一、項目背景
1 、項目名稱：
居住小區（暫定名）
2、可行性研究報告的編制依據：
（1）《城市居住區規劃設計規範》
（2）《a市城市拆遷管理條例》
（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》
（4）《住宅設計規範》
（5）《住宅建築設計標準》
（6）《建築工程交通設計及停車場設置標準》
（7）《城市道路綠化規劃及設計規範》
（8）《高層民用建築設計防火規範》
3、項目概況
1 ）地塊位置：該基地東起
，南至
路，西至 路、北至
，圍合區內土地面積約
平方米，該地塊屬a市 類地段。
2 ）建設規模與目標：
土地面積：
畝（
平方米） [文祕範文-//]
容積率：
開發週期：
土地價格： 元/畝（a市國有土地使用權掛牌出讓起價）
建築面積（預計）：總建築面積：
㎡
3 ）周圍環境與設施
（1）步行約10 分鐘可至a市中心。
（2）西側為 市城市中心景點。
（3）東側為
城市綠化帶，南側為
廣場。
（4）西南靠近a市
國小。
（5）北面為a市人民銀行。
4 、項目swot分析
優勢及機會
(1) 該項目地處a市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。
(2) a近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。
(3) 東側 的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。
(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項目以毛地出讓，起價
元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項目規劃定位為a市第一個小高層住宅小區，我公司在b市開發小高層的經驗可以為之借鑑。
(8) 我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關係背景，有利於我公司今後在當地的發展。
(9) 物業管理公司在a市的先行介入，為今後該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。
(12) a市拆遷實施細則的即將出台，拆遷成本的預測具有一定的風險性。
(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15) 規劃中對於地塊的居住用地的定位，今後商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今後的銷售帶來一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18)
花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該項目的建設週期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 a市概況（參考）
a市位於
河南岸，面積
平方公里，人口 萬。
生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56％，1996年和1997年被國家批准為國家生態經濟示範區和實施《中國21世紀議程》地方試點。
投資環境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網；水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區一期工程已動工；通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。
項目所在區位於 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。
2 a市房地產住宅市場分析
a市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處於萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。1999年至今為房地產業發展與規範階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市後，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，a市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。
二oo三年，a市房地產業主要特徵表現在以下幾個方面：
表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,佔全市建設系統投資65%，佔全市固定資產投資12.6%。
表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建築面積已達26平方米。
表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，淨增400元/m2左右。
表現之四：交易市場持續升温。全市全年共辦理各類房產交易1.12萬起。a市城區共辦理各類房產交易7938起，面積達89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。
表現之五：拉動經濟效果顯著。房地產業增加值佔全市gdp增加值14%，帶動相關產業產值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元；房地產業上繳國家税收2800萬元。
對今後市場的預測：
---—從購房能力看
伴隨着經濟增長，城鎮居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。儘管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。
——從投資角度看
由於股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。
——從消費結構看
隨着房地產市場的發展，居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足於“夠住就行”的傳統觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業、三次置業的消費羣體逐步擴大。據調查，匯景花園一期95%以上購房户均為房改房換房。
——從需求關係看
根據城市總體規劃，城市建城區面積將由14.6平方公里發展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，a市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業提供廣闊的發展空間。
3、主要競爭項目分析
住宅小區詳細情況如表：
項目
套數 建築面積（萬㎡）平均單價（元/㎡） 位置
向陽小區 1500
22
1400
寶山路
新華小區 785
8
1344
