一、營銷概況：
房地產系不動產的商品概念，與其他商品有着本質截然不同的區別，不同於買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。買主務必經過審情度事、權衡利弊的反覆斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內容豐富，錯綜複雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優雅舒適的自然環境，樓質、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產營銷上取得卓然顯著的成效，並非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。
二、創意理念：
房地產營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創意理念上形成：
1、具有高度的自信野心；
2、富於競爭，且樂此不倦；
3、頭腦敏鋭，不拘傳統；
4、感性認識和理性認識相處融洽；
5、注重歷史，尊重現實，睽重未來。
三、構思框架：
1)以塑造形象為主，渲染品味和意念；
2)展現樓盤的綜合優勢；
3)體現樓盤和諧舒適生活；
4)直切消費羣生活心態。
四、實戰流程：
1、形象定位：
對樓盤的綜合素質進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業檔次到設計思想、具體細節等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現到：吸取園外、境外高檔物業經驗，處處顧及住户需要，大到小區環境規劃設計和公共空間的審美安排；小至空調機位、公共過道採光以及住户户型設計等等，都進行精碉細鑿，力爭完美。
好東西總有不同之處，因而“不同”二字構成了樓盤這一高檔物業的形象基礎，使它有機會從眾多物業中脱穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業品質不同，發展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數量不同，小區規劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發商向樓盤消費對象闡述物業優勢的重要線索。
2、主要賣點：
對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成：
1)地理位置；2)、樓盤設施結構；3)、樓盤做工用料；4)、户型設計。突出明顯優勢，這是樓盤消費者最關心的物業指標。
3、繪製效果圖：
根據開發商的條件和推廣需要，分別繪製整體效果圖、多層單體效果圖。繪製效果圖要強調公共空間開闊、細節豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數事實範例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。
4、廣告訴求點：
1)闡述樓盤的位置；2)闡述樓盤所在地的歷史淵源；3)闡述樓盤交通條件；4)闡述樓盤人口密度情況；5)闡述樓盤的升值潛力；6)闡述樓盤開發商的信譽；7)闡述樓盤的背景；8)闡述樓盤的舒適温馨；9)闡述樓盤的實用率；10)闡述樓盤的付數計劃；11)闡述樓盤的品質；12)闡述樓盤的深遠意義；13)闡述樓盤的物業管理有什麼不同。
5、廣告階段劃分：
對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段：
第一階段（預期到首期交樓入住）：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而儘快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。
一、太原樓市分析
個性化、形象化競爭日益激烈，將成為太原市地產發展的潮流。物業項目要取得優異的銷售業績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。
二、項目物業概述(略)
三、項目物業的優勢與不足
優勢：
1、位置優越，交通便捷
位置優越：處於北城區的成熟社區之中心；徒步3分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場、超市等社區設施一應俱全。
交通便捷： 公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案
2、區內康體、娛樂、休閒設施一應俱全
室外設施：活動廣場、小區幼兒園、醫院、購物廣場、籃球場
室內設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊
3、小户型
2房2廳、3房2廳，面積68.79--106.92平方米之間的小户型，以及提供菜單式裝修，對於事業有成、家庭結構簡單、時尚、享受的目標購房羣極具吸引力。
不足：
1、環境建設缺乏吸引性景觀
