1、項目名稱
2、承辦單位概況（新建項目指籌建單位情況，技術改造項目指原企業情況）
3、擬建地點：
4、建設內容與規模：
5、建設年限：
6、概算投資：
7、效益分析：
二、市場預測
1、水利水電供應、需求現狀
2、水利水電供需預測
3、水利水電價格現狀與預測
三、水利水電資源開發利用條件
1、流域及電網現狀與開發利用規劃
2、擬開發河段水利水電資源量、品質及開發利用的可能性
3、擬建項目在整個流域內或電網中所處的位置和作用
四、水文和氣象
1、流域概況（工程所在流域聽地理狀況、河道和水土保持狀況）
2、氣象特徵
3、其他情況
五、工程地質
1、區域地質條件
2、水庫區工程地質條件
3、壩址及樞紐主要建築物工程地質條件
4、其他部分地質條件（排水線路、堤防和河道）
六、工程任務與規模
（一）土建工程
1、擋水泄水建築物
2、水電站廠房及開關站
（二）水利水電設備
1、發電機組
2、電力接入系統方式及主接線
3、主要電力設備及輔助設備（列出含單價的'清單表）
七、工程選址及工程總體佈置
1、工程等級和設計標準
2、壩址選擇
3、壩型與樞紐佈置
八、環境影響評價
1、區域環境概況
2、工程對水體、水系、生物、水土流失影響分析
3、保護措施
九、組織機構與人力資源配置
1、組織機構設置（法人組建方案、管理機構方案、管理機構圖）
2、人力資源配置（生產作業班次、勞動定員數量及技能要求）
3、員工培訓
十、項目實施進度
1、建設工期
2、進度安排
十一、投資估算及資金籌措
（一）投資估算
1、建設投資估算（建築工程費、設備購置安裝費和庫區淹沒處理補償費等）
2、流動資金估算
3、投資估算表（總資金估算表、單項工程投資估算表）
（二）資金籌措
1、自籌資金
2、其它來源
十二、效益分析
（一）經濟效
效益
1、銷售收入估算（編制銷售收入估算表）
2、成本費用估算（編制總成本費用表和分項成本估算表）
3、利潤與税收分析
4、投資回收期及投資利潤率
（二）社會效益
十三、結論|
一、項目建議書概述
（一）項目名稱：
（二）項目建設年限：×年
（三）項目總投資：×萬元
（四）項目建設地點：
（五）項目主要建設內容：
（六）建設效益：
二、項目區基本情況及項目背景
三、項目建設的必要性及可行性
在養殖業項目建議書中要描述項目的必要性和可行性，現代先進的飼養技術和管理條件，引導農民走出傳統養殖圈子，進行養殖業的“三元”結構調整，進行“糧、經、飼”種植養殖模式，發展養殖業，以市場為導向，以科技為動力，
充分利用農產品化調整的契機，發揮養殖業現有優勢，積極引導優質商品生產。
四、項目實施依據
該項目依據《××畜牧業“十二五”規劃》、《××市扶貧開發規劃》。
五、項目建設的指導思想，總體目標，基本原則
1、指導思想：充分利用自然資源，以市場為導向，以效益為中心，以科技為依據，以畜牧業經濟結構調整為重點，增加科技含量，實現科技興牧和可持續發展戰略，大力發展特色經濟產業，加快養殖業建設步伐，向規模化、效益化轉移，提高綜合生產能力和產品市場競爭能力，改變粗放、低效的傳統放牧方式，實現我縣養殖業經濟高效發展。
2、總體目標：通過有利的措施保護，合理利用資源優勢，加大科技含量，保護生態環境，發展規模化養殖，加快經濟發展。
3、基本原則：
（1）突出重點，採堅持從實際出發，因地制宜，發揮資源優勢，多種措施科學合理配置，發揮效益。
（2）堅持推廣應用現代農業技術，搞綠色、無公害、高品質的商品生產原則。
（3）科學依法管理項目及項目資金，確保產生最佳效益。
六、項目建設內容及規模
七、項目資金概算及籌措方案
（一）投資概算
（二）、資金籌措：
八、效益分析
1、經濟效益分析
2、社會效益分析
九、項目管理及主要措施
組成項目領導小組，縣鄉兩級獸醫站加強疫病防治，驅蟲等指導工作，引導羣眾優化畜羣結構，逐步向產業化發展；加快傳統飼養方式向科學化、規模化養殖轉變，更新思想，改變觀念，保證畜疫防治，技術指導和科學養殖相結合，保障養殖業健康發展。
十、養殖業項目建議書附件
另外在養殖業項目建議書中最好還要提到要做到專款專用：項目資金的使用和項目運做是關鍵，是項目實施的有力保障，因此在資金通過實施項目，充分利用羣眾的養殖積極性，開展舍飼圈養，減少飼養成本，縮短飼養週期，使科學的養殖技術得到普及並起到示範推廣的作用，使市場供給實現穩定化，改善肉價浮動，增加就業機會，拓寬增收渠道，改變傳統的生產經營模式，推動縣養殖業的穩定發展，增加收入，繁榮地方經濟，促進社會穩定有着顯著的社會效益。
項目建議書的主要內容
項目建議書（又稱立項申請）是項目建設籌建單位或項目法人，根據國民經濟的發展、國家和地方中長期規劃、產業政策、生產力佈局、國內外市嘗所在地的內外部條件提出的某一具體項目的建議文件，是對擬建項目提出的框架性的總體設想。對於大中型項目及工藝技術複雜、涉及面廣、協調量大的項目，還要編制可行性研究報告，作為項目建議書的主要附件之一。項目建議書是項目發展週期的初始階段，是國家選擇項目的依據，也是可行性研究的依據。涉及利用外資的項目，在項目建議書批准後，方可開展對外工作。
項目建議書的主要內容應包括：
（1） 項目提出的必要性和依據；
（2） 產品方案，擬建規模和建設地點的初步設想；
（3） 資源情況、建設條件、協作關係和設備技術引進國別、廠商的初步分析；
（4） 投資估算、資金籌措及還貸方案設想；
（5） 項目的進度安排；
（6） 經濟效果和社會效益的初步估計，包括初步的財務評價和國民經濟評價；
（7） 環境影響的初步評價，包括治理“三廢”措施、生態環境影響的分析；
（8） 結論；
（9） 附件。
1、基本建設項目的項目建議書的主要內容
1)建設項目提出的必要性和依據
2)產品方案、擬建規模和建設地點的初步設想
3)資源情況、建設條件、協作關係和引進國別、廠商的初步分析
4)投資估算和資金籌措設想
5)項目進度安排
6)經濟效果和社會效益的初步估計
2、更新改造項目的項目建設書的主要內容
限額以上項目的項目建設書
1)項目提出的目的、必要性和依據
2)產品方案和引進技術消化吸收方案
3)資源情況：包括建設條件、協作關係和可能從哪些國家、廠商引進的初步意見
4)投資估算和資金籌措辦法
5)改造的主要內容和進度的初步安排
6)經濟效益和社會效益的初步估算
限額以下項目的項目建議書
1)企業概況及需要改造理由。
2)技術改造及技術引進的主要內容。
3)改造後預期達到的技術經濟效果。
4)投資概算及資金來源。
5)經濟效益和社會效益的初步估計
3、外商投資項目的項目建議書的主要內容
1)中方合營單位
2)合營目的
3)合營對象
4)合營範圍和規模
5)投資估算
6)投資方式和資金來源
7)生產技術和主要設備
8)主要原材料、水、電、氣、運輸等需要量和來源；