黃河街
銀河小區 170
1460
銀河街
成光小區 130
1400
學院路
太陽神小區500
6.9
1508
英雄路
部分商業網點詳細情況
項目
面積㎡
單價元/㎡
位置
匯豐花園 40~~80
4000~5600
新城區
秋爽花園 50~~70
5000~1XX
市中心
碧苑小區 36~~50
6800
建設路
桃園小區 車庫
550
秋浦路
荷花村
車庫
550
建設路
三、項目財務分析
（一）、拆遷成本分析
圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房（實驗國小職工二棟40户，四建公司職工住宅一棟16户，
拆遷公司拆遷安置房一棟，30户）。其它房屋均為二——四層。
根據掛牌文件附圖及現場核結，圍合區內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住户約205户。住户成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住户90%以上均有土地證，規劃建房證，房屋產權證、獨户水、電錶。具有一定的房屋拆遷經驗。
拆遷成本估算：
按照a市《城市房屋拆遷管理辦法》規定和拆遷補償評估報告。
1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、經營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附屬物（水、電、電話、空調以上其它）
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
經營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍牆院內地坪等：
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家費、臨時過渡費等：
1）、搬家費：
住宅：200户*300元=60000元
經營性用房：9户*500元=4500元
小計：64500元
2）、過渡費：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元
經營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元
小計：632535元
其他費用
3）、管理費，委託拆遷費：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4）、房屋拆遷評估服務費費：35000元
5）、獎勵：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。
按照a市人民政府令，對a市城市區域內房屋拆遷，在XX年上半年尚可以執行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在XX年7月1日開始執行後。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
（二）建築成本分析
對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案，沿東湖路建兩棟二層網點，佔地面積：50*10*2=1000㎡，建築面積：XX㎡。
主入口設在東湖路兩棟網點之間，次入口設在 路靠近 小區的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同s小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房佔地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建築面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建築面積：17906㎡。
地塊內大致佈置
一棟 15層29.4*13.8*15層；
一棟 12層29.4*13.8*12層；
三棟 12層40*15*12層；
一棟 15層40*15*15層；
佔地面積：3211㎡，建築面積：41554㎡
總佔地面積：5861㎡，建築密度：20.7%
總建築面積：61460㎡，容積率：2.17
高層均設計地下室，面積為4861㎡，總户數約為297户。
建設成本估算
（一）、工程前期費：
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎設施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元
4、人防基金：配套建地下室
5、規劃技術服務費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元
6、牆改：61460*8=49.168萬元
7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元
8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元
9、質量監督費：61460*2=12.296萬元
10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元
1
1、防雷審查：61460*1=6.15萬元
1
2、消防審查：
1
3、文物：0.2萬元
1
4、規劃設計：10萬元
1
5、建築設計：XX*12+59460*30=180.78萬元
1
6、地質勘探：61460*2=12.29萬元
1
7、測量定位：10萬元
1
8、煤氣增容：2500元/户
1
9、供水管網配套費：20元/㎡
小計：627.93萬元
（1
8、19項代收代繳，未計）
（二） 工程成本
1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元
3、主體：59460*900+XX*500=5451.4萬元
4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元
5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元
6、小區綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬元
7、監理費：6337.66*1%=63.38萬元
小計：7527.1萬元
總計、8155.03萬元
（三）項目費用分析
依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為：
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡
銷售收入 住宅1900*56160=106704000
商鋪6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
總計：142392800元
營業税及附加 142392800*5.5%=7831604
各項費用
142392800*4%=5695712
