第一篇：成立業主委員會報告
五湖新區城管局物業辦：
根據《大慶市城市住宅區物業管理辦法》第三章第十六條城市住宅區(樓)有下列情形之一的，由物業所在地物業管理主管部門會同住宅出售單位召集業主召開業主大會：
(一) 公有住房出售建築面積達到40%以上的;
(二) 新建商品住房出售建築面積達到50%以上的;
(三) 住宅出售已滿兩年的。
沿湖城小區新建商品住房出售建築面積已達到70%以上，入住率達到50%以上，住宅出售已滿兩年，完全符合《大慶市城市住宅區物業管理辦法》所規定的召開首次業主大會並選舉成立業主委員會的法定條件。根據沿湖城小區大部分業主的要求，根據《物權法》第七十五條業主可以設立業主大會，選舉業主委員會，地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助的規定，沿湖城小區部分業主申請籌備召開沿湖城小區首次業主大會並選舉成立業主委員會。因此，請貴單位嚴格履行上述法定職責，對沿湖城小區召開首次業主大會及選舉成立業主委員會的工作予以指導及會同籌備組織(部分業主簽名名單附在後頁)。
沿湖城小區部分業主第二篇：陝西漢中祥瑞商業廣場業主委員會成立及運行情況考察報告
陝西漢中祥瑞商業廣場業主委員會
成立及運行情況考察報告
5月27日至5月29日，赴陝西漢中，對成功組建、在第一輪託管協議結束後發揮重要作用並規範運行的漢中祥瑞商業廣場業主委員會進行了考察。具體情況如下：
一、漢中祥瑞商業廣場業主委員會的成立及運行情況
（一）漢中祥瑞商業廣場簡介
漢中祥瑞商業廣場，地處中國歷史文化名城——陝西漢中市中心首席中央商業區黃金地段，周邊商城、酒店、高檔住宅林立，佔地15畝，建築面積28000平方米，每層4000餘平方米，前有2014餘平方米的開放式廣場，地下有大型停車場,由漢中頗具實力的漢中祥瑞房地產開發有限責任公司（下簡稱祥瑞房地產）開發，二00三年八月開工建設，二〇一四年十二月正式投入使用,設計新穎，是漢中第一家產權式商鋪。
該商業廣場一至三層房屋總建築面積12014平方米，其中2162平方米產權目前仍歸祥瑞房地產，另外9909平方米的商鋪分割出售給413户業主，出售均價為一樓約6000元，二樓約4000元，三樓約2014元。出售之時，商鋪僅有地標，沒有隔斷，目前部分商鋪已辦理產權證。
一至三樓業主購鋪時，與祥瑞房地產簽署《補充協議》，約定將自己所買的商鋪交給祥瑞房地產代管至2014年12月30日，期間由祥瑞房地產每年向業主支付購房款5%的收益。代管初期，祥瑞房地產在沒有告知業主的情況下，與漢中市政府招商引 1
資來的頗具實力的民營企業陝西晶眾家樂投資有限公司（下簡稱晶眾家樂）簽訂一至三樓15年整體租賃合同。晶眾家樂在二至三層自營超市；將一樓分割租賃給多家商户經營，經營內容以品牌服裝服飾為主。2014年，晶眾家樂加入海航商業控股有限公司，超市更名為“民生家樂”，立志打造中國優秀超市連鎖企業。整座大樓物業服務由祥瑞房地產進行管理。
（二）漢中祥瑞商業廣場業主委員會的成立
2014年12月30日漢中祥瑞商業廣場第一期代管合同到期。2014年6月，祥瑞房地產開始按6.05%的年收益率與業主續簽代管合同。雖然收益率有所提高，但鑑於2014年、2014年經濟過熱的背景，部分業主對6.05%的年收益率表示不滿。1個月後，簽約100多人。
這時部分業主主動相互聯繫，聯合了約有八九十人，經多次交流溝通認為：祥瑞商業廣場是一個不可分割的整體，經營權必須與產權分離才能保持長期繁榮，保證廣大業主利益；產權式商鋪與住宅有着本質區別，投資產權式商鋪是一種不算成功的投資行為；現階段，只有成立業主委員會，由業主委員會代表全體業主行使管理權才是解決商場面臨問題的可行之路。部分業主將這些想法與祥瑞房地產溝通後，得到了祥瑞房地產的認可，同時，祥瑞房地產認識到商鋪銷售後產權已由業主買斷，必須在業主授權下才能進行代管運作，業主對合同文本異議較大、不配合的情況下，續約工作不可能順利推進。祥瑞房地產馬上聘請了懂經營和懂法律的團隊進行協助，並在經費和辦公場地方面進行全力支持。在漢中市城鄉建設管理局、轄區街道辦事處等部門的指導下，
成立了以十幾個懂法、懂政策、懂產權式商鋪經營業主為核心骨幹的漢中祥瑞商業廣場業主大會籌備組。
籌備組成立後，部分業主傾注大量時間，不計報酬、不計成本、全心竭力，與祥瑞房地產聘請的團隊共同起草文件、發動業主、普及產權式商鋪經營理論、宣傳“統一招商、統一管理、統一經營、統一返租”。通過參加籌備組業主會下講、會上講、公園講、馬路講、茶館講、家裏講、電話講，在兩個多月鍥而不捨的堅持之下，通過分樓層、分購買面積召開7次業主座談會，《漢中祥瑞商業廣場管理規約》、《漢中祥瑞商業廣場業主大會議事規則》、《漢中祥瑞商業廣場業主委員會選舉辦法》和《漢中祥瑞商業廣場業主委員會章程》等四個文件，於2014年9月20日經首次業主大會審議，按照少數服從多數的原則通過。這四個文件對一至三樓範圍內的全體業主具有同等效力。
（三）漢中祥瑞商業廣場業主委員會運行情況
