幣
6、停車場修建費：1000萬人民幣 1500萬人民幣 1500萬人民幣
7、綠 化 費：1000萬人民幣 500萬元人民幣 500萬元人民幣
8、電腦記時系統設施費：500萬/人民幣
9、行政辦公費：300萬人民幣 1000萬人民幣 1000萬人民幣
10、不可預見費：200萬/人民幣
計： 一期 二期 三期
2億/人民幣3億/人民幣 3億/人民幣
七、結論
xxx生態汽車公園的建成和使用，是將汽車產業項目引進特區，會給地方經濟帶來新生機，同時也促進了中國汽車和世界各國汽車業的科技，文化交流，為社會提供了大量的就業機會，帶動了周邊地區的經濟發展；向國家交納大量税金，為公眾提供了新穎的休閒娛樂場所。
因此，建立xxx生態汽車公園不但是可行的，而且是必須的。它對社會經濟發展起着重要作用，必將產生極大的經濟效益和社會效益。
引言
建築石材是指主要用建築工程砌築或裝飾的天然石材。
建築用天然石為構成地球表面地殼的巖石，經開採後切割加工而成。從微觀及物質的基本面而言，巖石為礦物之集合體，天然石材之礦物組成與巖理可決定其物理化學性質。而所謂之巖理係指組成巖石礦物顆粒的大小、形狀和排列方式而言，這其中當然也包括它們膠結組成的情形。由此，我們可藉由礦物組成與巖理來判斷石材之種類，一般而言，巖石依其生成的方式來定義，可概分為火成巖、沉積巖及變質巖等三大類。
目錄
第一部分 建築石材項目總論
總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敍述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，並對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、建築石材項目概況
(一)項目名稱
(二)項目承辦單位
(三)可行性研究工作承擔單位
(四)項目可行性研究依據
本項目可行性研究報告編制依據如下：
1.《中華人民共和國公司法》;
2.《中華人民共和國行政許可法》;
3.《國務院關於投資體制改革的決定》國發()20號 ;
4.《產業結構調整目錄版》;
5.《國民經濟和社會發展第十二個五年發展規劃》;
6.《建設項目經濟評價方法與參數(第三版)》，國家發展與改革委員會
年審核批准施行;
7.《投資項目可行性研究指南》，國家發展與改革委員會
8. 企業投資決議;
9. ……;
10. 地方出台的相關投資法律法規等。
(五)項目建設內容、規模、目標
(六)項目建設地點
二、建築石材項目可行性研究主要結論
在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額及籌措、項目的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：
(一)項目產品市場前景
(二)項目原料供應問題
(三)項目政策保障問題
(四)項目資金保障問題
(五)項目組織保障問題
(六)項目技術保障問題
(七)項目人力保障問題
(八)項目風險控制問題
(九)項目財務效益結論
(十)項目社會效益結論
(十一)項目可行性綜合評價
三、主要技術經濟指標表
在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標彙總，列出主要技術經濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌瞭解。
表1 技術經濟指標彙總表
序號
名稱
單位
數值
1項目投入總資金萬元26136.00
1.1固定資產建設投資萬元18295.20
1.2流動資金萬元7840.80
2項目總投資萬元20647.44
2.1固定資產建設投資萬元18295.20
2.2鋪底流動資金萬元2352.24
3年營業收入（正常年份）萬元36590.40
4年總成本費用（正常年份）萬元23783.76
5年經營成本（正常年份）萬元21954.24
6年增值税（正常年份）萬元2783.61
7年銷售税金及附加（正常年份）萬元278.36
8年利潤總額（正常年份）萬元12806.64
9所得税（正常年份）萬元3201.66
10年税後利潤（正常年份）萬元9604.98
11投資利潤率%62.03
12投資利税率%71.33
13資本金投資利潤率%80.63
14資本金投資利税率%93.04
15銷售利潤率%46.52
16税後財務內部收益率（全部投資）%29.32
17税前財務內部收益率（全部投資）%43.98
18税後財務淨現值fnpv（i=8%）萬元9147.60
19税前財務淨現值fnpv（i=8%）萬元11761.20
20税後投資回收期年4.66
21税前投資回收期年3.88
22盈虧平衡點（生產能力利用率）%42.05
四、存在的問題及建議
對可行性研究中提出的項目的主要問題進行説明並提出解決的建議。
1.項目總投資來源及投入問題
項目總投資主要來自項目發起公司自籌資金，按照計劃在3月份前完成項目申報審批工作。預計項目總投資資金到位時間在4月底。整個項目建設期內，主要完成項目可研報告編制、項目備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓、設備簽約、設備生產、設備運行及驗收等工作。項目發起公司擬設立專項資金賬户用於項目建設用資金的管理工作。對於資金不足部分則以銀行貸款、設備融資，合作，租賃等多種方式解決。
2.項目原料供應及使用問題
項目產品的原料目前在市場上供應充足，可以實現就近採購。項目本着生產優質產品、創造一流品牌的理念，對原材料環節進行嚴格把關，對原料供應商進行優選，保證生產順利進行。
3.項目技術先進性問題
項目生產本着高起點、高標準的準則，擬採購先進技術工藝設備，引進先進生產管理經驗，對生產技術員工進行專業化培訓，保證生產高效、工藝先進、產品質量達標。
第二部分 建築石材項目建設背景、必要性、可行性
這一部分主要應説明項目發起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。
一、建築石材項目建設背景
(一)建築石材項目市場迅速發展
建築石材項目所屬行業是在最近幾年間迅速發展。行業在繁榮國內市場、擴大出口創匯、吸納社會就業、促進經濟增長等方面發揮的作用越來越明顯……
(二)國家產業規劃或地方產業規劃
我國非常中國建築石材領域的發展，國家和地方在最近幾年有關該領域的政策力度明顯加強，突出表現在如下幾個方面：
(1)穩定國內外市場;
(2)提高自主創新能力;
(3)加快實施技術改造;
(4)淘汰落後產能;
(5)優化區域佈局;
(6)完善服務體系;
(7)加快自主品牌建設;
(8)提升企業競爭實力。
(三)項目發起人以及發起緣由
……
二、建築石材項目建設必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、建築石材項目建設可行性
(一)經濟可行性
(二)政策可行性
(三)技術可行性
本項目建設堅持高起點、高標準方案，為保證工藝先進性，關鍵設備引進國外廠商，其他輔助設備從國內廠商中優選。該公司始建於1998年，2001年改製為股份有限公司，經過多年的技術改造和生產實踐，公司創造出一流的建築石材工藝和先進的管理技術，完全能夠按照行業標準進行生產和檢測，其新技術方案的引入，將有效保證本項目順利開展。
(四)模式可行性
建築石材項目實施由項目發起公司自行組織，引進先進生產設備，土建工程由公司自主組織建設。項目建成後，項目運作由該公司全資註冊子公司主導，項目產品面向國內、國際兩個市場。目前，國內外市場發展均較為迅速，市場空間放量速度加快，市場需求強勁，可以保證產品有效銷售。
(五)組織和人力資源可行性
第三部分 建築石材項目產品市場分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在於，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以後才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為後期決策的依據。
一、建築石材項目產品市場調查
(一)建築石材項目產品國際市場調查
(二)建築石材項目產品國內市場調查
(三)建築石材項目產品價格調查
(四)建築石材項目產品上游原料市場調查
(五)建築石材項目產品下游消費市場調查
(六)建築石材項目產品市場競爭調查
二、建築石材項目產品市場預測
市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續，是利用市場調查所得到的信息資料，根據市場信息資料分析報告的結論，對本項目產品未來市場需求量及相關因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定項目建設規模所必須的依據。
(一)建築石材項目產品國際市場預測
(二)建築石材項目產品國內市場預測
(三)建築石材項目產品價格預測
(四)建築石材項目產品上游原料市場預測
(五)建築石材項目產品下游消費市場預測
(六)建築石材項目發展前景綜述
第四部分 建築石材項目產品規劃方案
一、建築石材項目產品產能規劃方案
二、建築石材項目產品工藝規劃方案
(一)工藝設備選型
(二)工藝説明
(三)工藝流程
三、建築石材項目產品營銷規劃方案
(一)營銷戰略規劃
(二)營銷模式
在商品經濟環境中，企業要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩定銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對市場營銷模式進行研究。
1、投資者分成
2、企業自銷
3、國家部分收購
4、經銷人情況分析
(三)促銷策略
……
第五部分 建築石材項目建設地與土建總規
一、建築石材項目建設地
(一)建築石材項目建設地地理位置
(二)建築石材項目建設地自然情況
(三)建築石材項目建設地資源情況
(四)建築石材項目建設地經濟情況
