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為大力弘揚中華民族尊老敬老的傳統美德，響應團縣委《關於在重陽節期間開展“敬老愛老”志願活動的通知》精神，推動志願者服務活動在我校的持續開展，我校團委決定組織志願者在10月16日開展志願者活動，現將相關事宜通知如下：
一、指導思想
重陽節期間組織開展敬老愛老志願者服務活動，進一步弘揚中華民族尊老敬老的傳統美德，大力培養我校學生“老吾老以及人之老”的道德風尚。
二、活動時間
20年10月日
三、活動內容
1、組織志願者到新圩敬老院慰問孤寡老人，幫助敬老院打掃衞生，陪老人談心聊天。
2、組織志願者探望慰問我校部分退休教師。
四、活動安排：
1、到敬老院慰問孤寡老人
時間：10月日上午8點30分
負責：
參加人員：30名學生志願者(帶備清潔工具)
集中地點：學校教學樓中廳
拍照：
參加報名：10月日下午放學前到各班班長處報名，10月日課間操後各班班長將名單交學校團委
2、慰問退休教師
時間：10月日上午8點30分
負責：
參加人員：6名學生志願者
慰問物品採購：
集中地點：學校教學樓中廳
拍照：
參加報名：10月日下午放學前到各班班長處報名，10月日課間操後各班班長將名單交學校團委
五、活動要求
1、統一認識，高度重視，精心安排，認真組織，
2、活動過程要注意安全。
3、要收集好各類資料並以新聞稿的形式及時上報校團委，校團委將通過校園廣播、校報等形式進行宣傳，以加強宣傳，擴大影響力。
4、活動結束後，以簡報、總結等形式向相關上級部門彙報活動的開展情況。
為做好離退休人員社會化管理服務工作，豐富離退休人員的晚年生活。經研究，決定在全縣範圍內開展“九九”重陽節活動，現將有關事項安排如下：
一、活動目的
通過形式多樣、富有實效的敬老主題活動弘揚傳統文化習俗，進一步營造尊老、敬老、愛老、助老的社會氛圍，激發人們認識參加社會養老保險的重要性和必要性，推動社會養老保險事業不斷向前發展。
二、活動方式
1.自行組織。x月x日前，各鄉鎮、管理區人社服務中心自行組織本轄區內活動，縣社會養老保險管理局參與督辦指導。
2.集中觀摩。各鄉鎮人社服務中心主要負責人到農場進行現場觀摩，具體時間另行通知。
三、活動安排
1.營造氛圍。各人社服務中心要通過宣傳橫幅、電子顯示屏、手機短信、微信等方式宣傳重陽節活動，在全縣範圍內營造“尊老、愛老、敬老、助老”的社會氛圍。
2.走訪慰問。通過召開座談會、走訪等形式廣泛徵求離退休人員對退管服務工作的意見和建議;走訪慰問x名生活特別困難的高齡和空巢退休人員，幫助解決生活上的實際困難。
3.政策宣傳。在街道人員較為集中的地點設置政策宣傳點，開展養老保險政策宣傳和諮詢活動，為羣眾和退休老人解決養老保險政策疑問。
4.開展文體活動。“九九”重陽節期間，各人社服務中心要充分利用現有的退管服務中心或社區平台，組織開展有影響、有示範帶動作用、形式多樣化文體活動，豐富離退休人員精神文化生活。
四、相關要求
1.高度重視，擬定方案。各人社服務中心要充分認識敬老愛老活動對弘揚傳統文化習俗，推動社會保障事業的重要意義，高度重視此項活動，要擬定詳實的工作方案，並於x月日前報縣社保局徵收稽核科審核。
2.精心組織，總結上報。各人社服務中心要結合實際，圍繞活動內容，認真組織開展，注重活動實效。活動結束後，將相關資料(座談記錄、慰問人員名單、活動圖片、總結材料)於x月日前報縣社會養老保險管理局徵收稽核科。
一、前言
隨着我國經濟持續發展和人民生活水平的提高，我國人均預期壽命大大延長。我國人口老齡化已經表現出明顯的高齡化趨勢，解決養老問題迫在眉睫，備受政府關注。但我國做為發展中國家，各項養老設施不健全，傳統養老以國家政府福利為主，以經濟為導向的養老機制目前在我國非常少且盈利能力通產不高。因此在我國發展養老服務時機成熟，市場巨大，前景廣闊。
二、養老服務項目概念及説明
（一）項目概念
本項目以提高老年羣體生活質量，注重老年人的精神生活，提高老年人的生活質量和生活追求，讓老年人享受一個温馨、健康、快樂的老年生活，同時，幫助成人家庭減輕照料老人的負擔，讓他們“放心”工作，創造社會財富。本項目採取傳統養老翻新，配以現代化信息網路技術，換句話説就是實體與網絡虛擬相結合的模式。
1.首先我們會重點創建滿足各層級老年消費羣體需求的老年公寓，該地位於城郊，交通便捷地段，周邊風景秀麗，水質清潔，有良好的生態環境，是休閒、養老的好地方。定位為“夕陽之家”，公司內部各種硬件設施齊全，包括聊天室，書畫間、健身室、老年餐廳、接待室、閲覽室、多功能活動室，醫療中心等，實施開放型養老，方便老人與子女常聯繫。
2.虛擬網絡模式是指與上述養老公寓型相區別的形式，這只是個居家養老的信息交流中心，也就是我們公司會整合社會優質資源，如家政公司、物業公司、醫療服務中心、餐廳等，從而達到上門服務的效果。顧客可以通過我們建立網絡和呼叫服務中心平台，預約服務，機構將會在預約的時間和地點派專員上門服務。
（二）項目優點
1.這裏的老年公寓不同於國家集體辦的社會福利設施，它是一個服務產品，宗旨必須是滿足客户需求。因此入住的老年人可以根據自己現有的經濟條件和他們本身的身體健康狀況選擇住房的等級和服務項目。
2.老年公寓設施齊全，兼顧老人各方面需求，方便、舒適、安全。
3.虛擬平台方便快捷，適合現代社會發展方式，也給養老賦予了新形勢。
4.老年公寓配以網路服務平台，靈活度高，服務面廣。
5.本項目兩種模式相結合很好的迎合了中國的養老觀，給了消費者很好的選擇餘地。
三、市場調查與分析
中國自1999年以來就已進入了老年型國家，新世紀“銀髮的浪潮”也滾滾而來，並且中國的老年人口基數大、發展速度快、來勢勁頭足。因此解決老年人的養老問題是擺在我們眼前得重大社會問題。
（一）中國人口的老齡化成加速之勢
據調查我國2000年全國第五次人口普查數據顯示．我國60歲及以上老年人口和65歲及以上老年人口占總人口比例為10．46％和7．10％，2005年這兩個比例分別達到了13．01％和9．07％。從2009年開始我國老齡化進入快速發展階段，老年人口將年均增加800萬至900萬人；到2020年，老年人口將達到2．48億人。老齡化水平將達到17％。預計到2050年進入重度老齡化階段，老年人口將達4．37億人，約佔總人口30％。老年人口的劇增，尤其是高齡老人的增多，使養老問題越來越重。
（二）家庭結構小型化、空巢化
隨着社會的發展，家庭規模呈現出小型化、結構核心化的趨勢。我國將普遍出現“四二一”家庭成員構成，即一對年輕夫婦撫育一個孩子而贍養四位或六位老人(父母、岳父母)。另外，由於工作流動性的增強(特別是大量的農民進城)，致使很多子女家庭無法與父母在一起，空巢家庭增多，子女難以照顧年老的父母，家庭可以為老年人提供照料的資源越來越少。相對農村而言城市家庭由於子女異地工作甚至出國等原因也導致“空巢”明顯。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，目前天津市內六區的空巢老年人家庭，佔總老年户的62.4％，可見，隨着經濟和人口老齡化的發展，空巢家庭將不斷增長。
（三）養老需求家加大化
由上面的家庭結構、空巢現象和我國人口老年化趨勢我們可以推測養老需求會日益加大。而目前我國養老服務服務行業還出在新生期，因此發展養老服務既能滿足社會需求，也能抓住商機獲取經濟效益。
四、市場細分、定位及發展戰略
（一）市場細分
1.老年公寓這塊應該根據老年消費羣體的特點和經濟狀況劃分不同類型，分不同的檔次以滿足不同收入人的需求。
（1）獨立式老年住宅：主要針對生活可以自理，身體健康的老人，有獨門獨棟，子女可以過來看望同住。
（2）集合式老年住宅：針對生活可以自理，身體健康的老人，一室一廳一廚衞，子女可以來看望。
（3）護理型老年人住宅：主要專為體力和智力衰退並患有疾病、受傷等的老人入住，有專業的服務人員和護理人員。
2.網路平台服務可根據消費家庭經濟狀況和消費需求分星級服務建立會員制度。
（1）五星級服務：客户可以享受本機構條件下各項最優服務，使用頻率達到一定數量將享受會員優惠，同時機構會為老人辦慶生會。
（2）三星級服務：客户可以享受本機構條件下的一般性服務，同時也配以相應的會員制度優惠。
（3）一星級服務：為經濟條件欠佳的客户聯繫提供普通的養老服務，包括低保人羣。
（二）市場定位