2014年2月，祥瑞業主委員會在調查清楚漢中同類商鋪租金水平的基礎上，結合祥瑞商業廣場實際和晶眾家樂的實際承受能力，依照業主大會的決議，與晶眾家樂簽訂一至三樓整體租賃合同。晶眾家樂用後每兩個月一次打包將所有業主租金支付給業主委員會，業主委員會每半年初向全體業主分發上個半年租金。業主第一次到業主委員會領取租金時，持產權證或購房合同原件、複印件、業主身份證、照片辦理領租證，以後持領租證領取租金。
按照祥瑞商業廣場業主委員會章程，業主委員會經費每年按業主商鋪投資收益的百分之一點五，由全體業主共同負擔。
二、漢中祥瑞商業廣場業主委員會考察啟示
（一）各方認識和觀念必須到位並形成合力
對於業主數量龐大的樓宇式產權商鋪來説，業主委員會的成立是一項龐大的、高難度的系統工程，涉及的各方必須認識到位，觀念擺正，積極主動，齊心協力，方有成功的可能。首先是政府積極引導。其次是業主特別是骨幹業主要認識到位。業主認識不到位，不能達成成立業主委員會的共識，不能認識到產權式商鋪必須實行經營權與產權的分離，籌備工作就難以順利進行；再次是代管方要積極主動。代管方認識不到位，完全將自身與成立業主委員會撇開，完全任由業主自發組織，不積極主動從各方面進行支持，籌備工作將因業主分散、信息偏弱和經費、辦公場地沒有保證等因素而難以順利進行。只有多方特別是業主與代管方形成合力，產權式商鋪業主委員會才有成功成立的可能。據調查，漢中其它數家產權式商鋪由於雙方沒有形成合力，雖有業主倡導，但均未成功。就全國來説，成功成立業主委員會的產權式商鋪也是屈指可數。
（二）熱心業主推動是成功成立業主委員會的關鍵
如果把漢中祥瑞商業廣場業主委員會比作一架飛機，熱心業主業主則是當之無愧的發動機。一是熱心業主以正確的理念主動選擇了正確的方向。漢中祥瑞商業廣場成立業主委員會的發起人是十幾位有一定管理經驗和經商經驗、熱心公益事業、具有社會責任心、公正廉潔、具有較強組織協調能力的中青年業主，他們通過深入研究，認識到產權式商鋪風險極大。在這種理性認識下，統一了“把最壞的事情往最好處做”的思想，按照產權式商鋪運營規律要求，選擇了成立業主委員會，對商業廣場進行“四統一”
的正確方向進行自救，而不是死扣照搬《物權法》、《合同法》。他們已清楚地認識到法律法規在產權式商鋪方面是不足夠的，在經營方面完全扣、搬法律法規和合同約定，並不能保證廣大業主的長期收益。二是熱心業主以其公信力影響業主。他們宣講產權式商鋪經營管理規律，所站的高度和角度與絕大多數業主的心理契合，其公信力對部分純粹考慮私利業主產生約束。三是熱心業主在艱苦籌備過程中堅定信心、鍥而不捨地做業主工作，使絕大多數業主達成共識。業主委員會第一次業主大會的成功召開非常關鍵，四個文件能否順利通過是難點。籌備組在會前就產權式商鋪本質、運作規律、四文件內容，通過各種方式甚至是自己貼錢邀業主到茶館、家裏宣講，使廣大業主的意見在會前即基本達成一致。大量艱苦細緻的工作，確保了四文件在業主大會上能夠順利通過審議，確保了業主委員會的成功選舉。
（三）代管方支持是成功成立業主委員會的必要和重要保障 業主提議成立業主委員會伊始，代管方祥瑞房地產即在思想上高度重視，在行動上大力支持，在專業人員配臵、四文件起草、運作費用、與政府有關部門配合上進行強力支持，使籌備組成為一個沒有後顧之憂的強有力的團隊，為業主委員會的成立提供了堅強保障。可以説，代管方祥瑞房地產的強力支持為業主委員會這架飛機提供了動力保證。
二〇一四年五月三十日
第三篇：如何成立業主委員會和業主委員會的成立程序
如何成立業主委員會和業主委員會的成立程序
業主委員會是業主大會的執行機構
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
一個物業管理區域成立一個業主大會。同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是隻有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
成立業主大會的條件：一個物業管理區域內，房屋出售並交付使用的建築面積達到百分之五十以上，或者道套房屋出售並交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。符合以上條件之一的，建設單位應當書面報告（區）縣房地產管理部門，並提供業主清冊、物業建築面積、物業出售並交付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料；建設單位未及時書面報告的，業主可以向區（縣）房地產管理部門提出成立業主大會的書面要求。
區（縣）房地產管理部門接到建設單位的書面報告或者業主的書面要求後，應當和街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織業主推薦產生業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員。
籌備組由業主代表組成，其成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域內書面公告。