9)人員的數量、構成和來源
10)經濟效益，並着重説明外匯收支的安排
11)主要附件
投資項目建議書嚴厲來説只是投資前對項目的輪廓性想象，主要從投資建立的必要性方面闡述，同時初步剖析投資建立的可行性。不同性質的項目的倡議書之間的差別就比擬明顯。下面是普通投資項目建議書的主要內容：
投資項目建議書的內容
1984年國度計委《關於簡化根本建立項目的審批手續的通知》中規則了項目倡議書的內容和請求，依據這項通知，普通項目建議書應包括以下主要內容：
1、項目提出的必要性和根據
（1）闡明項目提出的背景、擬建地點，提出與項目有關的久遠規劃或行業、地域規劃材料，闡明項目建立的必要性。
（2）對改擴建項目要闡明現有企業概略。
（3）引進技術和進口設備項目，還要闡明國內外技術差距和概略及進口的理由。
2、產品計劃，擬建範圍和建立地點的初步想象
（1）產品的市場預測。包括國內外同類產品的消費才能，銷售狀況剖析和預測，產品銷售方向和銷售價錢的初步剖析等。
（2）肯定產品的年產量，一次建成範圍和分期建立的想象（改擴建項目還需闡明原有消費狀況及條件），以及對擬建範圍經濟合理性的評價。
（3）產品計劃想象。包括主要產品和副產品規格、質量規範等。
（4）建立地點論證。剖析擬建立地點的自然條件和社會條件，建立地點能否契合地域規劃的請求。
3、資源狀況、建立條件、協作關係和引進國別、廠商等的初步剖析
（1）擬應用的資源供給的可能性和牢靠性。
（2）主要協作條件狀況，項目擬建地點、水電及其他公用設備、中央資料的供給剖析。(3)主要消費技術與工藝，如擬引進國外技術，要闡明引進的國別以及與國內技術的差距、技術來源、技術審定及轉讓等概略。
（4）主要專用設備來源，如擬採用國外設備，要闡明引進理由以及擬引進國外廠商的概略。
4、投資預算和資金籌措想象項目建議書投資預算依據控制數據的狀況，可停止細緻預算，也能夠按單位消費才能或相似企業狀況停止預算。投資預算中應包括建立期利息、投資方向調理税，並思索一定時期內的漲價要素的影響，活動資金可參照同類型企業的狀況停止預算
第一章 項目概述
一、項目背景
宗地系重慶市酉陽民族師範學校，該校創建於清光緒三十年（1904年），歷經了滿清、民國、共和國三個時代。隨着現代城市規劃、建設，酉陽政府對學校進行升級整合，將原酉陽民族師範學校地塊用於房地產開發。該地塊位於縣城黃金地段（鍾多鎮桃花源中路145號），佔地50餘畝。
二．項目歷史條件
1、宗地簡介
宗地位於縣城黃金地段（鍾多鎮桃花源中路145號），宗地面積為49畝。用於商品房項目開發。
2、項目概況
宗地由重慶爵尊房地產開發有限公司於20xx年4月與酉陽國土資源和房屋管理局簽定建設用地保用權出讓合同。計劃20xx年1月開工，20xx年10月竣工。
三、項目建設單位
1、項目公司名稱：重慶爵尊房地產開發有限公司。
2、公司經營範圍：
在規劃範圍內從事“該項目”的開發與建設、商品房銷售、物業管理等。
3、項目建設規模和建設內容：
“該項目”開發建設總建築面積約14.7萬平方米。建設內容為新建建築物、構築物及其附屬設施。“該項目”由重慶爵尊房地產開發有限公司投入全部建設資金。
四、可行性研究報告編制
1、編制單位：
由重慶爵尊房地產開發有限公司編制酉陽Z41-1/02項目可行性研究報告。
2、編制依據：
2.1、渝價[20xx]3 號文件
2.2、渝價（20xx）402 號文件
2.3、《重慶市房地產業税費政策彙編》
2.4、渝府發（20xx）92 號文件
2.5、渝（20xx）830 號文
2.6城市居住區規劃設計規範 GB 50180-93
第二章 項目名稱和選址
一、項目名稱：酉師校項目（暫定名）。
二、地理位置：“該項目”位於鍾多鎮桃花源中路145號
三、項目佔地面積：佔地面積約3.2萬平方米）。
四、項目用地現狀：項目用地範圍內為淨地。
第三章 項目規劃建設方案
一、項目建設內容：
“該項目”建設內容為新建建築物、構築物及其附屬設施。
二、項目初步規劃設計方案
1、規劃建設用地面積： 3.2萬平方米。
2、總建築面積： 14.7萬平方米。
3、居住建築面積：13.23 萬平方米。
4、建築高度：高度控制在100米以內。
5、建築密度不高於40%。
6、居住總人口： 約4370人。
7、居住總户數： 約1360户
8、綠化率：不低於25% 。
三、項目規劃設計特色。
1、規劃設計：
在規劃設計上擬聘請著名設計公司通過招、投標形式參與“該項目”建築、景觀、人文等規劃設計工作。“該項目”力求吸收當今國內先進的建築藝術，體現城市風貌和時代特色。規劃設計方案既能滿足現代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合酉陽總體規劃要求，既能突出自己，又能與周圍環境相協調。
2、設施、設備、材料：
“該項目”建設將充分引入國內先進的信息網絡技術、引進先進的設備、設施。
3、綠化：
“該項目”力求最大限制度建設生態園林和生態景觀設施，為業主提供綠色、優雅、舒適、安逸的居住氛圍。
第四章 項目建設條件
一、地理條件：
“該項目”座落在縣城黃金地段（鍾多鎮桃花源中路145號）佔地面積約3.2萬平方米。地理位置條件非常優越。
二、市政條件
“該項目”目前大市政條件不足，由於周圍已經建成一批商品房項目，隨着城區建設步伐，加大了對該區域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、通訊、道路交通等設施將會同期得到改善。
第五章 物料消耗與供應
一、建築材料
“該項目”建築內容為新建高層建築及配套設施，建築結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建築材料主要為鋼材、水泥等，根據設計規範和本項目的總體規劃設計，“該項目”所需的主要建築材料估算為：
鋼材： 7350 噸（按50kg/M2計算）
水泥： 27900噸（按190kg/ M2計算）
二、主要設備
“該項目”的建設內容為高層住宅及配套設施，在設備、設施上將力求採用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有：
消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統、應急發電設備、通訊電話系統、照明系統、供暖設備、衞星電視接收系統、通訊電話系統、計算機集成管理系統等。
三、水、電、氣、熱供應
根據初步計算，“該項目”水、電、氣等用量為：
1、用電量：60瓦/平方米，則預測項目用電量為12000 千瓦。
2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。
第六章 環境保護
