樓宇經濟作為城市經濟的重要組成部分，在拓展城市經濟發展空間、推動產業轉型、促進就業創業、培植優質税源等方面發揮着重要作用。為推動樓宇經濟高質量發展，市委政研室進行了專題調研，形成了此調研報告。
一、基本情況
中心城區現有商務樓宇*棟，總面積*萬平方米，其中，*萬平方米以上商務樓宇*棟，總面積*萬平方米，主要分佈在*、*、*等城市區。*萬平方米以上商務樓宇平均入住率*%，入駐率超*%的*棟；閒置面積*萬平方米，閒置率*%。目前，全市樓宇經濟的業態以商貿服務類為主，還有金融、科技、文旅文創、人力資源、知識產權等多種業態。*年，全市樓宇經濟共實現納税*億元，税收貢獻率為*%，税收超億元的樓宇*棟。從20世紀90年代至今，我國樓宇經濟發展經歷了從單純提供“空間”的*版，到“空間+配套+服務”的*版，再到“空間+產業+運營”的*版三個階段。目前，我市樓宇經濟尚處在*版向*版的過渡階段，整體發展水平較低。從調研的情況看，主要存在以下幾個方面問題：
（一）發展規劃缺位。科學的樓宇經濟規劃，可以優化樓宇空間佈局、有效集聚資源、營造良好產業發展生態。目前，我市缺乏樓宇經濟整體發展規劃，引領作用發揮不充分。一是市級層面尚未編制樓宇經濟發展專項規劃，對樓宇經濟的功能定位、發展目標、產業佈局、配套提升等方面缺少系統謀劃，在土地利用、城市建設等方面沒有充分考慮樓宇經濟發展需要，導致各城市區樓宇經濟發展各自為戰，缺乏有效協同。二是各城市區均未制定區級樓宇經濟發展規劃，發展普遍處於自發狀態。即使是樓宇經濟發展較好的城市區、街道，特色樓宇也以自發形成的居多，政府主動介入、及時跟進、規劃指導不足，造成發展存在一定的盲目性無序性，整體發展不均衡、特色不突出。
（二）產業質量不高。樓宇入駐產業成長性好、關聯度高、產業鏈完善，可以發揮集聚效應，激活樓宇經濟發展內生動力。目前，我市樓宇產業普遍層次不高，對城市經濟的支撐力不足。一是產業規模小。樓宇營收少，佔全市GDP不足1%。企業能級偏低，總部、首店、平台等類型企業入駐少，多為規模以下小微企業，規模以上工業企業（7家）、限額以上批零住餐企業（56家）僅佔全部在樓企業的1.03%。二是產業結構不優。偏重於傳統商貿服務類，創新活躍、技術密集、發展前景廣闊的新興產業佔比不足1%。三是產業集聚度低。入駐產業關聯度低、業態散亂，同一樓宇集聚上下游企業的寥寥無幾。
（三）運營水平有待提升。專業化運營能優化樓宇資源配置效率，提高樓宇功能品質和經濟產出效益。我市樓宇專業運營能力不強，樓宇商業價值和增長潛力挖掘不足。一是運營意識薄弱。存在傳統“房東思維”，重招租輕運營，對樓宇發展定位、融入業態、服務場景缺乏統籌考慮，導致大部分樓宇特色不明顯，同質化競爭激烈。二是專業運營主體少。除*區引入六合國際、創谷科技2家專業運營商，*區引入正大集團、凱瑞集團、順興科技等7家專業運營商，*區引入頤高集團、博士科技、杭州樓友會3家專業運營團隊外，大部分樓宇由傳統物業公司管理。服務內容只包含清潔衞生、安全管理等基礎物業內容，難以滿足入駐企業多樣化需求。三是運營手段單一。大部分採用廣告促銷等傳統招商方式，特色營銷活動類型不豐富，僅少數樓宇舉辦過招商宣傳交流活動。市場營銷活動資金投入佔運營資金比例低於行業平均水平，大部分樓宇市場知名度有限，對優質企業缺少吸引力。