本公司主要進駐高端養老市場，即獨立式老年住宅，高級老年護理，五星級或三級級養老服務。同時兼顧社會大眾養老需求，為無經濟能力、或經濟能力不夠需要幫助的特殊人羣提供養老幫助。
（三）市場發展戰略
1.生活照料服務
主要包括起居服務、助餐服務、代辦服務等。
2.醫療保健服務
主要包括預防保健服務、醫療協助服務、康復護理和康復諮詢服務、老年人健康檔管理服務等。
3.家政服務
主要有安裝維修傢俱和家電、清洗服務、疏通服務等其他家政類服務。 4.精神慰藉服務
主要是通過陪着聊形式對老人進行精神疏導從而提供精神支持；老年人心裏疏導服務；老年人隱私保護服務。
5.緊急救助服務
如呼叫器、求助門鈴、安全防護器材、特殊呼叫號碼等。
6.其他
如提供文化體育服務、法律諮詢服務以及其他老年人需求的服務
五、服務策略與設計
（一）對在老年公寓居住的老人，公司統一發放各種網絡的手機卡，每人一張，網絡類型由老人或其家人選擇。同時公司配備輕巧型可懸掛式的老人專用機，原則上每人配用一台，但不實施強制措施，採取自願領用原則。這張電話卡將成為老人在本機構所有場所消費、娛樂休閒的憑證（如醫療保健、健身室、餐廳等等），同時老人也可以享受集團優惠，本機構將會對這種老年用户的手機卡併入集團網，在集團網內打其他老人的電話將免費。當然為老年人陪手機還有一個方面很重要，方便工作人員聯繫老人，也方便老年人之間的聯繫，有利於加強雙方的聯繫，相互幫助，增進感情，避免老年生活的孤苦感。當然對於不喜歡使用手機的老年朋友我們將發放信息類型的白卡。
（二）對於選擇居家型的養老服務的對象，由於其動態性，我們也將靈活的建立其信息檔。首先是發放會員卡，瞭解服務對象的需求情況；同時建立專業化的呼叫中心，這個中心既可以是預約服務的熱線，也可以是回饋會員的'服務中心，換句話説是這個專業中心會派專業從業人員定期給會員打電話，調查其對服務的滿意度，同時挖掘其新的需求，從而提供更好的服務。
六、價格策略與設計
我們將根據市場細分、定位、發展戰略以及參考我們機構所在地的物價水平，乃至行業水平來設計和制定價格策略。我們主要按養老公寓養老服務和居家型養老服務實施差異化定價：
（一）在本機構養老機構養老型服務定價
在機構長住型養老主要根據住房類型、居住時間和入住者健康狀況彈性的設計價位：
1.獨立式老年住宅：起住繳費5000元，以後每月2500元，可享免費享受機構內市場發展戰略中所提供的各項服務以及其它娛樂設施，但突發事件，突發危機機構視情況給予幫助。
2.集合式老年住宅：起住費3000元，以後每月1000元，同樣可免費享受機構內的各項娛樂設施。
3.護理型老年人住宅：起住費用根據老人的身體狀況而定，不低於5000元，以後每月費用可分以下幾種：
（1）智力痴呆，身患老年重病：每月居住費用加專人護理費用5000元，包含普通醫療費用。
（2）智力一般，體力一般者：每月居住費用加看護費用2000元，提供普通醫療。
（3）智力體力正常，但患有一般老年疾病者：每月居住費用加普通醫療費用1500元。
（二）享受上門服務養老型服務定價
上門服務型定價本質上不在本機構完成，我們機構只是提供一箇中介平台。但我們通過整合各項資源，調查各項行情，我們會根據顧客需要推薦合理星級價位的服務。一般來説對於居家型養老服務我們主要根據顧客的消費層級、項目和時間來計價，價格公開，公正，以客户滿意度為核心，努力做好服務！
一、養老服務項目概念及説明
居家養老是老人通過一個電話或網絡的一個指令就可以 在家享受到便捷的上門服務，實際上可以説是一個虛擬養老院。老人不必住在養老院中被動接受服務，在家就可以挑選、享受專業化的養老服務。養老服務機構提供日常生活照料服務為主，分為家政便民、醫療保健、物業維修、人文關懷、娛樂學習、應急求等六大類涵蓋日常生活照料的服務項目。服務完畢，按約定向老人收取用。響應政府號召，弘揚孝文化，壯大養老事業，促進社會和諧，普及養老新概念；促進社會化養老事業發展，探索、總結社區助老、養老 經驗和新模式；為政府分憂，替兒女行孝；使老人擁有一個美好、快樂、幸福的 晚年與生活環境。
二、市場調查和分析
20世紀90年代以來，中國的老齡化進程加快。65歲及以上老年人口從1990年的6299萬增加到2012年的1.3億，佔總人口的比例由3.57%上升為6.96%，目前中國人口已經進入老年型。性別間的死亡差異使女性老年人成為老年人口中的絕大多數。預計到2040年，65歲及以上老年人口占總人口的比例將超過20%。同時，老年人口高齡化趨勢日益明顯：80歲及以上高齡老人正以每年5%的速度增加，到2040年將增加到7400多萬人。迅速發展的人口老齡化趨勢，與人口生育率和出生率下降，以及死亡率下降、預期壽命提高密切相關。目前中國的生育率已經降到更替水平以下，人口預期壽命和死亡率也接近發達國家水平。隨着20世紀中期出生高峯的人口陸續進入老年，可以預見，21世紀前期將是中國人口老齡化發展最快的時期。
三、市場細分與定位和發展戰略
（一）、養老服務市場細分與定位
1、圍繞老年人健康護理方面的服務市場
（1）老年公寓：目標羣體是空巢家庭中的老年人和孤寡老人，為身邊無子女、 或子女工作特別忙的老年人，提供日常照料服務。
（2）醫療保健服務：目標羣體是所有老年人，內容包括定期體檢、家庭病牀、 緊急救護和康復醫療等。
2、老年人日常生活困難方面的家政服務市場
（1）日常生活照料服務：目標羣體是所有困難的老年人，包括家庭飯桌，做家務，代購物品，幫助出行，協助聯繫老年人的親屬等。
（2）有償家務勞動服務：由老年人或老年人的家庭成員為老年人購買所需的服務，如鐘點工，家庭保姆等。
3、繞老年人社會交往和社會參與方面的服務市場
（1）文化娛樂：目標羣體是所有老年人，提供活動場所和必要的活動經費，如 老年活動中心、老幹部活動中心等。
（2）老年大學：老年大學的課程，基本上圍繞豐富老年人晚年生活而設置，包 括健身舞、書法、繪畫、計算機、烹調、吹拉彈唱等內容。
（3）老年再就業服務中心：目標羣體是低齡老年人，為他們發揮自己的經驗和 知識提供就業諮詢。
4、護老年人合法權益的服務老年人羣體理應受到社會更多的關心。但是，社會上老年人的合法權益受到 害的現象時有發生。因此，維護老年人合法權益的服務必將成為養老服務產業的 重要內容之一。
5、特色服務最具代表性的是“臨終關懷”服務。 為生命垂危的老年人提供病危前後的護理服務，讓老年人能夠在生命的最後階段，體驗人間的關愛。養老服務內容眾多，市場開發潛力巨大，必須正確定位市場，提供有效服務，才能促進養老服務 產業的順利發展。
（二）發展戰略
1、依託科技、優化流程，實現管理信息化。家馨養老服務機構的技術核心 是“居家樂 221 養老服務系統”。 該系統包括呼叫中心客户端、老人居家客户端、平台服務組件平台、通信及信息傳輸四部分，形成了由工單生成、工單流轉、監控考評、收費查詢、統計分析、服務預測六大功能模塊，通過語音程控交換系統、 數字化信息傳輸系統和數據庫終端處理系統對居家養老服務對象實行會員制老人准入管理。系統通過對老人生活需求分析，將自動生成老人所需服務項目，經老人確認後，養老服務中心指派服務商為老人提供上門服務。按照服務項目，系統每個月形成1份收費清單，養老服務中心按約定向老人收取服務費用。系統從老人確認服務開始便對服務過程進行全程跟蹤、回訪、徵求意見，並以老人滿意 度來考核服務質量。信息系統通過主動獲取老人需求，快速編制計劃，及時組織服務，進行有效監控，實施規範管理。
2、分類施養、個性選擇，實現服務標準化。養老服務機構帶給社區老 人服務內容涉及家政便民、醫療保健、物業維修、人文關懷、娛樂學習、生活配送 6 大類 53 項，幾乎涵蓋了日常生活照料的所有服務項目。在服務對象選擇上， 凡年滿 60 週歲的社區老人都將納入服務範圍，並分 A、B、C 三個層面為老年人提供援助、體驗、自費服務。這種分類服務方式，豐富了養老服務產品，滿足了不同層次老年人服務需求。
3、進一步建立養老資金投入長效機制。把居家養老服務列入財政的經常性預算項目，建立居家養老服務基金，鼓勵企業、社會賢達捐資支助養老事業，形 成“政府資金＋社會資本＋慈善捐助資金”的養老資金籌措機制， 制定扶持優惠 政策，根據家馨養老服務機構的服務容量給予一定的財政補貼，在用地、用電、用水、貸款和税收等方面傾斜，提高政策吸引力，以調動社會力量和民間資本參 與養老事業的積極性。
