物業考察報告範文物業管理考察報告
xxxx年9月5日我局組織城區物業公司經理赴全國率先實施物業管理的先進城市———深圳市房管局進行了實地考察，考察座談會於9月7日上午在深圳市房管局賓館進行，深圳市房管局物業處副處長、辦公室主任、物業協會會長及二位物業公司經理參加，座談會就怎樣加強對物業公司管理，怎樣推行前期物業管理招投標等問題進行了深入廣泛的交流，從中使考察人員受益非淺，達到了考察的目的和效果，現將有關情況彙報如下：
一、考察情況
(一)政府重視，加強領導、健全機構。
深圳市政府把物業管理工作列入政府重要工作之一，把打造文明城市與建設文明小區緊密結合在一起，十分重視組織領導和組織建設。
1、組織領導層次高，深圳市成立物業管理委員會由市政府牽頭，主管副市長任委員會主任，深圳市政府副祕書長、深圳市住宅局長任副主任、成員由6個行政區和計劃、財政、國土等13個部門領導及深大電話公司等4個企業負責人組織;委員會下設辦公室和物業管理招標辦辦公室，兩個辦公室均設在深圳市住宅局，負責日常工作;各區人民政府也成立相應機構，領導轄區內物業管理和老住宅區整治改造工作。
2、建立合理業主委員會組成監管管理機制，齊抓共管。一是各物業行政主管部門對業主大會，業主委員會的成立及活動進行指導，監督和管理。二是街道辦事處，社區工作者或社區居委會負責業主大會的成立及首屆業主委員會的選舉工作，指導監督業主大會，業主委員會的日常工作，並處理物業管理與社會管理的相互關係。三是由物業主管部門、政法委、維護辦、街道辦事處、社區工作站或居委會、派出所、業主委員會、物業管理企業組織聯席會，聯席會由街道辦事處召集和主持，主要協調解決物業管理中的疑難問題，
(二)、重視法制建設。
深圳市物業管理起步早，政策法規建立超前，對發展物業管理具有前瞻性和預見性，1994年出台了《深圳市經濟特區住宅區物業管理條例》。開創了我國物業管理法制建設先例，之後相繼出台了《深圳市經濟特區住宅區物業管理行業管理辦法》、《深圳市家庭裝飾裝修管理辦法》、《深圳市業主大會和業主委員會指導規則》等十二種物業管理政策法規。為深圳市物業管理的健康發展起到了重要作用，從時間上看，我國制定的一系列物業管理政策都是在深圳經濟特區制定的物業管理政策法規的基礎上修改出台。
(三)加強開發、物業綜合管理推動物業產業發展。
1、深圳市現有註冊物業管理企業898個，管理項目3500餘項，對物業企業的管理主要是資質管理，除每年進行年檢外，在適當時間與工商部門聯合檢查，檢查內容包括：企業是否按申報項目操作，企業是否帳目公開，企業實際操作是否降低資質申報條件，對外來企業實行登記備案制度等，通過檢查整頓規範提高管理水平，減少業主投訴。
2、嚴格推行物業管理合同和業主公約必須是在開發企業售房時就與業主簽定，而不是在向業主交房時簽定物業合同和公約。
3、加強物業管理從業人員培訓，深圳市專門設有房地產和物業管理進修學院，為上崗培訓和繼續教育創造了先決條件，學院每年不斷循環組織物業管理人員培訓，新的物業管理政策法規和物業管理理念不斷從這裏輸出，從而提高員工素質和管理水平。
4、建立物業管理招投標機制，把物業管理引入市場機制，xxxx年下發了招投標管理工作通知。成立了招投標辦公室，制定了招投標有關程序規定，設立考評專家庫，在一些規模小區開展了招投標工作，對達到5萬平方米的小區準備強行啟動招投標。
(四)全方位、多角度解決物業收費問題。
一是通過煤體加強物業管理宣傳工作，二是要求開發企業與業主簽定的物業服務合同和業主公約內容必須明確到位，三是物業企業的服務承諾要到位，四是對惡性欠費的業主物業管理人員耐心上門催收或找工作單位，單位解決不了的起訴法院，五是要求業主委員會成員帶頭交納，不能拖欠，也不能領導業主集體拒繳或組織上訪，深圳市物業平均收費率達98%。
二、我市與深圳市物業管理的差距。
(一)、起步時間的差別，深圳市物業管理起步於1981年，人們對物業管理的消費觀念已基本形成，接受和認可物業管理已成為人們生活中必不可少的一項內容，而我市物業管理起步於xxxx年，人們從福利性住房管理過渡到商品化住房管理還有一個轉變的過程，不可能一蹴而就。
