項目可行性研究(項目可行性研究)

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正文

第一篇：房地產項目可行性研究

房地產項目可行性研究

張世超

關鍵詞：房地產 可行性 步驟 內容 影響因素

摘要：決定房地產投資之前有很多因素要注意，這就體現了房地產項目可行性研究的必要性，首先要明確房地產投資可行性研究的意義，再就是可行性研究的步驟包括組織準備，現場調查與資料收集，開發方案的設計、評價和選擇等。明確要研究的內容還有要周全的考慮到影響房地產投資的各種因素以及對投資商自身條件的考察都是決定一次投資成功還是失敗的關鍵。

1 可行性研究的概念和作用

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經濟、社會等各方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術上是否可行，在經濟上是否合理，並對多個方案進行優選的科學方法。可行性研究的目的是使決策科學化、程序化，保證決策的可靠性，為項目的實施和控制提供依據或參考。

我國房地產開發實踐表明，開發項目的關鍵是決策，而決策的依據是可行性研究報告。隨着房地產市場的逐步規範，只有靠合法的房地產經營，不斷提高決策水平，才能保證獲取開發收益的可靠性。因此，項目可行性非常重要，其作用如下：

1.1 可行性研究是投資決策的重要依據。

項目投資決策，尤其是大型項目的投資決策的科學性，是以可行性研究報告中的詳細可靠的市場預測、成本分析、效益估算和準確的項目評價分析為重要依據的。

1.2 可行性研究是項目審批的依據。

在我國，房地產項目要經過政府相關職能部門立項、審批，而立項審批的依據之一就是可行性研究報告。

1.3 可行性研究是項目資金籌措的依據。

根據項目可行性研究報告的有關數據，不僅開發商可以瞭解項目所需資金的種類和數量，而且金融機構可以瞭解項目的清償能力和盈利能力，並結合貸款的收益性和安全性原則，確定項目的貸款額度。因此，項目可行性研究報告可作為企業籌集資金和金融機構提供信貸的依據。

1.4 可行性研究是編制設計任務書的依據。

可行性研究對開發項目的建設規模、建設標準等都作出了安排，而這些都是項目設計任務書需要明確的內容。

1.5 可行性研究是開發商與項目參與各方簽訂合同的依據。 開發商在可行性研究確定的項目實施方案框架內，落實項目的各項工作，並與設計、監理、施工、供應、資金融通等單位簽訂有關合同。因此，可行性研究也是開發商與項目參與各方簽訂合同的依據。

2 可行性研究的步驟。

2.1 組織準備。

進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員應包括瞭解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，並由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善於協調工作的專業人員來主持。

2.2 現場調查與資料收集。

現場實際調查主要包括投資現場的目然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、户數及結構現狀調查，市政基礎設施狀況調查，非居民產生產經營狀況調查等。收集的資料

主要有政府的方針政策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。

2.3 開發方案的設計、評價和選擇。

這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家政策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的項目開發方案。當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。

2.4 詳細研究。

採用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。

2.5 編寫研究報告書。

可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同，且全面、翔實。

3 房地產可行性研究的內容。

按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可劃分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的複雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下：

3.1 項目概況。

項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。

3.2 市場分析和需求預測。

在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發週期、銷售期等。

3.3 規劃方案的優選。

在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最後方案，並對其進行詳細描述，包括選定方案的建築物佈局、功能分區、市政基礎設施分佈、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。

3.4 開發進度安排。

對開發進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。

3.5 項目投資估算。

項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費；用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費、建築安裝工程費、市政基礎設施費用、公共配套設施費用、期間費用及各種税費等。估算的精度要求不高，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。

3.6 資金的籌集方案和籌資成本估算。

根據項目的投資估算和投。資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，並對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，並通過不同方式籌措資金，保證項目的正常運行。

3.7 財務評價。

財務評價是依據國家現行財税制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，藉以考察項目財務可行性的一種方法。其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，

債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務淨現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。

3.8 風險分析。

風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，瞭解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者瞭解項目的風險大小及來源提供參考。