（四）資源盤活難度大。盤活城市區閒置樓宇，能夠提高資源利用效率，拓展城市經濟增長空間。目前城市區閒置樓宇面積佔比約32.5%，空置率超15%的樓宇佔比51.2%，閒置面積大。兩年來，各城市區共盤活閒置面積30餘萬平方米，僅佔閒置面積的27%左右，仍有將近100萬平方米閒置空間尚待盤活。盤活成效不理想的主要原因有：一是產權分散。部分樓宇建成後通過拆零出售產權快速回收資金，導致產權過於分散，數量龐大的業主羣體對樓宇改造、產權處置等意見難以達成一致，樓宇轉型發展難度大。比如，雅香金陵大廈產權由400多名業主分別持有，因業主在樓宇使用權與經營權上意見難以統一，導致樓宇大部分空間閒置了13年。二是資金短缺。老舊樓宇盤活需要大量資金進行改造提升，業主改造積極性不高，更多采取降租、減免水電費用等方式提高出租率。樓宇改造項目市場融資能力弱，雖然部分城市區利用城市更新專項資金對少數樓宇外立面修繕更新，但大部分樓宇整體改造、內部空間修整缺少資金來源，老舊樓宇更新盤活進展緩慢。
（五）配套服務滯後。多元化的樓宇服務、高品質的樓宇管理、高水平的服務配套，可以讓樓宇經濟發展管理服務有保障，提升樓宇競爭力。我市樓宇功能配套不健全、服務水平相對滯後，影響企業入駐意願，制約樓宇經濟發展。一是硬件配套上，樓齡超15年的樓宇佔比49.6%，部分樓宇建築外觀、內部構造、配套設施等老舊明顯，大部分樓宇信息化、智能化水平較低，網絡設備老化，尚未安裝智慧門禁、安防監控等設施，難以滿足現代化辦公需求。配套設施不健全，內部停車位緊張、電梯容量不足，周邊餐飲、購物、文娛、健身等配套不全，亟待改造提升。二是物業管理上，大部分樓宇僅提供傳統物業管理服務，存在衞生保潔不到位、設施設備維護不及時、管理標準化程度低等問題，缺少高品質現代化的管家式樓宇服務。三是政務服務上，除*區推行樓宇分級管理“一樓六員八人”服務機制、*區設立推行“樓長制”外，其他城市區在樓宇政務服務方面還處於初步探索階段。
（六）政策保障仍需完善。完善的政策支持和要素保障能夠優化發展環境，為樓宇經濟健康發展注入強勁動力。我市樓宇經濟發展相關配套政策體系不健全，激勵作用不明顯。已出台的《關於盤活閒置樓宇支持產業發展的實施意見》設定的獎補政策門檻過高，實施以來僅有1棟樓宇獲得資金扶持。尚未開展市級樓宇等級評定和城市區樓宇經濟發展年度考核，對城市區、在樓企業積極性主動性調動不夠。缺少用地保障、資金支持、人才引育等要素保障方面的配套政策。
二、先行地區經驗做法
（一）堅持規劃先行。先行地區通過編制樓宇經濟發展規劃，明確發展重點，優化空間佈局，構建結構合理、特色鮮明、功能完善的樓宇經濟發展格局。杭州市於2016年出台《樓宇經濟發展“十三五”規劃》，以構築“兩主七副多點”的樓宇經濟發展格局為目標，分別明確城市區各板塊的發展定位和產業佈局，打造充滿活力、集聚集約的特色樓宇（羣），培育多層次、多元化、聯動發展的城市經濟增長點。2022年，杭州市税收億元以上樓宇達246棟，税收超10億元的達20棟。青島市聚焦樓宇經濟質效提升，印發實施《樓宇經濟高質量發展三年行動方案》，從發展目標、重點任務、組織實施3個層面進行總體佈局。圍繞樓宇新建、改造、運營、服務、機制等5大環節，實施新建樓宇品質提升、存量樓宇改造升級、統一專業運營等10大專項行動，強化組織領導、服務保障、宣傳推介3大保障措施，打造一批縱向佈局、垂直集聚的現代服務業和都市工業樓宇。太原市圍繞打造中部地區樓宇經濟新高地，印發《樓宇經濟高質量發展實施方案（2023—2025年）》，明確改造提升樓宇品質、精準謀劃樓宇招商、運營提升樓宇質效、優化樓宇配套服務4大重點任務，着力構建區域集中、產業集聚、企業集羣、功能集成的新型樓宇經濟發展格局。