(二)經濟基礎的差別，深圳是一個經濟發達地區，城市整體生活質量和生活水平我市是無法相提並論的，在深圳人們追求的是高收入、高消費，深圳市物業收費每平方米最低
2.6元，而我市最高0.4元。
(三)、物業市場的差別：深圳具有一個龐大的物業管理市場，全市註冊企業898家，一級企業50家，管理項目3500餘項，管理面積6000萬平方米。我市註冊物業企業25家，全為三級以下企業，管理項目30項，達5萬平方米以上只有8個小區，管理面積173萬平方米。
(四)業主委員會管理機構設置差別，深圳市將業主委員會的選舉與日常工作劃歸到社區工作站或街道居民委員會，有利於業主(也是居民)與社區的聯繫與小區管理的協調，我市物業小區業主委員會選舉及投訴、歸屬物業管理主管部門。
(五)水電抄表的差別：深圳市物業小區的用電全部由電力部門抄表到户，水除高層二次加壓外，也全部抄表到户，我市截止目前水電抄表到户仍沒有落實，是物業投訴的焦點、也是物業管理的難點。
三、幾點建議。
物業管理涉及面廣，情況錯綜複雜，要走向成熟，還需要一個漫長的發展過程，儘管我市與深圳有許多不同之處，但深圳在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學習和借鑑的地方，為此在今後的物業管理工作中注意作好以下幾個方面：
(一)物業管理部門應積極主動的向政府及有關部門作好工作彙報和意見反饋，在認真調查研究的基礎上，多拿建設性意見，爭取領導的重視和支持。
(二)加大物業管理政策法規的宣傳，要通過各種宣傳形式使物業管理法規深入人心，不斷轉變人們對物業管理的重要性和必要性的認識，要通過宣傳樹立我市市民物業消費商品觀念，增強業主自治自律意識，推進物業管理邁向規範化、法制化軌道。
(三)不斷完善物業管理政策法規，目前我市出台的《安康市城市居住區物業管理實施辦法》和《安康市住宅共用部位共用設施設備專項維修資金管理使用辦法》等一批法規，為促進我市物業管理髮展起到了積極作用，但針對性政策缺位，應加快出台《安康市物業管理投訴受理暫行辦法》、《住宅共用部位共用設施設備專項維修資金使用續籌辦法》和《安康市城市居住區業主大會指導規則》等地方性政策法規，進一步完善政策法規體系。
(四)加強領導，建立物業管理相適應的組織機構，一是應建立物業管理高層次的議事，決策權威機構，指導政策法規的執行和研究超越信訪部門，物業主管部門權限的熱點、難點問題，尤其是一些長期議而不決困擾政府部門工作秩序的問題;二是根據目前我市物業管理市場發展需要應組建安康市物業管理協會，提升物業管理自我約束，自我管理能力和發展空間，為繁榮物業市場，共創文明城市共負職責。
(五)強化物業管理監管力度，全面提高物業管理質量。一是要建立監督管理制度，不定期對物業企業進行綜合檢查和抽查，尤其對經過等級評定的小區，更要從服務標準上嚴要求嚴管理，達到服務與收費相一致;二是建立物業企業信用檔案，從評定先進單位、文明小區活動中鼓勵企業講信譽、守信用;三是加強企業資質管理，對業主投訴多服務質量差限期整改、堅持不改的企業降低資質等級或註銷其資質證書。四是要求物業企業服務行為公開化，接受業主監督，凡與業主簽定的合同內容要公開，服務項目、收費標準要公開，五是加大物業從業人員技能培訓，把堅持持證上崗與上崗培訓結合起來，使物業管理人員不斷提高管理水平，以適應物業管理產業發展需要。
物業考察報告範文
大連豪之英物業考察報告
第一部分 考察簡況
時間：9月29日
參加人員：姜總、行政辦逄金偉、賈曉靜、質量辦蔣坤豔、經營部張亞舉、王小麗、王英會、開發部初軍、秦承航、客服董春暉、工程部李海濤共11人
主要安排
上午：
1、觀看該公司宣傳片
2、參觀森茂大廈
3、姜勇、逄金偉、張亞舉與豪之英公司於總會談。其他人員學習該公司部分體系文件（主要是工程和保潔方面），王經理、潘經理陪同並解答問題。
下午：參觀ge大廈和大連軟件園。
