動遷小區成業業委會的主要流程與利弊

動遷小區成業業委會的主要流程與利弊

一、成立業委會主要流程

1.成立業委會選舉籌備組。業委會籌備組成員資格無明確規定，一般為熱心公益事業的業主。根據《江蘇省物業管理條例》規定，報名、推薦成立籌備組，人數為5至11人的單數，其中業主成員不少於籌備組人數的百分之六十。籌備組組長由街道指定的人員擔任。

2.成立業主代表大會。業主代表候選人報名、審核通過後，在指定的時間內徵求所代表區域業主的意見，經區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意（即“雙過半”）當選為業主代表。最終當選的業主代表人數達到原分配計劃總人數的80%以上（符合條件），則成立業主代表大會。

3.選舉成立業委會。業委會由5至11人的單數委員組成，在首次業主代表大會上，採用無記名方式，差額投票選舉產生業委會委員及候補委員若干（不超過正式委員的百分之五十），最後，在委員中推選產生業委會主任、副主任。

二、成立業委會的利與弊

（一）成立業委會的有利之處

動遷小區成立業委會的有利之處主要有以下幾個方面：

1.以黨建引領，充分發揮社區黨組織領導作用，通過推薦符合條件的社區“兩委”班子成員或網格支部書記、黨小組長，通過法定程序進入業委會，擴大黨的組織覆蓋和工作覆蓋，使黨建對住宅小區綜合治理的引領作用更加凸顯。

2.通過社區黨組織強化責任，把業委會、物業服務企業黨組織納入網格黨建範疇，建立健全黨組織領導下的多方聯動機制，推動形成社區治理合力。

3.通過業委會帶動越來越多的社區居民參與社區治理，積極培養多元治理意識、社區自治意識、居民參與意識，提升社區治理的內生動力，加強社區自治功能，最終達到“自我管理、自我服務、自我教育、自我監督”的成效。

（二）成立業委會的弊端

經瞭解，國內及周邊鄉鎮、街道動遷小區已試點成立了業委會。但是，成立之後，業委會的工作開展、如何監督業委會等存在諸多問題。存在的弊端主要有以下幾個方面：

1.動遷小區業委會成員、業主代表主要由社區黨員、居民代表組成，老齡化程度較高，對於開展業委會工作所需掌握的相關法律法規較為欠缺，往往在成立後無法順利開展工作。如，某動遷小區於2018年底試點成立了業委會，但是，由於種種原因，未能有效開展業委會相關工作。某街道所有動遷小區都成立了業委會，然後，大部分動遷小區業委會都面臨同樣的問題，業委會成員、業主代表需要熟悉《物權法》、國家、省、市物業管理條例等相關法律法規規定，往往願意參與業委會工作的動遷居民年齡較大、文化程度較低，導致業委會成立後相關工作難以開展。

2.大部分業主是動遷居民，平時主要關注跟自己切身相關的物業管理費、停車費等是否變動，在對小區物業管理相關重大事件的表決時，勢必會存在“事前不關心，事後很熱情”的現象。

3.成立業委會後，業主代表人數多，業主代表徵詢業主意見難以集中，導致小區公共管理事項難以統一決策，且按照法定流程耗時較長。

4.動遷安置的業主沒有繳納專項維修資金，部分買房的新蘇州人所繳納的專項維修資金不足於承擔後期消防、監控、房屋、電梯等小區公共區域的專項維修費用，且向動遷居民籌集專項維修資金難度大。

5.小區地面停車位租金、物業用房經營收入、廣告等公共收益，小區業主與物業企業將按照物業服務合同約定的比例分攤。同時，物業用房的用途也存在上述業主意見難以統一的問題。

6.目前，動遷安置業主與購買房屋產權的業主停車收費、物業管理費收取標準不一致。如成立業委會後統一收費，收取難度較大。如不統一收費，購買房屋產權的業主將與業委會、物業企業、居委會產生一定的矛盾糾紛。

7.業委會成立後，區房產行政主管部門、屬地政府監管“乏力”。省、市物業管理條例等法律法規對業委會成立所規定內容相對較多，但是對業委會成立後的指導和監督條款缺乏，業委會運作缺乏權威和完善的規範化細則。