2006年2月15日，財政部了39項企業會計準則（其中包括1項基本準則和38項具體準則），從而標誌着適應我國市場經濟發展要求、與國際慣例趨同的企業會計準則體系的正式建立。時至今日，新準則的頒佈已半年有餘，離具體的實施日期日趨接近。其間，有關會計準則的應用指南（徵求意見稿）也已出台，這對於各項準則的深入理解提供了理論支持。但是，新準則的實施到底會給各行各業帶來怎樣的影響還是個未知數。在此，筆者擬對新準則對我國房地產行業的影響進行具體分析，以期對我國房地產行業的實務運作提供一些參考。
一、影響房地產行業的具體準則
目前，房地產行業作為我國第三產業的一個組成部分，其交易日趨活躍，在國民經濟中的作用也日趨凸顯，適時分析新的會計準則對該行業的影響顯得十分必要與重要。在具體闡述新準則對我國房地產行業的影響之前，筆者首先對影響房地產行業的會計準則進行梳理。
在我國新的會計準則體系中，具體會計準則是指引規範企業財務報告的強有力工具，而基本準則則是準則的準則，它對各個具體準則起着指導作用。因此，不論哪個行業，其會計規範都不可避免地要受到基本準則的影響，房地產行業也不例外。從各項具體準則的名稱和規範的實質內容來看，在38項具體準則中，與房地產行業直接相關的準則主要包括《企業會計準則第3號――投資性房地產》和《企業會計準則第15號――建造合同》，前者側重投資性房地產的規範，後者強調代建房地產的規範。而與一般行業相關的具體準則（從第1號至第21號），以及與企業財務報告相關的準則（從第28號至第38號）則或多或少地與房地產行業的會計規範相關。例如《企業會計準則第1號――存貨》、《企業會計準則第4號――固定資產》、《企業會計準則第8號――資產減值》、《企業會計準則第14號――收入》、《企業會計準則第21號――租賃》等分別規範房地產行業的存貨與固定資產管理、減值計提、收入確認、租賃業務。客觀地説，本套準則相對於國際會計準則而言，具有言簡意賅的特點，既體系了我國的特色問題，又比較符合多項準則同時實施的學習需要。但是整套準則規範內容卻相當豐富，包括一般行業準則、特殊行業準則、報告準則和銜接準則等。有鑑於此，筆者將主要分析與房地產行業有直接密切關係的兩項具體準則，即第3號和第15號準則，其中的重中之重為第3號準則。
《企業會計準則第3號――投資性房地產》並不是一項專門對房地產行業作出規範的準則，它所針對的是所有企業持有的以投資為目的的房地產；同時，該準則也不是一項規範所有房地產資產的準則，它僅適用於“投資性房地產”的確認、計量和披露。由於該準則對企業持有的房地產類別進行了分類規範，並引入了公允價值模式（即允許採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量，而不是單一地採用歷史成本模式），因此，該準則對我國房地產行業的影響將十分巨大。與此相對應，《企業會計準則第15號――建造合同》主要規範企業（建造承包商）代建的房地產。雖然該準則與我國原先的《企業會計準則――建造合同》差異不大，但是它作為規範企業建造合同的確認、計量和相關信息披露的準則，同樣在房地產行業發揮着重要的作用。
二、具體準則對房地產行業的影響
當梳理清影響房地產行業的各項具體準則之後，我們需要考慮的問題便是這些具體準則將會對我國房地產行業產生怎樣的影響。筆者將從新準則對企業會計核算、損益確認、税收體系變化和財務報告編制等四個方面進行分析。
（一）對會計核算的影響
如前所述，我國新的會計準則體系對不同類型的房地產進行了明細規定――第3號準則規範的對象為投資性房地產，第15號準則規範的對象為代建的房地產，而企業為生產商品、提供勞務或者為經營管理而持有的自用房地產則通過第4號準則進行規範，作為存貨的房地產通過第1號準則進行規範。這種對不同房地產類型的明細劃分，要求企業的會計人員必須對不同類型的房地產進行分類確認，以便向財務會計報告使用者提供與企業財務狀況、經營成果和現金流量等有關的會計信息，在某種程度上增加了企業會計核算的工作量。同時，分類處理的理念反映在企業的財務報表中，會影響企業資產結構的組成，以及相關財務比率的計算，影響企業前後各期財務數據的可比性。但是我們同時也應該意識到，工作量的增加以及對人員素質要求的提高更有助於企業提高會計信息的有用性，從而使財務會計報告使用者作出更為合理的經濟決策。
值得一提的是，《國際會計準則第40號――投資性房地產》在第3段明確指出：“本準則適用於承租人財務報表中作為融資租賃核算的租賃所持有的投資性房地產權益的計量和在經營租賃出租人財務報表中投資性房地產的計量”，這與我國的準則規定不盡相同，需要引起在境外上市或在境內境外交叉上市企業的重視，把握不同準則對房地產明細類型的核算差異，以便提供準確、可比的會計信息。
（二）對損益確認的影響
公允價值的謹慎採用是我國2006年會計準則體系改革的一大亮點，而這一亮點同時也體現在第3號準則之中――投資性房地產後續計量模式的選擇。第3號準則規定：企業應當在資產負債表日採用成本模式對投資性房地產進行後續計量，但是有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量。由於採用公允價值模式計量，不需要對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，僅需要以資產負債表日的公允價值為基礎調整其賬面價值，並將公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。這勢必會影響到房地產企業各個會計期間財務狀況和經營成果的穩定性。因此，對於可能採用公允價值模式進行後續計量的房地產企業而言，如何相對準確地把握企業各期的財務狀況和經營成果需要引起高度關注。
第3號準則規定：自用房地產或存貨轉換為採用公允價值計量的投資性房地產時，轉換當日的公允價值小於原賬面價值的，其差額計入當期損益；否則計入所有者權益。這就意味着，當不同類型的房地產進行轉換處理時，房地產公司需要確認相應的損失，卻不能確認相應的收益，這又將影響企業的損益金額大小。
（三）對税收體系變化的影響
在前文筆者提到此次會計準則體系對於不同類型的房地產項目進行了分類規範，這種對資產的分類也將對我國房地產行業的税收體系產生影響。例如，2006年3月6日，國家税務總局下發了《關於房地產開發業務徵收企業所得税問題的通知》，該通知將住房項目細分為經濟適用房與非經濟適用房開發項目，同時規定了不同的計税毛利率，從而對房地產開發企業的納税額產生了重大影響。與此相類似，不同的具體準則對不同類型房地產的規範差異，也會引起對房地產行業税收體系的變化。
目前，我國的房地產税收按課税環節的不同，分為房地產投資環節税收、保有環節税收、交易環節税收，以及所得環節税收四大類，而且税法上並不區分投資性房地產和非投資性房地產，對於投資性房地產和自用房地產按照統一的原則進行徵税。但是，隨着會計準則對於房地產的明細規範，以及公允價值模式的採用，有可能引發税收政策的調整。比如，對於房地產類型的明細規範將為税收政策的制定提供信息支持，這為我國房地產的税制改革鋪平了道路；公允價值模式的採用則有可能對從價計徵房產税和土地增值税的徵收產生影響等。税收政策的變動反過來勢必會影響房地產行業的會計信息，如何把握會計準則和税收體系改革的相互影響也是我國房地產行業不容忽視的問題之一。
（四）對財務報告編制的影響