近年來，項目所在地多元產業經濟迅速發展，第一產業基本穩定，工業經濟發展勢頭強勁;新興產業成為當地經濟發展新的帶動力量;餐飲娛樂、交通運輸等第三產業蓬勃發展;一大批改制企業充滿活力，民營經濟發展發展步伐加快。重點調產工程紮實推進，經濟多元化支柱產業結構正在形成，綜合實力明顯增強……
(五)建築石材項目建設地人口情況
(六)建築石材項目建設地交通運輸
項目運作立當地，面向國內、國際兩個市場，項目建設地交通運輸條件優越，目前已形成鐵路、公路、航空等立體方式的交通運輸網。公路四通八達，境內有3條國道、2條省道，高速公路建設步伐進一步加快，將進一步改善當地的公路運輸條件，逐漸優化的交通條件有利於項目產品銷售物流環節效率的提升，使得產品能夠及時投放到銷售目標市場。
二、建築石材項目土建總規
(一)項目廠址及廠房建設
1.廠址
2.廠房建設內容
3.廠房建設造價
(二)土建規劃總平面佈置圖
(三)場內外運輸
1.場外運輸量及運輸方式
2.場內運輸量及運輸方式
3.場內運輸設施及設備
(四)項目土建及配套工程
1.項目佔地
2.項目土建及配套工程內容
序號
建設項目
建築結構
建築方式
施工面積(m2)
1辦公樓框架結構多層建築9011
2展廳磚混結構單層建築1802
3公寓磚混結構多層建築37847
4餐廳磚混結構多層建築2703
51號車間輕鋼結構單層建築6308
62號車間輕鋼結構單層建築7209
73號車間輕鋼結構單層建築8110
8後序處理、庫房輕鋼磚混結構單層建築7209
9鍋爐房及其它輔助實施框架磚混結構單層建築1802
10小計80200
11綠化設施 5407
12廠區硬化周圍美化 4506
13總施工面積(m2)90112
(五)項目土建及配套工程造價
(六)項目其他輔助工程
1.供水工程
2.供電工程
3.供暖工程
4.通信工程
5.其他
第六部分 建築石材項目建築石材、節能與勞動安全方案
在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全衞生方面的法規、法律，對項目可能對環境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，並對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且佈局合理，對環境的有害影響較小的方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。
一、建築石材項目環境保護方案
(一)項目環境保護設計依據
(二)項目環境保護措施
(三)項目環境保護評價
二、建築石材項目資源利用及能耗分析
(一)項目資源利用及能耗標準
(二)項目資源利用及能耗分析
三、建築石材項目節能方案
按照國家發改委的規定，節能需要單獨列一章。按照國家發改委的相關規定，建築面積在2萬平方米以上的公共建築項目、建築面積在20萬平方米以上的居住建築項目以及其他年耗能2000噸標準煤以上的項目，項目建設方都必須出具《節能專篇》，作為項目節能評估和審查中的重要環節。項目立項必須取得節能審查批准意見後，項目方可立項。因此，對建設規模超過發改委規定要求的項目，《節能專篇》如同《環境評價報告》一樣，是項目建設前置審核的必須環節。
(一)項目節能設計依據
(二)項目節能分析
四、建築石材項目消防方案
(一)項目消防設計依據
(二)項目消防措施
(三)火災報警系統
(四)滅火系統
(五)消防知識教育
五、建築石材項目勞動安全衞生方案
(一)項目勞動安全設計依據
(二)項目勞動安全保護措施
第七部分 建築石材項目組織和勞動定員
在可行性研究報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。
一、建築石材項目組織
(一)組織形式
(二)工作制度
二、建築石材項目勞動定員和人員培訓
(一)勞動定員
(二)年總工資和職工年平均工資估算
(三)人員培訓
本項目採用“標準化培訓”實施人員培訓，所謂“標準化培訓”指的是定崗前招聘、基本技能培訓等由公司安排各部門技術骨幹統一按照規定執行，力求使得員工熟悉公司業務和需要掌握的各項基本技能。經過標準化培訓後，公司根據各人表現確定崗位，然後由各崗位的技術負責人針對崗位特有業務進行學徒式指導和培訓。兩種方式的結合既保證了員工定崗的準確性，也縮短了員工定崗後成為合格員工的時間，這對於節約人員培訓成本和縮短培訓時間都具有極好的效果。
第八部分 建築石材項目實施進度安排
項目實施時期的進度安排也是可行性研究報告中的一個重要組成部分。所謂項目實施時期亦可稱為投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時間。這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前後緊密銜接的，也有些是同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
一、建築石材項目實施的各階段
(一)建立項目實施管理機構
(二)資金籌集安排
(三)技術獲得與轉讓
(四)勘察設計和設備訂貨
(五)施工準備
(六)施工和生產準備
(七)竣工驗收
二、建築石材項目實施進度表
三、建築石材項目實施費用
(一)建設單位管理費
(二)生產籌備費
(三)生產職工培訓費
(四)辦公和生活傢俱購置費
(五)其他應支出的費用
第九部分 建築石材項目財務評價分析
圖-4 財務評價基本思路
一、建築石材項目總投資估算
二、建築石材項目資金籌措
一個建設項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據對建設項目固定資產投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優惠的資金。可行性研究報告中，應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。並附有必要的計算表格和附件。可行性研究中，應對下列內容加以説明：
(一)資金來源
(二)項目籌資方案
三、建築石材項目投資使用計劃
(一)投資使用計劃
(二)借款償還計劃
四、項目財務評價説明&財務測算假定
(一)計算依據及相關説明
1.《中華人民共和國會計法》，[主席令第24號]，2000年1月1日起實施。
2.《企業會計準則》，[財政部令第5號]，1月1日起實施。
3.《中華人民共和國企業所得税法實施條例》，[國務院令第512號]，1月1日起實施。
4.《中華人民共和國增值税暫行條例實施細則》，[財政部、國家税務總局令第50號]，1月1日起實施。
5.《建設項目經濟評價方法與參數(第三版)》，國家發展與改革委員會審核批准施行。
6.項目必須遵守的國內外其他工商税務法律文件。
(二)項目測算基本設定
五、建築石材項目總成本費用估算
(一)直接成本
(二)工資及福利費用
(三)折舊及攤銷
(四)工資及福利費用
(五)修理費
(六)財務費用
(七)其他費用
(八)財務費用
(九)總成本費用
六、銷售收入、銷售税金及附加和增值税估算
(一)銷售收入
(二)銷售税金及附加
(三)增值税
(四)銷售收入、銷售税金及附加和增值税估算
七、損益及利潤分配估算
八、現金流估算
(一)項目投資現金流估算
(二)項目資本金現金流估算
第十部分 建築石材項目不確定性分析
在對建設項目進行評價時，所採用的數據多數來自預測和估算。由於資料和信息的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避免或儘可能減少風險，就要分析不確定性因素對項目經濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。
根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。
(一)盈虧平衡分析
(二)敏感性分析
第十一部分 建築石材項目財務效益、經濟和社會效益評價
在建設項目的技術路線確定以後，必須對不同的方案進行財務、經濟效益評價，判斷項目在經濟上是否可行，並比選出優秀方案。本部分的評價結論是建議方案取捨的主要依據之一，也是對建設項目進行投資決策的重要依據。本部分就可行性研究報告中財務、經濟與社會效益評價的主要內容做一概要説明
一、財務評價
財務評價是考察項目建成後的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態分析與動態分析相結合，以動態為主的辦法進行。並用財務評價指標分別和相應的基準參數——財務基準收益率、行業平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利税率相比較，以判斷項目在財務上是否可行。
(一)財務淨現值
財務淨現值是指把項目計算期內各年的財務淨現金流量，按照一個設定的標準折現率(基準收益率)折算到建設期初(項目計算期第一年年初)的現值之和。財務淨現值是考察項目在其計算期內盈利能力的主要動態評價指標。
如果項目財務淨現值等於或大於零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，項目財務上可行。
(二)財務內部收益率(firr)
財務內部收益率是指項目在整個計算期內各年財務淨現金流量的現值之和等於零時的折現率，也就是使項目的財務淨現值等於零時的折現率。
財務內部收益率是反映項目實際收益率的一個動態指標，該指標越大越好。
一般情況下，財務內部收益率大於等於基準收益率時，項目可行。
(三)投資回收期pt
投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態投資回收期和動態投資回收期。以動態回收期為例：
(1)計算公式
動態投資回收期的計算在實際應用中根據項目的現金流量表，用下列近似公式計算：
pt=(累計淨現金流量現值出現正值的年數-1)+上一年累計淨現金流量現值的絕對值/出現正值年份淨現金流量的現值
(2)評價準則
1)pt≤pc(基準投資回收期)時，説明項目(或方案)能在要求的時間內收回投資，是可行的;
2)pt>pc時，則項目(或方案)不可行，應予拒絕。
(四)項目投資收益率roi