3.9 國民經濟評價。

國民經濟評價是按照資源合理配臵的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的淨貢獻，並評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配臵的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。財務評價和國民經濟評價都屬於項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重於項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重於項目對於國民經濟的貢獻，即按照資源合理配臵的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。

4 房地產投資需要注意的影響因素

4.1 社會經濟環免對房地產市場的影響

房地產業不是個孤立的行業，本書多處強調，將房地產業當作國民經濟的‘噴頭產業”來看待是錯誤的，這並不僅僅是個説法問題，而是一個最基本的認識問題：到底是房地產業帶動國民經濟的發展還是國民經濟的成長帶動房地產業的發展？如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現根本性的失誤。無論政府還是企業都會導致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現房地產業畸形膨脹，大起大落，都是無視當地國民經濟發展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產業的位臵所帶來的後果。

4.2 當地政府行政行為對市場的影響

一些地方政府的城市規劃及規劃控制水平對當地房地產開發有着直接的影響。眾所周知，在城市規劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產開發一直處於比較平穩的狀態。超前而科學的規劃、有效的規模控制、嚴格的規劃管理，使這兩個城市的房地產開發避免7盲目的、一窩蜂的現象，本着配套一片、開發一片、管理一片的原則，這裏的小區住宅市場基本上沒有出現供大於求的情況，所有樓盤的預售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規模嚴重失控，房地產市場管理混亂，造成地皮炒賣現象嚴重，商品房供應量過大，市場價格起落過劇，地方政府規劃管理不妥，給發展商們帶來了很大的風險。

4.3 街區環境對房地產營銷的影響

古北新區並非上海鬧市區，樓價何以如此昂貴？原來，由80年代起率先開發的第一個上海外貿區—一虹橋開發區，隨着愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標。區內滿是豪華住宅，住户大部分是港、台同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區。這使古北新區享有很高的知名度，並自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區，區內樓宇質素又不賴，需求者多而且捨得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩步上揚。進入1996 年以後，該小區房價雖有所下跌，但仍是國內最貴的地方。從古北新區的例子可以看出，房地產的價值似乎並不完全取決於樓盤自身的檔次和質量，還與周邊的街區環境有關。正因為有虹橋開發區的發展，才產生了對古北新區高尚住宅的需求，虹橋開發區與古北新區之間明顯存在著功能上的互補關係。街區功能是使房地產實現其市場價值的外在動因。

5 投資商自身條件考察

5.1 考察你的經驗

隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不瞭解的領域進行投資，房地產投資也是如此。即使是已經在房地產業內有一定資歷的企業，如果該公司以前是開發市內寫字樓的，如今目標投資對象是郊區別墅，那麼能不能考慮呢？那要看公司的經理層裏是否有具備別墅開發經驗的人才，否則還是慎重為好。當然，事情並不是絕對的，當你認為“經驗”這一風險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。

5.2 考察你的投資方式

由於企業背景和實力不同，各房地產投資企業的項目投資方式也不一樣。也許你的企業從來不會在建一幢樓後靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預售樓盤來滾動開發，那麼對那些適合於長線開發的項目和適於長錢投資的地區，你就要三思而後行了。有時候一個好項目，到了某些房地產企業手裏就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

5.3 考察你的融資能力

每一個房地產項目的開發都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的後續資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有後續資金而停工兩三年，前期成本已經上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺着是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語説“太貴有自知之明”。房地產商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。一家公司不可能什麼樣的項目都能開發，也不可能什麼樣的風險都敢去冒，所以在考察一個地區、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權衡：本公司適不適合於那個地區去投資，適不適合於投資那樣的項目。

6 從全局出發進行可行性研究

事實上，一個好的市場營銷者才是一個最好的利潤創造者和挖掘者，他們致力於分析各種營銷機會的利潤潛力，捕捉贏利機會。這樣的房屋是有目的、有針對性地建造的。優秀的房地產公司應從機構內外來縱觀其業務，監視變化中的環境並抓住最佳的機會。公司營銷人員的主要職責是辨別外界環境中的主要變化，通過設立早期預警系統，及肘改變營銷策略，去迎接營銷環境中的新挑戰和新機會。消費者市場分析與營銷環境分析同等重要。消費者市場包括個人和家庭、消費者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態及興趣等方面差異極大，營銷者區分不同消費者羣體和細小的市場，並按照他們的需要來開發產品和服務是非常有用處的。我們應在分析消費者行為的基礎上，從消費者購買心理入手，分析營銷策劃人員如何制定營銷計劃。具體來講就是要研究如下問題：購買什麼？為什麼購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？

