第一部分：項目概況
一、宗地概況 二、大社區配套 三、宗地規劃情況 四、區域產業發展規劃 五、合作方與合作條件
第二部分：法律分析
一、合作地塊土地現狀 二、法律風險評估 三、風險控制
第三部分：市場分析
一、宗地優劣勢 二、市場背景 三、市場競爭 四、產品建議 五、客源分析 六、開發節奏建議
第四部分：規劃設計初步分析
一、地塊分析
二、規劃設計中重點考慮的因素 三、規劃設計思路
第五部分：開發計劃
一、經營目標 二、開發計劃安排
第六部分：成本及投資收益分析 一、成本預測 二、經濟效益分析 三、項目資金預測
第七部分：税務分析
第八部分：綜合分析
項目決策背景
一、進入浦東，拓展市場，佔據戰略要點
浦東新區已累計吸引外商投資近300億美元，世界500強企業中已有98家在浦東投資了181個項目。20_年，新區完成國內生產總值920億元人民幣，人均GDP近7000美元。“十五”期間，新區GDP年增長率15%，是中國最具經濟活力和發展潛力的地區。
20_年，浦東新區內銷商品住宅批准預售417萬平方米，登記預售260萬平方米，具全市首位，是上海容量最大的房地產區域市場。
上海公司進入浦東，既是拓展市場的需要，也是集團的戰略舉措。
二、形成全市發展格局，實施上海造鎮計劃
通過浦東曹路鎮項目和未來寶山“萬科新城”項目，上海公司將進入浦東和北區兩大市場，加上閔行的優詩美地南塊、春申萬科城和金豐項目，完成在全市的發展佈局，總用地超過 畝，住宅總建築面積達到 萬平方米，為未來三年發展奠定基礎。
上述五大項目都位於外環線附近，處城鄉結合部，規模大，土地成本低，容積率低，是理想的新城造鎮項目。上海公司將統一品牌形象，整合配套資源，實施造鎮計劃。
三、區域發展前景廣闊
浦東新區將以外高橋保税區、金橋出口加工區和張江高科技園區為依託，規劃申江路微電子產業帶。上述三大開發區和產業帶呈環狀分佈在本項目的西側，其輻射效應將帶動本區域的發展和成熟。
曹路鎮集鎮規劃以二工大等高等院校為依託，形成曹路教育產業園區。目前正集中建設一期2.4平方公里，規劃未來二、三期向東拓展至長江邊，園區總計近7平方公里。當地人氣及區域檔次將得到提升，土地具增值潛力。
第一部分 項目概況
一、宗地概況 1、地理位置
項目地塊位於浦東新區曹路鎮，外環線東側，距離小陸家嘴20公里左右。金橋出口加工區、張江高科技園區和外高橋保税區呈輻射狀分佈在地塊西側，直線距離5公里左右。
2、面積及四至
項目佔地 畝（約 公頃），地塊呈不規則狀，南至 路道路紅線，北至規劃 路道路紅線，西至規劃 路道路紅線，東側呈不規則形。
3、地塊現狀
- 自然標高在約4米左右，地塊內無高壓線。
- 地塊內需動遷居民200户，約800人左右，現主要分佈在地塊中部和南部。 - 地塊水系較豐富，共約2公里長，寬度在6-10米左右，除東側小部分河道
淤塞，其餘水質清澈。
- 地塊西北角上的兩棟爛尾多層將在開發建設中予以拆除。
4、周邊狀況
宗地南側為曹路鎮的工業園區，主導產業為高科技、電子產品。 宗地北側為居民住宅，主要為多層公房和農民住宅。
宗地西側為正在建設中的杉達大學工地及較為成熟的民建新村。 宗地東側為上海蓬墊廠、上海泰曄汽車座椅有限公司等。
二、大社區配套 1、大市政配套
宗地周邊現狀市政管線容量較小，僅能滿足項目施工和先期住宅開發（月約10萬平方米）的配套需求。
供電、煤氣、上水、電話、雨污水、道路等不能滿足宗地後期開發的配套需求，需土地方根據我開發進度逐步配套完善。據瞭解，規劃在宗地西側一公里附近建35KV變電站一座；在金海路埋設800-1000的自來水管一根；規劃在華東路設500污水管一根。
2、道路系統完善，地塊出行便捷，可與城市立體交通網絡方便連接。
人民廣場
外高橋
小陸家嘴
金橋開發區中心
25min 10min 30min
張江
15min
圖1-7：地塊至周邊區域中心車行時間
3、公共交通不發達
地塊周邊共有公交線路約8條，現主要集中在上川路一線上，基本只在浦東區域內運行。地塊周邊沒有軌道交通，需公交車接駁至地鐵二號線楊高南路站。
4、宗地周邊生活商服、教育醫療配套數量少，檔次低。大型生活配套可依靠金橋開發區，車程在10分鐘之內。
