買賣合同解釋

目錄

正文

第一篇：商品房買賣合同解釋

商品房買賣合同解釋(全文

商品房買賣合同解釋

【發佈單位】最高人民法院

【發佈文號】法釋[2014]7號

【發佈日期】2014-04-28

最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

(法釋[2014]7號)

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已於２００３年３月２４日由最高人民法院審判委員會第１２６７次會議通過。現予公佈，自２００３年６月１日起施行。

二○○三年四月二十八日

為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審

判實踐，制定本解釋。

第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者

已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。

第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是

在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的説明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該説明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違

約責任。

第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人

雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同

無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主

要義務，對方接受的除外。

第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求

優先取得補償安置房屋的，應予支持。

被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。

第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責

任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無

法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

第十一條 對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起

由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核

驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承

擔。

第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同

有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合

同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還

買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

第十五條 根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除

外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當

事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數

額。

第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償

額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評

定的同地段同類房屋租金標準確定。

第十八條 由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約

定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的

金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求

解除合同和賠償損失的，應予支持。

第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的

除外。

第二十一條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支

持，但當事人另有約定的除外。

第二十二條 對於買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人蔘加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可

以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法

實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合併審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另

行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合併審理。

商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收

受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人蔘加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書並與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當

追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。

第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公佈施

行後尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公佈

施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最

高人民法院〈關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解〉》。

第二篇：買賣合同解釋3

《買賣合同解釋》與司法考試（一）

每個領域均有其王者。買賣合同是合同之王。所以呀，除了《商品房買賣合同解釋》，現在又有了《買賣合同解釋》。將來還會出現《電子商務買賣合同解釋》、《網絡虛擬財產買賣合同解釋》、《商品房買賣合同解釋（二）》、《關於器官移植條例若干問題的解釋》等調整買賣合同的法律規範。

2014年5月10日最高人民法院頒佈了《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《買賣合同解釋》），該解釋於2014年7月1日生效。2014年的司法考試不會直接考到《買賣合同解釋》，但很可能間接考到它。因為《買賣合同解釋》確立的規則多為民法領域的通説觀點，在涉及買賣合同的司法考試考題中，出題人也許會不由自主地（或下意思地）考察到《買賣合同解釋》確立的規範內容。

《買賣合同解釋》制定的規範可大別為三類：第一類，前所未有的規範。如：①保留所有權買賣（第34—37條）；②送交買賣合同風險負擔規則（第12條）。第二類，對此前規範的細化與補充。如：①在途貨物買賣合同風險負擔規則（第13條）；②買受人及時檢驗並通知的義務（第15—20條）；③動產一物數賣中的實際履行規則（第9—10條）；④試用買賣（第41—43條）。第三類，對此前規範的修改。如：①因無權處分訂立的買賣合同的效力（第三條）；②買受人檢驗並通知的合理期間與最長期間（第17條）。

根據司法考試的規律，前所未有的規範和對此前規範予以修改補充的規範皆為司法考試的重中之重，加之許多朋友十分關心該司法解釋。鍾某不揣淺陋，結合司法考試的特點，根據自己的理解，擬陸續對《買賣合同解釋》的幾個最重要制度予以解讀，期能有助於各位朋友的備考。喜兮樂，快兮爽！

一、因無權處分訂立的買賣合同的效力

《買賣合同解釋》

第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。

一、規則內涵

《買賣合同解釋》第3條規定的意思是：若無其他效力瑕疵，因無權處分訂立的買賣合同有效，但是（即使動產已經交付或者不動產已經辦理過户登記）所有權變動的效果效(小編推薦你關注好範文 網)力未定（所有權人追認或者無權處分取得處分權的，所有權發生移轉；否則，所有權不能發生移轉），但善意取得除外。

這是對《合同法》第51條規則的修改。是《物權法》第15條規定的區分原則的延伸與擴展。

二、規則的準確把握

《買賣合同解釋》第3條的內容包括以下幾個層次：①因無權處分訂立的買賣合同，買賣合同有效，不因買受人善意或惡意而受影響。②若買受人為惡意，即使買賣的動產已經交付或者不動產已經辦理過户登記，其所有權變動的效果仍為效力待定。如果在合理期限內權利人追認或者出賣人取得處分權，則所有權自交付或者登記時發生移轉。反之，如果經過合理期間權利人拒絕追認或者處分人未取得處分權，則所有權不能發生移轉，買受人不能取得所有權。③若買受人為善意，且符合善意取得所有權的構成要件的，買受人直接依照法律的規定善意取得標的物的所有權；反之，買受人雖為善意，若不符合善意取得動產所有權的構成要件，則即使動產已經交付或者不動產已經辦理過户登記，所有權移轉的效果仍為效力待定，須經權利人追認或者處分人取得處分權，才能發生所有權移轉的效果。④如果因為出賣人欠缺處分權致使買受人不能取得所有權，因買賣合同有效，買受人有權對出賣人主張違約

責任或者解除合同並要求出賣人承擔賠償責任。

【例1】甲將相機交給乙保管，乙擅自將該相機以自己的名義出賣給知情的丙，並交付相機。①乙、丙的買賣合同屬於因無權處分訂立的買賣合同，因無其他效力瑕疵，乙、丙的買賣合同有效。②雖然乙、丙的買賣合同有效，且已經完成了相機的交付，但所有權變動的效果仍為效力待定。如果甲追認或者乙取得處分權，甲的無權處分得到補正，丙溯及至相機交付之時取得相機的所有權；反之，如果甲拒絕追認或者乙不能取得處分權，則丙確定不能取得相機所有權。③如果因為乙欠缺處分權致使丙不能取得相機的所有權，丙有權對乙主張違約責任或者解除買賣合同並要求乙承擔損害賠償。④須注意：根據《買賣合同解釋》第30條的規定，違約責任適用“過錯相抵”。因為丙為惡意受讓人，對於乙之違約的發生也有過錯，所以，在計算乙的違約責任時，應相應扣減乙的賠償數額。

【例2】夫妻甲、乙婚後購買一套房屋，登記在甲名下。未經乙同意，甲以自己的名義將該房屋出賣給不知情的丙，並給丙辦理了過户登記。①根據《物權法》第97條，甲、丙間的買賣合同屬於因無權處分訂立的買賣合同，但處分權的欠缺不影響買賣合同的效力，故甲、丙的買賣合同有效。②如果符合善意取得房屋所有權的構成要件，則丙直接依照法律規定善意取得房屋所有權（原始取得）。③如果不符合善意取得房屋所有權的構成要件，雖然已經完成了房屋的過户登記，但丙能否取得房屋所有權仍屬於效力未定，如果乙追認或者甲取得處分權，則甲的無權處分得到補正，無權處分轉化為有權處分，丙可取得房屋所有權（繼受取得）；反之，如果不符合善意取得的構成要件，且乙拒絕追認或者甲不能取得處分權，則丙確定不能取得房屋所有權。④若因甲欠缺處分權致使丙不能取得房屋所有權，因買賣合同有效，丙有權對甲主張違約責任；或者丙享有法定解除權（因為甲的違約行為致使丙訂立買賣合同的目的不能實現），可解除合同並請求甲承擔損害賠償責任。

三、立法理由

因無權處分訂立的合同的效力，受一國物權變動模式的強烈影響。①由於法國採用意思主義的物權變動模式，故法國規定因無權處分訂立的買賣合同無效（相對無效）。②由於德國採用物權形式主義的物權變動模式，且將產生物權變動的法律行為區分為負擔行為與處分行為，所以，德國民法規定，因無權處分訂立的買賣合同，其負擔行為（也就是買賣合同）有效，處分行為（也是就是移轉所有權的合意）效力待定，權利人追認或者處分人取得處分權的，物權行為自始有效。③我國採用債權形式主義的物權變動模式，這位我國將因無權處分訂立的買賣合同規定為有效提供了制度空間。

