三四線城市商務公寓發展情況

一、濟寧市商務公寓發展現狀、銷售價格及交易情況

濟寧市商務公寓產品最早出現於2004年，以置城國際開發為起點繼而帶動了如百豐大廈、紅星國際、萬達廣場、江蘇大廈、海能國際、翠都國際、中德廣場等商務公寓項目的開發，土地性質多為商服用地，土地使用年限為40年。

從公寓產品的發展歷程及分佈區域來看，主要分佈於老城核心區域（如：運河城、蘇寧廣場、萬佳廣場、萬達廣場、太白國際等項目。）及城市主幹道成熟路段（如火炬路，森泰首府、盛泰廣場等；金宇路，百豐大廈、紅星國際、海能國際等；任城大道，翠都國際、中德廣場等）。商務公寓的購房置業者多為投資，從濟寧市商務公寓銷售整體來看，位於城區核心地段的樓盤升值潛力大，租賃羣體多，收益穩定的優勢，銷售速度較快；而地段相對偏僻，產品定位不準確，價格定位偏高的樓盤銷售速度緩慢，市場認可度低。

濟寧市商務公寓產品基本分為毛坯交付和精裝交付兩類，公共部分精裝修交付，毛坯交付的比例超過80%；

濟寧商務公寓市場產品主力面積區間為40-60平米之間，有效控制了總價區間，所以深受投資客羣的青睞。2016年以後，隨着萬達廣場、翠都國際等項目的逐步售罄，整體供應量趨於平穩，現階段銷售價格區間為6000-7000元/㎡，一部分層高5.1米的LOFT產品（如海能國際、江蘇大廈、永基城等）銷售價格因其地段不同銷售價格7000-11000元/㎡不等。

二、商務公寓市場特點及突出問題

在當前樓市背景下，濟寧商務公寓市場正在迎來“百花齊放”的好時代，毛坯交付公寓，業態定位為居住型的商務公寓，SOHO類商務公寓，精裝交付的商務公寓，LOFT公寓，返租型商務公寓等各類產品一應俱全。目前已經交付使用的商務公寓產品超過85%以上的用途為商務辦公，僅用於居住功能的比例不足15%。

一般公寓的地段比較好，配套比較成熟，人流量大，流動人口多，好出租，公寓的租金相比住宅要高。商務公寓兼具居住、商務辦公、投資等多重功能，小户型商務公寓因其獨特的優勢，現階段越來越多的市民利用閒散資金選擇商務公寓進行投資。總的來説，公寓有那麼一些優勢和特點：

1、公寓面積小，總價低，購置門檻低。

一般商務公寓面積40-50平米之間，總價30萬元左右，首付僅需15萬元，能滿足年輕人用來過度居住需求，比較適合大部分手頭有資金的市民投資。

2、公寓租金收益高，基本實現以房養貸，供房壓力小。

    商務公寓產品租金基本為0.9-1.2元/㎡/天之間，投資回報率相對較高，能達到5-7%的收益穩定，選擇10年15萬按揭貸款，月供僅1700元左右，基本實現以租養貸。

3、公寓使用更靈活，可以辦公，也可以自住。

濟寧商務公寓一般面積較小，大部分都是在40-50㎡左右，非常適合年輕人居住、中小企業辦公等多種用途。公寓因其使用功能靈活、市場適應性強，減少了市場風險，增加了投資收益。

4、不限購不限貸。

商務公寓產品不限購不限貸，不佔用家庭房產名額，不影響購買住宅產品。

綜上所述，濟寧商務公寓市場租金收益率比較高，而且還不受限購限貸的影響，發展前景較好，未來升值空間大，保值增值抗房價波動能力強，易出手。在房價越來越高的今天，與對資金要求較高的商鋪產品，前景不明朗的寫字樓市場相比，小面積商務公寓具有低總價、低首付、低月供、高收益的絕對優勢。選擇小面積商務公寓是現階段房產投資的不二選擇。

商務公寓產品突出的問題：

1、落户和學區的問題

現階段濟寧城區商務公寓產品一般地段相對較好，周邊有較好的教育資源配套，（如太白國際壹號公館、冠亞公館、萬佳廣場等項目周邊都有相應的教育配套資源）一部分城市周邊居民及進城務工人員為了解決子女入學問題選擇商務公寓產品，他們最關注的是能否落户和就近學區入學問題。

商務公寓多為商服用地，土地使用年限40年，屬於純商業性質，根據我國法律法規，不能單獨落户，所以購買商務公寓產品就算有名校相傍，也不能就近入學；

2、持有成本高的問題

商務公寓產品，一般土地使用年限40年，用水、用電、物業管理費一般較高，大部分商務公寓沒有通燃氣，不利於居住型客户的使用。

另外商務公寓的交易契税為3%高於住宅產品的1%和1.5%。首付5成，只能貸款10年，相對於住宅產品商務公寓貸款基準利率上浮明顯，貸款成本高，且不能用公積金貸款。

三、商務公寓產品存在問題的建議

針對城區周邊居民和進城務工人員為了子女入學的問題，購買商務公寓的，建議採取差異化策略，對購買商務公寓產品的有入學需求的業主，制定相應的就近入學政策。

如：深圳市南山區教育局2018年4月義務教育階段招生媒體通氣會上，明確指出：“家庭名下的商務公寓，可按特殊類房產進行申請就近入學。”深圳市福田區、羅湖區、南山區都有商務公寓申請入學的政策，放寬入學申請條件。

安徽省六安市住建委日前公佈《關於加快推進非住宅商品房去庫存的意見(徵求意見稿)》，出台非住宅商品房去庫存新的意見，包括加強非住宅土地供應管理，收購改造一批非住宅商品房，建立售租並舉的房地產開發新模式等內容。

鼓勵個人購買存量商住公寓或酒店式公寓，凡是購買公寓的，可享受與該區域住宅同等的入户、上學、就醫等政策。公寓用房的契税按照住宅的税率進行徵收，生活用水、用電等按照住宅的費率收取。

隨着城市規劃建設的深入，濟寧未來仍有大量的商務公寓產品推向市場，現階段商務公寓產品去化速度明顯低於住宅產品，為了促進濟寧商務公寓市場的健康發展，建議從銀行金融政策、義務教育就近入學政策等方面給予扶持。協調各銀行業金融機構在國家統一信貸政策的基礎上，加大對個人購買商務公寓等非住宅商品房的貸款支持力度，加快放款速度。個人購買商務公寓的，可享受與該區域住宅同等的入户、上學、就醫等政策。