1.1項目簡介
1.1.1項目的意義
1.1.2項目達成的目標
1.1.3項目的主要內容
1.1.4項目技術路線
1.1.5項目的主要特色
1.2項目分析
1.2.1市場需求分析
1.2.2產品市場定位
1.2.3可行性分析（SWOT分析、目標人羣分析、市場潛力）
1.3產品及其特色
1.3.1產品與服務設計
1.3.2技術設計
1.3.3組織管理設計
1.3.4財務設計（分析預計收入、損益、資產負債、現金流量、投資回報期、收益率這些指標）
1.3.5風險控制設計（從市場風險、需求風險、競爭者風險、管理風險、網絡風險、財務風險、政策風險等角度來寫）
1.4項目建設
1.4.1組織建設
1.4.2技術建設
1.4.3經營系統建設
1.4.4營銷推廣
1.5項目運行與維護
1.5.1運行於維護的過程
1.5.2運行與維護的效果（從市場影響、運營業績、社會效益三個角度來寫）
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXX 小 區 項目計劃書 XXXXXXXXXXX投資有限公司 XXXX年XX月XX日 第1/10頁 目 錄
一、項目説明……………………………………………………1 二、項目選擇地理位置概況……………………………………1 三、項目建設
項目全案策劃 第一部分 項目開發 第一講 項目最優開發策略 大型住宅項目的開發與營銷 大有大的難處。
該講針對 大 的重點和難點，進行了冷靜的思考。
大盤競爭將是未來幾年中國各地房地產的熱點之一，我們到處可以聽到誰又拿到一塊1000畝的地。
如何令這麼大的地盤成為超級聚寶盆而非被其套牢，操盤者必須是集團
項目策劃書 項目名稱： ××××大學生活動中心 策劃人： 策劃時間：2014年5月7日 第1/3頁 第一部分：項目介紹 1. 項目概述 (1) 項目主題 打造青春現代並集吃、喝、玩、樂、淘、學於一體的多功能大型實體校園社交平台。
（2） 實施對象 武漢東湖學院全體在校大學生和周邊大學在校生 (3)
河南省一建生產科研大樓 策 劃 書 編制部門：河南省一建生產科研大樓項目部 日期：2013年4月20日 第1/18頁 河南省一建生產科研大樓項目策劃書
一、工程概況 河南省一建科研大樓工程位於鄭州市航海路北、城東路東，本工程為高層科研樓，地下室為二類汽車庫及設備用房，地下車庫總停車數量160輛，
新疆維吾爾自治區 烏爾禾至阿勒泰高速公路工程 項目策劃書 二O一一年四月十日 第1/45頁 第一章 項目總體策劃
1、項目總體分析 新疆維吾爾自治區G3014烏爾禾-阿勒泰高速公路屬於是《國家高速公路網規劃》“五縱七橫”的國道主幹線連雲港至霍爾果斯高速公路(G30)的聯絡線之一(G3014)的組成
一、項目背景：
北京作為中國政治、經濟、文化中心都市，也是世界着名古都和現代國際城市。在過去幾年已經成為全球經濟發展最為矚目的區域，吸引了大量國內外資金、技術、人才湧入，成為國內外公司進入中國市場的首選進駐地。隨着２００８年奧運會的舉行，北京的CBD熱度會更加高漲。眾多跨國公司地區總部、國際金融機構、國際傳媒巨頭、各類專業服務機構在此聚集，更多的世界500強企業在此安營紮寨。他們在聯繫中國經濟與世界經濟、溝通國內外信息和資金流、高端人才流動等作用日益突現出來，區域內已經集中了大量的跨國公司和國際頂級知名企業，國際商務區已趨成熟。
作為北京CBD核心區域的朝陽區，是國際交往的重要窗口，是中國與世界經濟聯繫的重要節點，近年來該區域正面臨着深刻的變化。體現在吸引國際資金、人才、技術、服務的同時，也必將成為國內眾多渴望走向全國乃至全球市場的企業和機構首選的信息技術前沿陣地和形象展示窗口，成為國內企業學習國際先進管理經驗、接受新信息新技術的平台和區域，同時也是國際上即將進入中國的其他企業瞭解中國的窗口、展示形象的舞台和進入中國市場的橋樑。
根據《北京城市總體規劃（2004年-2020年）》提出鼓勵發展南城，改變“北重南輕”“北密南疏”“北熱南冷”的城市佈局局面，北京市政府提出“實行政策傾斜，加快南城發展”的戰略決策，通過基礎設施建設、危房改造、建設經濟適用房等南城發展計劃，大力發展南城大商貿產業，促使城市商圈南移。特別是通過交通等基礎設施的大規模改造，努力促進的南城地價、人氣、名氣、商氣和財氣的上升，改變城市發展的不平衡性。
