前言：
20xx年7月加入公司，任職副總經理，主管招商部和營運部工作，下面闡述我從入職以來的工作總結。
招商方面主要工作概述：
首先是市場調研並最終形成項目研測報告、商場整體定位、業態佔比規劃、品牌基數規劃、品牌落位圖、商場動線規劃、租賃決策文件等一系列的招商前期工作；其次是部門人員組織架構的設計、團隊組建、崗位職責、制度流程、合同文本、部門預算、招商倒排計劃、租金執行政策、招商説辭、招商手冊制定等一系列中期工作。從20xx年9月初招商部同事開始正式招商，經過15個月的週期，不含超市計劃簽約面積22459平，實際簽約面積204xx平；完成簽約率90%，已簽約專櫃預算收益1779萬元，20xx年全專櫃預算收益1977萬元，預計達成報批版的租賃決策文件計劃的80%（以考慮免租期-報批預算收益指標高標準2477萬元作比較）。
營運方面主要工作闡述：20xx年3月之前，前期營運部的工作主要是組織架構設計和團隊組建；評審營運部需要的各類工作前置文件，包括制度流程、倒排計劃、崗位職責、培訓計劃、商户裝修手冊、商户手冊、營業員手冊、工程技術條件的提報、圖紙細化等一些列的前置工作；中影、家樂福進場後，營運團隊人員部分到位，施工現場正式進入角色，開始指導營運團隊協調與地產公司的各類工程問題；20xx年6月所有營運主管級到職，指導部門經理帶領營運團隊全面開展各項工作，前期主要是協調重點商户進場、協調地產公司工程技術條件的整改、現場施工的進度跟進、施工安全的管控及問題處理，從20xx年4月份到12月初，簽約商户裝修基本結束，除家樂福、瓦國小鎮外，基本能夠實現招商率與開業率相符。12月份開始重點跟進開業前各項營運工作的倒排計劃，逐一落實，確保營運工作所有事項滿足開業需求，包括人員培訓、物料準備、商户開業前重點跟進項時間節點計劃、雙選會、證照辦理等
工作全面總結
1． 招商方面：
（1）市場調研報告：針對瓦房店市場的調研，主要重點調研對象是旺角新瑪特、大偉時代廣場、婦女兒童、步行街；其次是長興購物、嘉泰商場、商業城、集貿。調研的重點是各個項目的業態、品牌、客流、營業時間、租金及扣率水平，同時也對瓦房店商業氛圍及消費
習慣的作出分析，主要看夜間客流的走向和消費者消費的傾向。一系列的調研為制定項目的研測報告提供第一手數據。
（2）招商前置的準備：首先是組建團隊，以部門經理為主，臨時抽調營運經理協助招商；其次是要做好各類招商文件，包括：招商手冊、招商統一説辭、制度流程的制定與培訓、初步規劃圖紙的交底培訓、租金計劃的交底培訓、資源的收集並分配、分配招商工作任務等。
（3）倒排計劃的制定：根據公司要求20xx年10月份開業，制定了一整套倒排計劃，涵蓋了整個招商工作過程中的所有工作內容和完成的時間節點，作為招商工作的最高指導文件，招商部定期對倒排計劃進行梳理和檢討，是完成招商工作的重點工作。
（4）各類圖紙的深化：圖紙是招商的必要要素，根據CAD及現場的實際勘察，結合北京策劃公司的建議，並按照研測報告中的各類數據及商業理念的要求，形成了一整套圖紙，包括大動線圖、鋪位規劃圖、業態規劃圖、品牌落位圖，形成招商最基本的工具；
（5）租賃決策文件的制定：根據公司要求，結合瓦房店市場的商業行情，同時參考大連市場中類似項目的收益狀況，並考慮到市場商業大環境的前提下，制定了租賃決策文件，按照高標準和低標準兩個指導價格，指導招商人員實際洽談，也為領導決策提供依據。
（6）制度流程及合同文本的制定：制定了招商期間和運營期間的部門制度流程，原則是結合商業公司和集團的組織架構及審批流程，並嚴格按照既定的制度流程執行；制定了各類合同文本及附帶文件，作為簽約的前置重要文件。
（7）招商實施階段的重點闡述和分析：
整個招商過程中，應該説經歷了很多波折，在市場大環境的影響下，招商工作面臨着巨大壓力，但總的來説，我們能夠根據招商各個階段遇到的各類問題及時分析和檢討，縷清思路，啟動備選招商方案，基本上解決了問題，具體詳述如下。
首先從主力店家樂福簽約為招商契機，主動洽談第二大主力店影城，先後洽談了星美國際影城、嘉禾、橫店，結果是因為租金滿足不了預算而放棄合作，但可以説與商户建立了較好的聯繫，也從另一個角度摸清了院線在三四線城市的拓展計劃、物業需求及租金貢獻，最後綜合各種因素與中影落定了合同並簽署了營運方面的補充協議，確保裝修檔次和日常運營、營銷活動的能力；