7 結論。

運用可行性研究的各種指標數據，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。

參考文獻：

[1] 王勉，唐嘯峯。我國經濟週期與房地產投資波動的關係[j].西南金融。1999

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[4] 嶽朝龍，孫翠平。我國房地產投資與gdp 關係的協整分析[j].統計教育。2014

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[6] 曲波，謝經榮，王瑋。中國房地產週期波動的評介與探析[j].中國房地產金融。2014

第二篇：項目可行性研究報告

《項目可行性研究報告》（基本內容）

csc/pdp/002/a001

一、項目概況

包括但不限於以下內容：

1.1 項目背景：含項目來源、土地性質、權屬情況，項目合作方情況介紹等。

1.2地塊位置、素質及現狀：含地理位置、四至範圍、土地面積、地面現狀、

宗地形狀、地勢地貌、地質水文狀況、景觀資源、地下情況、規劃控制條件等。

1.3周邊環境：包括人文環境、交通環境、商業生活配套，治安情況、空氣

狀況、各類污染情況、各種危險源等，以及周邊土地用途規劃等。

1.4 市政配套設施：道路現狀及規劃發展情況；供水、排水、供電、通訊、

燃氣、供熱情況。

1.5 項目宗地分析結論。

1.6 項目獲取及合作模式：

土地獲取方式與路徑；主要合約條款、投資各方股權比例；付款進度及與土地過户程序的配合；項目涉及的法律問題，合法合規性分析；法律可行性分析結論。

如屬收購的項目，需詳細説明相關公司的法律及財務盡職調查情況，盡職調查報告中不清楚、未經查明、風險較大的事項，相應的應對措施；相關公司的債權債務情況、資產抵押情況、股權或產權過户程序。 如屬工程換土地項目，需詳細説明土地過户相關程序等。

1.7 項目手續辦理情況：

土地使用權辦理程序、所需時間；如涉及土地變性，需説明相關程序、

問題及所需時間等；如涉及規劃更改，需説明相關問題或障礙、所需時間等；其它手續問題。

附圖：地塊位置示意圖，地形圖

地塊現狀與周邊景觀照片或圖例

地塊周邊土地用途規劃圖

交通狀況示意圖

商業、生活配套分佈圖

市政配套設施的管線走向、容量及接口位置示意圖

(以上信息可以在一張或多張圖紙上同時反映)

