淘寶商城作為目前天津乃至國內後發優勢的經營項目以其物美價廉的物品而備受廣大消費羣體認可，現階段基本確定了以外貿服裝，精品飾物市場為主體的設計與規劃。
為使項目的整體開發獲得成功，它的形象樹立，品牌塑造，商業規劃，商家引進，後期商業運營管理和商鋪租賃銷售等，是項目運營接下來亟待思考解決，並認真執行的關鍵所在。
第一部分 項目運營總體方案要點
一、項目的宗旨、意義
在流通產業中，零售商業的發達程度是衡量一座城市區域市場組織化程度的重要尺度之一，也是流通領域關鍵環節。
服裝業是世界性的永久不衰的朝陽產業隨着時代的發展和人們審美觀念的變革，服裝在人們生活中的重要位置愈加顯著，五彩繽紛的服裝早已成為展示城市風采的流動風景，衣着水平往往是衡量一個國家文明程度與人民生活質量的重要標誌。毫不誇張的説，服裝是一個城市的“名片”，更是一個國家活力與希望的象徵。
服裝零售是流通產業中的重要課題，服裝零售業的興旺發達有利於降低消費者成本，有利於服裝產業發展，有利於培育服裝品牌。
天津市的服裝零售產業立足濱江道大衚衕地區面向全市，在全市的服裝市場格局中具有舉足輕重的地位。然而長期以來零散小店遍佈大街小巷質量參差不齊，消費者得不到信譽保障，沒有良好的管理及定位。淘寶商城處於南開區中心位置附近大學、寫字樓、IT商城、居民區密集人流集中但缺乏服裝百貨零售區域，對於彌補商城的區域不平衡，填補了南開區服裝百貨零售產業空白。
淘寶商城鋪位超過60個，可安排就業人員近2-3百人，這對於在經濟形勢嚴峻，失業人員增多形勢下緩解政府安排就業人員壓力具有積極意義。同時進一步促進民營經濟發展，扶持服裝百貨零售產業和流通業發展。
二、淘寶商城運營要點
1.充分發揮地域的優勢，形成清晰的商業定位。鮮明特色和獨特個性是企業可持續發展的重要手段，必須在塑造經營特色上尋求新的突破，才能形成自身獨有的優勢和永恆競爭力。創建“淘寶”文化，用三創精神（創業、創新、創顧客價值）武裝企業員工的頭腦。
2.服裝文化是活力源泉，市場需求是服裝市場發展的基本動力，那麼服裝文化的不斷創新與傳播才是服裝市場生生不息的火力。
3.連鎖經營是現代商城的必由之路，信息化與知識管理手段是連鎖經營管理的關鍵。我們要把“淘寶商城”做成品牌市場，面向全市發展連鎖加盟店，變產業經營為產業經濟與資本運營結合的經營模式。產業經營是資本經營的物質基礎和前提條件，資本經營是產業經營的深化延伸和必需手段，把握原則：純粹的產業經營過於單一，難以取的超常規發展，而純粹的資本經營又過於冒險，難以形成穩固的實業基礎，甚至形成泡沫經濟。成功策略應當是產業資本與金融資本相結合、產業經營與資本經營互動，形成產業經營—資本經營—產業經營的良性循環。
4.引導入場的服裝零售企業用高新技術武裝服裝百貨產業，創造多元化的服裝文化，不斷滿足客户個性化需求。現代服裝業渴求在更高的平台上“華山論劍”。21世紀商業是大市嘗大流通、大繁榮的融合、統一。現代商業不僅是商業和服務業的統一，更是數量商業和服務商業的統一。適應現代服裝業急切渴望和呼喚在更大的舞台、更靚的空間、更優的環境、更佳的氛圍裏華山論劍的市場需求。
三、淘寶商城的經營策略要點
1.“放水養魚”政策。“淘寶”的經營策略，是一種雙贏的策略，即“放手養魚”的抵租金政策，允許二手租金與商場租金之間存在巨大的剪刀差即“蓄水養魚”的政策。鋪位租賃權有較高的轉讓費，以保證商家在“淘寶商城”搞經營能得到較高的回報，獲得穩定的、持續的發展，反過來又促進市場持續穩定的健康發展，共同把市場做大做強。
2.低價格策略，淘寶商城的價格一定要低於白堤路家樂福附近、海光寺附近、八里台附近、鞍山道周邊地區等其它地方商城店鋪的價格。
3.多變化創新策略。款式新、變化快。在淘寶商城，服裝更新能力要相當強。經營者要做到平均每週推出新裝新款。
