淺論對房地產中介服務違規行為的規制
寧夏寧正律師事務所 姜有育
[論文摘要]隨着房地產行業的驟升，房地產中介服務機構越來越多。房地產中介服務活動的開展，促進了房地產交易專業化、規範化的發展，但由於起步晚、立法不健全，有些中介服務機構由於利益的驅動，存在許多違規操作的行為。本文擬從規範和調整中介服務行為入手，探討中介服務違規行為的表現形式、形成原因等問題，並對中介服務違規行為的規制及立法提出相關建議，以加強立法和監管機制，嚴格市場準入，確立責任保險制度，保障房地產中介服務業健康、有序的發展。
[關鍵詞] 房地產 中介服務 違規行為 規制
目 錄
一、 房地產中介違規行為的主要表現形式………………………… 第3頁
（一）對不允許上市交易的房地產違規代理、掛牌出售……………第3頁
（二）疏於核查客户、房屋的關鍵信息………………………………第3頁
（三）隱瞞影響交易成功的重要信息…………………………………第3頁
（四）為交易雙方規避法律出謀劃策…………………………………第3頁
（五）違規獲取額外利益………………………………………………第4頁
（六）資金監管存在漏洞………………………………………………第4頁
二、 房地產中介違規行為成因分析………………………………… 第4頁
（一）立法層級低、缺乏可操作性，致使規制房地產中介難以做到有法可依…………………………………… 第4頁
（二）市場準入門檻太低，人員素質普遍不高。………………… 第4頁（三）監督檢查執行不到位，也是問題突出、屢禁不止的重要原因 第5頁
三、規制房地產中介違規行為的幾點建議……………………………第5頁（一）嚴格市場準入並建立等級評定製………………………………第5頁（二）設立行業協會……………………………………………………第5頁（三）確立過錯歸責原則和中介機構的免責事由……………………第5頁（四）建立中介行業保證金制度和責任保險制度……………………第6頁
（五）定期組織培訓和考核，提高中介機構和人員素質……………第6頁
淺論對房地產中介服務違規行為的規制
近幾年來，隨着房地產行業的不斷升温，房地產市場空前活躍，房地產中介服務機構如雨後春筍般紛紛湧現。一方面，中介機構為房地產交易的供求雙方起到了媒介和橋樑的作用，促進了房地產交易的專業化、規範化運作；另一方面，由於我國房地產中介服務起步較晚，立法也不夠健全，房地產中介服務行為混亂無序，侵害當事人權益、欺詐消費者事件時有發生。鑑於此，迅速規範房地產中介行為、平衡當事人之間的利益，已成為我國立法必須面對的迫切問題。本文擬從規範和調整中介行為入手，探討中介違規行為的表現形式、形成原因等問題，並對中介違規行為的規制及立法提出相關建議。
一、 房地產中介違規行為的主要表現形式
根據《城市房地產管理法》及《城市房地產中介服務管理規定》的有關規定，所謂房地產中介服務，是指房地產諮詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。房地產中介服務違規行為，是指房地產中介服務機構和人員違反相關法律、法規的規定，故意或過失操作房地產諮詢、價格評估和經紀等中介服務活動，擾亂房地產交易市場的正常秩序，損害房地產交易各方當事人合法權益的行為。其主要表現形式為：
（一）對不允許上市交易的房地產違規代理、掛牌出售。