4、建立和完善社區居家養老服務網絡。整合資源，建立和完善社區居家養老服務網絡。要按照當地社區建設規劃和老年人實際需要，協同各個部門，整合 資源，在城市社區和大部分農村鄉鎮建設綜合性居家養老服務中心、居家養老服 務站點等基礎性服務設施，大力推動專業化的老年醫療衞生、康復護理、文體娛 樂、信息諮詢、老年教育等服務項目的開展，構建社區為老服務網絡，為老年人提供就近就便的多種服務。吸引生活自理的老人走出家門到社區為老服務設施接 受服務和參加活動；對生活不能自理的老人則採取派專人上門包護，滿足老年人 生活照料、醫療護理、文化娛樂、心理慰藉等多種需求。依託城市社區信息平台，在社區普遍建立為老服務熱線、緊急救援系統、數字網絡系統等多種求助和服務形式，建設便捷有效的為老服務信息系統。
5、積極培育和發展居家養老服務組織。按照政府職能轉變以及與企業、事業、社團分離的原則，對居家養老服務中能夠與政府剝離的服務職能都要儘可能交給社會組織和非營利機構去辦，交給市場和企業去辦。各級政府應積極培育、規範管理各類居家養老服務機構，鼓勵居家養老服務機構發展連片輻射、連鎖經營、統一管理的服務模式。
6、建立居家養老服務管理體制。各地政府應加強對居家養老服務工作的 管理和監督，建立相應工作機制。在區、街道（鄉鎮）和社區（村）建立 居家養老服務中心、站點，受政府委託負責本轄區居家養老服務的實施和管理，其主要職責是：建立老年人信息庫，發佈老年人服務需求信息和社 會服務供給信息，對享受政府補貼的居家老人進行資格評估；對居家養老 服務人員相關資格進行審查，接受服務對象的服務信息反饋，檢查監督服 務質量。承擔政府委託的其他養老服務事項。
四、服務策略與價格策略
1、通過示範帶動，結合民政部倡導的全國乃至國際城市間的養老互動，把廣大老年人的家建設成一個真正的既具有安全保障和發揮餘熱又能快樂、幸福生活的家，與機構養老、社區養老、互動養老、自助養老、社工服務、救助等有機結合為一體，建立健全一個真正的為老、敬老、養老服務體系。
2、堅持社會效益優先並通過慈善捐助保本運營，以及社會參與者多贏、可 持續發展的原則，堅持公益性、規範性、系統性、示範性、引導性、孵化性、創 新
性的方向，聯合國際組織、政府機構、企業、社會組織、專業團體、個人等社 會各界的力量。通過不斷探索、創造、改進、總結居家養老新模式，使居家老人 的“六個老有” （老有所為、老有所學、老有所醫、老有所教、老有所養、老有所樂。）真正落到實處，促進社會化養老事業健康發展，替政府分憂，幫社會 解難、為人民服務，為社區增光。
五、促銷、市場拓展策略與設計促銷
（一）活動營銷
根據地區特色可以與當地的老年協會或老年大學合作舉辦麻將、書法賽、個人選秀賽、老年時裝展、歌詠賽老年戲曲卡拉 OK 大賽、廚藝大賽，一則會非常 吸引老年人蔘加；二則會引起媒體的報道。三則會提高貴家馨在老百姓心中的形象，樹立一個良好品牌形象。
（二）公益營銷
組織機構的護理醫療人員，免費為當地老人測血壓、拍背、翻身或者教他們 如何做晨練等。
（三）會所營銷
利用養老機構自身會所區域，聘請專業養生老師及技能老師，向周圍居住的老人傳授養生常識和各種娛樂活動項目等，既提高了養老院的榮譽，同時可以吸 引當地的老人注意，還可以近距離的瞭解周邊老人的生活情況。
（四）線上營銷
1、添加友情鏈接 與關於老年人網站建立養老院主站鏈接或者有一些知名網站建立友情鏈接。 現今很多老年人懂上網，可在相關的老年人網站申請鏈接，讓更多的人鏈接到家 馨養老服務機構的網站瀏覽。
2、發帖子推廣 到當地及周邊地區的人氣網站和論壇做廣告。 畢竟老人住養老院的費用是由子女負擔， 網絡信息傳遞非常快， 子女一般會使用搜索引擎搜索養老服務的網站。
3、登陸各大搜索引擎登陸搜索引擎，可以説是網站對外發布的標誌，目前在國內運營的各大搜索 引擎，包括 Google、百度、北大天網、一搜、中搜、搜狗、3721、MSN 等等。且由於搜索引擎收錄新網站有一定的工作週期，一般為1周至2月不等，故而此項工作要早動手越好。這裏要特別強調一點，不要使用那些所謂的自動添加工具。 所以如果家馨養老服務機構的網站被哪個搜索引擎給收入， 這麼説如果哪家子女要在網站搜索養老服務的網站，很容易搜索到家馨的網站。
4、建立網站用户 QQ 羣怎樣留住網站用户，怎樣發展網站用户，人氣很重要！建立相關的 QQ 羣有 利於口碑推廣於宣傳！讓你的用户都免費為你推廣吧！
三、北京太陽城59
(一)基本情況59
(二)開發策略59
(三)配套設施60
第四節：**公司養老社區項目規劃60
一、**公司養老社區項目基本情況60
二、**公司養老社區項目主要客源61
(一)項目總體訴求61
(二)項目目標客羣62
三、**公司養老社區項目總體規劃63
(一)項目總體規劃63
(二)項目開發步驟64
四、**公司養老社區項目運作模式65
(一)項目盈利模式65
(二)核心價值體系67
(三)養老配套服務衍生新的項目盈利點68
五、**公司養老社區項目配套設施69
(一)住宅無障礙設計69
(二)健康配套70
(三)生活配套70
(四)休閒娛樂文化配套71
(五)精神關懷71
第五章：養老社區項目商業模式選擇72
第一節：養老社區項目開發條件72
一、打造養老社區需滿足的外部環境條件72
二、打造養老社區需滿足的開發商條件72
三、打造養老社區的KPI指標73
第二節：養老社區項目投資開發模式74
一、養老社區項目的投資開發思路74
二、養老社區項目的融資方式選擇74
第三節：養老社區項目開發經營模式75
一、老年住宅與住房產權轉換模式75
二、老年住宅與住房租賃連接模式76
三、老年住宅投資返本入住模式77
四、老年住宅與住房產權反向抵押貸款連接模式77
第四節：養老社區項目營銷模式78
一、出售房屋78
二、出租房屋78
三、出售會員證79
四、舊房轉換79
五、房屋居住置換79
六、交押金居住79
第五節：**公司養老社區項目商業模式79
第六章：養老社區項目市場營銷策略81
第一節：養老社區項目市場定位81
一、養老社區項目市場調查及市場定位分析81
1、養老社區項目市場調查研究81
2、養老公寓消費者心理特徵分析84
3、養老公寓消費者行為模式及購買決策過程分析86
二、養老社區項目消費者細分市場分析89
三、養老社區項目目標消費者市場選擇90
四、養老社區項目市場定位分析91
第二節：養老社區項目促銷策略93
一、養老社區促銷目標分析93
二、養老社區促銷方式分析94
三、養老社區項目促銷策略分析95
1、養老社區項目廣告促銷策略95
2、養老社區項目人員推銷策略97
3、養老社區項目營業推廣策略97
4、養老社區項目公共關係策略98
四、養老社區項目滯銷應對策略98
1、養老社區開賣就滯銷的應對策略98
2、養老社區售出兩三成後滯銷的應對策略99
3、養老社區售出四五成後滯銷的應對策略99
4、養老社區售出七八成後滯銷的應對策略100
第三節：中國養老社區項目價格策略100
一、養老社區項目定價目標100
二、養老社區項目價格影響因素101
三、養老社區項目定價方法研究103
四、養老社區項目調價方法研究104
五、養老社區項目定價程序研究106
第七章：養老社區項目融資和資金退出109
第一節：項目投資基本假設109
第二節：項目累計投資總額110
一、項目累計投資總額110
二、項目投資支出項目111
第三節：項目投資使用規劃112
一、項目投資進度112
第四節：項目資金籌集方式114
一、資金籌集方式114
二、項目資金缺口115
三、具體籌資進度117
第五節：項目資金報酬與退出118
一、股票上市118
二、股權轉讓118
三、股權回購118
四、股利118
第八章：養老社區項目財務預測120
第一節：財務評價基礎數據120
第二節：項目銷售收入預測120
一、出售部分收入預測120
(一)出售部分收入預測基本假設120
(二)出售部分不同開發期收入預測121
(三)出售部分不同年份收入預測122
二、自持(出租)部分收入預測123
(一)自持(出租)部分收入預測基本假設123
(二)自持(出租)部分不同出租類型收入預測126
(三)自持(出租)部分不同年份收入預測127
三、自持(配套)部分收入預測128
四、項目總收入預測129
第三節：項目成本費用預測130
一、建設成本估算130
二、運營費用估算130
三、總成本費用估算132
第四節：項目盈餘利潤估算132
一、項目利潤總額構成132
二、**養老社區項目分析133
第五節：項目敏感性分析134
一、項目敏感性分析定義和步驟134
二、價格敏感性分析135
三、成本敏感性分析135
四、出售/出租率敏感性分析136