《合同法》第51條規定，因無權處分訂立的合同效力待定。這一規定固然注重了對所有權的保護，其缺陷是至為明顯的：①若權利人拒絕追認或者處分人未取得處分權，則合同無效，受讓人只能對處分人主張締約過失責任（賠償信賴利益），而不能主張違約責任（賠償履行利益），這不利於善意受讓人的保護。②造成了體系違反。《合同法》第51條的規定使得《合同法》第150條規定的“權利瑕疵擔保責任”幾成具文。

隨着認識的深入，《合同法》第51條規定的不妥當性至為明顯。特別是《物權法》第15條規定了基於法律行為的物權變動變動的區分原則，根據區分原則，在法律效果上應區分物權變動的原因（即：法律行為的生效）與物權變動的效果（即：物權變動）。區分原則的確立使得《合同法》第51條的問題更為突出。已經到了非改不可的地步。故有《買賣合同解釋》第3條的問世，首先在買賣合同領域有所突破。

四、最後的強調

真理向前半步就是謬誤。當前，我國通説觀點不承認負擔行為與處分行為的區分。所以，《買賣合同解釋》第3條不應理解為德國模式。而應理解為：因無權處分訂立的買賣合同，買賣合同有效，但物權變動的效果效力待定（善意取得的除外）。

第三篇：商品房買賣合同解釋

最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）共２８條，主要對商品房預售合同的效力，商品房銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風險承擔、商品房質量、商品房包銷、商品房擔保貸款（按揭）等方面如何具體適用法律作出明確的規定。其中，對出賣人嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規定可以適用懲罰性賠償原則。

適用要點一：集資房，房改房，經濟適用房不適用本解釋

法條原文第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。

本條是司法解釋適用範圍的規定

適用要點：一，將商品房買賣合同的出賣人作了嚴格的限定，即僅僅指房地產開發企業；二，將商品房買賣合同的標的包括兩類：現房銷售和期房銷售。商品房買賣合同僅指買受人與開發商之間簽訂的期房或現房銷售合同。三，非房地產開發企業所開發的房屋，包括集資房、房改房、經濟適用房不適用本《解釋》。

我國目前存在着多種類型的房屋，有房地產開發企業建造的商品房、政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房等。經濟適用房、房改房、集資房等房屋不能直接自由買賣，其交易要受到國家政策的調整，比如，需要補交土地出讓金或者相當於土地出讓金的價款或者居住一定年限後方可出售，而私有房屋的買賣與商品房買賣又有所不同。從房地產交易市場的實際情況來看，房屋買賣的主流為商品房買賣，而且人民法院受理的房屋買賣糾紛主要也是商品房買賣糾紛。同時，由於此類糾紛不僅關係到國家住房制度改革措施的推進，而且涉及到廣大人民羣眾的切身利益，因此，《解釋》將其調整的範圍明確限定為商品房買賣行為，包括商品房預售和商品房現售。

適用要點二：開發商沒有取得預售許可證明，商品房買賣合同的效力及司法救濟

法條原文： 1．《解釋》“第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”2．《解釋》“第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。”

我國對商品房預售實行預售許可制度，開發經營企業進行商品房預售，應當依法向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》後才可進行預售。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。但現實中，由於種種原因，開發商卻經常違法操作，在未取得《商品房預售許可證》的情況下，與購房者簽訂買賣合同，預售商品房，嚴重損害購房者的合法權益，由此引發了許多糾紛。

對於未取得《商品房預售許可證》的，商品房買賣合同效力問題適用要點如下：

一、出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，因為違反法律、行政法規的強制性規定，應該認定為無效。

《合同法》第五十二條規定 “有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”

《城市商品房預售管理辦法》第九條 “開發經營企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和説明書必須載明《商品房預售許可證》的批准文號。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。”

從上述法律法規可以看出，行政法規《城市商品房預售管理辦法》明確要求，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。而開發商在沒有取得《商品房預售許可證》的條件下，違規與買受人訂立的商品房預售合同的，此買賣合同的訂立違反了我國法律的強制性規定，屬無效合同。

二、在司法實務中，有一種情況是可以認定為有效的，那就是：在起訴前取得商品房預售許可證明的。《解釋》對此作了寬鬆的解釋，對這是從鼓勵交易原則出發而出台的司法解釋。該條司法解釋明確規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”

三 ．司法救濟：

在商品房買賣合同訂立以後，買受人發現開發商沒有《商品房預售許可證》的，或者訂立合同時開發商提供虛假商品房預售許可證明的，如果買受人想反悔的，這時可以選擇下列方式：

第一、起訴申請認定該合同無效，並可以請求雙倍返還已付購房款。

如果選擇認定合同無效的，在實務中對購買人來説，還是有一定風險的，風險就在：在查詢後到起訴前，開發商取得了商品房預售許可證明，該訴訟請求可能就不會得到支持。因為按照該解釋第二條的規定，應當認定為有效。

第二、申請撤銷該合同，並可以請求雙倍返還已付購房款。

按照《民法通則》及《合同法》對撤銷民事行為的規定，買受人在訂立合同時只要在“意思表示”上有瑕疵，即“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”而開發商“故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；”顯然屬於欺詐行為。

“故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實” 怎樣認定？

根據《城市商品房預售管理辦法》第九條規定：“開發經營企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和説明書必須載明《商品房預售許可證》的批准文號。” 開發商沒有按照該規定 ‘向買受人出示’ 和沒有在‘售樓廣告和説明書必須載明《商品房預售許可證》的批准文號’，均應當認定為“故意隱瞞”行為。

第三、如果開發商既有‘故意隱瞞’或‘提供假證’，又根本就不能取得《商品房預售許可證明》的，而導致商品房買賣合同的目的就根本不能實現的話，購買人還可以選擇“解除合同”，並可以請求雙倍返還。

適用要點：1.開發商一般的商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，不承擔違約責任；但作出符合法定條件的廣告宣傳，如果不兑現就有可能承擔違約責任。

該條司法解釋認為，一般情況下商品房的銷售廣告和宣傳資料為"要約邀請"，開發商不會因此而承擔違約責任；但是"出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的説明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約"，只要開發商作出的許諾符合上述條件，即使沒有寫進合同，如果與實際交付的不一致的就要承擔違約責任。

2.要開發商對廣告宣傳承擔違約責任必須同時具備兩個條件。

條件一：説明和允諾的內容一定要具體確定。

商業廣告（含宣傳資料）的內容符合"出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的説明和允諾具體確定"；內容具體確定，就是具體明確，從下面這個案例討論：

案例：李先生正在找房，看到某房屋銷售廣告“交樓條件一梯兩户、南北通風”，李先生非常喜歡該樓盤，於是簽署了該樓盤的《商品房買賣合同》。幾個月過去了，當李先生滿心歡喜的準備入住時，卻發現樓盤的設計和當初廣告上所寫的完全不同，所謂的“一梯兩户、南北通風”變成了“一梯三户”，就更談不上南北通風了，這讓李先生頓時有種上當受騙的感覺，立即要求與發展商解除合同。但發展商卻表示廣告上的一行小字已經寫明瞭“此廣告解釋權歸於發展商，一切條款以正式簽訂的合同為主。”該廣告的內容沒有載入合同，不具有法律效力，已簽訂的合同不能解除。除此以外，如果李先生要單方解除合同，發展商將會追究李先生的違約責任。李先生鬱悶不已，訴至法院。在這個案例中，李先生對一梯兩户型和一梯三户型房屋的看法直接影響到房屋的銷售價格，發展商所作出的銷售廣告內容中，對户型設計作出了具體的承諾，因此應當視為一種要約，即使發展商在廣告上註明“此廣告的解釋權歸發展商”，但也不能據此來逃避相應的法律責任。對於該廣告的説明，雖然沒有載入預售合同，但也應視為合同內容，具有法律效力。所以，該案中的發展商已經違反了合同的規定，應當承擔相應的違約責任。法院判決李先生勝訴。