項目投資收益率是指項目達到設計能力後正常年份的年息税前利潤或營運期內年平均息税前利潤(ebit)與項目總投資(ti)的比率。總投資收益率高於同行業的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。
roi≥部門(行業)平均投資利潤率(或基準投資利潤率)時，項目在財務上可考慮接受。
(五)項目投資利税率
項目投資利税率是指項目達到設計生產能力後的一個正常生產年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售税金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：
投資利税率=年利税總額或年平均利税總額/總投資×100%
投資利税率≥部門(行業)平均投資利税率(或基準投資利税率)時，項目在財務上可考慮接受。
(六)項目資本金淨利潤率(roe)
項目資本金淨利潤率是指項目達到設計能力後正常年份的年淨利潤或運營期內平均淨利潤(np)與項目資本金(ec)的比率。
項目資本金淨利潤率高於同行業的淨利潤率參考值，表明用項目資本金淨利潤率表示的盈利能力滿足要求。
(七)項目測算核心指標彙總表
二、國民經濟評價
國民經濟評價是項目經濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取捨的重要依據。建設項目國民經濟評價採用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現率等參數，計算項目對國民經濟的淨貢獻，評價項目在經濟上的合理性。國民經濟評價採用國民經濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經濟內部收益率(eirr)作為主要的評價指標。根據項目的具體特點和實際需要，也可計算經濟淨現值(enpv)指標，涉及產品出口創匯或替代進口節匯的項目，要計算經濟外匯淨現值(enpv)，經濟換匯成本或經濟節匯成本。
三、社會效益和社會影響分析
在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對項目的社會效益和社會影響進行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。
第十二部分 建築石材項目風險分析及風險防控
一、建設風險分析及防控措施
二、法律政策風險及防控措施
三、市場風險及防控措施
四、籌資風險及防控措施
五、其他相關風險及防控措施
第十三部分 建築石材項目可行性研究結論與建議
一、結論與建議
根據前面各節的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。主要內容有：
1.對推薦的擬建方案建設條件、產品方案、工藝技術、經濟效益、社會效益、環境影響的結論性意見
2.對主要的對比方案進行説明
3.對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4.對應修改的主要問題進行説明，提出修改意見
5.對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見
6.可行性研究中主要爭議問題的結論
二、附件
凡屬於項目可行性研究範圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應註明名稱、日期、編號。
1.項目建議書(初步可行性報告)
2.項目立項批文
3.廠址選擇報告書
4.資源勘探報告
5.貸款意向書
6.環境影響報告
7.需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告
8.需要的市場預測報告
9.引進技術項目的考察報告
10.引進外資的名類協議文件
11.其他主要對比方案説明
12.其他
三、附圖
1.廠址地形或位置圖(設有等高線)
2.總平面佈置方案圖(設有標高)
3.工藝流程圖
4.主要車間佈置方案簡圖
5.其它
撰寫： 孫巖
完成時間：xxxxxx年7月4日
目 錄
一、總體描述
二、關於公司
三、項目分析
四、經營分析
五、風險防範
六、財務評價
七、結論
xxx生態汽車公園項目
可 行 性 報 告
一、總體描述
汽車公園概念的生成，是伴隨着中國汽車工業的發展以及汽車運動市場環境的逐漸擴大而產生的一項可滿足不同需求的經營項目。它是在當今經濟環境條件下而引發的；具有未來運做空間的產業項目。
提出這樣一個概念的理由如下：
a、中國汽車工業的迅猛發展，家庭轎車保有量的持續
增長；有車族對運動、休閒場所的需求。
b、金港汽車公園運作證實，作為國內具備綜合功能的汽
車運動場地，在集合了專業賽道與商務活動環境特點優勢下，已將運動項目的經營特色呈現出來，並已逐漸贏得各類需求者的認可。
c、汽車運動的多元化引發了專業賽事、商務推廣、場地經營互動需求的出現。
d、未來汽車運動賽事對場地規模、場地經營者、場地設施等條件指數的綜合需求提出了更高的標準。
e、汽車運動所帶來的商機，已成為眾所周知的熱點，f1進入中國，使百姓欣賞到級別汽車賽事成為可能。
f、“xxx生態汽車公園”的概念是將的xxx長城自然條件優勢與汽車產業、汽車運動融合的定位，是當地環境規劃與經營的理想結合。 二、關於公司
志港集團是在香港註冊並擁有北京伊力諾依投資有限公司、北京金港展覽展示有限公司、香港華訊賽車推廣有限公司。
北京伊力諾依投資有限公司是家大型的股份制企業，成立於1995年，公司主要從事中高檔傢俱設計、生產、銷售及進口業務，並且代理德國rolfbenz、意大利giorgetti、loft、nemo等國際品牌，已形成了一套獨特完整的運作體系，在業內享有極高的聲譽和市場佔有率。
伊力諾依發展到今天，已在北京、天津、上海建立了自己的生產基地，擁有了上萬米的伊力諾依家居大廈、五千平米的亮都時尚店和北京、上海11家自營店及超過30家全國各地的加盟店。
華訊賽車推廣有限公司（以下簡稱華訊），是由志港集團投資建立；，其主要功能為：參與管理組織國際、國內汽車賽事的宣傳推廣及為汽車製造企業提供綜合性營銷活動的策劃服務機構。
華訊的公共關係及業務範圍已涉足歐洲、亞洲地區的合作範疇，在香港、日本及英國均設有聯絡辦事處，在國內與政府部門、汽車生產商保持着良好的合作關係。
華訊在成功地運作了全國汽車場地越野賽，首屆北京賽車節以及米納爾迪 f1 賽車首次馳騁中國賽道，公司不僅落實了所有賽事的贊助商，還負責所有賽事及相關活動的商業推廣，媒體公關，及大部分的賽事管理工作，其中包括車輛的海關進口，運輸，相關人員的接待等繁瑣細緻的工作。
公司十分注重經營管理和人才儲備，充分運用商業手段拓展經營，且已逐漸體現出發展優勢。
三、項目分析
xxx生態汽車公園的建設規劃，將本着場地經營與周邊資源優勢有機結合的思想，在xxx特區條件基礎上增強園區內項目間的互動發展。
xxx生態汽車公園，在規劃上將着重體現綜合性能；注重協調發展的目標，從基礎設施建設入手體現環保、運動、休閒、商務綜合經營一體化功能。 xxx生態汽車公園項目規劃
項目分類：
一、運動競賽：
l 長城國際賽道—這是園內競賽項目中主體部分，將建成f1級別的標準賽道，用於舉辦各類方程式比賽、場地汽車賽，汽車試乘試駕等項目。
l 場地越野汽車賽道—可舉辦專業越野汽車比賽及汽車俱樂部會員活動，廠家試乘試駕新車推廣項目
l 場地摩托越野賽道—將作為摩托比賽專用場地及摩托俱樂部訓練活動場地
l 卡丁車賽道—用於舉辦卡丁車比賽；目前由於國內特別是在北京，專業性的卡丁車場地很少，未來xxx卡丁車賽道及綜合設施可成為比賽及卡丁車愛好者的訓練基地，賽道利用率會較高。
l 自行車競技賽道—自行車運動作為大眾型運動項目，極易推廣普及，北京地區擁有廣泛熱愛山地自行車運動的羣體及山地自行車俱樂部，這將使賽道的利用率得到提升，同時北京市區—xxx—長城又是中外遊客自行車旅遊、健身的路線，結合生態環境，以俱樂部形式開發健康旅遊項目。
l 車模、航模運動—作為國家體育總局主管項目，車模、航模是聚人氣的户外專業運動，參與者年齡廣泛，特別是青少年羣體中愛好者居多，在經營方式上既要保障專業性也要注重普及性，可採取夏令營形式結合xxx周邊旅遊環境進行整合，多方位經營。專業的車模、航模俱樂部是以場地為訓練場所，而對愛好者來講；場地則是一個學習、交流、體驗運動好去處。這樣一個專業與普及相結合的運動項目會成為場地長期經營的內容。
l 培訓中心—培訓中心是以綜合功能設置為主導，開設汽車、摩托車、卡丁車等項目的培訓。設置專業和普及型兩種級別的培訓結構，在保持場地專業特性之外，也要注重經營與生存環節的需要。 二、商務活動
l 試乘試駕體驗—汽車工業的蓬勃發展，新車型的不斷推出都給專業場地的經營帶來機會（據報道未來10年將是中國汽車工業迅猛發展的時期），各種車型的試乘試駕及商務推廣活動已是商家廣泛採用的形式，未來xxx生態汽車公園內的專業賽道，以及裏炮村的自然地貌可為不同車型、不同內容、不同品牌、不同需求的客户提供不同形式的服務，這將成為我們經營的核心，是鏈接汽車產業；促動場地經營發展的支柱項目。
l 汽車俱樂部—組建xxx生態汽車公園俱樂部，其核心工作是以網羅、服務於前來場地進行各類活動的客户羣體，建立以會員機制為手段的經營方式，包括與各項運動相關的產品售賣、信息諮詢、場地設施經營等功能的綜合部門。
l 汽車文化廣場——提供大型活動、汽車展覽展示、汽車*等內容的活動場地。
l 汽車假日酒店—汽車公園的建成，多重項目的規劃，特別是別大型汽車賽事的啟動以及商務活動、旅遊項目的開發都需要有相關的配套設施提供服務。在園內修建具有四標準的汽車酒店，是完善配套設施建設的關鍵部分。
酒店是圍繞汽車文化的主題進行設施規劃的，在功能上以着重考慮為汽車賽事、汽車商務活動、旅遊休閒羣體的需求為主線，概念上是有別於一般飯店的設施標準，加強酒店功能人性化的細節設置（如：注意從事汽車比賽、訓練人員的飲食結構的特殊要求設置運動食譜等）以滿足汽車族的需求。
l 汽車綠色園區——倡導生態環境特色是汽車公園項目的核心要素，也是經營賣點。場地建設注重植被綠化的要素，綠色園區從建設之初是與各汽車廠商聯手規劃，建成與企業文化內涵相吻合的景色。採取商家買斷冠名；場地提供服務管理的方式，讓企業得到一個可施展個性文化、具有實際意義的汽車園林。