總成本：拆遷成本+建安成本+税收+費用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+x=137103490.2
毛利潤：銷售收入—總成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、項目費用分析結論
如土地掛牌競價在五百二十八萬以內，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。如超出項目風險較大，項目不可行。
尊敬的各位評委、各位同事：
大家好！
感謝公司這種“賽馬不相馬”的競爭體制，才使我有機會這次參與這次競聘，今天作為一位競聘演講者，我感到非常激動和自豪。我於一九二年畢業於__省廣播電視大學，大專學歷，二000年七月參加工作，於二00二年入司,先後擔任房產事業部置業顧問，房產二處代理副主任，飛山新城營銷策劃主管，飛山新城總監助理等職。這次，我競聘的崗位是飛山新城副總監。
俗話説“文如其人”。同樣，工作就是一個人的人格表現，看一個人所做的工作，就是“如見其人”了，我願意接受挑戰，迎接考驗。我競聘_____副總監總的思路是：完成董事局下達的任務指標、創新適用於縣城的營銷策劃思路、加強執行力、激發員工的奮鬥激情，我將在董事長及相關領導的大力支持下，結合原項目部幾代領導的管理經驗，帶領飛山項目部全體人員把飛山項目部建成全房產公司、乃至全集團的模範樣板。這是我的願望，也是我競聘的目的。
回顧自己幾年來的工作，總結起來有如下幾個特點：一是做事較有耐心，日常工作繁雜而瑣碎，毫不起眼，我因此也敷衍塞責過，一推了事，但在董事長及項目部幾代領導的細心調教下這一點有了相當大的改善；二是做事有恆心，不服輸，對既定的工作目標都能專心一意地努力，對於這一點飛山的前幾任總監表現出來的毅力和精神力已讓我感動,也讓我明白只有平時一點一滴的努力積累才是實現任何目標的唯一方法；三是做事計劃性強，面對繁雜的工作，通過幾年來在工作中的積累能夠很快的總結出規律，提煉經驗，做事不能説是井井有條，計劃得當，但也提高辦事效率；四是適應性強，在__工作的幾年來，根據工作需要我曾先後在幾個崗位上工作過，我都能很快的掌握本崗位工作所必須具備的基本條件，及時調整自己的思維和行為，使之與工作相適應，順利的完成角色的轉換；五是信守諾言，具有團隊精神。總監是項目部的核心，在工作中起到承上啟下的作用，而我作為副手就必須具有協作意識與服從性，前幾任總監就是始終堅持從服從大局出發，堅持公司的利益才有了今天的飛山新城,我相信對房地產行業日趨成熟的我一定能為總監的工作開石、鋪路，輔之以成；六是始終保持着對工作的執著和熱愛，對待工作的熱情與精神狀態，決定了一個人的工作效率，多年來我無論做任何工作，都保持着良好的工作狀態，做到幹一行愛一行，幹一行就努力做好這一行。
一年前，我被公司領導調到項目部我一直很沮喪甚至頹廢，我一直認為項目部工作簡單，缺乏激情，人又在外地無法讓我有成功的愉悦，只不過做些上傳下達等雞毛蒜皮的小事。現在還有人説項目部就是為公司守邊疆的，是公司的基層工作者，而我卻認為到項目部工作的員工才能真正的體現到__企業文化的真正內涵，羣狼文化的實質(狼是世界上最具有執行力、團隊精神及忍耐力的動物)，項目部是企業和項目之間的橋樑和紐帶，是一個執行總公司信息傳遞與反饋的中心，一個好的項目部起到了溝通，協調、輸血與輔助的作用。所以，做一名好的項目負責人的副手要有相當的協調能力、執行力更要有耐得住寂寞的思想準備。鍾董事常教導我們要做到“不簡單”和“不容易”。什麼叫做不簡單？就是把簡單的事情千百遍都做好，就是不簡單；什麼叫做不容易？就是把大家都認為非常容易的事情非常認真地去做好它，就是不容易。做一個優秀的項目負責人也許並不需要多高的智慧與才華，而更應具備強烈的責任心，熱情與敬業精神。
項目部的現狀與今年的前景分析：
今年所面臨的主要困難：對飛山新城項目部而言，困難比大，通過幾代總監的努力，飛山新城在__的知名度與美譽度已有了很大的提高，但由於項目部銷售情況的好轉也使得更多的競爭對手參與到本來就不大的一塊市場蛋糕中，目前__在建和擬建的純住宅與商住樓盤已達xxxx，且地理位置都很不錯，城市配套設施也較為齊全，這也是我們現在所面臨的最大的困難，當然也是挑戰。
今年面臨的主要機會點：在困難越大，搶食者越多的時候實際上也把__從計劃經濟時代帶到的真正意義上的市場經濟時代，經濟學中的二八定律告訴我們能在市場立足的只能是做好了一切準備和有充分服務意識的開發商，市場只屬於強者。儘管説我們目前的城市配套設施與交通仍顯得比較薄弱，加上現在股市分流房地產資金額度很大。但我們有一整套大公司才能運用到的資源和服務理念，更加關鍵的是今後幾年內縣政府的搬遷，使得我有理由相信，飛山新城將從原總公司的輸血部門徹徹底底轉變成造血部門。
通過這幾年
的工作，我懂得了這樣一個道理，做什麼樣的工作和有什麼樣的頭銜並不重要，重要的是儘自己的努力去做好它，完成它，能夠做好每一件小事才是成功的鋪墊。如果我競聘上這個崗位，我將集中精力，腳踏實地的突出做好如下幾個方面的重點工作：
一、緊緊圍繞董事局下達給項目部的工作目標，與總監一起完成它並做好各項具體工作；
二、緊緊圍繞提高工作效率與日清日高的原則，提高工作的合理性、緊湊性、提高辦事效率；
三、緊緊圍繞重點工作，有針對性提出操作性強的對策和建議，做到督辦內容，完在時限，完成結果三明確；
四、緊緊圍繞變現回款這個中心，激發員工的奮鬥激情和創業成就感；
五、緊緊圍繞項目部的相關工作，認真學習，全面掌握與本行業管理相關的政策，法規和業務知識協調與政府各職能部門之間的關係，當好總監最好的“輔助者”；
誠然這次競聘飛山項目部副總監我是本着勇於嘗試，敢於接受挑戰的精神，本着哪怕是百分之一的機會也要做百分之百的努力的精神來參加競聘的。我想在絕大多數競聘者的競聘報告中都會提到同樣一句話“儘自已最大的努力認真做好本職工作”，看似很簡單的一句話，真正要做到它其實很難。可以毫不迴避的講，這幾年的工作我沒有做到盡心盡力，更沒有做到十全十美，面對壓力有過退縮，面對困難有過妥協，面對工作有過抱怨，我想這是一種潛藏在人性上的一些弱點，在今後的工作中我會努力克服這些弱點，使之不成為一種慣性的發展方向，不成為工作上的絆腳石，我會一步一個腳印踏踏實實做好本職工作。我希望一年後如果有機會再次走上這個講台，面對大家我可以坦然的説：對工作我真的盡力了！
謝謝大家！
房地產開發公司項目部副總監競聘報告
文章標題：房地產開發公司項目部副總監競聘報告
尊敬的各位評委、各位同事：
大家好！
我叫__，————歲，中共黨員，大專畢業，工民建專業，工程師職稱，國家二級項目經理。入司十三年多，在此前一直從事建築施工工作。
我能以一個競聘者的身份走上講台，向各位展示自己，心裏既激動又緊張。激動是因為我幸運地趕上了公平競爭的大好時機，緊張是因為我害怕有負董事長和領導的厚望。但無論如何，我要對__能給我這個機會表示衷心地感謝！並藉此向所有關心和支持我的領導和同志們表示深深的謝意！至於説到對競聘的認識，我想房產公司的項目主管競聘的成功實踐已經作出了回答，公司上下呈現出的“百川歸海，百舸爭流”的可喜局面就是最有力的證明。對此，一我舉雙手贊成，二要積極參與。我要競聘的崗位是飛山新城項目部副總監。
入司後，我從事過工程施工管理和工程材料採購，二0xx年四月調入__飛山新城項目部工作，現任飛山新城項目部代理總監、工程主管，享受集團公司主任級待遇。