根據我國《城市房地產管理法》第38條的規定，對於未依法登記領取權屬證書的或具有法律和行政法規規定禁止轉讓的房地產不得轉讓。但在實踐中，一些房地產中介為了促成交易，賺取佣金，往往隱瞞標的房屋仍為承租公房或為限制年限內的經濟適用住房等不能上市交易的事實，或隨意承諾短期內即可解決交易障礙，致使買賣雙方在隨後交易失敗後與房地產中介公司就中介費應否支付產生紛爭。
（二）疏於核查客户、房屋的關鍵信息。
如中介公司未對客户出示的身份證明、房屋權屬證明進行合理查驗；未仔細審查待售房屋有無抵押、有無出租及私搭亂建，並核查委託的客户是否是真正有權出售房屋的權利人；對於屬於夫妻共有財產的房屋，未要求配偶一方出具同意出售和委託辦理的證明；對於待出售房屋為遺產的，未要求全體遺產繼承人出具同意出售的書面委託文件。
（三）隱瞞影響交易成功的重要信息。
如不向買受人如實説明其已知的可能不利於成交的待售房屋的歷史情況或周邊環境或必要生活設施情況。
（四）為交易雙方規避法律出謀劃策。
如承諾為無實力購房人辦理“高評低供”還貸款手續，或幫助外地買受人虛構在京納税或社保繳費一年以上證明，或為迎合買受人少交税款的心理幫助買賣雙方簽訂“陰陽合同”，惡意促成雙方達成不平等或不合法交易。
（五）違規獲取額外利益。
如中介公司要求買受人全程通過其交納錢款、委託辦理過户，從而千方百計阻撓買受人與出賣人見面，再通過隱瞞房屋真實成交價、一再加價等手段將多收取的售房款據為己有。又如中介公司慫恿當事人採取惡意毀約、一房二賣的方式高價出售房產以為自身獲取更高的居間服務費，從而引發房屋買賣連環糾紛。
（六）資金監管存在漏洞。
大部分交易中，買賣合同約定的定金和首付款由中介公司自行監管，有的交易總價較高，定金和首付款的總和可能高達幾十萬元，這大大增加了交易風險；一些銀行只對在該銀行貸款的購房客户實行免費資金監管，而對於不在該銀行貸款的購房客户不提供資金監管服務或收取高額的監管服務費用，導致購房客户不願或無法選擇由第三方辦理資金監管。
二、 房地產中介違規行為成因分析
（一）立法層級低、缺乏可操作性，致使規制房地產中介難以做到有法可依。
在國家立法層面，目前我國尚無專門的房地產中介管理立法，僅有的幾個條文只散見於《城市房地產管理法》第58條(有關房地產中介服務機構的設立條件)及《合同法》第23章(有關居間合同的一般規定)中，並不足以起到規範現實生活中複雜多樣的房地產中介行為的作用。而建設部頒佈的《城市房地產中介服務管理規定》、國家工商總局頒佈的《經紀人管理辦法》、國家計委和建設部聯合發佈的《關於房地產中介服務收費的通知》及建設部和財政部等七部委聯合下發的《關於整頓和規範房地產市場秩序的通知》等均屬於部委規章和文件，難以被法院直接引用，這就在一定程度上弱化了法律對市場的宣示功能，並助長了房地產中介機構漠視法規、不時突破甚至違法亂紀的行為。
而且，有關房地產中介方面的管理規範多係指引性和框架性的規定，缺乏一些必要的明確指引和具體要求。如在房地產中介機構的設立條件上，無論是《城市房地產管理法》還是《城市房地產中介服務管理規定》均只要求有必要的財產和經費，但何為“必要”卻未進一步規定，這就意味着只要符合《公司法》規定的下限即人民幣10萬元即可登記註冊一家房地產經紀公司，無疑這樣的條件設計對於經手大量交易、可能會給客户造成巨大經濟損失的房地產中介企業而言未免過於寬泛了。
（二）市場準入門檻太低，人員素質普遍不高。
我國房地產從業人員的執業准入也相當寬鬆，不僅學歷要求低，而且考試也簡單，造成房地產中介從業人員良莠不齊，缺乏必要的敬業精神和職業道德素養，埋下了諸多隱患。
（三）監督檢查執行不到位，也是問題突出、屢禁不止的重要原因。