兩大主力店簽訂的同時，對次主力店及重點品牌進行鋪開洽談。主要目標是引進快時尚品牌，優衣庫、CA作為重點引進對象，但是由於北區開店計劃的制約，沒有能夠達成合作。引進快時尚的思路受阻後，招商馬上調整思路，將重點偏向服裝服飾集合店、精品集合店，服裝服飾成功簽下了拉夏貝爾集合店、VM、太平鳥、大嘴猴，這幾個品牌的落位基本實現了商場地定位和檔次；再加上一樓重點品牌好利來、蘋果體驗店、手錶集合店、化粧品集合店的加盟，一樓招商基本成型。一樓招商的遺憾，首先肯德基簽約比較晚，對觀望品牌的招商沒有起到很好的促進作用；二是屈臣氏，由於對方公司的決策前後不確定，以至於沒有順利引進，影響了一樓的品牌級次，雖然丹鷗美莎在經營實力和經營品牌、租金水平都符合要求，但在品牌影響力方面還是弱很；三是中國銀行位置的空餘，應該説這個位置是商場中最優越的位置，但是由於等靠中國銀行，而其中途出現合作反彈，導致我們在整個一樓的規劃、租金預測和資源儲備方面出現了很大的危機；四是吉野家因為公司人員調整導致合作意向不明確，影響了招商進度的順利進行，對於觀望品牌的簽約有很大的負面影響，
二樓的招商是最坎坷的，目前的空鋪數量也是最多的，主要是由於服裝行業經營的不景氣，應該説招商部在招聘人員方面也是重點傾向服裝類，招商部全體人員利用各種關係進行資源的收集以及全方位的洽談，可以説大連區域內的服裝商户基本都談過；需要指出的是，由於佈局規劃和店鋪面積過大對招商有一定影響。內衣集合店、運動集合店、皮草廣場對招商達成率和招商進度有了保證，但是我們面對的也是同樣的痛苦，那就是租金預算背了很多，從二樓我們可以總結出，業態比例規劃中服裝類比例即使放的已經很低，招商和租金達成也是最困難的，另外品牌級數也跟規劃的差距很大，很多引進的品牌質量和運營能力也給後期的調整買下了隱患。
三樓前期招商非常困難，瓦市市場的童裝優勢資源集中，合作意向無法敲定，引進快樂星後的佈局大調整，應該説是三樓招商工作的轉折，兩大次主力店分佈項目南北，對於動線有很大的幫助，三樓滿鋪的招商結果還是比較不錯的，雖然童裝類的級別不是很理想，但是合同期可控，不再擔憂三樓冷場的情況。需要提出的是湯姆熊的合作沒有落下來，這是三樓乃至整個廣場的遺憾，從另一個角度講，娛樂類項目在購物中心的作用越來越明顯，商户對城市和商場的考量上有了很嚴格的要求。
四樓餐飲的招商相對來説比較順利，美食廣場、聖道烤肉瓦國小鎮的簽約對於其他品牌引進起到了積極作用，但中途鐵板燒、烤魚、西餐廳、瓦國小鎮的反彈，瞬間給我們招商的工作帶來了巨大考驗，招商部也得到公司的大力支持，想盡辦法排解了困難，雖然年糕火鍋、牛肉湯、五穀板面、姐妹麻辣燙的品牌級別和經營實力令人堪憂，但是位置、面積對於後續的調整還是可控的。目前有一個空鋪，傾向於經營自助火鍋，但目前仍沒有落實，從洽談的週期和供應商的數量來分析，主要是瓦房店市場的火鍋生意不景氣，淡季時間太長，很多供應商對於單獨經營自助火鍋心有疑慮而放棄投資。
2． 營運方面：
（1）團隊組建：營運工作從團隊組建開始，根據組織架構的設計，基本按照時間節點和需求，成功組建了營運團隊，對整個營運工作的開展提供保障；
（2）崗位職責：根據組織架構的設計，對各崗位進行了職責確定及要求並報批；
（3）制度流程：根據以往項目的實操經驗，結合以往項目，制定了部門制度流程，原則是保證營運工程中所有問題解決的時效性，去掉一些繁瑣的程序，保證與公司內部、外部的處理口徑要一致，綜合各部門的意見和建議，形成報批版。
（4）工程對接：商業規劃期間以及商户進場前和進場後，與地產工程的對接尤為重要，由於前期的規劃與實際招商進度及調整有很大的變化，在水、電、煤氣、空調、消防存在各類問題，雖然在對接過程中發生很多矛盾和不配合，但是憑着一條宗旨---跟進催促，直到滿足商業運營需求為止，基本上目前遺留的問題已經很少。
（5）圖紙評審：對各類圖紙的評審，從營運角度提出意見和建議是一項非常重要的工作，雖然從某種角度講，我們的專業度不夠，不能達到毫無遺漏或失誤，但是也基本把事情解決在設計階段，減少了各種浪費，保證公司的損失最小。