第九章：養老社區項目投資風險與控制137
第一節：政策風險與控制137
一、政策風險137
二、可能的對策137
第二節：市場風險與控制137
一、市場風險137
二、可能的對策137
第三節：經營風險與控制138
一、經營風險138
二、可能的對策138
第四節：財務風險與控制138
一、財務風險138
二、可能的對策139
第五節：資源風險與控制139
一、資源風險139
二、可能的對策139
xx社會工作協會機構養老服務項目策劃書策劃人:
王瑤策劃時間:20**年5月21日1xx社工協會機構養老項目建議書
申請日期:2011年6月
機構名稱:xx社會工作協會機構負責人:
項目負責人:
聯繫電話:
郵箱:
機構簡介:xx社會工作協會是剛剛成立，本機構致力用專業的方法和技巧為有關單位、社區、家庭或個人提公共服務。
幫助解決個人、羣體和社區問題，恢復、改善和發展其功能，促進社會變遷和人民生活質量。
項目名稱:xx機構養老服務項目
項目地點:xx某城鎮管轄範圍內部分養老機構
項目預期時間:
20**年7月到20**年8月項目對象:xx某鎮管轄內部分養老機構的老人項目目標人數:直接受益老人400人，間接受益人口600人
一、項目背景:我國是世界上老年人口最多的國家，截止20**年11月1日，全國60歲以上的的人口為14408萬人，佔總人口的11.03%，老年人口約佔全球老年人口的1/5。
隨着人口老齡化、高齡化和“空巢老人”比例的加大，家庭結構的日益變化，經濟的飛速發展，城市化加快，家庭規模縮小，家庭的養老的弱化，傳統的家庭養老模式已經不能滿足“空巢老人”照料需要。
現在養老機構的興起，確實給老人的養老提供了一定的保障，但是機構養老的發展還不夠成熟，主要的工作內容是提供老人的基本生活需要，專業性還不夠強，沒有切實考慮到老人的基本情況，制定並作出與老人切身利益相關的工作，因此，我們這個項目主要針對養老機構服務方向，用專業的方法和理念介入機構養老的工作，真正實現“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”這一宗旨，為養老服務開闊新的領域。
xx某鎮管轄內的養老機構共有(總計)個，其中有發展較好的養老機構有()個，通過我機構對這些較好養老機構的老年人調查發現，其中(人數)2名老年對目前晚年生活不滿意，其中晚年危機感、家庭關係、社會人際溝通困難等問題成為此地區老年人的幾大首要問題。
根據我暑假在老年機構的社會實踐的瞭解，老人的身體衰老，會伴隨着老年人的心腦血管、呼吸、神經、運動、消化、內分泌等系統的生理功能的全面衰退，對環境的適應能力和對疾病的抵抗力下降，致使疾病易於發生。
這些給老人生活帶來不便，使老人深感苦惱和焦慮。
老年人常見的心理問題包括以下幾種:
1、離退休後的適應問題。
離退休是老年人晚年生活的一個開端，離退休標誌標誌着老人職業生涯的結束，社會角色的轉變對老年人的生活和心理有很大的衝擊:第一、離退休首先意味着老年人經濟收入的減少;
第二、職業歷程是人們獲得滿足感、充實感和成就感的重要形式，是實現自我價值的重要途徑;
第三、離退休打破了老年人在工作時養成的特定的生活方式和生活習慣，使老人不知所措。
2、自我評價的下降。
老年人在身心健康、經濟獨立、社會地位、人際關係等方面都有不同程度的喪失，導致老年人自尊心受損，自信心下降，很容易陷入抑鬱、悲觀、絕望之中，從而對自身的評價也會進一步降低。
3、對身心功能減退的不安。
很多老人擔心自己的關節是否出現問題、聽力上影響與人溝通交流、記憶力的減退等帶來的影響與不變。
4、對疾病的不安和對死亡的恐懼。
老年疾病不僅影響老人的正常生活，還影響老人的心理健康。
5、生活事件引發的心理問題。
家庭結構、家庭成員關係、家庭地位、家庭成員的死亡等都是生活中的事件，會嚴重危害身心健康。
因此，我們決定開展機構養老服務項目，針對以上老人可能出現的問題，從精神層面和生活層面來滿足老人的需要，妥善解決老齡化社會帶來的各種老年人問題，幫助老人們實現一個美好、快樂、幸福的晚年與生活。
二、項目意義及目標1、通過對老人們進行心理的干預，能夠讓老人真正認識到死亡，能夠接受人生正常發展過程，消除心理壓力，避免老年人產生“老年危機感”;
2、聯繫其他養老機構，與該鎮行政區域內的養老機構開展一些聯誼節目或3者活動，通過朋輩羣體來加強相互瞭解，增進老人之間的溝通和交往;
3、在項目中，我們會運用到社會工作的三大方法，個案、小組、社區介入到老人的服務項目中，用專業的方法幫助老人解決問題，發展他們的潛能，改善他們的生活境況;
4、增加一些老年娛樂設施，協調相關資源如政府、企業和個人的資源等，來豐富老人們的生活和興趣愛好，使老人能夠健康快樂的在機構生活;
5、開展“我的故事·大家聽”的活動，讓老人們講述他們那個年代的故事，展示那個年代特有的文化風貌，工作人員要協調資源，聯繫相關的媒體，取得宣傳的效果，能夠吸引事業單位以及愛心人士關注，並投入到機構養老的幫助中，不僅增加項目的公信力，還加強項目的可持續性;
三、項目人力介紹1、項目員工項目主管:XXX職責:主要負責項目策劃、財務管理、資源聯繫、文案管理等工作;
一線社工:XXXXXXXXX職責:主要介入專業工作和項目的推行及實施;
專業心理諮詢人員:XXX職責:主要對老人的心理問題進行干預和輔導;
2、志願者員工為了使得項目能夠貼近社會並且使得項目順利開展，屆時機構將向社會和高校按照項目內活動情況招收相關志願者，計劃招募志願者30名。
注:在招募志願者，要充分考慮到志願者的特點，不以盈利為目的，而是基於利他動機，自願貢獻知識、體力、技能以及時間，來增進他人的福利。
而我們在選拔志願者的時候，一定要考慮到自願者的發展，不一定只是純粹的社會一般成員，還要考慮到高校學生和政府部門的領導人員以及基層工作人員等等，多方面的不同領域的招募志願者，不僅能提高我們機構的知名度，同時能夠帶動更多的羣體參與到關注老人這一話題。
4三、項目內容、活動和時間安排前期準備:1、2011年7月——2011年8月中旬，xx社會工作協會在xx某鎮成立機構養老服務項目辦公室，與政府相關部門協調，並聯系該鎮下屬的養老機構，其中包括:招募項目人員，志願者，辦公室設備採購，辦公室、活動室、接待室的佈置等。
2、2011年8月中旬——2011年9月中旬，對所招募的志願者和項目人員進行相關培訓，其中不僅包括xx社會工作協會的心理專家和社工實務專家對以上人員培訓，還將邀請到成都市高校教授專家進行專業理論和技能上的培訓，並將作為項目執行的督導。
3、2011年9月中旬——2011年10月中旬，xx社會工作協會機構養老服務項目辦公室將對所受助目標人羣進行材料蒐集並且統一對受助老年人進行情況分析説明，立檔歸案。
項目執行期1、2011年10月下旬進行科普知識的宣傳和發放一些老年保健圖畫手冊。
根據當地老年人的特點，機構將為此區域內的(數量)個機構內開展“和諧養老院，健康晚年”科普知識宣傳活動，屆時項目工作人員、相關醫務工作者和志願者將聯合當地民政為此機構老人發放老年人保健圖畫手冊。
主要工作人員是30名志願者和3名工作人員進入xx某鎮下屬的各個養老機構之一發放;
養老機構內的老年人通過手冊學會老年人最基本的日常生活保健。
活動現場，我們會邀請到很多知名的醫生，給老人提供現場諮詢。
在此，我們還邀請當地電視台和當地報社現場做一個新聞報道，對老人、醫生、工作人員進行採訪，加大對我們機構和項目的宣傳，提高公信度，同時呼籲更多的人關注老年這一羣體。
2、個案管理。
通過xx社工協會機構養老服務項目辦公室前期對所有老人的機構老人的資料收集和管理，我們評估出需要個案輔導幫助機構老人。
然後派出兩名社工分工合作，進行個案幫助的情況下，瞭解和發現老人遇到的問題和困難，然後再配備一名專業的心理諮詢師，協助社工及時對老人進行心理干預和輔導。
有可能老人的家庭關係緊張、子女關係疏遠，情感方面的缺失，因此我們就可能5會讓家庭社工介入，運用結構式家庭治療方法和薩提亞家庭治療方法來對老人進行幫助。
比如説我們通過養老機構內的工作人員瞭解到，有一名老人和子女關係相對緊張，從進養老院到現在都沒有來看過老人。
這時我們的專業社工和心理諮詢人員就得用到到個案來對老人進行幫助:我們把這個個案分為四次面談，一個月一次，運用到結構家庭治療模式對案主及其案主的家庭進行個案幫助，在個案幫助過程中，如果發現老人或者家庭成員有其他的需要，不是我們能力範圍內的，我們就要轉介到與其相應的機構。