l 創建軍地合作新模式——坦克部隊訓練場地與汽車越野賽道結合，使場地資源產生化。
l 在汽車公園整體規劃中將幫水峪、裏炮村劃入園區，結合xxx經濟工業區共同開發。沿陽光馬術俱樂部與裏炮村修建公路以保障汽車公園未來運行的統一性。
馬術比賽與汽車賽事同屬高檔運動項目，具備互動潛能，裏炮村自然環境符合生態園區項目建設條件，具有遠期效能的經營前景。
四、經營分析
一、經營模式：由北京伊力諾依投資有限公司與xxx實業總公司共同組建“xxx生態汽車公園股份公司”負責園區項目規劃建設。xxx實業總公司承擔土地徵用、協調統籌解決相關村民、部隊、高速路出口的規劃等工作。
根據賽車運動項目的專業性，由香港華訊賽車推廣有限公司與xxx生態汽車公園股份公司共同組建中外合資公司“長城國際賽道有限公司，負責園區內的長城國際賽道的建設及經營管理，充分發揮專業公司的特長，確保項目的完善發展。經營結構：二、經營策略：
1、我們面對的是一個龐大的，潛力無限的市場。如何在確定一個長期戰略目標的基礎上，制訂出超常規發展的經營策略，是保持我們處於市場者地位及具備核心競爭力的關鍵。
如何做到市場規模的迅速擴大和品牌價值的提升；最終保持盈利能力的增長則成為經營的關鍵。所有經營者是要用優良的經營業績實現我們的使命，回報股東。
2、策略首先來自於自身，對於賽車場地經營者來講，汽車運動項目的生存發展已不能只注重某一項賽事的得與失。“汽車公園”的經營思路是以多角度、寬泛的運做理念做主導，體現綜合特性。將長期項目與短期賽事捆綁經營，以商家活動、展覽展示、場地出租、場地廣告、生態旅遊、賽事贊助、娛樂服務等內容保障場地的規模發展。
3、從立項之初就着手內部機制的建立，注重人力資源的匹配；明確管理目標，真正體現以人為本的原則。
4、將金港汽車公園與xxx生態汽車公園互動經營，目前作為國內的汽車公園場地經過兩年的運行，金港已開始出現場地的面積不能滿足客户的需求，發生賽道預定安排不開的現象。因此xxx場地的建設啟動將會促動金港功能化，同時兩個場地共同發展的步伐將引領國內汽車運動項目經營方式的最新潮流。
5、xxx生態汽車公園會給當地的經濟帶來新型產業商機，場地的起用可解決就業問題；帶來新的生活觀念；新的生活信息；從整體上為xxx特區發展帶來活力。
五、風險防範
? 經營風險：公司的初創階段，發展與擴張的速度會比較迅速，易出現難以預料的問題，該風險主要體現於經營戰略的制定與實施操作上出現某種失誤，影響公司的發展，該風險的防範措施主要依賴於公司嚴格要效的決策機制的執行，以及公司決策層的精誠團結與相互監督。
? 資金風險：籤於汽車運動市場其寬度和深度是一般傳統行業無法比擬的，運作週期較長，資金需求集中。該風險主要體現於流動資金不能滿足運營需求，服務性收入不能及時到位等，從而發生阻礙公司的正常經營，對於該風險主要防範措施一方面是要遵循“開源節流、穩健發展”的經營方針，同時保持與投資機構的緊密溝通獲得資金支持，保持與政府、企業的良好合作，建立資金迴流通道。
? 人才風險：公司決策層所需的人才是懂市場，會經營同時需求具有實踐經驗，技術能力強的中間力量。這些特殊人才是當前行業中比較匱乏的，該風險就體現在所需人才供不應求，人力成本較高也是一個方面，對於該風險的防範措施主要依賴於公司內部要具備足夠的競爭機制及合理空間，以良性福利待遇，股權或期權分配製度。逐漸確立企業文化，健全內部控制與激勵機制，緊密凝聚公司成員夢想與現實。
? 行業風險：作為公司行為與現有運動項目的規則相互結合並行的經營方式，會出現盈利目地與行業規則衝突的現象，同時固有運動項目結構和業內人士的意識都是風險因素。對於該風險的防範措施首先要以具有説服力的操作方式，填補項目失缺功能的手段，依靠強有力的行業主管機構支持，建立基於共同利益的長期友好關係。共同抵預風險。
上述風險將一直伴隨公司的發展過程，我們相信，風險的存在使得公司的經營運作會更加謹慎與準確，而且風險是促動公司進步與發展的動力之一，我們會以十足的信心與完善的策略面對變化與風險。
六、財務評價
1、資金預算
xxx生態汽車公園佔地5000畝，規劃建設為6年，10年收回投資。
一期— 投資2億人民幣
二期— 投資3億人民幣
三期— 投資3億人民幣總體8億人民幣
1、土地徵用費：100元/畝/年，5000畝/500，000元/年
（年保底分紅）
一期二期 三期
2、建公路費： 3000萬元人民幣 1000萬元人民幣1000萬元人民幣
3、建築設施： 3000萬元人民幣 1.7億人民幣1.9億人民幣
3、供排水線費： 1000萬元人民幣 2000萬元人民幣 2000萬元人民幣
4、場地修建費： 8000萬元人民幣 5000萬元人民幣 3000萬元人民幣
5、供暖供熱： 2000萬人民幣 2000萬人民幣 2000萬人民幣
6、停車場修建費：1000萬人民幣 1500萬人民幣 1500萬人民幣
7、綠 化 費：1000萬人民幣 500萬元人民幣 500萬元人民幣
8、電腦記時系統設施費：500萬/人民幣
9、行政辦公費：300萬人民幣 1000萬人民幣 1000萬人民幣
10、不可預見費：200萬/人民幣
計： 一期 二期 三期
2億/人民幣3億/人民幣 3億/人民幣
七、結論
xxx生態汽車公園的建成和使用，是將汽車產業項目引進特區，會給地方經濟帶來新生機，同時也促進了中國汽車和世界各國汽車業的科技，文化交流，為社會提供了大量的就業機會，帶動了周邊地區的經濟發展；向國家交納大量税金，為公眾提供了新穎的休閒娛樂場所。
因此，建立xxx生態汽車公園不但是可行的，而且是必須的。它對社會經濟發展起着重要作用，必將產生極大的經濟效益和社會效益。
撰寫： 孫巖
完成時間：xxxxxx年7月4日
目 錄
一、總體描述
二、關於公司
三、項目分析
四、經營分析
五、風險防範
六、財務評價
七、結論
xxx生態汽車公園項目
可 行 性 報 告
一、總體描述
汽車公園概念的生成，是伴隨着中國汽車工業的發展以及汽車運動市場環境的逐漸擴大而產生的一項可滿足不同需求的經營項目。它是在當今經濟環境條件下而引發的；具有未來運做空間的產業項目。
提出這樣一個概念的理由如下：
a、中國汽車工業的迅猛發展，家庭轎車保有量的持續
增長；有車族對運動、休閒場所的需求。
b、金港汽車公園運作證實，作為國內具備綜合功能的汽
車運動場地，在集合了專業賽道與商務活動環境特點優勢下，已將運動項目的經營特色呈現出來，並已逐漸贏得各類需求者的認可。
c、汽車運動的多元化引發了專業賽事、商務推廣、場地經營互動需求的出現。
d、未來汽車運動賽事對場地規模、場地經營者、場地設施等條件指數的綜合需求提出了更高的標準。
e、汽車運動所帶來的商機，已成為眾所周知的熱點，f1進入中國，使百姓欣賞到級別汽車賽事成為可能。
f、“xxx生態汽車公園”的概念是將的xxx長城自然條件優勢與汽車產業、汽車運動融合的定位，是當地環境規劃與經營的理想結合。 二、關於公司
志港集團是在香港註冊並擁有北京伊力諾依投資有限公司、北京金港展覽展示有限公司、香港華訊賽車推廣有限公司。
北京伊力諾依投資有限公司是家大型的股份制企業，成立於1995年，公司主要從事中高檔傢俱設計、生產、銷售及進口業務，並且代理德國rolfbenz、意大利giorgetti、loft、nemo等國際品牌，已形成了一套獨特完整的運作體系，在業內享有極高的聲譽和市場佔有率。
伊力諾依發展到今天，已在北京、天津、上海建立了自己的生產基地，擁有了上萬米的伊力諾依家居大廈、五千平米的亮都時尚店和北京、上海11家自營店及超過30家全國各地的加盟店。
華訊賽車推廣有限公司（以下簡稱華訊），是由志港集團投資建立；，其主要功能為：參與管理組織國際、國內汽車賽事的宣傳推廣及為汽車製造企業提供綜合性營銷活動的策劃服務機構。
華訊的公共關係及業務範圍已涉足歐洲、亞洲地區的合作範疇，在香港、日本及英國均設有聯絡辦事處，在國內與政府部門、汽車生產商保持着良好的合作關係。
華訊在成功地運作了全國汽車場地越野賽，首屆北京賽車節以及米納爾迪 f1 賽車首次馳騁中國賽道，公司不僅落實了所有賽事的贊助商，還負責所有賽事及相關活動的商業推廣，媒體公關，及大部分的賽事管理工作，其中包括車輛的海關進口，運輸，相關人員的接待等繁瑣細緻的工作。
公司十分注重經營管理和人才儲備，充分運用商業手段拓展經營，且已逐漸體現出發展優勢。
三、項目分析
xxx生態汽車公園的建設規劃，將本着場地經營與周邊資源優勢有機結合的思想，在xxx特區條件基礎上增強園區內項目間的互動發展。
xxx生態汽車公園，在規劃上將着重體現綜合性能；注重協調發展的目標，從基礎設施建設入手體現環保、運動、休閒、商務綜合經營一體化功能。 xxx生態汽車公園項目規劃
項目分類：
一、運動競賽：
l 長城國際賽道—這是園內競賽項目中主體部分，將建成f1級別的標準賽道，用於舉辦各類方程式比賽、場地汽車賽，汽車試乘試駕等項目。
l 場地越野汽車賽道—可舉辦專業越野汽車比賽及汽車俱樂部會員活動，廠家試乘試駕新車推廣項目
l 場地摩托越野賽道—將作為摩托比賽專用場地及摩托俱樂部訓練活動場地
l 卡丁車賽道—用於舉辦卡丁車比賽；目前由於國內特別是在北京，專業性的卡丁車場地很少，未來xxx卡丁車賽道及綜合設施可成為比賽及卡丁車愛好者的訓練基地，賽道利用率會較高。
l 自行車競技賽道—自行車運動作為大眾型運動項目，極易推廣普及，北京地區擁有廣泛熱愛山地自行車運動的羣體及山地自行車俱樂部，這將使賽道的利用率得到提升，同時北京市區—xxx—長城又是中外遊客自行車旅遊、健身的路線，結合生態環境，以俱樂部形式開發健康旅遊項目。
l 車模、航模運動—作為國家體育總局主管項目，車模、航模是聚人氣的户外專業運動，參與者年齡廣泛，特別是青少年羣體中愛好者居多，在經營方式上既要保障專業性也要注重普及性，可採取夏令營形式結合xxx周邊旅遊環境進行整合，多方位經營。專業的車模、航模俱樂部是以場地為訓練場所，而對愛好者來講；場地則是一個學習、交流、體驗運動好去處。這樣一個專業與普及相結合的運動項目會成為場地長期經營的內容。
l 培訓中心—培訓中心是以綜合功能設置為主導，開設汽車、摩托車、卡丁車等項目的培訓。設置專業和普及型兩種級別的培訓結構，在保持場地專業特性之外，也要注重經營與生存環節的需要。 二、商務活動