籌備組自成立之日起三十日內，在區（縣）房地產管理部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導下，應當召開首次業主大會會議。
業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的住宅套數計算，每套計一票。住宅區內的非住宅物業業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的物業建築面積計算，每滿一百平方米計一票；不足一百平方米有單獨房地產權證書的，可與其他業主合併計票，每滿一百平方米計一票。單個業主在首次業主大會會議上所持的投票權，最高不超過全部投票權的百分之三十。
首次業主大會會議通過的議事規則，應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權的確定方法、業主小組的設立、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
業主大會除履行國務院《物業管理條例》規定的職責外，還可以決定業主委員會的工作經費、撤銷業主小組不適當的決定。
業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。採用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業主代表參加業主大會會議，也可以由業主決定以其他方式推選業主代表參加業主大會會議。業主大會會議以業主代表參加的形式召開的，到會業主代表應當能夠代表物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主。
業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。
召開業主大會會議，籌備組或者業主委員會應當事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在地區( 縣) 房地產管理部門和居（村）民委員會，邀請區( 縣) 房地產管理部門和居（村）民委員會派代表參加，並認真聽取區( 縣) 房地產管理部門和居（村）民委員會的意見、建議。
首次業主大會會議選舉產生業主委員會。業主委員會成員應當符合國務院《物業管理條例》規定的條件。
業主委員會是業主大會的執行機構，依法履行職責。
業主委員會自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向區（縣）房地產管理部門備案：
（一）業主大會會議記錄和會議決定；
（二）業主大會議事規則；
（三）業主公約；
（四）業主委員會成員的名單和基本情況。
區（縣）房地產管理部門對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。
業主委員會備案的有關內容發生變更的，應當按照本條規定重新備案。業主委員會任期為三年到五年。
業主委員會任期屆滿的兩個月前，應當書面報告區（縣）房地產管理部門。區（縣）房地產管理部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當按照本規定第八條指導成立換屆改選小組，指導召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，原業主委員會應當將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬於業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，並做好其他交接工作。
同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元、樓層的全體業主組成。
業主小組履行下列職責：
（一）討論業主大會擬討論的事項；
（二）推選業主代表出席業主大會會議，表達本小組業主的意願。
業主小組會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。兩個或者兩個以上物業管理區域共用非市政道路或者其他配套設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。業主委員會聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、區（縣）房地產管理部門、相關物業管理區域的業主委員會、居( 村) 民委員會、物業管理企業派員參加。
業主委員會聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、區（縣）房地產管理部門組織召開
一、提出申請
物業管理小區（大廈）符合下列情況之一的，業主5人以上聯名可向該小區（大廈）所在的街道辦事處（或鎮人民政府，下同）書面提出申請，填報《首屆業主（代表）大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業主委員會：
（一）物業已交付使用的建築面積達到50%以上；
