摘要：伴隨我國政策對房地產行業發展管理的不斷深入，更新完善後的宏觀調控制度針對房地產營銷策劃進行了進一步的系統規範，主要側重管理關於房地產貸款的工作內容，國家制度的監督也增加了房地產市場的競爭力度，導致當下的市場環境越來越激烈。研究內容中接到了關於4PS的相關理論，針對4PS理論在實際房地產銷售中的應用觀察實踐效果。本文針對當下我國市場競爭發展的大環境進行分析，側重觀察房地產行業在營銷策劃中使用4PS理論的效果，關注未來房地產行業發展的新方向。
關鍵詞：4PS理論；房地產；營銷策劃；應用研究
引言
伴隨我國經濟不斷髮展，各行各業欣欣向榮，房地產行業迅速進步的同時也帶來了負面影響。由於前些年房地產市場的投資過於緊俏，導致現在出現了大量的空置房產，市場的主導方也由從前的賣方市場轉變成為當今的買方市場，決定權逐漸迴歸到購買房產的消費者手中。同時，國家和政府出台的新政策也對房地產市場進行了深一步的管控，宏觀調控的措施導致房地產市場出現更加激烈的競爭力，需要通過房地產投資者進行專業的分析，並進行相關的戰略計劃實現營銷目標。因此，本文針對於4PS理論在房地產營銷策劃中的應用展開研究。
1.4PS營銷理念概述
4PS是關於銷售行業的專業科學理論，通過對市場營銷內容的分析和研究進一步確認了未來銷售的主要方向，實現了提升經濟效益的終極目標。4PS的分別代表不同含義的詞語，其中4P代表的是Product、Price、Place、Promotion，S代表的是Strategy。4P的中文詞語分別是產品、價格、渠道和促銷，S的含義為策略。因此説明，好的營銷策略需要多方面的因素支持，而4PS理論中包含的內容正是彙集成為營銷成功根本的元素。
實際營銷的過程中需要考量到諸多環節，首先，應該根據消費者的需求生產產品，將產品的功能性突出出來面向廣大消費者進行宣傳，產品的使用價值才是消費者購買的基礎前提；其次，根據產品針對的銷售族羣進行價格定位，關注不同族羣消費者的消費能力進行價格調控，才能夠保證產品的良好銷售業績；再者，生產產品的行業有可能不能直接面對消費者，這過程中就需要有銷售的渠道輔助企業進行銷售，這就是渠道理論；最後，進行產品的銷售還需要關注到促銷的活動，以有效的促進行為激發消費者的消費慾望，通過吸引力掌握消費者的消費觀念是未來產品銷售的科學途徑。
2.4PS理論在實際房地產項目營銷計劃中的應用
2.1房地產項目銷售產品戰略
在研究4PS理念實際應用的過程中，針對房地產的項目進行分析，更加有助於理解和掌握相關的房地產營銷理論，促進房地產營銷行業的發展。面對實際房地產項目的銷售工作展開分析，其中對於項目的實際產品進行銷售戰略的考量，需要關注到房地產產品實際的設計方案是夠滿足消費者的需求，在提升設計理念的同時實際的提升消費者的居住環境質量。在提升住房功能性的同時增加新型的設計理念，提供不同類型的房屋供給消費者購買，展現實際住宅的藝術美感。根據環境情況設計不同的色彩，滿足人們居住的生態需求。
2.2房地產項目銷售價格戰略
房地產銷售需要制定相關的價格定位，確保實際的營銷效果達成既定的目標。在建設房地產項目的過程中選擇了非常良好的環境區域，主要是為了滿足提升消費者生活質量的需求。針對一些實際出現的房地產項目建築設計的初期理念是打造生態小區，所以得到了政府和民眾的廣泛支持，因此在建設的過程中也具有相當的潛在吸引力。但是由於建設的區域偏離城市中心區域，導致實際的購買認知度降低。關於項目的價格定位顯得尤為重要，也需要進行科學的戰略分析。例如房地產項目起初的設計理念就是生態宜居環境，大量的別墅設計鎖定了相關的消費人羣，所以市場定位趨向於品質高度。並且按照成本審核擬定了相關的價格配比，針對消費者進行合理價格引導。
2.3房地產項目銷售渠道戰略
房地產項目的銷售渠道戰略清晰的認識到有賣方主導權轉向買方主導權的角度，從傳統的行業銷售為中心轉變成為以消費者理念為中心的營銷模式。通過觀察消費者的消費情況進行分析和判斷，瞭解消費者的需求是現代營銷渠道的重要考量內容，也是未來發展營銷行業模式的根本基礎。從第四角度進行房地產項目的銷售工作，其中之一是投資商直接與客户形成消費協議。另外一種是通過銷售渠道進行銷售，有中介轉達銷售過程進而形成銷售業績。還有一種就是通過團購的方式購買產品，集中方式的銷售更加有利於資本的回收，提升成交機率。最後一種就是通過網絡進行營銷，伴隨科學技術的不斷髮展，這種方式更加有助於增加銷售額度。
2.4房地產項目促銷活動戰略