l 試乘試駕體驗—汽車工業的蓬勃發展，新車型的不斷推出都給專業場地的經營帶來機會（據報道未來10年將是中國汽車工業迅猛發展的時期），各種車型的試乘試駕及商務推廣活動已是商家廣泛採用的形式，未來xxx生態汽車公園內的專業賽道，以及裏炮村的自然地貌可為不同車型、不同內容、不同品牌、不同需求的客户提供不同形式的服務，這將成為我們經營的核心，是鏈接汽車產業；促動場地經營發展的支柱項目。
l 汽車俱樂部—組建xxx生態汽車公園俱樂部，其核心工作是以網羅、服務於前來場地進行各類活動的客户羣體，建立以會員機制為手段的經營方式，包括與各項運動相關的產品售賣、信息諮詢、場地設施經營等功能的綜合部門。
l 汽車文化廣場——提供大型活動、汽車展覽展示、汽車*等內容的活動場地。
l 汽車假日酒店—汽車公園的建成，多重項目的規劃，特別是別大型汽車賽事的啟動以及商務活動、旅遊項目的開發都需要有相關的配套設施提供服務。在園內修建具有四標準的汽車酒店，是完善配套設施建設的關鍵部分。
酒店是圍繞汽車文化的主題進行設施規劃的，在功能上以着重考慮為汽車賽事、汽車商務活動、旅遊休閒羣體的需求為主線，概念上是有別於一般飯店的設施標準，加強酒店功能人性化的細節設置（如：注意從事汽車比賽、訓練人員的飲食結構的特殊要求設置運動食譜等）以滿足汽車族的需求。
l 汽車綠色園區——倡導生態環境特色是汽車公園項目的核心要素，也是經營賣點。場地建設注重植被綠化的要素，綠色園區從建設之初是與各汽車廠商聯手規劃，建成與企業文化內涵相吻合的景色。採取商家買斷冠名；場地提供服務管理的方式，讓企業得到一個可施展個性文化、具有實際意義的汽車園林。
l 創建軍地合作新模式——坦克部隊訓練場地與汽車越野賽道結合，使場地資源產生化。
l 在汽車公園整體規劃中將幫水峪、裏炮村劃入園區，結合xxx經濟工業區共同開發。沿陽光馬術俱樂部與裏炮村修建公路以保障汽車公園未來運行的統一性。
馬術比賽與汽車賽事同屬高檔運動項目，具備互動潛能，裏炮村自然環境符合生態園區項目建設條件，具有遠期效能的經營前景。
四、經營分析
一、經營模式：由北京伊力諾依投資有限公司與xxx實業總公司共同組建“xxx生態汽車公園股份公司”負責園區項目規劃建設。xxx實業總公司承擔土地徵用、協調統籌解決相關村民、部隊、高速路出口的規劃等工作。
根據賽車運動項目的專業性，由香港華訊賽車推廣有限公司與xxx生態汽車公園股份公司共同組建中外合資公司“長城國際賽道有限公司，負責園區內的長城國際賽道的建設及經營管理，充分發揮專業公司的特長，確保項目的完善發展。經營結構：二、經營策略：
1、我們面對的是一個龐大的，潛力無限的市場。如何在確定一個長期戰略目標的基礎上，制訂出超常規發展的經營策略，是保持我們處於市場者地位及具備核心競爭力的關鍵。
如何做到市場規模的迅速擴大和品牌價值的提升；最終保持盈利能力的增長則成為經營的關鍵。所有經營者是要用優良的經營業績實現我們的使命，回報股東。
2、策略首先來自於自身，對於賽車場地經營者來講，汽車運動項目的生存發展已不能只注重某一項賽事的得與失。“汽車公園”的經營思路是以多角度、寬泛的運做理念做主導，體現綜合特性。將長期項目與短期賽事捆綁經營，以商家活動、展覽展示、場地出租、場地廣告、生態旅遊、賽事贊助、娛樂服務等內容保障場地的規模發展。
3、從立項之初就着手內部機制的建立，注重人力資源的匹配；明確管理目標，真正體現以人為本的原則。
4、將金港汽車公園與xxx生態汽車公園互動經營，目前作為國內的汽車公園場地經過兩年的運行，金港已開始出現場地的面積不能滿足客户的需求，發生賽道預定安排不開的現象。因此xxx場地的建設啟動將會促動金港功能化，同時兩個場地共同發展的步伐將引領國內汽車運動項目經營方式的最新潮流。
5、xxx生態汽車公園會給當地的經濟帶來新型產業商機，場地的起用可解決就業問題；帶來新的生活觀念；新的生活信息；從整體上為xxx特區發展帶來活力。
五、風險防範
? 經營風險：公司的初創階段，發展與擴張的速度會比較迅速，易出現難以預料的問題，該風險主要體現於經營戰略的制定與實施操作上出現某種失誤，影響公司的發展，該風險的防範措施主要依賴於公司嚴格要效的決策機制的執行，以及公司決策層的精誠團結與相互監督。
? 資金風險：籤於汽車運動市場其寬度和深度是一般傳統行業無法比擬的，運作週期較長，資金需求集中。該風險主要體現於流動資金不能滿足運營需求，服務性收入不能及時到位等，從而發生阻礙公司的正常經營，對於該風險主要防範措施一方面是要遵循“開源節流、穩健發展”的經營方針，同時保持與投資機構的緊密溝通獲得資金支持，保持與政府、企業的良好合作，建立資金迴流通道。
? 人才風險：公司決策層所需的人才是懂市場，會經營同時需求具有實踐經驗，技術能力強的中間力量。這些特殊人才是當前行業中比較匱乏的，該風險就體現在所需人才供不應求，人力成本較高也是一個方面，對於該風險的防範措施主要依賴於公司內部要具備足夠的競爭機制及合理空間，以良性福利待遇，股權或期權分配製度。逐漸確立企業文化，健全內部控制與激勵機制，緊密凝聚公司成員夢想與現實。
? 行業風險：作為公司行為與現有運動項目的規則相互結合並行的經營方式，會出現盈利目地與行業規則衝突的現象，同時固有運動項目結構和業內人士的意識都是風險因素。對於該風險的防範措施首先要以具有説服力的操作方式，填補項目失缺功能的手段，依靠強有力的行業主管機構支持，建立基於共同利益的長期友好關係。共同抵預風險。
上述風險將一直伴隨公司的發展過程，我們相信，風險的存在使得公司的經營運作會更加謹慎與準確，而且風險是促動公司進步與發展的動力之一，我們會以十足的信心與完善的策略面對變化與風險。
六、財務評價
1、資金預算
xxx生態汽車公園佔地5000畝，規劃建設為6年，10年收回投資。
一期— 投資2億人民幣
二期— 投資3億人民幣
三期— 投資3億人民幣總體8億人民幣
1、土地徵用費：100元/畝/年，5000畝/500，000元/年
（年保底分紅）
一期二期 三期
2、建公路費： 3000萬元人民幣 1000萬元人民幣1000萬元人民幣
3、建築設施： 3000萬元人民幣 1.7億人民幣1.9億人民幣
3、供排水線費： 1000萬元人民幣 2000萬元人民幣 2000萬元人民幣
4、場地修建費： 8000萬元人民幣 5000萬元人民幣 3000萬元人民幣
5、供暖供熱： 2000萬人民幣 2000萬人民幣 2000萬人民幣
6、停車場修建費：1000萬人民幣 1500萬人民幣 1500萬人民幣
7、綠 化 費：1000萬人民幣 500萬元人民幣 500萬元人民幣
8、電腦記時系統設施費：500萬/人民幣
9、行政辦公費：300萬人民幣 1000萬人民幣 1000萬人民幣
10、不可預見費：200萬/人民幣
計： 一期 二期 三期
2億/人民幣3億/人民幣 3億/人民幣
七、結論
xxx生態汽車公園的建成和使用，是將汽車產業項目引進特區，會給地方經濟帶來新生機，同時也促進了中國汽車和世界各國汽車業的科技，文化交流，為社會提供了大量的就業機會，帶動了周邊地區的經濟發展；向國家交納大量税金，為公眾提供了新穎的休閒娛樂場所。
因此，建立xxx生態汽車公園不但是可行的，而且是必須的。它對社會經濟發展起着重要作用，必將產生極大的經濟效益和社會效益。
一、項目摘要。項目內容的摘要性説明，包括項目名稱、建設單位、建設地點、建設年限、建設規模與產品方案、投資估算、運行費用與效益分析等。
二、項目建設的必要性和可行性。
三、市場（產品或服務）供求分析及預測（量化分析）。主要包括本項目區本行業（或主導產品）發展現狀與前景分析、現有生產（業務）能力調查與分析、市場需求調查與預測等。
四、項目承擔單位的基本情況（原則上應是具有相應承擔能力和條件的事業單位）。包括人員狀況，固定資產狀況，現有建築設施與配套儀器設備狀況，專業技術水平和管理體制等。
五、項目地點選擇分析。項目建設地點選址要直觀準確，要落實具體地塊位置並對與項目建設內容相關的基礎狀況、建設條件加以描述，不可以項目所在區域代替項目建設地點。具體內容包括項目具體地址位置（要有平面圖）、項目佔地範圍、項目資源、交通、通訊、運輸以及水文地質、供水、供電、供熱、供氣等條件，其它公用設施情況，地點比較選擇等。
六、生產（操作、檢測）等工藝技術方案分析。主要包括項目技術來源及技術水平、主要技術工藝流程與技術工藝參數、技術工藝和主要設備選型方案比較等；
七、項目建設目標（包括項目建成後要達到的生產能力目標或業務能力目標，項目建設的工程技術、工藝技術、質量水平、功能結構等目標）、任務、總體佈局及總體規模；
八、項目建設內容。項目建設內容主要包括土建工程、田間工程、配套儀器設備等。要逐項詳細列明各項建設內容及相應規模（分類量化）。土建工程：詳細説明土建工程名稱、規模及數量、單位、建築結構及造價。建設內容、規模及建設標準應與項目建設屬性與功能相匹配，屬於分期建設及有特殊原因的，應加以説明。水、暖、電等公用工程和場區工程要有工程量和造價説明。田間工程：建設地點相關工程現狀應加以詳細描述，在此基礎上，説明新（續）建工程名稱、規模及數量、單位、工程做法、造價估算。配套儀器設備：説明規格型號、數量及單位、價格、來源。對於單台（套）估價高於5萬元的儀器設備，應説明購置原因及理由及用途。對於技術含量較高的儀器設備，需説明是否具備使用能力和條件。配套農（牧、漁）機具：説明規格型號、數量及單位、價格、來源及適用範圍。大型農（牧、漁）機具，應説明購置原因及理由及用途。
九、投資估算和資金籌措。依據建設內容及有關建設標準或規範，分類詳細估算項目固定資產投資並彙總，明確投資籌措方案。
十、建設期限和實施的進度安排。根據確定的建設工期和勘察設計、儀器設備採購（或研製）、工程施工、安裝、試運行所需時間與進度要求，選擇整個工程項目實施計劃方案和進度。
十一、環境保護。對項目污染物進行無害化處理，提出處理方案和工程措施及造價。
十二、項目組織管理與運行。主要包括項目建設期組織管理機構與職能，項目建成後組織管理機構與職能、運行管理模式與運行機制、人員配置等；同時要對運行費用及新分析，估算項目建成後維持項目正常運行的成本費用，並提出解決所需費用的合理方式方法。
十三、效益分析與風險評價。對項目建成後的經濟與社會效益測算與分析（量化分析）。特別是對項目建成後的新增固定資產和開發、生產能力，以及經濟效益、社會效益（如社會供種量，帶動多少農户、多大區域經濟發展等）等進行量化分析；