銀邦投資集團公司經過長期、充分的市場調研分析，廣泛聽取專家、同行、客户建議，決定在朝陽區小紅門地區啟動實施銀邦國際廣場項目，作為對以國貿華貿為代表的國際商務中心的補充，建設一個面向國內外企業和產品形象展示、交流的平台，打造北京城南商務中心區。如果説以國貿一帶為核心的國際商務中心，以吸引聚集國際超級巨頭和世界500強為目標的話，那麼銀邦國際廣場把專為國內外特別是國內眾多大中型貿易、服務、產品企業打造全新的資金、技術、信息、服務交流平台和企業形象展示窗口，特別是把為國內外眾多成長型企業提供服務的商務中心區，作為北京銀邦國際廣場項目的目標和市場定位方向。
二、銀邦投資集團公司簡介：
銀邦投資集團公司成立於**年，前身為陝西銀邦投資管理公司。註冊資本5000萬元。集團總資產超過20億人民幣。集團業務涉及地產、商業、服裝、礦產等多個領域。2001年至今先後在西安、北京、浙江等地成功開發了西北商貿中心、西北服裝交易廣場以及住宅等多個大型地產項目近百萬平米。銀邦投資集團法人代表、集團總裁謝秉艾，着名浙商，企業家，社會活動家，陝西浙江企業聯合會會長，在浙江和陝西、北京商界影響廣泛，具有較好的商譽。集團其他股東大部分為浙江着名企業法人以及企業家個人股東。
三、銀邦國際廣場項目基本情況：
１、項目名稱：銀邦國際廣場
２、項目投資、開發商：中國銀邦投資（集團）公司
３、項目所在地：北京朝陽區小紅門鄉小紅門村。
４、總面積：營業面積400000平方米，佔地面積２２0000平米。
5、項目總投資：20億人民幣
6、項目開發建設週期：3年左右
7、項目市場佈局定位：
根據城市規劃要求和企業戰略目標定位，把銀邦國際廣場建設成為國內外企業產品展示中心，建成連接中國與世界的商貿樞紐和窗口；外商採購中國商品的區域市場；通過這個大平台，把各省市區域產品推廣到全國市場，把中國的產品和服務推廣到全世界，把世界的產品和服務引進到中國來；建成營銷中國的大市場、大商場、大櫃枱。建成國內外企業互相學習、溝通信息、發佈研發成果、推廣新產品新技術的新會場、新園區；形成與國貿華貿核心國際商務區、與雅寶路、秀水街等商圈功能互補的商業格局、遙相呼應的空間佈局。與現有ＣＢＤ互為補充，又互相區別。
同時把本項目建設成為全國各級地方和城市之間互相信息交流、公關協調、資源共享、營銷推廣提供機會的場所，打造中國全新的辦事處經濟信息平台。
8、目標市場定位：
實現規模化和專業化的國內外成長型企業總部基地和辦事處經濟，企業和機構的產品與形象展示窗口和平台：
國際知名品牌的中國區域總部和產品展示中心
國內知名品牌北京辦事機構和產品展示中心
國內各類企業駐北京辦事處
部分京外市縣以及發達地區城鎮營銷推廣和北京辦事聯絡處
9、項目功能定位及配套：
經濟功能定位：建設成為集辦公、產品展示、會展、酒店、購物、健身休閒及文化娛樂為一體的國際商務中心；成為國際國內知名公司雲集，知識、信息、資本密集，具有規模效應與集散效應優勢的區域；成為金融、保險、電信、信息諮詢等行業的公司地區總部與營運管理中心。成為全新的國內外成長型企業總部基地、研發基地和人才交流以及物流基集散地。成為新技術新成果展示推廣的集散地。
10、本項目交通環境：本項目坐落於北京市朝陽區小紅門鄉，地處東南四環之間，與國貿國際商務區遙遙相望，距離北京CBD核心12公里；南接北京技術經濟開發區。四面環路，即將通車的地鐵設站小紅門。通暢、快捷的區位交通，最具發展潛力的商業住宅地帶之一。附近多條高速公路通往天津、河北、山東、山西、內蒙、河南、東北等省市，輻射華東華北交通網。終結城市中心區域交通擁堵，提高企業辦公和辦事效率。
11、產品內部功能定位：
A、完全滿足入駐客户獨立使用的一體化辦公用寫字間、產品展示區、生活區。滿足入駐客户根據自身業務和喜好需要進行個性化空間設計與裝修佈置。
B、一貫到頂的超級共享陽光大廳，與自然融合的環保綠色空間。
C、多部直達電梯、觀光電梯，瞬間隨意抵達目的樓層。
D、寬敞的公共走廊及前後通透採光的户型設計與自然融合，氣勢恢弘、商業氛圍濃厚，風格時尚、明亮，視覺感受宜人，環保裝修倡導綠色空間。