考慮到我國現階段的實際國情，2007年1月1日新準則的實施範圍現僅限於我國的上市公司，對非上市公司未做強制性要求。因此，新準則對於我國房地產行業的影響，更多地表現為對上市公司的影響。由於我國少數上市公司屬於境外上市或境內外交叉上市的企業，他們需要遵守境外國家（或地區）會計準則的規定，這意味着這些上市公司需要按照他國的會計準則提供財務報告，鑑於各國準則的差異，提供財務報告的成本相當大。但是，當各國準則日益趨同時，財務報告的編製成本會大大降低。同樣，隨着我國會計準則（CAS）與國際會計準則（IAS）的日益趨同，我國上市公司按照其他會計準則體系編制財務報告的成本將隨之降低。
但是，準則的趨同並不意味着完全相同，把握CAS與IAS的差異也是上市公司降低財務報告編製成本的途徑之一。在此筆者僅對在房地產行業規範方面的差異進行簡要分析，特別是IAS40與CAS3之間的差異。首先，與CAS3相比，IAS40適用的範圍更廣，更明確，確認原則更具體；其次，IAS40推薦採用公允價值計量模式，而CAS3更傾向於採用成本計量模式；再者，IAS40將房地產的轉換差額均計入當期損益，而CAS3對轉換差額區分損失和收益分別確認；最後，IAS40在信息披露方面的規定更規範，更完善等等。
三、結語
1.1 產品市場容量
1.1.1顯性市場容量
1.1.2 隱性市場容量
1.2 行業分析
1.2.1 主要品牌市場佔有率
1.2.2 銷售量年增長率
1.2.3 行業發展方向
市場發展方向
產品研發方向
1.3市場發展歷程及產品生命週期
2市場競爭狀況分析
2.1 市場競爭狀況
2.1.1 競爭者地位分佈
2.1.2 競爭者類型
2.2 產品銷售特徵
2.2.1 主要銷售渠道（分分銷渠道、零售渠道）
2.2.2 主要銷售手段
2.2.3 產品地位分佈及策略比較
洗髮水產品地位分佈
主要品牌成功關鍵因素分析
2.2.4 產品銷售區域分佈及分析
2.2.5未來三年各產品銷售區域市場需求及價格預測
2.3 行業競爭者分析
2.3.1 主要生產企業基本資料
2.3.2 主要品牌經營策略
2.3.3 競爭品牌近三年發展情況
2.3.4 競爭者未來發展預測
3市場特點
4 消費狀況
5主要洗髮水品牌產品零售價格市場調查
6 中國洗髮水市場發展歷程
房地產市場分析報告編制辦法（試行）
一、分析範圍
（一） 地域範圍
覆蓋當地城市轄區範圍內的各行政區（含開發區等）。當地房地產市場信息系統尚無法覆蓋所有區域的，分析報告的覆蓋範圍可暫時與房地產市場信息系統相一致，但應在分析報告中予以説明，例如全市、城區（並列舉行政區名）等。
統計指標覆蓋的地域範圍不同時（例如，開發統計數據覆蓋全市，房地產市場信息系統覆蓋若干城區），應予説明。
統一統計指標覆蓋的地域範圍曾經發生變化的，在使用時間序列數據或同比、環比指標時，應予説明。
（二） 房屋類型
兼顧增量房（新建商品房）市場和存量房市場。其中，增量房市場以住宅為主要分析對象，兼顧非住宅（含商業營業用房、辦公樓、其他等房屋類型）；存量房市場暫以住宅為主要分析對象。
商品住宅各項統計指標和相關分析中，應註明是否包括經濟適用住房等政策性住房，並在各報告期中保持一致。經濟適用住房等政策性住房的數據及相關分析要單獨加以説明。
二、分析內容
圍繞“總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定，房地產業的發展與當地經濟和社會發展相適應，與相關產業相協調”的房地產市場調控目標，突出普通居民住房消費，以各城市房地產市場信息系統提供的數據為基礎，結合統計等部門提供的其他社會經濟統計數據，以及住房狀況調查、居民住房需求調查等專項調研成果，並綜合考慮經濟社會現狀，全面反映和客觀分析報告期市場形勢，並對未來一段時間內市場形勢的變化趨勢做出預測，提出下一步的措施及建議。
(一) 市場現狀分析
針對報告期市場現狀的分析，應兼顧累計數據和報告期數據，以對相關統計指標的分析和解讀為核心。要在進行時間序列數據、環比數據、同比數據等進行清晰陳述的基礎上，注重對比分析和趨勢分析，揭示數據反映的市場現象和市場發展變化規律。要結合相關研究成果和本地房地產市場發展現狀，科學確定投資漲跌、供求關係、價格變動等重要指標的合理區間，逐步建立市場預警預報機制，對市場形勢做出判斷。要採用圖表與文字相結合的形式，增強報告的直觀性和可讀性。
市場現狀分析重點圍繞以下幾方面進行：
1、報告期社會經濟發展概況。反映房地產市場發展的宏觀背景。包括地區生產總值（GDP）、固定資產投資規模及其變化情況（時間序列數據及同比、環比、佔比等，下同）；城鎮居民可支配收入及其變化情況等。此部分數據以統計部門提供的統計快報數據為準。
2、報告期房地產開發情況。可同時作為反映市場後續發展趨勢的先行指標。包括房地產開發資金來源構成、投資完成額、土地購置面積、土地開發面積、新開發面積、施工面積、竣工面積等指標的數量及其變化情況等。除總量數據外，應按住宅、非住宅進行細分。此部分數據以統計部門提供的開發統計快報數據為主，並注意結合國土資源、規劃、建設等部門提供的相關數據。
3、報告期房地產市場供求總量及對比情況。對於增量房市場（最好能區分預售和現房銷售），應包括：批准預（銷）售面積（套數，針對住宅，下同）、累計可售面積（套數）等側重反映供應的指標及其變化情況；登記銷售面積（套數）、消費意願、消費者價格預期等側重反映需求指標及其變化情況。除總量數據外，還應按住宅、非住宅進行細分。對於存量房市場，應包括存量房規模、二手房交易面積（套數）、租賃面積（套數）等指標及其變化情況。此部分數據以城市房地產市場信息系統數據為準，並注意結合住房狀況調查、居民住房需求調查等專項調研成果。此部分內容參見附表1—2。
4、報告期房地產市場結構情況。此部分主要針對增量房市場中的住宅，應包括按下列標準劃分的各子市場中的供應量、需求量、供求關係、價格走勢等指標及其變化情況，以及各子市場供應量、需求量佔總體市場的份額及其變化情況。子市場劃分依據在各報告期中應保持一致，出現調整時應在報告中加以説明。此部分數據以城市房地產市場信息系統數據為準。此部分內容參見附表3—5。
（1）套型結構：按每套建築面積劃分，120平方米以內大致以每20平方米為一個檔次，120平方米以上大致以每30平方米為一個檔次。具體劃分為標準為：60平方米（含）以下、60至80（含）平方米、80至90（含）平方米、90至100（含）平方米、100至120（含）平方米、120至144（含）平方米、144至180（含）平方米、180平方米以上等若干類別。各城市可根據本地實際情況，確定對每套建築面積為60平方米以下和180平方米以上的住宅是否進行進一步細分。
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（2）價位結構：按單位建築面積交易價格劃分，3000元/平方米以內的每500元為一個檔次，3000元/平方米以上、10000元/平方米以內的每1000元為一個檔次。具體劃分標準為：1000（含）元/平方米以下、1000至1500（含）元/平方米、……、2500至3000（含）元/平方米、3000至4000（含）元/平方米、……、9000至10000（含）元/平方米、10000至12000（含）元/平方米、12000至15000（含）元/平方米、15000元/平方米以上等若干類別。各城市可根據本地實際情況，確定對1000元/平方米以下和15000元/平方米以上的住宅是否進一步細分。