（二）物業已交付使用的建築面積達到30%以上不足30%，且使用超過一年的。
二、成立籌備小組
街道辦事處收到申請後，作出書面批覆意見，指導小區（大廈）成立業主委員會籌備小組（以下簡稱籌備小組）。
三、籌備小組開展籌備工作
（一）籌備小組經批覆成立後，應告知建設單位或物業公司在15日內將其掌握的全體業主名單、聯繫地址及其聯繫電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關材料後
5日內將上述資料交予籌備小組。
（二）籌備小組自成立之日起30日內擬好《業主公約》、《業主委員會章程》、《業主委員會選舉辦法》，並在小區（大廈）內明顯位置張貼公佈，徵求業主意見。籌備小組將《業主委員會政策法規宣傳資料》在宣傳欄內公佈併發放給業主。
（三）籌備小組組織各樓宇業主通過自薦或推薦方式產生業主委員會候選人。
（四）籌備小組將業主委員會候選人簡歷表、業主委員會選票格式樣本、業主大會議程向業主張貼公佈，同時將《業主委員會選舉辦法》書面送達全體業主。
四、召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作後，將業主候選人名單及簡歷表、《業主委員會選舉辦法》、《業主委員會章程》、《業主公約》送達街道辦事處，並提出召開業主大會或業主代表大會的書面申請，同時做好會務籌備工作，包(內容來源好 範文網)括落實場地，組織人員印製選票，設備投票猜箱，通知所有投票權人，知會街道辦事處、派出所、開發公司、物業公司等有關人員。
籌備小組根據議程召開大會：收集、登記選票；審議並表決通過《業主委員會章程》及《業主公約》；公開唱票、點票，宣讀選舉結果，產生業主委員會委員。會後籌備小組將大會簽到表、選舉結果統計表予以公佈。
五、申請登記業主委員會
自產生之日起15日內，持下列文件向所在區或縣級市房地產行政主管部門申請辦理備案登記手續；
（一）業主委員會登記申請表；
（二）街道辦事處核准證明；
（三）業主委員會選票；
（四）業主代表選票；
（五）業主授權委託書；
（六）業主大會或業主代表大會簽到表；
（七）業主委員會章程；
（八）業主公約；
（九）其他相關資料。
六、核准批覆
區或縣級市房地產行政部門經審核，給予業主委員會書面批覆意見。業主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續，並將公章式樣報區或縣級市房地產行政部門及街道辦事處備案
第四篇：業主委員會成立流程
業主委員會成立流程
一、提出申請物業管理小區(大廈)符合下列情況之一的，業主5人以上聯名可向該小區(大廈)所在的街道辦事處(或鎮人民政府，下同)書面提出申請，填報《首屆業主(代表)大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業主委員會：(一)物業已交付使用的建築面積達到50%以上；(二)物業已交付使用的建築面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的。
二、成立籌備小組街道辦事處收到申請後，作出書面批覆意見，指導小區(大廈)成立業主委員會籌備小組(以下簡稱籌備小組)。
三、籌備小組開展籌備工作(一)籌備小組經批覆成立後，應告知建設單位或物業公司在15日內將其掌握的全體業主名單、聯繫地址及其聯繫電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關材料後5日內將上述資料交予籌備小組。(二)籌備小組自成立之日起30日內擬好《業主公約》、《業主委員會章程》、《業主委員會選舉辦法》，並在小區(大廈)內明顯位置張貼公佈，徵求業主意見。籌備小組將《業主委員會政策法規宣傳資料》在宣傳欄內公佈併發放給業主。(三)籌備小組組織各樓宇業主通過自薦或推薦方式產生業主委員會候選人。(四)籌備小組將業主委員會候選人簡歷表、業主委員會選票格式樣本、業主大會議程向業主張貼公佈，同時將《業主委員會選舉辦法》書面送達全體業主。
四、召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作後，將業主候選人名單及簡歷表、《業主委員會選舉辦法》、《業主委員會章程》、《業主公約》送達街道辦事處，並提出召開業主大會或業主代表大會的書面申請，同時做好會務籌備工作，包括落實場地，組織人員印製選票，設備投票猜箱，通知所有投票權人，知會街道辦事處、派出所、開發公司、物業公司等有關人員。籌備小組根據議程召開大會：收集、登記選票；審議並表決通過《業主委員會章程》及《業主公約》；公開唱票、點票，宣讀選舉結果，產生業主委員會委員。會後籌備小組將大會簽到表、選舉結果統計表予以公佈。
五、申請登記業主委員會自產生之日起15日內，持下列文件向所在區或縣級市房地產行政主管部門申請辦理備案登記手續；(一)業主委員會登記申請表；(二)街道辦事處核准證明；(三)業主委員會選票；(四)業主代表選票；(五)業主授權委託書；(六)業主大會或業主代表大會簽到表；(七)業主委員會章程；(八)業主公約；(九)其他相關資料。