取得的資料：公司簡介畫冊一份、該公司自辦刊物《豪之英物業之聲》一份、員工手冊一份
由於該公司不允許拍照及攝相，所以未取得圖片資料。
第二部分 豪之英公司簡介
該公司是享譽世界的日本最大的綜合物業管理公司―日本豪之英株式會社（日本ハウズイング株式會社）於1994年9月在中國大連成立的專業化物業管理企業。
公司創立以來，不僅將日本物業管理的全新理念和日本本社40多年所積累的豐富管理經驗引入中國，而且將國際先進的專業技術和管理模式與中國的實情結合起來，形成了有中國特色的'日式物業管理模式'，並取得了驕人的業績，深受國內外開發商和廣大業主的好評。
現有管理現場60餘個，管理面積超過200萬平方米，業務遍及大連、北京、上海、青島、瀋陽等城市。所管理的物業類型包括高級寫字樓、五星級酒店、高檔住宅、別墅、大型商場和購物中心、政府辦公大樓等，客户中有眾多世界五百強企業和國內外知名企業。公司現有員工2000餘人，各類專業技術人員150餘人，是目前國內實際管理項目數量最多、標準最高的專業化物業管理公司之一。2001年3月，公司在全國物業管理行業中率先通過了iso9001：2000國際質量體系認證。
第三部分 學習到的內容
一、人事與培訓
1、 員工錄用方面，重視入門關。
（1）員工錄用要求：有嚴格的組織紀律性//樂觀開朗，有強烈的事業心，對未來充滿信心//有良好禮貌，道德素質和良好的職業習慣。
（2）保安員除了身高1.78米、35歲以下、本地人、相貌良好，身體健壯等條件外，要對其父母進行調查與談話（看家教情況），還要由公司開出證明，到派出所蓋章，確認員工無犯罪記錄。
（3）嚴格執行錄用考核制度。
（4）擁有三個月以上的實際管理業務經驗者方可上崗。
（3）工程技術人員除了看證件，還要面試，主要是技術方面的，解決一些實際問題的面試。
（4）員工手冊簽字，以表示同意遵守公司各項規定。
（5）部門經理級的聘用，由總經理親自主持面試，三個月試用期，看有沒有管理能力，責任心等。
明。
2、新員工培訓
（1）入職後由人力資源部人員進行公司規章等內容的簡要培訓，具體內容發給《員工手冊》自己學習。
（2）由本社日本專家對新入職員工進行禮貌及素質教育，現場完全推廣全日式禮貌禮節服務，全面提高員工素質，創建日本豪之英物業的軟式服務品牌。禮貌教育將由公司長期組織進行，並納入員工考核制度中，接受總公司質量管理部門的監督。
（3）到部門後，由部門負責人簡要介紹部門情況及職責。
（4）培訓務實。主要培訓由所在部門主任（相當於我們的主管）在現場進行，大約培訓一週（根據工種難度不同而有區別），由負責人親自在現場示範整個工作流程，講解工作職責、工作內容、應變能力（這個崗位主要會遇到什麼情況，遇到了該怎麼處理）等，達標後才能正式上崗。培訓的主要方法是模擬現場。該公司各部門都有一個目標，就是上崗前培訓合格率100%。
（5）培訓目標不同，一個月的員工和三個月的員工的目標是不同的，要定期考核。
3、在職員工培訓
（1）最大特點是，以本人專業為主進行全面教育，既讓員工學習不同專業的知識，使員工全面掌握各專業知識，實現一專多職的目的。
（2）培訓每天都在進行，利用早課時間，新的一天開始了，自查儀容，講評前一天工作，佈置當天工作。
（3）中層幹部的培訓主要採用談話式，由總經理與中層幹部親自面談，主要是管理能力方面的，目標是讓上級少操心，晚上不會被公司的電話打擾。
4、每年派幾個人到日本強化培訓。
5、外語培訓：
（1）對外語水平需求高的高層管理人員，有的是送到外語學院脱產學習半年的。（接待我們的王經理從一線幹起，是該公司第一個穿日本式警服的保安員兼翻譯，在大連外語學院進修半年日語。）
（2）其他普通員工只要會普通的問侯語就可以了，如你好再見等。要求對什麼國家的人用什麼國家的語言問侯。
（3）提高重要崗位的警員簡單外語會話能力，以期對日益增多的外籍客户提供最滿意的服務
6、同一崗位工資標準根據現場自然條件不同、用人標準不同而略有區別。差價50-100元。