伴隨房地產項目的不斷增加，人們的消費理念越來越嚴謹，不再盲目的購買房地產產品。在當下的大環境中進行一些房地產項目的產品銷售，需要客觀理性的進行分析，堅持使用傳統陳舊、簡單的方式進行廣告宣傳很難吸引消費者的注意力。創新新的方式進行產品項目的營銷和宣傳，才能夠提升實際的銷售機率，進而促進資本回收的效率。在計劃投入建設的初期就進行相關的多媒體宣傳，能夠提升產品的知名度，為未來銷售預熱。在後期建設完成後進行主動推廣給消費者，讓消費者瞭解產品質量，在購買後將消費者作為宣傳品牌進行推廣，進而提升了產品的信譽度，完成了實際的銷售工作要求。面對營銷活動末期進行延續性質的推廣，更加有助於輔助營銷工作開展，對生活的環境質量進行實際分析提升了大眾的選擇機率。
3.結論
綜上所述，掌握4PS理論主要是為了實現在競爭激烈的房地產市場中達成營銷的目標。通過分析4PS理論中的核心概念，掌握房地產銷售的方式，以科學的技巧促進營銷工作的推進和拓展，並且利用4PS理論分析房地產商品對於消費者的吸引程度。4PS理論主要需要營銷工作的參與人員適時的將房地產產品的建設過程，以及建設資本來源渠道等內容透露給潛在消費者，讓消費者瞭解房地產產品情況，並且充分信任營銷工作人員的推薦，在營銷的過程中實施價格戰略、產品戰略，以及渠道戰略和促銷戰略，都能夠積極有效的提升實際的營銷產品效果，也能夠提升交易成功的機率。對於房地產投資方來説，學習和掌握有效的科學理論模式，能夠構建一套完善的營銷體系，進而實現銷 售的目標，4PS就是切實有效的營銷策略，適用於當下房地產行業的銷售工作當中。（作者單位：河南財政税務高等專科學校工程經濟系）
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崗位職責：
1、負責項目拓展、信息收集、資料整理、現場調查、市場研究、意向溝通等工作；
2、大中華區地產項目投資開發、與當地政府及合作伙伴溝通協調；
3、帶領團隊對擬投資項目盡職調查、可行性研究、投資測算，交易結構設計等；
4、負責進行項目投資談判工作，完成項目投資協議文本；
5、推動項目立項、評審、投決以及項目投資落地、項目投後管理；
6、負責績效考核、培訓、指導團隊成員；
7、領導交辦的其他事宜；
任職資格：
1、房地產、金融、經濟等相關專業全日制本科及以上學歷；
2、五年以上投資領域相關工作經驗，至少三年以上工業房地產市場調研、投資經驗；
3、房地產基金管理公司或房地產集團/區域公司投資部多項目、跨區域投資拓展經驗
4、精通房地產項目前期開發、投資的有關流程；
5、能夠獨立完成行業研究、分析及項目評估報告；
6、具有房地產相關的專業知識，熟練掌握並運用投資項目評估、分析、預測等方法；
7、敏鋭快捷的市場反應能力，良好的團隊合作精神，富有工作激情，有豐富的社會資源
崗位職責：
1、負責市場信息收集與分析，根據需要撰寫市場調研報告；
2、項目定位的把控與指導，產品建議，開盤方案、價格策略、優惠政策、各階段方案推廣策略等各類方案、報告制定與把控，開盤前的配合與跟進；
3、編制廣告推廣計劃及傳播方案，負責媒體選擇及成本預算控制，對各種營銷推廣活動進行策劃、執行及管控。
任職要求：
1、統招全日制本科或以上學歷，房地產經營、市場營銷、廣告學等相關專業；
2、3年以上房地產企業或房地產代理公司策劃經驗，有大型房地產公司或房地產代理項目主策經驗優先；
3、熟練掌握項目定位階段的工作流程，熟悉房地產營銷策劃等工作流程，能獨立完成房地產策劃案、可行性報告的撰寫優先；
4、具備良好的公關能力及媒體關係維護能力和一定的文字功底。
這個報告其實沒有很實際的操盤或者項目的分享，是對預熱期、開盤期、強銷期、尾盤期這四個階段的具體營銷策略進行了系統的講解，知識性比較強。他從房地產全案策劃的角度講解策劃知識、市場調研、產品定位、產品策略、營銷推廣、定價、廣告策劃、售後策劃等工作領域進行了全面分析。
房地產作為一種特殊的物品，它有價值量大，不可移動的特點。而且它基本上是一房一價和成批產出的日常物品有很多本質的區別。因此房地產的營銷需要的知識要求不僅是專而且是全面。市場上有的營銷案例真的做的很棒，從內心上打動消費者，他們的營銷完全不像是一個傳統意義上的廣告，更像是一次對內心的進化，不知不覺的把廣告植入人的內心又不會引起人的反感，那些營銷團隊的創造力和想象力都是值得我深深學習。我覺得對於房地產十分的重要的還有一點那就是人。在中國的奢侈的小區中，房地產營銷人員學的不是什麼營銷技巧也不是什麼社交禮儀，而是騎馬、打高爾夫和品紅酒。為了和客户有良好的溝通房地產營銷人員需要提高自身素質，在房地產的營銷中似乎重要的不是給了客户多少的讓渡價值而是購房過程中的一種感受，重要的是一個過程，在購房過程中顧客體現出了自己的價值讓，購房者有了自重感，因此軟性服務是以後房地產營銷發展的主要競爭方式。
對於中國人來説有個房子才叫做家，我相信房地產在中國的發展應該不會因為國家的參與調控而受多大的影響，因此這個行業的前景我還是相當看好的。
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