E、樓羣商業配套商場、銀行、酒店、餐飲、健身、美髮、保健醫療、休閒娛樂以及主題購物設施，國際一流的管理服務水平滿足客户多種消費需求。
F、內部新聞大廳以及多功能廳，滿足信息交流、會議、新聞發佈、鄉友聚會等需要。
G、２４小時全天候安防監控，定點密集的保安人員確保入住客户人身和財產安全萬無一失。
12、項目採取整體規劃、分段實施的戰略與策略，項目一期預計２００9年年內開工，２００11年年內建成入駐。二期於２００11年年內開工，２０１3年底建成入駐。
四、市場調研情況分析：
1、市場環境分析
A、政治法律環境：
本項目為政府規劃鼓勵支持項目，各項手續合法、完備，符合國民經濟社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和城市發展戰略；符合政府鼓勵發展南部和建設城市多中心的政策方向。
B、宏觀和區域經濟環境分析：
國內宏觀經濟形勢整體向好，企業經濟增長預期良好，國內企業自身成長髮展與擴張意願強烈，為項目成功奠定了良好的宏觀經濟基礎。北京朝陽區位於北京市東部，為市政府總規劃的CBD區域，總面積大約16平方公里。朝陽區以商務區、使館區、開發區為骨架，現代商業和服務業為基礎，外向經濟為主導，形成一個基礎設施配套服務功能齊全高度開放的現代化經濟區。目前商務區各類企業已超過9000家，年吸引外資達４億美元，世界500強企業的２００多家落户，CBD區內年區級地税超過50億元，國民生產總值已經佔到全市的34%以上。2007年區內人均GDP近8000美圓，接近國際發達國家城市水平。區域經濟發達，消費潛力巨大。
C、區域環境分析：
本項目位於北京市東南部，處於南四環和東四環之間。緊鄰京津塘高速路。項目所在區域是北京市未來的城市發展區，位於北京東南部，是津塘地區進出北京的南大門。區域經濟已經取得了長足發展，區內包括分鐘寺橋至潘家園三環路沿線的區域經濟中心，大洋路商業街是華北地區較大的專業建材批發交易中心；木樨園商圈，以服裝批發為主的商業中心區等經濟圈。區域交通非常發達，前往北京其他城區或進出北京乃至出入境都比較便捷。可與市中心區、政府辦公區、CBD商貿區、機場高速路等關鍵區位保持直接、迅捷的聯繫。規劃中的地鐵四號線、軌道交通5號地鐵線環伺周邊，成壽寺路拓寬在即，屆時交通優勢將進一步凸顯
本案地理位置得天獨厚，交通順暢便利：距首都國貿12公里，據北京市中心不到15公里，距離北京國際機場25公里。
本項目所處小紅門鄉區域面積2.41平方公里，人口超過10萬，其中本地人口2.2萬，外來人口近8萬。該地區土地性質為產業用地。四周交通狀況良好。東邊城外城家居是北京規模最大的家居商場，汽配城、朝龍五金市場，以及中海城居住區。區域環境、治安良好，生活居住方便，便於從事商務活動。
D、自然環境分析：
本項目位於東四環和南四環之間，規劃為四環與五環的綠化隔離帶，綠化率較高，周圍綠化狀態良好，環境優美，空氣清新，噪音、空氣等指標優於城內其他地區。
本項目與工業區相隔，無任何工業污染問題。
E、城市佈局分析：
本項目處於城鄉結合部，根據城市功能定位，建立體系完整、功能完備的新商區，實現高標準、高起點和跨越式發展，本案的落成，將使新的城市格局定型。將極大緩解東三環CBD區域的入住壓力和交通擁堵現狀。進一步清晰城市CBD功能和定位，有利於充分發揮城市空間資源和基礎設施資源效率和作用。
2、SWOT分析
項目優勢（Strengths）：
A、區位
根據北京市城市規劃“優化核心、延伸兩軸、發展新城、強化特色”以及發展城市多中心的原則，項目處於南城，處於東南發展帶，屬於政策扶持政府支持的板塊。本項目所在地屬於朝陽區，為政府規劃的CBD區域。
B、規模
本項目作為甲A級寫字樓羣落，總體量近400000平方米，千餘企業和機構進駐，加上服務配套的酒店、銀行、餐飲、休閒娛樂等，規模效益和輻射效應明顯，其規模優勢顯而易見。
C、世界級的規劃水平
本項目的整體規劃設計由着名公司完成。從建築設計、功能配套、綠化園林等方面，都體現了超前的國際水準，將成為城市新的亮點。
D、資訊
本案具有與世界同步的高效通訊資源，能夠滿足市場瞬息萬變的資訊需求，信息化功能、數字化智能化大廈，有助於及時把握世界最新經濟技術信息和時尚潮流變化資訊。