（3）區域結構：按行政區，或按環線、方位、片區等當地習慣的劃分方式，劃分為若干類別。
（4）購買者類型：按購買者身份證發證機關，劃分為本市（可細分為本市城區和本市其他）和外地（可細分為本省其他地區、外省市、境外）等類別。
5、報告期房地產市場價格情況。對於增量房市場，應包括城市房地產市場信息系統提供的平均交易價格、同質價格、典型樓盤價格等指標及其變化情況，並參考統計部門提供的70大中城市房屋銷售價格指數及其變化情況，且應按住宅、非住宅進行細分。對於存量房市場，應包括城市房地產市場信息系統提供的二手房平均交易價格、平均租賃價格等指標及其變化情況，並參考統計部門提供的70大中城市房屋銷售價格指數中的二手房指數、租賃指數等指標及其變化情況。此部分內容參見附表5—7。
6、金融、財税等其他與房地產市場相關的數據及情況分析。
7、其他需要説明的問題，例如市場的季節性波動、外資進入情況等。
8、報告當期市場現狀分析小結。對上述指標和分析的主要結論進行總結，並對報告期房地產市場形勢做出基本判斷和總體評價。其中，應特別注意把握如下環節。
（1）各市場之間的相互作用和協調關係。例如增量房市場與存量房市場之間，住宅市場與非住宅市場之間，買賣市場與租賃市場之間。
（2）各類統計指標之間的聯動關係。例如供給量、需求量等物量指標與價格指標之間的關係，供應結構，成交結構與需求結構之間的關係。
（3）先行指標與同步指標之間的關係。例如對土地購置、開發投資、新開工和施工面積等指標的分析，要聯繫空置量、累計可銷售量指標，考慮對當前市場形勢的影響。
(二)近期採取的主要政策措施
主要是在報告期內，結合本地區實際採用的主要調控措施，以及對市場的影響效果，取得的成效和經驗等。
(三) 市場存在的主要問題及原因
1 .報告期房地產市場存在的突出矛盾，或者出現異常變化的指標（例如供求總量大幅增減、供求關係明顯失衡、價格水平大幅波動、市場結構劇烈變化等），以及引發這些矛盾或異常變化的原因。
2.報告期房地產市場中出現的趨勢變化，或者市場中出現的新情況、新問題，以及出現這些新情況、新問題的原因。
3.報告期當地房地產市場中引起廣泛關注的熱點性、敏感性問題（如新聞輿論大量報道等），應作專題分析。
4.其他可能影響市場健康發展的因素等。
(四) 市場形勢預測
採用定性判斷與定量測算相結合的方式，對未來一段時間（半年至一年）房地產市場的發展趨勢做出預測：
1.依據對當前市場形勢的分析，並考慮影響房地產市場走勢的有利和不利因素，把握供求總量、供求結構、價格水平的變化趨勢，對市場的基本走勢做出判斷。
2.根據各統計指標時間序列數據反映的規律性，結合各市場先行指標和住房狀況調查、指標需求調查等專項調研結果，對新增供應量、需求量、價格等核心指標進行定量測算。
(五) 下一步的政策建議及主要措施
主要是結合現狀分析和預測結果，提出進一步加強房地產市場宏觀調控的政策建議，以及當地擬採取的主要措施。
三、附加説明
簡報中的商品房批准預售、累計可售、實際登記銷售面積、平均銷售價格，不同套型、價位商品住房供求結構，以及二手房買賣、購買對象分類等數據指標仍按照《建設部關於建立房地產市場月報數據和監測報告上報制度的通知》（建住房函[2005]165號），《建設部辦公廳關於實行房地產市場月報數據和監測報告網絡上報制度的通知》（建辦住房函[2005]365號）要求上報。
附表1—7。
附表1：
商品房供需基本情況表
1月～ 月 單位：萬平方米、元/平方米
分類 批准預（銷）售面積 月末累計可售面積 實際登記銷售面積平均銷售價格
與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%） 與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%） 與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%） 預售 現售 與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%）
同期
比（%） 環比（%） 同期比（%） 環比（%）
商品房
商品住房
附表2：
二手房買賣基本情況表
1月～ 月 單位：萬平方米、元/平方米 單位：億元、萬平方米、元/平方米、套
分類 成交面積 成交金額 成交套數平均銷售價格
與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%） 與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%） 與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%） 與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%）
二手房
二手住房
附表3：
不同套型新建商品住房供求結構表
1月～ 月 單位：萬平方米、元/平方米、套、%
≤60m² 60-80 m² 80-90 m² 90-100 m² 100-120 m² 120-144 m² 144-180 m² >180 m² 合計
佔比 佔比 佔比 佔比 佔比 佔比 佔比 佔比
面積 批准預（銷）售
月末累計可售
登記銷售
套數 批准預（銷）售
月末累計可售
登記銷售
平均成交價格 登記銷售
注：①60-80平方米是指大於60平方米、小於80（含80）平方米，其餘作相似理解；
②佔比是指佔總套數或總面積的百分比。
附表4：
不同價位新建商品住房供求結構表
1月～ 月 單位：萬平方米、元/平方米、套、%
≤1000元/m² 1000-1500
元/m² 1500-2000元/ m² 2500-3000元/ m² 3000-4000元/ m² … 8000-9000元/ m² 9000-10000元/ m² 10000-12000元/ m² 12000-15000元/ m² >15000元/m² 合計
佔比 佔比 佔比 佔比 佔比 … 佔比 佔比 佔比 佔比 佔比
面積 批准預（銷）售 …
月末累計可售 …
登記銷售 …
套數 批准預（銷）售 …
月末累計可售 …
登記銷售 …
平均成交價格 登記銷售
注： ①1500-2000元/ m²是指超過1500元/ m²、小於等於2000元/ m²，其餘作相似理解；
②佔比是指佔總套數或總面積的百分比；
③各城市可根據本地價位，適當確定低限價格起點和高限價格起點，但是對於3000元/ m²以內的要至少每500元劃分相應檔次，對3000元/ m²以上的要至少每1000元為一個檔次。
附表5：
商品住房購買對象分類表
1月～ 月 單位：萬、平方米、元/平方米、套、%
分 類 本 市 外 地
本市城區 本市其他 本省其他地區 外省市 境 外
面 積 銷 售
套 數 銷 售
價 格平均價格
平均價格與上年同期比（%）
附表6：
典型樓盤同質比較價格變動情況表
1月～ 月 單位：元/平方米、%
分 類 價格 與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%）
商品房
商品住房
二手房
二手住房