十四、有關證明材料（承擔單位法人證明、有關配套條件或技術成果證明等）。
目 錄
一、總 論
二、市場分析
三、建設內容
四、環保與市政配套
五、組織機構與人力資源配置
六、建設進度安排及物料供應
七、資金籌措
八、效益分析
九、研究結論與建議
一、總 論
（一）項目背景 1 項目名稱： “聯想高科·經典都市”居住小區 2 承辦單位概況： “世紀地產”是武漢專業的房地產項目開發公司。 由於其他的在開發項目佔用大量資金，且本項目工程量大，建設週期長。為了降低投資風險，“世紀地產”決定和武漢高科國有控股集團有限公司及北京融科智地房地產開發有限公司合作成立控股公司武漢聯想·世紀高科房地產開發股份有限公司開發本項目。 公司註冊資本1億元（“世紀地產”3000萬元，武漢高科國有控股集團有限公司3000萬元，北京融科智地房地產開發有限公司4000萬元）流動資金2400萬元（滾動開發）。 武漢高科國有控股集團有限公司是經武漢市委、市政府同意成立的，授權全面經營和管理武漢東湖新技術開發區國有資產。集團註冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業35家，已成為“武漢·中國光谷”建設的主力軍，是一家集資產經營與管理、創業孵化器、風險投資、技術產權交易中心、工程科學研究、大學科技園建設於一體的大型國有控股集團。 成立於xx年6月的北京融科智地房地產開發有限公司，是聯想控股公司為進軍房地產行業而專門設立的全資子公司，也是其多元化佈局的一個重要棋子。 3 可行性研究報告的編制依據：
（1）《城市居住區規劃設計規範》
（2）《武漢市規劃管理條例》及《技術規定》
（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》
（4）《住宅設計規範》
（5）《住宅建築設計標準》
（6）《建築工程交通設計及停車場設置標準》
（7）《城市道路綠化規劃及設計規範》
（8）《高層民用建築設計防火規範》
（二）項目概況 1 地塊位置： 關山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創業街位於本案東側，南抵武漢職業技術學院，西緊鄰關山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷cbd中心區，不僅未來發展前景不俗，其現有配套設施也十分成熟。周邊商場、菜場、休閒廣場眾多，大專院校林立，公園、醫院等公共設施相距不遠。“聯想高科·經典都市”居住小區周邊有：華中科技大學、中南民院、魯巷廣場、關山市場、關山中學、魯巷國小、光谷核心市場、電信數碼港、長江樂園、東湖新技術開區等。位於此地生活方便而多彩。 2 建設規模與目標： 土地面積：270畝
（180090平方米） 容積率：1.75（本地塊位於武漢市郊區，沿關山一路南行800米即達武黃高速公路，是武漢光谷的重點開發地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領階層來此購房置業，把容積率把握在較小的數值） 建築面積：314528平方米 開發週期：7至8年 土地價格：5400萬（高科集團儲備土地，作為股本投入） 3 周圍環境與設施
（1）步行約2分鐘可至58
6、52
1、715等公交車站；
（2）魯巷廣場購物中心關山超市以及關山飯店等消費場所均幾步之遙；
（4）華中科技大學，中南民族學院等高校環繞；
（3）武漢光谷cbd中心?光谷創業街位於本案東側 4 項目投入資金及效益情況 項目總投資：33597.28萬元 自有資金投入：12400 萬元 住宅銷售價格：xx 元/平米起 項目銷售收入：59104.00萬元 項目税後利潤總額：16127.14萬元 項目毛利潤潤：27.28％ 項目內部收益率：25.39％
（三）項目建設緣由 1 項目建設有利於我公司在武漢房地產市場的進一步開拓發展 公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業理念，依託開發區的優惠政策及政府支持，立足於東湖開發區，輻射武漢三鎮。通過本項目的開發，佔據光谷cbd區域房地產市場，發展壯大公司實力，並進一步樹立企業在武漢地產業界的形象。 2 項目的建設符合武漢市對光谷建設的精神 國家繼續實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發企業預期的盈
第一章 總 論
一、項目提要
1、項目名稱：內蒙古鄂前旗毛蓋圖蘇木肉羊養殖工程建設
2、建設性質：擴建
3、項目建設單位：鄂托克前旗毛蓋圖蘇木農牧業產業化協會 負責人：林霞、張世軍
4、建設地點：內蒙古鄂前旗毛蓋圖蘇木
5、項目申報單位：鄂托克前旗毛蓋圖蘇木農牧業產業化協會 負責人：林霞、張世軍
6、投資規模及構成：總投資360萬元，其中土建工程174萬元，設備購置36萬元，購買種羊140萬元，其它費用10萬元。
7、資金籌措：項目總投資360萬元，其中擬申請國家投資150萬元，地方配套60萬元，羣眾自籌150萬元。
8、主要技術經濟指標：項目年銷售收入390萬元，第一年純利潤192.4萬元，第二年純利潤256.5萬元，第三年及以後每年純利潤333.4萬元。第一年總成本180萬元，第二年總成本37.2萬元，第三年及以後每年總成本18.6萬元，税後財務淨現值225萬元，財務內部收益率100%，投資回收期4年。
9、項目輻射範圍及帶動能力 項目建成之後，將直接帶動毛蓋圖蘇木30户農牧户，可使毛蓋圖蘇木牲畜良種率和單位產量得到進一步提高，通過肉羊養殖項目的建設，畜種質量的改善，育肥出欄加快，銷售利潤大幅度增長，可使項目區農牧户人均純收入增加500—800元。
二、可行性研究的依據
1、財政部農業綜合開發辦《農業綜合開發多種經營項目可研報告編制提綱》；
2、農業部《西部地區農業開發建設規劃》；
3、國家計委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數》；
4、鄂前旗“十五”經濟建設規劃；
5、鄂爾多斯市《建立畜牧業強市、綠色大市的決定》。
三、綜合評價和論證結論
1、綜合評價 本項目建設對於該地區建設與市場相對接的現代畜牧業具有示範帶動作用。對於探索在生態建設的基礎上發展優質畜牧業，從而實現生態經濟和社會可持續發展具有重要意義。項目區具有良好的飼養基礎，當地農牧户飼養經驗豐富，經過培訓，完全可以按照先進的技術規程生產建設，鄂前旗有着廣闊的草原資源和龐大的牲畜養殖陣地，鄂前旗清真畜產品市場已開始投入運營，已具有很好基礎，由於清真市場產品以無污染和高質量而擁有了較高的信譽，對項目產品的銷售極為有利。目前市場、產品已與寧夏有長期銷售合同。整個項目技術先進，經濟合理，相比傳統牲畜飼養方式，可極大地減輕對草地資源的利用強度，提高牲畜整體質量，提高資源轉化效率，因此我們認為項目可行。
四、存在問題及建議
1、農牧民培訓和當地的技術服務是保證項目技術路線貫徹執行的基礎，必須加強。在項目安排有關建設內容的基礎上，當地政府應在項目實施後就此制定有效的政策。
2、建議儘快實施項目。 第二章 項目背景及必要性 第一節 國家產業政策和行業發展規劃 毛蓋圖蘇木是鄂前旗的一個純牧業蘇木，xx年全蘇木牲畜頭數達到19萬頭（只）。在國家西部大開發戰略部署下，全蘇木經濟及各項事業建設迅猛發展，畜牧業經濟健康發展。在跨入新世紀，我國加入世貿組織的新形勢下，如何使全蘇木畜牧業經濟結構調整優化，如何使全蘇木廣大農牧民增加收入，是擺在全蘇木人民面前的重大問題。鄂前旗黨委、政府制定“十五”規劃，做出調整優化畜牧業結構，確立了鄂前旗經濟發展的綠色大旗、畜牧業強旗的遠景發展規劃，全面推動飼養業發展。為適應國家農業部“西部地區農業開發建設規劃”和國家計委、經貿委“當前國家重點鼓勵發展產業、產品和技術目錄”等國家產業發展和行業發展規劃，特提出“鄂前旗毛蓋圖肉羊養殖工程建設項目可行性研究報告”。 第二節項目由來和簡述 跨入新世紀以來，我國開始實施西部大開發戰略，鄂爾多斯市“二次創業”也向縱深方向發展，xx年，農村牧區實行舍飼圈養、休牧、禁牧，農牧業經濟發生了巨大的變化。鄂前旗畜牧業經濟在“西部大開發”、“鄂爾多斯市二次創業”中快速發展，畜牧業經濟結構得到調整優化。發展具有高質量、高效益的畜牧業勢在必行。本項目由此而產生，該項目對鄂前旗畜牧業經濟快速、健康發展起到帶動作用。 項目初步擬定以鄂前旗毛蓋圖蘇木形成基地+農牧户的肉羊養殖經營格局。根據區域劃分，在轄區2個嘎查30户農牧民中實施該工程，通過聯户生產、經營的格局，形成一定規模的育肥出欄網絡。這將對毛蓋圖蘇木的廣大農牧民脱貧致富，增加收入，對發展舍飼圈養畜牧業，減輕草場壓力，全面開展生態建設、治沙防沙、建立“生態型高效益規模化家庭牧場”等都將起到推動作用。 第三節 項目提出的必要性及意義 鄂前旗毛蓋圖蘇木位於毛烏素沙漠腹部，自然生態環境嚴重惡化，草場逐年退化，十年九旱，沙塵暴頻發，是邊遠地區。本項目建設十分必要，一是儘快解決貧困人口脱貧致富，是毛蓋圖蘇木經濟建設的首要問題，所以有必要認認真真、切切實實解決這一重大問題。二是隨着農村牧區經濟不斷髮展，改造沙漠，推動生態建設，恢復草場植被，給子孫後代留下“山川秀美”壯麗草原，有必要進行舍飼圈養、休牧、禁牧、退牧還草。而高效益、高附加值的養殖業正適合於這個形勢。項目的提出正是現階段農村牧區生態建設的必要。三是毛蓋圖蘇木是個純牧業蘇木，而且以土種山羊和綿羊為主體經濟，經濟結構單調，單位產量不高，且品質不優，效益低。因此，以養殖肉羊調整優化牧業經濟結構，大力全面發展優質畜牧業，提高現代畜牧業的經濟效益和結構優勢。現階段正是產業結構調整的關鍵時期，因此，項目的提出正是畜牧業經濟發展的必要要求，從各個方面考慮，多方面考查，建設肉羊養殖工程是當地畜牧業經濟發展的重要出路，也是農牧民增加收入的有效途徑。 第三章 項目建設的條件 第一節 項目區概況
（一）地理位置 毛蓋圖蘇木位於鄂托克前旗政府所在地30公里處，東鄰昂素鎮，南與敖勒召其鎮相連，西毗布拉格蘇木，北依鄂托克旗。總土地面積293萬畝，其中可利用草場190萬畝，主要由毛烏素沙地和鄂爾多斯樑地兩大地貌構成，地形為起伏樑地和沙丘交錯地帶,地理座標為東經107°21′—107°53′,北緯38°14′—38°47′之間。