還要注意該解釋中幾個術語的含義：

a．廣告範圍：廣告是針對開發範圍內所作的，對開發範圍外所作的説明和允諾並不受此條款約束，這就涉及到廣告宣傳的範圍問題，有一個業主投訴説我們小區開發商承諾的班車沒有了，可開發商抗辯的很合情合理，我們一共有三期開發，這只是第一期，等到全部開發完了就會兑現的。

b． "廣告"：是指商業廣告，"商品房銷售廣告"是指廣義上的廣告，包括媒體廣告，如報刊雜誌上的印刷廣告、廣播電視廣告和招貼廣告；售樓書及各種宣傳材料；施工現場的廣告牌；樣板房展示等。

c． "説明和允諾"：是指房地產開發商利用廣播、電視、報紙、期刊等新聞媒體的廣告欄目或自行印製售樓宣傳資料、設置户外廣告、樣板房等形式，在宣傳和介紹商品房的同時，作出的對購買商品房特定事項的説明或者對商品房質量的聲明、陳述。

d．"相關設施"：指商品房的基礎設施和相關配套設施包括供暖、供電、供水、小區景觀、小區內道路、停車場等等；公共配套設施包括商品房規劃範圍內以及商品房規劃範圍外的配套，如商業、服務業以及醫療教育、公共交通等公共設施配套。

條件二：對合同的訂立和房價的確定有重大影響。

"對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響"，但什麼是"對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響"，實踐中很難掌握。就此點而言，對開發商還是很有壓力的，但對購房人訴訟來講也是有很大風險的，這一點該怎麼做，聰明的業主會在聰明的律師的指導下突破的，辦案技巧在此不便討論。

該條款運用了《合同法》有關"要約"以及"要約邀請"的概念。根據《合同法》第15條規定，商業廣告在一般情況下屬"要約邀請"，但如果商業廣告符合了要約要件即構成"要約"。

符合上述兩個條件的廣告沒有寫入合同，開發商也要負違約責任。

“該説明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任” 。注意該條款與以前的《商品房銷售管理辦法》有很大的不同，《商品房銷售管理辦法》第十四條:“房地產開發企業、房地產中介業務機構發佈商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。” 第十五條：“房地產開發企業、房地產中介業務機構發佈的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”

可以看出，在該解釋出台以前，如果廣告內容不寫入合同，那麼廣告就不成為合同一部分，開發商就無須對廣告內容承擔責任。而這次的司法解釋卻特別嚴格，即只要廣告內容構成要約，不管這些廣告內容是否在商品房購銷合同中表述，開發商都有可能因為不實承諾而承擔責任。這是對購房人保護力度的加大。

適用要點四：商品房買賣合同未能訂立，能不能退還定金？

在商品房買賣過程中，先簽一份認購協議書然後交付定金，在有些地方乾脆連認購協議也沒有，直接交付一定數量的定金，待樓盤開盤後再簽訂商品房買賣合同，這已成為商品房買賣的一個慣例。然而，在具體實踐中，有關“購房定金”的糾紛屢見不鮮。特別是一些購房者在交完定金後，由於種種原因不想買下訂購的房子，那麼在這種情況下，購房者已付的定金到底能不能退還？寇志中律師針對《解釋》相關規定，探討如下。 法條連接：1．《解釋》第四條 “出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”2．《商品房銷售管理辦法》第二十二條“不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。”3．《城市商品房預售管理辦法》第六條 “商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。” 4．最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題解釋》第一百一十八條 “當事人交付留置金、擔保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，不予支持。” ：

適用要點：

一、出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，該定金在性質上為立約定金。所謂立約定金，是為保證正式締約的定金。當事人訂立合同已經做了必要準備，相互間就合同內容已基本取得一致，但因為存在一些未定情形，當事人不願意放棄成立合同的機會，於是採取立約定金來實現當事人之間的相互信任，以求最終成立合同，完成交易。當事人約定立約定金的，交付定金的當事人無故拒絕訂立合同時，喪失定金，收受定金的當事人無故拒絕訂立主合同時，應當雙倍返還定金。

注意：在商品房買賣合同訂立前收取的款項，可能為擔保金、訂約金、押金、訂金或者預付款等，對這裏所講的定金一定要約定清楚，一是明確寫明為交付“定金”，或者明確約定該款項的處理辦法為：認購人不按照約定訂立商品房買賣合同的，該款不退，出賣人的原因不能訂立商品房買賣合同的，雙倍返還。這種約定實際上定金性質。只有明確約定是定金的，才適用定金法則，否則，“當事人交付留置金、擔保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，不予支持。”

二、“定金”究竟該不該退，要區別情況對待：

一)．開發商應當返還定金的情形： 1.“因不能歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的”。開發商通過認購方式向購房人收受定金作為訂立《商品房買賣合同》擔保的，如果因屬不可歸責於當事人雙方的事由，導致《商品房買賣合同》未能訂立，則開發商應當將定金返還買受人。

“因不能歸責於當事人雙方的事由”怎麼認定？

業界人士均認為，雙方僅僅因正式合同、有關補充協議之內容無法達成一致，而與認購意向書內容無關，致使簽約不成的，則雙方不存在違約行為，屬於“因不能歸責於當事人雙方的事由”，開發商應將定金全額返還購房者。如：《認購協議》並未明確約定商品房的價格、面積、朝向等具體條件，而是把這些條件留待以後由雙方協商，若後來雙方不能就這些條件協商一致，導致不能簽訂《商品房買賣合同》，此時，因當事人雙方對《商品房買賣合同》未能訂立均沒有過錯，故開發商應當將定金返還買受人。

因不可抗力或者政府原因導致合同不能訂立的，屬於“因不能歸責於當事人雙方的事由”，開發商應將定金全額返還購房者。

2.不符合商品房銷售條件的，或者開發商向購房人提供的證明文件不真實或有瑕疵，致使未能訂立《商品房買賣合同》的，開發商向買受人收取的定金應當返還。如果開發商本身不具備房屋銷售或預售條件，導致《認購協議》無效的，開發商應返還定金並承擔締約過失責任。

《商品房銷售管理辦法》第二十二條第一款規定： “不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。”

3．沒有明確約定為定金性質的預收款項，不管誰的原因未能訂立商品房買賣合同的，開發商應當返還。

《商品房銷售管理辦法》第二十二條第一款規定： “符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。”

二）開發商有權拒絕返還定金的情形：

如果因購房人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定，開發商有權拒絕返還定金。購房人一方的原因常有：

1）《認購協議》已就日後簽訂的商品房買賣合同的某些條件作了明確約定，而購房人卻不同意按這些條件簽訂《商品房買賣合同》，導致未能訂立商品房買賣合同，顯然購房人明顯存在違約行為，故開發商有權拒絕返還定金。

2）《認購協議》明確約定購房人必須在一定期限內與開發商商談《商品房買賣合同》的簽訂事宜，否則定金不退。購房人故意拖延，不按照《認購協議》規定的日期前往簽訂商品房買賣合同的，屬購房人違約，開發商有權拒絕返還定金。