數據來源説明：包括所選樓盤數量、典型性、項目動態、不同時期成交價格情況
附表7：
價格指數變動情況表
1月～ 月 單位：%
分 類 價格指數 與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%）
商品房
商品住房
二手房
一、搭建骨幹系統，實現管理市場目標
房地產市場管理綜合監管系統中的骨幹系統包括：房地產動態監測分析系統、房地產市場監管系統、房地產中介管理系統。
（一）房地產動態監測分析系統
該系統在國土房管“一張圖”的基礎上，市場中心自主建設房地產監測空間地理圖形數據庫和業務數據庫。設置一套科學嚴謹的房地產市場運行監測指標體系，實現實時、動態監測全市房地產市場運行情況。通過與土地出讓系統連接，結合空間地理圖形，實現對地圖任選區域的已出讓地塊開發利用情況，可建房屋總規模、房屋上市量、銷售量、待售量等信息的查詢、統計分析。
該系統能夠及時對全市或區域房屋供求情況、房屋備案價格與交易價格波動情況進行彙總分析。對供求不平衡或價格波動異常的項目及時報警。通過系統可以監控已取得銷售許可項目自完成登記備案後10日是否開盤銷售，從系統上可及時發現開發企業存在的捂盤惜售等違法違規行為。為防止開發企業故意抬高或明顯降低房屋銷售價格，系統設置商品房屋備案價格上限功能，超過此價格的，網絡停止打印商品房買賣合同。對開發企業明顯降價銷售的，系統及時報警。
經過近五年的實踐，該系統已成為天津市委、市政府及市相關部門瞭解、分析、把握本市房地產市場運行規律的重要參考依據。其中的主要指標已成為本市經濟發展的考核指標，分析結果也成為天津市國土房管局調控房地產市場供求的重要抓手。
（二）房地產市場監管系統
房地產市場監管系統是隨着市局2011年建立全市統一的房地產監管制度配套研發的覆蓋市區（縣）兩級房地產市場管理部門的監管系統。該系統包括四方面功能。一是監管對象信息全覆蓋可檢索。系統中錄入全市所有已取得商品房銷售許可證的商品房項目相關信息，通過系統可按需求檢索查詢商品房項目對應的開發企業信息、銷售人員信息、機構信息等內容，實現對房地產開發企業、房地產中介機構全覆蓋。二是與相關係統數據全面對接。該系統數據庫與房地產動態監測系統、商品房銷售管理系統全面掛接，可以根據監管需要調取監管項目的企業名稱、項目名稱、坐落地點，房屋用途、銷售許可證的取得時間、10日未售情況、項目已售、未售房源信息、銷售價格等各信息，確保準房地產監管工作人員在日常巡查中，實現隨時將現場檢查情況錄入系統存檔，市場中心根據需要可隨時調取各項檢查情況，為監督、指導全市監管工作提供了保障，也便於對監管數據進行彙總統計。三是監管信息網上傳遞。該系統作為市場監管工作的信息平台，市場中心可從管理終端向全市各區縣房管局下達各項巡查要求、案件轉辦等工作通知，區、縣監管部門可在系統中實現報表上報、調查結果回覆、市場情況反饋等工作。
該系統的投入使用，使得天津市房地產市場監管工作走在全國的前列。實現源頭治理開發企業、中介機構違規行為目標，規範化監管工作邁入正規化軌道。
（三）房地產中介管理系統
房地產中介管理系統是為房地產經紀機構實現網絡化打印交易合同、房地產權屬證書真偽查詢和記錄單套房屋交易、租賃信息的專業平台。該系統功包括五方面功能。一是用於房地產經紀機構備案和房地產經紀人員註冊。二是為備案的房地產經紀機構提供查詢房屋權屬證書真偽的專項服務。三是實現房地產經紀機構與委託人網籤存量房買賣協議或房屋租賃合同服務。四是建立房地產經紀機構和註冊經紀人員公示信用檔案信息。五是實時掌握房地產經紀機構真實的存量房交易量、交易價格等情況。
該系統是在市場中心結合開展房地產經紀連鎖機構“四統一”規範化治理工作取得明顯成果的基礎上，着眼於進一步提升本市房地產經紀機構信息化水平，消滅虛假房屋信息，為羣眾提供良好的交易環境而研發的一個新系統，具有創新性，預計四季度將投入使用。
上述三個系統，均實現互聯互接，為全方位把控房地產市場狀況提供了可靠的手段和條件。
二、以問題需求為導向，建設專項子系統
近幾年，市場中心始終以促進房地產市場健康發展為核心，以不斷解決出現的新、老問題為根本，以系統解決為主要方式，持續推進建設專項子系統，使市場監管能力持續提升。
（一）房地產估價監管系統
房地產估價監管系統是全國首套由房地產主管部門研發的專業系統。該系統集管理和服務於一體，實現對房地產估價機構及作業過程的全方位監管、對估價報告的在線查詢，徹底解決了估價過程及估價結果虛假的問題。該系統包括五方面功能。一是方便委託人通過網絡選擇估價機構，委託估價業務，網上籤訂估價協議。二是強制估價機構通過系統製作估價報告，已生成的估價報告不可修改。三是估價報告實現公開查詢。委託人或使用人可通過報告序列號查詢報告信息，辨別報告真偽，有效杜絕了估價機構為迎合委託人意願，故意製作虛假估價報告的行為發生。四是估價機構等級變動，抽查的估價報告從網上任選，網外報告一律無效，對估價機構網外製作估價報告的行為，按照規定進行處罰。五是市場中心通過系統全面、真實的掌握各機構估價工作開展情況，通過分析估價數據，對房地產市場發展進行研究。
（二）房屋租賃管理系統
房屋租賃管理系統是為加強我市房屋租賃備案管理、解決部分地區新設房管部門無該系統的問題、增加用於房屋租賃備案方面的統計分析功能和適應本市出租房屋管理需要而研發的新系統。該系統包括四項功能。一是與產權產籍網、直管民用公房管理網實現數據掛接，核查出租房屋的產權情況。二是實現房屋租賃合同網上打印、房屋租賃合同網上備案。三是實現房屋租賃經營單位網上備案。四是實現房屋租賃信息統計分析。
（三）存量住宅交易計税價格評估系統
為加強存量房屋交易價格管理，維護國家的正常税收，規範區縣房管局辦理房屋交易人員的自由裁量權，實現房屋交易的公平、公正、公開，市場中心會同地税局相關部門在總結原有存量房交易評估系統使用情況的基礎上，針對系統存在的問題和兩局聯合的存量住宅交易指導價格標準適應性的問題進行研究，市場中心提出重新制定測算標準。新的標準細化了等價位區，區片數量由166個細化到220個。對與其他小區相比價格明顯偏高或偏低的小區實行按小區確定計税基準價格，使計税價格更貼近市場真實交易價格。同步研發的存量住宅交易計税價格評估系統以新標準為依據，按照“點片結合”的方式，重新規定房屋朝向、建築年代、樓層等主要價格影響因素修正因素。
區縣自2014年3月1日起啟用。取消了價格下調功能，並實現與存量住宅交易系統、房地產估價監管系統的三網聯動，強化對區縣的監督和指導，通過每日專人監測系統使用情況，徹底解決了“低評”問題。
（四）商品房銷售管理系統
該系統通過網絡實施商品房銷售許可審批管理和銷售管理。
商品房銷售管理系統包括業務管理部門和房地產開發企業兩個操作界面。具有商品房銷售項目網上申報、網上審批、商品房數據修改和恢復、基本信息查詢統計、商品房買賣合同網上打印等功能。包涵了房地產開發企業信息、項目信息、土地信息、房產數據、成本預算、價格範圍、收繳證件等信息數據。
【關鍵詞】特權；廣告；房地產廣告
房子成為當代中國百姓安居樂業的必需品，房地產廣告作為了解房子信息的重要渠道受到社會的廣泛關注，然而筆者發現目前房地產廣告出現顯擺財富和炫耀社會地位的傾向，這一現象為何出現，將引起怎樣的社會影響，應如何遏制其繼續滋生，這一切都有待繼續深挖。
文獻綜述