三、項目地塊規劃情況
1、項目合作地塊未做過控規，目前尚無經濟技術指標。 2、合作地塊全部為居住用地，不安排非經營性公建項目。
3、目前我方正積極參與包括項目地塊在內的2.4平方公里的曹路集鎮控制性詳規方案編制工作中，方案預計在5月可獲批覆。
四、區域產業發展規劃
1、浦東新區以外高橋保税區、金橋出口加工區和張江高科技園區為依託，形成申江路微電子產業帶。三大開發區和產業帶呈環狀分佈在本項目的西側，其輻射效應將帶動本區域的發展和成熟。
1)外高橋保税區：佔地10平方公里，以自由貿易、物流倉儲、出口加工和計算機硬件生產為發展方向。代表企業有Intel和IBM等。截止到20_年末，總投資額約53億美元。
2)金橋出口加工區：佔地20平方公里，以集成電路、電子通訊、生物醫藥和光電子為主導，截止到20_年末，累積工業總產值超1000億元人民幣。主要投資項目有通用汽車和華虹NEC，其中華虹NEC微電子項目總投資12億美元，佔地10萬平方米，於20_年2月投入生產。
3)張江高科技園區：佔地25平方公里，以現代生物醫藥、微電子和信息產業為主導，截止目前總投資額近12億美元。園區規劃有國家軟件產業基地——上海浦東軟件園及以微電子製造為主題的創業區。代表企業有摩托羅拉、羅氏製藥、宏力半導體等。十五期間，計劃建成8條集成電路生產線。在未來10年內，將建成上海集成電路開發、製造鏈，形成產值上百億美元的生產規模。
2、曹路鎮以二工大等高等院校為依託，形成曹路教育產業園區，並規劃向東延展。
1)曹路教育產業園區 佔地：6-7平方公里
範圍：東起長江，南至金海路，西至外環線，北至上川路。 規劃特徵
- 以教育產業為依託，形成基礎教育，研發和創業園區。規劃引進五所大學，
佔地近2平方公里。
- 規劃低層低密度住宅區，並形成完善的配套服務。
- 利用現狀河流作東西向的生活景觀帶，規劃南北向的休閒商業街。
2)曹路教育產業園區一期 佔地：2.4平方公里
範圍：東起浦東運河，南至金海路，西至外環線，北至上川路。 規劃特徵
- 引進二工大等三所大學，佔地近1平方公里，未來五年內將導入人口約2.5
萬人。
- 對工廠進行生態型改造，發展成為創業園區和研發中心。 - 將遺留物業改造為教師新村和學生公寓等教育園區配套。
3)大學城：已經簽約的有杉達大學、上海第二工業大學、上海金融高等專科學校三所大學，總共佔地約1400畝。預計在未來幾年，將容納學生約2萬名。
五、合作方與合作條件
1、合作方：浦東新區曹路鎮人民政府。
2、合作條件 1)合作價款：
2)住宅建設配套費
3)交地進度
4)付款進度
第二部分 法律風險分析
一、合作地塊土地現狀
目前地塊存在未徵用土地、已徵用未開發和已出讓三種情況的土地： 1、未徵用土地：面積約500畝左右，除小部分為建設用地外，大部分在現有上海市土地利用總體規劃中為基本農田。
2、已徵用未開發土地：該部分土地在92、93年已獲徵地批文，但至今尚未完成徵地大包乾協議及交納徵地税費環節。
3、已出讓土地：佔地約10畝左右，為合作地塊東北側爛尾樓盤的一部分。 二、法律風險評估
1、規劃風險：控制性詳規尚未批覆，相關經濟技術指標存在不確定性。
2、土地風險：徵地問題存在一定難度，使土地使用權取得有一定風險。
1、規劃風險控制：合作地塊屬於曹路鎮2.4平方公里小集鎮規劃範圍內，現浦東新區已批准該地區的結構規劃，並上報市規劃局。現曹路真正在編制控制性詳細規劃，合作方已在《意向書》中明確，不在宗地規劃範圍內安排非經營性公建，計價土地面積以《國有土地使用權出讓合同》中載明的出讓面積為準。
2、土地風險：
1)徵用土地：在集鎮結構規劃和控制性詳細規劃獲批准後，浦東新區土地利用總體規劃將進行修編，屆時該部分基本農田將改為建設用地，因此徵地風險可控。
2)已徵用未開發土地：從嚴格意義上説，該部分土地未完成徵地手續，土地尚為集體所有。上海公司要求合作方， 繼續完善徵地手續，簽定徵地大包乾協議，交納徵地税費，完成土地國有化。
3)已出讓土地：合作開發協議書中明確約定由合作方負責將該部分用地辦理過户至我方名下，若無法辦理，則該部分用地不列入本次合作範圍，並抵扣相應的合作價款。