按照國家環境保護局“建設項目環境保護管理辦法”，建設項目要採取嚴格的環境保護措施。“該項目”的建設內容為高層住宅和商業，對環境的污染較少。環境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環境的不利影響較少。項目建設及建成後的使用過程中，將採取嚴格的環境保護措施，嚴格遵守國家和重慶市的環境保護法規。
環境保護措施如下：
1、污水：生活污水經化類池，含油污水經隔油池處理後，達到規定的排放標準，污水排放將嚴格執行國家和重慶市的有關規定和標準。
2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環衞部門統一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。
3、噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統、發電機等，擬優先選擇低噪聲的設備。
4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，採取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和重慶市規定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建築物周圍綠化，減少污染影響。
第七章 項目建設週期與日程安排
一、建設方式
“該項目”建設按照重慶市有關建設工程招標、投標的有關規定，採取招標或議標的方式擇優選擇建築施工企業組織施工。為保證施工質量，工程建設採用施工監理的方式進行，聘請有經驗的建設、監理單位進行監理，確保施工質量為優良。
二、建設進度安排
“該項目”總建築面積約為14.7萬平方米，預計建設週期為35 個月，即從20xx年1月到20xx年10月為建設期，項目建設實施進度為：
1、20xx年1月之前完成前期準備工作。
主要包括：協議簽訂、規劃設計、施工圖設計 七通一平、工程招投標等。
2、20xx年1月到20xx年10月為施工工期，竣工驗收。
第八章 經營管理方式
一、經營設想
1、“該項目”擬採用目前行業流行的建設工程管理模式，按照國家通用建設施工條款。
2、“該項目”建成後將吸收國內外的先進管理模式和管理經驗，以物業管理公司的形式統一經營管理。將以現代化的設施、完善的服務，使其成為國內具有一流管理水平的企業。
第九章 投資估算
一、成本構成
宗地佔地約49畝，為二類建築用地，成本由以下幾塊構成：
1、土地費用
投入土地成本13527.0677萬元
2、土地出讓金：4147.6723萬元
3、其它投入
二、項目設計
方案A：以4.5容積率，均按27--30層高層設計，商業面積按總建築面積的5%計算，共8棟。
總建築面積：3.27×4.5=14.7萬m2 其中:
1、住宅面積：14.7*（1-5%）=13.97萬m2
2、商業面積：14.7*5%=0.73萬m2
住宅銷售：按4900元/ m2計，4900元/ m2×13.97萬m2 =68453萬元
商業：按15000元/ m2計，15000元/ m2×0.73萬m2 =10950萬元
方案B：以4.5容積率，按30層高層與18層小高層設計，高層與小高層各佔住宅總面積的50%，商業面積按總建築面積的8%計算，高層4棟，小高層6棟。
總建築面積：3.27×4.5=14.7萬m2 其中:
1、住宅面積：14.7*（1-8%）=13.52萬m2（高層住宅建築面積7.2萬m2，小高層住宅建築面積6.3萬m2）
2、商業面積：14.7*8%=1.2萬m2
住宅銷售：按均價5100元/ m2計，5100元/ m2×13.52萬m2=68952萬元
商業：按均價15000元/ m2計，15000元/ m2×1.2萬m2=18000萬元
方案C：以4.5容積率，均按18層小高層設計，商業面積按總建築面積的10%計算。共12棟。
總建築面積：3.27×4.5=14.7萬m2其中:
1、住宅面積：14.7*（1-10%）=13.23萬m2
2、商業面積：14.7*10%=1.47萬m2
住宅銷售：按5300元/ m2計，5300元/ m2×13.23萬m2=70119萬元
商業按15000元/ m2計，15000元/ m2×14.7萬m2=22050萬元
三、成本測算：
（一）、以方案 A設計，費用計算以建安費比率計，故分類為：
1、固定成本
1.1、土地費用 13527.0677萬元
1.2、土地出讓金 4147.6723萬元
1.3、建安費用 23520萬元 高層造價按1600元/m2
1.4、建設單位管理費 376萬元
1.5、勘測費、設計費 470萬元
1.6、施工圖審查費 14.7萬元
1.7、執照費 42.3萬元
1.8、施工圖預算編制費 47萬元
1.9、工程招投標代理費 94萬元
1.10、監理費 188.3萬元
1.11、質量監督費 58.8萬元
1.12、税金 802萬元
1.13、城市建設配套費 2793萬元
1.14、防雷施工監審費 7萬元
1.15、工程定額測定費 32.9萬元
1.16、不可預見費 3682.5萬元
固定成本合計 49803.24萬元
2、經營成本
2.1、銷售費用、管理費用、財務費用：銷售額×2%+固定成本8% 合計5572.32萬元
3、毛利
3.1、銷售額-固定成本-經營成本 =79403萬元-49803.24萬元-5572.32萬元=24027.44萬元
（二）、以方案B設計，費用計算以建安費比率計，故分類為：
1、固定成本
1.1、土地費用13527.0677萬元
1.2、土地出讓金 4147.6723萬元
1.3、建安費用 24390萬元 高層造價按1600元/m2、小高層按1700元/m2、商業按1800元/m2。
1.4、建設單位管理費 390.2萬元
1.5、勘測費、設計費 487.8萬元
1.6、施工圖審查費 14.7萬元
1.7、執照費 52萬元
1.8、施工圖預算編制費 48.8萬元
1.9、工程招投標代理費 97.6萬元
1.10、監理費 349.4萬元
1.11、質量監督費 61萬元
1.12、税金 831萬元
1.13、城市建設配套費 2793萬元
1.14、防雷施工監審費 8.7萬元
1.15、工程定額測定費 40.8萬元
固定成本合計 47239.74萬元
2、經營成本
2.1、銷售費用管理費用財務費用：銷售額2%固定成本8% 合計：5518.22萬元
3、毛利
3.1、銷售額-固定成本-經營成本=86952萬元-47239.74萬元-5518.22萬元=34194.04萬元
（三）、以方案C計，費用計算以建安費比率計，故分類為：