（6）裝修管理：裝修管理是營運工作的重點，從招商部接到聯絡單後與商户建立聯繫開始，到交場、付尺、出圖、審圖、辦理進場手續、施工監管、裝修驗收為止一些列的工作，需要營運人員的全部參與，關聯着很多兄弟部門，這就要求每個人的業務水平和協調能力。以營運部一個全新的團隊來説，做到目前這一點着實不易，付出了很多的辛苦，中間過程也出了很多紕漏和失誤，但要從實踐中總結經驗，營運部在開業總結中要體現全面的系統的分析和檢討。
3． 問題與建議：
需要指出的是，目前出現問題的原因是多方面的，有客觀因素也有主觀不足，所以只是提出問題和建議，並不是推卸責任和漠視問題，更重要的是反思解決的辦法和途徑，我們下一個項目要注意哪些重點問題，具體如下。
城市級別：城市級別是重點品牌商户考慮的首要因素，比如優衣庫這樣的品牌，公司的拓展計劃有明確的城市級別要求，無論我們放的合作條件多麼優越，也是無法達成意向，很多全國或區域連鎖品牌都無法輻射到縣域城市開店，這是制約招商的重要問題；
公司背景：在商業地產整體不景氣的前提下，公司整體的實力和運營能力，是大部分特別是重點品牌商户關注的首要問題之一，很多商户都非常關心公司的背景、實力、運營能力等，我們需要很多的溝通工作才能打消疑慮，但是很多品牌因為公司沒有成功運營項目的經驗而觀望，這個問題是招商過程遇到的比較無奈的問題，很多重要的品牌都非常遺憾的暫停；
項目位置：我們項目的位置在瓦房店市屬於偏北位置，與新瑪特比較還算可以，但是與傳統商圈比較相對偏僻，周邊商業氛圍不濃，北部已經沒有很多居民居住，養商的週期會拉
在可行性研究報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。
一、招商項目組織計劃
（一）組織形式
（二）工作制度
二、招商項目勞動定員和人員培訓
（一）勞動定員
（二）年總工資和職工年平均工資估算
（三）人員培訓及費用估算
一、招商項目產品產能規劃方案
二、招商項目產品工藝規劃方案
（一）工藝設備選型
（二）工藝説明
（三）工藝流程
三、招商項目產品營銷規劃方案
（一）營銷戰略規劃
（二）營銷模式
在商品經濟環境中，企業要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩定銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對市場營銷模式進行研究。
1、投資者分成
2、企業自銷
3、國家部分收購
4、經銷人代銷及代銷人情況分析
（三）促銷策略
……
一、招商方面：
實現合同簽約年租金標準達到1977萬元基礎上，通過剩餘位置挖掘租金收入20萬元以上，空鋪的空檔期在最短期內實現租金收入。具體如下：
（1）剩餘空鋪招商重中之重，要在開業三個月內實現開業率100%，是硬性指標，必須全力以赴完成，主要途徑是通過團隊的合作，深入跟進有意向合作的老資源，同時充分挖掘資源，利用開業前期客流的優勢，一鼓作氣；
（2）為了增加租金收入，在整體規劃中沒有規劃鋪位，但實際運營中完全可以出租的位置，就要深入的研究，結合資源儲備和周邊業態關聯情況，挖掘招商位置並儘快落定位、定租金、談品牌、籤合同；
（3）有些商户的經營能力不理想，很可能在合同期內掉鋪，招商部要重點跟進各店鋪業績，掌握並分析各種銷售數據，及時掌握品牌的動向，對銷售不好的品牌做好資源儲備和重點調整準備；
（4)擴大團隊整體資源和眼界，要走出去看，可以把資源擴大到東北區域，有目的性的儲備更多的資源，形成一套系統全面地資源庫，為調整做好基礎；
（5）加強專業培訓，特備是餐飲娛樂類的一些系統的專業知識，通過收集資料和聘請專業講師授課，不斷地提升招商人員的專業素養和行業內動態的全面明白，高效的執行招商任務；
(6)20xx年調整計劃的制定，是指導整個續簽和調整的重要文件，如何應對經營不善的商户掉鋪以及引進目標品牌，並且提升租金收益，是調整計劃重點考慮的問題。
（7）倒排計劃的重新梳理，重點工作的週期要科學合理，不激進也不保守，結合公司整體規劃特別是工程進度，為公司提供確定基本準確開業日提供依據。
二、營運方面：
（1）按照公司收繳率100%的要求，及時、足額完成租金及各項費用的收繳；