項目交易流程、股權結構圖（如交易程序複雜，需提供相關示意圖）

二、市場調查

包括但不限於以下內容：

2.1地塊所在城市經濟發展狀況：所在城市的人口、經濟結構、主要產業，

近幾年城市經濟總量、居民收入與消費情況、固定資產投資等。

2.2 地塊所在城市的規劃發展方向。

2.3 地塊所在城市及地塊周邊的土地市場狀況：土地供需情況及價格走勢，

須提供最近一年土地公開出讓市場成交情況彙總表；周邊可比樓盤的拿地時間及拿地價格等。

2.4 地塊所在城市及片區房地產市場情況：主要消費羣體分析；近幾年房地

產投資、開發建設及銷售情況，同類物業供給、需求及價格走勢等；可供租售的同類物業面(本站隆重推薦好範 文網)積、庫存率、空置率等；現時的及潛在的競爭性樓盤情況。

2.5可比樓盤分析：選取同區域若干可比樓盤進行介紹，包括但不限於項目

位置、開發商、物業類型、建築規劃指標、項目特徵、優勢與劣勢、銷售價格、户型結構、裝修標準、銷售情況等。

2.6同類物業的平均建築成本分析：結合當地原材料價格、人工成本等因素，

詳細説明同類物業建築成本情況。

2.7政策因素分析：國家及地方關於該類型房地產開發項目的有關法規和特

殊政策，地方政府給本項目的優惠政策或特殊限制等。

2.8 市場調查結論。

附圖：地塊與可比樓盤的位置示意圖

三、開發規劃和營銷規劃

包括但不限於以下內容：

3.1基本數據：包括土地面積、容積率、總建築面積、建築密度；各功能部

分的樓面面積、户型結構、車位數量；可售面積、公建面積、經營性公建面積等指標。

3.2規劃的要求與限制：包括代徵地、代徵道路佔地面積，公建物業佔地面

積和建築面積，退紅線要求及建築物限高等；結合人防工程和車位配置要求對地下面積做一專項説明。

3.3 開發方案的初步設想：項目規劃設計分析報告作為附件，就項目的規劃

設計可行性、基本建築形態做初步分析。

3.4 計劃開發期：包括從項目開始投資到項目竣工全部投入使用的全部周

期。

3.5 項目的優劣勢分析：從地段、環境、交通、配套設施、設計、景觀、規

模、品質等方面將本項目與可比樓盤進行比較。

3.6 目標市場的確定和開發定位：目標客户羣分析、產品定位、預計售價等；

項目初步市場定位報告作為附件。

3.7 租售方案：項目銷售計劃，預測銷售速度和消化期等。

3.8 主要營銷策劃和促銷手段。

附件：初步市場定位報告

規劃設計分析報告

四、開發成本

包括但不限於以下內容：

4.1 税費標準：所在區域房地產開發各項税費及徵收標準。

4.2土地費用：包括政府土地有償出讓價、基礎設施配套設施等、拆遷補償

費、土地辦證費、合作方補償費（收購溢價）、中介費、物業分成或分利費用在內的土地費用。

4.3 前期費用：包括三通一平費、調研評估費、勘察設計費、報規報建費、

開辦費等。

4.4建築安裝費：包括前期工程費，可售物業、不可售物業以及地下建築的

建築安裝費，紅線內配套設施費、配套工程費，室外工程費用、精裝修工程費等。

4.5 其它直接費：包括工程管理費、項目（地盤）管理費、水電增容費、物

業管理基金等。

4.6 銷售費用：包括項目營銷費用、售後服務費等。

4.7 其它間接費用：包括公司管理費、財務費（利息等）等。

4.8 不可預見費：由不確定因素引起的不可預見費。

4.9 成本分析：總投資構成和各部分所佔比重分析，與以往已開發完工的項

目或其它公司的項目做橫向比較。

五、財務評價

包括但不限於以下內容：

5.1 項目銷售收入測算。

5.2 項目各項税金測算。

5.3 項目成本利潤分析。

5.4 項目資金來源與運用分析。

5.5 項目資金回收與貸款償還分析。

5.6 項目現金流量分析與效益預測。

5.7 財務評價結論。

六、風險分析與對策

包括但不限於以下內容：

6.1 項目盈虧平衡點分析。

6.2 項目敏感性分析。

6.3項目風險因素分析：包括市場風險、政策風險、法律風險、財務風險、

管理風險等。

6.4 風險分析基本結論及應對措施。

七、綜合分析與建議

包括但不限於以下內容：

7.1 綜合分析：項目的優勢、劣勢、機會與威脅（swot分析），可從以下方

面論述：項目宗地情況；市政配套、生活配套；地區優惠政策、城市發展規劃；地區房地產市場發展趨勢；本項目規劃設計、產品品質和特徵、市場競爭情況；項目合作方式；項目資金平衡、經濟效益；啟動速度、開發進度；本企業財務狀況、戰略規劃等。