7、培訓講求實效，一線員工培訓較好，員工工作時精神飽滿，面帶微笑，是發自內心的。員工的溝通能力和表達能力很強。訪問一個保潔員，衣着整齊，淡粧。談起工作來頭頭是道，語言流利，態度親切。素質也很高。這還是一個剛上崗兩個月的新保潔員。
二、日常管理
1、簡況：森茂佔地4000平方米，建築面積40000平方米，每層2400平方米，其中公共面積600平方米。
2、每個項目的物業費標準都不一樣，量身定做，
3、監督檢查：
（1）各崗位由其主管負責檢查；
（2）人事部門每月每個項目去兩次，現場檢查，然後形成一個報告給現場。
（3）各項目之間互相檢查，互相促進，取長補短。
4、質量監督保證體系，有本公司的質量管理部門定期對業務進行巡迴檢查，且每天由工程部長和主任對現場進行巡迴檢查，及時糾正管理中出現的問題。每天進行全體員工早會和晚會，相互交流當天的工作，及時將工作中出現的問題反饋給所有員工，避免同樣的問題二次發生。
每週進行例會，對管理進行討論研究，及時修正管理漏洞，完善管理體系。
5、檢查細化：
（1）帶什麼工具、表格、確定檢查標準
（2）檢查順序是什麼
（3）檢查內容
（4）檢查後要出具檢查報告
（5）注意事項與補充説明
6、負責綜合性物業管理的項目經理由總部管理，負責單項業務管理（如只提供保潔服務的項目）的負責人由總部的相關支持人員管理。（大致情況，沒搞很清楚）
7、每個崗位上崗前有10分鐘早禮，很多員工主動提前上班，養成了習慣
8、辦公室牆上有一個白板，寫明日期、人員去向、離開時間、返回時間、備忘等。
9、認為iso比較虛，是為了品牌花錢買的。重點是與現場實踐相結合，重視現場管理，iso要抽出精華來。
10、管理日報制度：每個部門一份，根據部門業務性質而不同，填表人、實施人簽名或蓋間，然後層層交上級審閲。總經理每日審閲並蓋章確認。
主要項目（以工程部為例）：日期/天氣/重大事項/工單情況（時間幾點幾分、維修內容、實施人）；
1、每月工作彙報內容：綜述/重大事件/人員變動情況，增加，減少，需求等/下月計劃/合理化建議/違紀情況記錄、填表人、審核人等。
2、重視前期介入。只有從建設階段開始跟進，才會全在腦子裏，不用到處找。另外，蓋樓時要設計開水房、垃圾房等，硬件搭配好了，軟件就跟上了。
3、全面質量評估體系
（1）建立相關人員qc小組。
（2）每天工作結束後，本部門全體員工要召開工作總結會，並及時將信息反饋給所有員工。
（3）由質量保證監督員對現場作業進行抽樣檢查。
（4）定期對作業現場進行量化評估，評估結果反饋到所有員工。
（5）定期徵求業主意見，並進行彙總總結
三、客户綜合管理
1、客户有事可以打到項目部辦公室（相當於物業管理中心），也可以根據需求不同打到項目部下的保潔辦公室、警衞辦公室等。任何一個人接到需求都會傳達到相關部門。客户有各部門的電話，想找誰就找誰，內部溝通渠道非常暢通，不允許説“這活是工程的，不歸我管”之類的話
2、客户如果有什麼需求，讓物業公司換地毯，我們可以推薦專業單位，但通常自己不做。因為通常能住到這裏的都是大公司，有自己的企業文化、統一色調等，一般也不會換。
4、裝修：
（1）押金、管理費根據面積而定。
（2）所有手續都在二樓項目部辦。
（3）有兩個人專門負責裝修管理。
（4）裝修時收恢復費，通常由幾家固定的協作單位裝修公司來完成，然後物業公司驗收，不能以現裝修代配。
（5）通常牆面最多釘釘子，不會有大動作。只有鋪地板、換天棚等、簡單間隔。
（3）如果下一個客户滿意現有裝修，那麼恢復費就成為物業公司利潤。
（4）裝修監管很嚴格（未透露具體措施），以保證其他客户的正常辦公。
5、客户入住給客户一份通知書，具體到冷氣暖氣幾點開。標明各項有償服務內容，透明化。
6、報箱在一個專門房間，上面不光寫號碼，還有公司名稱。用密碼鎖，感覺上檔次。
7、食堂外包。事先制定菜單發到客户手裏，放過報箱裏。食堂不送餐，外面的可以。
8、前台：負責客户接待、報紙分放；郵件分放
9、商務中心在12樓，是大樓的第三產業，由客户自己管理。如賣機票的等。通常是外包，除非開發商自己的物業公司。
10、外來送貨人員專梯