國外關於顯擺財富和炫耀社會地位傾向廣告的研究大多認為這是消費社會的產物，歸咎於人們對商品符號的追逐心理，並指出這種傾向將造成社會資源的嚴重浪費，然而甚少就此種現象進行專門的研究，也未能立足中國國情對房地產廣告的此種傾向進行披露。
國內學者關於此類現象的研究出現了多種觀點，有的學者通過分析房地產廣告背後隱含的訴求動機，認為房地產商旨在把房子塑造為“中產階級”階層身份[1]的名片；而綜觀國內許多學者都只將此現象作為西方消費文化在中國的衍生品，沒有從根源上揭示此現象產生的原因和影響，更沒有提出積極有效的對策，而且目前國內外通過引入“特權”的概念來剖析中國房地產廣告顯擺財富和炫耀社會地位傾向的研究仍較少。
中國房地產廣告特權主義傾向的緣由
社會根源的影響。無論是房地產商、廣告經營者、廣告者還是廣告受眾，皆受特權的社會根源的影響，共同構成特權主義房地產廣告產生的緣由，主要包括以下三方面：
1.經濟資源分配差異大。改革開放以來湧現了部分集中大量財富的人，“中國城鄉居民人均收入的基尼係數不低於0.5的水平，正向貧富差距最大的國家方向發展”。[2]394經濟基礎決定上層建築，財富分配不平衡是當代中國特權主義賴以存在的經濟根源。貧富差距拉大導致的財富過度集中使資本特權暫時復甦，是當前中國社會存在的特權現象產生的原因之一。[3]
2.上層階層誕生。中國社會科學院《新中國十大社會階層的劃分和流動》研究指出，“國家與社會管理者階層”和“經理人階層”擁有權力資源，即“依據國家政權組織和執政黨組織系統而擁有的支配社會資源（包括人和物）的能力”。[4]社會階層分化使“地位標誌”成為普遍的心理需求。擁有權力和財富資源的各上層階層需要社會地位的標誌，而下層階層也借這些標誌來提高地位，於是，上層階層放棄舊標誌引入新標誌，從而引發新一輪競爭。於是，身份和財富的標誌成為各階層滿足心理需求的“必需品”。[5]
3.社會仍存在“特權”意識。私有觀念在階級對立社會演化為“特權”意識並存在於剝削階級與被剝削階級中，而意識形態具有滯後性，新中國“特權意識”將在羣眾意識中存在相當長的時間，其集中表現為追求權勢、政治地位及物質財富的資本特權意識和追求官吏、貴族等權利與物質生活的封建特權意識。
廣告目標受眾定位為社會經濟上層、中上層階層。中國分為十大社會階層，且這些階層內部不同羣體在經濟方面分屬五大社會經濟等級。［6］其中，屬於社會經濟等級的社會上層和中上層的社會階層佔有相當大部分的社會資源，包括經濟資源。房地產開發商、廣告行業者和媒體組織等，為謀取經濟利益，在進行樓盤營銷策劃過程中把房子打造為社會地位和財富數量的象徵，從房子的建築格局、裝修風格到廣告宣傳主要訴求無不體現商品房設計的豪華，無不在塑造業主的“尊貴”形象，並希望據此吸引社會經濟上層和中上層的羣體注意樓盤信息。綜合特權主義房地產廣告產生並存在的社會根源和直接原因，其產生過程概括為圖1。
圖1 中國房地產廣告特權主義傾向形成過程圖示
中國房地產廣告的特權傾向描述
特權主義房地產廣告界定。本文只討論建立於生產資料私有制基礎上的利己的“特權”。特權界定以西方學者和中國學者的觀點為主，因不受西方資本主義思想限制，中國學者對特權的研究較為深刻，其中具有代表性的“特權”定義為“特權是指個人或集團憑藉經濟勢力、政治地位、身份等而在經濟、政治、文化等領域所享有的特殊權利或權力”。[2]28根據上述“特權”界定，本文所指“特權主義廣告”為反映“特權”所有者及其行為、消費觀念的促銷手段；“特權主義房地產廣告”指由房地產商或房地產中介等的以商品房銷售和租賃為目的，通過任何形式的廣告元素直接或間接地表現“特權”所有者的形象及其行為、消費觀念的廣告。
特權主義房地產廣告舉例。“那片樹林”[7]樓盤廣告背景圖片為翠綠的樹陰下放着一張木椅，看似在描述一種與自然親近、悠然自得的心境，但其廣告標題“那片樹林裏住着皇帝”提及“特權”主體，以及正文“每個人都是這個時代的帝王，有權利選擇，有權利拒絕，請原諒自己的貪心，選擇一個既繁華又安靜的所在”提及特權意識，不由得讓人生疑――這不是在炫耀地位與表白貪念嗎？故此則廣告是特權主義房地產廣告。有些房地產廣告常被認為“崇洋”，主要反映西方特權主體（皇室、貴族、資本家）的形象、生活方式或特權意識，所以也屬於特權主義房地產廣告。“常菁滕郡”[7]樓盤廣告的背景圖片為一幅城堡的遠眺照，旨在把商品房與西方皇家、貴族、富人等特權主體的生活場所相聯繫。文案標題“極致奢華的城堡，是不可或缺的法國味道”強調了商品房的“奢華”。文案正文最後一句“我們堅持，以經典，為仰賴”中的“仰賴”暗示商品房的房主“受人仰慕”。由於標題直接提及“奢華”、正文出現“仰賴”，體現顯示財富、顯示身份地位的私有觀念，以及呈現了使人產生西方特權主體生活場所聯想的廣告圖片，故此則廣告是特權主義房地產廣告。
中國當代特權主義房地產廣告傾向明顯。據《全國各省報紙廣告投放價值冠軍榜》揭示，《廣州日報》持續多年廣告收入在全國位列第一[8]，可見因其受眾面廣，廣告主對該報廣告投入巨大，故選取該報作為調查對象可代表其發行地區報紙廣告訴求的特點和傾向。筆者對《廣州日報》進行抽樣調查，統計特權主義房地產廣告出現的頻率及其“特權”內容的凸顯程度，從而反映中國當代特權主義房地產廣告傾向的現狀。選取2011年3月1日至2012年2月29日的《廣州日報》作為搜查範圍，從此時間段的第一週起每週抽取一天的報紙，而選擇哪一天的報紙則按順推法依次抽取週一到週日的報紙，如2011年3月第一週抽取週一的報紙，然後第二週抽取週二的報紙，依此類推，共抽取54天的報紙作為統計對象。統計結果共收集327則房地產廣告，其中116則房地產廣告在文案和圖片兩種廣告元素中分別或全部出現了具有特權性質烙印的內容，佔了總樣本量的35.4%，遠超“吸引年輕買房族”、“主打商品房區位或品質”等其他非特權主義訴求的房地產廣告所佔總樣本量的比例，由此可見，中國當代房地產廣告特權主義傾向異常明顯。
房地產廣告特權主義傾向的遏制措施探討
特權主義房地產廣告所包含的“特權主義”符號將刺激原本存在的特權根源，強化特權意識和被認可的慾望。此外，中國的基尼係數較高，社會結構緊張，持續鼓吹身份和財富“特權”，使收入較少的階層產生生活壓力及財富分配的不公正感。故本文就廣告行業內如何遏制房地產廣告特權主義傾向提出建議。
觀念更新：訴求重心應轉移。要想吸引目標消費羣體關注產品或服務就需要針對其心理需求製作廣告。根據“親近自然”、“尊老愛幼”、“注重品質及區位配套”、“特權主義”及“年輕個性”等五個訴求，各選取四則具有代表性的房地產廣告，於廣州某樓盤銷售中心外隨機訪問購房者，收集開放式提問的答案。在回答“您覺得哪個廣告更吸引您”時，月收入和文化程度較高的受訪者偏向選擇“注重品質及區位配套”的廣告，年輕或新婚購房者偏向選擇“年輕個性”和“親近自然”訴求的廣告。故建議房地產開發商、廣告行業人員對上述初步調查結果作深入調研，在制定樓盤營銷策略和進行房地產廣告創意製作時，根據樓盤目標人羣的年齡、收入、受教育程度等社會屬性，把訴求的重心轉移到他們所關注的內容上，不能拘泥於“特權主義”訴求的運用，因為此種訴求在本次實地調研中並不受受訪者的歡迎。