綜合上述分析判斷，規劃、土地問題都可控，本項目在法律上具備可行性。
第三部分 市場分析
一、宗地優劣勢 1、優勢
● 地塊靠近金橋出口加工區、張江高科技園區和外高橋保税區，有利於項目營銷，開發消費市場潛力。
● 由於地塊規模大，規劃餘地大，可提供多種類型產品。
● 依靠外環線和金海路——金橋路——楊高路交通幹線，地面交通條件優越。
● 位於大學城規劃區內，有利於塑造項目形象，提高項目居住檔次。 2、劣勢
● 周邊生活配套薄弱，需要在項目規劃中解決。
● 周邊雖然道路交通條件良好，但是缺乏公交系統。 ● 受地塊位置限制，無法享受捷運系統的規劃。 ● 地處外環線外側，距浦東成熟區域絕對距離遠。
二、市場背景
1、浦東整體市場情況 1)浦東市場區分：
● 根據地理位置和產品的差異，可將浦東新區劃分為陸家嘴、世紀公園周邊、南區和北區等四個區域市場。宗地位於浦東北區。
● 北區市場的範圍包括羅山路以東、雲間路一線以北地區。 2)浦東整體市場特徵：
● 供需絕對值巨大，市場發展迅速，但競爭仍激烈。 ● 市場價格呈穩步上升，新盤上市普遍高於市場均價。
● 新盤供應量龐大，5萬M2小體量項目為市場主流，大規模項目呈上升趨勢。
● 明星樓盤缺乏大盤氣勢，99年、00年全市銷量前十大浦東僅佔一席。 ● 浦東市場熱點產品類型以多層加小高層項目為主，與上海主流市場社區密度和建築層數降低的趨勢向背。
2、浦東北區市場情況
● 產品類型主要以小高層為主，社區總建築面積在10萬平方米左右。 ● 價格範圍在3200-4200元/平方米，均價水平在3600元/平方米，高於浦東整體3368元/平方米的平均水平。
● 客源主要為本地客源和在金橋加工區、外高橋保税區內工作的客源。 ● 整體銷售情況良好，位於本區的金橋灣和鵬欣綠苑分別是99年和00年的浦東銷售冠軍。
3、浦東新區大型個案和大型居住區 1)大型個案：
● 定義：根據浦東目前的個案開發規模均偏小的特點，其界定在總建築面積10萬平方米以上。
● 特點：其生活配套主要依託周邊已有的配套設施。小區內只配建少數設施，如幼托、小型超市等。
● 典型項目：萬邦都市花園、康橋半島等。 ● 浦東新區20_年度10萬M2以上個案列表
上南和內環線內成熟區域，項目本身無法完成配套的自我完善。
● 真正脱離生活成熟區域僅有康橋半島、陽光歐洲城，且產品類型均為面向有車族的別墅型產品。
● 針對金海項目的開發，應當充分利用曹路鎮新區整體規劃的優勢，使之形成為大型居住社區的中心。 2)大型居住社區
● 定義：居住規模在20萬平方米以上，生活配套多以小區內部為主，整個社區可以由多個個案組成。
● 特點：整個居住區可能由多個開發商參與開發，但均遵照總體的規劃，其生活配套統一規劃建設，為小區內多個項目提供服務 。 ● 典型項目：聯洋新社區、金橋生活園區。 三、市場競爭
2、競爭的壓力主要來自於個別項目，而不會是整個周邊區域的競爭。
● 目前宗地周邊的個案比較少，最近的個案是位於外環線以內、金橋鎮附近的證大家園和陽光歐洲城。
● 同時由於產品形態、社區規模、交通環境等條件的相似，位於浦東南區外環線外的康橋半島也將對本項目形成競爭壓力。
3、別墅為主的低密度項目是周邊市場的空白點。
● 宗地所屬的浦東北區在產品供應上近兩年一直是以小高層產品為主，沒有真正意義上的低密度的綜合社區，特別是對於別墅市場而言，本區域只有陽光歐洲城一個項目，而且已處於尾盤階段。
● 而另近周邊一個大型項目——證大花園，雖然也有聯排產品提供，但項目主體仍以多層、小高層為主。對本項目的競爭主要來源於大型社區配套成熟度對客户吸引的方面。
4、本區域產品的產品力呈上升趨勢，銷售情況均良好。
● 宗地所屬的浦東北區產品力水平要高於浦東南區的水平，產品力呈上升趨勢。
● 99和00年進入全市銷售量前十名的浦東項目都在本區。
● 浦東市場中檔項目的市場焦點在以金橋為中心的浦東北區，客源可以得到保證。
四、產品建議
1、產品類型建議
● 產品形態：2.5-3層的聯體別墅和4-5層多層為主 ● 綠化率：50%
● 車位比：聯體別墅110%，多層40%
2、產品房型建議