1、與客户打架馬上解聘
2、收費，每月一個人送單，直接收回支票。
3、體現以客户為中心
（1）服務項目完全根據客户需求進行，每處物業都不同。
（2）所有業務都不外包，包括外牆清洗，以保證質量。
（3）尊重客户，訪客不會帶入客户辦公區域。走在電梯廳會要求我們小聲説話。避免影響客户。
4、很謙虛，儘管已經做得很好，但還是希望多提意見。
5、能夠取得客户的信任，夜間員工可以用鑰匙進入保潔或施工。
6、物業公司總部的房子（九樓）是向業主租賃的，交租金。二樓的森茂大廈項目部的房子沒提，可能是免費提供的。
四、關於50元管理費
1、不能將具體服務項目和內容透露，因為是機密，怕別的物業照着幹。
2、包括空調費。（這個樓是全封閉的，能源損失少。）
2、 為什麼收費標準高，有以下幾個原因
（1）硬件硬件設施優良，包括門禁系統（2000萬）、公共衞生間、b2立體停車場、密碼鎖式信報箱等，使用的工程、保潔物料等都是品牌產品。
（2）管理標準高。走廊裏看不到裝修人員，很少看到員工推着垃圾來回走。因為垃圾與客户在一起會引起投放。管理必須有高標準，否則無法生存。我們只能比客户標準更高才行。
（3）客户認知度高：這些客户一旦認定你，以前覺得誰好，就認準誰了。服務是長遠的東西。我們只認你。
客户搬到哪裏，我們的服務就跟到哪裏。能搬進來的，都是能夠承受高物業費的。
（4）員工素質高。因為有三關控制。第一關是入口關，包括來歷、基本學歷等；第二關是培訓，所有工作流程必須掌握後方可上崗；第三關是管理制度和程序。比如物業公司人員進入客户室內必須兩人同行，互相監督。一個請假的，必須有一個專門負責應急的人補上。兩人同進同出，細到連誰負責關燈都規定了。
（5）保潔方面：
（1）提供衞生間擦手紙、衞生紙、皂液，一個月光用紙就幾萬元，紙用的清風牌
（2）每日上門吸塵、清潔煙缸、收紙簍，均為夜間進行。
（3）每年洗一次地毯
（6）工程方面：大廈原配設施不論時間長短全部保修，業主自己加的設備收費維修。
五、企業文化
1、從日本翻譯過來的，與其保持一致。日本給了很多支持，第一年有五個日本人常駐，後來撤走了。定期去日本學習。
2、該公司企業文化主要內容
經營理念：
我們發揚現場第一主義，以客户的滿意衡量我們的成功；
我們尊重員工，發掘人才，為員工營造有意義的生活空間；
我們以專業規範的管理和學習創新的精神,以合理的價格提供最優質的服務；
我們創造和諧的人居環境，持續保持行業領先地位
企業口號：
（1）現場第一，客户至上
（2）積極思考，快速行動
（3）用心呵護，使您無憂無慮
企業形象：信賴 合作 安心
企業信條：創造安全、舒適、和諧的都市新生活，為社會進步做貢獻。
行動指南
（1）以客户的需求為己任
（2）站在業主的立場思考和行動
（3）積極提案，快速行動
（4）始終保持積極向上的心態
（5）團結協作，誠實敬業
3、vi方面
（1）工作牌：有兩種，一種是塑料的，象個商標，固定在衣服上，上面為公司名稱。另一種為金屬的，除了公司名稱，下面有個小窗口，標明姓名和職務，是打印出小紙條放進去的。
（2）所有員工制服都可以在制服書上找到。
*工程服的特點是打黑領帶，上衣扎進長褲中。
*保潔服有兩種，女式的與我司現行春秋裝式樣相同，但色彩較淺、鮮豔；男式與現行工程夏裝類似。
*保安服有兩種，西服和警服（自行設計，有兩種式樣，具體用哪一種由業主根據企業文化定）。有接待任務時戴白手套。
*管理人員女性為馬夾配裙，通常為藍色。
（3）體系文件的裝訂格式比我司的整齊、簡潔。
（4）環境設計：
（1）大廈印象：材料並不高檔，但整體感覺好，温馨，色調搭配很好。
（2）總部除會議室外是敞開式辦公。
（3）社訓、企業信條等上牆，深入人心。
4、關心職工。有了滿意的員工才有滿意的服務。例如，九樓一保潔員幹了不到一年，家裏困難，女兒考上大學後，公司買了300元禮物，員工很感激。這方面的關懷很多。有五六個保潔員都是幹了十年了。他們來這裏不是為了發財，而是為了養家餬口，公司給他們保障，給他們培訓，讓他們沒有後顧之憂，他們就把這裏當成家，每天帶着發自內心的微笑工作。這是裝不出來的，即使裝也裝不長久的。有時領導和員工會一起去玩，吃吃飯。