策略轉變：理性訴求應受重視。上述實地調研過程中，在問及為何不選擇“特權主義”訴求的廣告時，收入較高且文化程度較高的受訪者大多表示是因為在他們看來，此類廣告內容中沒太多可供參考的信息，且華麗的圖片給他們帶來不真實的感覺，認為可能存在“貨不對板”的情況。同時，筆者“關於購房主導因素”問卷調查結果顯示，注重區位配套和房子本身品質的心理需求主導着具有經濟實力的購房者，因為無論購房者是出於自住還是投資的動機進行房屋的購買，房屋所在位置的交通、教育、生活和娛樂等方面的配套設施的情況及房子建築樓向、房間格局及內部裝修用料等方面都是購房者是否願意購買所要考慮的重要因素，房地產廣告製作美觀的確可以吸引他們的眼球，但是驅使他們進一步瞭解樓盤信息併產生實地瞭解的興趣的內容還是偏向理性的，故房地產廣告中應注入理性訴求。
協同治理：廣告行業與社會各界的配合。由相關政府部門與廣告行業內權威組織合作建立專門的網站，把所有將要或已經由大眾媒體傳播的房地產廣告按媒介類別、廣告形式類別分類放到該網站中，一方面，廣告被廣告行業權威組織和相關政府部門審查後才能通過各大眾媒體進行，且在的同時放到該網站上公示，廣告展示於公眾面前和廣告公示於專網上必須同步；另一方面，公民可通過網站對廣告進行監督反饋，網站上對每則廣告應標註廣告主、廣告製作單位及廣告投放的媒體，公民可對感到具有爭議的廣告在網站上舉報，受舉報的廣告應按其宣傳的產品類別分發到相應政府部門及廣告行業權威組織進行再次審核，一旦情況屬實將對相關的房地產商、廣告製作單位及媒體按規定進行處罰，從而引導房地產廣告相關人員擯棄特權主義的廣告訴求。
結 語
特權主義房地產廣告是當前中國存在的典型特權廣告，在房地產以外的廣告類別中也不難發現特權痕跡。特權是人類社會發展的歷史遺物，而意識具有相對獨立性和消亡的滯後性，要使這一房地產廣告發展傾向得以抑制甚至杜絕，離不開社會各界的共同關注與共同努力。
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關鍵詞：房地產企業 財務 管理 完善體系
房地產企業屬於資金密集型的產業，正因為其資金密集型的特點，所以也屬於一種高風險產業。隨着經濟的逐步發展，越來越多的企業注意到了財務管理對於企業的重要意義，因此房地產企業也應該將提高財務管理水平以及財務的業務能力作為企業發展的戰略發展思想。
1.我國房地產企業的財務管理現狀
目前，國內大多數房地產企業的財務管理還止步於會計審核階段，根本沒用充分利用財務管理在企業發展中的戰略作用，現狀主要有以下幾個問題：（1）財務管理中會計核算時，僅僅侷限於記賬和財務報表的層面上；（2）不同企業或者不同項目依據的財務核算標準不統一；（3）缺乏統一的財務管理授權機構；（4）資金分佈範圍較廣，較分散，在一定程度上加大了企業管理的難度。
2.構建房地產企業財務管理體系及其意義
這對房地產財務管理現狀存在問題，筆者認為要改變其管理方法，提升業務水平，最終建立健全的財務管理體系。應做到以下幾個方面：（1）構建科學化的財務核算體系平台；（2）建立會計管理系統，通過報告向企業管理者分析現狀經營情況；（3）充分利用管理核算這一方法，以實現目標的分解和信息反饋。
3.構建房地產企業財務管理體系的具體步驟和內容
3.1將建立業務授權制度作為完善財務管理體系的首要任務。作為風險控制的載體，建立健全的企業內部控制體系是房地產企業健康運行的有效保障。
3.2在原有財務管理體系的基礎上加以完善核算體系
筆者認為房地產財務核算應以以下幾個方面為工作重點：（1）根據需求設計會計的記錄單據。目前大多數房地產企業會計的記錄單據都有反映信息量小、難以管理的特點，因此有必要對其進行重新設計，新設計的單據應該包括預算控制信息等內容，及時記錄企業的經濟業務，以為管理者提供決策依據。（2）科學的設置會計學習科目。首先要根據《企業會計制度》裏的要求，來調整和設置原有的一級科目。其次，就是要在滿足管理控制要求的基礎上，來調整和科學的設置二級以下的會計科目。最後，科目的設置要與全面預算管理有機的結合起來。要根據組織結構的特點來實現收入、成本等費用按部門進行數據的收集。（3）儘可能的將會計的核算流程以及規則統一起來。每一個會計主體要的科目設置要保持統一，同時也不能失去靈活性；各會計主體的單據格式和使用方法要保持一致；各會計主體的數據記錄方法和歸集流程、財務處理流程、記賬和報表以及上報報表和流程要保持一致。
3.3建立科學的會計管理系統
這裏講到的建立科學的會計管理系統主要從兩方面來進行考慮，即責任中心的管理和會計報告的體系管理，分別如下文所述：
（1）設立責任中心。本文中的責任中是指根據各部門、各職能項目的目標來分別確定其成本和利潤中心，責任中心的管理是按照各個責任中心承擔的職責分別制定標準，根據這一標準來考核個責任中心的績效，並且通過績效報告的形式來反映各個責任中心對資金的使用情況，從而可以對其進行客觀準確的評價。
（2）設置會計報告的管理體系。房地產企業的會計報告，不單單只是反映資金的收支情況，還需要向企業的管理層及時反映企業的收支進度、各子項目的開發成本、綜合效益等重要信息，以便於管理層能夠做出正確的決策行為。房地產企業會計報告管理體系應該包括：母子公司各單位的管理報告以及母公司綜合管理的報告這兩個體系。
3.4充分做好預算以及健全的預算管理體系
房地產企業的預算管理體系包括以下幾個方面：
（1）實施全面預算的模式。根據房地產企業自身的特點，建議企業採用項目預與資金預算為基礎的預算管理模式。項目預算其實指的是房地產企業根據房地產企業特點，建議採用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象，對項目建設前的可行性調查，各項費用，收入以及借款做出整體的預算。資金預算實際是指房地產母公司對各個責任中心的資金需求進行彙總後，對企業內部整體的資金做出協調調度的年度計劃。
（2）預算的整體編制和執行。房地產企業在進行全面預算編制的過程中，要做好上下互動和溝通，以便能做出最完善的編制。預算的執行簡單就是指各個負責中心的負責人對預算編制的執行，在執行的過程中，要嚴格根據預算來進行平時的工作業務。企業的預算執行應該與業務授權體系緊緊的結合在一起，若業務在預算的範圍以內，那麼就可以按照正常的審批進行操作，若某項業務不屬於預算內，則應該根據特定的程序通過房地產高層進行審批。只有這樣，才能夠有效地控制項目之處不超出預算，增強企業的控制力。
（3）預算考核和分析。房地產企業作為一種資金密集型企業，在資金的預算考核和分析上，郵資機的原則。最基本的原則就是月、季、年的分析、考核以及總評，這裏指，每個月各個負責中心要將各自執行的預算任務情況進行分析並交由母公司彙總和總結。每一季度按照各個負責中心在該季度累計的預算在考核情況以及預算執行情況的績效來對其進行考核，再與加薪獎勵制度結合起來。
3.5完善企業的資金管理系統。完善企業的資金管理系統，首先應該將資金的管理歸類到全面預算體系中，通過項目的預算以及中心預算的結果，從而實現根據需求有效的調度資金，最終減低企業的成本，提高資金的有效利用率；通過分析資金執行情況，對企業資金的使用情況進行及時的調整。
結語：綜上所述，建立健全的房地產財務管理體系對於房地產企業的發展是非常重要的，完善的財務管理體系有了企業向管理型財務轉變，從而使得財務管理成為企業的核心管理。於此同時，也能夠為企業高層提供準確充足的決策新型好，加強了房地產企業的風險控制，減低了企業運營過程中的風險。
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關鍵詞：房地產企業財務管理財務管理體系