（二）自然資源 地處温帶大陸性乾旱、半乾旱氣候，乾旱少雨、風大沙多，光照時間長，年均7.1℃，36℃，年均日照2800小時，年均降雨340mm，蒸發量2505mm。屬鄂爾多斯閉流區，靜水位5—10m，成井深40—200米，單井日湧水量40—60噸，土壤類型為棕鈣土、草甸土和固定風沙土，土質肥沃，養份含量高。
（三）社會經濟狀況 毛蓋圖蘇木下轄8個行政嘎查，34個牧業社，現有人口3399人，xx年地方財政收入63萬元，農牧民人均純收入3031元。路、電、訊、郵等基礎設施公益事業完善，各項服務體系健全。
（四）項目關聯產業發展現狀 毛蓋圖蘇木是一個典型的農牧結合區，xx年度水澆地面積達1.4萬畝,各類灌溉井達600多眼，牲畜飼養量達到19萬頭(只)，建立模式化養殖大户486户，年出欄牲畜5.5萬頭(只)。項目區各農牧户飼草料基地都很好，最少有20畝水地，最多有100畝水地，養殖業基礎良好，飼草料充足，資金、勞力、技術等條件已具備，飼養潛力很大。項目廣大農牧民已把草場圍封，建立了“生態型高效益規模家庭牧場”，户均種植飼草料50畝，家家户户都已建立起了棚圈和青貯窖，飼草料自給有餘，已創造了舍飼圈養養殖的各項條件。敖達黑色公路貫穿於項目區，郵電通訊普及全蘇木，程控電話遍佈項目區。文化娛樂、農貿集市也很發達，南鄰敖勒召其鎮，北依鄂托克旗，經濟社會條件優越，項目具備取得良好的經濟、社會、生態效益的條件，對毛蓋圖蘇木乃至鄂前旗的畜牧業發展具有重要意義。 第二節 項目開發的有利條件及可行性近幾年來，畜牧業在農業經濟中的地位逐漸突出，比重增大，發展快，效益高。中央實施西部大開發戰略，中央及地方“十五”規劃中草場保護、退耕還林還草、以草為主、生態環境建設、休牧禁牧、舍飼圈養等方針都為本地區發展優質、高效畜牧業創造了良好的、前所未有的自然環境和社會環境條件，給毛蓋圖蘇木難得的機遇，蘇木黨委政府已下定決定，一定要緊緊抓住這一機遇，紮紮實實的把以優化畜羣畜種結構作為畜牧業的重點工程來實施好，把該地區建設成為鄂前旗良種肉羊繁育基地。從擬定項目區自然環境、社會環境、資源環境及農牧林水等基礎建設來看，項目具有可行性，具備了各方面的條件，一是牲畜改良舍飼圈養，有利於減輕嚴重惡化的草場的負擔，恢復植被；二是該地有足夠的飼草料和人工草地，尤其適合於進行青貯，養殖有了最基本的保證，項目實施有現實的可行性。從國家牧區經濟建設角度來看，一是改革開放以來，中央和國務院制定了一系利有利於牧區經濟建設的政策，該地區基礎建設大大增強，尤其是實施“農業綜合開發草原建設項目”、“生態建設項目”、“退耕還林還草”、“天然林保證工程”、“人畜飲水工程”、“千村扶貧開發工程”等國家和自治區項目工程以來，基礎建設發展更快，取得了顯著的經濟、社會、生態效益，對發展優質、高效益養殖業創造了經濟、社會、生態方面的雄厚基礎。二是毛蓋圖蘇木認真貫徹落實了上級有關農村牧區各項經濟工作政策，農牧林水電機全面發展，交通、通訊、郵電、文化等方面長足發展，基礎建設牢固，防災減災能力增強，畜牧業發展前景廣闊，適應於入世後的新形勢，優質畜產品的市場競爭力很強，肉羊養殖體系建設十分可行，只要認真實施項目，採取妥當科學措施，該項目一定會很好的實現。 第三節 主要制約因素及解決辦法 項目實施主要制約因素是資金問題。因此，項目將想辦法多渠道籌措資金，充分發揮各界的積極性，通過羣眾自籌、爭取國家項目資金，多方面籌集資金，儘快立項，扶持項目順利實施，把科學的飼養管理方法推廣到千家萬户，提高科技含量，增加農牧民收入，脱貧致富。 第四章 項目建設單位基本情況 鄂前旗毛蓋圖蘇木位於鄂托克前旗東北部，處於毛烏素沙漠腹地，南與敖勒召其鎮毗鄰，東與昂素鎮相接，北靠鄂托克旗，是一個以牧為主，農牧並舉的牧區蘇木。全蘇木共轄8個嘎查，34個牧業社，有農牧户906户、3399人，總土地面積293萬畝，其中可利用草場180萬畝，沙化、鹽鹼化面積40萬畝，佔總土地的15%。全蘇木氣候適宜，光照充足，水資源豐富，無霜期長，土質肥沃，為發展糧料經濟作物、牧草生長提供了得天獨厚的自然環境。近年來，該蘇木的水、電、路、訊等基礎設施建設日益完善，敖達柏油路從其境內穿過，實現村村通路，開通無線尋呼台、無線接入網，實現村村通電話、公路、農電。xx年糧料總產量突破360萬公斤，牲畜存欄數達16.8萬頭（只），農牧民人均純收入3031元。發展肉羊養殖基地項目有着良好的基礎條件。 鄂托克前旗毛蓋圖蘇木農牧業產業協會於xx年組建，該協會遍佈全蘇木8個嘎查，從業人員20餘人，其人員文化素質普遍較高，都是該地區的致富能手，在當地農牧民中威望特別高，協會主要從事農牧業生產技術指導，提供農牧業市場信息，組織外來商進行農牧業產品交易及輸出本地農畜產品等。該協會通過幾年的發展培育，建立健全了各項規章制度，已形成了一個有機整體，在該地區農牧業生產中起着至關重要的作用。 第五章 市場分析及銷售方案一、市場分析近年來，鄂托克前旗以建設綠色大旗、現代畜牧業強旗為目標，以增加農牧民收入為目的，狠抓農村牧區產業結構調整，使產業結構日趨合理。與此同時，充分利用綠色無污染的優勢，大力發展肉牛、奶牛養殖和乳產品加工，實行產供銷一條龍的產業化經營，有效地帶動了全旗經濟的發展。 鄂托克前旗是一個畜牧業大旗，xx年度全旗牲畜飼養量達124萬頭（只），隨着產業結構調整的深入實施，現代畜牧業經濟在國民生產中比重日漸增大，實施的“現代畜牧業示範工程”、“四個千户富民工程”等工程的實施，優良種畜的佔有比例已越來越不能適應新形勢與新任務的要求，優質的畜種進入廣大農牧户中是當前迫在眉捷的大事。毗鄰鄂托克前旗的地區近年來，特別是黨的xx大以後，把發展地區經濟、增加農牧民收入列入重要議事日程，但當前畜牧業經濟仍是傳統畜牧業向現代畜牧業轉變過程中的初級階段，畜羣結構比例在當前和今後一個時期仍是大力調整階段，優質畜產品的市場需求仍很大。 鄂托克前旗毛蓋圖蘇木是一個以畜牧業為主體的牧區蘇木，畜羣結構單調，比例失調，是制約畜牧業經濟發展的主要因素。xx年，毛蓋圖蘇木黨委政府結合地區實際，制定了xx至xx年遠景奮鬥目標，並對產業化發展做出了長遠規劃，擬從xx年至xx年平均以10萬頭（只）牲畜遞增的速度，到xx年達到70萬頭（只），並要進一步轉變飼養管理方法，優化畜羣結構，提出壓縮山羊，穩增優質綿羊和肉牛的發展思路。根據這一目標要求，該項目區的肉羊養殖工作任務就十分艱鉅，在未來一個時期內將得以大力發展。 國家產業政策導向以發展集約型養殖業介導的產業政策，生活消費向營養型轉化是人民生活水平提高的發展趨向，發展優質、高效益、高附加值的畜牧業是集約畜牧業，這對於擁有豐富草牧場和大面積飼草料種植基地的毛蓋圖蘇木來説，建設肉羊養殖基地具有廣闊的市場前景。
二、產品生產及銷售 根據國內外市場的情況及鄂前旗畜產品清真市場的銷售渠道。項目產品的銷售方案如下： 育肥出欄肉羊：6000只，當地及周邊地區。 項目產品將突出科技和優質，高效益、高質量的特點，逐步打開並佔領市場。 鄂前旗建設“綠色大旗、畜牧業強旗”將是本項目產品銷售的主要優勢。
三、銷售策略和經營模式 鄂托克前旗毛蓋圖蘇木區位優勢優越，距西北地區的畜產品交易市場僅有28公里，距寧夏回族自治區首府銀川市100公里，該項目產品將通過農牧業產業化經營協會根據市場行情進行銷售，分為客商到項目區和商品外運銷售兩種類型，並將項目交易以清真畜產品的品牌進入寧夏市場，以品牌和優質產品佔領市場。
四、銷售隊伍和銷售網絡建設 鄂托克前旗毛蓋圖蘇木現有的農牧業協會擔負着全蘇木大多數農畜產品生產和銷售指路的重任，在該項目建設中，將進一步完善協會組織，增強職能作用的帶動力，加強對現有協會工作人員的指導培訓工作，讓他們掌握市場行情，在項目銷售中發揮積極的作用，並從項目生產宏觀上的指導變微觀服務，深入到項目户進行生產指導和銷售服務，進一步加強銷售網絡建設，形成協會組織遍佈整個項目區的銷售經營服務模式。 第六章 項目建設方案一、建設規劃及內容 肉羊養殖基地擬建在鄂前旗毛蓋圖蘇木伊克烏素、明蓋和庫倫3個嘎查30户農牧民中實施。
1、購買種羊1500只；
2、建育肥棚圈30處；
3、建青貯窖1800平方米；
4、建飼草料加工車間1500平方米；
5、建貯草棚1500立方米；
6、開發飼草料基地xx畝；
7、打配機電井10眼，鋪設輸水管道1.5萬米；
8、購買青貯機具4台；
9、購買飼草料加工相具1套。（詳見表一）
二、產品方案
1、養殖區：第一年出售育肥羊4500只，第二年出售育肥羊5000只，從第三年及以後每年出售育肥羊6000只。
2、飼草料基地：建設飼草料基地xx畝，加之項目區一家一户小面積飼草基地，盈餘飼草料適當向外銷售。
三、技術方案
1、肉羊養殖：採用的品種為優質肉羊，採取雜交配種、引種相配等方式，進行肉羊養殖和良種擴繁。 建設並充分利用現有科技服務體系，為肉羊養殖基地提供全方位的服務，不斷提高肉羊的科技含量。 由山東梁山、陝西等地區引入優良種畜。
2、飼草料基地
（1）項目區飼草料基地建設，以就近的農田草牧場為基地，通過採用整地、施肥、播種、中耕清除田間雜草、灌溉以及田間管理等措施，使飼草飼產保苗率達95%以上。
（2）項目區優質人工草地畝產乾草達500公斤，飼料專用玉米畝產鮮秸稈3000公斤，畝產籽實400公斤。
（3）牧草以紫花苜蓿、沙打旺為主要品種，玉米以飼用青貯為主要品種。
四、建設期及實施進度 本地區養殖業發展較好，根據項目規劃的建設內容，遵循畜牧業發展的客觀規律，並參與國內其它地區類似項目的建設經驗，確定項目從xx年開始建設，建設第二年受益。 第七章 投資估算與資金籌措
一、投資估算 本項目投資估算採取概算指標法進行。引種價格按當地以及產地現行價格估算；投資貸款部門的利息按年息的6.21%進行估算；利用國家和地方開發經營的資金按2.4%的點用費計算。其它投資按照相關行業的有關定額標準進行估算。 按基本費用計，各分項目投資額如下： 肉羊養殖工程總投資為360萬元，其中土建工程174萬元，設備購置36萬元，購買種羊140萬元，其它費用10萬元。