1、固定成本
1.1、土地費用 13527.0677萬元
1.2、土地出讓金 4147.6723萬元
1.3、建安費用 24990萬元 按建安平米造價1700元/m2
1.4、建設單位管理費 399.8萬元
1.5、勘測費、設計費 499.8萬元
1.6、施工圖審查費 14.7萬元
1.7、執照費 53.6萬元
1.8、施工圖預算編制費 50萬元
1.9、工程招投標代理費 100萬元
1.10、監理費 357.1萬元
1.11、質量監督費 62.4萬元
1.12、税金 852.2萬元
1.13、城市建設配套費 2793萬元
1.14、防雷施工監審費 8.9萬元
1.15、工程定額測定費 41.6萬元
固定成本合計 47897.84萬元
2、經營成本
2.1、銷售費用、管理費用、財務費用：銷售額×2%+固定成本8% 合計：5675.21萬元
3、毛利
3.1、銷售額-固定成本-經營成本=92169萬元-47897.84萬元-5675.21萬元= 38613.95億元
第十章 項目經營策劃
一、調查區域住宅項目綜合評述
本區域內在售商業住宅項目主要分佈在穿城而過的主幹道附近，分佈不均勻。隨着城市建設規劃實施，酉師校項目（暫定名）將具有巨大的經濟價值。從現有住宅項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。
二、市場需求分析
1、城市化需求
據國家統計局統計，中國城市化率達40.6%，進入城市化快速發展期。根據世界發達國家發展進程分析，城市化率每年遞增1.2-1.5%。
2、城市居民居住需求
中國城市化率的增長，農村人口大量進入城市，城市居民居住需求是中國住宅市場的發展動力。一個國家的城市化率達到70%以上，進入發達國家的水平，一個國家的城市化率達到70%以上，進入發達國家的水平，城市與農村的結構基本平衡。我們從上述分析中得出，中國房地產市場藴藏着巨大的需求空間。
3、投資需求
房地產不但具有使用價值，而且具有投資價值。房地產的投資由於其具有保值增值的功能，又可以出租獲取回報，受到投資者的歡迎，投資需求是房地產市場一個重要的組成部分。
三、項目市場走向
目前影響地產開發項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“酉師校項目（暫定名）”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優越的項目應具備的條件是：交通便利、環境優美、鄰近旅遊景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。
影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃、户型設計、景觀氛圍等。
1、周邊環境
本項目位於鍾多鎮桃花源中路145號。
2、建築設計
本項目力求為業主營造良好的居住環境，根據不同的户型，設計各種風格的綠化景觀。建築設計由知名設計院完成，目標是建設成為酉陽標榜建築。
3、環境設計
將請專業公司設計綠化園藝廣場，採用抗污染、適應當地氣候、花期和的植物立體綠化。
4、户型設計
多種户型適宜不同需要，小到80平米，大到120餘平米。採用大客廳、大衞生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。
5、室內設施及功能
5．1、充分引入智能化概念。綜合佈局入户，衞星電視接收系統，火警煙感報警系統，可視對講電話，車庫防盜系統，周界報警系統，密碼防盜門。集中報警。
四、項目優勢分析
1、絕佳地理位置
本項目位於鍾多鎮桃花源中路145號，地處酉陽城市中心。
2、便利的交通
地處縣城黃金地段。
五、該項目經營策劃
1、本項目的賣點
賣點是銷售中帶給客户的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客户一處價值感。以現有的項目特點對該項目予以包裝。
1．1、地處酉陽中心；
1．2、多種户型適宜不同需要，小到50平米左右經濟小户型，大到130餘平米大户型。
賣點分為實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受。可以肯定地是實質內容如果超前和富有新意，能夠博得客户認可，則物業必定熱銷，所以在前期物業的規劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。使客户真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。
好的產品終歸會受到客户的青睞，得到市場的認可。
2、競爭對策
對於競爭對手的競爭優勢，包括在完善產品中所採用的新技術、新工藝和獨特的銷售支持點都應儘量採用，甚至在細節上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客户留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。
3、增加項目的附加值
如果要以高品質出現，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下兩大方面考慮：
3．1、豐富專業化設計，聘請知名公司參與項目的各項設計，包括：
3．1．1、樣板間的裝修由知名的室內設計師進行設計。
3．1．2、社區室外環境由知名設計公司設計。
3．1．3、建築立面由知名建築設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該事務所名稱。
3．2、採用高檔次社區服務，規劃好各項功能及各種配套設施。
3．2．1、高質量的物業產品，使客户產生滿意和知足的心理。
3．2．2、與客户心理上的`價值尺度相吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。
3．2．3、建設最現代化的高品質商業住宅 。
總之，塑造賣點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。務必塑造出名師設計、品牌品質，名家管理的形象。這樣才能達到促進預售效果的目的。
第十一章 效益評價
一、經濟效益評價
1、評價方法説明：
1．1、“該項目”的經濟效益評價是在通過對本地區的主要在建項目的銷售狀況進行了調查，並參照了與“該項目”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。
1．2、“該項目”建設內容主要為高層住宅及商業，建成後住宅全部銷售，並由物業管理公司統一經營管理，配套設施自營。