個案週期:(1)、接案:老人找我們面談或者是養老機構的工作人員介紹;
(2)、收集資料:對老人的檔案進行了解，同輩羣體，家人的瞭解，對老人的問題進行評估和診斷;
(3)、制定目標:根據評估的內容，作出合理的工作計劃;
(4)、服務實施階段(一般是五六次會談，會談地點最好定在機構的個案工作室，在此同時社工要注意會談技巧的運用);
(5)、結案:對老人問題解決情況和工作人員以及服務項目實施進行總結和評估;
3、小組輔導。
根據項目的工作人員對養老機構的調查發現，根據老人面臨的普遍問題，徵求老人的意見，體現自願性原則，我們要開展不同的小組，讓老人採取自願報名的形式參與他們感興趣的小組，我們的小組有以下幾個類型:A、“夕陽紅”——轉型期老年適應性小組。
根據實際中發現和文獻資料收集，人在處於老年期這一階段，很多是從崗位上退下來，心理上不適應這種突然悠閒自得的生活，退休後，整個人都閒下來，有時顯得不知所措，會給老人帶來空虛寂寞感。
同時生理上心理上和生活環境的變化，會影響老人的'認知，智力以及生活的適應。
使轉型期的老人更好了解老年生活可能遇到的生理、心理方面以及社會生活方面出現的問題。
儘快適應轉型後的生活，減緩失落感和孤獨感。
“夕陽紅”——轉型期老年適應性小組實施的內容:具體目標:(1)、使老人找到除了工作外自己另外感興趣的事物，培養老人的興趣愛好，6使老人生活的更有意義。
(2)、對可能出現的生理問題進行預測和評估，並設想適當的解決方法。
(3)、對可能出現的心理問題、社會生活方面進行預測和評估，並設想適當的解決辦法。
工作日程:日期任務2011年11月1日—2011年11月8日1、寫小組計劃書2、招募組員3、篩選、確定組員並通知，進行籌備工作2011年11月10日—2011年12月15日小組活動實施2011年12月15日-2011年12月17日反思、評估和跟進工作具體活動計劃:第一次:“相見歡”小組的形成和組員間的相互認識活動時間:各個養老機構活動室活動地點:2011年11月10日下午2:00——3:10社工:XXXXXX活動程序:1、工作員做簡單的介紹(10分鐘):對小組的起由、內容、目標作簡單介紹;
2、組員的相互介紹認識(10分鐘)3、熱身遊戲(10分鐘):目的在於首先把小組的氣氛拉動起來，為下一步工作創造一個比較寬鬆的氛圍;
4、制定小組契約(10分鐘):例如:守時、保密、相互尊重和配合等;
5、總結分享(10分鐘)第二次:“逝去的年華”組員的彼此熟悉7活動地點:各個養老機構活動室活動時間:2011年11月17下午2:00——3:10社工:XXXXXX活動程序:1、熱身遊戲(10分鐘);
2、回顧上一次活動(10分鐘);
3、社工邀請老人講述自己的故事(工作崗位、人生經歷)(20分鐘);
4、小組內的分享(15分鐘);
5、總結與反饋(5分鐘);
第三次:“讓焦慮離我們而去(一)”正確認識老齡問題，接受心理和生理的變化活動地點:各個養老機構的活動室活動時間:2011年11月25日下午2:00社工:XXXXXX活動程序:1、增強自信心的遊戲(10分鐘);
2、社工引導老人討論老年的這一話題，其中包括:身體上和精神上的變化、以及經常出現的一些常見疾病等等(25分鐘);
3、小組成員的分享(10分鐘);
4、社工總結與反饋(5分鐘);
第四次:“讓焦慮離我們而去(二)”學習老年保健知識和生活小常識活動地點:各個養老機構的活動室活動時間:2011年12月1日社工:XXXXXX活動程序:1、回顧上次活動(5分鐘);
2、熱身遊戲(10分鐘);
3、社工向老人講解一些老年保健和生活的知識以及一些常見疾病的預防小8知識(30分鐘);
4、社工引導組員展開分享交流(10分鐘);
5、社工總結與反饋(5分鐘);
第五次:我們的新生活帶領老人淺談養花、釣魚、太極拳以及晨練等等，豐富老人們的晚年生活活動地點:各個養老機構的活動室活動時間:2011年12月8日下午2:00社工:XXXXXX活動程序:1、回顧上次工作，並詢問對前幾次所學東西的應用情況(10分鐘)2、“笑口常開“遊戲，為後一環節營造氛圍(10分鐘);
3、社工告訴老人一些關於養花、釣魚、太極拳和晨練的方法，必要時社工要親自示範給老人們看(25分鐘);
4、組員分享，社工告知小組的結束時間，並做好離別情緒處理工作(10分鐘);
5、社工總結與反饋(5分鐘);
第六次:“我們是一家人”分享、總結、收穫活動地點:各個養老機構的活動室活動時間:2011年12月15日下午2:00社工:XXXXXX活動程序:1、增進團隊精神的遊戲(15分鐘);
2、對小組的整個活動進行回顧(照片的觀賞)，分享自己在小組活動中學到的東西及自己的改變(15分鐘);
3、社工對整個小組過程的小結(10分鐘);
4、社工向組員贈送小禮物(5分鐘);
5、齊唱歌曲《南院情》(5分鐘);
6、拍照留念(5分鐘);
9B、“幸福晚年”小組。
根據老年社會學知識，瞭解到大部分老人都患有老年人常見的疾病，如高血壓、心臟病、糖尿病、慢性支氣管炎等，甚至有些老人是多種病症並存，為老人的生活帶來了不方便，而其中又以患高血壓老人居多。
但是，由於年齡或其他的原因，老人們對它的瞭解程度還可以進一步加深，針對這一實際情況，我們認為良好的防治應該從全面的瞭解開始，所以成立了“高血壓病友”小組，使老人們從真正、全面的對高血壓的瞭解開始樹立正確的防治觀念，解除自身的疑慮來面對高血壓的觀念，並且在小組過程中讓他們達到相互關愛、互幫互助，一起與疾病做抗爭。
活動地點:各個養老機構的活動室社工:XXXXXX活動時間安排及程序時間小組內容小組目的週一13:00—14:001、介紹活動目的2、組員的相互認識3、訂立小組契約1、讓組員彼此認識，建立組員與工作者之間的關係;
2、讓組員瞭解小組，請組員澄清對小組的期望，引導組員正確應對高血壓給自己的生活帶來的不便。
週二13:00—14::001、回顧上次活動2、介紹高血壓與飲食的有關知識3、小組內的分享讓組員瞭解高血壓與飲食的密切關係週三13:00—14:001、增強自信心的遊戲2、介紹高血壓與情緒相關的知識3、音樂治療法舒緩高血壓給組員的身心帶來的壓力，使他們自信地面對高血壓給生活造成的不便，建立積極地健康生活模式。
週四13:00—14:001、運動小遊戲2、介紹高血壓與運動的相關知識讓組員意識到適當的運動對於預防和控制高血壓的意義。
103、數字健身操週五13:00—14:001、對整個小組的回顧2、禮物贈送3、拍照留念小組結束，鼓勵老人要擁有健康快樂的晚年生活。
C、“防跌”小組。
根據老年社會學知識及老年人的實際情況，人一旦上了年紀，身體、骨骼、反應協調等等各方面機能都有一定的萎縮。
“跌倒”就成了老年的有一問題。
為了避免老人跌倒，從而導致殘廢或癱瘓的病症，我們開展“防跌”小組，使老人們瞭解到跌倒的危害，以及怎樣來減少這些危害，積累一些相關的經驗，並且在小組過程中讓他們達到相互關愛、互幫互助，一起與“跌倒”作抗爭。
活動地點:各個養老機構的活動室社工:XXXXXX活動時間安排及程序:時間小組內容小組目的週一13:00—14:001、介紹活動目的2、組員的相互認識3、訂立小組契約3、讓組員彼此認識，建立組員與工作者之間的關係;
4、讓組員瞭解小組，請組員澄清對小組的期望，引導組員正確應對跌倒給自己的生活帶來的不便。
週二13:00—14::001、回顧上次活動2、介紹跌倒的相關知識3、小組內的分享讓組員了跌倒的知識及危害週三13:00—14:001、增強自信心的遊戲2、介紹預防跌倒的方法3、注意穿鞋和行走的具體方面讓組員掌握防跌的方法及措施週四13:00—14:001、運動小遊戲讓組員意識到適當的運動和113、數字健身操3、介紹飲食方面對骨骼的幫助飲食對骨骼的幫助，減少跌倒的發生週五13:00—14:001、對整個小組的回顧2、禮物贈送3、拍照留念小組結束，鼓勵老人要擁有健康快樂的晚年生活。
D、“發展潛能”英文識字小組。
隨着社會的發展，英語在我們生活中變得尤其重要，而老人們作為一個弱勢羣體，雖然不能再給社會創造價值了，但是他們也擁有學習和要求進步的權利，讓他們學習英語並不是為了真正的讓他們去跟老外交流，而是讓他們有所學、有所用，滿足人要“活到老，學到老”的需求，發掘他們的潛能，能夠讓他們有事情幹，不至於閒着，豐富他們的晚年生活。