（2）營業外收入的執行及挖掘，在保證部門預算80萬完成的同時，不放棄任何一個產生效益的位置和機會。充分利用空餘場地，挖掘廣場內廣告位資源。庫房、廣告位及內外廣場的促銷要與商户多溝通，既滿足其經營需求，同時也增加了收入；利用公司的整體資源實現LED屏的出租。
（3）重新梳理制度流程，結合實際運營出現的問題，完善本部門及與其他交集部門的工作界面確認，明確責任；
（4）營運部人員的結構調整，合理進行人力資源調配，同時強化專業知識及服務意識、執行力的培訓，高效的完成各項任務；
（5）對商户服務員培訓要形成一套培訓體系，在商户用人方面和日常管理方面下功夫，提升商户員工的銷售能力，從而提升銷售業績；
（6）銷售數據的統計要作為一項很重要的日常工作，認真的採集每一個商户的數據並形成報表，並由本部門作出更多的衍生數據分析報表，給公司及各部門提供準確的決策依據；
（7）企劃活動的洽談要根據活動主題，很深入的與商户溝通，活動內容要與主題符合，活動力度要在保證商户基本利益的前提下吸引消費者的購買慾望；
（8）商户銷售情況重點跟進，對於管理的第一線，要很清楚商户的銷售情況，與商户溝通銷售不好的原因，為商户提供合理意見和建議，與各部門分享相關信息；並對租售比不理想的商户做重點分析和防範；
（9）針對整個市場的調研工作也是一項常態工作，掌握市場的動態和品牌的動向，包括促銷活動、基礎設施、軟件設施、賣場佈置、新品牌等等
（10）商户貨品的品質、價格、陳列是基本注意要點，是否超範圍經營是維護合同嚴肅性的重要因素，對於投訴比較多的商户的貨品要嚴加管控，不能一味的因為維護商户的利益而導致顧客對商場信譽的任何質疑；
（11）商場環境維護靠營運人員的監督，第一時間發現問題，協同相關部門解決並跟進；
（12）客服部的調查問卷及分析，對顧客對商場地期望與不足合理的體現出來。也把商户對商場各部門的工作配合程度做以深刻的檢討；
（13）倒排計劃的重新梳理，根據實際工作反饋，制定各項工作的合理週期，補充漏項。
三、其他部門的配合需求：
實現20xx年的各項指標及工作任務離不開兄弟部門的支持和配合，希望以下部門的能
滿足提出的如下需求：
（1）工程部：新進場商户的裝修把控和工程整改配合，在沒有地產公司的情況下保質保量完成裝修；經營期的商户工程維修問題的處理，需要工程部給予配合，讓商户沒有任何物業方面的理由而影響租金收繳率；
（2）商場物業部：在安全方面，特別是夜間貨品的安全，希望商場物業部拿出合理的監管方案，防範於未然；商場環境和日常秩序方面要靠精細化的管理才能達到標準和要求，需要一系列的制度流程要求並準確無誤的落實和跟進；
（3）企劃活動是確保商場運營期間客流的重點，希望企劃部能夠結合商場內業態組合和商品結構，在帶來客流的同時給商户帶來效益；
（4）人事行政部：希望能安排針對業務人員的專業技能和綜合素質方面的培訓課程；通過各種渠道滿足用人需求，不斷強化業務部門的人員實力；希望儘快建立績效考核機制，考核員工的工作業績，實現末位淘汰；
（5）財務部：在不違反財務制度的前提下，合理安排收款時間，儘可能的方便商户。
在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全衞生方面的法規、法律，對項目可能對環境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，並對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且佈局合理，對環境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。
一、招商項目環境保護方案
（一）項目環境保護設計依據
（二）項目環境保護措施
（三）項目環境保護評價
二、招商項目資源利用及能耗分析
（一）項目資源利用及能耗標準
（二）項目資源利用及能耗分析
三、招商項目節能方案
（一）項目節能設計依據
（二）項目節能分析
四、招商項目消防方案
（一）項目消防設計依據
（二）項目消防措施
（三）火災報警系統
（四）滅火系統
（五）消防知識教育
五、招商項目勞動安全衞生方案
（一）項目勞動安全設計依據
（二）項目勞動安全保護措施
201年，面對宏觀經濟下行壓力，在州委、州政府的堅強領導和州招商局的關心幫助下，彌勒市進一步加大招商引資工作力度，嚴守發展和生態“兩條底線”，着眼於增強招商引資實效性，進一步採取有力措施，繼續營造良好的投資環境，全面提升招商引資工作水平，現將201年招商引資工作總結及工作計劃彙報如下：