E、建材標準
很多建材的選擇檔次較高，同時充分考慮綠色環保因素，增加了本案的品質。
F、容積率1.37，視覺感受舒服，內部綠地面積較大，環境優美宜人。
G、公司背景優勢，開發商實力雄厚，資金準備充足；同時擁有一支成熟優秀的管理團隊，形成了公司穩健的投資風格；在產品創新上獨樹一幟，積累了豐富的商業經驗。先後在陝西、浙江、北京、杭州等地開發各類地產項目近百萬平米，全部快速售磬。
H、客户資源優勢，十萬浙江客商創業居住在北京南城；作為浙商代表的銀邦投資集團公司，在浙江商户中具有良好的口碑和較強的親和力、凝聚力；長期跟隨公司項目一起發展的穩定商户數百個，上千個品牌產品與公司保持着聯繫。
項目劣勢（Weaknesses）
A、本案的未來價值大於市場現實價值，目前地處北京南部，“北富南貧”，“北熱南冷”，位置相對偏僻，商業氣氛不足。使得如此大體量寫字樓集中上市，而市場容納能力相對有限；
B、目標市場分散於全國，造成推廣成本加大，招商銷售需要較多時間；
C、本案土地性質為租賃，不具備產權，因而銷售競爭力欠缺。
D、定位特殊，沒有現成經驗可以借鑑。目前國內外沒有類似定位項目，獨特的定位雖然避免了競爭，但由於全新定位，沒有成功先例可以借鑑。要承擔創新嘗試的風險。
項目機會（Opportunities）
A、經濟支撐
國內宏觀經濟向好，國民經濟高速發展，國內企業經濟增長迅速，政府財政收入劇增。北京市特別是朝陽區，經濟整體發展的強勁勢頭，使本案的發展具備了良好的共生環境，朝陽區的國際商務中心地位，使本案有充分的條件成為新的資本、信息、技術、人才和產品展示中心。２００７年，北京人均GDP超過７３００美圓，２００８年將超過８０００美圓。朝陽區經濟佔全市經濟總量比例30%以上。區域經濟達到或接近世界發達國家水平。
B、服務
憑藉銀邦公司豐富的市場運作經驗和聘請國內一流的物業、酒店等管理團隊管理，完全可以全方位滿足客户的各項需求。
項目風險（Threats）
A、市場容量有限
07年下半年以來，北京寫字樓市場成交量並不活躍，２００７年底寫字樓空置率高達４０%以上。同時新增大體量寫字樓還在不斷推出。
B、國家從緊的金融政策，造成不穩定因素增加
近年來居高不下的CPI使緊縮政策不斷出台，加息和嚴控信貸規模，加重市場觀望氣氛；
C、同業競爭
去年以來新增寫字樓項目對有限客户資源的競爭將很激烈。
3、競爭性分析
競爭格局：
A、朝陽區國際商務中心０７、０８、０９年銀泰中心、財富中心、中央電視台、北京電視台、國貿三期等，以其絕對的品牌、位置、服務、環境在市場處於競爭的絕對優勢地位。但相對距離較遠，定位差別明顯。
本項目在策略上要避開與其正面競爭對比。
B、豐台區總部基地項目起步較早，規模宏大，趨於成熟，品牌、環境和現房優勢明顯。但在定位上與本項目有一定交叉，但區別較大。
C、周圍２公里範圍內五金城等無論規模還是市場定位均與本案差異較大，不構成競爭。
D、目前項目輻射範圍內，無重大在建商業樓盤，現有新建寫字樓明顯體量不足，難於適應目標客户的需求。基本不會造成客源分流。
4、客户分析
目標客户定位：
本案作為北京的信息、資本中心，目標客户羣主要針對：
A、國外品牌企業和服務機構：
B、國內有擴展全國乃至全球市場需求的成長型大中小型企業：
C、浙江福建廣東湖北等地產品商、經銷商等以及聞名世界的、中國最大源頭市場浙江海寧市場合作商户。
D、全國各級政府機構
5、目標客户羣特徵：
A、類型多元：資金密集型、勞動密集型、技術密集型行業或其服務機構全部具備；
B、對交通等辦公效率有較高要求；
C、對於辦公自動化和資訊快速交換有較高需求；
D、高度關注企業形象；
E、對價格的敏感性相對較高；
F、購買意向的考慮期較長；
G、對寫字樓的功能要求很高，也對物業服務的依賴性很強。
H、對內部配套酒店、餐飲休閒娛樂、停車等功能配套、空間佈局要求較高。
6、目標客户多元化的意義：
客户結構的多元化是戰略定位也是競爭需要，有利於抵禦行業風險，如果完全以某一個行業為主導的客户結構，雖然有行業聚集度高、易培養客户忠誠度的有利方面，但由於供應體量大，必然造成消化能力有限，因此多元化是目標也是策略。通過內部建築羣落功能的合理規劃，對客户進行有效分類，在一定範圍和一定空間體現專業和專一；在整體規劃上實現多元化，在具體空間功能上實現專業化，對本項目的成功至關重要。