7.2 基本結論。

7.3 存在的問題。

7.4 投資建議。

八、附件

8.0 項目地形圖、交通圖等

8.1 項目可比樓盤調查表

8.2 項目與可比樓盤定價因素比較表

8.3 項目開發進度計劃表

8.4 項目銷售進度及收入估算表

8.5 項目成本及盈利測算表

8.6 項目成本科目説明

8.7 項目投資支出與資金籌措計劃表

8.8 項目借款還本付息計劃表

8.9 項目資金來源與運用表

8.10 項目現金流量預測表（全投資）

8.11 項目現金流量預測表（自有資金）

8.12 項目投資各方現金流量預測表（股東甲）

8.13 項目敏感性分析表

8.14 項目初步市場定位報告

8.15 項目規劃設計分析報告

第三篇：項目可行性研究報告

1、標題：×××項目可行性研究報告

2、內容：根據國家和有關部門關於該類項目的廣度和深度規定,結合項目具體情況編列,其提綱如下：

(1)依據國家產業政策、產業目錄、宏觀調控政策, 在項目建議書基礎上進一步進行調研,提出項目背景、項目建設的必要性和經濟意義,以及編制可行性研究報告所依據的政策原則和指導思想。

(2)產品市場(或社會需求)現狀調查和預測分析；競爭對手現狀和發展分析；產品的競爭能力分析；市場營銷戰略。

(3)產品(或建設)規模方案的選擇。

(4)(或建設標準)選擇。

(5)資源、原材料、燃料來源和供銷的可能性評價。

(6)公用設施建設方案。

(7)建廠條件和廠址方案：地理位置、氣象、水文、地質、地形條件、交通運輸,以及水、電、氣和社會經濟狀況及其發展趨勢；廠址比較和選擇意見。

(8)生態環境影響和對策。

(9)節約能源、水和土地資源措施。

(10)職業安全、衞生和消防論證及措施。

(11)生產組織、管理體制、機構定員、人員培訓設想。

(12)編制投資估算(投資估算按重要部位設計方案估算工程量進行計算)。提出資金籌措辦法。

(13)經濟分析和風險分析。

(14)綜合評價及結論。

3

4、項目可行性研究報告編制單位：

×××單位或委託×××院、所編制。

5、項目可行性研究報告編制時間。

×××年×××月 ×××日。

6、附件：如單項調研報告、委託某專業單位單項、調研諮詢報告及函、電報傳真、網絡查詢資料等。

第四篇：項目可行性研究報告範文

關於籌建福建省莆田市農副產品電子交易有限公司可行性研究報告

總論

1.1項目背景

1.1.1 福建省莆田市農副產品電子交易有限公司 象山縣城東市場建設項目。

1.1.2承辦單位概況

本項目由城東市場開發有限公司承辦。公司成立於2014年5月，註冊資金2014萬，公司性質為國有獨資企業，主要負責城東市場的建設管理運行。經營範圍為城東市場的開發建設、房屋租賃、攤位租賃。

1.1.3報告

（1）《投資項目可行性研究指南》（試用版）；

（2）《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）；

（3）《象山縣城市總體規劃（2014～2014年）》

（4）《寧波市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃》

（5）《象山縣國民經濟和社會發展“十一五”規劃》

（6）《關於印發寧波市菜市場建設管理實施辦法的通知》

（7）相關設計規範標準等

1.1.4項目提出的理由與過程

公益設施是城市功能的重要體現。一個城市公益設施的數量和水平反映了這個城市經濟文化水平，也體現了城市居民的生活質量。民以食為天，中國人口密度大，菜市場作為一種公益設施，在廣大人民的生活中扮演着重要的角色。菜市場的建設水平直接關係到廣大人民的日常生活質量。

2014年寧波市工作目標要求《寧波市商貿流通“十一五”》和《寧波市菜籃子工程“十一五”發展規劃》為指導，以菜籃子“數量安全、質量安全、可持續發展”為主線，以保障“兩葷兩素”供應安全為主體，以“菜籃子放心工程”為核心，通過全面構建七大體系，實現七大提升，形成政府監管、行業自律、公眾監督“三位一體”的管理框架，努力實現全市菜籃子商品供應率達到100％,質量安全達到95％以上，打造走在全國全省前列，充分體現寧波現代化港口城市菜籃子工程的特色和發展水平。特別提出加強社區菜籃子便民店建設的規範性指導，改善居民新區的購物環境。

