房地產中介行為管理工作制度

房地產中介行為管理工作制度

為進一步完善房地產中介市場監測體系，實現房地產中介行為更加規範，房地產中介領域違法違規行為得到有效整治，促進荔城區房地產市場健康穩定發展，維護社會安定穩定，根據《房地產經紀管理辦法》及住建部、省住建廳、市住建局關於治理房地產中介違法違規行為等有關規定，現結合工作實際，特制定房地產中介行為管理工作制度：

建立信息採集制度

1.完善房地產中介管理信息系統，將已備案的中介機構信息及其從業人員實名登記信息全部納入系統管理，對已備案信息發生變更的要求及時辦理變更手續；

2.實時將信息採集、備案情況、信用等級及其從業人員的良好記錄、不良記錄等通過莆田市住房和城鄉建設信息網向社會公開，接受社會監督； 

建立“雙隨機”檢查制度

1.制定每年度上半年、下半年聯合“雙隨機”檢查方案；

2.每年度上半年、下半年聯合“雙隨機”檢查，隨機抽取檢查對象、檢查人員，多部門聯合檢查、聯合執法、聯合懲戒；

3.形成聯合“雙隨機”檢查開展情況報告，進行閉合通報、公示曝光。

建立信用“分級分類”監管制度

將房地產中介機構及其從業人員信用與日常動態監管、評優評先、紅黑名單等掛鈎，並根據房地產中介機構及其從業人員不同信用分值，實行分級分類差異化監管。

1.對信用分較高的房地產中介機構，在***房地產中介機構備案信息公開專欄進行公示，可根據實際情況實施“綠色通道”等便利服務措施，在日常檢查、專項督查中優化檢查頻次；

2.對信用分在40分（含40分）-60分（不含60分）的房地產中介機構列入重點關注對象，將約談房地產中介機構法定代表人，視情況進行書面警示；

3.對信用分在40分（不含40分）以下的房地產中介機構列入重點監管對象，將約談房地產中介機構法定代表人，抄送上級主管部門、不動產登記部門實施暫停房源核驗及存量房網上籤約資格等措施，並向市場監管等相關部門抄送房地產中介違法違規信息；

4.房地產中介從業人員在一年內不良記錄超過2次的，約談房地產中介機構法定代表人，由房地產中介機構對其進行警告，房地產行業協會對其進行行業內通報批評，並在***房地產中介機構備案信息公開專欄公示，限其半年不得從事房地產中介業務，抄送不動產登記部門取消其半年房源核驗及存量房網籤資格；

5.房地產中介從業人員在一年內不良記錄超過3次的，約談房地產中介機構法定代表人，由房地產中介機構對其進行勸退，房地產行業協會對其進行行業內通報、公開譴責，其他房地產中介機構不予接納其在**區域內從事房地產中介業務。

住房和城鄉建設局關於進一步規範房地產中介行為的通知

各縣（市、區）住建局、各房地產中介機構、市房產中介行業協會：

為完善房地產中介機構長效管理機制，進一步規範房地產中介行為，有效整治房地產中介領域違法違規行為，促進我市房地產市場健康穩定發展，現結合我市實際，參照其他地市有關經驗做法，就進一步規範我市房地產中介行為的有關事項通知如下：

一、規範房地產中介行為，推進服務水平提升

各房地產中介機構（含分支機構或門店，以下統稱為房地產中介機構）應按照《南平市住房和城鄉建設局印發規範南平市房地產經紀機構管理的暫行辦法（試行）的通知》（南建房〔2018〕12號）的通知要求，在做好房地產中介信息補錄及日常管理工作的同時，針對目前房地產中介市場存在的問題，重點從以下幾個方面規範房地產中介行為：

（一）全面執行房地產中介機構公示制度

1．房地產中介機構不按規定期限辦理或不辦理房地產中介機構備案信息補錄採集的，不得從事房地產中介服務。

2．房地產中介機構不得超營業執照批准的經營範圍開展房地產中介業務。

3．房地產中介機構及其從業人員信息採集要完整真實，不得弄虛作假，備案信息發生變更的要及時辦理變更手續。

4．房地產中介機構須在經營場所醒目位置公示營業執照、服務監督台（含從業人員信息）、業務流程、合同示範文本、服務項目、收費項目、收費標準、誠信經營服務承諾書、舉報投訴電話等事項。

（二）規範房地產中介機構代理行為

1．未經開發企業許可，房地產中介機構不得以中介機構名義發佈商品房房源廣告。

2．代理商品房銷售的，房地產中介機構必須與開發企業簽訂房地產經紀服務合同，在售樓現場公示中介機構營業執照、經紀服務合同 （包括委託雙方和代理的房地產開發項目等事項）。