4.經營服務檔次不斷提高。要推出外貿精品與時尚齊步，儘快產生品牌效應。“淘寶商城”定位在精品與時尚並駕的商城，在全方位服務上造人氣，聚財氣（逐步引入銀行聯名卡、POS終端、自動查詢系統、IP電話、寬帶、網站建設等）。
基於對淘寶商城現有各種要素綜合平衡和判斷，目前擬定位在：集外貿精品服裝、小百貨、個性飾品銷售為一體的具有區域優勢的專業服裝百貨市場。這是可行的，是現實的，有前途的。
5.首先要不遺餘力地“造市”，把“市”做大。搭起一個“大舞台”，經營者去“表演”。創造市場引導市場，力爭創建自己的媒體陣地。 淘寶商城網站，按照現代物流思想優化業務流程。實現傳統的管理模式、經營模式向現代化的管理模式、經營模式的根本轉變·高頻率的信息發射平台·商務管理工具·產品三維展示技術的應用；
四、淘寶商城的總體規劃要點
商業總體規劃
時尚服裝城：時尚、前衞、個性主題城，統一裝修、統一管理。主要經營“流行服裝、鞋類、皮具、飾品等個性小店為。
業態規劃的思路：
根據項目本身的建築形態集體量進行規劃
根據業態之間的相互補充、影響的因果鏈進行業態優化
根據項目的地段及城市規劃特點進行業態組合
按市場的規律以及市場調查結果進行業態的選擇
依據商家的要求及消費者的消費習慣與意識為業態規劃基礎
根據項目的開發運營策略進行總體規劃
業態的整體定位説明
從前到後依次進行業態整合及優化，以提升項目人氣，拉動市場消費，塑造項目品牌為主。
第二部分 淘寶商城招商策略
招商是商城投資收益的實現形式，一個商城投資項目運作成功與否就看是否能按計劃成功完成招商目標。因而，對於商城投資商來説，掌握商城的招商特點有利於商城項目的運作成功。招商的成敗關係到項目是否可以順利開業，優質的主力商户是商場長久發展的中流砥柱。隨着商城的發展，招商將會扮演很重要的角色。一個商城投資的真正成功是商場日後持續經營的長久旺盛，而統一招商就是為以後經營的暢旺奠定堅實的基石。
要積極地為本項目尋求最佳的盈利模式與整體招商實戰策略，力爭使本項目實現經濟效益、品牌效益與社會效益“三贏”，以及將項目持續做旺，實現盈利的持久化與最大化。
在這樣一個充滿機遇和風險的環境下，本項目必須採用差異化策略，運用與眾不同的實戰戰略與技巧，才能找到最好的出路，在確定與不確定的元素的為啥中才能衝出一條血路，早日達到本項目的招商目標，確保項目的順利開業。
一、招商目標
淘寶商城的招商不只是簡單解決商家進場經營的問題，而是挑選優質商家並進行合理的業態安排以促進持續旺場。
１.通過前期鋪墊工作，確保招商到位，爭取達到最大進場率，保證商場的順利開業，力爭項目的招商率達到85%以上。
２.通過在全市商城地區的招商，進一步提高“淘寶商城”的知名度，培育市場的美譽度 ，實行全部招商與招租，奠定項目在鞍山西道周邊舉足輕重的地位。
３.龍頭效應。通過主力商户的進駐，帶動小商户的進駐經營，為後續的市場持續走旺帶來保障作用，實現高素質的主力商户強勢加入，為本項目以後的招商工作提供一個信心的保證。通過項目的招商成功實現，帶動投資者對前景的信心和保障，進而推動項目的推廣和回款。
二、招商對象
在淘寶商城的招商工作和品牌組織計劃中，應充分考慮天津市場尤其是鞍山西道附近消費者的消費特性、消費能力和消費習慣，選擇優質商户，實現良性持久經營，樹立淘寶商城的品牌形象。
招商計劃先內後外，即首先去吸引在鞍山西道周邊有一定影響力的品牌商家和經營者，然後再到全市吸引有特色的商品和經營者。
項目要以一些比較優惠的策略去引進商家，確保對小型商家的招商更有吸引力。
三、商家的引進方式
直接引進：
通過與商家談判，達成進駐意向，由商家直接經營、自負盈虧，同項目是簡單的租賃方式。
聯營：
通過資產評估，確認商家同項目的責權利關係、投資收益比例、經營管理方式等多種形式進行合作經營、共擔風險、共享利益的經營方式進行合作。
四、商家進駐要求和原則
1、個性鮮明有特色商户
商户結構的組成對全體商户都是相輔相成的，不同的商户會帶來不同消費羣，某個商户個性鮮明、形象突出，容易給消費者留心深刻印象，豐富了商場整體的經營特色。