（二）做強主導產業。先行地區聚焦本地主導產業，吸引配套企業進駐，發展一批特色樓宇，形成產業輻射帶動效應。成都市以打造專業樓宇平台，發展特色產業集羣為引領，建設專業特色樓宇，大力推廣“一樓宇一產業”、“一樓宇一特色”、“一樓宇一品牌”發展模式，按照“產業聯動、產業互補”原則，有意識引導相同類型的企業入駐同一棟樓宇，實現樓宇產業集羣化、規模化發展，2023年打造專業樓宇51棟。武漢市武昌區聚焦發展金融服務、工程設計、文化旅遊、商業商務等四大主導產業，按照“一樓一產、多樓一產”的原則，突出特色，引導樓宇業主招大引強、集聚發展、錯位發展、特色發展，着力打造現代服務業高地，建成綠色化、園區化、特色化樓宇127棟，形成集聚碳金融產業的中碳登大廈、以數字經濟產業為主導的武漢數創大廈等專業樓宇。寧波市鄞州區堅持“因樓制宜”“一樓一品”打造特色樓宇，推動金融信息服務、航運業貨運物流、跨境電子商務、生產性服務業等現代服務業向特色樓宇聚集，吸引了波蘭船級社等全球500強企業，特色樓宇的“含金量”和產業集聚度不斷提升，2023年新增特色樓宇7棟。
（三）開展專業化運營。先行地區通過運營前置、精準招商、引入專業運營團隊等方式，不斷提高樓宇運營管理專業化水平。西安市引入專業運營商第一太平戴維斯，對全市樓宇經濟發展進行規劃佈局，為每棟商業綜合體、寫字樓、高端酒店公寓等提供專業定位諮詢、運營管理、標準化物業服務等，引導樓宇走特色化、產業化發展道路，打造了一批金融樓、商務樓、律師樓、科技樓等特色樓宇，榮獲全國樓宇經濟最佳範例城市。温州市甌海區引入專業運營商高力國際，對中央商務區開展整體運營，通過摸底調研出具樓宇發展策略報告，確定產業主要發展方向和招商運營重點，圍繞現代服務業和數字經濟等產業需求，提供精細化專業化運營管理服務，積極引進數字貿易、智慧城市、電商直播等行業龍頭企業集聚。目前，該區樓宇入駐率達92%，已投用15棟樓宇營收均破百億元。無錫市蠡園區成立專業運營公司，負責經開區樓宇羣統一運營管理，圍繞園區的主導產業高科技電子產業，打造符合企業需求的樓宇環境，梳理一批鏈條配套的知名企業，定向對接、積極洽談，吸引鏈條公司主動入駐。開發區18棟樓宇入駐公司達1000多家，重點樓宇入住率接近100%。
（四）盤活存量資源。先行地區通過優化內部空間、融資改造升級、提高產權自持比例等方式，有效盤活老舊、閒置樓宇資源，高效利用存量空間。青島市針對老舊樓宇開展存量樓宇提質升級行動，引入國有公司中化資產收回產權分散的樓宇產權，推動樓宇整體持有統一運營。聯合銀行推出“樓宇更新貸”，爭取國家首批商業地產房地產投資信託基金（REITs）試點，拓寬樓宇改造資金來源。結合企業對樓宇內部環境訴求，定製化改造提升樓宇內部設施，吸引相關企業入駐、推動產業集聚發展。今年以來，僅市南區就撬動社會資本投入超3億元，盤活閒置樓宇50餘萬平方米。南京市針對城市核心地段的老舊樓宇，由市屬企業壹城集團牽頭，通過收購、長租、空間置換等方式整合產權，淘汰培訓、個體服務等低端業態，“騰籠換鳳”進行更新改造。聚焦“高端商圈”定位，招引簽約金融企業、金融機構總部、中介服務機構和高端商務商貿企業，推動低效樓宇提質增效，讓核心地段老舊樓宇持續發揮“黃金效益”。