六、保安管理
1、外來送水人員要求坐貨梯，當然對違反者也沒有什麼強制措施。
2、出入口分開，做到人員分流。在入口處有兩個保安員在轉門處。週六開一個主入口和員工通道，週日只開員工通道。主入口開放時不登記，夜間及週末主入口關閉時登記。週日來到大廈的就算物業公司員工也要登記。事先給客户入住時一個説明，工作時間怎麼走，非工作時間怎麼走。現在客户已經很習慣了。
3、一年兩次消防演習，客户配合很好，越是大公司越重視安全。消防車、消防局配合，除了值班的全員參加。事先有宣傳，印發帶漫畫的資料。演習前在大堂搞宣傳活動。
4、關門以後在入口處放標誌：此門已關閉
5、大連軟件園門口一個安全員給我們留下了深刻的印象，形象高大，動作標準，站着時如雕塑，敬禮動作如國旗班。每輛車到來時均敬禮。
6、時刻將客户放在第一位。緊急疏散上牆，保安禮貌用語50句上牆。
7、標準化管理，人性化服務
公司首先對接管項目進行物業分析，制定iso9001質量管理體系。
對所有安全消防管理區域進行詳查分析，建立安全管理作業標準。
◇ 分析樓宇設施、佈局，找出安全隱患
◇ 分析入住業户，提供親情服務
◇ 制定安全管理要領
◇ 制訂安全消防標準
◇ 制訂管理流程
8、消防管理
◇ 健全的消防管理制度及消防教育培訓
◇ 消防演習
◇ 建立24小時消防監控、應急處理體系
◇ 建立防火檔案和救火作戰/火災疏散方案
◇ 建立業餘消防隊伍
9、急救等應急事件處理：公司本部建立24h快速安全反應系統。進行應急事件處理或業主救助工作。進一步強化醫療知識、急救常識等與應急事件處理有關的培訓。
七、工程管理
1、日光燈採用飛利浦的無燈罩式燈，最大限度的提高了燈的亮度
2、工程人員在上崗之前都要事先進行專門的培訓。
3、把維護設備進行量化等級劃分，便於檢查維護。
4、8部電梯採用分層管理。
5、各個工種分工不分家，發現問題及時上報。
6、夜班值班人員為專業工程人員，便於及時處理問題。
7、各樓層開關在配電室，跳電後自動恢復。
8、空調有分控系統，分層控制。8：00-6：00免費，以後算加班要收費。
9、設備完全大包的很少，主要是物業公司做中小修，業主承擔大修更新費用。各家公司估算的尺度不同。我們儘量做到透明度高。基本上花的錢與預算差不多。
10、重視預防，不要出了問題再補。比如點檢，因為設備是樓裏的心臟，設備出了問題就得癱瘓。有個預案。
1、維修工作根據客户意見確定時間，可以上班時幹也可以下班時幹。如果是工作工作幹，要先徵得客户同意，鋪上墊子，非常快就完成。
2、用電情況分析表（日期 、峯值、平值、谷值），與去年同期相比。
3、每年一次大廈診斷（對外提供的服務），包括位置、問題、對大廈的影響、檢查時間、處理情況等欄目。
4、對前期介入階段提供設施設備診斷服務，前每週一個報告，主要列出需要整改的問題，附相關照片彩圖。
5、豪之英物業管理理念：對於大型建築物及建築羣的管理,採用一種全面的、綜合的成本理念和效益理念。具體來講,這種理念是將物業作為一項支持企事業機構主營業務運轉及改善其經營狀態的主要資源,並將用户要求與物業功能有機結合起來,全面考慮物業壽命週期內的經濟性、適用性、服務性等要求,從而達到物業壽命期內，經營費用與使用效率的最優結合。
6、工程管理方法：建築物中包括供水、供電、供氣、消防、通信等幾大系統，每個系統都是由不同的設備組成的，每個設備又都是由不同部件組成的。因此如果某個部件發生故障將會影響整個系統運轉，影響客户正常使用，維修又將導致管理成本的增加。日本豪之英物業的工程管理是針對系統部件的管理，根據其壽命及特性進行週期性的檢查，作到預防性管理，在設備發生故障前就能及時發現故障苗頭，及時進行維修和零部件更換，從而避免故障發生。保證設備正常運轉，滿足客户使用要求。