2、能吸引人流量的商户
有一些商户不一定付得起很高的租金，且能吸引大規模的人流量，帶動商場購物消費增長，必須對這些商户要實施重點引進，如：所售商品非常低廉實用可帶動人流。
3、同業差異、異業互補
同業差異就是市場不能盲目招統一品類的店進入，若果引進商户過於重疊，在經營上將造成競爭的激烈，也有損項目整體的經營特色。譬如箱包的核心主力店招商，就不要同時找來兩家基本上都是女士挎包的。核心品牌商户同質化無差異更是不能想像的。異業互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權，並能讓顧客身心體驗變化，提高其消費興趣與慾望。
4、前期重點招外貿甩單、優質、特色商家進場
5、統一經營，統一管理 這是商場良好運作的重要保證。
五、招商總體策略
招商總體策略是招商工作的核心指導思想，制定招商總體策略，旨在明確招商工作方向。必須將招商總體策略確定為：
以特色商家為核心，不是簡單地以租户為對象
目前天津市的商城招商（大型百貨中心除外）經營上是以商家為重心，而非以特色商家為重心，不管你經營的商品檔次高低，只要你有錢交納租金，就可以進場經營，這是商場形象、檔次低下的重要因素之一。商場定位的確立與業態的劃分，必然與其經營品種、檔次息息相關，以特色商家為核心開展招商活動，是現代商業的必然趨勢。
六、租金定價策略
根據項目的情況，由於天津市淘寶商城項目多，競爭對手較多，為了儘快讓商家進駐，提升項目的人氣，搶到市場消費的份額，建議在租金價格不受影響的前提下以贈送啟動時間的方式進入。
根據其它同類的商業物業租金情況和市場的實際租金在結合本項目的情況，租金上採取選位定租控制的方法以保證商業物業的正常收入。
租金遞增建議
1、第一年
這是商場的開業初期，是經營啟動階段，不論商户還是管理公司，必然都有一定的經營難度，需要共同進行市場培育，商場才能逐步做旺，建議第一年的商鋪租金不做遞增。
2、第二年開始
經過1年的市場培育和商場營運，隨着經營逐漸走向正軌，商場品牌的確立，淘寶商城開始進入鞏固創新新的階段。建議商鋪租金從第三年起開始遞增，第三、四年租金標準建議每年遞增10%，第五年開始根據天津商業市場的發展狀況，對商鋪租金另作評估，確定租金遞增幅度。
七、招商人員
１.以招商部為主，全員招商，全員銷售。
在整個項目的運營過程中，要形成每個人的服務意識和主動意識。包括項目所有人員。都要對每一個業主，每一個顧客進行主動的、熱情的、周到的服務。針對項目的招商，要對所有人員進行培訓，讓每一個人都熟悉和了解項目的整體情況和各個具體細節，包括：業態的分佈、租金情況、銷售價格、簽約條件、招商政策、宣傳方法、後期運營管理等。
每一個人員都要主動的向身邊的每個人介紹項目的情況並挖掘潛在的招商對象和銷售目標，形成以每一個員工和客户為媒體和終端的宣傳模式，形成每位員工都是宣傳員，都是招商員，都是銷售員；每位員工都為淘寶商城的招商和銷售不停努力的思想觀念和企業文化。在獎勵政策上，也對形成業績的人員予以現金鼓勵。
八、招商優惠政策
1.減免租金優惠
為了促進各類商家的儘快簽約，早日達到本項目的招商目標，在短期內形成熱租的場面，在保證利潤的前提下，作減免部分租金的優惠。
——秒秒金計劃
為了吸引商户儘早達成租賃協議，建議實施越早租賃，租金優惠越高的“秒秒金計劃”,先將對外公佈的租金水平提高一定幅度，按照達成協議的先後，制定相應的第一年租金優惠比例，如：
在5-6月達成承租協議，給予租金9折優惠；
在6-7月達成承租協議，給予商户租金9.3折優惠；
在8月達成承租協議的，給予商户9.5折優惠；
備註：具體的優惠比例和時段在招商時另作確定。
2.增加商户裝修期優惠
具體裝修期將視裝修程度而定，在招商前根據大小商户，制定標準的免租裝修期限。
為了促進商户進駐，建議在招商的中、後期，在給予商户裝修期標準的基礎上，根據商户的知名度及規模，增加一至兩個月的免租期，以刺激商户的承租。