三）開發商雙倍返還定金的情形：

如果因開發商一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定，開發商應承擔雙倍返還定金的違約責任。開發商一方的原因常有：

1．開發商提出與《認購協議》約定不同的條件，致使《商品房買賣合同》未能訂立的，則開發商應承擔雙倍返還定金的違約責任。

2．由於開發商的原因而不是政府原因，小區配套設施、綠地草坪等規劃做了變更，致使《商品房買賣合同》未能訂立的，則開發商應承擔雙倍返還定金的違約責任。

3．《認購協議》明確約定在一定期限內商談《商品房買賣合同》的簽訂事宜，如果開發商在上述期限內將該認購房屋轉售第三人或與第三人再次簽訂《認購協議》，導致雙方不能簽訂《商品房買賣合同》的，屬開發商違約，應雙倍返還定金。

四）《解釋》第五條：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”如果認購書中對商品房的價格、房號、面積、朝向等主要問題做了約定，就具備了商品房買賣合同的主要內容，如果出賣人已經按照約定收受購房款的，則該《認購協議》應當定性為商品房買賣合同。那麼，協議中如果涉及定金問題，則依據《合同法》、《擔保法》之規定來處理，不屬於這裏討論的導致雙方不能簽訂《商品房買賣合同》的範圍。

購房者在簽訂《認購書》性質的協議時，給付定金、訂金、或預付款等時應當謹慎行事，以免損失定金。最理想的當然是，定金交得出去，如果不能達成商品房買賣合同時，又能拿得回來。仔細閲讀上面的分析，會有辦法的。

適用要點五：商品房認購與商品房買賣合同

法條原文《解釋》第五條 “商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”

《商品房銷售管理辦法》第十六條“商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

（一）當事人名稱或者姓名和住所；

(二)商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

（八）公共配套設施的產權歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產權登記有關事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責任；

（十三）雙方約定的其他事項。”

一、什麼是商品房認購？認購一般都發生在什麼時期？認購的形式有哪些？

出賣人與買受人在簽訂合同前先行簽訂認購書，就房屋買賣有關事宜進行初步確認，並收取一定數量的定金作為訂立商品房買賣合同的擔保，這是當前商品房買賣的通常形式。

商品房認購，是指商品房買賣合同雙方當事人在簽訂預售契約或者買賣契約之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。在法理上，一般稱之為預約合同。簽訂預約合同的目的是約束雙方訂立本約。關於認購的法律性質認定問題，從認購書籤訂的過程和約定的內容看，認購書是當事人就簽訂商品房買賣合同相關事宜進行的約定，是約定當事人有義務在一定期限內簽訂買賣合同，不是對行為結果的直接確認，所以，認購書尚不屬於商品房買賣合同，應屬於商品房買賣合同的預約合同，即認購書與商品房買賣合同是預約與本約的關係，當事人交付的定金為立約定金。

認購的形式現實中常見的有：認購書、定購協議、預定協議等等。無論哪種形式，一般都意在對進一步簽訂商品房買賣合同作出約定，直接約定商品房的實質內容的不多見。

商品房認購一般在開發商已經辦妥開發項目的立項、規劃、報建審批手續，開發項目已定型，但尚未取得商品房預售許可證的期間內簽訂。

二、如何認定名為商品房買賣認購協議，實為商品房買賣合同？

商品房買賣合同是當事人雙方規範相互之間行為的主要依據，因此在實踐中為明確詳細的寫明合同內容是非常重要的，為了規範商品房的交易行為，目前使用的商品房買賣合同文本一般是房地產管理部門擬訂的格式合同文本。

《解釋》第五條 “商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”

依據本條規定，認定商品房認購書實為商品房買賣合同，即認定預約實為本約，應當具備兩個條件：

條件一、具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容；

條件二、出賣人已經按照約定收受購房款。

《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的內容共有13條之多，《商品房買賣合同示範文本》約定的合同內容有25條之多。建設部xx年6月施行的《商品房銷售管理辦法》第16條中對商品房銷售合同的內容做出比較明確的規定：商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：(—)當事人名稱或者姓名和住所；(二)商品房基本狀況；(三)商品房的銷售方式；(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； (五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設備標準承諾；(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎沒施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；(八)公共配套建築的產權歸屬；(九)面積差異的處理方式；(十)辦理產權登記有關事宜；(十)解決爭議的方法； (十二)違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。xx年9月建設部與國家工商行政管理局印發的《商品房買賣合同示範文本》中約定的合同條款包括：(1)雙方當事人的基本情況；（2）項目建設依據；(3)商品房銷售的依據； (4)買受人所購房屋的基本情況；(5)計價方式與價款；(6)面積確認及面積差異處理；(7)付款方式及期限；(8)買受人逾期付款的違約責任；（9）交付期限；(10)出賣人逾期交付房屋的違約責任； (11)規劃產權設計變更的約定；(12)交接；(13)出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛；(14)出賣人關於裝飾、設備標準承諾的違約責任；(15)出賣人關於基礎設施、公共配套建築正常運行的承諾；(16)關於產權登記的約定；(17)保修責任；(18)雙方就小區、樓宇命名權、屋面、外牆使用權的約定；(19)買受人合理使用房屋、公共部位和設施的使用權；(20)爭議解決方式；(21)末盡事宜的約定；(22)附件效力的説明；(23)附件形式的要求；(24)簽定之日起生效；(25)登記備案。《商品房銷售管理辦法》是建設部頒佈的部門規章，是對商品房買賣的當事人有約束力的強制性規範，而《商品房買賣合同示範文本》則是政府有關部門共同為了引導人們的交易行為而發佈的文本，是—種任意性的指導性意見，而不具有強制力，只是作為當事人的—種參考。

具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並不要求具備全部內容，只需要對合同的主要內容作出約定的，再加上第二個條件，就可以認定為實為商品房買賣合同，至於哪些是合同的主要內容，可以參照合同法的相關規定確定，一般包括商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、交付、付款方式等。

“出賣人已經按照約定收受購房款”的內涵為：認購書已經實際履行，出賣人已經收取了購房款。既包括全款，也包括部分購房款；對付款方式沒有要求，既包括一次性付清，又包括分期付款，還包括住房貸款方式。

三、認購書中的定金問題

在商品房銷售市場上，房地產開發企業在與購房人訂約前向其收取一定費用的情形較為普遍。這種費用常被冠以“定金、“訂金、“押金、“保證金”等名稱，而且一般對返還問題都沒有明確規定。在購房實務中，因為購房人對該房屋不滿意，或對購房合同磋商不成功時，購房人要求返還定金或所交預定款，而開發商往往以購房人違約為藉口，拒絕返還定金。認購所交定金在以後的處理成了現實中的難題，如何破解？

一）、《商品房銷售管理辦法》第二十二條“不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。

符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。”

依據上述規定，可以分為三種情形來處理：

一是符合商品房銷售條件的，所預交款項又明確約定為定金或明確約定適用定金罰則的，由於購房人的當方面原因導致未能訂立商品房買賣合同的，定金不返還。由於開發商單方面原因導致未能訂立商品房買賣合同的，雙倍返還定金。 二是符合商品房銷售條件的，所預交款項沒有明確約定為定金或明確約定適用定金罰則的，無論誰的原因導致未能訂立商品房買賣合同的，開發商都應當向買受人返還所收費用。

三是不符合商品房銷售條件的，開發商不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。那麼，收取的費用都應當返還。