7、工程管理內容：公司對承接的建築物首先進行物業分析，瞭解建築物和所管理的所有設備設施的特點，建立工程設備管理模式，制訂管理方案。把所有管理的設備設施建立數據庫系統，實施信息化管理，對各系統設備進行定期檢查，對檢查結果進行分析處理，對問題進行及時維修維護，不遺漏任何一處管理對象。這種做法大大降低了設備的維修率，最大限度地節約了物業的管理成本。
8、設備交接驗收
由公司工程管理專家對管理的建築物和設備設施的現狀進行全面評估。提出存在問題的報告書，組織相關的單位進行整改。對整改結果進行驗收。
9、制訂管理計劃
由公司物業管理企畫部，制訂設備管理模式，設計最節省人員的管理構架，組織員工進行交接期間的業務教育。
20、建立設備管理信息系統
建立設備管理信息系統，對所有管理的設備進行調查，建立詳細的建築及設備台帳系統，編制工程設備管理軟件，實施管理。
改革開放以來，各大城市的住宅建設不斷加快，新區、小區、別墅、公寓如雨後春筍，拔地而起，我們古城_____新區的高級豪華公寓別墅――_____也應運而生。
_____是香港新繼發展公司陶哲甫先生投資2000萬美元建造的高級豪華建築羣，佔地13萬多平方米，建築面積10萬平方米，其中包括6幢18層高級公寓，88幢獨立豪華型花園別墅以及其它配套的商業購物康樂中心。_____已成為江南迄今最大的高級公寓別墅羣，它深受來蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時也為_____工業園區的海外客商提供了良好的服務，促進了工業園區的建設進程。
物業管理作為高級房產投入使用後的綜合管理方式，近年來在國內已逐漸開始興起。在國外、境外物業管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業管理有限公司、寶威物業管理有限公司等，都是二十多年前香港房產成為炙手可熱時的產物。物業管理公司就其性質而言，應該是一個獨立核算的經濟實體，其經營方式是“自負盈虧”。它是一種社會服務機構，尤其是在中國房地產興起時期，這一服務機構是不可缺少的。它的管理職能應該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費而不管服務的“房管所”的管理模式。
我受南京金陵旅館幹部學院的委託，參與_____的物業管理建設。針對這一新課題，我進行實踐和研究，並赴新加坡和香港實地考察物業管理方面的經驗，目的是在結合國內的情況，探索一條行之有效的物業管理之路。
首先，解決了物業管理混同於酒店管理的模糊認識。我們有針對性地對中層管理幹部進行業務方面的培訓，提高人們對物業管理的認識。我國每年有數千萬平方米的住宅樓平地而起加強物業管理迫在眉捷，這是一個十分現實又具有戰略意義的任務。因此，必須使管理幹部認識到，只有運用科學的管理手段和先進的維修保養技術來管理物業，使環境、治安及房屋道路維修等服務性項目的功能都能滿足客户的需求，使客户有一個舒適安全便捷的入住環境，才稱得上是成功的物業管理。
在提高認識的基礎上，針對客户的需求及日常工作職能範圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務部、物業部及商業服務中心，確立了管理和經營兩大部分。管理方面的三大部側重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產的維修保養等事宜；商業中心則側重為飲食區、娛樂區、超級市場、商店等配套設施，包括一些委託、代辦服務等。這樣，就使生活區域內所有業主（住户）皆感到清潔、舒適、方便、安全。
二是抓好公司質量管理的基礎工作，包括健全制度，劃分職能，建立台帳，標準規範，安全控制，加強檢查等等。如管理服務部組建起一支有１０名ｐａ清潔工的隊伍，負責清潔垃圾搞好室內外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由_____新區環衞服務公司代清代運，做到箱滿即清。班長定時巡查報告，做到當日問題當日解決，保證環境的整潔。