當然，周邊自然、經濟、人文等環境對項目選址影響以及最終成功十分重要，但如果站在發展的角度看問題，站在城市未來的位置思考問題，傳統的分析方法未必靈驗。只要項目符合城市規劃方向，本身規模到位，宏觀規劃和微觀設計到位，市場定位準確，有了完善的策劃和實施方案，項目本身完全可以影響、帶動周邊環境發展，不一定非要環境來烘托項目。只要市場需求旺盛，只要具有競爭力的成本，項目就成功了大半。
五、項目的必要性分析
１、截止２００７年１０月，入駐朝陽區國際CBD的各類機構已達４７９９家，與２００６年相比增長５２１家。２００７年前１０個月CBD各類企業上繳區級税收４５.１億元，同比增加１０.１億元，增長２８.７３％。在CBD約４平方公里的土地上吸納了１３.５萬從業人員，聚集功能明顯，輻射帶動作用日益顯現。作為首都對外開放的窗口和率先與國際接軌的商務中心區已經成為國際金融、保險、傳媒、電信、信息服務、諮詢服務等現代服務聚集地，成為首都國際商務活動和國際文化交流的理想區域。
２、以國貿為核心的國際CBD區域已趨成熟，他的有限空間和黃金地段，使他成為國際大型企業巨頭的聚集地。辦公成本日益高漲，交通擁堵，空間有限，阻擋了國內外眾多大中小型企業入駐的步伐。隨着城市的擴張，CBD必然隨之向相對空間舒暢、交通相對方便的外圍突破和發展。形成一個與目前國際CBD核心相比成本更低而效率更高的新區域，本案在競爭策略上是通過區域認同性和差異化的訴求勾勒出項目的獨特個性，通過品牌定位識別強化產品的特質，並站在客户立場進行錯位思考，通過領導型市場戰略統籌貫穿推廣、營銷的全程。即與朝陽區國貿為核心的國際頂級商務區相臨的國內外成長型大中小型企業提供更有效的發展平台，同為CBD但在定位上差別明顯、各具特色。
３、在CBD的成熟區域朝陽區，又處於空間相對寬敞的小紅門鄉選址建設的銀邦國際廣場，作為北京CBD的組成部分，有利於充分利用朝陽區成熟國際商務區的信息、資金、技術平台，吸引國內外各類企業，同時避免了該核心區域的高額辦公成本和交通擁堵，完善了北京CBD結構，不僅是滿足了國內外企業的需求，也補充了核心區域的不足，使朝陽區小紅門鄉區域成為國內外企業首選的又一個CBD。合理構劃朝陽區產業結構，避免走向單一國際頂級商務區，從而全面提升區域經濟抗風險能力，擴展CBD功能和規模。
4、滿足並刺激現有的商業房地產業務的需求，豐富房產服務品種，滿足不同層次需求；
5、在此地建設的銀邦國際廣場項目，有利於推進該區域城市化建設，改造城市環境，解決城鄉結合部失地農民的長遠就業和發展，促進社會長期穩定發展，有利於建設和諧社會。
6、有利於國內企業充分利用首都國際金融、信息、技術、人才中心優勢，開闊企業視野，提升企業經營管理水平，增強企業參與國際競爭的能力。
7、該項目作為北京CBD的組成部分，符合國家產業發展方向，符合北京市城市規劃，有利於保護環境，提升區域形象。有利於城市發展的平衡性，改變北熱南冷北重南輕的城市發展舊局面。
8、本項目建成運營，不僅極大的拓展國內企業視野，加強企業信息溝通，促進企業進步和成熟。同時極大的推進小紅門地區的城市化進程，改善地區環境，促進地方經濟發展。完善區域投資服務功能，為區域的良性發展注入強勁的動力，大幅度增加地方財政收入和居民收入。
9、無法複製的全新的商業地產定位模式，對完善、豐富、創新國內商業業態形式，創新地產模式，具有里程碑意義。
10、從本本上改善區域經濟環境，輻射帶動相關產業發展，改變區域相對落後的經濟狀況，增加地方財税收入，擴大就業，改善農民生活，推動經濟發展。
總的來説通過本項目的實施運營，有利於充分發揮北京服務全國、面向世界的職能作用，有利於提高城市核心功能和綜合競爭力，極大的完善了區域投資服務功能，為區域的良性發展注入強勁的動力；合理構劃本地區產業結構，避免經濟構成走向單一，從而全面提升區域經濟抗風險能力；全面提升區域商業地產品質，增加税收、增加就業，有效拉動區域經濟發展。項目建設對地方經濟發展、對國內企業走向國際市場，都具有不可估量的現實意義和深遠的歷史意義。完全符合南城發展商業文化綜合職能及行政辦公職能的規劃方向。
六、可行性分析