1．3、效益評估貨幣本位幣為人民幣。
2、“該項目”銷售收入預算：
“該項目”可銷售面積12萬平方米，按4000元/平方米，銷售收入總額為4.8億元。
二、社會效益評價
“該項目”的開發建設，不僅有經濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現在：
“該項目”的建設為酉陽提供了一定數量商品房市場需求與旅遊服務場所，滿足了文化、旅遊消費需要，促進酉陽經濟建設和城市發展，起了一定的推動作用。
第十二章 結論
一、重慶爵尊房地產開發有限公司擬開發建設的酉師校項目（暫定名），既加快了酉陽城市建設的發展，又滿足了酉陽日益增長的物質文化生活需要。
二、經測算“該項目”在經濟上是可行的。
從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經濟效益。
一、項目概況
該項目位於成—德—綿經濟帶的羅江三國蜀漢文化旅遊區規劃區內，經專業機構勘察設計，預計開採出的熱礦水出口温度達45℃以上，日出水量達500立方米，礦化度達3-5g/l，硫酸根離子含量高，偏硅酸、偏磷酸、硫化氫、鍶等對人體有益的元素含量也較多，其中氟含量可達到國家規定的醫療熱礦泉水標準，具有很好的醫療價值。區域內水、電、交通、通訊等建設條件良好。
二、項目背景和政策支持
（一）項目提出的背景及依據
通過前期相關專業機構勘探及檢測，白馬關温泉的温度、出水量以及礦化度極具開發價值，具有很的的醫療價值項目市場前景十分樂觀，極具開發價值，擬引進投資商在羅江三國蜀漢文化旅遊區開發建設温泉酒店、温泉渡假村等。
（二）國家相關的政策支持
温泉的合理開發與利用，符合國家相關的產業政策，是當地政策支持的重點項目。
（三）合作方式
獨資
三、項目定位和選址
（一）項目定位
擬在羅江三國蜀漢文化旅遊區開發建設温泉酒店、温泉渡假村等，完善旅遊功能，增加遊客消費空間和滯留時間，主要面對成德綿的高、中等收入者。
（二）項目選址
四川省羅江縣白馬關鎮羅江三國蜀漢文化旅遊區內，區域環境良好。
（三）項目投資的必要性
由於該項目位於旅遊區內，本就擁有一定固定的客源，又為於成德綿經濟帶，面向成德綿經濟帶龐大的客源市場，建設投資十分必要。
四、項目開發思路及初步規劃
（一）本項目開發的目標及指導思想
通過本項目開發，打造一家極具區域特色的三國文化温泉主題酒店，從而進一步將羅江三國蜀漢文化旅遊區建設成為四川三國文化旅遊精品線路上的主要節點，爭取最大的客源市場吸引力。
（二）總體佈局與規劃
項目規劃用地300畝。
（三）建設週期
2年。
（四）項目經營思路
以成德綿經濟帶龐大的客源市場為重點
五、項目財務估算
（一）投資估算
總投資1.5億元
（二）項目收益
項目建成後，預計年利潤3000萬元，投資回收期為5年。
（三）項目社會效益
通過本項目的開發將會增加當地居民的就業機會，提高當地羣眾生活質量和水平、加快產業結構的升級、利於區域品牌形象的打造。
（四）資金籌措方式
以企業自有資金為主，並積極爭取金融機構信貸。
（五）還款計劃
按總投資1.5億元的50%0.75億元貸款計算，預計建成開放後，3年內即可完成還款計劃。
六、實施單位
陽新縣興國鎮儒學堖社區居委會位於縣城區中心，轄區面積xx平方公里，現有居民小組7個，居户xx户，區內單位xx家，總人口9748人。近年來，隨着社會經濟的迅速發展，一些社會共性問題，如老年人、“三無”對象與殘礙人士生活保障等方面的問題，在我社區也呈現日益加劇的現象：現我社區60歲以上老齡人口已達1465人，城鎮“三無”對象189人，殘礙人數xx人。
從長遠看，隨着城鎮化和工業化進程進一步加快，此三類人口的比例在我社區還將上升，特別是人口老齡化問題猶其突出，這要求我們社區相應儘快拓寬社會服務功能、服務領域，解決“老有所養，病有所醫”的現實矛盾。為此根據上級有關文件精神和社區工作目標要求，我社區遵循社會福利社會化，福利市業產業化，管理方式市場化理論，擬建設一家社區服務站，通過服務站實施老年人託養、殘疾人康復服務等措施，推進社區服務事業的發展，為社區老年人、特別是對“三無”對象和殘礙人士帶來生活和康復便利與保障，緩解社會矛盾，構建和諧社會。
一、項目概況
（一）項目名稱：陽新縣興國鎮儒學堖社區服務站。
（二）項目地址：陽新縣興國鎮儒學路93號。
（三）建築面積：佔地面積110平方米；建築面積330平方米。
（四）設置牀位：90張。
（五）殘疾人康復服務項目：康復醫療、康復訓練指導、心理支持、健康知識普及與視、聽、運動用品用具和諮詢轉介六項服務。（六）項目投資：60萬元，其中申請上級撥款50萬元，自籌資金10萬元。
（七）建設工期：一年
二 、項目建設背景及建設的必要性
近年來，隨着我縣社會經濟改革的全面深入和城鎮化進程的加快，特別受國家人口政策和區域經濟發展的不平衡帶來人口流動加劇因素的影響，我社區人口老齡化問題日益突出並且出現了許多以老人兒童為主的“留守家庭”和“空巢家庭”，甚至有以三無對象為主的“孤寡家庭”；此外伴隨着縣域工業化進程的加快，隨之帶來的不良環境因素等的影響，社區殘疾人數也日漸增多。現我社區60歲以上老齡人口已達1465人，佔社區總人數的15。02%，城鎮“三無”對象189人，殘礙人數xx人，並正呈全面上升趁勢，由之引發了諸多社會不和諧因素。面對這一現實情況，社區組織如何適應社區民情，順應社會發展客觀要求，進一步發揮好為民服務的功能，切實消除由人口老齡化和殘礙人士生活起居引發的各類社會不和諧的因素與各種矛盾，使得建設好社區服務站猶為必要，且迫在眉睫。
社區服務站作為社區為羣眾服務一箇中心載體，開展老年人託養服務和為殘疾人與智障人士提供康復訓練和服務事項，在一些經濟發達的地區，已有成功的經驗可供參考與借鑑。一方面，依託社區服務站，開展老年人託養服務，在現代社會不僅可以減輕子女的養老壓力，解除其後顧之憂，提高他們的工作效率，更讓老人衣食住行有切實可靠的保障。同時由於老年託養的集體生活模式，使老人之間多了交流溝通有了身心娛樂的空間，勢必帶來老年人生活質量的全面提高；另一方面，依託社區服務站，開展對殘疾人與智障人士多方位康復服務，不僅可以緩解家庭壓力，更重要是通過專業的心理、醫療指導和康復訓練等途徑，可以讓他感受到社會的關愛，增加他們的自理能力，更重要的是由此能激發他們熱愛生活，重拾信心投身社會。此外社會服務站的進一步發展，隨着其服務日益走向專業化，規範化、系統化，必然會增加就業機會，緩解社會就業壓力。
三、項目建設的條件
（一）社會經濟條件