活動地點:各個養老機構的活動室社工:XXXXXX活動時間安排和程序:時間活動內容活動目的第一課1、英文數字0—10的學習附帶學習電話號碼2、英文A、B、C、D的學習瞭解學習的大致內容第二課1、對上節課所學進行復習2、英語星期的讀法，以及唱歌的輔助3、英文字母E、F、G、、H小組成員的自我介紹第三課1、複習前面所學2、日常水果的學習3、英文字母IH、J、K、L第四課1、複習2、基本問候:Good12morning,Hello等3、英文字母M、N、O、P第五課1、複習2、交際用語:Thankyou,Yes,No等3、英文字母學習R、S、T、U第六課1、複習2、交通工具的學習3、英文字母V、X、Y、Z第七課1、宣佈畢業2、頒發證書3、贈送紀念品4、拍照留念學習班結束，鼓勵老人在以後的生活中嘗試運用所學，祝他們幸福健康。
4、養老護理員培訓班的創辦。
工作人員聯繫專業養老護理培訓機構，並邀請培訓老師定期到各個養老機構內對養老機構內的工作人員作專業的培訓。
培訓養老護理員的技能包括以下內容:功能工作內容技能要求相關知識
(一)清潔衞生
1.能完成老人的晨、晚間照料
2.能幫助老人清潔口腔
3.能幫助老人修剪指(趾)甲
4.能為老人洗頭、洗澡，以及進行牀上浴和整理儀表儀容
5.能為老人更衣，更換牀單，清潔輪椅，以及整理老人衣物、被服和鞋等個人物品
6.能預防褥瘡
1.更換卧牀老人牀單的方法
2.口腔衞生及假牙的一般養護方法
3.洗頭方法
4.牀上浴方法
5.女性老人會陰部位的清洗方法6.褥瘡預防方法
(二)睡眠照料
1.能幫助老人正常睡眠
2.能分析造成非正常睡眠的一般原因並予以解決
1.老年人生理節奏的相關知識
2.更換卧位的方法一、生
(三)飲食
1.能協助老人完成正常進膳
1.飲食種類的相關知識13照料
2.能協助老人完成正常飲水
3.能為吞嚥困難的老人進食、給水
2.餵食方法
(四)排泄照料
1.能協助老人正常如廁
2.能採集老人的二便常規標本
3.能對嘔吐老人進行護理照料
4.能配合護士照料二便異常的老人
1.胃腸及排尿活動的相關知識
2.二便標本採集方法
3.留置導尿集尿袋和腸瘻糞袋的更換方法
4.便器與紙尿褲使用的相關知識
5.緩瀉劑的使用及灌腸方法活照料
(五)安全保護
1.能協助老人正確使用輪椅、枴杖等助行器
2.能對老人進行扶抱搬移
3.能正確使用老人其他保護器具
4.能預防老人走失、摔傷、燙傷、互傷、噎食、觸電及火災等意外事故
1.輪椅、枴杖等助行器使用操作知識
2.扶抱搬移方法
3.相關保護器具應用操作知識4.預防意外事故的相關知識
(一)給藥
1.能配合醫護人員協助完成老人的口服給藥
2.能配合醫護人員協助保管老人的口服藥
1.藥物療法的相關知識
2.口服給藥方法
(二)觀察
1.能測量老人的液體出入量
2.能觀察老人的皮膚、頭髮和指(趾)甲的變化
3.能對不舒適老人進行觀察
1.液體出入量記錄方法2.常用體徵觀察方法
(三)消毒
1.能用常規消毒方法對便器等常用物品進行消毒2.能進行天然消毒和簡單隔離消毒滅菌的相關知識
(四)冷熱應用會使用熱水袋、冰袋熱水袋、冰袋的使用方法
(五)護理記錄
1.能讀懂一般的護理文件
2.能進行簡單的護理記錄護理文件的相關知識
二、技術護理
(六)臨終護理
1.能協助解決老人臨終的身體需求
2.能完成屍體料理及終末消毒臨終關懷護理的相關知識我們開辦培訓班，主要的學員是養老機構的工作人員，因為現目前的養老服務還不夠專業化，而且現目前的養老機構的工作人員的都不具有專業的技能和專14業的知識，所以我們的學員主要針對養老機構的工作人員，我們將邀請到高校的老師和專家到養老機構內對工作人員進行集體培訓，為養老機構輸出專業養老護理員，提高養老機構工作的專業性服務。
5、開展“我的故事，大家聽”的活動。
工作員通過小組、個案工作後，根據對組員的瞭解，收集一些具有意義和價值的故事和老人，並邀請這些老人走進社區，開展一些講座活動，活動現場需要志願者參與維持秩序和協助工作，同時最重要的是要做好與社區的協調工作，並聯系一些免費的媒體資源，加大宣傳力度，把老人的故事和事蹟宣傳給更多人，讓更多人受益。
希望能夠引起愛心人士和事業單位的關注，獲得一些資金捐贈的同時，還增加了項目的公信力和本機構的知名度。
6、在各個養老機構建立“圖書角”。
根據“我的故事，大家聽”的活動開展募集的資金和資源(愛心人士、居委會、事業單位)。
工作人員做好協調和促進工作，爭取讓他們給養老機構捐訂一些與老人相關的書籍、報刊、雜誌等等。
不僅節約了項目資金的開支，同時更進一步加強了與各個領域的合作。
7、加強養老機構之間的聯繫與發展。
分為兩個方面:一是各個養老機構的老人們之間的聯繫和互動，避免出現審美疲勞感，經常同不同的老人接觸，減少老人的失落感和孤獨感;
二是各個養老機構的領導層的溝通，通過互相學習、增強經驗交流，並建立長久的合作關係，為老年專業化服務添磚加瓦。
8、“手工作坊”的創辦。
工作人員聯繫相關的企業“類似於殘障人士的手工製作”，簡單易操作。
分別在養老機構中成立“手工作坊”，作坊內的工作人員由老人採取自願參與的形式參與作坊工作。
作坊成立後，由院長擔任作坊的主要負責人，同時要讓老人也要參與作坊的管理工作，擔任各個分小組組長，增強老人工作的積極性。
對於產品的銷售，可以選擇機構自己開店銷售，也可以聯繫其他裝飾行業單位幫忙銷售等等。
產品的收入可以拿出20%作為養老機構的開支，改善老人的生活和生活環境，剩餘作為老人的工資和原材料的購買。
項目反饋與評估期:(一)反饋時間和內容1、2011年10月，xx社會工作協會機構養老服務項目辦公室將邀請xx社會工作協會和有關專家對“辦公室”裏的前期工作進行相關考核，併科學合理15對前期所涉及到的設備採購經費進行財務報表反饋;
2、2012年7月——2012年8月，xx社工協會機構養老服務項目辦公室對本次項目的受助人羣在項目受助後進行檔案的完善，並邀請項目參與者(資助人，媒體工作者，政府人員，養老機構的老人，老人家屬養老機構的領導、項目工作人員，志願者等)進行項目的執行反饋彙報訪談並且讓相關參與者進行客觀的項目評估;
①志願者的評估:評估志願者的工作情況，通過受助人瞭解或者我們工作人員的觀察，同時我們要每隔一段時間讓志願者進行交流，為後續工作積累經驗;
②項目的評估:通過召開座談會，邀請專家，結合我們工作中的影像資料和文案資料，採用提問和討論的形式對我們項目開展實施作出客觀的評價;
3、2011年4月——2012年8月，將用項目蒐集和積累的檔案等材料與合作高校教授，編寫年度項目年度報表和文章。
(二)評估方法(1)、問卷問卷調查:通過問卷的設計併發放給受助者和受助者的家屬;
(2)、面談訪問:通過對受助者的面談瞭解他們的變化和收穫;
(3)、召開會議:邀請相關專家和領導，通過會議的討論，對我們的工作作出客觀評價;
項目可能會遇到的困難和不足:1、當地政府的不理解，反對我們的工作，認為我們在打擾老人的正常生活;
2、聯繫的養老機構拒絕參與項目合作，覺得我們擾亂了養老機構內部的正常管理;
3、資金的不足，我們是非盈利的組織，資金有限，不利於工作的開展;
4、前期工作人員的不足，不能按正常計劃順利開展工作;
5、在後期工作中，志願者的流失，嚴重影響後續工作的進一步開展;
6、媒體資源的利用不是很合理，宣傳做的不夠;
7、養老機構老人的拒絕，覺得我們年輕人是騙人的或許是在故意折騰他們老人;
對困難和不足採取的預期措施:161、在項目開展前，項目負責人應該協調各種資源，加強與政府的溝通，讓他們清楚瞭解我們的工作內容及意義，爭取政府的支持，尤其是得到權威領導人的信賴和支持;
2、在取得政府支持的同時，利用政府這一資源，通過政府部門取得對養老機構的信任和配合;
3、儘量合理規劃利用項目資金，同時更應該協調多方資源，減少項目資金的開支;
4、前期將招聘1名基層社會工作人員和1名心理輔導員配合項目過程中50人次的志願者來開展項目活動;
5、我們在招募志願者的時候，招募條件要嚴格，選擇真正想從事志願者的人士參與項目工作，同時要注重培養得力志願者，作為後備工作人員，同時要讓志願者找到自我價值，對我們項目有贊同感和一定的歸屬感;
6、在媒體宣傳上，需要和相關媒體進行合理有效的溝通，做到“報道不失真，幫助不離羣”的原則，不僅可以讓特殊個案得到資源最大化的幫助，也能讓在項目中的老人們得到更多社會關注;
7、我們要耐心的同老人溝通，通過一些小事，取得老人們的信任，徵求他們的同意，邀請老人們參與我們的活動;
附表:項目資金預算報表附件:xx社會工作協會機構養老服務項目經費預算報表
目的:使養老院實現短期內盈利.