縣政府對菜市場的建設給予了高度重視，在《關於表彰2014年度寧波市商貿流通服務業先進集體的通報》中寧波市人民政府授予象山縣人民政府菜市場改造特別獎。象山縣貿糧局積極爭取縣政府支持，落實了90餘萬元菜籃子工程建設資金，用於菜籃子基地、屠宰場、菜市場等業態的建設。

象山縣城區總人口12萬，面積10平方公里，現主要有汪家河、蓬萊兩個菜市場，主要覆蓋區域為城北和城南。市場大都存在空間狹小、檔次低、設施老化、道路窄、交通擁擠等問題。面對城市步伐的加快，消費市場進一步加大，按照《關於印發寧波市菜市場建設管理實施辦法的通知》中菜市場以居住區、居住小區為基本單元，一般以1-3 萬人口，每千人250平方米建築面積配置，菜市場服務半徑500-1000米的標準，象山縣縣城現有的菜市場規模不能滿足居民生活的需求。尤其是城東區域的菜市場配套問題尤為突出。為了提高菜市場建設水平，加快傳統菜市場向現代流通業態升級，提升城市形象，促進長效管理，營造安全放心的消費環境，滿足人民羣眾日益增長的生活需要，城東市場的建設顯得尤為迫切。城東市場將作為服務人民羣眾、讓市民百姓方便購買、放心消費的主要載體。

1.2項目概況

1.2.1擬建地點

本項目位於象山丹城丹峯路、興盛路交叉路口。東臨東大河，北臨丹峯路，西臨興盛路，南為河道。

1.2.2與建設內容

建設規模：項目總佔地面積21470平方米，建築面積43447平方米，其中地上建築面積29112平方米，地下建築面積14335平方米。

建設內容：建築物地上主體三層，局部四層，地下一層。一至二層佈置為菜場；三層佈置為超市；四層為綜合管理用房；地下一層為6級人防兼機動車庫，地下夾層為6級人防兼非機動車庫。地面臨路建“l”型廣場，廣場上佈置機動車、非機動車車位。

1.2.3主要建設條件

本項目為象山縣城東市場建設工程，地處象山縣城區，周邊供水、供電、通訊、交通等城市基礎設施配套條件較好。

1.2.4項目建設進度

本項目計劃於2014年10月開始，2014年12月完成，預計建設工期15個月。

1.2.5和籌資方案

本項目總投資為15656萬元，其中建設投資14980萬元，籌資方案為銀行貸款。

1.2.6主要技術經濟指標

表1-1 項目主要技術經濟指標表

序號 項目名稱 單位 數量

1 項目佔地面積 ㎡ 21470

2 建築面積 ㎡ 43447

3 建築密度 % 43.4

41.36

5% 16.7

6 總機動車位 輛 241

7 地面自行車位 輛 850

8萬元 15656

9 年均 萬元 3100

10 年均利潤總額 萬元 1470

11 年均 萬元 1102

12 投資 萬元 7.4%

13 （税後） ％ 10.31

14 （税後） ％ 9.55

15 借款償還期 年 13（含兩年建設期）

1.3結論與建議

第五篇：項目可行性研究報告範文

項目可行性研究報告範文

總論

1.1項目背景

1.1.1項目名稱 象山縣城東市場建設項目。

1.1.2承辦單位概況

本項目由城東市場開發有限公司承辦。公司成立於2014年5月，註冊資金2014萬，公司性質為國有獨資企業，主要負責城東市場的建設管理運行。經營範圍為城東市場的開發建設、房屋租賃、攤位租賃。

1.1.3報告編制依據

（1）《投資項目可行性研究指南》（試用版）；

（2）《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）；

（3）《象山縣城市總體規劃（2014～2014年）》

（4）《寧波市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃》

（5）《象山縣國民經濟和社會發展“十一五”規劃》

（6）《關於印發寧波市菜市場建設管理實施辦法的通知》

（7）相關設計規範標準等

1.1.4項目提出的理由與過程

公益設施是城市功能的重要體現。一個城市公益設施的數量和水平反映了這個城市經濟文化水平，也體現了城市居民的生活質量。民以食為天，中國人口密度大，菜市場作為一種公益設施，在廣大人民的生活中扮演着重要的角色。菜市場的建設水平直接關係到廣大人民的日常生活質量。