１、該項目投資開發商作為實力浙商，經過數十年的市場開發運營，在國內商業地產開發經營上擁有一支具有國際眼光的專業管理團隊，積累了豐富的經驗。企業一貫秉承“謀定而後動”的產品開發傳統，深入調查，充分研究分析，組織國內外一流專家和頂級諮詢機構反覆論證，努力做到“盡善盡美”“萬無一失”，把項目風險降到最低程度。在近年已累計開發了近百萬平米的商業地產項目中，100%出現搶購風潮，絕大部分不足一月售磬，甚至出現10多萬平米7天售完的銷售奇蹟。所開發項目全部產生了良好了社會效益和經濟效益，造福一方，受到當地政府、駐地羣眾、合作商户的充分肯定。開發商充足的資金實力和良好的'社會聲譽，獨到的眼光和專業的經營開發管理水平是項目成功的根本保證。
２、該項目作為城市綠化隔離帶項目，受到項目所在地方各級政府高度重視和大力支持。該項目的建成運營，將徹底解決失地農民的生存發展問題，為農民解困，為政府分憂。規模樓宇經濟有力提升區域地價，極大地推動區域經濟發展，增強地方經濟實力。
３、獨特、差異化的業態形式，填補了市場空白，避免了競爭，最大限度的利用了企業和社會資源。該項目定位於目前國內京外企事業入駐北京展示產品、謀劃全國市場的需求實際，以及國際上大中小型成長型企業和機構進入中國市場的需求，避免了普通寫字樓的單一功能，避開了與傳統意義寫字樓的競爭；地域特點、綠化隔離帶項目特點以及開發商追求長期社會效益、穩健、善於創新的一貫作風，降低了企業客户進駐成本，引爆市場需求；不僅滿足企業辦公、產品展示需求，同時滿足企業發展中對交流、信息、技術、資金平台的需求。
4、市場需求旺盛。一方面，數以萬計的各行業京外企業有進駐北京謀求全國市場的需求。僅浙江一省，開發商直接聯繫的有此需求各類大中小型企業已經超過１０００家。企業發展的實際迫切希望在北京CBD擁有產品展示中心，擁有集中的交流信息平台。另方面，目前散落於北京的京外企業辦事機構，受困於場所功能單一、交通擁堵、高額租金等現狀，該項目建成有利於企業合理流動，提高效率和效益。
5、目前駐北京的全國各級地方政府機構、發達地區鄉鎮的辦事機構，功能單一，散落於北京各處，無法實現互相之間信息交流和資源共享，無法實現規模和專業效應，無法實現公共關係資源共享。本項目建成以後，對在北京已有分支機構具有極大的吸引力。
6、國內浙江、福建、湖北等商人，大多集中居住在北京城南新區，該項目建成有利於吸引此區域的客户羣，方便區域浙商、閩商和鄂商進入本項目，成為本項目的現實客户。
7、項目的整體規劃、分段實施策略，適應市場買漲不買跌的習慣心理，有利於市場順利消化，避免了大體量產品一次推出對市場的壓力，短缺效應能夠增強客户的信心，打消客户的觀望心理，有利於形成搶購局面，節約社會和企業資源。
8、上千家企業入住，在此形成國內外大型產品展銷、採購中心，千餘企業年上百億元的產品巨量交易，爆炸式拓展地方税源，增加地方經濟實力。同時對勞動力的強勁需求，可以從根本上解決區域就業問題。
七、社會和經濟效益預測：
1、社會效益：本項目佔地約２２０畝，計劃建設營業面積4０萬平方米。按國家和地方綠化隔離帶建設規劃相關政策，一次性直接解決近6００多失地農民的生活養老問題，為社會和政府分擔責任，順利推進城市化建設步伐。同時，4０萬平米工程建設，將直接拉動地方需求，勞務、建築裝飾材料、建設施工等總投資超過20億元以上。項目順利建成運營以後，可直接和間接吸納上萬就業人員；項目運營後數千家入駐企業每年為地方新增利税數億元，使地方財政收入大幅度增加。爆發式地帶動所在區域相關服務等產業發展，快速提升經濟增長幅度，改善地方社會和經濟環境。
２、企業投資經濟效益分析：
經濟測算按40萬平米計算：
5、上千家企業入住本區，為地方直接擴大税源，年新增税收超過億元。
八、投資風險及對策分析
經過充分調研分析，本投資收益穩定，風險較小。其主要風險存在於以下方面：
１、整個房地產行業形勢惡化，北京房地產價格暴跌。但考慮到北京房地產整體成本均在5０００元／平米以上，本項目成本壓力較小。另方面開發商良好的信譽和充足的資金準備，足以化解。
２、銷售不理想，造成資金回收困難，資金鍊斷裂。對策：售租並舉，進行充分的資金渠道準備；開發商充分的自有資金和融資渠道準備，可以避免資金危機。