六、核准批覆區或縣級市房地產行政部門經審核，給予業主委員會書面批覆意見。業主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續，並將公章式樣報區或縣級市房地產行政部門及街道辦事處備案。
業主委員會章程
業主委員會章程（示範文本） 第一章 總則 第一條本會是本物業管理範圍內代表全體業主對本物業實施自治管理的組織。 本會由業主大會業主代表大會選舉產生，業主委員會委員應當則業主擔任。 本會是業主大會的常設機構，對業主大會負責。 第二條本會接受物業管理行政主管部門的監督與指導。業主是指房 第三條本章程所稱屋所有權和土地使用權人。
第四條本會代表全體業主的合法權益，實行業主自治與專業化管理相結合的管理體制，保障物業的合理與安全使用，維護本物業的公共、創造整潔、優美、安全、舒適、明的環境。 第
二章 組織及職責 第五條第一屆業主委員會，由物業管理行政主管部門指導開發建設單位或物業管理單位、業主代表組成籌委會，籌委會推薦本會候選人名單，提交第一次業主大會選舉產生。 第六條本會設委員--名，其中主任一名，副主任--名，本會主任、副主任在全體委員會中選舉產生。 本會聘任執行祕書（或祕書長）一名，負責處理本會日常事務。執行祕書可以是，也可以不是委員。 本會主任、副主任、執行祕書為專職或兼職。 第七條本會權利 1、 召集和主持業主大會； 2、 與物業管理單位議定管理服務費等費用的收取標準及使用辦 法； 3、 採用招標或其他方式，聘請物業管理單位對本物業進行管 理，並與其簽訂管理合同； 4、 與物業管理單位議定年度管理計劃、年度費用概算及決算報 告； 5、 檢查、監督物業管理單位的物業管理工作； 6、 修訂業主公約、本會章程。 第八條 本會義務 1、 籌備業主大會並向業主大會報告工作； 2、 執行業主大會通過的各項決議； 3、 執行並督促業主遵守物業管理及其他有關法律、政策規定， 對住用户開展多種形式的宣傳教育； 4、 保障本物業各項管理目標的實現； 5、 執行政府部門對本物業的管理事項提出的指令和要求； 6、 本會作出的決定，不得違反法律、法規政策，不得違反業主 大會的決定，不得損害業主公共利益。 第九條 本會召集業主大會可採取會議或書面徵求意見等形式。 第十條 下列人員經本會決定可獲得適當津貼： 1、 本會主任； 2、 本會副主任； 3、 本會執行祕書； 4、 本會同意的其他人員。 第三章 會議 第十一條 本會會議每三個月至少召開一次。有三分之一以上和 委員提議或主任、副主任認為有必要時，可召開特別會議。 第十二條 本會會議的召開應由召集人提前七天將會議通知有關 料送達每位委員。委員因故不能參加會議的，可以一次性書面委託代理人蔘加。 第十三條 本會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副 主任主持。 第十四條 本會召開會議時，可邀請物業管理行政主管部門及政 府有關部門（街道辦事處、派出所等）、物業管理單位的人員和非業主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權。 當本物業有三分之一以上為出租時，必須聘請相當於本會委員 三分之一以上人數的承租人代表為聘請委員，並通知其列席本會會議。 第十條 本會會議決定問題，採取少數服從多數的原則。會議進 行表決時，每位委員有一票表決權。若表決中出現贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人在自已已投過的一票外，再投一票決定票（贊成或反對票），但此規定不適用於對其本人或直系親屬有利害關係的事項。 第十六條 本會執行祕書必須作好每次會議記錄，並由會議主持 人簽署後存檔；涉及物業管理的重大問題應由與會的全體委員簽署。 第四章 委員 第十七條 本會委員由業主大會從業主中選舉產生，人數為單 數，最多不超過15人。 第十八條 本會委員由道德品質好、熱心公益事業、責任心強， 有一定的組織能力和必要的工作時間的成年人擔任。 第十九條 本會委員的撤換、增，由本會會議通過後，提交業主 大會確認。 第二十條 有下列情形的人員不得擔任本會委員，已擔任的須停 任，並由下次業主大會確認： 1、 已不是業主； 2、 無故缺席會議連續三次以上； 3、 因體或精神上的疾病而喪失履行職責能力的； 4、 有違法犯罪行為被司法部門義定或正在接受調查的； 5、 其他原因不適宜擔任本會委員的。 6、 第二十一條任何委員停任時，必須在停任後半個月內將由其 管理、保存的本會件、資料、帳以及屬於本會的所有物移交給本會。 第二十二條委員的權利和義務 （一） 權利 1、 有權參加本組織的有關活動； 2、 有選舉、被選舉和監督權； 3、 有權參與本會有關事項的決策； 4、 具有對本會的建議和批評權。 （二） 義務 1、 遵守本會章程； 2、 執行本會的決議，完成本會交辦的工作； 3、 參加本會組織的會議、活動的公益事業； 4、 向本會的工作提供有關資料和建議； 第五章 經費與辦公用房 第二十三條 本會的經費由--費用中支出。 第二十四條 本會的經費開支包括：業主大會和本會會議；有關人員的津貼；必要的日常辦公等費用。經費收支帳目由物業管理公司負責管理，每季度向本會彙報，每年度向業主公佈。 第二十五條本會的辦公用房由--解決。 第六章附則 第二十六條業主大會通過的有關本章程的決定都是本章程的組成部分。 第二十七條本會的解散與終止，依照業主大會