3.送廣告宣傳牌使用權
商場內須設置一定面積的小型廣告牌，可以活躍商場的商業氣氛，也可增加收入。 當商户有需要時，需另行租用或優惠租用。
廣告牌的贈送只是一定時期的使用權，製作費用由商户負責，商城只提供廣告位置。
4.試營業期間減免管理費
很多的商户對商場開業前期能否做旺都存有疑問，事實上，大部分商場在開業後的前一兩年經營均處於發展期，營業狀況有待市場培育。
為了打消商户的疑慮，建議在試營業階段（需根據具體情況確定，可將試營業期設為三個月或半年）實施減少或免交管理費的優惠，以降低商户的經營風險，幫助商户度過經營難關。
5.免費的廣告宣傳
在商場整體對外電視、報紙、傳單等廣告宣傳推廣時，對於先簽約或早裝修的商家可以承諾進行免費的同步宣傳。
提案策劃：xx藝術工作室
案首平面文字創意：投資新座標資本新領袖。
廣告主：福建閩商投資股份有限公司全幅投資大廈高級商務寫字樓項目。
福建閩商投資有限公司擬改建石獅振獅大酒店為閩投公司金融投資大展高級商務寫字樓項目，改建後的閩投金融大廈將以閩商投資新座標，石獅資本新領袖為主要訴求點，品牌運作遵循，先投資後租賃，先資本價值後辦公值的的原則，從而實現差異化營銷。
福建閩商投資股份有限公司由泉州17家國內國際知名品牌企業聯合創辦，總投資額5。1億元，所屬行業包括紡織，服裝及相關行業以及各投資熱點，閩投公司新近擬收購的石獅市振獅大酒店佔地面積畝，總建築面積平方米，樓高12層，位於石獅市振興路商業繁華地段，地理位置優越，交通便捷，佔盡石獅商業地標之利，原建築商務功能齊全，硬件設施完善，商業中心位置完整獲取中國服裝之都優越的商業金融配套資源，聯接泉州、晉江多條交通要道，與石獅市區零公里，毗鄰南洋路服裝輔料市場和市區最大的鴛鴦池公園，更有制勝未來的福建閩商投資股份有限公司的收購經營，具商業投資熱點態勢，呈龍騰之勢。
改制後的閩商投資金融中心將以閩投公司強大的集團財力和商圈資源做後盾，擬更名為閩商投資金融大廈，規劃年完成改建和設施更新，預計總投資元，完成招商改制後的閩商投資金融大廈將成為閩南地區新高科技行業投資項目的聚焦點和左右包括服裝織造業在內的相關行業在內的財富風向標。
年度整合招商的總體步調規劃：
項目招商中需要解決的問題和規避
一、如何在業已形成的服務業品牌效應中迅速切入新商務功能訴求點，將成為招商推廣中一個時段內的障礙性符號。
二、根據現在的市場現狀和先投資後租售，先資本價值，後辦公值的原則，如何溶金融與資本價值和辦公價值與一處，實現差異化營銷，在實際操作中缺乏運作先例和完整系統性。
三、泉州企業人文環境：泉州企業多屬家族式企業，如何在該項目招商初期迅速取得招商訴求中導入先投資後租售，先資本價值再辦公價值的運營模式，缺乏操作先例和完整系統性。
四、新的閩商投資金融大廈的落成遵循上述運營原則，需要在強化訴求點上找到核心競爭力之所在，即先資本價值再辦公價值。
定位：
針對於原振獅酒店的地理位置和周邊強烈而濃厚的商務環境，無論是金融投資取向的投資者或租賃的企業，其資本價值不可限量，資本歷來是商家和企業所追崇的，尤其現在，把商務寫字樓定位為資本價值的回報和獲得為核心價值的先資本再辦公價值的形象之上，使該項目頗具優勢，在推廣理念上注入泉州閩商投資新地標的概念點，在投資者心中預埋下不僅是辦公租售更是一種投資的概念點，塑造了一個績效商務的聚集地，從根本上差異化其他寫字樓，加上立體化交叉招商推廣策略，成功的吸引了目標受眾的關注，於是，閩商投資金融大廈的定位順勢而出，投資新座標，資本新領袖。
機會：
縱觀閩南金三角的市場大環境，企業生產和良性投資熱點，以晉江、石獅為風向標，目前樓市尚屬低谷，稍有回暖，但由於金融危機下政府刺激拉動內虛市場，對民營中小型企業扶持力度的加大，企業的再投資和自身項目投資正暗流湧動，而石獅作為一個改革開放後迅速崛起的中國乃至亞洲的服裝織造之都，雖然發展較快，但可以滿足一些國內一、二、三線品牌的投資型高級商務寫字樓幾乎沒有，金融危機下的生機已經突現，因此，以閩商投資金融大廈而借勢推出的投資型+辦公價值型樓盤，佔據了所有的天時地利，可借金融危機後企業項目外再投資和中小板塊上市的良好契機借勢而起。