3．房地產中介機構不得與開發商或售房人勾結，違規發佈開發樓盤銷售可以內定房源、可以辦理更名等房源信息。

4．房地產中介機構不得與開發企業或投機炒房團串通通過捂盤惜售、炒賣房號以及僱傭人員製造搶房假象等方式，製造緊張氣氛，惡意炒作，操縱市場價格、哄抬房價，從中謀取不正當利益。

5．房地產中介機構不得通過報紙、網站、微信、短信等途徑捏造、散佈房地產虛假信息、曲解有關房地產政策等方式誤導交易當事人的市場預期。

（三）加強房地產中介合同管理

1．房地產中介機構與當事人簽訂房地產中介合同前，應當明示有關部門或行業組織推薦的房地產中介合同示範文本，供當事人選用。已啟用二手房網籤的，一律實行二手房網籤合同示範文本。

2．房地產中介機構不得簽署損害委託人利益的合同，不得隨意在房地產中介合同中增加委託人責任條款和房地產中介機構免責條款，不得故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，不得實施欺詐行為。

3．房地產中介合同應當約定交易資金交付的條件和具體方式。

4．房地產中介合同應當由執行該業務的從業人員簽名。

（四）嚴格執行明碼標價制度

1．房地產中介機構應當在經營場所的醒目位置公示價目表，自覺接受委託人和社會的監督，不得收取任何未標明的費用，價目表應包括服務項目、服務內容及收費標準等基本標價要素；一項服務包含多個項目和標準的，應當明確標示每一個項目名稱和收費標準，不得混合標價、捆綁標價；代收代付的税、費等也應予以標明，代繳後提供有關發票憑證。

2．房地產中介機構代理商品房銷售的，不得向購房户收取房價款以外的其他任何費用，不得以更改商品房預售合同、辦理更名手續等方式，收取轉讓費、更名費等額外費用。

3．房地產中介機構不得以可以加快辦理不動產登記為名收取辦證加急費等不正當費用。

4．房地產中介機構在提供中介服務項目以外的其他服務時，必須就服務項目、服務標準、服務收費與服務對象另行簽訂服務合同，否則不得另行收取除服務項目以外費用，更不得侵佔、挪用交易資金。

（五）加強房地產廣告發布管理

1．房地產中介機構不得發佈虛假房地產廣告，發佈的房源信息應當內容真實、全面、準確(要標明房屋座落、面積、產權狀況、掛牌價格、物業服務費、房屋圖片等，以及其它應當説明的重要事項)，不得隱瞞房屋抵押、租賃、查封等狀況等來誤導或者欺騙交易當事人。

2．房地產中介機構在門店、網站等不同渠道發佈的同一房源信息應當一致。

3．房地產中介機構不得發佈商品房（安置房）等期房可以更名、待證過户等不符合交易條件的房源信息。

（六）規範金融服務業務

1．房地產中介機構應規範與金融機構等部門的業務合作，在提供住房貸款等代辦金融服務時，應當由委託人自主選擇金融機構，並提供貸款條件、最低首付比例和利率等房地產信貸政策，供委託人參考。

2．房地產中介機構不得強迫委託人選擇其指定的金融機構及金融服務，不得將金融服務與其他服務捆綁，強制提供代辦服務、擔保服務，不得向金融機構收取或變相收取返傭等費用，不得通過提供或與其他機構合作提供“首付貸”或者採取“首付分期”等形式，違規為購房人墊付或者變相墊付首付款。

3．房地產中介機構嚴禁違規從事“租房貸”、“套路貸”、高利貸等違法行為；嚴禁房地產中介機構及其從業人員以交易當事人名義通過“網貸”平台等套取資金（房貸、房租等）行為。

4．房地產中介機構不得采取威脅、恐嚇等暴力手段驅逐交易當事人，惡意剋扣保證金、預訂金等。

（七）健全投訴處理及信息報送制度

1．房地產中介機構應積極配合相關部門做好投訴反饋及案件調查取證工作，及時提供相關佐證材料，提供的佐證材料必須客觀真實，不得弄虛作假。

2．房地產中介機構要按各級相關主管部門要求，及時如實報送相關材料及報表數據。

二、加強信用管理，推進誠信體系建設

（一）開展“誠信企業”建設，實施信用聯合獎懲

按照《福建省房地產經紀機構信用綜合評價暫行辦法》和《南平市住房和城鄉建設局印發規範南平市房地產經紀機構管理的暫行辦法（試行）的通知》（南建房〔2018〕12號）文件精神，全面落實推進房地產中介領域誠信體系建設，逐步完善失信聯合懲戒和守信聯合激勵機制，構建依法監管、公開透明、協同推進的房地產中介事中事後監管體系。

1．房地產中介機構在開展活動過程中受到通報表揚的，房地產中介機構應按綜合評價暫行辦法規定向機構所在地住建部門申報獎勵信息，房地產中介機構所在地住建部門審核通過的獎勵信息參照福建省房地產經紀（評估）機構信用綜合評價標準和《南平市住房和城鄉建設局印發規範南平市房地產經紀機構管理的暫行辦法（試行）的通知》（南建房〔2018〕12號）文件精神，予以信用評價加分，對獲得獎勵信息的當事人記入良好記錄，並通過南平市住房和城鄉建設局官網有關公開專欄向社會公佈。