的決定或政府主管部門的決定解散或終止。 第二十八條本章程經業主大會通過後生效，同時報當地物業管理行政部門備案。 （希望本小區的業主大家能夠積極行動起來）
一、提出申請
物業管理小區(大廈)符合下列情況之一的，業主5人以上聯名可向該小區(大廈)所在的街道辦事處(或鎮人民政府，下同)書面提出申請，填報《首屆業主(代表)大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業主委員會：
(一)物業已交付使用的建築面積達到50%以上；
(二)物業已交付使用的建築面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的。
二、成立籌備小組
街道辦事處收到申請後，作出書面批覆意見，指導小區(大廈)成立業主委員會籌備小組(以下簡稱籌備小組)。
三、籌備小組開展籌備工作
(一)籌備小組經批覆成立後，應告知建設單位或物業公司在15日內將其掌握的全體業主名單、聯繫地址及其聯繫電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關材料後5日內將上述資料交予籌備小組。
(二)籌備小組自成立之日起30日內擬好《業主公約》、《業主委員會章程》、《業主委員會選舉辦法》，並在小區(大廈)內明顯位置張貼公佈，徵求業主意見。
籌備小組將《業主委員會政策法規宣傳資料》在宣傳欄內公佈併發放給業主。
(三)籌備小組組織各樓宇業主通過自薦或推薦方式產生業主委員會候選人。
(四)籌備小組將業主委員會候選人簡歷表、業主委員會選票格式樣本、業主大會議程向業主張貼公佈，同時將《業主委員會選舉辦法》書面送達全體業主。
四、召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作後，將業主候選人名單及簡歷表、《業主委員會選舉辦法》、《業主委員會章程》、《業主公約》送達街道辦事處，並提出召開業主大會或業主代表大會的書面申請，同時做好會務籌備工作，包括落實場地，組織人員印製選票，設備投票猜箱，通知所有投票權人，知會街道辦事處、派出所、開發公司、物業公司等有關人員。
籌備小組根據議程召開大會：收集、登記選票；審議並表決通過《業主委員會章程》及《業主公約》；公開唱票、點票，宣讀選舉結果，產生業主委員會委員。
會後籌備小組將大會簽到表、選舉結果統計表予以公佈。
五、申請登記業主委員會
自產生之日起15日內，持下列文件向所在區或縣級市房地產行政主管部門申請辦理備案登記手續；
(一)業主委員會登記申請表；
(二)街道辦事處核准證明；
(三)業主委員會選票；
(四)業主代表選票；
(五)業主授權委託書；
(六)業主大會或業主代表大會簽到表；
(七)業主委員會章程；
(八)業主公約；
(九)其他相關資料。
六、核准批覆
區或縣級市房地產行政部門經審核，給予業主委員會書面批覆意見。業主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續，並將公章式樣報區或縣級市房地產行政部門及街道辦事處備案。
住宅業主委員會成立程序
一、 成立業主代表大會
1. 草擬成立業主代表大會籌備組文件，
呈：(1)主管部門 (2)建設單位 (3)其他部門
2. 草擬告知全體業主成立業主代表的大會的公開信
3. 擬出業主代表名單，公佈選票結果以及呈有關部門的文件
4. 進行投票並草擬選舉結果文件
二、 成立業主委員會
1. 草擬成立業主委員會籌備組文件
呈：(1)主管部門 (2)建設單位 (3)其他部門
2. 告知全體業主成立業主委員會的公開信
3. 擬出業委員會成員候選人名單，公佈選票結果以及呈有關部門的文件
4. 進行投票並草擬選舉結果文件
三、 其他
結果籌備組實體操作中，草擬現時不可預見問題的文件。
注：
以上工作只包括業委員會成立過程的文件草擬以及相關問題的諮詢，不參與小區實操性事務。 業主委員會成立程序
一、 提出申請
向房管局提出成立首屆業主委員會的書面申請，填報《首屆業主（代表）大會籌備小組申請表》，並且報街道辦事處備案。
二、 成立業主委員會籌備小組
街房管局接到申請後，做出書面批覆意見，指導小區成立業主委員會籌備小組。
三、 籌備小組開展籌備工作
1、籌備小組自成立起30日內擬好《業主委員會選舉辦法》、《業主大會業主議事規則》和《業主公約》，並在小區內明顯位置張貼公告，徵求業主主意。《業主大會業主議事規則》和《業主公約》這兩份文件需由2/3業主書面同意才能通過，這是最重要的事情，以後的程序都是依據這兩個文件進行，對相關規則、事項要制定詳細。例如：放棄即視為同意，人防、停車庫等地下空間不計入投票權等。