3、價格建議 1)單價
● 聯體別墅均價 元/平方米；
● 多層均價 元/平方米。 五、客源分析
1、客源來自的區域
● 以金橋出口加工區、外高橋保税區、張江高科技園區為主。
● 外環線和金海路—金橋路—楊高路交通幹線來的浦東其他區域客户。 ● 就近來自於金橋、曹路地區和大學園區 2、客户特徵
1)聯體別墅產品客户
● 職業面貌：主要為來自這些開發區各類企業的中高層管理人員和技術骨幹；
● 教育程度：受過良好高等教育
● 家庭結構：以三口之家的家庭為主 ● 家庭年收入在15萬元以上。 2)多層產品客户
● 職業面貌：主要針對企業中低層工作人員、年輕白領和高級知識分子。
● 年齡層次：以27-35歲為主 ● 教育程度：受過高等教育
● 家庭結構：以二口、三口之家為主 ● 家庭年收入在8萬元以上。
六、開發節奏建議
1、一期產品建議：以聯體別墅為代表的低層為主，多層產品不宜超過20%。 ● 浦東北區已形成低層產品銷售市場。
● 目前宗地的道路狀況和出行條件比較適合有車族。 ● 目前宗地的配套設施尚非常薄弱。 2、一期開盤的工程形象 1)一期開售時應完成的配套
● 應完成一定數量的綠化景觀，包括河流、綠地等，主要分佈在現場接待處附近。
● 應完成部分商業單位（尚在招商也可）。 ● 應完成適當數量的休閒運動設施。
2)現場接待處建議放在金海路上，靠近一期規劃大門附近的建築物中。 3)建議在陸家嘴附近地區安排銷售接待中心。
第四部分 規劃設計思路
一、地塊分析 1、位置
金海路地塊位於浦東金橋開發區東側，位於 路北側、路的南側、路的西側、規劃 路的東側。距離市區約25公里，距金橋開發區約10公里，距曹路鎮約2.5公里。從目前來看，該地塊地理位置較為偏僻，附近沒有發展成熟的大規模居住區，只有部分中低檔樓盤，是該地塊的不利因素；另一方面，在地塊的西側，是杉達大學的校區，建成後將會提升該地塊的文化氛圍；另外，金海路和規劃建成後的華東路將大大提高該地塊的交通便捷性。從發展的眼光來看，隨着將來配套、交通設施的齊全，該地塊頗具增值潛力。
2、地形地貌
地塊沿東西方向展開，基本為“L”型，佔地面積約為 畝，東西長約 米，南北寬約 米。地塊現為農田及部分農舍，基地內有一條名為廟港的小河，有作為景觀利用的價值。地塊西南兩側各有20米寬綠化帶，尚未建成。
3、交通分析
地塊相臨的北側上川路、東側川沙路、南向金海路和西向的外環線是該地區的主幹道，連接城市中心。
目前地塊的市政交通依靠南側的金海路和東側的川沙路與城市中心連接。公交系統目前只有在川沙路上經過的8條公交線路和周邊及市區連接。
4、配套設施
目前地塊方圓1公里內只有2間銀行和1家便利超市。總體來説，該地塊基本沒有完備的配套設施。
二、規劃設計中重點考慮的因素 1、容積率
按照我們對該地塊的設計分析，不同容積率對地塊的產品特徵及規劃方案會有不同影響，見下表：
經公司設計、銷售、財務和項目等部門研究協商，最後確定容積率（住宅淨容積率）為 ，即排屋和多層的建築面積比接近1：1，以低層低密度為主的高尚居住區。
2、小區主入口設置
由於在規劃華東路上不可設出入口，小區主入口設置在 路，可以直接依託路的交通便利；北側在 路上可以設輔助出入口，南北貫通小區，以利用 路和 路連接入城市幹道。 3、金海路防噪
華東路和金海路雖設有20米的市政綠化帶，但由於這兩條是50米寬的城市幹道，所以噪音仍然會對沿街住宅帶來一定影響。可以通過設置高大樹木遮擋及沿路佈置多層住宅來隔離噪音，使佈置在小區內部的排屋區能有一個較為安靜的環境。
4、配套商業設施
我司取得的地塊基本為純建設用地，僅須配置商業服務和社區服務用房即可。地塊的面積為 畝，佔地面積大，考慮今後居住者的生活便利，商業配套主要可考慮設在貫穿小區的南北商業軸線兩側，形成內聚式商業設施。商業內容可以考慮餐飲、酒吧、書店、髮廊、便利店等生活服務設施。 5、中心景觀佈置
結合曹路鎮2.4平方公里的開發中一條貫穿東西的水景綠帶，可將水面引入各個組團內，使每個組團都有自己獨立的景觀和私密的空間，使客户感受到居住的高品質。在該地塊中應可能結合基地原有地貌與特徵，並在此基礎上挖土造坡，使景觀在空間上更具立體。中心景觀位置應考慮到整體景觀的均衡性，為銷售帶來便利。