（五）優化配套服務。先行地區通過提供管家式服務、優化智能化配置，營造高品質辦公環境，吸引更多優質企業入駐，持續提高樓宇經濟發展能級。上海市結合城市更新，堅持“先宜居後宜業”的開發理念，高標準規劃建設前灘國際商務區，引入知名建築事務所設計寫字樓，總規劃容量350萬平方米的前灘國際商務區，城市配套面積超10%，創新提供充足的公共配套服務，實現職住平衡、產城融合。截至目前，前灘國際商務區樓宇出租率達95%，是上海新興商務區裏空置率最低的板塊。長沙市國金中心引入專業樓宇服務商鼎晟創新發展公司提供精細化辦公服務，通過一價全包改造辦公空間、“金鑰匙”行政管家服務等舉措，極大縮減企業入駐樓宇的時間週期和裝修、管理成本。服務商與政府部門共同成立樓宇服務站，使入駐企業足不出樓就能享受政務、商務等便捷服務。重慶市來福士廣場着力打造“全維式體驗”，將高端商務與購物、生活、社交、健身、休閒、出行融合，開發智慧辦公APP，為用户提供包括人臉識別、線上訪客邀請、預訂工位、參與社羣活動等智能化辦公體驗，依託樓宇服務站為入駐企業提供工商、財税、政策諮詢等專業服務，吸引多家世界500強、跨國公司、大型企業及獨角獸企業在此設立總部。
（六）完善支持政策。先行地區不斷完善樓宇經濟政策扶持體系，為樓宇經濟發展營造良好發展環境。蘇州市出台“樓宇十條”，針對樓宇開發新建、改造提升、產業招引、服務優化等十個方面推出支持舉措，尤其是鼓勵引進全國知名商業地產開發企業參與高品質樓宇開發建設、主導後續運營，並強化用地保障、資金支持、運營補貼等要素支持。成都市大力實施樓宇經濟“標準化+產業升級”戰略，在全國率先開展樓宇經濟標準化試點工作。2012年發佈全國首個商務寫字樓等級規範地方標準，2020年牽頭制定《樓宇經濟術語》等3項國家標準，填補了國內樓宇經濟標準的空白，實現了從“經驗服務”向“標準化服務”的轉變，極大提升了樓宇功能品質和服務質量。目前成都市超甲級樓宇24棟，甲級樓宇50棟，專業樓宇110棟，納税貢獻過億元的商務樓宇超過120棟。
三、工作建議
針對我市樓宇經濟發展存在的問題，結合先行地區的經驗做法，提出以下工作建議：
（一）強化規劃引領，明晰發展定位。市級層面儘快編制樓宇經濟發展專項規劃，統籌考慮全市產業發展和城市提質重點工作，聚焦集聚化、專業化、品牌化發展目標，明晰重點任務和發展路徑，明確*區、*區、*區等樓宇經濟重點發展片區產業定位和發展方向，對產業配套服務、功能設計等做好前瞻謀劃，下好全市樓宇經濟發展一盤棋。各城市區要結合產業基礎和資源優勢，制定整體發展規劃，對功能定位、產業佈局、重點任務、品牌建設等方面進行系統謀劃佈局，着力優存量、育增量。通過市區兩級統籌規劃，着力形成點面結合、功能互補、佈局合理、配套科學的樓宇經濟發展體系。
（二）聚焦主導產業，提升產業集聚度。統籌考慮各城市區區位優勢和主導產業，推動樓宇經濟走差異化發展之路。一是明確主導產業。立足各城市區實際，明確樓宇經濟發展方向。比如，*區立足高新區的基礎優勢，發展跨境電商、總部經濟、製造業數字化等專業服務型樓宇；*區立足商務中心和智慧城區建設，發展商務辦公、大數據、金融等專業樓宇；*區立足區位優勢和科技優勢，發展科創、金融、電商直播、文旅文創等專業樓宇。二是實施“以樓聚產”工程。聚焦我市優勢產業和“四新一裝備”產業發展方向，在關聯龍頭企業、知名企業、集團企業總部或這些企業研發中心、營銷中心引進上下功夫，吸引其配套企業、產業鏈上下游企業、關聯企業入駐，形成集聚效應。
（三）強化專業運營，培育高品質樓宇。進一步強化樓宇專業運營能力，有效提升樓宇服務品質與效率，帶動樓宇經濟高質量發展。一是培育引進專業運營商。探索推行“集中培訓+資源對接+專家輔導”等模式，引導本土房地產企業、國有平台培育專業運營團隊，通過專家輔導、資源對接推動相關主體從樓宇開發向樓宇運營轉型，孵化培育一批專業化、示範性運營商。梳理整合城市區現有的樓宇資源，積極對接優客工場、俠客島、華潤等知名專業樓宇運營服務企業，吸引更多國內外專業運營主體參與。二是開展精準招商。根據樓宇發展規劃，繪製招商圖譜，鎖定目標企業，實現精準快速招商。依託現有的產業數據平台，聚焦樓宇產業鏈上下游關聯企業，梳理出與樓宇龍頭企業存在關聯的優質企業，跟蹤重點項目上下游企業、關聯服務企業的投資態勢，積極開展以商招商。引導運營商樓宇招租與政府招商有效結合，批量“簽約”一批意向企業，快速吸引更多優質企業入駐。