根據《經紀人管理辦法》第18條的規定，對經紀人的違法活動，工商行政管理機關有權按照有關法律法規及行政規章予以處罰。但事實上，每年房地產中介雖然佔據經紀類投訴的首位，卻鮮見有職能機關監督檢查、處罰違規中介的報道。
在美國，由私人推動組建有貫通上下的全美房地產經紀人協會、州協會和市協會這樣一套金字塔狀、網絡化的格局建制，如入會會員有任何違紀行為，協會即有權吊銷其相應資格甚至對其提起訴訟。但在我國，目前並未建立起全國性的房地產經紀協會組織，一些地方也尚未組建區域性的房地產經紀協會，已經建立的地區性經紀協會在會員數量、服務培訓、管理手段上均表現得相當疲軟。
三、規制房地產中介違規行為的幾點建議
要解決房地產中介違規行為帶來的諸多問題，唯一標本兼治的辦法就是加強和完善立法。建議立法應確立以下幾方面內容：
（一）嚴格市場準入並建立等級評定製。
國外對房地產中介機構及其執業人員一般都實行嚴格的准入制度，如美國的執照制度和我國香港地區的發牌制度，都嚴格限制入市機構和人員的標準和條件。近幾年，我國雖然也實行中介機構資質及執業人員資格管理制度，但由於標準及條件規定偏寬，且監管機構把關不嚴，導致大量的低素質機構及執業人員進入市場。為此，我國要通過立法對從業機構和人員分別實行嚴格的准入標準，建立中介公司等級評定製，推動中介市場優勝劣汰，併為購房者提供區分良莠的依據。
（二）設立行業協會
許多發達國家和地區都建立了房地產中介行業協會，並通過行業協會制訂了執業道德規範，對中介違規行為加以規範和限制。行業協會可配合政府有關部門對不正當的中介行為進行處罰，如在本行業內部公告嚴重違規或嚴重缺乏資信的中介機構或人員名單，禁止其在一定期限內重新執業以及開除出協會等等。
（三）確立過錯歸責原則和中介機構的免責事由
過錯責任是指因行為過錯導致他人損害時應承擔的責任。根據客觀過錯説，行為人的行為只要違反了法律所設定的規則、義務，那麼即存在過錯。在房地產中介服務中，中介機構從事違規行為一般都出於過錯和重大過失。鑑於中介違規行為的特殊性，為避免訴訟中受害方對中介機構的主觀過錯舉證困難，應適用過錯推定原則，實行舉證倒置。只要中介服務給當事人帶來損失，當事人就可以起訴中介機構，中介機構必須提供證據證明自己主觀無過錯或過失，否則就應當推定其有過錯，應當對受害方的損害承擔責任。
（四）建立中介行業保證金制度和責任保險制度。
為防止中介機構及從業人員挪用客户資金或攜款潛逃，相關主管部門應推動建立中介行業保證金制度和責任保險制度，以保障整個房產中介行業的良性發展。保證金指房地產中介機構繳納，用於保障房地產中介行業中消費者權益的專用款項。也可以借鑑我國旅遊業明確規定的旅行社質量保證金制度，建立房地產中介行業的保證金制度。設置房地產中介行業責任險，使作為被保險人的房地產中介機構在承辦房屋中介業務過程中因過失給委託人及其利害關係人造成的損失，可由保險公司在賠償限額內負責賠償，這有利於保障安全交易和當事人的合法權益。
（五）定期組織培訓和考核，提高中介機構和人員素質。負責監管房地產中介機構的行政部門應定期組織培訓，及時傳達有關房地產中介行為操作規範的法律法規，通報具有違規行為的中介機構和業務人員以及採取的處罰措施，以起到警誡作用，從而樹立中介機構和個人的誠信意識。同時，還應加強對中介機構高層的培訓，樹立中介機構的危機意識，引導中介機構從無序擴張、寅吃卯糧的發展狀態逐漸向理性判斷市場走勢、維護市場穩定健康發展的方向發展
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