破局：
閩商投資金融中心是屬於舊有樓盤改制轉型樓盤，在石獅和大泉州企業的印象中不需要進行樓盤導入性推廣，招商過程中最為艱苦的是進行樓盤經營概念的轉換和商業功能符號的轉換，關鍵點在於合理運用自身定位和閩投公司資源運用，包括母品牌價值和子品牌價值的關聯，提取核心資源，找出改制後的核心價值和分支價值，形成一個合理的品牌運營體系。
公式：
核心價值：投資新座標，資本新領袖，樓盤功能定位清晰，訴求明確。
關聯價值：品牌聯動，帶動投資，突出其金融投資性，閩投公司母品牌自身就是一個先行投資的實力財團，給後來的投資企業一個良好的招商依靠和信譽依靠，其後進行整合價值，綜合打造閩商投資金融大廈。
階段整合凸顯優勢：
作為石獅門口路段的閩投大廈已經突顯3個優勢。
一、是在石獅的地產環境中，通過投資型+辦公價值型訴求，強化了極為敏感的產業投資話題吸引力，突顯了閩投大廈作為閩商投資中心的功能性和強勢地位。
二、是此樓盤獨一無二的功能性和投資靈活性，先投資後租售，先資本價值再辦公價值，體現了閩投大廈的超值地位以及母品牌影響力所帶來的多重整合價值，使其在現有商務樓盤中佔有獨特的一席之地。
三、是在具體的地理位置上有較強的比較優勢，如環境比、交通比、性價比、投資比等。
獨闢商務投資型樓盤，造成集中突破：
該閩投大廈的項目從立意到確認到實施都處於一個非常敏感的經濟金融形勢動盪時期，機會與風險共存，因此要求在具體招商過程中充分認識到有實力投資者的心理，即投資快、收益快、風險小的短平快收益特點，而實際的投資租賃企業不可能在短時期內完成對該項目的體驗和認知，原樓盤的本身的空間格局是否符合主流投資者和租賃企業的需求，在這種矛盾之下，尋找最佳方案應落到投資要領之上，充分利用投資者的自身行為和效應解決上述問題，便成了項目招商迅速開展落實的最佳方案，（對樓層的大空間分割和格局整合）在完成招商儲客期後，有充分的餘地，以極短的時間來完成主流投資得和租賃者對該項目的認知和體驗。
強化投資概念，招商三步走：
該項目招商應分為三個階段：第一階段主要針對主流投資者，緊扣項目招商訴求主題，即投資新座標，資本新領袖，在立體交叉招商策略和廣告投放上作足文章，強行牽引主流投資者視線，完成招商訴求在目標客羣心中的根殖，快速形成項目突破和一階段銷售業績，第二階段分為兩部，以陸續吸引投資者和主流租賃企業為主要銷售目的，進行該項目投資價值和商務價值互為交替、互為融合，形成強勢的投資者利益驅動和強大的心理暗示，第三階段則在完成整體投資者招商後突出該項目的商務辦公價值體系。
廣告策略制定：
綜合當前的金融投資市場態勢，再發展趨勢和該項目實際情況，制定符合投資者投資、收益、再投資、再收益的投資心理曲線，製造該項目的短平快廣告投放策略。
切實分析投資者消費特徵，製作招商預熱期系列廣告文案平面創意，營造直接刺激消費者投資心理的理想投資境界，可通過簡單的文字和切合訴求點的線條簡潔的畫面，形象生動、寓意深遠，讓畫面與項目訴求緊密結合，勾勒出一幅幅閩商投資金融大廈的在投資者心目中的理想投資資源藍圖。
閩商投資金融大廈的傳播策略：
劍走偏鋒，出奇制勝。
閩商投資金融大廈的招商營銷策劃提案走的是非主流營銷路線，較之於以前的很多商業樓盤營銷方略有很大的不同和突破，將地產營銷和資本運作相結合是該案的策劃中心點，把該項目母品牌和子品牌進行兼容性整合，對品牌進行延續和創新，有利於閩商投資金融大廈的知名度和影響力的快速提升。
戰略高度：
將地產營銷和資本運作相結合，把項目品牌提高到投資新座標資本新領袖的高度。
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