二）、《擔保法》司法解釋第115條規定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方，拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；接受定金的一方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金。”

《解釋》第四條 “出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”

值得注意的是：1、怎麼理解“因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的”？

通常理解為：簽訂認購書後，開發項目被政府行政決定取消、緩建、開發商的主體資格喪失、自然災害導致開發項目滅失等。

2、當事人不能就商品房買賣合同的內容協商一致，是否就可推論是一方拒絕訂立合同呢？是否均應適用定金罰則？

對於這一問題，一般認為，只要當事人在協商的主合同裏沒有特別約定，則不能認為是任何一方當事人違反預約合同拒絕訂立主合同，不能適用定金罰則。

如有一個案件，雙方簽訂了認購書，交付了定金，後在這正式簽訂商品房買賣合同時，買方發現合同文本中增加了11條補充條款（是有關延期交款和交房責任等方面的規定），買方意欲刪除，被告不同意，後因未協商一致而未簽訂商品房買賣合同。

後買方起訴要求雙方返還定金。一審判被告有過錯，雙倍返還定金。二審法院認為，在簽訂認購合同時，被告未出示銷售合同的補充條款，致原告不能接受此時出示的合同補充條款，雙方對認購書約定的買賣房屋的意思表示未能達成一致，雙方均不存在違約，被告應返還原告定金。

案例二：一消費者許高訴中鴻天房地產公司認購合同糾紛案。xx年1月8日雙方簽訂soho現代城認購書一份，約定認購預售商品房一套，1月21日至30日籤預售合同，交付定金3萬元作為合同擔保。在簽訂預售合同時，中鴻天未取得商品房銷售許可證。許高提出取證後再籤，中鴻天拒絕，引發糾紛。一審法院認為，認購合同無效，違反法律強制性規定。無效後，定金失去擔保效力，一次性返還3萬元。許高不服上訴。二審認為，雙方當事人簽訂的認購書約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔保的特點，應視為有效。該認購書中約定的立約定金的生效是獨立的，在主合同之前就已存在，許高已交納定金，該認購書的效力自其交付定金後即已存在，且對雙方均有約束力。該定金條款只在認購書中約定的條件、範圍內對是否簽訂主合同發生擔保效力，對該認購書以外的情況並無約束力。被告抗辯主合同無效並不成立。根據擔保法司法解釋115規定：當事人約定以交付定金作為主合同擔保的，適用定金罰則。二審改判，雙倍返還定金。

四、商品房買賣合同主要內容有哪些？

(1)當事人名稱或者姓名和住所；

一般包括，買賣雙方的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯繫電話。如果有委託代理人的話，那麼包括委託代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯繫電話。

(2)商品房基本狀況；

有關房屋的情況是對買賣合同標的物的基本描述，也是標的物特定化的過程，這主要包括以下內容：a．房屋的坐落位置、朝向、日照時間、採光通風等；b．所買賣房屋的面積，應註明實際建築面積和所分攤的公用建築面積分別多少；巳房屋是現房還是預售的商品房；d．房屋的配套設施和裝修標準。

(3)商品房的銷售方式；

在房地產市場中商品房銷售的方式有很多，不同的銷售方式下,當事人之間的權利義務也就有所不同，所以明確銷售方式也是非常重要的，譬如是現房銷售，還是商品房預售，或者是商品房包銷等方式。

(4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

—般新建的商品房及預售的商品房都是按所買賣房屋的建築面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建築面積的售價為多少元，然後用單價乘以建築面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進度表，買方按該進度表將每期所需支付的價款交付給賣方。《城市房地產交易價格管理暫行規定》第4條規定，國家對房產交易價格實行直接管理與間接管理相結合的原則，建立主要由市場形成價格的機制。保護正當的價格競爭，禁止壟斷、哄抬價格。《商品住宅價格管理暫行規定》中也規定了商品房價格實行市場調節價格，銷售方與購買方可以考慮房屋結構質量低和市場行情等因素對房屋價格在合同中確定。《商品房銷售管理辦法》第18條規定，商品房銷售價格由當事人協商議定，國家另有規定的除外。在簽定合同中要避免暫定價格的形式，儘量確定價格，否則日後出現房地產市場價格波動較大或者是因為國家政策調整、建築材料漲價等，就會導致房地產開發商變更價格。在合同中不僅要標明每平方米的價格，而且要寫明總價款。一旦當事人之間因為價格問題發生糾紛時，應該按照以下原則進行調解和解決：a.除國家規定必須執行國家定價的以外，當事人根據房地產市場價格議定的價格應該予以保護。一方以政府調整與房地產有關的税費為由要求變更合同約定的價格的，可以支持。—方以建築材料或商品房市場價格變化為由要求變更合同約定價格的，一般不予支持。b.合同雙方約定的商品房銷售價格，同時又約定商品房銷售價格以主管部門的核定價格為準的，—方要求按照核定價格為準的應該予以支持。c.合同雙方約定的商品房銷售價格不明確的，或者在合同履行中發生不可抗力等情況的，合同雙方當事人可以另行約定商品房銷售價格；協商不成的，參照當地政府公佈的價格、房地產部門認可的評估價格或者當地同期同類質量房屋的市場價格處理。d.在逾期交付商品房的同時，因為商品房銷售價格變化造成的損失由過錯方承擔。

(8)權利瑕疵擔保責任條款。

賣方保證在交付房屋時，該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，保證在交付時已清除該房屋上原由賣方設定的抵押權。如果房屋交付後發生該房屋交付前即存在的權利糾紛，由賣方承擔全部責任。

(9)購房者知情權條款。

一般包括，瞭解施工進程，並查看設計、勘察、施工、監理測量質量監管物業管理等機構的資格證書；瞭解與商品房相關的設計資料、建築材料的質量等。購房者有權查看一切與房屋有關的原文件，並可以請求複印。

(10)違約責任條款。

買賣雙方都應切實履行合同中所約定的義務，如果買賣雙方有任何一方違反合同的約定，則應承擔違約責任並在合同中應明確約定買方有按期支付購房款所應承擔的違約責任，賣方不按期交付房屋所應承擔的違約責任，以及賣方‘所交付房屋不符合合同約定所應承擔的違約責任等等。

(11)合同雙方認為應當約定的其他事項

a.裝飾、設備標準承諾；供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；另外，所購樓的樓號、房l單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應在合同中寫明之作為附件;b．關於不可抗拒力。房產銷售合同有關違約責任的條件；一般都有“銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任。”這樣表述。我國《民法通則》第一百五十三條規定：“本法所稱的‘不可抗力’是指不能預見、不可避免並不能克服的客觀情況，如：地震、火災、戰爭等。”依照此法，房產買賣合同中設定了有關延伸、擴張。但售房方不能把發展商自己的過錯，如：對市場判斷不準確投失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。c．售後物業管理的條款。這是購房人在籤合同時容易忽略的內容。目前我國對物業管理方面的法律、法規及相關政策尚不健全，房產買賣雙方責任不好界定，但購房人還是可以從以下幾個方面進行把握，如：業主、物業管理公司的選擇權利；業主對物業管理方式確定的權利；物業管理公司的職責範圍；物業管理費標準的制定等。保證購房人人住後水、電、氣供應，保安、房屋維修、公用設施、郵政、通訊等服務到。並按規定收取物業管理費；d、公共配套建築的產權歸屬；辦理產權登記有關事宜；解決爭議的方法等。