6、經濟技術指標表
三、規劃設計思路
1、項目整體策劃
在整個曹路項目2.4平方公里的範圍內，我司與政府做了積極有效的溝通，
從地塊整體開發的角度提出了建設性意見。即把整個地塊建設成現代化的新市鎮概念。
2、低層低密度住宅
浦東曹路地塊從其地理位置來説，處於遠郊地區，公交系統、公共配套設施相對不甚完善，因此它並不符合城市花園系列的以多層為主的配套、交通完整的
高檔社區。從產品的角度來分析，應為低層低密度為主的Townhouse新市鎮，真正意義的高尚社區，才能給該地塊價值帶來提升，降低地塊位置較偏的劣勢，吸引追求高尚生活的客户前來居住。其設計風格應有鮮明形象，設計主題可以考慮北美風情新市鎮的概念。
在規劃中我們設想該項目容積率（住宅淨容積率）為 ，排屋和多層各佔一半，其中多層以4-5層錯落佈置。形成一個低層，低密度，高綠化率的居住區。
3、規劃佈局及分期情況
規劃佈局我們設想以南北向商業街為縱軸，東西向保留河道形成的綠地景觀走廊為橫軸，基本將小區劃分為4個區，主入口在地塊南側 路，北側次出入口通過 路可通達 路。
其地內現有河道將被保留，將其建成小區的大綠洲景觀帶，成為小區的主要休閒綠化帶，在其周邊將佈置一些較高檔的排屋。小區南北向規劃一條貫穿用地的商業街，非常便捷地可服務於整個小區，同時帶旺小區人氣。
4、公建配套與住宅同步實施
由於用地周邊缺少成熟的公建配套設施，必須考慮分期建設中要合理、均勻地佈置公建服務用房。對於每一期的住宅建設都有與之相適應的成熟配套。項目建設過程中公建配套和住宅應同步實施，並且每一期都應其獨特的賣點。
5、規劃形態分析
在浦東有Links別墅、湯臣高爾夫別墅等一批高檔外銷樓盤，本產品規劃形態希通過美國新城鎮這一概念將本案推至一個較高的層面，使客户易聯想為外銷高檔樓盤。
商業街呈線性展開，2層左右，沿街立面有豐富的色彩和造型，再通過對路面、行道樹、路燈、座椅、鋪地等的點綴，形成濃郁的美國新鎮氛圍。
住宅形象簡潔明快，在屋頂、窗户、入口等的細節處理方面表現出美式住宅粗獷、簡約、温馨的格調。
景觀綠化方面沿河做一些運動娛樂設施，如網球場、慢跑徑、小碼頭、親水平台、小樹林等景觀設施，創造出休閒、生活化的田園風光。組團內部重點做些淺的水面和堆坡處理，道路、綠化以樸素、簡潔為主，住宅隨着地勢起伏，再加上坡屋頂的輪廊線，形成豐富的組團空間。
第五部分 開發計劃
一、經營目標
1、開發分期：項目分 期開發。一期開發 萬平方米，二期開發 萬平方米項目 2、銷售週期：年
二、開發計劃安排
第六部分 成本及投資收益預測
一、成本預測
1、現先暫時按《浦東新區曹路鎮金海路地塊合作開發意想書》進行測算，該項目總佔地面積 畝，折 萬㎡，規劃綜合容積率 ，建築面積 ㎡，其中：住宅 ㎡ ，公建 M2 。
2、合作價款：以合作地塊住宅用地容積率 、住宅樓面價 元/平方米計，合作價款總額暫定為人民幣 元整。
3、按 年開發進度分期進行交地，地價共分 年支付，計劃在 年 月份付完地價。 經測算該項目總投資為 萬元，單位成本 元/㎡，其具體明細如下：
二、經濟效益分析
1、經濟效益分析按以下條件進行測算：
綜合容積率 ，可售面積 萬㎡，多層 元/㎡，排屋 元/㎡，商鋪 元/㎡，
平均售價 元/㎡；
可售面積完全成本按 元/㎡，已攤入配套公建成本及期間費用； 由於項目位於浦東新區，税收較為優惠：即：營業税及附加實際為
5.2775%，所得税按15%税率徵收； 2、該項目峯值資金需求 萬元，為 年 月份。
3、項目利潤率及回報率：該項目税後利潤總額為 萬元，單位淨利 元/㎡。該項目主要經濟指標如下表：
3、如果對售價進行調整，增減100元/M2其對利潤的影響如下表：
5、如果對製造成本進行調整，增減100元/M2其對利潤的影響如下表：
6、如果對容積率進行調整，其對樓面價的影響：
7、如果對容積率進行調整，住宅淨容積率增減0.1,其對利潤的影響如下表：
8、項目開發各期利潤體現安排
9、盈虧平衡點分析
▲ 保本售價： 元/M2，即銷售淨收入等於總投資額 萬元；