３、土地獲得方式影響房產所有權問題，制約項目一次性出租。對策：一、與政府、專家深入研討分析，找出解決問題的辦法，力爭取得政府支持，順利解決產權問題。二、聘請法律和經濟專家設計切實可行的方案。三、長期持有，自己經營，按年出租，統一管理。四、尋找國際相關基金或信託機構，尋求開發資金退出機制。對項目在策略上進行總體規劃，分段實施。向市場提供具有競爭力的價格產品，良好的性價比，滿足客户，吸引客户，讓看的見摸的着的優勢引發客户搶佔，造成局部稀缺效應。
4、銀行緊縮銀根以及加息，增加資金使用成本。對策，在資金準備和資金策劃上，保留充分的餘地，以及分段實施項目，都有利於化解銀行融資的加息風險。
5、拆遷影響項目進度的風險。拆遷是個政策性強，對象複雜，需要政府大力支持，同時需要開發商謹慎對待具體細節。避免引發意外危機。對策：成立有政府村民代表開發商共同參加的專門班子，確保項目進度。
6、項目實施過程的管理風險。對策：在項目實施的各個環節，選擇務實熟悉具有一流水平諮詢、策劃、銷售、建設、裝修等合作伙伴，並通過有效的監督約束機制，加強內部管理，加強溝通協調，確保項目順利實施。
九、結論
通過以上分析，我們認為該項目符合北京市政府區域功能的規劃佈局，合理配置不同功能業態分佈，投資風險可控，機會大於風險，市場潛力巨大，發展前景理想。為當地提供就業機會，拉動經濟增長，促進社會和諧。有利於企業，有利於地方羣眾，有利於地方政府，有利於城市佈局規劃和發展平衡，社會效益和經濟效益十分可觀。據以上分析，我們認為銀邦國際廣場項目是十分必要也是非常可行的。
總之，銀邦國際廣場項目的核心競爭力不僅在於向客户提供了具有競爭力的性價比產品，同時為客户提供了全面服務和信息、技術交流平台，提供了更多掙錢的機會，企業做大作強的機會。項目一定能獲得市場的追捧。
但是該項目的成功離不開地方各級政府的大力支持、指導。政企結合，政府主導、倡導，企業投資運營，是目前國內大型項目成功的基本模式和普遍經驗。無論北京ＣＢＤ的發起、發展、成熟，還是義烏商城的成功，大型商業項目和規劃，無一不是政府倡導主導、企業運營的結果。本着最大限度合理配置社會有效資源的原則，政企結合，規範運作，一定能使本項目成為北京經濟的新亮點，促進所在區域產業結構調整，促進新農村建設，提高區域居民和農民的就業和收入增加，為建設和諧社會為首都的繁榮發展作出新貢獻；該項目的成功運營，必將對創新商業地產模式，為國內企業和產品信息技術交流，為提高中國企業和產品的競爭能力，都具有不可估量的現實意義和長遠價值。
一、時間、地點：20xx年2月26日至27日（農曆正月初八至初九），共2天，在贛縣人民廣場舉辦20xx年春季就業招聘大會暨全民創業項目推介會。各鄉鎮分別在春節前召開縣內重點企業專場招聘會，具體安排見附件1。
二、主辦單位：贛縣人民政府
三、工作內容
（一）根據企業用工需求，組織企業（主要是縣內企業）與需轉移就業的城鄉勞動力實施崗位對接和現場招聘。
（二）推介創業項目。
（三）開展人力資源和社會保障政策諮詢。
四、組織領導
成立由縣委常委、縣政府常務副縣長申雲任組長，副縣長趙小冬、縣委辦主任譚裔明、縣政府辦主任黃猛、縣人力資源和社會保障局局長湯榮福任副組長，贛州高新技術產業園區、縣公安局、財政局、商務局、發改委、交通運輸局、城管局、文廣局、教育局、衞生局、工信局、廣播電影電視新聞中心、糧食流通服務中心、商務綜合行政執法大隊、供銷社、林業局、交管大隊、國税局、地税局、工商局、供電公司、氣象局、電信公司、移動公司、聯通公司、就業局、醫保局、社保局、農保局等單位負責人為成員的贛縣20xx年春季就業招聘大會暨全民創業推介會領導小組，負責本次招聘大會的組織領導和綜合協調。領導小組下設辦公室，由就業局局長陳浦江同志任辦公室主任，辦公室下設會務組、資源信息組、宣傳組、祕書組。
五、招聘大會業務安排
第一組：會務組。負責會場的聯繫、落實、經費預算開支、招聘會期間的安全保衞、醫療保障、會議用車以及組織協調。組長：陳浦江，成員：黃玉光、温曉彥、劉小香。
第二組：資源信息組。一是負責聯絡收集和製作進場企業的招聘信息，包括招聘企業的名稱、企業招聘的`人數、工種類別、工資待遇、招工簡章等信息，由縣就業局對招聘簡章修改、規範後，統一製作招聘簡章。二是負責創業項目的收集與整理，製作項目展版，組織各鄉鎮、各單位參展項目和人員到位並佈置好展區，做好創業項目的宣傳與推介。組長：鍾裕民，成員：曾冬梅、範醒、羅傑、王罕奇。