第四篇：商品房買賣合同解釋

《商品房買賣合同解釋》第十四條適用要點 i．法律法規： ．法律法規： 1. 《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第十四條： 出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積 不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以 下原則處理： （一） 面積誤差比絕對值在３％以內 （含３％） 按照合同約定的價格據實結算， ， 買受人請求解除合同的，不予支持； （二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利 息的， 應予支持。 買受人同意繼續履行合同， 房屋實際面積大於合同約定面積的， 面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足， 面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面 積小於合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息 由出賣人返還買受人， 面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受 人。 產權登記面積－合同約定面積 面積誤差比＝─────────────×１００％ 合同約定面積 ii．深層導讀： ．深層導讀： 本條解釋主要解決的問題是“商品房買賣糾紛面積誤差的處理原則”。 一、常見商品房房屋面積種類及計算 面積就是長寬之積。 但在商品房買賣中面積是房屋使用價值和房屋交易價格的基 礎。 在商品房買賣合同中面積的約定很複雜， 經常會見到的有關面積方面的述語， 大概就有這樣幾個：銷售面積、建築面積、套內建築面積、套內使用面積、公攤 面積或公用建築面積等。 銷售面積：來源於建設部制定的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規 則》，商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建築面積(即套內 建築面積)與應分攤公用建築面積之和。即： 商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積 建築面積：亦稱建築展開面積，它是指住宅建築外牆外圍線測定的各層平面面積 之和。 它是表示一個建築物建築規模大小的經濟指標。 它包括三項， 即使用面積、 輔助面積和結構面積。因為建築面積是計算商品房價格的結算數據，所以對於購 房者來説，瞭解建築面積的計算方法是非常重要的。 套內建築面積：就是俗稱的“地毯面積”，陽台如果是不封閉的，按照一半面積 算，如果是封閉的（包括飄窗）按照全部面積算。即成套房屋的套內建築面積＝ 套內房屋使用面積＋套內牆體面積＋套內陽台面積。 套內使用面積：是指實際的房屋利用面積，

即使用面積。套內使用面積的計算應 符合下列規定：(1)套內使用面積包括卧室、起居室、廳、過道、廚房、衞生間、 假層、廁所、儲藏室、壁櫃等分户門內面積總和；(2)躍層住宅中的房內樓梯按 自然層樓的面積總和計入使用面積；(3)不包含在結構面積內的煙囱、通氣道等 面積。

公攤面積：公攤面積指的是直接為居住服務的公共空間，比如過道、樓梯等，這 部分空間分攤到每套房中，由買房人共攤，所以稱之為公攤面積。房屋銷售面積 一般都是由兩部分組成：一部分是室內面積，另一部分叫“公攤面積”。在消費 者購買商品房發生的糾紛中，公攤面積糾紛佔有相當數量。針對這一點，建設部 頒佈了《關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》，該通知針對 因開發商多算分攤公共使用面積而引起的糾紛事件， 詳細制定出了一定的計算標 準，從而讓百姓在購房時心中有數。 以上面積種類繁多，購買人根本很難弄明白。 二、本條司法解釋對商品房買賣合同中面積的約定是怎樣規定的？ 本條司法解釋對商品房買賣合同中面積僅以“房屋套內建築面積”或者“建築面 積”兩種形式。 房屋的套內建築面積＝套內房屋使用面積＋套內牆體面積＋套內陽台面積。 1、套內使用面積的計算應符合下列規定：(1)套內使用面積包括卧室、起居室、 廳、過道、廚房、衞生間、假層、廁所、儲藏室、壁櫃等分户門內面積總和；(2) 躍層住宅中的房內樓梯按自然層樓的面積總和計入使用面積；(3)不包含在結構 面積內的煙囱、通氣道等面積。 2、套內牆體面積的計算：新建住宅各套內使用空間周圍的維護或承重牆體，有 公用牆和非公用牆兩種。 新建住宅各套之間的分隔牆，套與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括外 山牆)均為公用牆，公牆牆體按水平投影面積的一半計入套內牆體面積。 非公用牆牆體也按水平投影面積的一半計入套內牆體面積。 內牆面裝修厚度均計入套內牆體面積。 3、陽台建築面積的計算：(1)原設計的封閉式陽台，按其外圍水平投影面積計算 建築面積；(2)挑陽台(底陽台)按其底板水平投影面積的一半計算建築面積；(3) 凹陽台按其淨面積(含女兒牆牆體面積)的一半計算建築面積；(4)半挑半凹陽台， 挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建築面積， 凹進部分按其淨面積的一 半計算建築面積。 三、“房屋套內建築面積”和“建築面積”有什麼區別？ 很明顯，“房屋套內建築面積”作為計價標準的，排除了公攤面積。而“建築面 積”則在“房屋套內建築面積”的基礎上，另外加上了“公攤面積”。近來，一 些城市

市出台了按“套內面積”計價的新規定，解除了“公攤面積”的紛擾。 四、建設部《新商品房買賣合同示範文本》對面積約定是怎樣的？ 《新商品房買賣合同示範文本》第五條 面積確認及面積差異處理 ： 根據當事人選擇的計價方式，本條規定以【建築面積】【套內建築面積】（本條 款中均簡稱面積）為依據進行面積確認及面積差異處理。 當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。 合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。 商品房交付後，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿種方式進行處理： 1．雙方自行約定：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 2．雙方同意按以下原則處理： （1）面積誤差比絕對值在 3％以內（含 3％）的，據實結算房價款； （2）面積誤差比絕對值超出 3％時，買受人有權退房。 買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起 30 天內將買受人已付款退還給 買受人，並按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息。 （含 買受人不退房的， 產權登記面積大於合同約定面積時， 面積誤差比在 3％以內 3％）部分的房價款由買受人補足；超出 3％部分的房價款由出賣人承擔，產權 歸買受人。 產權登記面積小於合同登記面積時， 面積誤差比絕對值在 3％以內 （含 3％）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出 3％部分的房價款由出賣 人雙倍返還買受人。 產權登記面積－合同約定面積 面積誤差比＝─────────────×１００％ 合同約定面積 因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協議。

律師提醒：按不同面積標準計算房屋銷售價格的，差別會很大。所以當您聽到房 律師提醒 屋價格時，要查看一下“根據當事人選擇的計價方式，本條規定以【建築面積】 【套內建築面積】 本條款中均簡稱面積） （ 為依據進行面積確認及面積差異處理。 ” 中，勾是打在哪個面積上，叉掉得是哪個面積。 還要注意一個問題是：產權登記是按建築面積進行登記的；物業管理費等其他費 用也是按建築面積收取的。 五、住宅公攤面積計算有什麼新的規定？ 發展商在向業主交房時， 常常為房高、 外裝主體、 斜面結構屋頂、 不規範維護物、 變形縫、非垂直牆體、公共通道中的面積測量引起糾紛，為了解決這些問題，

國 家建設部日前下發了通知。通知指出，自 2014 年 5 月起，對已有的《房產測量 規範》未作規定或規定不明確的部分，按《通知》新的規定進行房屋測量。《通 知》中明確規定：凡是計算建築面積的房屋，層高均應在 2．20 米以上（含 2．20 米，下同）。房屋屋頂斜面結構的，層高 2．20 米以上的部位計算建築面積。房 屋牆體向外傾斜以及陽台、挑廊等水平投影超出底板外沿的，以投影計算建築面 積。 對傾斜、 弧狀等非垂直牆體的房屋， 層高 2． 米以上的部位計算建築面積。 20 房屋套內具有使用功能但層高低於 2．20 米的部分，在房屋權屬登記中應明確其 相應權利的歸屬。依照規定，同一樓層外牆，既有主牆，又有玻璃幕牆的，以主 牆為準計算建築面積，牆厚按主牆體厚度計算。各樓層牆體厚度不同時，分層分 別計算。 樓梯已計算建築面積的， 其下方空間不論是否利用均不再計算建築面積。 臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維 護結構，均不計算建築面積。