一、招商工作基本情況
（一）目標任務完成情況
1、目標任務完成情況
201年州委、州政府下達彌勒市招商引資任務數：年內引進省外實際到位資金87億元；實際利用外資700萬美元；年內新開工5000萬元以上項目10個；年內工業項目到位資金30億元；總投資3000萬元以上新簽約項目10個。
①內資完成情況：截止11月，我市共申報招商引資國內經濟合作項目86個（一個屬省內市外資金），同比增長24.64%。其中，結轉及在建項目21個，同比增長5%；新增上報項目65個，同比增長32.65%。省外協議總投資278.04億元，同比增長22.71%，1—11月累計實際省外到位資金69.61億元，完成年度目標任務數的80.01%。
②外資完成情況：截止11月，我市實際利用外資暫無統計數據。
③新開工5000萬元以上項目完成情況:
截止11月，我市共完成新開工項目9個5000萬元以上項目，分別是彌勒中龍·時代中心項目、彌勒象罔藝術酒店項目、彌勒市莓類全產業鏈示範項目、佛山市雅藝服裝有限公司100萬套服裝建設項目、西安隆基年產500MW單晶硅高效太陽能組件工廠項目、騰豐商貿城項目、福蒂假日度假酒店項目、彌勒聖仁醫院和温泉水世界項目，項目協議總投資363700萬元。
④年內工業項目到位資金完成情況：1-11月，工業項目省外實際到位資金30.8億元，完成州級目標任務數30億元的102.67%。
⑤投資3000萬元以上新籤項目完成情況
截止11月份，我市新籤8個投資3000萬元以上市級重點項目，分別為：佛山市雅藝服裝有限公司100萬套服裝建設項目、彌勒市芒果業種植銷售和加工綜合項目、彌勒市引入社會資本建設高效節水項目、彌勒象罔藝術酒店項目、60萬頭生豬產業化養殖基地項目、彌勒市民主街片區城市棚户區改造項目、萬壽菊種植與深加工項目、玫瑰莊園酒莊項目，協議資金達561000萬元。
2、全年預計完成情況
①預計內資完成情況
11月報表統計結果顯示，國內合作項目表中結轉及在建項目共86個。其中省外協議資金278.04億元，已上報135.05億元，剩餘資金142.99億元。綜合誇竹礦區山心村煤礦擴建項目（二期）、國惠農業產業園、西山路片區棚户區改造、巨人湖泉。御府、中龍。時代中心項目等重大項目的建設進展，保守預計年內還可統計省外到位資金18.9億元，預計201年我市將圓滿完成省外實際到位資金任務。
②外資預計完成情況
由於201年外資企業人民幣再投資不能納入統計，故截止11月我市現有外資企業暫無外資匯入，外資完成情況為零。目前我市農投公司引進香港明記果蔬公司投資農業種植；高特辦引進深圳諾曼斯電商有限責任公司在朋普投資建設沃柑種植基地，現在已流轉土地700多畝；目前兩家公司均未註冊外資公司。恆豐宏創科技（雲南）有限公司（外商投資中外合作項目）擬在彌勒市投資建設高分子聚合物納米新材料智能化綠色製造項目，目前正在辦理外資公司手續。
③新開工5000萬元以上項目預計完成情況
現新開工5000萬元以上項目已按要求上報州局3個：太平湖森林公園項目、彌勒市佛城農貿市場片區（佛城廣場）城市棚户區改造項目、彌勒市紅河水鄉旅遊建設項目（1期）-錢王街A區項目，待州局給予認定，預計年內能夠順利開工10個5000萬元以上投資的新項目。
④3000萬元以上新簽約項目預計完成情況
現新簽約3000萬元以上項目已按要求上報州局3個：彌勒市朋普優質水果種植綜合開發項目、彌勒市彌陽鎮蔬菜示範基地建設項目和彌勒市朋普蔬菜水果種植綜合開發項目，待州局給予認定，預計年內能夠順利完成10個3000萬元以上新簽約項目任務。
（二）重大項目推進情況
1、在建項目情況
在建巡檢石洞山風電場投資開發項目、彌勒市國惠農業產業園建設項目、彌勒市民主街片區棚户區改造項目、太平湖森林公園項目、彌勒市紅河水鄉城市旅遊綜合體建設項目、鐵皮石斛精深加工項目、東風韻莊園旅遊文化綜合項目、巡檢發電廠環保脱硫脱硝項目、西山路片區舊城改建項目、彌勒市和源萬畝石榴莊園建設項目、聖潔醫院新建項目、彌勒市跨竹礦區山心村煤礦擴建項目、巨人·湖泉御府建設項目、彌勒中龍·時代中心項目、彌勒象罔藝術酒店項目、彌勒市莓類全產業鏈示範項目、佛山市雅藝服裝有限公司100萬套服裝建設項目、騰豐商貿城項目、温泉水世界項目、彌勒市引入社會資本建設高效節水項目等20餘個重點項目均順利推進中。