我之所以敢上台參與競聘，是因為我有信心也有決心更有汗水來證明我的實力和能力，下面我將這次競聘的主要內容向大家做個彙報。
飛山新城是__房產公司第一個縣城投資項目，該項目位於__省懷化市__苗族侗族自治縣的西北角，是規劃發展的開發用地，項目規劃佔地面積381.75畝，規劃擬建總建築面積350490m2，共有建築物76棟，住宅2504套，可容納居民8764人，項目綠化綠高達50.4，項目計劃投資2個多億。目前已竣工四棟住宅和一期步行街，竣工住宅建築面積20848平方米，有住宅144套，現已銷售135套，銷售率為94。
今年在建三棟住宅，建築面積15430平方米，有住宅105套，均已主體完工，到20xx年5月止，銷售率為58，這説明了__人民已經認可了飛山新城。
但是，要把這個項目做好有一定的難度，__目前有七個樓盤在開發，在我們之前又成功的開發了三個小區(和梅林路一條街。
__縣城的實際城市人口只有30000多人，加上週邊鄉鎮才號稱80000人。要把我們的房子銷出去，就要認真的分析客户源。針對客户我們要做以下工作：
1、户型設計：根據不同的客户，設計不同面積的户型。有錢人需要的是大户型，公務員需要的是小户型，頂樓要設計成大露台小面積。
2、售後服務：對老客房的投拆處理要急時，保潔和保衞工作要做好，使人覺得自己住得舒適又安全。
3、內部方面：加強與老客户的溝通與聯繫，按照管理學大師彼得.德魯克的營銷學理念“當商品的銷售率達到一定的額度，剩下的問題就是與客户的溝通問題，這是解決銷售瓶頸的唯一途徑，也是唯一可行的辦法”，所以這是我們首要解決的問題。
4、廣告投入：加大__一些重點鄉鎮的廣告投入力度，項目部原廣告基本是圍繞縣城投放，但是根據銷售資料顯示,有一大批客户是鄉鎮的。
5、工期和質量：確保工程質量和按期交房。工程施工期間要嚴格按工序管理進行，即上道工序沒有驗收下道工作不能進行。
如果我有幸通過了副總監競聘，我會嚴格的按公司制度去執行，我的工作重點是執行公司制度。
為了要提高自身的工作能力,唯一的途徑是學習。認真學習，全面掌握與本行業管理相關的政策，法規和業務知識協調與政府各職能部門之間的關係，當好總監最好的“輔助者”。
謝謝大家！
《房地產開發公司項目部副總監競聘報告》來源於本站範文網網，歡迎閲讀房地產開發公司項目部副總監競聘報告。
摘要：房地產開發過程中的首要工作便是房地產開發項目的可行性研究，它在整個開發環節起着至關重要的作用。可行性研究是在建設項目的投資前期，通過對項目投資的環境和條件有一個深入的瞭解後，進一步對提出的建設和技術方案，以及生產經營方案實施的可能性、經濟合理性進行理智細緻的分析和評估，最終達到雙贏的目的。為了實現這個目標就必須掌握房地產開發項目可行性研究的內容，對市場有一定準確的分析，利用數據進行費用測算，結合上述前期工作做出合理的經濟評價。
關鍵詞：可行性研究內容、市場分析、費用測算、經濟評價
在房屋建築領域中必不可少可行性研究，因為它對項目最終的施行，如何施行，將產生多大的經濟效益有着不容忽視的作用。在技術方面，可以確定房屋的佈局結構，所需的設備也隨之確定；在經營方面，可根據房地產的供求情況，市場的競爭激烈與否，提出銷售目標所在市場和銷售手段；在管理方面，可根據實際研究結果提出項目建設的方法。綜上所述，以市場預測和建設條件的調查為前提，規劃設計方案作為基礎，經濟評價為可行性研究的核心。
一房地產開發項目可行性研究內容
1.1總論
項目的名稱、性質、地理位置、佔地面積，總建築面積、建築密度、容積率、各類建築物的構成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現，並説明項目提出的背景、開發建設的必要性、城市總體規劃、發展全市經濟的意義。
1.2市場調查和需求分析
通過對房地產市場的詳細調查，開發商預測同時期人們對房屋需求，從而分析出開發項目的銷售走勢或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對市場的範圍和租售對象。
1.3開發項目場地的現狀與建設條件分析
原建築物的現狀，周圍環境的佈局，開發時需要拆除的房屋面積，需要安置的原住户和人口，需要的勞動力和材料等因素都要再前期準備會考慮進去。
1.4規劃設計方案
開發項目實施之前，設計人員要設計出建築的總平面佈置圖。其中包括建築物的外觀設計，城市的景觀設計，並且保證場內外交通佈置的暢通，基礎設施管網的可行性。
1.5投資估算
它是場地的購置費、拆遷安置費、工程的.總造價、手續費、規劃費等相關費用的估計。
1.6經濟分析、財務評價、社會經濟評價
通過對項目的銷售收入、預期利潤、税金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評估，以及當財務評價與社會經濟評價不發生矛盾時，該項目最終可具體實施。
二房地產開發投資的影響因素分析
2.1內部影響因素
開發企業想要具備資源、能力和競爭優勢，就必須尋找機會，利用機會。對投資者來説，市場機會無處不在，所有未滿足的需要的都可當做機會來利用，但是在機會面前如果不加以分析和評估，那麼機會只會讓投資者深陷其中。因此，開發企業首先要把項目有關的不利影響和有利效益羅列出來，然後進行調查、比較、分析、評估，明確企業的自我優勢，再去判別機會是否屬於自己。
2.2外部因素
除了可調控的內部因素之外，不易控制的外界環境和條件時時刻刻的變化也可能會給自己創造的條件帶來不利的影響。人口、經濟、信息、政治法律及社會文化、自然條件、基礎和公共設施，規劃控制等影響因素都會作用在房地產開發的效益之上。所以，對外部因素合理的協調，就是為了最終開發商能夠選擇合適的開發地段。
三房地產開發項目費用測算的作用
首先費用測算為籌集開發資金提供依據，以便通過各種渠道籌集所需的開發資金，同時它可作為研究工程造價合理性的手段，以便對設計方案提出意見，在經濟上達到共同的而目標。其次費用測算是作為選擇最優設計方案的重要控制條件，以便選出技術先進、經濟合理的設計方案。最後，費用測算作為項目建設實施過程中投資控制的依據，以便為工程預算提供重要的依據，進行竣工決算。
四主要風險因素
4.1市場風險
房地產和其他行業一樣存在着市場風險，當市場的供求關係的發生波動時，相應就會引起市場的波動產生風險。因為購買力迫使房地產難以形成有效的需求，市場價格大幅波動，資源價格上漲等不定因素都會給投資者造成損失。
4.2經營風險
在房地產經營過程中會出現意想不到的失誤，而在經營商的失誤會直接導致風險增加。沒有經過周詳的調查分析或因決策的失誤，錯誤的選擇了投資地區和時機；不熟悉相關政策導致投資失敗；還有可能是因企業內部管理水平和工作效率低等導致原來計劃不能按期執行。
4.3利率風險
由於市場的不確定性，時常會發生變動導致利率的變動，這就造成了利率的風險。一旦風險出現，房地產開發企業融資成本及將會受到重擊，從而減少了投資者的收益；同時對居民的購買力也造成了影響，最終表現為開發企業的投資收益減少。
4.4政策風險
房地產開發投資是一項政策性很強的經濟活動，在相關政策的影響和制約下，房地產的投資對象情況也會隨之在很大程度上受到影響。因此，投資前需要認真瞭解城市規劃設計，土地獲得方式，政策的調控等，掌握政策的基本內容，有利於安全的投資。
4.5其他風險
失去控制的人為因素或自然本身發生異常造成的損失會給房地產開發投資活動帶來損失。
結束語：