二、資金籌措 本項目所需投入資金由申請國家投資、地方配套和羣眾自籌資金三部分組成。在項目總投資中，申請國家投資150萬元，佔總投資的41.7%，地方配套60萬元，佔總投資的 16.6%，羣眾自籌150萬元，佔總投資的41.7%。 第八章 財務評價 依據內蒙古自治區頒佈的有關政策和法規以及國家計委、建設部《建設項目經濟評價方法和參數》、財政部農發辦《國家農業綜合開發多種經營項目可研報告編寫提綱》，以國家現行的財税和價格體系下，分析和計算項目的成本、費用、效益及現金流量，編制相關財務報表，計算各種評價指標，以分析本項目的盈利能力、清償能力和抗風險能力，據以判項目的可行性。
一、產品成本估算 根據項目所用原輔材料在當地的價格，以及同行業的有關調查數據和本項目的實際，對單項成本和費用進行了估算，以此基礎上估算總成本費用。其基礎數據如下：
1、主要直接原料土建工程按174萬元計算，引進畜種按140萬元計算，設備購置按36萬元計算。 2、銷售費用按銷售收入的8%計算。
3、管理費用按直接費用的3%計算。
4、建設期內的利息計入項目總投資，其後的利息計入財務費用。
5、正常年修理費按折舊的1/3計算。
二、產品銷售收入、税金及附加
1、銷售收入 肉羊養殖年出欄6000只，盈餘飼草料銷售收入15萬元，項目達產後年總銷售收入為390萬元。
2、利潤及分配 所得税按利潤總額的33%計算,正常年税後利潤為23.1萬元,提取10%的盈餘公積後為本項目的可分配利潤。
3、盈利能力分析 計算各項財務指標如下： 投資利潤率：42.15% 投資利税率：47.23% 税後財務內部收益率：36.62% 税前財務內部收益率：49.42% 税後財務淨現值（ic=10%）：130萬元 税前財務淨現值（ic=10%）：212萬元 税後投資回收期：4.8年（包括建設期） 税前投資回收期：4年（包括建設期） 從以上數據可看出，財力內部收益率遠大於12.8%的行業基準收益率，淨現值大於零，項目在財務上可行。 第九章 環境影響評價 肉羊養殖是屬生態保護性舍飼圈養項目，對環境不但沒有任何污染和破壞，而且對牲畜的糞便進行無害化處理，以畜肥改良土壤、農田加肥等都有很大好處。 第十章 農牧業產業化經營與農牧民增收
一、農牧業產業化經營 本項目建設將使毛蓋圖蘇木養殖從傳統的數量型向質量型轉變，促進當地農牧業生產結構的調整，直接帶動當地30户農牧民的養殖業健康快速發展，輻射帶動450户農牧民進行舍飼圈養肉羊可使當地的畜牧業的組織化程序大大提高。
二、農牧民增收 根據我們的調研，每隻育肥羊的生產成本約150元左右，出售每隻育肥羊農牧民可獲純收入400—500元。
三、其它影響 項目的實施還將對農牧民進行短期培訓，這將有助於提高當地農牧業生產的技術水平，提高農牧民科技文化素質，並增加農民的收入來源。 第十一章 組織機構與經營管理 項目在建設過程中以及在項目建成後，建設單位將以嚴密的組織機構，健全的規章制度，科學的管理模式，先進的技術措施和完善的營銷網絡，確保該項目工程的順利建設和項目建成後的高效運作，達到預期的經營效果。
一、組織機構 毛蓋圖蘇木農牧業產業化協會對該項目建設十分重視，擬成立協會會長任組長，蘇木人民政府、農牧業綜合服務站等單位參加的良繁基地協調領導小組，專門負責該項目的組織協調以及處理和解決涉及與地方有關的疑難問題。併成立了項目領導小組，作為項目建設的決策機構，對項目建設實行全面領導。領導小組下設辦公室和有關職能部門，對口負責各自的工作。具體組織管理體系見圖。
二、經營管理模式 本項目採取“公司+基地”的模式進行運作和經營。在整個項目的運行結構中，飼草料基地為養殖基地提供飼料，基礎畜種由工作人員進行飼養和日常管理，科技服務體系的整個良繁基地提供全方位的技術服務，項目各環節形成了一個相互依存、相互促進、不可分割的利益共同體。基地工作人員在這一共同體中承擔着繁育以及仔畜到架子牲畜的飼養任務。領導小組作為本項目的建設主體，承擔着牲畜的改良、科技服務。在項目建成後，各環節之間，即飼料種植與良繁基地之間，工作人員與良繁基地之間都要在領導小組的管理和監控、協調下進行單獨核算，相互這間通過合同契約，按照市場機制進行商業化運作，通過利益槓桿，限度地調動各方面的積極性，實現經濟效益、社會效益的化。不少地方的實踐證明，這一運作模式符合規模養殖業的內在要求，有利於推動農牧業產業化持續、穩定、健康發展。 三、項目建設的內部管理 項目資金實行專人、專户管理，並由項目總部統一調撥和支配，要建立健全財務規章制度，嚴格實行專款專用，嚴禁項目資金挪作他用，提高資金效率，保證資金安全運轉，對項目內物品購進要多方均價降低成本，節約投資，提高質量。要分類制訂詳細的項目技術標準，在具體施工中嚴格執行。要建立項目檢測評價，聘請有關專業人員對項目建設的質量優劣、資金使用情況、工程進度、效率等進行全面評價，發現問題及時改正，確保項目建設的順利進行。 第十二章 結 論 項目區牲畜源及農牧業資源豐富，勞動力充足，可開發土地多，交通、通訊、電力等基礎設施較完善，良好的自然條件和社會經濟狀況為大力發展養殖業，實現當地農牧業的產業化奠定了堅實的基礎。建設單位有着雄厚的資金實力、技術力量和高效的管理機制、管理模式，為項目的順利實施和成功運作創造了有利條件。項目產品選擇適宜，市場需求穩定、旺盛，發展潛力巨大，為本項目達到預期的經濟效益和社會效益提供了保證。 本項目建成後可向市場提供優質肉羊6000只，項目共實現產值390萬元，年創利税172.6萬元。更為重要的是，該項目可有力帶動當地養殖業的發展，大大推進當地農牧業產業化進程，實現農牧業產業結構調整，推動本地區經濟的快速發展。本項目採取“公司+基地”的方式進行運作，農牧户是首先的受益者。體現了該項目不僅可使建設單位快速發展，壯大實力，而且還對本地區的經濟發展以及農牧民的快速致富有着極大的推動作用，實現了經濟效益與社會效益的有機統一。 該項目的提出符合國家、自治區的產業政策，符合當地的客觀條件；項目財務評價結果良好，各項財務指標均處於較好的水平。經分析和論證認為，該項目的建設條件成熟，符合項目建設的要求，具有實現的可行性。
目 錄
一、總 論
二、市場分析
三、建設內容
四、環保與市政配套
五、組織機構與人力資源配置
六、建設進度安排及物料供應
七、資金籌措
八、效益分析
九、研究結論與建議
一、總 論
（一）項目背景 1 項目名稱： “聯想高科·經典都市”居住小區 2 承辦單位概況： “世紀地產”是武漢專業的房地產項目開發公司。 由於其他的在開發項目佔用大量資金，且本項目工程量大，建設週期長。為了降低投資風險，“世紀地產”決定和武漢高科國有控股集團有限公司及北京融科智地房地產開發有限公司合作成立控股公司武漢聯想·世紀高科房地產開發股份有限公司開發本項目。 公司註冊資本1億元（“世紀地產”3000萬元，武漢高科國有控股集團有限公司3000萬元，北京融科智地房地產開發有限公司4000萬元）流動資金2400萬元（滾動開發）。 武漢高科國有控股集團有限公司是經武漢市委、市政府同意成立的，授權全面經營和管理武漢東湖新技術開發區國有資產。集團註冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業35家，已成為“武漢·中國光谷”建設的主力軍，是一家集資產經營與管理、創業孵化器、風險投資、技術產權交易中心、工程科學研究、大學科技園建設於一體的大型國有控股集團。 成立於xx年6月的北京融科智地房地產開發有限公司，是聯想控股公司為進軍房地產行業而專門設立的全資子公司，也是其多元化佈局的一個重要棋子。 3 可行性研究報告的編制依據：
（1）《城市居住區規劃設計規範》
（2）《武漢市規劃管理條例》及《技術規定》
（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》
（4）《住宅設計規範》
（5）《住宅建築設計標準》
（6）《建築工程交通設計及停車場設置標準》
（7）《城市道路綠化規劃及設計規範》
（8）《高層民用建築設計防火規範》
（二）項目概況 1 地塊位置： 關山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創業街位於本案東側，南抵武漢職業技術學院，西緊鄰關山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷cbd中心區，不僅未來發展前景不俗，其現有配套設施也十分成熟。周邊商場、菜場、休閒廣場眾多，大專院校林立，公園、醫院等公共設施相距不遠。“聯想高科·經典都市”居住小區周邊有：華中科技大學、中南民院、魯巷廣場、關山市場、關山中學、魯巷國小、光谷核心市場、電信數碼港、長江樂園、東湖新技術開區等。位於此地生活方便而多彩。 2 建設規模與目標： 土地面積：270畝
（180090平方米） 容積率：1.75（本地塊位於武漢市郊區，沿關山一路南行800米即達武黃高速公路，是武漢光谷的重點開發地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領階層來此購房置業，把容積率把握在較小的數值） 建築面積：314528平方米 開發週期：7至8年 土地價格：5400萬（高科集團儲備土地，作為股本投入） 3 周圍環境與設施
（1）步行約2分鐘可至58
6、52
1、715等公交車站；
（2）魯巷廣場購物中心關山超市以及關山飯店等消費場所均幾步之遙；
（4）華中科技大學，中南民族學院等高校環繞；
（3）武漢光谷cbd中心?光谷創業街位於本案東側 4 項目投入資金及效益情況 項目總投資：33597.28萬元 自有資金投入：12400 萬元 住宅銷售價格：xx 元/平米起 項目銷售收入：59104.00萬元 項目税後利潤總額：16127.14萬元 項目毛利潤潤：27.28％ 項目內部收益率：25.39％
（三）項目建設緣由 1 項目建設有利於我公司在武漢房地產市場的進一步開拓發展 公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業理念，依託開發區的優惠政策及政府支持，立足於東湖開發區，輻射武漢三鎮。通過本項目的開發，佔據光谷cbd區域房地產市場，發展壯大公司實力，並進一步樹立企業在武漢地產業界的形象。 2 項目的建設符合武漢市對光谷建設的精神 國家繼續實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發企業預期的盈
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