2、前期項目情況
60萬頭生豬產業化養殖基地項目、彌勒隆基農牧光互補光伏發電項目、玫瑰精油精深加工項目、彌勒市芒果種植和加工綜合項目、雲南萬嘉蜂業有限公司蜂產品生產加工建設項目、彌勒市東山鎮大雄山風電場建設項目、萬壽菊種植與深加工項目、玫瑰莊園酒莊項目、彌勒市第一人民醫院項目、年產5萬噸生物肥及微生物製劑項目、年產15萬噸有機無機復混(合)肥項目等重大項目前期工作紮實有序推進。
3、在談項目情況
我市目前在談重點項目有彌勒市萬壽菊種植加工項目、新廣祖代種雞養殖項目、蜂產品加工項目、配方顆粒生廠加工項目、“玖玖愛”品牌雜糧方便麪生產項目、泡菜泡椒生產銷售項目、碧桂園房地產項目、拖白山森林公園項目、生物谷項目、自行車生產項目等10餘個重點項目。
二、存在的主要問題及困難
（一）經濟下行壓力大，招商引資難度加大
自去年以來，受經濟下行的影響，投資企業資產嚴重縮水，流動資金緊張，投資者投資願望和能力下降，加之各地區之間加大投資力度，招商引資競爭日益激烈，加大了招商引資成本和難度。
（二）外資招商項目審批程序複雜，手續繁瑣
在產業政策方面，外資招商必須符合國家的外商投資產業指導目錄，且出台的政策與周邊國家、地區相比，比較優勢不明顯，對外商投資政策吸引力不足。在項目審批環節，對於不同的投資規模，需報經國家商務部或省商務廳等相關部門審核，外資項目從洽談到簽約、直至最終投資落户，需要半年以上，甚至是更長的時間，審批程序的繁瑣大幅增加了外企的投資成本，同時阻礙了項目的快速推進（《彌勒市善文化中心項目》就因審批手續太過繁雜導致流產）。此外，彌勒市外資工作起步晚，與外商接觸少，信息平台缺乏，很難獲取外商信息，因此在項目包裝時，缺乏針對性。
（三）工業項目招商難度大
一是在國際國內經濟下行壓力加大和國家供給側結構性改革的背景下，很多製造業企業投資意願和能力明顯下降；二是彌勒以發展旅遊業為主，對環保的要求比較高，導致部分工業項目無法落地；三是彌勒食品加工園剛剛起步， 企業入駐需要時間。
（四）州局調控大，目標任務指標難以完成
由於州局調控目標任務指標，導致我市目標任務完成進度大幅低於時間進度，難以完成目標責任指標，因此我局多次受到市領導批評；同時，20xx年州考核組到彌勒考核時認定彌勒市招商引資目標任務未完成，導致我局受到市領導在考核反饋會上點名批評。
三、工作計劃
我市將緊緊圍繞州委、州政府的總體佈局，統一思想，轉變觀念，查找差距，不斷完善和優化投資環境，繼續堅持“走出去”，“引進來”戰略，進一步做好招商引資工作，推動我市經濟社會平穩較快發展。
（一）創新思維，科學理性抓招商
一是高標準謀劃儲備項目。結合“十三五”規劃編制，加快儲備一批基礎設施項目、產業類項目及消費類項目，加快梳理和引進一批符合省州產業政策導向的新項目。要求全市各部門每年至少編制2個高質量的招商項目，充實招商項目庫。二是高質量對外宣傳。進一步要完善宣傳片、宣傳冊等宣傳材料，有針對性地製作一部內容豐富、檔次較高、有較強吸引力又能全方位展示彌勒發展的招商宣傳片和宣傳冊，通過網絡、報刊、廣告等宣傳媒介以及“南博會”、“珠洽會”等會展平台，加大招商引資宣傳力度，擴大彌勒知名度和影響力。三要高要求跟蹤推進項目。落實“一個項目、一個領導、一套班子、一抓到底”工作制度，把項目建設責任制和前期工作責任制落實到位、全程跟蹤、責任到人，做到工作任務數量化、責任目標明確化、完成時限具體化。
（二）創新理念，精準措施抓招商
一是抓實以商招商。引導全市重點規模企業、項目有計劃、有步驟、有目標地與央企、省企、外企實現對點招商、合作經營，積極吸引投資商與本地企業進行嫁接改造、強強聯合。重點推進與雲南省天津商會、雲南省廣東商會等商協會和企業洽談有償委託招商。二是加強食品加工園招商。以功能食品、風味食品、保健食品、香精香料為突破點和切入點，制定 操作性、針對性、實效性強的招商引資辦法，同時結合資源、市場、品牌深入大企業、大集團，採取點對點、一對一的方式開展精確招商；加快孵化園建設，引導本地食品加工企業入駐園區，培育一批成長性較好的中小食品企業。三是圍繞農業產業鏈延伸招商。圍繞廣東温氏養殖、雲南國惠農業產業園、廣東新廣農牧種雞場、陝西海升莓類全產業鏈等農業類綜合項目，突出產業配套和產業鏈上下游延伸招商，繼續擴大彌勒農業產業招商優勢。四是盤活存量招商。全面梳理全市停產、半停產企業，幫助企業策劃包裝新項目，利用“舊巢”引“新鳳”，市級領導進行全面掛鈎聯繫，幫助企業理清思路，招商引資，爭取企業早日動工。