房地產業在當今發展迅速，給投資者帶來了可觀的經濟效益，豐厚的回報。但隨着市場持續的走高，房屋需求有所下滑，相關政策也隨之調控，房地產開發項目可行性研究就顯得尤為重要，這時需要投資者和購買者都周詳的瞭解當今的房地產市場的變化和走勢，利用信息判斷投資機會的可行性，最終達到投資者和購買者雙贏的共同目標。
參考文獻：
湯炎非，楊青著.《可行性研究與投資決策》武漢大學出版社，1998
李竹成主編.《房地產經濟專業知識與實務》北京團結出版社，2001
[3]潘蜀健主編.《房地產項目投資》北京中國建築工業出版社，1999
[4]宋春紅.《論房地產開發項目可行性研究》2006
房地產開發公司財務部異地項目部主任競職報告
文章標題：房地產開發公司財務部異地項目部主任競職報告
尊敬的各位評委、各位同事：
大家好！
我__財會專業畢業，大專學歷，————年取得會計師--中級職稱，本次競聘的是房產公司財務部異地項目處主任崗位。本人20xx年入司以來，先後在房產原綜合處辦理過房產證、房產財務原資產信用處擔任過往來會計、現任房產財務成本處核算會計併兼任洪江項目部會計。在這期間得到了公司領導的關心與同事的幫助，才使我得以不斷的成長與收穫，在此表示深深的感謝。在公司工作已幾年頭，但真正的參加競聘還是頭一回，心裏的緊張不亞於參加競聘的每一位，今天站在這裏是演講，是介紹自己，闡述觀念，接受評委和大家的點評。從徘徊不定到決定應聘，從不自信到自信，多少也有一些內心昇華的感悟。在此先為大家即將的點評表示衷心的感謝！
我出生在一個工農家庭，父親是工作起來一絲不苟，力求規範的人。他時常勉勵我要刻苦學習，多鑽研，要愛崗敬業，多奉獻，為集團公司事業的發展添磚加瓦。父親的囑咐時常在我耳畔縈繞，為我指明瞭奮進的航向。於是我暗下定決心“要幹就幹好，幹出個樣子來”。在工作中，我虛心向同事、老職工請教，晚上孤燈陪伴，刻苦學習《房地產開發手冊》、《企業資本運營操作指南》、《會計工作規則》、《財務管理》、《會計檔案管理制度》等專業書籍為自己充電，拓寬視野，不斷提高自身業務知識。
在公司領導、同事們的幫助和鼓勵下，我很快從一個房地產會計的門外漢得已轉變，熟練掌握了房地產會計工作各項專業務知識。在會計工作中，我充分發揮會計職能作用協助搞好本公司核算管理工作。在原資產管理處任往來會計時讓我深刻認識到良好的資產管理有助於集團及時識別、防範、化解風險。面對宏觀調控下的市場開放性競爭，房地產業在開發產品及銷售模式上，我們要及時調整工作思路、克服困難，充分調動起一切社會可用資源，才能確保銷售收入的增長，完成董事局下達的年度計劃指標；與此同時，我始終認為“增收、創效”應作為集團工作的長期目標來抓，進一步加大收入及盈餘的量化考核，實行動態管理，定期通報，讓全員競爭意識明顯增強，有效促進了公司各項業務持續了快速發展。
在具體工作中，我認真履行好崗位職責，重點抓好以下三個方面：一是認真抓好資產的規範管理，加強公司的資產變現，合理利用自留資產。二是認真抓好成本的監督管理，開源節流。三是認真學習法律法規和房地產業務知識，不斷提升自身綜合業務素質。會計工作，讓我倍加珍惜這神聖的工作崗位。每當為整理借、貸方發生額和為趕製會計數據加班到深夜的時候，我深深體會到會計工作艱難和辛苦；可當集團一次次銷售突破新高，優質服務受表彰，精神文明創建傳來喜訊，財務效益指標上升的時候，我又感到由衷地高興和欣慰，我的付出是值得的。
適逢這次競爭上崗，我本着檢驗、學習、提高的目的走上了今天的演講台，希望能尋找到下一步的人生答案，感謝在坐的各位，是你們給了我勇氣與信心，讓我對自己的工作與能力有了一次新的嘗試與挑戰的機會，本次我將應聘房產公司財務部異地項目處主任崗位，任職後我將積極配合單位領導努力做好以下工作：
一、認真執行國家金融政策、法規和房地產財務會計制度，履行好會計崗位職責，進一步規範項目部管理辦法的相關內容，實行程序化管理，進一步提高項目部資產變現收入，降低風險，夯實集團發展基礎。並通過建立電腦系統收入台帳，落實銷售任務，做好項目部資金就地平衡工作。
二、按規定審核、彙總、編報項目部各種會計報表或數據，真實、完整、及時地反映經營成果，併為房產公司及董事局提供準確數據和信息依據。同時，進一步加強重要印章保管和會計檔案管理，防止各類安全事故的發生。
三、進一步加強項目部的財產管理，認真搞好項目部的會計資料的收集和保管，加強保密制度的落實。
四、加強監督，維護財經紀律和金融市場秩序，敢與違法亂紀行為作鬥爭。
五、保守項目部的商業祕密，確保項目部內部信息和商業機密不外漏。
六、加強學習，不斷提高自身綜合素質，積極配合集團搞好中心工作。
總之，不論此次是否能夠競聘上，都對我本人是一個歷練，從某種意義上講，參加競聘本身就意味着一種成功。既使我沒有競聘上，我也決心一如既住地在任何工作崗位上做好本職工作，支持公司領導做好各項工作，畢競財務工作是我最熱愛的事業，我願永遠為之奮鬥！
謝謝大家！
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“ 城南春天 ” 可行性研究報告
第一章 投資環境分析
一、 國內環境：中國房地產還有20年以上的好景
XX年12月3日 上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業及相關行業代表參加本屆展會，從側面反映開發企業普遍對未來房地產市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20年以上的好景” 。
“中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在XX年中國gdp增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產業直接貢獻的。
中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力。
1998年以來，中國房地產開發投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。
XX年中國住宅投資佔gdp比例超過了美國，已經達到了5.7%。而在美國，房地產業作為國家經濟的三大支柱產業（汽車、醫藥、房地產）之一，已持續了50多年。
2020年，中國的城鎮人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比XX年將淨增198.5億平方米，年平均需淨增12.4億平方米。”
二、荊州房地產市場：整體良性發展與現階段迅速升温
1、湖北省宏觀政策的指導
XX年6月，為了促進房地產業的持續快速健康發展，根據《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出台《省政府關於促進房地產業持續健康發展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發展。
2、政府出台房改政策，取消福利分房
自XX年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨着居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發展。
3、人口城鎮化，擴大了市場消費需求。