（四）堅持分類施策，盤活樓宇存量。及時處置化解閒置樓宇存在問題，結合市場需求改造提升老舊樓宇，加快盤活樓宇經濟發展存量空間。一是儘快摸清底數。從市級層面明確閒置樓宇標準，建立全市樓宇信息平台，動態更新樓宇使用年限、入住率、閒置率等基本情況。全面調查摸排，梳理區分資金鍊斷裂、產權糾紛等導致樓宇閒置原因，便於“一樓一策”解決問題。二是分類盤活空間。針對部分產權分散、存在糾紛的問題樓宇，積極推動國有平台公司或資產管理公司參與，通過資產回購、司法拍賣及與物業開發商合作收購獲得物業資產，推動樓宇儘快盤活。針對建設較早、設施陳舊、空置率高的老舊樓宇，結合城市更新工作，加快改造提升，進一步提高樓宇出租率。針對部分經營情況不佳的樓宇，採取產業置換等方式，推動低效企業騰退，引進高品質企業入駐，提升樓宇業態品位檔次。針對入駐產業業態分散的樓宇，梳理明確主導產業，調整疏解非主導企業，加大關聯企業招引力度，提升產業集聚度。三是用好市場融資手段。充分發揮國有平台帶動作用，探索設立樓宇經濟專項改造發展基金，吸引優質市場主體以入股、注資等形式，積極參與老舊樓宇改造升級。拓寬融資開發渠道，爭取將樓宇綜合開發納入私募REITs範圍，吸引更多市場資本跟投，多渠道獲取樓宇發展資金。
（五）完善配套服務，優化發展環境。進一步規劃完善樓宇服務設施佈局和功能配套，提升樓宇智能化、信息化水平，打造更便利的樓宇經濟發展環境。一是完善提升樓宇設施。系統考慮樓宇配電系統、通風系統、照明系統、消防系統等各類基礎附屬設施建設標準，佈局建設5G、人工智能、工業互聯網、物聯網等智能基礎設施，增設路演中心、共享客廳、公共會議室等配套設施，滿足在樓企業多樣化需求。二是完善樓宇物業服務。積極引入專業物業管理團隊，提供專業化物業服務。開發線上服務小程序、智能化樓宇管理系統，有效提升維護、管理、服務效率。三是完善樓宇內部政務服務。緊盯特色樓宇入駐企業的熱點難點問題，增設樓宇服務站點，為企業提供精準化個性化便利化的政務服務。定期舉辦對接交流行業活動，推動企業加強溝通合作。四是豐富周邊配套供給。提升樓宇周邊交通便捷度，通過發展立體車庫等集約化停車設施，實施限時車位、錯峯共享車位等，緩解樓宇周邊停車壓力。強化樓宇周邊商務休閒娛樂配套，豐富購物、餐飲、酒店、健身等服務業配套，促進樓宇與商圈互動發展。
（六）加大政策扶持，打造良好產業生態。完善全方位保障舉措，支持引導樓宇經濟高質量發展。一是建立健全激勵政策。開展樓宇等級評定，引導樓宇經濟規範化、專業化發展。根據樓宇規模、税收貢獻度等制定分級化獎勵標準，強化減税降費等惠企政策落實落地，真正讓企業享受到政策紅利。將樓宇經濟工作納入各城市區和相關部門的年度工作考核範圍，對培育樓宇經濟工作中有突出成績的城市區、街道、部門予以表彰獎勵。二是加強要素支撐。針對樓宇改造提升、招商推介、管理評價等關鍵環節，加大對重點樓宇、重點項目、龍頭企業、專業運營團隊的扶持力度，出台資金、土地、人才等方面的支持舉措。
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