▲ 保本銷售率： %，當銷售面積達到 M2時，實現保本，即：已銷售面積所
獲淨利正好等於未銷售面積的成本。
保本銷售率=單位投資額/（（1-營業税率）_(1-所得税率）_銷售單價-單位投資額_所得税率)
三、項目資金預測
1、開工及銷售計劃安排：
該項目暫時預計分 次開工，預計從 年 月開始銷售，其具體銷售計劃安排如下：
2、資金回籠預測: 現暫按均價 元/㎡測算
3、資金運用預測：
3、依據上述假定，項目資金佔用情況： 項目啟動資金： 萬元 。
資金佔用最高值： 萬元（ 年 月）。 預計 年 月，該項目可實現現金淨流入。
第七部分 税務分析
一、營業税
上海浦東新區曹路鎮地塊項目可行性報告
1、營業税基本税率為5%；
2、附加税為營業税的5.3%。包括：城建税1%、教育費附加3%、堤防費1%、義
務兵0.3%，河道管理費0.25%；
3、營業税綜合税率為5.2775%；
4、財務測算時按營業税為5%，營業税附加為0.2775%。
二、所得税
在測算時按浦東新區優惠政策實際15%税率。
三、土地增值税
按照“中華人民共和國土地增值税暫行條例實施細則”，該項目徵收土地增值税的最高售價限額為 低於上述最高售價限額，可免交土地增值税。
第八部分 綜合分析
一、項目優勢和劣勢
1、優勢：
1)本項目為城鄉結合部的大型社區項目，符合萬科一貫的操作優勢。
2)三通一平地價成本低，僅 萬/畝，項目利潤空間大。
2、劣勢
1)目前宗地周邊可利用的生活配套設施較缺乏，檔次較低。
2)項目周邊無軌道交通，目前依靠公共交通出行不方便。
二、項目機會和風險
1、機會
1)浦東新區三大開發區、微電子產業帶以及曹路鎮大學城的發展，將大大提升本項目所處區域的人氣及區域檔次，可增加土地價值。
2)上海公司參與曹路鎮後期4平方公里開發，可為今後發展進行提前土地儲備。
2、風險
地塊所在區域目前尚不是市場熱點區域，前期推廣成本較高並且存在一定市場風險。
三、結論及建議
本項目地處浦東外環線以外，土地成本低，容積率低，利潤空間大；項目今後發展的腹地空間大；項目風險可控。因此，上海公司認為本項目是可行的，提請總部項目聽證會審議批准。
可行性研究報告，簡稱可行性報告，是在制訂生產、建設或研究開發計劃的前期，運用相關的科學技術和經濟管理學科的原理，分析論證某個項目（新建或改建工程或某種研究或某項商務活動）切實可行而提出的一種書面報告。對擬開展項目的技術適用性、經濟合理性進行綜合研究，可行性研究報告要求以全面、系統的分析為主要方法，經濟效益為核心，圍繞影
響項目的各種因素，運用大量的數據資料論證擬建項目是否可行。當項目的可行性研究完成了系統分析之後，應對整個項目可行性研究提出綜合分析評價，並提出建議。 一份完整的可行性研究報告通常是單獨成冊的，因此，它的基本模式為首頁、標題、前言、正文、結論、附件等幾部分組成。
1、首頁：主要註明項目名稱，項目主辦單位及負責人，可行性研究單位名稱，可行性研究的技術負責人，經濟負責人、參加研究。人員名單及報告完成日期等。
2、標題：一般直接註明可行性研究項目的名稱和主要內容，如《南京通達機械集團公司關於實行生產信息化改造的可行性研究報告》。
3、前言：一般簡要介紹項目研究的背景，項目實施的相關因素和主要目的和意義，可行性研究的主要依據和主要範圍等內容。有些可行性研究報告還需要列出研究報告的相關摘要。
4、正文：該部分是報告的主體，要求列舉事實，運用系統分析方法，綜合考慮各方面的因素，對項目實施的可行性作出客觀、全面而準確的預測。不同類型的可行性研究報告在該部分通常具有不同的側重點。
5、結論：在對項目進行可行性分析和預測的基礎上，從整體角度作出科學評價，並與相關方案進行優劣比較，最終獲得明確的行動主張。有時還就原方案提出一些更新、更全面的建議。
6、附件：為了結論的需要，在可行性研究報告正文結束後補充的相關材料，主要包括試(實)驗數據、計算浮標、圖片表格、參考文獻等。
可行性研究報告主要內容
因為各行業及項目性質不同，具體項目的可行性研究報告內容可以相差很大；儘管不同行業及項目性質的可行性研究報告內容可以相差很大，但一般至少應該包括以下基本內容: 投資必要性。主要根據市場調查及分析預測的結果，以及有關的產業政策等因素，論證項目投資建設的必要性。