六、房屋計量有哪些規定？ 商品房面積“缺斤短兩”一直是消費者投訴的熱點。為此建設部制定了《商品房 銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》，國家質量技術監督管理部門也制定了 《商品房銷售面積測量與計算》，對商品房的建築面積、套內建築面積及應合理 分攤的公用建築面積，銷售面積的測量方法，計算及測量偏差都作了相應規定。 最新頒佈的《商品房銷售管理辦法》與《商品房買賣合同示範文本 》均規定商品房可以按照套內建築面積或建築面積計價。商品房建築面積是指層 高在 2.20 米 （含 2.20 米） 以上的房屋外牆水平投影面積。 套內建築面積由套 （單 元）內的使用面積、套內牆體面積、陽台建築面積三部分組成。 （一）計算全部建築面積的範圍： 1．永久性結構的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外牆勒腳以上外圍水平 面積計算建築面積；多層房屋按各層建築面積的總和計算。 2．穿過房屋的通道、房屋內的大廳、門廳，不論其高度，均按一層計算。 3．樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計算。 4．封閉的陽台、挑廊按其外圍水平投影面積計算。 （二）計算一半建築面積的範圍： 1．與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構 外圍水平投影面積一半計算。 2．獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站台等永久性建築，按其上蓋水平投 影面積的一半計算。 3．未封閉的陽台、挑廊按其水平投影面積的一半計算。 （三）不計算建築面積的範圍： 1

．凸出房屋牆面的構件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、台階等。 2．半園柱的雨篷。 3．房屋的天面、挑台，天面上的花園、游泳池。 （四）應分攤的共有建築面積： 1．各產權户共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共 門廳、過道、地下室、值班警衞室以及為整幢房屋服務的共有房屋和管理用房均 作為共有部位計算建築面積。 2．套（單元）與公用建築空間之間的隔牆，以及外牆（包括山牆）牆體水平投 影面積的一半，為共有建築面積。 （五）不應分攤的共有建築面積： 1．從屬於人防工程的地下室、半地下室。 2．供出租或出售的固定車位或專用車庫。 七、商品房買賣雙方因面積誤差產生糾紛的原因 商品房買賣合同約定的面積與產權證的面積常有誤差。其主要原因有：1.雙方籤 訂房屋買賣合同後因商品房開發項目的設計變更造成的房屋面積誤差；2.因產權 登記時露台樓頂平台 不計算為房屋建築面積， 而買賣雙方在房屋買賣合同中 將獨立或不獨立使用的露台樓頂平台 面積計入房屋建築面積造成的面積誤 差；3.適用的測量規則標準不同造成的面積誤差。上述原因造成的面積誤差比絕 對值一般在 3％以上，買賣雙方往往因此產生糾紛。另外，由於施工、測繪規則 允許的誤差而造成的面積誤差在所難免， 因誤差比值較小， 雙方一般能協商解決。

八、什麼是面積誤差？什麼是面積誤差比？ 面積誤差，是指房屋在嚴格按照規劃核准、設計的要求進行建設，竣工後實測面 積與預測面積產生的誤差。 房屋的面積誤差比，根據《商品房銷售管理辦法》相關規定，房屋的面積誤差比 的計算公式為： 產權登記面積－合同約定面積 面積誤差比＝─────────────×１００％ 合同約定面積 九、購房人怎麼發現面積誤差？ “很難發現。可以説公攤面積方面的誤差幾乎無法發現，第一合同中往往不寫明 公攤部分在什麼地方，沒有辦法確定總測量對象與總面積；第二消費者拿不到設 計與施工圖紙，連牆厚都不知道，怎麼測量建築面積？第三、測量就要將全樓測 量，每樓的最低測量費用大概不低於 3 萬元，哪個消費者會出 3 萬元來為一個整 樓進行測量呢，所以説讓消費者核實面積誤差不可能的。（著名房產律師秦兵） 十、發現面積誤差，怎麼處理？ 現在，有不少房產開發商在房屋面積上做文章，往往會有實測面積少於圖紙上住 房面積的情況出現。由於購房金額巨大，這樣會使買受人造成不少的損失。 面積誤差的處理原則： 第一、依據合同約定的處理原則處理。 購房時應在合同中寫明銷售房屋包括套內面

積和公攤面積在內的暫測總建築面 積，並明確約定：“預售時根據甲方暫測面積付款，最終以房地局認定的實測面 積為準”。以及實測面積與暫測面積誤差比及其處理原則。 第二、據實結算。 如合同無約定或者約定不明確，面積誤差比絕對值在 3%以內（含 3%），按照 合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。 第三、退房還款。面積誤差比絕對值超過 3%，買受人請求解除合同，返還已付 購房款及利息的，應予支持。 第四、不退房，分別對待。如買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同 約定面積的，面積誤差比在 3%以內（含 3%）部分的房價由買受人按照約定的 價格補足，面積誤差比超出 3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人。 第五、還款與雙倍返還。房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在 3% 以內（含 3%）部分的房價款及利息，由出賣人返還給買受人，面積誤差比超過 3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 附一：秦兵律師對本條的釋義： 釋義：中國的商品房買賣合同中會出多少個面積方面的述語，據我所知大概有以 下五個：銷售面積、建築面積、套內建築面積、套內實用面積、公攤面積，其實 面積就是長寬之積，為什麼要做得這麼複雜呢？其中一個重要的基本原理是：將 簡單的事情複雜化後就可以獲得暴利。所以説北京現在的業主，幾乎人人都知道 自己房屋的建築面積是多少， 但是能夠知道自己的建築面積中分攤的公用面積是 多少、公用部位又在何處的人可以説是萬里挑一。為什麼實用面積這麼簡單的內 容推廣不開，而建築面積這麼複雜的概念卻大行其事，就是因為實用面積太容易

核實了，開發企業很難做假；而建築面積不僅容易做假，而且即使被查出來也可 以以“由第三方測量”為理由開脱責任；所以説中國的房地產市場是欺詐者的天 堂，再老實的企業到中國搞房地產也要學着搞點小動作，而且往往從面積開始。 這個司法解釋早就開始準備了，我本來以為會在面積問題上有所突破，例如：業 主是否有權選擇測量單位、 測量失誤的責任是否應當由開發企業與測量企業共同 承擔、面積測量報告是否應當附圖等具體問題上進行規定，但是很顯然，司法解 釋依然沒有説清楚這一點，例如：如果套內實用面積減少 10%，但總建築面積僅 減少 2%，能不能解除合同？看來這又給我們留下了很多工作；中國消費者維權 的道路已經很漫長了，中國商品房消費者維權的道路會更加漫長。 附二： 《關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》 建住房[2014]74 號 各省、自

第五篇：《買賣合同解釋》考點解讀

《買賣合同解釋》考點解讀

《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《買賣合同解釋》）經過12年的醖釀，12稿增刪修訂，最終於2014年6月5日公佈，並將於7月1日起施行。這部司法解釋對買賣合同的成立及效力、標的物交付和所有權轉移、標的物毀損滅失的風險負擔、標的物的檢驗、違約責任、所有權保留、特種買賣等具體適用法律問題作出了明確細緻的規定。為了讓大家更好地理解這部司法解釋，進而加深對合同法制度的掌握，我們為大家傾心打造了這次《買賣合同解釋》的集體解讀。需要説明的是，由於這部司法解釋並未納入2014年司法考試大綱，因此直接以該司法解釋的條文命題的可能性較小。但由於《買賣合同解釋》中的大部分條文其實是對於之前已形成通説的學理的落實和條文化，因此，即使沒有這部司法解釋，今年的考試中以其中的條文所涉知識命題，嚴格來説亦不超綱。由此言之，準確掌握這部司法解釋，對於2014年的司法考試就有了直接的現實意義。至於極少數與《合同法》考點相沖突的條文，根據以往的命題規律，這樣的知識點通常會被有意識地迴避，不會出現在考試之中，大家無需過慮。

