2018年物業管理工作彙報

物業管理工作彙報

（2018年12月5日）

一、物業管理現狀

（一）基本情況

目前我縣城區居民小區共51個，總建築面積145.7萬㎡，多層建築158棟，高層建築59棟，總户數1.06萬户，已入住5325户，入住人口1.62萬人，平均入住率為50.2%。其中有物業公司管理的小區為20個，佔40%，無物業公司但有實際管理人的16個，佔31%，無物業管理又無實際管理人員的15個，佔29%。

（二）物業管理企業基本情況

目前在我縣註冊的物業管理企業為6家，物業管理資質均為三級，外地入駐我縣小區從事物業管理服務的企業有5家，共11家。全縣物業公司管理人員177人，無物業公司有實際管理人51人，其中持有各類上崗證的32人，僅佔14%。

（三）收費情況

多層建築為0.35—0.4元/㎡；高層建築為1.0—1.2元/㎡。

二、近期開展的主要工作

（一）成立組織，召開會議，加大宣傳

於7月12日縣政府成立了住宅物業管理工作領導小組；住建局、孫口鎮、城關鎮也先後成立了相應組織，7月14日召開了領導小組成員負責人會議，學習新版物管條例，7月17日-18日又召開了開發企業和物管企業負責人會議，安排近期物管工作和消防安全工作。同時利用小區宣傳櫥窗、專欄等多種載體，通過召開座談會、物業管理工作會議、現場會等多種形式，廣泛宣傳物業管理有關政策法規和物業知識，對物業管理熱點問題進行正面的輿論引導，規範物業企業的行為。

（二）加強學習，確保規範管理

7月25日，我局對新版《河南省物業管理條例》向各物業小區經理、負責人進行了培訓、解讀，新版條例由原來的52條增加到95條，最大的亮點是進一步明確了各職能部門的職責和居民關心的漲物業費、電梯卡人、業主投訴和“黑名單”及處罰規定等做了具體規定。會後我們又組織參觀了明珠花園、新城國際物業示範小區，現場觀摩學習了物業管理好的經驗做法，收到了良好的效果。

（三）突出重點，夯實物管基礎

一是於12月5日列出工作台賬，摸清底數，加大監管、主動指導，幫助物業服務企業做好服務，營造和諧小區氛圍。如在明珠花園小區指導物業主動給業主增加保潔車庫門、購置巡邏車、新上剪草機等

二是認真做好轄區物業服務企業的備案工作，至目前，11家物業公司全部進行了備案。

三是督促指導物業服務企業開展小區精神文明建設活動，豐富小區居民的精神生活。今年在華府一品、新城國際等小區設立固定宣傳欄13個，宣傳內容豐富多彩、通俗易懂。

四是對新開發住宅小區項目方案設計中，明確物業用房和設施、設備的配置，提高小區公共設施建設，為下一步物業管理打下良好基礎。如在新開發的建業·森林半島項目中，我們嚴把規劃設計關，按照標準配備了240㎡的物業用房，又配備了社區服務用房180㎡，社區服務站150㎡，四點半課堂200㎡，老年人活動中心320㎡等公共服務設施。

五是在即將新入駐的小區，我們積極引進一級企業的物業公司，如龍鼎御園引進鄭州新康橋物業公司，在城市之光引進北京溢海物業公司等。

六是及時協調化解羣眾矛盾。我局工作人員不等不靠，主動搞好宣傳、解釋工作，今年已協調解決盛世龍鼎、尚品春天、領秀城等十餘起物業問題，及時化解了矛盾糾紛。

七是加強對物業服務企業的督導檢查，與物業管理企業簽訂目標責任書，共簽訂目標責任書22份。同時採取季度綜合檢查和不定期的隨機抽查的方式加強行業監管。

三、存在問題

（一）召開業主大會，選舉業主委員會行動遲緩

物業管理條例中明確規定，住建部門對物業服務企業進行業務指導、培訓和監督管理；鄉鎮人民政府負責組織、指導、協調本轄區內各物業管理區域內的具體工作。目前城關、孫口鎮雖然成立了物管組織，但只有孫口鎮轄區內東晟花園召開了業主大會，成立了業主委員會，其他已建成的小區中幾乎都沒有召開過業主大會和建立業主委員會，居民區的物業管理基本上處於自建自管、自生自長的狀態。除一部分新建的小區物業管理由開發商聘請的物業公司代管外，老舊小區和分散的居民住宅樓都沒有進行實質意義上的物業管理，甚至還有一定數量的棄管樓院存在。