技術的可行性。主要從事項目實施的技術角度，合理設計技術方案，並進行比選和評價。 財務可行性。主要從項目及投資者的角度，設計合理財務方案，從企業理財的角度進行資本預算，評價項目的財務盈利能力 ，進行投資決策，並從融資主體（企業）的角度評價股東投資收益、現金流量計劃及債務清償能力。
組織可行性。制定合理的項目實施進度計劃、設計合理組織機構、選擇經驗豐富的管理人員、建立良好的協作關係、制定合適的培訓計劃等，保證項目順利執行。
經濟可行性。主要是從資源配置的角度衡量項目的價值，評價項目在實現區域經濟發展目標、有效配置經濟資源、增加供應、創造就業、改善環境、提高人民生活等方面的效益。 社會可行性。主要分析項目對社會的影響，包括政治體制、方針政策、經濟結構、法律道德、宗教民族、婦女兒童及社會穩定性等。
風險因素及對策。主要是對項目的市場風險、技術風險、財務風險、組織風險、法律風險、經濟及社會風險等因素進行評價，制定規避風險的對策，為項目全過程的風險管理提供依據。 以工業項目為例，其可行性研究報告的基本章節內容有（由一個總論和幾個專題構成）：
（1）總論。包括：項目提出的背景（改擴建項目要説明企業現有概況），投資的必要性和意義；研究工作的依據和範圍。
（2）需求預測和擬建規模。包括：國內外市場需求情況的預測；國內現有生產能力的估計；銷售預測、價格分析、產品競爭能力、進入國際市場的前景等；擬建項目規模、資金來源、投資總額、產品方案和發展方向的技術經濟比較和分析。
（3）資源、原材料、燃料及公用配套設施情況。包括：經過儲量委員會正式批准的資源儲量、品位、成分以及開採、利用條件的評述；原料、輔助材料、燃料的種類、數量、來源和供應情況；所需公用設施的數量、供應方式和條件。
（4）建廠條件和廠址方案。包括：地理位置、氣象、水文、地質、地礦條件和社會經濟狀況；
交通運輸及水、電等的現狀和發展趨勢；廠址方案比較與選擇意見。
（5）設計方案。包括：項目的構成（包括主要單項工程）技術來源和生產方法、主要技術工藝和設備選型方案的比較；引進技術、設備的來源國別，與外商合作的技術方案；全廠佈置方案的選擇和工程量估算；公用輔助設施和交通運輸方式的比較和選擇。
（6）環境保護。包括：環境現狀；預測項目建設對環境的影響；提出環保與三廢治理方案。
（7）企業組織、勞動定員和人員培訓。
（8）資金籌措和利用外資方案。包括：資金用途，主要採購內容和採購方案。列出主要設備、材料清單（含數量、型號和主要技術參考等）合資期限、出資方式、外匯平衡、償還方案等都要做出明確交待。
（9）經濟評價。
（10）附件。附件是可行性研究報告的依據，也是可行性研究報告的組成部分，一般應包括的內容：項目建設單位委託書；項目建議書批件；地質報告；產品檢測報告；環境分析報告；資金來源意向證明；徵地和外部協作條件的意向性協議；其它等。
一、項目可行性分析報告的含義
可行性分析報告，就是從事一種經濟活動（投資）之前，企業要從經濟、技術、生產、功銷直到社會各種環境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利不利因素、項目是否可行，估計成功率大小、經濟效益和社會效益
程度，為決策者和主管機關審批而制定的上報文件。
二、項目可行性分析報告的寫作格式
1、引言。主要包括項目名稱、目標和基本功能，用户單位名稱，新項目開發單位，該項目與其他項目或機構的關係和聯繫，在可行性報告中使用的專門述語及其定義，該報告中所引用的文件和技術資料。
2、可行性分析的準備。包括對可行性分析的要求和目標，進行可行性所具備的條件和限制，進行可行性分析所採用的方法。
3、對項目的分析。包括企業要實現的目標與完成的任務，組織機構和管理體制，可供利用的資源及制約條件，目前企業存在的主要問題及薄弱環節。
4、新項目方案。包括新項目的目標及要實現的功能，新項目的組成結構，新項目的實施計劃、安排，包括各階段對人力、資金、設備的需求，新項目實現後對組織結構、管理模式影響等。