社區處縣城中心，老齡人口比例較大，單位眾多，其中有部分家庭經濟條件較好老人由於子女長年在外工作，加之自身又是機關企事業單位離退休人員，年老孤獨，身邊缺乏親人照顧，其子女和本人有着參加社區託養的願望；同時，社區中的一批“三無”老人，無親無靠，更急需社區組織的關愛，納入托養體系；而社區部分殘疾與智障人士，其心理支持與機體康復又急需較為專業的醫務工作人員的指導和專業康復工訓練器材與場地。而目前整個陽新城關社區，還無一家專門的。社區服務站來開展這些工作，因此該項目建設具備了一定的社會基礎。
（二）政策優惠條件
社區服務站屬於社會福利事業，有別於其他商業化建設項目，其按照國家有關政策享受眾多的優惠政策，特別是在土地徵用、城市規劃、市政配套工程方面都可由政府與民政部門出面給予最優惠政策，因此該項目建設具有一定寬鬆優惠的政策環境。
（三）基礎設施條件
項目區緊鄰文苑廣場，環境靜淨優雅，水電、通信、交通極為便利，距醫院、商場、學校和人民廣場不足十分鐘路程，有多路公汽可直達社區服務站，生活醫療衞生教育等條件優越，是開展老年託養和殘礙人士康復服務的理想場所。
四、項目建設的指導思想和基本原則
（一）項目建設指導思想：堅持以黨的“三個代表”重要思想和科學發展觀理論為指導，牢固樹立“立足社區、服務於民”的工作理念，緊緊圍繞“建設社區服務於民”的工作中心，紮實推進社區各項基礎設施建設，不斷優化服務，着力推動社區社會保障等各類公益事業的發展，促進社會穩定，構建和諧社區。
（二）項目建設的基本原則：
1、堅持黨委領導，政府主導，部門支持，社會參與的原則；
2、堅持面向“三無老人”，面向貧困和殘礙人士，面向有需求的社區羣體服務。
3、堅持社會效益與經濟效益並重和雙贏的原則。
五、投資概算與資金籌措
（一）投資概算
項目總投資包括項目建設投資和流動資金總計——萬元，其中項目建設資金——萬元，流動資金——萬元。
（二）資金籌措
項目申請財政專項資金——萬元，佔總投資的——%。項目實施單位自籌投入資金——萬元，佔總投資的——%。 八、效益分析
六、效益分析與評價
（一）項目建成投入使用後，每年可為——名老年人提供託養服務，為——名殘礙人士開展六大類系統的康復服務，具有良好的社會效益；
（二）項目建設過程中和投入使用後，均需要一定的勞動力，為當地富餘勞動力和下崗職工提供了就業機會。同時，項目建成投入使用後預計——年就可以收回成本，其經濟效益較為顯著，該項目在經濟上是可行的。
七、項目建設結論
綜上所述，陽新縣興國鎮儒學堖社區服務站，具有良好的前景，項目建設集中優化了社會資源，加強了社區基礎設施建設，體現了社區服務於民的工作宗旨，促進了社會的和諧。總之，該項目建設，在擁有一定的經濟效益的同時，更能彰顯出十分顯著社會效益。
第一部分 項目背景
該項目為我公司長期合作方，北京中招國際拍賣有限公司委託拍賣項目，項目前身為北京德華房地產開發公司於1998年開發的位於XX區大屯路223號的現代花園外銷公寓項目，該項目因虛假按揭、抵押、法院查封等問題，已爛尾多年，現項目方欲通過拍賣方式轉讓該項目。由於該項目爛尾牽扯到的問題比較多，所以其轉讓價相對較為低廉，另該項目地理位置巨佳，符合本公司收購項目的意向和要求，可考慮對其進行收購後進行開發銷售或部分持有。
第二部分 項目概況
一、項目區位
1、地理位置
項目位於項目位於XX區亞運村大屯路222號院，陽光廣場東500米
圖1：項目所處區域位置
具體四至：北臨中石油加油站，南至小營北路，東至浩運園（主場）小區，西至裕農農產品貿易公司
2、交通狀況
（1）對外道路
北苑路：地塊位置西面50米，向北距離5環2.5公里，向南距離四環1.2公里
大屯路：地塊位置向北沿北苑路300米，坐轉即可上大屯路
安立路：地塊位置向西沿慧忠路1500米後可到安立路
（2）公共交通
項目位於地鐵5號線大屯路站300米，周邊公交845、833、358、713等多路公交到達，公共交通方便。
二、項目現狀
1、項目現狀
該項目欲轉讓表的為北京德華房地產開發有限公司名下的現代花園（天馬大廈）國有土地所有權及在建工程，在建工程現狀：結構已封頂，外立面裝修與設備安裝基本完成，內裝已完成30%，各項公共設施齊全，水、電、通訊、電梯、中央空調完好，地下已完成車庫對外接口，地面停車位80個。
2、土地權屬
（1） 該項目土地屬北京德華房地產開發有限公司所有。
（2）項目用地正北部存在1棟4000平米6層小樓，屬違章建築，有土地證但無規劃許可證，該部分不屬轉讓範圍之內，若購買方有意向，轉讓方欲以5000元/平米價格進行轉讓，但需自己另交規劃罰款等手續辦妥規劃許可。
3、周邊環境與配套
教育：陳經綸嘉銘分校、芳草地國小、安慧裏國小、二十一世紀雙語幼兒園
商場： 飄亮購物中心、北辰購物中心、第五大道、華堂商場、居然之家
醫院：中日友好醫院、慧忠醫院、
運動休閒：姜莊湖高爾夫、錢櫃
文化娛樂：炎黃藝術館
三、項目規劃條件
項目規劃指標
序號項目名稱數量單位性質
1土地面積12086.95平米公寓
2公寓住宅2棟34000平米在建工程
3寫字樓12000平米在建工程
4配套樓4000平米違章
5共計46000平米不含違章建築
四、轉讓價格及構成
（1）轉讓價格：北京德華房地產開發有限公司名下的現代花園（天馬大廈）國有土地使用權及在建工程按標的清單所列內容，轉讓價為3.3億元人民幣，含全部債務、土地價款、各類罰金。
（2）轉讓佣金：1000萬元人民幣
注：競價者另需提供至少1億的資金證明。
五、項目購買方式與付款方式
1、購買股權
如採用購買股權方式收購天馬大廈項目，建設手續可以沿用，由我方申辦開工證或復工證即可。當然要充分留意或有債務問題。
2、購買資產
採取資產過户方式主要做好土地證過户、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證的變更
3、債務、罰款、抵押、訴訟、法院查封的處理
由我公司、拍賣公司、項目方、法院共同成立的重組小組進行清償債務，簽署債務償還協議（含繳納土地款和滯納金），又法院出具清債裁決書，解除抵押與查封。
4、交接方式
在中招國際拍賣公司協同法院主持下
（1） 確認項目實物清單、資料清單內容
（2） 按清單內容，買賣雙方進行資料交接和現場交接
5、付款方式
（1） 在法院出具清債裁決書的當日，我公司需支付2.8億元人民幣至拍賣公司帳户，按裁決書內容進行清償債務。
（2） 資料交接和現場交接後，辦理過户手續，我公司需支付剩餘款項至拍賣公司帳户。
（3） 暫留1000萬元人民幣在我公司帳户一年，避免或有債務出現。
第二部分 市場研究
一、20xx年上半年XX市總體市場分析
1、XX市場對宏觀調控的反應
近年內XX市房地產市場已處於較為成熟的階段，開發投資總量將緩慢上漲，但住宅投資則由於土地資源的有限性，呈現緩慢增長。上半年，XX市受宏觀調控政策影響較為顯著，房地產企業的應對策略也較為明顯，施工面積同比出現明顯下降，開發商採取了減慢開發速度的策略，未來一年內北京房地產供應增量將下降。