2．房地產中介機構在開展活動過程中受到行政處罰、通報批評、追究刑事責任、被投訴舉報經查證屬實的，以及因疏於管理造成管理不到位的，房地產中介機構所在地住建部門應按規定作出責令限期整改、通報批評、行政處罰等處理，並參照福建省房地產經紀（評估）機構信用綜合評價標準和《南平市住房和城鄉建設局印發規範南平市房地產經紀機構管理的暫行辦法（試行）的通知》（南建房〔2018〕12號）文件精神，予以信用評價扣分，對從業當事人記入不良記錄，並及時通過南平市住房和城鄉建設局官網有關公開專欄向社會公佈。

3．房地產中介機構分支機構受到通報表揚獲得信用評價獎勵加分的，其上級房地產中介機構按分支機構信用加分的50%予以相應獎勵加分；房地產中介機構分支機構受到處罰被扣分的，其上級房地產中介機構按分支機構信用扣分的50%予以相應扣分，並通過南平市住房和城鄉建設局官網有關公開專欄向社會公佈。

（二）建立信用分級、分類監管制度

各縣（市、區）住建部門應將房地產中介機構及其從業人員信用與日常動態監管、評優評先、政策扶持等掛鈎，並根據房地產中介機構及其從業人員不同信用分值，實行分級分類差異化監管。

1．對信用分較高的房地產中介機構，在南平市住房和城鄉建設局官網有關公開專欄進行公示，可根據實際情況實施“綠色通道”等便利服務措施，在日常檢查、專項督查中優化檢查頻次。

2．對信用分在40分（含40分）-60分（不含60分）的房地產中介機構列入重點關注對象，由房地產中介機構所在地住建部門約談房地產中介機構法定代表人，視情況進行書面警示。

3．對信用分在40分（不含40分）分以下的房地產中介機構列入重點監管對象，由房地產中介機構所在地住建部門約談房地產中介機構法定代表人，抄送不動產登記部門實施暫停房源核驗及存量房網上籤約資格等措施，並向市場監管等相關部門推送（或抄送）房地產中介違法違規信息。

4．房地產中介從業人員在一年內不良記錄超過2次的，由房地產中介機構所在地住建部門約談房地產中介機構法定代表人，由房地產中介機構對其進行警告，房地產行業協會對其進行行業內通報批評，並在南平市住房和城鄉建設局官網有關公開專欄公示，限其半年不得從事房地產中介業務，抄送不動產登記部門取消其半年房源核驗及存量房網籤資格。

5．房地產中介從業人員在一年內不良記錄超過3次的，由房地產中介機構所在地住建部門約談房地產中介機構法定代表人，由房地產中介機構對其進行勸退，房地產行業協會對其進行行業內通報、公開譴責，其他房地產中介機構不予接納其在南平區域內從事房地產中介業務。

三、加強行業管理，推進中介市場有效監管

（一）加強房地產中介機構內部管理

各房地產中介機構一要加強經營場所規範化管理，按要求公示從業人員服務監督台、公示服務收費項目及收費標準、公示行業誠信經營承諾書，公開投訴舉報電話、規範發佈房源信息等；二要加強從業人員管理，組織從業人員認真學習房地產市場管理法律法規及相關規定，規範從業人員從業行為，提升業務素質及服務水平；三是要完善內部管理制度，規範中介服務流程，加強行業自律，嚴守誠信經營承諾；四要加強對分支機構管理，形成獎勵共享、處罰共擔的管理機制。

（二）加大房地產中介市場檢查處理力度

各縣（市、區）住建部門要貫徹落實《南平市住房和城鄉建設局等6個部門關於印發<南平市房地產中介機構亂象整治工作方案>的通知》（南建房〔2019〕11號）文件精神，建立健全日常巡查、投訴舉報受理等制度，特別是對羣眾投訴舉報集中和電視、網絡、報紙等媒體曝光的涉嫌違規房地產中介機構，各縣（市、區）住建部門要主動與市場監管、發改、金融、税務、銀監、通信管理、網信辦等部門溝通協調，開展聯合檢查，依法依規快速處理，對能立即整改的應責令立即整改，不能立即整改的應責令限期整改，對違反相關法律法規行為的該立案查處的要依法處罰、該停業整頓的立即責令停業整頓，對嚴重侵害羣眾利益、擾亂市場秩序的房地產中介機構要聯合市場監管等部門依法將其清出房地產中介市場，同時計入信用檔案並對外公示；違法違規行為屬於其他部門處理的應及時移交相關部門處理，同時根據相關部門處理情況記入信用檔案並對外公示。

南平市住房和城鄉建設局

2020年4月10日