5、可行性分析。包括有：項目的必要性、項目的經濟可行性和技術可行性、組織管理的可行性和社會的可行性。
6、可行性分析的結論。根據以上對項目的可行性分析，應該得出一個該項目是否可行的結論，一般有以下幾種方式：
1)、可以立即進行
2)、需要增加一定設備資源後才能進行
3)、要推遲到某些條件具備以後才開始進行
4)、需要對項目目標進行重大修改
5)、不能或不必要確立該項目
三、項目可行性分析報告的主要內容
1、基本情況
1)、項目申請單位情況：單位名稱、地址及郵編、聯繫電話、法人代表姓名、人員、資產規模、財務收支狀況等情況。
2)、項目負責人基本情況：姓名、性別、職稱、專業、聯繫電話，與項目相關的主要業績。
3)、項目基本情況：項目名稱、項目類型；主要工作內容、預期總目標及其階段性目標；主要預期經濟效益和社會效益指標；項目總投入情況（包括人、財、物等方面）
2、必要性和可行性
1)、項目背景及實施項目的必要性。項目受益範圍分析；項目是否符合國家政策，是否不屬於國家政策優先支持的領域和範圍；國家（含部分地區）需求分析；申請單位事業發展需求分析。項目實施對申請單位、所屬領域或社會事業發展的意義與作用。
2)、項目實施的可行性。與同類項目相比分析；項目的主要思路與設想；項目預算的合理性及可靠性分析；項目預期社會效益分析；項目預期效益的持久性分析。
3)、項目不確定性分析。項目實施過程中存在的不確定性分析；對應措施分析。
3、實施條件
1)、人員條件。項目負責人組織管理能力；項目主要參加人員的姓名、性別、職務、專業、對項目熟悉情況。
2)、資金條件。項目需要的投入總額；對財政專項資金的最低需求額；其他渠道資金的來源及其落實情況（需提供相關證明文件及資料）。
3)、基礎條件。項目申請單位及合作單位單位完成該項目已經具備哪些基礎條件（重點説明項目申請單位及合作單位具備那些設施條件，需要增加哪些新的關鍵設施）。
4)、其他相關條件
4、進度與計劃安排；項目的階段性目標情況；分段地實施進度計劃與計劃安排情況。
5、主要結論
企業項目可行性分析報告寫作方法
一、項目可行性分析報告的編制依據
1、項目建議書及批覆文件
2、國家和地區的經濟和社會發展規劃
3、國家有關法律、法規，政府的有關規定
4、項目合資、合作各方簽訂的協議書或意向書
二、項目可行性分析報告的寫作提綱
1、概述
簡述項目提出的背景、項目技術狀況、現有產業規模；項目的主要用途、性能；投資的必要性和預期經濟效益；本企業實施該項目的優勢。
2、技術可行性分析
1)、項目技術路線、工藝的合理性和成熟性，關鍵技術的先進性和效
果論述。
2)、項目技術性能水平與國外同類項目的比較
3)、項目承擔單位在實施本項目的優勢，
3、項目成熟程度
4、市場需求情況和風險分析
5、投資估算及資金籌措
1)、項目投資估算
2)、資金籌措方案
3)、投資使用計劃
6、經濟和社會效益分析
1)、未來5年成本、收入估算
2)、財務分析：以動態分析為主，提供財務內部收益率、貸款償還期、投
資回收期、投資利潤率和利税率、財務淨現值等指標。
3)、不確定性分析：主要進行盈虧平衡分析和敏感性分析，對項目的
抗風險能力做出判斷，
4)、財務分析結論
5)、社會效益分析
7、綜合實力和產業基礎
1)、企業員工構成（包括分工構成和學歷構成）。
2)、企業高層管理人員或項目負責人的教育背景、科技意識、市場開
拓能力和經營管理水平。
3)、企業從事研究開發的人員力量、資金投入，以及企業內部管理體
系等情況。
4)、企業從事該產品生產的條件、產業基礎(包括項目實施所需的基
礎設施及原材料的來來源、供應渠道等)。
8、項目實施進度計劃
9、其他
1)、環境保護措施
2)、勞動保護和安全
3)、必要的證明材料
1、特殊行業許可證（如食品、醫藥、農藥、化肥產品生產許可證及批文）；通信產品入網許可證；公共安全產品生產許可證；壓力容器生產許可證等
2、可提供項目立項證明、高新技術企業證書、產品質量認證、環保證
明；產品訂貨意向、合同等補充材料
10、結論
以下是整理的項目可行性研究報告範文
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