房地產行業是資金密集型的高風險行業，面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，獲得持續性核心競爭能力，必須提高財務管理水平。財務管理作為企業管理的核心繫統之一，應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。
一、房地產企業財務管理的現狀
目前，大部分房地產企業的財務管理還處於基本的會計核算的階段，尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用。主要存在以下幾個問題：
1、在會計核算方面，缺乏用於支持管理和決策的信息，僅停留在記賬和編制財務報表的階段。2、財務管理系統的統一和集中程度不足。許多房地產企業各個項目公司/項目部核算體系互不相同，財務軟件和核算標準不統一，難以保證向管理者提供統一可比的財務信息。3、財務管理“被動反映型”的現象較突出，預測、控制、分析等管理職能基本處於空白。雖然許多企業不同程度上建立了工程預算和財務預算等基本機制，但其內容和管理方法距實現戰略的需求尚有較大差距。4、由於缺乏統一明確的財務業務授權機制，有些企業的二級項目開發公司各自為政，自成體系，母公司無法有效地進行管理，造成公司的管理控制能力下降。5、資金管理多頭、分散，客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。
二、構建房地產企業財務管理體系及其意義
針對上述房地產企業財務管理存在的問題，我認為要改善財務管理方法，提升財務管理水平，應當構建並完善財務管理體系。包括以下幾方面：
1、構建財務核算的體系平台，從管理角度重新梳理財務會計核算基礎規範和業務流程，以標準、統一的財務數據為管理需求提供數據分析基礎。2、建立管理會計系統，通過管理報告全面及時地向管理者分析企業經營狀況，實現管理信息動態收集和深入分析，為管理決策提供有效支持。3、以全面預算管理為核心手段，實現戰略目標的有效分解和戰略實施反饋，實現對房地產開發項目全過程資金和成本監控，實現對二級項目公司及各職能部門重要經營和業務活動的預測、控制、反饋、修正動態循環，並與部門績效考核緊密聯繫起來。4、建立統一明確的業務授權制度，平衡各層管理者的權力與責任，明確規定各項業務的執行程序，提高管理的規範化與科學性，降低運營風險。5、完善資金管理系統，實現資金集中統一監控與管理，提高資金效率，降低資金風險，利用資金有效控制實現對房地產企業整體的風險控制。6、實現財務管理和房地產開發業務的信息一體化集成，充分藉助於信息化手段，提高財務管理的效率，進而完善內外部信息共享平台，實現在共享平台上的動態決策和動態管理。7、財務管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰略管理體系、績效管理體系在內的企業其他管理系統進行不斷整合，形成有機的整體管理系統，最終達到房地產企業在平衡有效配置企業資源基礎上的持續發展。構建並完善財務管理體系其意義在於：促進核算型財務向管理型財務轉變，使財務管理成為企業管理的核心手段之一；為保障房地產企業發展戰略的實現，提供了有效戰略實施操作手段；為房地產企業提供了一個系統性的財務管理體系解決方案，使房地產企業財務管理系統能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息；強化了房地產企業風險控制，能夠有效降低企業運營風險。
三、構建房地產企業財務管理體系的步驟和具體內容
(一)建立和完善業務授權制度房地產行業是高投入、週期長和高風險的行業，控制風險是財務管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體，內部控制體系的建立與完善是房地產企業長期良性運行的有效保證。按照內部控制理論，企業完整的內部控制體系內容包括控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監控等五個要素，房地產企業應將業務授權制度的建立與完善作為強化內部控制體系的重點，因為它將貫穿於控制活動、信息與溝通和監控全過程，與業務流程緊密結合，直接影響企業管理控制方式和控制程度。業務授權制度包括三個層次：首要層次指明確授權對象；第二層次包括業務種類和權力類型；第三層次應具體規定審批依據和工作程序。
(二)完善財務核算體系
房地產企業財務核算體系的完善應以以下幾個方面為重點：
1、根據管理需求重新設計和調整會計單據
目前房地產企業採用的會計單據反映的信息量小，難以提供管理控制所必須的信息，因而應進行重新設計，將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據之中，通過單據及時記錄經濟業務的重要內容，為管理者提供審批依據和決策支持，也便於利用會計信息系統收集和積累管理信息。2、科學設置會計科目
首先，根據《企業會計制度》的要求，調整並完善原先依據《房地產企業會計制度》規定設置的一級科目。其次，根據管理控制要求，科學設置二級以下的會計科目。例如在開發產品科目中儘可能細化核算對象，保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集；在開發成本和銷售收入科目中，根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目，細化成本對象，以便於房地產企業進行不同產品的盈利能力分析。第三，會計科目設置與全面預算管理結合起來。需要按照組織結構的特點實現收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產負債科目按部門進行數據歸集。
3、統一會計核算程序和規則
各個會計主體的會計科目設置要保持統一，在此基礎上可以增加適當的靈活性；各個會計主體的會計單據格式、種類和使用方法要保持統一；各個會計主體的財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序、報表彙總與合併程序要保持統一。
(三)建立管理會計系統
建立管理會計系統包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。
1、設立責任中心
管理房地產企業的責任中心，是指按照管理目標，根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責，將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準，並通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和年度業務執行情況，進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。
2、設計管理會計報告體系
房地產企業管理會計報告，需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經營決策行為。房地產企業管理會計報告，可包括項目公司及其他二級房地產企業單體管理報告、房地產企業母公司綜合管理報告兩個體系層次，每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。