荊州是一個文化古城，有着悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨着近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經商。另外户籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。
4、隨着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。
XX年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%；XX年全市農民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《XX年荊州市經濟運行特點、問題及對策》)
XX年荊州市完成生產總值430億元左右，同比增長8．5％，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長7．2％；農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20．0％，增長速度創九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發言人辦公室《XX年經濟發展情況新聞發佈稿》）
以上數據反映了企業和個人的投資與消費仍藴藏着較大的增長潛力。
近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優其屋”發展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示着新一輪消費結構升級已為期不遠。
5、同類物業的市場情況
荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白雲綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場説明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、荊州房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭
1、舊城改造，造成了需求量的增加
鑑於原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， XX年，政府出台“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開始對城牆及城內古蹟、古建築加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發提供了良好的市場環境。
2、銀行按揭政策的出台，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當於總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人羣數量，有效刺激了房地產市場。
第二章 項目概況
一、建設地址
新風小區二期工程——城南春天項目（以下簡稱“本項目”）位於荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束；西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計XX年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。
二、項目規模
“新風小區”項目規劃總用地面積為 61730.85平方米 ，總建築面積 100300平方米 ，總居住人口2639人。其中，已開發的一期工程用地面積 9666.61平方米 ，建築面積 2XX平方米 。
本項目“城南春天”為“新風小區”二期待建工程，目前已列入荊州市XX年度房地產開發計劃。用地面積 52064.24平方米 ，總建築面積 8XX平方米 ，其中含住宅建築面積 70803平方米 ，商業用房面積 9659平方米 ，公建面積 1538平方米 。總套數為636套，入住人口約XX人。
三、總體規劃設計理念
1、充分利用本地塊的地理優越性及周邊的自然資源，注意人文和環境的可持續性發展，創造既能享受現代都市文明，又能享受生態自然的居住環境；
2、適應大學城、開發區高知人士需求，創造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環境；
3、在延續一期建築風格的基礎上積極創新，利用科學的環境規劃方法，為荊州市的住宅小區發展創造良好的典範。
四、總體規劃構思
本項目參照浙江、深圳等沿海發達地區房地產業精萃，吸取各地域房地產業界的優點，接合本地區實際情況，邀請國內知名景觀設計單位、規劃大師傾力打造，對建築外立面、户型設計、樓宇間距、休閒會所、中心廣場等合理規劃，精心設計。小區內配套設計齊全，規劃建設 5000平方米 中央綠地廣場、約 1000平方米 時尚休閒會所、400米 特色商業街、大型地下停車場、社區醫療保健站、健，以及健身房等娛樂休閒設施。
1、規劃結構
小區以城市主幹道、小區廣場、小區幹道、小區道路為網絡。整個小區地形成矩形狀，以南環路上設入口廣場，其餘路設次入口，小區中心設區內廣場，小區主幹道串聯若干個小區廣場作為主交通網絡。
2、建築單體設計
小區建築單體呈南北向，以點面結合式佈局，以小區主幹道組織交通，均設公共綠地，單位建築間路保持規定係數以上，使每個建築具有較多綠地、陽光和較好通風。建築底層設汽車庫，均與區內主幹道相連。中心廣場設置中心會所，滿足小區管理、服務、休閒等配套所需。次入口設置相應的管理用房和停車場地。
小區住宅單體定位於公寓式住宅，由不同户型組成，兼有舒適、自然、集中的佈局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露台等配套設施，同時具有結構緊湊、佈局合理、功能分區科學、外表親和不張揚的特點。頂層均設閣樓帶屋頂花園，建築外形繼承傳統建築中粉牆黛瓦的神韻，使小區具濃郁的地域風情及強烈的可識別性。
3、建築環境及園林景觀設計
整體環境景觀設計，總體表現現代人文景觀的環境特色，結合自然、地勢、地貌，塑造小區優雅、寧靜、宜人的居住環境。
規劃建造 5000平方米 中央綠地廣場，採用坡地式設計，平均地平在原有基礎上高出 1米 左右，實行立體綠化，建造特色枯水景，並輔以建築小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺衝擊力。
設計立體可參與式園林，開闢運動場所、休閒場所，使讓小區的綠化景觀真正成為業主的休閒享受樂園。
根據組團分區，設置不同主題的組團綠化，倡導可親近的庭院生活。各組團的景觀設計以半圍合的結構加上立體化的主題綠化使每個組團形成各有特色的悠悠庭園，營造温馨居家的歸屬感。
保證植被的多樣性和色彩性。整個園區的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應注意園區植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區人氣和美感。