（三）提質增效，優化產業抓招商
一是突出招大引強。全面梳理和分析國內食品加工百強企業，分批次由市級領導帶頭，有針對性的進行招商推介。同時重點抓好濠吉集團食品加工、廣州立達爾萬壽菊深加工等項目的洽談工作。二是圍繞重大基礎項目抓招商。突出基礎設施、公共服務、生態環保等重點領域，梳理篩選一批適用PPP模式、近期內可實施的項目，建立PPP項目庫，利用各種媒介發佈、集中重點招商。積極引進社會資本參與“一水兩污”城市地下綜合管廊、東風片區整體城鎮化、通用航空機場、城市軌道交通等重點基礎設施項目建設。三是突出全域旅遊招商。加大對東風韻、太平湖森林公園等景區的包裝推介力度，充分利用全市的青山綠水、生態資源，開發特色旅遊產品和休閒項目，積極培育休閒、養老、健康產業，促進旅遊產業鏈不斷延伸。
一、總體思路：
圍繞ｘｘ縣人民政府確立的“一體兩翼”城市發展戰略，以縣十二屆五次全委會精神為指針，以新一輪城市總體規劃編制獲市政府批准為契機，以推進城市建設全面提速為總要求，以“近期20萬人，17.8平方公里，中期30萬人，30平方公里，遠期50萬人，50平方公里”的城市規劃建設藍圖和“一城五組團”發展格局為出發點，以啟動鍾渤快速通道項目建設和渤海組團城市基礎設施建設為重點，高起點、寬視野、大手筆地策劃一批城市建設招商項目，全力構築ｘｘ縣渤海組團城市建設對外開放平台。
二、具體策劃
（一）以鍾多鎮至快速通道項目等渤海組團基礎設施項目為重點，工業、林牧業為輔進行招商引資。夯實項目儲備基礎，深入研究國家產業發展方向，高起點、寬視野、大手筆地策劃一批社會效益、經濟效益好的大項目、好項目、精項目，確保儲備項目20個以上。金額達30億元以上。
（二）推行城建土地招商，吸引各類資本參與城市建設；堅持以地建建城、以地養城，走市場化經營城市的路子。向市政府爭取5000畝土地儲備計劃，力爭8月份前拿到批覆，並迅速啟動土地儲備工作。
（三）積極探索bt、bot等建設模式，多渠道融資，解決建設資金瓶頸。建議縣政府分別成立快速通道項目的融資洽談組及對融資企業資信、實力的考察組，加速項目融資進度，解決項目建設資金，確保20xx年9月30日前開工。
三、目標任務：
招商簽約項目10個，協議引資15億元，到位資金1.5億元，落户項目3個。
四、主要措施和組織保障
（一）強化組織領導，創新招商方式。
城投中心成立三個招商分隊，分別由陳偉總經理、冉建忠副總經理、宋金忠副總經理擔任分隊隊長，每分隊外出招商三次以上。積極爭取在我縣投資的企業家、在我縣工作生活過的知名人士以及ｘｘ籍在外成功人士的幫助，實行委託招商、鄉情招商、以商招商。
（二）硬化全員任務，保障招商經費。
實行全民招商，人人肩上有指標，個個身上有任務，保障招商經費，嚴格獎罰機制。
（三）抓住對接聯繫，力保快速通道融資成功。
緊密跟蹤北京雷曼公司、中建八局、中鐵十九局、陝西中宇建設工程公司、重慶大安高等級公路建設公司，抓住對接聯繫，力保快速通道融資成功。
（四）加大招商培訓，塑造誠信招商。
加大招商培訓，瞭解掌握ｘｘ縣情、ｘｘ招商優惠政策，加強全體職工招商技巧、招商素質，塑造誠信招商。
（五）做好項目宣傳，廣播城建信息。
高起點、寬視野、大手筆地策劃一批社會效益、經濟效益好的城市建設招商項目，在縣公眾信息網、縣招商信息網等其它媒體做好項目宣傳，廣播城建信息。
（六）通力協作配合，共享招商資源。
與縣其他部門定期聯繫，通力協作配合，共享招商資源，避免各自為政，你招你的商，我招我的商，浪費精力等問題，積極圍繞全縣大局展開協作招商活動。
二九年一月二日
市場分析在可行性研究中的重要地位在於，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以後才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為後期決策的依據。