環境建設缺乏吸引性景觀，不利於引發目標購房羣興趣；不利於提升HS花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利於滿足區內居民的榮譽感。（現代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求）
2、物業管理缺乏特色服務
物業管理方面未能根據目標購房羣的職業特點和實際需求（事業有成、時尚、享受）開展特色服務，使HS花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。
四、目標購房羣
1、年齡在35--60歲之間經濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人
家庭構成：1-3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年
2、年齡在28--45歲之間事業蒸蒸日上月收入在3000元以上時尚、享受在北城工作的管理者或小私營業主
家庭構成：1-3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年
五、項目物業營銷阻礙及對策
阻礙：
1、HS花園內朝向差、無景、背陰的單位難於銷售。
2、區內商鋪經營狀況不景氣，銷售業績不佳。
對策：
1、把區內朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。
2、商鋪經營不景氣，銷售業績不佳，究其原因有二。
一是區內人氣不旺，二是HS花園離大型購物中心太近。
故對策有二：
一、引爆住宅銷售，帶旺區內人氣，促進商鋪的經營和銷售；
二、根據區內居民的職業特點、年齡結構、心理特徵、追求喜好和實際需求開展特色經營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。
六、形象定位
根據物業項目的自身特點和目標購房羣特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把物業項目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主體廣告語：
輝煌人生，超凡享受
--HS花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅……
輝煌人生
HS花園的目標購房羣大部分是事業有成的中青年老闆和管理階層，或者是有固定資產投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。
超凡享受：
享受入住方便
享受交通便捷
享受特別服務
享受都市繁華
享受至尊榮譽
七、兩點整體建議
1、建HS廣場和寓意噴泉
針對HS花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建HS廣場和寓意噴泉。為北城區增一別致夜景，給項目周邊居民添一處夜來休閒、散步散心的好去處。
試想：當夜幕降臨的時候，沿一路走來。遠遠的看到HS廣場上燈火一閃一閃的跳動着“輝煌人生，超凡享受”的字幕。近處聽着“嘩嘩譁”的水聲。走進廣場，或立於水邊，或坐於石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。
如此一來，一方面能夠增加HS花園的吸引性，提高HS花園在公眾中的知名度、美譽度、和記憶度；另一方面也有利於贏得目標購房羣的認同，滿足區內居民的榮譽感。
2、物業管理方面提供特色家政服務
HS花園的目標購房羣大部分是事業有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務、清掃居所、照看孩子。故HS花園在物業管理方面可以根據居民的實際需要提供__送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點家教等特色家政服務。一方面切實解決住户的實際問題，另一方面有利於增強HS花園對目標購房羣的吸引力。
八、廣告宣傳
HS花園的廣告宣傳要達到以下三個目的：
1、盡竭傳達HS花園的優勢與賣點；
2、儘快樹立起HS花園“輝煌人生，超凡享受”的物業形象；
3、直接促進HS花園的銷售。
基於以上三個目的和太原房地產市場一直以來的廣告情況。我們建議把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告發展期。
在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達HS花園的優勢與賣點；
在廣告發展期，一方面利用密集的報紙、電視、電台等媒體廣告、車身、路牌、建築物、燈柱等户外廣告以及開展各種公共活動打造HS花園“輝煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各種促銷活動和現場POP直接促進樓盤的銷售。
廣告切入期（1--2個月）
1、報紙軟文章
主題1：輝煌人生，超凡享受
--記“我”為什麼選擇HS花園
主題2：事業生活輕鬆把握
--記HS花園特別的家政服務
2、系列報紙硬廣告
主題1：輝煌人生，超凡享受
--這裏離購物休閒廣場只有45分鐘
主題2：輝煌人生，超凡享受
--家裏面的娛樂休閒
主題3：輝煌人生，超凡享受
--HS廣場就是我們家的後花園