小區綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，並加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悦的居住情趣。
五、物業管理
優良的物業管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業主的利益得到保障。
本項目聘請浙江省知名萬家物業公司進行全程物業指導，該公司從事專業物業管理多年，服務過眾多中、高檔樓盤並深受好評，資質深厚，經驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業管理的角度及早發現問題、解決問題，避免出現入住後的管理、使用難題。
本項目推行“綠色安全環保小區”概念，全部採取人車分流，設 三十米 寬的主入口僅供行人出入，在新風二路和屈原南路上還設有兩個側門，供車輛出入。
小區入口設保衞室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統，公共場所及外牆設高密度紅外線監控系統，社區內保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統獲得最及時的幫助。
此外，本項目物業管理還提供全天候的小區保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設施的保護；公共部位的維修與保養以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業主所想，急業主所急，讓業主享受尊貴自在的居家生活。
第三章 項目市場分析與整合營銷
一 、項目市場分析
1、地段環境優越
本項目位於荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束；西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計XX年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，實現本項目與城內的零距離接觸，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。
2、周邊生活配套完善
本項目周邊的生活配套包括：新風超市、金豐園超市、明珠超市；新風菜場、金豐園菜場；農業銀行、工商銀行；胸科醫院、二醫院、荊州市中心醫院；以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閒配套，生活十分便利。
3、園林景觀設計突出
本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開闢 5000平方米 中央綠地廣場，採用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開闢運動休閒場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000平方米 時尚休閒會所，等等（詳見p.5“建築環境及園林景觀設計”）。
4、教育配套優勢顯著
自古以來，人們就非常看重環境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨着買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質的關注，發展到對未來居住環境的關注，對未來鄰居的關注。現代社會，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閒適的居家感覺，一份內心的豐盈和自身氣質修養的顯現。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價格高於周邊其他條件相同樓盤10%~20%。
本項目地處大學城中心，教育配套優勢極為顯著。隨着長江大學的成立，高級職業技術學校等20餘所學校逐步遷入大學城，本項目得天獨厚的文化教育氛圍，以及業主以教師為主的特點，將吸引越來越多的高知高收入人羣投資置業。
5、建築施工品質過硬
本項目施工隊伍來自中國“建築之鄉”浙江上虞，推行品牌第
一、信譽至上的原則，對施工品質精益求精，深受業界好評。
一期現房達到了卓越的半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗台整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留等等，給消費者留下了深刻的印象。
施工方在“城南春天”的建造中，將繼續秉承這種精益求精的作風，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質量最好、設施最完善的住宅示範小區，創造良好的社會效益和經濟效益。
6、市場供求關係良好
本項目地處城南開發區，周邊房產開發項目較少。作為城南開發區、荊州大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，大學城20餘所學校的遷入，將為本項目帶來龐大的消費羣體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本項目住宅、商鋪的銷售。寬鬆的市場競爭環境，巨大的目標消費羣體，使本項目處於良好的市場供求關係中，市場前景令人樂觀。
7、開發區的升值潛力巨大
本項目所處的城南經濟開發區，屬省級經濟技術開發區、省級台商投資區，近年來發揮其特有的區位、土地、港口、大學城高校科教優勢，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智並重，在荊州市的幾大開發區中格外引人注目。在城南經濟技術開發區、大學城大力建設的同時，也刺激了周邊各相關行業的發展，使得城南片區人氣驟增。
恰逢現階段荊州房地產市場迅猛發展、持續升温的大好時機，作為城南開發區、荊州大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，本項目前景十分看好。
二、一期現房整合營銷
我公司通過對一期現房滯銷情況的深刻研究，認識到其根本原因並非產品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產品包裝和有效的銷售執行。
XX年3月，本項目聘請武漢新希望物業代理顧問有限公司進行策劃、包裝和銷售，並初步簽訂銷售代理合同。
武漢新希望物業代理顧問有限公司是一家從事房地產營銷策劃與銷售代理顧問的專門公司，業務廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先後與20家知名開發商長線合作，擁有8年的實戰經驗，4 8個樓盤成功策劃、營銷的經歷。該公司憑藉先進的管理模式、紮實的工作精神、精專的業務能力等諸多方面的優勢，屢屢超額完成銷售任務，典型案例年銷售10萬餘方，銷售額逾億元，更創下了日售1萬平米的售樓奇蹟。其中曾為9個滯銷樓盤做出科學的分析、診斷，並重新策劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄，被髮展商譽為“房產良醫”、“發展商的新希望”。