一、招商項目產品市場調查
（一）招商國際市場調查
（二）招商國內市場調查
（三）招商價格調查
（四）招商上游原料市場調查
（五）招商下游消費市場調查
（六）招商市場競爭調查
二、招商市場預測
市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續，是利用市場調查所得到的信息資料，根據市場信息資料分析報告的結論，對本未來市場需求量及相關因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定項目建設規模所必須的依據。
（一）招商國際市場預測
（二）招商國內市場預測
（三）招商價格預測
（四）招商上游原料市場預測
（五）招商下游消費市場預測
（六）招商項目發展前景綜述
一、招商項目建設地
（一）招商項目建設地地理位置
（二）招商項目建設地自然情況
（三）招商項目建設地資源情況
（四）招商項目建設地經濟情況
（五）招商項目建設地人口情況
二、招商項目土建總規
（一）項目廠址及廠房建設
1、廠址
2、廠房建設內容
3、廠房建設造價
（二）土建規劃總平面佈置圖
（三）場內外運輸
1、場外運輸量及運輸方式
2、場內運輸量及運輸方式
3、場內運輸設施及設備
（四）項目土建及配套工程
1、項目佔地
2、項目土建及配套工程內容
（五）項目土建及配套工程造價
（六）項目其他輔助工程
1、供水工程
2、供電工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
一、一月份主要工作。
1、招商部團隊管理與氣氛培養；
2、園區寫字樓招商；
3、園區廠房招商。
二、招商部團隊管理與氣氛培養。
1、落實每日彙報，每週總結的工作制度規範，將每日工作實際進度與成效進行彙總跟蹤。
2、每週五開展招商技巧培訓，以學習《產業園區招商實戰攻略》書籍和觀看營銷錄像為主，提高團隊營銷能力。
3、每日下午五點三十分進行工作分配。
三、寫字樓招商。
1、製作出跟實際有用的宣傳資料：重新制作出符合宣傳需要的寫字樓招商資料，包括寫字樓面積、配套設施、寫字樓平面圖、寫字樓優勢等資料。
2、派發傳單：劃分區域，到各個區域派發傳單，特別是寫字樓密集地，寫字樓招商地附近，進行廣告宣傳。
3、收集客户羣資料，進行短信宣傳：上網查詢公司資料與電話，通過短信方式進行寫字樓宣傳。
4、進行電話拜訪：對特定客户羣進行電話拜訪，尋找有意向客户。
5、進行上門拜訪：對確定有意向客户進行上面拜訪，進一步溝通。
四、廠房招商：
1、尋找客户羣：通過上網查詢目標客户資料，確定潛在客户羣資料，進行彙總整理。
2、電話拜訪：通過篩選，對客户進行前期電話拜訪，通過電話營銷模式，逐步將廠房出租的消息推銷出去，爭取贏得客户信任，取得上門拜訪機會。
3、上門洽談：將電話拜訪資料整理，對有意向客户進行約見，上門拜訪，取得與客户直接對話的機會，提高招商效率。
4、客户資料登記與客户跟蹤：將拜訪過的客户與拜訪情況進行整理，進行重點跟蹤。
五、工作進度推進計劃：
第一階段：將招商人員分成兩人一組（AB組）進行廠房招商工作分配。
1、前期：為尋找客户時期，為1號——5號，A組人員與B組人員交替上網查找客户資料，進行電話拜訪。
2、中期：6號——10號為確定客户時期，此時期主要以拜訪客户為主，A組B組成員交替電話拜訪與上門拜訪，同時準備好客户上門談判資料，做好客户資料登記。
3、後期：10號——15號為客户跟蹤時期，AB組成員繼續對確定有意向客户進行及時跟蹤，保持與客户的聯繫。
外出人員準好寫字樓宣傳資料，在派發寫字樓廣告，提高寫字樓知名度。
第二階段：分析總結上一時期工作成果，總結成果與問題，制定更加實際的行動策略。
六、工作效果預測：
1、在前期中每日與三十個潛在客户聯繫，爭取得到十個有意向洽談客户資料。
2、在中期過程中，每日電話拜訪十個以上客户，外出人員拜訪三到四個客户，爭取得到五到八個有意向客户。
3、在後期跟蹤中，整合招商部客户資料，爭取得到二到三個重點客户，進行重點商談。
4、在計劃期中，爭取落實到一到兩個客户入駐。
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