三是抓好全面質量管理的教育培訓工作。我們把隊伍素質建設和提高骨幹的領導藝術有機地結合起來，把握住先培訓後上崗，上崗後再培訓提高這一關。公司以崗位培訓為重點，開展多層次、多形式的職工培訓。比如安全部的“護衞人員基本保安條件知識”的培訓和學習，我們制訂要求護衞人員應知事項：要求護衞人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執行；要使他們體會到他所表現的公正一定會受到公司的全力支持，因而無論對待任何人士，都應該光明正大、處事嚴謹。護衞人員應該明白他所管轄範圍內的保安措施全操縱在他手裏，他必須時常加倍留神，熟知下列各點：
1、他所保衞的準確範圍――包括公寓住宅之認識、入口、別墅、梯間、出口。
2、如何通知消防部門、公安派出所、救護站和控制中心。
3、護衞人員所擁有的法定權力和限制。
4、所有公寓門户及火警通道。
5、所有警鈴系統及電話的正確位置和使用方法。
6、應知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。
7、留意危險性物品及施工單位“動火”所有地點。
8、怎樣利用及控制燈火系統。
9、基本的救傷常識。
除上列各點外，還要求護衞人員對怎樣履行職務以及制服、儀表要求、巡視報告、入口控制等重要環節，能夠全面掌握。所以護衞人員的素質是至關重要的。通過對安全員的專業培訓，公司在鑰匙管理、户籍管理、會客制度、消防治安等方面落實得較好。九四年度_____安全部被市公安局、人事局評為先進集體。
四是抓好房產維護管理工作。我們物業部專設幾名工程人員負責公寓、別墅房屋的維修管理。在物業管理的實踐中，我們深深體會到房屋維修保養質量的提高完全有賴於工程人員的素質以及物業管理的質量意識。新建的房地產，較易發生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。在時間急，施工複雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住户服務，為他們解決生活中的實際困難。工程人員制訂了保質量工作規劃，對_____範圍內的所有設備進行自查、抽查、維修，定期進行保養，保證設備運轉合格率達到百分之百。
五是與業主（住户）簽訂公約，並由住户代表成立管理委員會，重大的問題由委員會決定，委員會監督合約的遵守執行。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建築物修理維護、搬家規定、保安與公寓內工程及工人的管理等等，要求住户均按照簽訂的公約嚴格執行。
綜上所述，物業管理公司的工作內容很多，也非常細緻。像《_____購房須知》條例規定的內容，都是從維護全體業主及住户的共同利益出發，去加強內部的綜合管理，處理好業主（住户）的關係。尤其是公用電費、公用水費、煤氣費、環境衞生費、綠化保養費以及房屋保安清潔和管理人員開支等，我們每月根據實際支出按户收取，並嚴格費用成本控制，使收費標準合情合理，因而得到所有住户的支持和理解。
我相信國外的現代化的物業管理模式將推動我國房產管理模式的改革，從而適應市場經濟條件下房產管理的。
物業考察報告
（二）
一、xxxx工作任務完成情況
（一）以物業管理和工程維修為重點，全力完成xxx和xxx交辦的各項中心工作任務
在物業管理方面，我公司順利完成了各小區及辦公大樓的物業管理工作，此外，受xxx委託，我公司負責了xxx臨時停車場經營管理工作，取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務。在物業工程維修方面，我公司完成了裝修工程9項，各小區房屋維修共387套，其他各小區零星維修改造工程13項，進一步改善了辦公大樓的辦公環境和各小區的生活居住環境，確保各項工作的順利推進。統計數據表明，我公司共投入工程維修費用679.49萬元，是去年的兩倍多。
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