（二）規劃、建設與管理脱節，開發遺留問題較多

一是已建成的小區大部分沒有足夠的物業管理用房，只有一個幾平方的門崗，比如錦繡源、新城小區等。根據《河南省物業管理條例》第四十一條規定，物業管理用房應不低於總建築面積的千分之二至四，而我縣沒有一個小區能夠達到這個標準。

二是已建成的居民小區普遍沒有按規定收取維修基金，給物業管理留下隱患，容易引發鄰里糾紛和社會矛盾，比如綠苑東區等。

三是基礎配套設施差，給物業管理造成諸多困難。由於開發商不遵守規劃的容積率，超面積、間距小、見縫蓋房現象較嚴重，沒有按照規範要求配套相應的基礎公用設施，開發商把房屋賣給個人以後不再過問，從現狀看，除一些新建的小區外，大多數居民區都存在活動場地狹小、停車位短缺、户外休息和健身設備偏少、無公廁（6—10㎡/千人）和垃圾箱等必須的公用設施，比如明珠花園二期、公路家園等。

（三）物業服務質量不高，雙方矛盾明顯

由於物業管理企業准入門檻較低，大都是開發商沒經過招投標找的前期物業管理公司，管理水平參差不齊，加之人員沒經過正規的培訓，無上崗證，素質低下，致使管理水平低，服務能力弱。從現狀看，大部分物業管理人員，服務理念有偏差，重收費輕服務，只追求利潤，忽視為業主的服務，所謂的物業管理，基本上就是拉一些生活垃圾、打掃一下衞生而已，收費與服務不相符，業主對此意見較大。個別沒有物業公司但有開發商指定的管理者，實為開發商的親戚或附近村村民，以管理者自居，態度強橫，不隨心意或一言不合就斷水斷電，惡化了與業主的關係。

四、下一步工作計劃

（一）根據職責，明確任務

目前縣政府已成立住宅物業管理工作領導小組，住建局、城關鎮、孫口鎮也已成立了物業管理相應的組織機構，並分別明確了一名副職分管，下一步鄉鎮需要成立3—4人的物業管理辦公室，具體任務是召開業主大會，成立業主委員會，選聘物管公司等；住建局做好業務指導、監督管理工作，並對該項工作列出詳細的時間節點，建立工作台帳。

（二）召開會議，調整台賬

下一步計劃在12月10日前根據台賬上的工作計劃，召開孫口鎮、城關鎮分包居民小區負責人蔘加的會議，重點培訓如何按計劃召開業主大會，選舉產生業主委員會，招聘物業公司等業務知識。同時調整台賬，分門別類，重點治理。2019年6月底前，有計劃、有組織的在做好宣傳的情況下，分三類小區逐步實施召開業主大會，選舉業委會。一類小區為有物業管理的小區；二類小區為有實際人管理的小區；三類小區為無人管理小區。計劃先從無人管理小區入手，分批分類逐步實施。

（三）深化業務培訓，樹樣板小區

2019年2月底前，聘請省物管專家，組織領導小組成員、鄉鎮小區負責人及物管企業負責人等參加的培訓，重點學習如何提高小區服務及各職能部門的工作職責，會後參觀3—4個物管樣板先進小區。

（四）選聘物業公司

至2019年6月前，讓成立業委會的小區，通過招投標的方式選聘物業公司。對小區規模小或住户少的小區根據具體情況劃區域選聘物管公司進行正規化管理。

通以上措施，爭取使我縣物業管理工作上水平、上台階，為廣大居民創造一個好的工作、生活、學習環境。