武漢新希望物業代理顧問有限公司自接手本項目後，對產品進行了全新的整合包裝、營銷策劃，運用規範、科學、有效的操作技巧，大大加強了本項目的銷售力度。截止XX年底，售罄住宅100套，佔接手時未售186套的54%，大大加快了項目的資金回籠速度。XX年元旦及春節期間，新希望公司根據返鄉回城人員驟增等趨勢，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動，進一步加強銷售攻勢，以一期所餘近90套住宅猛烈衝擊市場。
事實證明，本項目聘請武漢新希望物業代理顧問有限公司，對產品進行全新的整合包裝、營銷策劃和強勢銷售，使本項目銷售進度、資金回籠與週轉產生了重大轉折。 據此進度預計，一期186套現房將於XX年4月實現100%售罄，實現資金全部回籠。
三、“城南春天”價格定位
現階段本項目同類物業荊州花園、順馳太陽城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產品的市場説明任務，人們對之廣為接受並希望擁有。
另一方面，如上所述，本項目恰逢現階段荊州房地產市場迅猛發展、持續升温的大好時機。從XX年1月我公司對市場同類產品的價格調查（見下表）可以看出，目前市場同類產品銷售均價皆在1400元/ m 2 以上。
樓盤名稱
荊州花園
順馳·太陽城
翰林苑
觀邸
起價 （元/ m 2 ）
1380
1616
1448
1428
均價 （元/ m 2 ）
1550
1750
1460
1750
備 注
僅剩10餘套
與上表所列同類產品相比，“城南春天”在園林景觀設計（詳見p.5“建築環境及園林景觀設計”）、教育配套（詳見p.7“教育配套優勢顯著”）、產品品質（詳見p.7“建築施工品質過硬”）等方面具有顯著優勢。
如園林景觀設計方面，順馳·太陽城無中心花園廣場，其他項目的設計力度也較弱。而本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開闢 5000平方米 中央綠地廣場，採用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開闢運動休閒場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000平方米 時尚休閒會所，等等。
根據消費者“買升不買降”的心理特徵，我公司將對“城南春天”的銷售採取“低開高走”的價格策略，即在入市初期採取較優惠的定價，之後根據供求關係的變化控制漲幅，有計劃地逐步提升銷售價格。
目前，我公司根據項目自身特點，結合市場同類產品價格，進行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價定為1400元/ m 2 。預計將獲得廣泛的市場認同，為本項目的銷售開啟良好的開端，促進資金的良性循環週轉。
四、“城南春天”整合營銷
武漢新希望物業代理顧問有限公司在對一期現房進行全新的整合包裝、營銷策劃、強勢銷售的同時，也為二期“城南春天”的包裝與營銷進行了良好鋪墊，“城南春天”尚未開盤，其產品優勢，以及在一期基礎上的改進已在荊州深入人心，積累了大量潛在客户，詳細登記預訂客户已達100人。預計開盤後，產品銷售將勢如破竹，實現更快的資金回籠，實現將資金週轉的良性循環。
“城南春天”在產品包裝上緊緊抓住產品園林景觀設計、教育配套的重大優勢，切合目標消費羣（以周邊教師、公務員等高知高收入人羣為主）的特徵，推廣“生態”、“人文”概念，樹立了產品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。
1、案名：新風小區二期·城南春天
以“城南春天”這一富有現代都市人文氣息的新穎命名，引領產品包裝形象的煥然一新。“城南”點明項目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機勃勃的感受。“城南春天”寓意二期產品不僅是對一期的創新，更是給城南片區、給整個荊州來了春天般的新意。
2、推廣主題：春天裏的書香院落
“春天”點題，並緊扣產品的園林景觀設計優勢；“書香院落”緊扣產品的另一重大優勢——教育配套，並深深契合。
3、組團名：梅園、蘭園、竹園、菊園
將“春天”般居住的新意具體到每個組團，給每位住户屬於自己的居住情趣。
梅蘭竹菊既是綠色生態、自然園林的代表，體現產品的園林景觀設計優勢；也是中國傳統文化中高尚品格的象徵，極具人文意涵。“梅園、蘭園、竹園、菊園”的組團命名，同樣是既緊扣產品優勢，也深得目標消費羣（以周邊教師、公務員等高知高收入人羣為主）所愛。
4、主打廣告語：
（1）XX荊州最值得期待的生態人文住宅（開盤前）
（2）領舞城南新生活（開盤後，暫定）
以強勢的主打廣告語吸引受眾的密切關注。
主打廣告語的設計表現十分搶眼，並在產品包裝（報紙廣告、宣傳單、户外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現，給受眾反覆、強烈的刺激。
5、賣點提煉：
（1）金牌美福地，品藝術人文書香。
絕版地段，浸染大學城墨秀書香，盡享城南經濟開發區商圈活力，坐擁高標準景觀路南環路的便利和尊榮，多條公交線路直達小區門口。
黃金福地，締造高尚儒雅生活品質，輻射無限升值潛力。
（2）優越性價比，體貼生活多樣選擇的空間
超值起價，引領城南片區超值風
暴。
精心打造，細心雕琢，成就卓越半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗台整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留……
省錢、省時、省心，品質關懷生活，讓家的感覺更好。
（3）完美設計，成就大家風範
100畝宏大規模，1000㎡時尚休閒會所，5000㎡中央綠化廣場， 400m 特色商業街，靜謐社區、純美領地。精彩貼心户型，南北向、穿堂風、大開間、短進深，完美多樣。每户專配儲藏室，/時尚車庫，給你更多生活空間。
綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。
（4）完善配套，實現愛家之人的夢想
金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閒場所舉步即至；江漢石油學院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風幼兒園等名校環繞毗鄰；超市、菜場、醫院、銀行、商場林立四周。
愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這裏。
（5）“五心”級物管，感受心的呵護
家的價值，不可忽視的一部分是在建築之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活：24小時保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監控探頭、可視對講門禁系統，多項人性化家政服務。
讓尊崇和安全，在點滴享受中自然流露。
第四章 投資計劃及經濟分析
一 、前期工程情況
1、土地出讓手續全部完善；
2、地
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