第三組：宣傳組。負責大會新聞稿件撰寫、現場照相，以及聯繫有關新聞媒體，通過中國移動、中國聯通、中國電信手機短信平台發佈招聘會信息，在春節前通過鄉鎮勞動保障事務所對城鄉勞動力發放一封慰問信。組長：王家泳，成員：曾冬梅、丁麗瑛、曾谷羣。
第四組：祕書組。負責大會前期的籌備工作，招聘會現場的佈置，包括場地佈置、展位安排、宣傳資料的編印、宣傳廣告的製作、張貼，招工棚架、桌椅等，負責招聘會參會人員簽到、政策宣傳等工作。組長：楊人文，成員：範醒、廖偉東、謝卓。
六、崗位開發
縣就業局負責收集縣內外及省內外各類用人單位崗位招聘信息，根據企業規模、招聘人數、企業所在區域分好類，設置縣內企業招聘區、縣內重點企業招聘區、縣外企業招聘區、創業項目推介區，便於求職者選擇招聘企業和崗位。
七、創業項目收集與推介
（一）加大創業項目的收集力度。縣就業局負責收集50個適合下崗失業人員的創業項目，縣商務局、縣發改委各收集50個具有較好市場前景的創業項目，每個鄉鎮負責收集2—3個具有本地優勢的創業項目，集中在招聘會期間進行展示。鼓勵縣直各單位積極推介創業項目。各鄉鎮、各單位於20xx年1月20日前將收集的創業項目交縣就業局統一製作。創業項目應圍繞主導產業，突出可行性和地方特色，力求產生創業帶動就業的倍增效應。
（二）積極做好創業項目推介。各鄉鎮、各單位要指派2—4名工作人員負責創業項目推介，推介形式力求多樣化、生動化，展棚設計力求個性化、特色化，也可通過各種聲像設備直觀地展示項目，提高展示效果。
（三）加強創業服務。各鄉鎮、各單位對有創業意願的人員應重點服務，招聘會期間應簽訂創業意向書，由縣就業局結合項目特點有針對性地開展創業培訓，扶持創業。
八、經費籌集
本次招聘大會暨項目推介會對求職者應聘和企業招工、項目推介實行全程免費服務，所需各種費用（廣告費、宣傳費、設備租賃費、會場佈置費等）由縣財政局從就業專項資金中列支。
九、工作要求
（一）各工作小組要在規定的時間內完成相關工作，具體工作人員由工作小組組長統一負責調配，並將工作進展情況及時做好溝通、請示和彙報，確保工作順利有序進行。
（二）各鄉鎮要做好招聘會的宣傳工作，使農民羣眾家喻户曉，人人皆知。要組織實施好春節前重點企業鄉鎮招聘大會，指定專人負責，提供好場地、桌椅、工作餐。各鄉鎮招聘大會領導小組成員名單由20xx年12月31日前報招聘大會領導小組辦公室（縣就業局）。
（三）各鄉鎮、各單位主要領導要高度重視，指定專人負責，縣公安局要負責好大會期間的安全保衞工作；縣交管大隊要維持好道路交通秩序；縣財政局要安排好經費預算，確保經費開支；縣城管局要提供大會場地並做好場地清理工作，大會期間嚴禁會場內外擺攤設點，要保持場地內外的衞生整潔；縣教育局要提供大會所需的桌椅；縣衞生局要做好大會期間衞生防疫和突發疾病處理工作；縣廣電新聞中心要在春節前後免費播放招聘大會遊字廣告；縣供電公司要保證大會期間正常供電；縣電信公司、移動公司、聯通公司要免費羣發招聘大會信息。各鄉鎮要召開鄉鎮、村兩級幹部會議佈置好有關工作，確保此次大會取得實效。招聘會期間，各鄉鎮、縣工信局、糧食流通服務中心、商務綜合行政執法大隊、供銷社、林業局、交通運輸局等部門要組織好有就業願望的求職者到縣人民廣場參加現場招聘（組織人員參會時間安排見附件3），鄉鎮、單位要指派一名領導帶隊，實行帶隊人員簽到制。
（四）各工業小區要加強與企業的聯繫和溝通，大力收集本園區的用工信息。在20xx年1月10日前召開好本園區企業負責人座談會，認真聽取企業對舉辦本次招聘大會的意見和建議，並將用工信息在20xx年1月20日前報送至縣就業局（聯繫人：謝卓，聯繫電話：72xxx21 ，電子郵箱XXXXXXXXXXXXX）。
（五）要注重招聘效果。要把這次招聘大會作為民生工程重要工作來抓。各勞動保障事務所對已錄用和已達成意向的求職者，逐一列出花名冊，組織人員跟蹤服務，上門督促，實地瞭解上崗和待遇落實情況。
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