2、確認業主身份，確定業主在業主大會上的投票權。業主的投票權按每户一票計算，物業建築面積每一平方米為投票權的計算份額，超出部分按四捨五入處理。以產權證明書為準。單位代表須有單位授權委託書。
3、組織各樓宇開業主大會產生業委會候選人。由於業主較多，不可能召集所有業主在一起開會，可以以幢、單元、樓層等為單位，分時分區召開業主大會，開會選出業主代表參加業主大會，此後開業主代表開會即視為開業主大會。業主代表的產生應經其所代表的業主中擁有1/2以上投票權的業主通過。凡須投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經業主本人簽字後，由業主代表在業主大會投票時如實反映。業主代表的投票權是其所代表業主的投票權的總和。
業主大會會議可以全體業主集中統一開，也可以部分業主分時分區地開；可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。但應當由物業管理區域內有1/2以上投票權的業主參加，票權數過2/3投票通過，才有效。
4、籌備小組完成以上工作後，將業主委員會候選人的名單及簡歷表、《業主委員會選舉辦法》、《業主大會業主議事規則》和《業主公約》，送達街道辦事處，並提出召開業主大會或業主代表大會的書面申請。籌備小組決定業主大會成立的時間和業委會的組成人數（5-15人，單數），定出投票時間（3-7天，要報國土局備案）。彙集業委會候選人的資料，將候選人的簡歷表、選票樣本、業主大會議程向業主張貼公告。做好會務籌備工作，包括落實場地，製作選票，製作設置一或多個投票箱（也可上門收選票），由國土局封投票箱，點票時由國土局開箱和鑑證。業主大會召開１５日以前通知投票權人，國土局、街道辦事處、開發商、物業公司等有關人員到場。
5、籌備小組根據議程召開業主大會，收集登記選票；審議並表決通過《業主大會議事規則》及,《業主公約》；公開點票，宣讀選舉結果，產生業主委員會。會後籌備組將大會簽到表，選舉結果統計表予以公佈。
業主大會或業主代表大會應當有1/2以上投票權的業主或業主代表出席。業主大會或業主代表大會作出的決定，應當經出席大會的1/2以上投票權的業主或業主代表通過。
6、一個平方米一個投票權。要弄清楚業主的住房面積，可從國土局拿到業主的資料，在收選票時，請業主出示產權證明。在填寫業主代表投票委託書時，應該附上雙方的身份證以及產權證明。可以要求現在的物業管理公司通過國土局提交一份業主名單資料。如果物業管理公司拒絕，則可以直接通過國土局，向物業管理公司施加壓力。
7、開發商只有一個投票權。一個商鋪一個代表。商鋪可以當業主代表，只要在業主委員會選舉中，業主如不投他票，他即落選。即使他入選了業主委員，也可以通過少數服從多數的原則讓他的意見不能實現。由住宅業主代表負責收選票事宜。住户面積大於商鋪面積，就沒問題。
8、籌備小組成員可以成為業主代表，成為業主委員會成員。
9、業主委員會每個成員只代表一個投票權，實行少數服從多數原則。業主委員會憑業主大會的授權行事，業主委員會作出的決定須由業主大會即業主代表表決確認，業主委員會對業主大會或業主代表大會負責，維護全體業主的合法權益。業主大會表決以面積計算選票權，每個業主代表所代表的份額不變。
10、單位辦公樓可以參加投票，單位辦公樓在小區內，使用小區的公用設施。如果票權數不夠，則要把單位辦公樓拉進來，説服的理由：大家都在同一個小區內，要把整個小區的安全、穩定、美好，要把小區統一管理，才有利於大家的工作和生活。
11、發送文件給業主時，請其簽收，用回執證明已經給過文件，視為送達。如果業主有意見，可以附意見。如某業主不同意某一條款，實行少數服從多數。
12、提交的業主委員會成立申請需要改動的，可以提交補充資料，用來補充説明更改的情況。
13、由業主代表收集票數，提出兩個問題讓業主回答：①是否滿意現在的物業管理公司？②是否願意委託業主委員會選舉物業管理公司？業主只需要回答是或者否。每家都要做出書面意見。
14、開發商也應該會同意公約和議事規則（這是房管局制定的，是公平的），因為他也想爭取到物業管理權。
15、一般來説，應該有維修基金，如果沒有，則要在以後集資。
四、 業主委員會應當自成立起3日內召開首次業主大會，推選出委員會主任1人，副主任1-2人。
五、 業主委員會應當自選舉產生之日起15日內，持下列文件向區、縣級市物業行政主管部門辦理核准登記手續。（一）業主委員會登記申請表。（二）業主委員會章程。（三）業主委員會委員選舉產生的報告及其資料。（四）業主公約。（五）其他相關資料。
六、 核准批覆
收到區、縣級市物業行政主管部門的備案意見，業主委員會成立。
第五篇：業主委員會成立方案
業主委員會成立方案
時間:2014-11-25 20:06來源:互聯網 作者:秩名 點擊:
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公司領導： 為加強同業主在小區日常管理上的溝通，便於解決出現的問題，調整管理過程中出現的矛盾。根據小區現入住的情況，擬申請成立業主委員會。方案如下： 1、 候選人數及範圍： 擬定7人。xx花園現共有住宅7棟，（2號樓本次不參加選舉，保留增補名額1名）...