第一部分 買賣合同的成立及效力

知識點1：合同關係之證明

第一條當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結算單、發票等主張存在買賣合同關係的，人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其他相關證據，對買賣合同是否成立作出認定。對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱，買賣合同當事人一方以此證明存在買賣合同關係的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。

知識點2：預約合同之效力

第二條當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。

知識點3：無權處分合同之效力

第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。

第二部分 標的物交付和所有權轉移

知識點4：點子信息產品的交付

第五條標的物為無需以有形載體交付的電子信息產品，當事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即為交付。

知識點5：超過約定數量交付的處理

第六條根據合同法第一百六十二條的規定，買受人拒絕接收多交部分標的物的，可以代為保管多交部分標的物。買受人主張出賣人負擔代為保管期間的合理費用的，人民法院應予支持。買受人主張出賣人承擔代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的，人民法院應予支持。

知識點6：交付義務已履行之證明

第八條出賣人僅以增值税專用發票及税款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務，買受人不認可的，出賣人應當提供其他證據證明交付標的物的事實。合同約定或者當事人之間習慣以普通發票作為付款憑證，買受人以普通發票證明已經履行付款義務的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。

知識點7：多重買賣場合下的履行規則

第九條 出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：

（一）先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支持；

（二）均未受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；

（三）均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。

第十條出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：

（一）先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持；

（二）均未受領交付，先行辦理所有權轉移登記手續的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；

（三）均未受領交付，也未辦理所有權轉移登記手續，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持；

（四）出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權轉移登記，已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法予支持。

第三部分 標的物風險負擔

知識點8：代辦託運之認定

第十一條 合同法第一百四十一條第二款第（一）項規定的“標的物需要運輸的”，是指標的物由出賣人負責辦理託運，承運人系獨立於買賣合同當事人之外的運輸業者的情形。標的物毀損、滅失的風險負擔，按照合同法第一百四十五條的規定處理。

知識點9：標的物需運送場合的風險負擔

第十二條 出賣人根據合同約定將標的物運送至買受人指定地點並交付給承運人後，標的物毀損、滅失的風險由買受人負擔，但當事人另有約定的除外。

知識點10：出賣人的貨損告知義務

第十三條 出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，在合同成立時知道或者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。

知識點11：種類物特定化前的風險負擔

第十四條當事人對風險負擔沒有約定，標的物為種類物，出賣人未以裝運單據、加蓋標記、

通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定於買賣合同，買受人主張不負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。

第四部分 違約責任

知識點12：質量瑕疵的違約責任承擔

第二十三條標的物質量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規定要求減少價款的，人民法院應予支持。當事人主張以符合約定的標的物和實際交付的標的物按交付時的市場價值計算差價的，人民法院應予支持。價款已經支付，買受人主張返還減價後多出部分價款的，人民法院應予支持。

知識點13：逾期付款的違約責任

第二十四條買賣合同對付款期限作出的變更，不影響當事人關於逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點應當隨之變更。買賣合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人受價款時未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。買賣合同約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協議等未涉及逾期付款責任，出賣人根據對賬單、還款協議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應予支持，但對賬單、還款協議等明確載有本金及逾期付款利息數額或者已經變更買賣合同中關於本金、利息等約定內容的除外。買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準計算。

知識點14：合同解除後的違約金責任

第二十六條買賣合同因違約而解除後，守約方主張繼續適用違約金條款的，人民法院應予支持；但約定的違約金過分高於造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規定處理。

知識點15：定金與賠償金的並用

第二十八條買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以並處，但定金和損失賠償的數額總和不應高於因違約造成的損失。

知識點16：違約中的與有過失

第三十條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發生也有過錯，違約方主張扣減相應的損失賠償額的，人民法院應予支持。

第五部分 所有權保留

知識點17：所有權保留買賣的適用範圍

第三十四條買賣合同當事人主張合同法第一百三十四條關於標的物所有權保留的規定適用於不動產的，人民法院不予支持。

知識點18：出賣人取回標的物的情形及限制

第三十五條當事人約定所有權保留，在標的物所有權轉移前，買受人有下情形之一，對出賣人造成損害，出賣人主張取回標的物的，人民法院應予支持：

（一）未按約定支付價款的；

（二）未按約定完成特定條件的；

（三）將標的物出賣、出質或者作出其他不當處分的。取回的標的物價值顯著減少，出賣人要求買受人賠償損失的，人民法院應予支持。

第三十六條買受人已經支付標的物總價款的百分之七十五以上，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。在本解釋第三十五條第一款第（三）項情形下，第三人依據物權法第一百零六條的規定已經善意取得標的物所有權或者其他物權，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。

知識點19：標的物的回贖及另行出賣

第三十七條出賣人取回標的物後，買受人在雙方約定的或者出賣人指定的回贖期間內，消除出賣人取回標的物的事由，主張回贖標的物的，人民法院應予支持。買受人在回贖期間內沒有回贖標的物的，出賣人可以另行出賣標的物。出賣人另行出賣標的物的，出賣所得價款依次扣除取回和保管費用、再交易費用、利息、未清償的價金後仍有剩餘的，應返還原買受人；如有不足，出賣人要求原買受人清償的，人民法院應予支持，但原買受人有證據證明出賣人另行出賣的價格明顯低於市場價格的除外。

第六部分 特種買賣

知識點20：分期付款買賣

第三十八條合同法第一百六十七條第一款規定的“分期付款”，係指買受人將應付的總價款在一定期間內至少分三次向出賣人支付。分期付款買賣合同的約定違反合同法第一百六十七條第一款的規定，損害買受人利益，買受人主張該約定無效的，人民法院應予支持。

第三十九條分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領價金，出賣人扣留的金額超過標的物使用費以及標的物受損賠償額，買受人請求返還超過部分的，人民法院應予支持。當事人對標的物的使用費沒有約定的，人民法院可以參照當地同類標的物的租金標準確定。

知識點21：樣品買賣

第四十條合同約定的樣品質量與文字説明不一致且發生糾紛時當事人不能達成合意，樣品封存後外觀和內在品質沒有發生變化的，人民法院應當以樣品為準；外觀和內在品質發生變化，或者當事人對是否發生變化有爭議而又無法查明的，人民法院應當以文字説明為準。

知識點22：試用買賣

第四十一條試用買賣的買受人在試用期內已經支付一部分價款的，人民法院應當認定買受人同意購買，但合同另有約定的除外。在試用期內，買受人對標的物實施了出賣、出租、設定擔保物權等非試用行為的，人民法院應當認定買受人同意購買。

第四十二條買賣合同存在下列約定內容之一的，不屬於試用買賣。買受人主張屬於試用買賣的，人民法院不予支持：

（一）約定標的物經過試用或者檢驗符合一定要求時，買受人應當購買標的物；

（二）約定第三人經試驗對標的物認可時，買受人應當購買標的物；

（三）約定買受人在一定期間內可以調換標的物；

（四）約定買受人在一定期間內可以退還標的物。

第四十三條試用買賣的當事人沒有約定使用費或者約定不明確，出賣人主張買受人支付使用費的，人民法院不予支持。

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