2014年寧波市菜籃子工作目標要求《寧波市商貿流通“十一五”發展規劃》和《寧波市菜籃子工程“十一五”發展規劃》為指導，以菜籃子“數量安全、質量安全、可持續發展”為主線，以保障“兩葷兩素”供應安全為主體，以“菜籃子放心工程”為核心，通過全面構建七大體系，實現七大提升，形成政府監管、行業自律、公眾監督“三位一體”的管理框架，努力實現全市菜籃子商品供應率達到100％,質量安全達到95％以上，打造走在全國全省前列，充分體現寧波現代化港口城市菜籃子工程的特色和發展水平。特別提出加強社區菜籃子便民店建設的規範性指導，改善居民新區的購物環境。

縣政府對菜市場的建設給予了高度重視，在《關於表彰2014年度寧波市商貿流通服務業先進集體的通報》中寧波市人民政府授予象山縣人民政府菜市場改造特別獎。象山縣貿糧局積極爭取縣政府支持，落實了90餘萬元菜籃子工程建設資金，用於菜籃子基地、屠宰場、菜市場等業態的建設。

象山縣城區總人口12萬，面積10平方公里，現主要有汪家河、蓬萊兩個菜市場，主要覆蓋區域為城北和城南。市場大都存在空間狹小、檔次低、設施老化、道路窄、交通擁擠等問題。面對城市步伐的加快，消費市場進一步加大，按照《關於印發寧波市菜市場建設管理實施辦法的通知》中菜市場以居住區、居住小區為基本單元，一般以1-3 萬人口，每千人250平方米建築面積配置，菜市場服務半徑500-1000米的標準，象山縣縣城現有的菜市場規模不能滿足居民生活的需求。尤其是城東區域的菜市場配套問題尤為突出。為了提高菜市場建設水平，加快傳統菜市場向現代流通業態升級，提升城市形象，促進長效管理，營造安全放心的消費環境，滿足人民羣眾日益增長的生活需要，城東市場的建設顯得尤為迫切。城東市場將作為服務人民羣眾、讓市民百姓方便購買、放心消費的主要載體。

1.2項目概況

1.2.1擬建地點

本項目位於象山丹城丹峯路、興盛路交叉路口。東臨東大河，北臨丹峯路，西臨興盛路，南為河道。

1.2.2建設規模與建設內容

建設規模：項目總佔地面積21470平方米，建築面積43447平方米，其中地上建築面積29112平方米，地下建築面積14335平方米。

建設內容：建築物地上主體三層，局部四層，地下一層。一至二層佈置為菜場；三層佈置為超市；四層為綜合管理用房；地下一層為6級人防兼機動車庫，地下夾層為6級人防兼非機動車庫。地面臨路建“l”型廣場，廣場上佈置機動車、非機動車車位。

1.2.3主要建設條件

本項目為象山縣城東市場建設工程，地處象山縣城區，周邊供水、供電、通訊、交通等城市基礎設施配套條件較好。

1.2.4項目建設進度

本項目計劃於2014年10月開始，2014年12月完成，預計建設工期15個月。

1.2.5項目投資和籌資方案

本項目總投資為15656萬元，其中建設投資14980萬元，籌資方案為銀行貸款。

1.2.6主要技術經濟指標

表1-1 項目主要技術經濟指標表

序號 項目名稱 單位 數量

1 項目佔地面積 ㎡ 21470

2 建築面積 ㎡ 43447

3 建築密度 % 43.4

4 5 6

71.36% 16.7 總機動車位 輛 241 地面自行車位 輛 850

8 投資估算 萬元 15656

9 年均 萬元 3100

10 年均 萬元 1470

11 年均淨利潤 萬元 1102

12 投資 萬元 7.4%

13 財務內部（税後） ％ 10.31

14 投資回收期（税後） ％ 9.55

15 借款償還期 年 13（含兩年建設期）

1.3結論與建議

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