難點分析
私人養老院在我國屬於新事物,剛開始必定有它發展的困難.養老院難以實現盈利,究其原因,可以分為主觀與客觀兩方面,而主觀與客觀又有不同的因素.
主觀因素
1傳統觀念的束縛.在我國,子養父是天經地義的事情,養不養老人,對一個人的社會名譽有很大的影響.在人們的觀念裏把父母送到養老院是不孝的.不管有沒有能力,輿-論的壓力使人們不願意把父母送到養老院.
2新事物發展的困難.根據馬克思的唯物論與辯證法,新事物的出現與發展,不管是否符合客觀規律,都會受到抵制.私人養老院做為新事物,人們在短期內肯定帶着觀看的態度和不相信的心理的.
3現代社會普遍的商業糾紛和商業欺詐,使人們彼此的信任度下降.私人養老院做為盈利的商業組織,使人們帶有防備心理,很難相信它的合法性,營業手段和營業目的.
主觀因素
1觀念的理解錯誤.由你的介紹可以知道,你的養老院和傳統的養老院在性質上有很大的區別.一個以盈利為目的,而一個基本不盈利.你以傳統養老院的經營方法來經營你的養老院,肯定不能盈利,而且使你的養老院的競爭力和生存能力大大的下降了.
2經營方式的落後.你只憑藉着一個養老院,為老人提供生活娛樂場所而收一定的手手術費,而忽視了其他的經營方式(具體的在後面).這與旅館有什麼差別,而且是一個只收老年人的旅館.
3經營手段的單調性.只靠收取一定的費用來維持養老院的運轉肯定不行.你忽視了老年人身後巨大的市場.你只開發了老年人市場的一小部分,而且還不充分,即你沒能很好的做好產業的延伸.
綜上所述,養老院不能盈利的原因有:社會的排斥,人們的不信任,輿-論的壓力,自身經營模式的落後,觀念理解的錯誤,經營手段的落後等.
浙江財經學院校紅十字協會
一、活動背景：
尊老愛幼自古以來都是我們中華民族的傳統美德。隨着社會的發展，越來越多的老人被送入敬老院，他們需要社會的關心。為加強我們大學生思想道德建設，弘揚中華民族尊老、敬老的傳統美德，努力營造社會和-諧的良好氛圍，讓當代大學生接觸和了解老一輩人的生活，關注老人身心健康，構建和-諧社會，我們決定走進敬老院，為老人們送去一份關心。
二、活動目的：
(1)為生活在敬老院的老人們帶去心靈上的慰藉，讓他們感受到青少年的'朝氣和社會的温暖。
(2)增強同學們的社會責任感，讓大家瞭解社會，關注這羣龐大而特殊的羣體，從中學會關愛，學會感恩。
(3)喚起社會的老齡意識，保護老年人的合法權益，強化對老人尊敬關愛意識。
三、活動地點：九堡敬老院
四、活動時間：2015年3月5日
五、活動人員：校紅十字協會成員：
六、活動前期準備：
(1)提前聯繫好敬老院，取得對方負責人的信任和工作上的支持和相互配合，以便於定期開展活動。
(2)瞭解老人大致的心理及性格特徵。在敬老院的老人，常常會感到孤獨、寂寞、失落、焦慮、缺乏安全或期盼子女、朋友探望。
(3)制定出一張時間安排計劃表，為每一位志願者劃分責任，形成系統的志願流程。
七、活動項目：
(1)每三個志願者為一組為當日獨自待在房間的空巢老人做家務，陪老人聊天回憶美好的往事和討論他們感興趣的話題。注意傾聽，捶背要有經驗。與老人聊天時避免一些有礙老人情緒的話題，另外，主動開啟話題，避免冷常(事先挑選有這方面潛質的志願者)
(2)與老人們下棋、打牌等娛樂活動。(依照不同老人的性格組織相關活動)
(3)進行一些適合老年人朋友的小遊戲。
(4) 每個同學去收集一些適合老年人的生活笑話。收集一些冬天的健康保健知識和養生之道，介紹一些方便實用生活小竅門和健康知識。
(5)談談最近的食品安全問題以及國內和國際的新聞及有趣的新聞 。
(6)全部活動結束後，活動參加者和老人告別，併合影留念。
八、活動注意問題：
1、進入敬老院，見到老人一定要微笑打招呼，這是對老人的一種尊重與認可。與老人交談時要儘量的去傾聽他們，要引導老人多講述他們的往事。
2、參加活動人員必須準時在指定地點集合，必須服從安排，有特殊原因無法參加者，請及時轉告該活動的負責人員。
3、各項活動開展落實到具體人，分工明確。
目前的社會是非常注重養老，養生的，開個養老院，也是個好商機，樓下的模板，我是在中哲諮詢的網站上覆制過來的，是一個 綜合型養老服務平台項目商業計劃書，你也可以去他們那看看別的案例。
第一章 執行摘要
1.1項目簡介
1.2項目優勢
1.3發展目標
1.4項目融資
第二章 發起人公司介紹
2.1公司基本情況
2.2治理結構
2.3公司組織架構
2.4企業文化
2.5核心管理團隊
第三章 行業市場分析
3.1政策支持
3.2我國養老產業發展現狀
3.2.1市場需求現狀
3.2.2市場供給現狀
3.3成都養老產業現狀
3.3.1 成都養老市場現狀
3.3.2 成都半失能養老市場現狀
3.3.2 成都養老市場發展趨勢
第四章 產品與服務
4.1主營產品與服務
4.2產品與服務市場
4.2.1 用户定位
4.2.2 服務模式
4.2.3 市場佈局
4.2.4 市場機會
4.3競爭分析
4.3.1成都養老產業五力模型分析
4.3.2核心競爭優勢
第五章 商業模式和戰略規劃
5.1商業模式
5.2盈利模式
5.3戰略規劃
5.3.1 SWOT分析
5.3.2戰略實施途徑
第六章 營銷策略
6.1品牌建設策略
6.2渠道策略
6.3推廣策略
第七章 融資計劃
7.1 A輪融資方案
7.2 A輪融資資金使用計劃
7.3退出機制
7.3.1公司回購
7.3.2持續經營獲利
7.3.3股權轉讓
7.3.4公開上市
第八章 財務預測
8.1基本假設
8.2財務預測
8.2.1毛利潤營業收入預測
8.2.2成本費用預測
8.2.3利潤預測
8.2.4現金流量預測
8.2.5盈虧平衡分析
8.2.6資產負債分析
第九章 風險及控制
9.1質量風險及控制
9.2財務風險及控制
9.3經營風險及控制
9.4政策風險及控制
養老地產項目策劃書
養老地產是指在人口老齡化日益加重背景下，由房地產開發企業或相關社會機構推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點，並能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎設施保障的老年住宅產品。這類老年住宅是指可以使老年人獲得經濟供養、生活照料以及精神慰藉等基本內容的居住場所。
項目策劃需注意如下內容：
1、要結合地域性特診
由於各區域的地理位置、自然環境、經濟條件、市場狀況區別很大，要進行房地產項目開發策劃首先要考慮開發項目的區域經濟情況，包括區域經濟環境分析、固定資產、物價水平、生活水平、社會消費分析、金融分析、財政收入分析等。
其次，要考慮房地產開發項目周邊的市場情況。從房地產市場來講，房地產項目策劃要重點把握市場的供求情況、市場的發育情況，以及市場的消費傾向等。養老地產項目開發策劃更要注重人口環境分析、區域人口總量、人口增長率、老齡化比例、生活習慣、地域文化等；另外，要考慮養老地產項目的區位情況，如項目所在地的功能區位、地理區位、街區區位，區位的交通情況、自然資源、發展規劃等等。
2、要與養老市場相結合
房地產項目策劃要適應市場的需求，吻合市場的需要。養老地產項目開發更需要充分了解、適應、創造市場。一是房地產項目策劃自始至終要以市場為主導，顧客需要什麼類型房，就建造什麼類型房，永遠以市場需求為依據；二是房地產項目策劃要隨市場的變化而變化，住房的市場變了，策劃的思路、定位都要變；三是養老地產是伴隨着我國老齡化進程新興起的市場，項目策劃要造就市場、創造市場。
3、養老地產開發注重多樣性
項目策劃設計要比較和選擇多種方案。老年人的需求是多樣化的，各種組合結構也是多種多樣的。同時，房地產項目策劃方案也不是一成不變的，應在保持一定穩定性的同時，根據房地產市場環境的變化，不斷對策劃方案進行調整和變動，以保證策劃方案對現實的最佳適應狀態。策劃過程中需要對多種方案進行權衡比較，揚長避短，選擇最科學、最合理、最具操作性的方案。
4、策劃設計要有系統性
房地產項目策劃設計是一個龐大的系統工程，從開始到完成經過市場調研、投資研究、規劃設計、建築施工、營銷推廣、物業服務等幾個階段，每個階段構成策劃的子系統，各個子系統又由更小的子系統組成。各個子系統各有一定的功能，而整個系統的功能並非簡單地是各個子系統功能的總和，系統的結構與功能具有十分密切的聯繫。