北京房地產市場對價格敏感度較高，隨着開發商新開樓盤價格的調整，優惠措施出台，對增加銷售起了較好的作用，這些效果從期房的銷售中體現出來，但由於宏觀環境的不利，市場觀望氣氛濃厚，整體銷售業績較去年同期大幅下降。北京商品房價格無論較去年同期，還是相比瘋狂上漲的20xx年下半年，仍處於增長趨勢，而且環比、同比都在上升，尤其是中心城區，土地資源的稀缺性支持了這些地塊的上漲。
2、土地市場的變化
1、供應量大幅增加，居住用地居主導據《XX市國土局20xx年度土地供應計劃》，20xx年京城土地供應量大幅增加，比20xx年增加了100公頃，廉租房和經濟適用房比重大幅增長，佔用地計劃的23.3%，限價房佔計劃用地的17.65%，普通商品房僅有58.82%。隨着這些地塊的逐步開發，北京的住宅供應結構將進一步得到調整，以滿足人們居住需求的限價房、經濟適用房、廉租房比重的增加，將一步抑制商品房的有效需求。
2、交易場面趨冷，月成交量下降
進入20xx年以來，XX市住宅及商業用地成交面積大幅下滑，尤其是進入3月份以來，土地市場極為冷清，儘管土地部門採取了放慢推地的速度，但推出地塊的交易情況仍不盡如人意。與去年多家地產商瘋搶一塊土地的情形相比，今年土地出讓的行情大異從前，多數地塊停留在流標的邊緣地帶，僅3家企業或4家企業參與競標。
3、整體較去年同期價升量升，但漲幅趨緩
由XX市土地整理中心公佈的數據顯示，居住及商住用地的地塊20xx年上半年樓面地價達4107.93元/平方米，成交金額達292.05億元，規劃建築總面積710.95萬平方米。但二季度與一季度相比有所下降。價格比去年同期也有大幅上漲，較去年下半年的瘋狂上漲時期也在緩慢上漲。
4、土地購置費用仍處於增長趨勢，但增速大幅下降
從土地購置價款來看，持續增長的地價水平和較高的成交量使其仍處於增長態勢，隨着開發商資金鍊的日益吃緊，以及土地價格的居高不下，開發商在土地市場開始進入觀望期，放慢了購地速度，利用有限的資金開發現有土地維持生存已成為主要策略。
二、需求分析
1、亞奧區域支持
在已經過去的十幾年裏，亞奧區域早已由當年的競技場迅速發展成為京城首屈一指的富人區，其繁華程度和聚集大商業的能力略有體現。20xx年北京申奧成功，該地區更是進入了奧運時代。北京啟用1800億元加強基礎設施的建設，其中有900億元用於高速公路、城市快速路和軌道交通的建設，以提速城市交通。在這十幾條交通幹道中，約有一半都集中在亞奧地區。國家專項奧運投資使亞奧區域內的基礎設施建設有了一個質的飛躍。而且，在整個奧運場館建好以後，該地區將出現新的世界級的配套設施。不僅如此，“奧運”因素更讓亞奧區域的商務環境更為人性、生態：北環水系改造工程、京城最大公園氧吧——奧林匹克森林公園、温榆河及周邊地區的環境治理。根據XX區政府最新發布的《XX區奧運功能區“十一五”發展規劃》，奧運功能區將形成“一軸奧運景觀大道，兩園奧林匹克森林公園和健翔科技園，三區生態旅遊區、文化教育區、宜居生活區”，及四大產業支撐、五大重點任務等態勢。
2、需求積極因素分析
根據XX區政府最新發布的《XX區奧運功能區“十一五”發展規劃》稱XX區將加強該區域人口規模調控，適當控制低價商品房的開發建設，減緩户籍人口增長過快的勢頭；以高檔商用公寓開發建設為主，吸引高素質人才。20xx年前，奧運功能區人口自然增長率控制在年均1.5‰以內。該區域仍將延續過去“富人區”的聚集效應，同時奧運所帶來的休閒、娛樂等環境，總體上對中產階層以上人羣具有教高吸引力，本地區居住人羣以科研、教育、文化、等高素質從業人員居多，改善住房條件需求強，該項目的需求是真實、旺盛的。
3、需求不利因素
該項目也存在以下需求不利因素，需要我們積極看待，把握機會：
（1） 該區域由於奧運炒作因素，房價普遍超出正常上漲水平，在奧運後有回落可能；
（2） 亞奧區域商務氣氛不夠，寫字樓售賣存在一定難度；
三、區域市場分析
表4：亞運村周邊項目銷售情況表
項目名稱位置類型價格（元/平米）規模（平米）裝修銷售情況
遠洋萬和城北四環東路73號地，望和橋西北角 公寓均價23000176000精裝修20xx年5月10日開盤
保利香擯花園XX區路東側 住宅均價1950051069 毛坯20xx年9月27日
准許銷售面積：44566
已簽約：26024
保利金泉XX區亞運村大屯路住宅均價19000184000毛坯20xx年4月15日
准許銷售面積：84042
已簽約：44304
亞奧觀典
國際公寓XX區慧忠路9號，北辰購物中心東200米路北公寓一期20000 二期22000-25000
78121精裝修一期已售完，二期近期開盤
世奧國際
中心XX區北四環東路慧新東橋向東200米酒店式公寓均價19200待定精裝修20xx年11月18日
准許銷售面積：80399
已簽約：11679
美倫堡XX區科薈西路（國家森林公園以西）公寓均價1920xx0000精裝修20xx年4月12日
准許銷售面積：9188
已簽約：589
凱旋城XX區北苑路172號 商住樓公寓18000 寫字樓16000250000精裝修二手房
主場XX區亞運村大屯路220號公寓均價16000100000毛坯二手房
嘉銘桐城XX區西北苑路86號普通住宅
公寓均價16000600000毛坯二手房
光大名築亞運村北苑路178號住宅均價1800090000毛坯二手房
芝麻街亞運村北辰購物中心向東500米商鋪一層30000 二層18000
北京mohoXX區安慧裏北苑路168號 寫字樓二手售價19000 租4元/平米/天36000
洛克時代中心 XX區亞運村北辰購物中心正北500米寫字樓4.5元/平米/天82700
由於該區域地處亞奧板塊，市政配套設施良好，緊鄰地鐵5號線，交通便利，該區域由於受奧運影響，區域房價近年漲幅較快，產品主要以高檔公寓、寫字樓為主，銷售情況均比較理想，具有良好發展前景，區域市場近兩年供給較多，存在一定的競爭性。
第三部分 市場定位
一、客户定位
1、目標客户來源
（1） 北四環沿線大企業的技術術開發、管理人員。
（2） 小營附近對外經貿大學、北京聯大等高校的中青年教職工。
（3） 亞奧區域公司企業中的中層骨幹人員。
（4） 高科技企業、外資企業等企業中的白領。
2、目標客户特徵
（1） 以投資客户為主；
（2） 客羣的職業分類比較清晰；
（3） 區域選擇性較強（亞奧區域）
（4） 收入穩定，大部分家庭年收入40---50萬（三居客户），20---30萬（兩居客户）；
（5） 文化層次較高，對居住環境的舒適性、交通便利程度比較看重；
（6） 對價格敏感度不高；
3、需求特點
（1） 住宅部分亦配備辦公環境，可作中小公司辦公用
（2） 交通便利：車程在10-15分鐘之內，公交條件好，最好有地鐵；