公司領導：
為加強同業主在小區日常管理上的溝通，便於解決出現的問題，調整管理過程中出現的矛盾。根據小區現入住的情況，擬申請成立業主委員會。方案如下：
1、 候選人數及範圍：
擬定7人。xx花園現共有住宅7棟，（2號樓本次不參加選舉，保留增補名額1名），商鋪41間，候選人範圍是原則上每棟平均挑選，每棟選樓長1名,商鋪代表1名。
2、 業主委員會組成：
擬定6人，由業主代表組成。
3、 選取時間及方式：
2014年2月：
（1）業主大會及業主委員會相關法律、法規宣傳資料（如：投票人的權利、義務、投票權數等），出宣傳欄一期。
（2）南山區建設局物管科溝通，彙報有關情況。
2014年3月上旬：
（1） 準備候選人名單及個人資料，並在小區宣傳欄公告14天；
（2） 製作選票，確定選舉人身份，編制選舉人名單。
2014年3月下旬：
（1）由管理處管理人員上門發放選票，指導選舉人填寫，回收選票。
（2）向南山區主管部門遞交申請表及業主委員會成員名單。
xx花園管理處
二οο年二月二十四日
xx花園業主委員會籌委會
第一次會議議程
時間：2014年2月26日下午3：00
地點：xx花園會所三樓
參加人員：xx
主持人：xx
會議議程：
一、 討論業主委員會成立方案；
二、 確定業主委員會選舉辦法：
1、 選舉流程：
2、 選舉辦法：
3、 選舉的注意事項：
4、 正式選舉：
三、制定成立業主委員會工作計劃表。
xx花園業主委員會選舉辦法
一、 選舉流程：
1、 自薦、推薦樓長候選人；
2、 除2號樓外，每棟樓推舉樓長一名，商鋪推舉代表一名，作為業主委員會候選人，共7人；
3、 全體業主投票採取差額選舉辦法，選出6名業主委員會委員（2號樓預留1名）。
二、 樓長選舉辦法：
1、 首先由xx花園全體業主（2號樓業主除外）進行推薦（包括自薦），推薦表由籌備小組人員逐家發放，再由推薦人投到指定地方，最後由籌備小組人員收齊推薦表並統計票數。若第一名推薦得票率超過本棟的50%，則自然當選樓長，併成為業主委員會委員侯選人。
2、 若第一名得票率未超過50%，則將得票最高的前三名作為樓長候選人三天後組織本棟業主投票，得票最高者當選樓長併成為業主委員會委員侯選人
三、 選舉注意事項： 1、 自薦人、推薦人和被推薦人必須是業主本人（業主：即房產證或購房合同上的名字），推薦人必須在推薦表上簽名才生效，如業主本人因故不能簽名的，可書面委託他人代簽，無委託的代簽視為無效...
三、 選舉注意事項：
1、 自薦人、推薦人和被推薦人必須是業主本人（業主：即房產證或購房合同上的名字），推薦人必須在推薦表上簽名才生效，如業主本人因故不能簽名的，可書面委託他人代簽，無委託的代簽視為無效推薦簽名。受委託人最多隻能接受3個業主的委託。
2、 業委會候選人經籌備小組和區主管部門審查資格後，向全體業主公示14天。如對候選人名單有異議的應在14天內書面向區主管或籌備小組反映，區主管部門或籌備小組在收集業主意見後公告候選人最終名單。
四、 業主委員會正式選舉：
1、 xx花園業主委員會設正式委員7名（含2號樓1名），本次選舉候選人7名，實行差額選舉選出6名（2號樓預留1名），落選的1名樓長可列席業委會會議。
2、 業主委員會選舉的表決方式採取上門發票、集中收票的形式進行。選票、委託書由籌備小組統一印製並編號，由籌備小組成員進行發選票。業主因故不投票的，可書面委託他人進行投票。受委託人最多隻能接受3個業主的委託。
3、 計算業主投票份額，各類房屋按每10平方米建築面積為一票，不足10平方米的，5平方米或5平方米以上的計算為一票，不足5平方米的不計票，一份物業的業主的投票權不能分散。
4、 ——月——日由籌備小組開始向業主發放選票。——月——日前將選票
投至————。公開清點選票時間將由籌備小組人員根據具體情況定，屆時請建設局領導、居委會領導、派出所領導監督唱票。候選人得票按多少排序，得票多的前6名當選為正式委員。如出現票數相同無法確定最後人選時，不再進行重選，由當選的業委會委員討論決定。
5、 選舉結果向全體業主公告，籌備小組解散。
6、 由第一次業委會會議產生業委會主任、副主任、執行祕書及委員分工。
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