5、養老地產規劃設計的前瞻性
養老地產項目完成的週期少則二三年，多則三五年甚至更長，如果沒有超前的眼光和預見的能力，投入不產出，那麼企業的損失是巨大的。房地產項目策劃的超前眼光和預見能力，在各個階段都要體現出來：在市場調研階段，要預見到幾年後房地產項目開發的市場情況；在投資分析階段，要預知未來開發的成本、售價、資金流量的走向；在規劃設計階段，要在小區規劃、户型設計、建築立面等方面預測市場需求和未來的發展趨勢；在營銷推廣階段，要弄清當時的市場狀況，並在銷售價格、推廣時間、樓盤包裝、廣告發布等方面要有超前的眼光；在物業服務階段，更要針對老年人的特徵，體現出行業發展和服務水平的前瞻性。
6、規劃設計可以適當進行創新
房地產項目策劃要追求新意、獨創，永不雷同。房地產項目策劃創新，首先表現為概念新、主題新。因為主題概念是項目的靈魂，是項目發展的指導原則，只有概念主題有了新意，才能使項目有個性，才能使產品具有與眾不同的內容、形式和氣質。其次表現為方法新、手段新。策劃的方法與手段雖有共性，但運用在不同的場合、不同的地方，其所產生的效果也不一樣。還要通過不斷的策劃實踐，創造出新的方法和手段來。
7、規劃設計必須具備可操性
養老地產項目開發策劃在國內尚屬起步階段，新的概念和主題需要一系列可操作的方法和手段貫穿項目開發過程。需要在實際市場環境中有可操作的條件，立意再好市場條件不允許，想操作好是很困難的。在具體的實施上也要有可操作的方法，策劃方案還要易於操作、容易實施。經常有一些策劃方案規定了非常理想的策略，但完全脱離了市場的客觀需求或超出了開發商的負擔能力和實施能力，因而也只能是空洞的紙上談兵。
8、養老規劃設計具有可變性
養老地產項目開發策劃因其地域不同、定位不同、目標客户羣體不同具有一定的可變性，隨着老年人的年齡增長和身體機能衰退，其需求和對產品的要求也是不斷變化的。另外，我國龐大的老齡人口中，不同時期的老年人由於其生活狀態以及價值觀的不同，對於養老環境和養老項目的要求具有很大的差異性，策劃方案中要充分考慮到可變性，才能適應市場和老年人的需求。在物業管理經營管理中，更要體現出差異化服務和貼心式管理，人到老年每一位個體都有差異性，很多習慣不可改變，那就需要在硬件和軟件上儘可能的適應老年人，硬件的建築和軟件的服務需要具備一定程度的可變性。
項目設計內容：
1、養老地產選址
養老地產的選址需要綜合考慮自然環境和社會環境對項目的'影響，往往選擇儘可能好的景觀資源和干擾性較小的周邊環境。不同的養老社區對環境的要求也不相同，如基礎型養老社區。的部分服務需要依託於城市來提供，因此選址上常位於城市邊緣或近郊。
2、建築設計
在老年住宅建築的設計中，應儘可能多地考慮為老年人提供利於交往的公共空間，增進老年人相互之間的交流，減少孤獨感和寂寞感。在設計專住型住宅時，可考慮將公共交往空間擴展到合設或鄰近的其他設施之中，在混住型住宅中則考慮將共用部分作為公共交往空間。在建築單體設計中，要遵從無障礙設計規範，方便老年人的居住和生活。
3、園林景觀設計
設計原則上要堅持“以人為本”，在安全舒適的基礎上鼓勵老年人走出來運動健身。老年人相比其他人羣更加註重生活中周邊環境和景觀的營造，對綠色植物、花鳥魚蟲等增添生活趣味的事物有着超乎尋常的喜愛。因此在設計中應考慮到設置若干運動健身區、花鳥魚蟲觀賞區、種植採摘區等兼有健身和娛樂功能的區域。
4、室內裝飾和配套
室內裝修方面，應儘可能減少五金件的使用，全部採用純天然的無任何異味及有毒物質的環保塗料，木地板應做防滑處理。
建築入口處面積要適當增大，地面力求平坦，便於輪椅通過。地面和浴池底都應防滑，浴池、廁所、樓梯及走廊兩側應設扶手，改變方向和高度的地方須用明顯色彩表示，同時提高房間照明度，並抑制眩光。
養老社區是當前老齡化浪潮下的新興事物，在開發模式、經營管理和規劃設計等方面都亟待探索。養老地產的開發並不因市場的缺乏而變得容易，開發者要做好承擔風險的準備。在項目策劃之初，就需要對養老地產的各環節進行整體把握，系統化思考，從而明晰自身適合的開發類型和可利用的資源。在進行養老居住產品的設計時，應充分挖掘我國老年客户羣的特徵，創造出適應中國國情的產品類型，彌補傳統的居家養老模式的不足，構建更合理有效的開發模式，開發出更多更好的養老地產項目，促進社會的和諧，提升老年人生活的幸福指數。
根據總裁指示，物業公司經與住宅集團商議，擬以“社區養老模擬體驗中心”為基地，開展一系列聯動營銷活動，通過活動使xx養老社區成為省會新的輿論熱點，進而宣揚孝道文化、xx養老體系以及物業品牌，促進各項目產權銷售。第一階段活動方案如下：
一、與省電視台“金色夕陽”聯辦xx“老年大講堂”
時間：5月25日至7月5日，每週一課
地點：太陽城國際俱樂部四樓養老體驗中心
活動內容：
1、與河北電視台“金色夕陽”欄目合作，在該電視台推出由xx集團冠名的“老年大講堂”節目，錄製現場設在xx太陽城養老體驗中心;
2、每期節目邀請國內以及省市各方面專家到太陽城開講，講課內容包括：養生保健、家庭理財、手工藝製作、婆媳關係、家庭廚藝、美容化粧、書畫美術等;
3、通過錄制節目使更多老年客户光臨太陽城，通過電視台開辦專題節目更大範圍宣傳xx項目、xx養老體系。
組織人：住宅策劃部、書香園社養部、物業銷售部
所需費用：每期5000元，計劃舉辦10期，共計50,000元。
二、聯合市第一醫院舉辦中老年大型義診活動
時間：每週六9點—11:30，連續1個月
地點：太陽城俱樂部四樓養老體驗中心/總部銷控養老體驗中心
活動內容：
1、邀請市第一醫院、省老年病醫院各科室專家，分別到太陽城俱樂部四樓養老體驗中心和總部銷控中心養老體驗中心，開展義診活動;
2、義診內容將針對老年人易患的9種疾病，老年期抑鬱症、老年性痴呆、老年性白內障、高血壓、冠心病、腦血管疾病、關節炎、糖尿病、皮膚病等進行諮詢和檢查。為到場客户免費提供醫療諮詢和診療服務，如測量血壓、稱體重、健康評估等;
3、通過義診活動增加客户參與活動，聚集客户人氣，並通過建立客户《健康檔案》，留取客户資料，跟進銷售。
組織人：住宅策劃部、書香園社養部
所需費用：場地佈置費：2,000元;醫師義診費：15,000元;
共計：17,000元。
三、太陽城百對老人集體金婚慶典
時間：20xx年5月28日(端午節)
地點：太陽城國際俱樂部、三可湖公園、茶社
活動內容：
1、通過市民政部門、高檔社區的居委會邀請100對符合金婚條件，且有社會影響力或有購買潛力的'老年夫婦到太陽城，以及家屬代表、新聞媒體等，舉辦大型集體金婚紀念慶典，期間舉辦：牽手星光大道、小型聯歡、情感故事回憶、三可湖畔留影、養老服務模擬體驗等活動;
2、活動期間，參與活動者由住宅銷售全程跟進，通過簽名登記掌握客户情況，並予以跟進。
組織人：住宅策劃部、物業銷售部
所需費用：現場佈置6000元;專業婚紗攝影及洗印費：20000元;
就餐費：4000元;不可預見費：3000元;共 計：33,000元。
四、舉辦“城市住宅與社區養老”百姓論壇
時間：5月29日
地點：太陽城國際俱樂部四樓
活動內容：
1、邀請省市建設部門、民政部門、物業協會等領導、專家和省市主要媒體，就城市住宅適老設計、社區養老配套及養老服務等方面的議題，展開討論，並藉此機會推介xx養老社區設計思路及銷售政策;
2、由住宅銷售部門邀請所有在檔以及意向客户共同參與，並舉辦為為xx養老社區建言獻策活動，其中穿插抽獎環節，增強參與性。
組織人：住宅策劃部、書香園社養部馬東雲 物業銷售部蘇鵬
所需費用：領導、專家、媒體紀念品5,000元;活動獎品：8,000元; 共計：13,000元。
另：為配合集團全員銷售，各社養模擬體驗中心將進一步完善服務項目，增加解説人員，並強化培訓服務員及時掌握各項目銷售政策。
上述活動將持續1個半月，主要以間接營銷方式促進公司銷售業績。
活動費用合計：68,000.00元(大寫：陸萬捌仟元整)，據實報銷。
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