（3） 户型：實用、適度舒適，兩居在90平米以內，三居130平米以內；
（4） 環境：對於園林景觀的要求比較高，追求“原生狀態”，對“人工雕琢味”較濃的東西不感興趣；
二、價格定位
1、區域當前價格
根據市場調研，判斷假設目前該產品正在銷售，住宅部分可以取得18000-20000元/平方米的銷售單價，寫字樓部分可以取得18000-20000元/平米的售價，若自持可取得5-6元/平米/天租金水平。
第四部分 規劃設計
一、方案構思
1、小型商務辦公綜合體
作為緊靠地鐵5號線的商務辦公綜合體項目，有助於提升區域面貌與形象。
2、完善的配套設計
必要的辦公配套商業與地鐵、公交站點與街區商業有機結合。
3、原生態大型景觀社區
充分利用地塊北側已建成的城市綠化帶，同時項目範圍內組織比較集中的綠地，形XX市喧鬧繁華之中不失幽靜的感覺。
4、原有户型需要做改動
原有户型按高檔外銷公寓設計，住宅設計以豪華為標準，並不適合現有辦工簡潔明快的要求，需要對户型進
行開窗和內部裝修上從新設計。
第五部分 項目開發及銷售計劃
一、指導思想
在保證項目總體收益的前提下，優化安排現金流，控制風險。
二、項目轉讓、資產過户，預計6個月內完成
（1） 7月份達成初步意向，着手設計轉讓實施方案
（2） 8月籌措3.4億的轉讓資金
（3） 8月達成債權人協議，付首期款
（4） 9月開始辦理資產清理交接過户
（5） 10月辦理相關變更手續，付二期款
（6） 11月完成項目相關規劃報建變更手續
三、項目開發進程（附件：開發進程表）
（1） 8月開始進駐項目，接收資產資料
（2） 9月開始辦理項目規劃報建變更手續，項目外裝修、公寓內裝修方案，地下車庫開始施工設計
（3） 10月內外裝修及地庫施工招標定標，施工進場
（4） 11月全面開工建設
（5） 20xx年2月裝修完成
（6） 3月竣工驗收
（7） 5月地庫完成竣工驗收，辦理竣工備案手續
（8） 5月配套綠化等工程完成
（9） 6月交房
四、項目銷售計劃
（1） 9月辦理公寓1預售證，10月辦理公寓及辦公樓預售證，12月辦理綜合樓預售證，3月辦理車庫預售證。
（2） 1號公寓10月開盤，開盤價17000元/平米，均價18000元/平米，爭取在20xx年12月底銷售完畢。
（3） 2號公寓12月開盤，起價18000元/平米，居價19000元/平米，爭取在20xx年6月銷售完畢。
（4） 辦公樓整層銷售，均價18000元/平米。
（5） 車位15-20萬/個。
五、資金籌措計劃
1、首期股東借款3億元，用於支付定金1000萬，支付收購保證金29000萬元（包括銀行、土地、施工方等）合計3億元，計劃使用時間6-7月份。
2、第二期股東借款5000萬，用於收購支付收購餘款與項目啟動資金，計劃使用時間7-8月份。
3、項目抵押貸款，評估6億，貸款3億，歸還股東借款3億元。計劃到帳時間11-12月份。
第六部分 投資收益評價
一、項目銷售測算
按亞奧區域目前的平均報價及調研分析。並參考未來的價格走向，並結合亞奧區域目前的發展，我們初步擬定天馬大廈未來銷售價格的三個方案即：謹慎、一般、樂觀。
謹慎方案一般方案樂觀方案
項目價格（元/平米） 項目價格（元/平米 ）項目價格（元/平米）
公寓16000公寓18000公寓20000
寫子樓16000寫子樓18000寫子樓20000
車位150000萬/個車位150000萬/個車位150000萬/個
測算結果：（附件：銷售收入測算表）
a、謹慎方案 銷售總收入69394萬元
b、一般方案 銷售總收入77881萬元
c、樂觀方案 銷售總收入86368萬元
二、項目總成本、單位成本計算（成本測算表）
項目轉讓總金額為3.3億元。該3.3億元包含原項目涉及的所有債務、罰款、滯納金等。加上後期裝修費、配套費、管理費等，總投資成本47970萬元，每平方米可售面積單位成本為10300元/平米。
三、項目收益指標（項目全投資現金流量表）
謹慎方案一般方案樂觀方案
項目： 税後利潤率22.28%税後利潤率27.33%税後利潤率31.395
項目： 內部收益率9.16%內部收益率11.74%內部收益率14.08%
項目：淨現值12212萬元淨現值18974萬元淨現值25851萬元
從以上財務指標看，該項目贏利前景比較樂觀，如能在付款方式與轉讓價格上取得轉
讓方的進一步讓步，則此項目具有更大的運作價值。
四、現金流分析與解決方案
1、現金流分析
正常開發狀態的現金流
正常現金流前期資金壓力大
改善現金流的運作方案一
轉讓款支付可採取先支付小部分，同期加快辦理相關證照，實現開盤提前，提前回籠銷售款，減輕股東借款壓力。
改善現金流的。運作方案二
寫字樓部分若採取自持，可減少所得税和土地增值税。
第七部分 風險評價與解決方案
一、宏觀市場風險
1. 房價下調的影響
XX年各一線城市均出現市場調整跡象，特別是一向號稱房價堡壘的北京也出現了房價打折鬆動下降的跡象，市場逐漸演變為觀望氣氛濃厚，成交量持續下降而，房價依然居高不下的局面。隨着後市的觀望氣氛依然，可以預見房價下降調整的可能性還是很大的，對於本項目來説，開盤定價可採取低開高走，以求通過低價快速銷售回籠資金，最大限度的縮短銷售週期。
2. 債務風險
該項目存在項目公司與母公司之間擔保貸款問題，該問題的能否順利解決，還有待進一步研究。
3. 工程問題
該項目地下車庫沒有建造，建造地下車庫將影響該項目的交房時間
4. 遺留違章建築
該項目北側遺留一棟約4000平米違章建築，未有規劃許可證和產權證，無轉讓可能，但又正好處在北側大門裏邊，若不購買此棟違章建築，將對項目整體規劃影響較大，而若購買此棟違章建築，我方將不但按5000元/平米價格多付出20xx萬，還將就違章建築的規劃從新審批補交罰款等問題進行處理，也比較麻煩。建議採取買下來，規劃成商業經營。
第八部分 結論與建議
該項目地處亞奧核心區域熱點發展區域，配套完善，交通便利，市場機會好。該項目優越的地理位置優勢決定其巨大的商業潛能，商住兩用的開發前景決定其潛在價值較大。
項目客户定位清晰，價位便宜，回報率較高，項目回籠資金快，抵禦風險能力強，但前期現金流壓力大，如能有效解決轉讓方的債務問題，建議公司對此項目積極投資。
本項目符合公司發展戰略的要求，轉讓價格便宜，在市場低迷時可考慮購買此項目，增加公司項目儲備，對於公司在北京地區發展意義重大。
XX（北京）投資有限公司
20xx年7月
附 件
1、項目基礎資料
1.1. 項目立面圖
2、投資測算文件
2.1. 規劃指標表
2.2. 靜態投資測算表
2.3. 開發銷售計劃表
2.4. 正常月份現金流量表
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