3、網絡宣傳同樣突出相應的主題，進行豐富多彩的小型的對項目的討論和發表文章，為硬廣告的投放提供素材，同時可以嘗試對廣告的訴求賣點的市場考察，為廣告的投放降低風險，同時保證廣告的宣傳效果。
廣告發展期（3--4個月）
1、報紙
從各個側面打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的品牌形象。
2、電視
配合促銷活動和對開發公司的專訪等形式對項目從工程設計、工程質量、開發商實力、開發理念和項目的優勢方面進行正面宣傳，建立項目及開發商的良好口碑。
3、電台
通過電台配合__網的購房者俱樂部活動和配合項目的形象，給目標受眾以聲音和感官的信息傳達。
4、單張
通過商業信函投遞、售樓處發送、報刊雜誌夾送、活動資料派送形式使單張廣告進入每一個意向客户手中，從而擴大項目自身的影響範圍。
5、户外廣告
①在項目周邊沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建築物廣告；
②在北城中心作巨幅建築物或路牌廣告；
③在北城生意火爆的大酒店對面樹巨幅廣告牌；
6、車身廣告
項目 -- 繁華地段 項目 -- 購物中心 項目 -- 火車站
7、公共活動
舉辦各種公共活動，樹立HS花園美好形象，迅速提升HS花園的知名度、美譽度和記憶度。
①HS廣場落成剪彩儀式
邀請北城區各界知名人士及HS花園新老業主榮譽出席（有文藝表演及娛樂節目等）
②寓義噴泉徵名及題名活動
以各種方式（信函、熱線、現場、郵件等）大張旗鼓向社會各界徵集HS廣場寓義噴泉的名稱。之後，在一個令人矚目的日子裏，開展現場題名活動。在題名現場向熱心參與並支持徵名活動的羣眾致以感謝並獎勵（根據所提供的名稱與所題名稱的接近程度進行獎勵）。
③HS花園“文化活動月”活動
一方面豐富項目周邊居民的文化活動，有益於地方文化事業，易博得社會各界的支持，造成極大的社會效應，博得民眾的好感，有利於迅速樹立HS花園美好的公眾形象；另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報道提供很好的素材，有利於大範圍內提高HS花園的知名度，造成持續記憶。
1)向北城區各界人士贈送或優惠提供當月影院大片入場券；
2)於各節假日及工休日在HS廣場舉辦各種歌舞表演、文化活動等；
3)在北城區範圍內開展HS花園“文化活動月”萬人簽名活動。
8、網絡
通過太原搜房進行全面宣傳，配合網絡炒作和太原市購房者俱樂部的會員看房活動，消化一部分產品。
① 太原市購房者俱樂部“假日看房班車”活動；（目前有效會員近千名，並且數字還在以每週5-10人的速度增加，消費能力不可低估。）
② 項目網站或是網頁的製作（建立廉價互動的溝通平台）；
③ 網站論壇同時進行討論，使開發商和未來業主進行全面溝通，以便於瞭解客户的基本情況，更好的拉動銷售。
9、DM直投雜誌
太原市房地產信息雜誌的定向投遞，通過強大的派發網絡進行宣傳，雜誌本身的信息量大保存時間長和到達率高的優勢表現的淋漓盡致。
九、費用預算(略)
十、專業精神和職業水準將為您帶來不一樣的效果
由於我們是聯合和太原市的各強勢媒體，同媒體同時由於政府的支持我們的費用會成為效果明顯之外的另一個吸引人的地方。優勢互補、資源共享、促成立體報道的輿論合力網絡、報紙、電台和電視台聯動合作組織，互相提供新聞線索，聯合採訪，充分利用雙方的新聞資源，充分發揮各自媒體的傳播優勢，以達到最佳宣傳效果；共同策劃新節目、新欄目。網絡、報紙、電台和電視台的結合有利於雙方爭取更多的潛在受眾。所謂潛在受眾是指目前尚無受傳行為而在一定時間內可能創造受傳條件成為受眾的人。幾個媒體的潛在受眾雖不盡相同，但若結合起來，其潛在受眾將是十分巨大的。將潛在受眾轉變為實在受眾，既是傳媒提高傳媒效果的需要，也是傳媒拓展市場，提高社會效益和經濟效益的需要。網絡、報紙、電台和電視台充分利用各自的傳播優勢，進行立體報道，達到輿論合力，這是媒體整合的主要目標。在網絡、報紙、電台和電視台的整合過程中，網絡、電視將通過栩栩如生的動感畫面和快捷性的長處，使觀眾儘快得到初步的，鮮明的，直觀的感性認識；電台、報紙則克服電視瞬間性的缺陷，利用報紙能反覆閲讀，具有穩定性的文字報道和犀利評論的特點，引導讀者深入思考；雜誌的針對性強、生命週期長的特點。這將有利於開發商和相關行業商家依據自身的情況特點，選擇合適的信息傳遞給目標受眾，同時保證廣告容易被目標受眾接受。媒體聯動既發揮了各自的特長，又交叉互補，彌補了各自的不足和侷限性，從而擴大了傳播的深度和廣度，形成立體傳播的推廣合力。
我們秉承如下方面原則：
1、經濟節約，最大限度為客户省錢。
2、追求創新。廣告形式力求創新，創新同時與創意進行很好地結合。
3、努力建立品牌與目標羣之間的關係。對於大眾媒體，通常可以有效地幫助建立牌的知名度。而對於小眾媒體，則可以針對某些特定人羣，而且它可以很好地建立起消費者與產品或品牌的某種內在聯繫，讓消費者感覺親切，感覺這是專為他而做的廣告。
4、建立協作關係。巧妙溶入媒體中去，不但純進行硬廣告的宣傳。
5、巧妙利用媒體本身的廣告作用。適當的公關活動可以更好地提升公司形象，巧妙地利用軟性文章的形式可以增強品牌的置信度和廣告效果。
在整合營銷傳播中，“整合”是基礎，互動才是雙贏，需要在營銷中產生拉力同時與消費者建立起良好的互動關係。
蒙田範文網