(四)建立全面預算管理體系
房地產企業的全面預算管理的基本內容包括：全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。
1、全面預算模式
根據房地產企業特點，建議採用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象，對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行彙總後，根據整體資金狀況，對企業資金的整體協調運作所制定的年度規劃。年度責任預算是指房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上，將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位，負責編制、組織、彙總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算，從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系，及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋，以此實現預算執行的跟蹤與控制。
2、預算的編制與執行
房地產企業全面預算的編制過程，需要上下互動，反覆溝通。預算的執行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人，他們需要嚴格按照預算控制實際業務。房地產企業預算執行控制需要與業務授權體系的內容緊密結合起來，如果某項實際業務是預算範圍內的業務，則可按照正常的審批程序進行；如果該業務是屬於預算外的業務，則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批，並説明理由。這樣，能夠有效地控制預算外支出，增強企業的控制能力。
3、預算的考核與分析
房地產企業的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評，這是指：每個月各責任中心均要對各自預算的執行情況進行分析，房地產企業母公司進行彙總和分析總結，召開月度分析會議並查找出現的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執行情況，根據設定的績效指標對其業績進行考核，再與激勵和薪酬制度結合起來。每年度終了房地產企業需對全年的預算執行情況進行整體分析，總結主要的問題，並制定和修正下年度的經營目標，指導下年度預算編制和責任中心預算目標的分解。
(五)完善資金管理系統完善
關鍵詞：房地產 估價 思考
房地產估價以房地產為對象。房地產通常被認為是一種良好的投資品，成功的管理可以使房地產所有者獲得經濟收益。在不同時期，每個人都有明確的需求，並對市場中出現的各種機會做出判斷，而這種需求和判斷又將決定他們對房地產市場的參與程度。這種自由選擇有助於形成自由的市場經濟。房地產估價從無到有，業務範圍從單一的房地產交易所需的評估到如今所涉及到的融資、司法鑑定、拆遷、課税、企業合併、資產重組、房地產作價入股、企業改制等各項經濟活動，服務的領域越來越廣且標的價值量越來越大，估價結果是否客觀合理關係到社會公眾利益，直接影響到社會經濟發展和社會的穩定、和諧。因此，房地產的估價工作是一個值得研究和思考的問題。
一、房地產估價程序
1.明確估價的基本事項
在實際進行房地產評估過程中，會涉及到許多方面的問題，需要處理的事項也多。一般來説，估價的基本事項包括四個方面。
（1）明確估價對象。①評估實體的確定。即是要明確評估對象是什麼、範圍如何。估價的是土地，還是建築物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、結構等。②評估對象權利狀態的確定。首先要明確所評估的是何種物權，是所有權，還是使用權或抵押權等。
（2）明確估價目的。估價目的通常決定了需要評估的價值類型。價值類型包括以下幾種：市場價值、使用價值、持續經營企業價值、投資價值、課税價值。可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當、保險、課税、徵用、拆遷補償、投資決策、清產核資、區域規劃、分析等。
（3）明確估價時點。估價時點是評估房地產價格的時間界限，房地產價格受多種因素影響，是不斷變化的。
（4）明確評估前提。由於特殊情況的需要，以及評估對象與其他事物之間所存在的關係，在評估上還要明確評估的前提條件，主要包括如下四種：①獨立估價。②部分估價。③合併估價或分割估價。④變更估價。
2.擬定估價作業計劃
明確了估價的基本事項，就可以基本把握住整個估價任務。為了保證估價工作高效享、有秩序地展開，應預先擬定出合理的作業計劃，其主要內容包括如下幾個方面：①初選估價方法或評估的技術路線，以便於以後的工作有目的地進行。②確定投入人員。這是估價作業計劃的關鍵內容。應根據評估任務量的大小、性質及難易程度確定，在確定時應充分考慮估價人員的專長。③制定評估作業日期及進度安排。評估作業日期一般是按委託人的要求確定的。④評估作業所需經費預算。一般而言，制定估價作業計劃多采用線條圖或網絡計劃技術，以保證計劃的合理與優化。
3.實地勘察
由於房地產在實體上具有不可移動性和個別性等特點，在物權和適用上又存在多樣化的特徵，僅僅根據委託人或有關當事人提供的情況，還做不到具體、準確地把握估價對象。因此，估價人員必須親臨現場，實地查明有關情況。實地勘察的內容主要包括如下幾方面：①對象房地產的位置及其周圍環境。②對象房地產的使用情況及現狀。③瞭解當地房地產市場的特徵和情況。
4.資料蒐集
在房地產估價中，可獲得的信息的質量和數量與用這些資料並完成估價任務的方法及技術一樣重要。因此，辨別不同類型資料，研究可靠的資料來源，以及管理資料的能力對估價是非常重要的。在估價過程中處理市場、房地產和交易資料包括三個過程：①資料蒐集；②資料組織；③資料分析。在資料蒐集這一過程之前，估價師判定在估價過程的各種不同哪一類資料是有必要的：一般性、特殊性還是競爭性供給和需求資料。因此，估價師在完成估價報告的過程中，與客户商量如何選擇資料類型。一般性資料是指在特定市場從事日常房地產估價的估價人員通常會擁有一些一般性資料。一般性資料包括影響房地產價值的社會、經濟、政府、及環境力量等因素。這類資料是估價人員在估價俢中用以累積知識的一部分。詳細資料包括有關被估房地產、可比的銷售及出租的實例房地產及相關地方市場特性的詳細資料。競爭性供給及需求資料，估價程序要求，房地產估價要依市場條件進行，而競爭房地產的供給，被估房地產的未來需求、及其最高最有效利用，是分析的重點。在勘查被估房地產及蒐集房地產詳細資料後，估價人員要掌握，在特定市場上的主要競爭房地產供給量。
二、房地產估價方法
我國的房地產估價，是在改革開放後，伴隨着改革土地使用制度和推行房屋商品化政策而出現的，儘管起步晚，但發展很快，並得到了政府和社會的高度重視。房地產估價作為房地產開發經營過程中一項必不可少的環節，已經越來越受到人們的重視。目前，收益還原法、市場比較法、成本估價法是國內外房地產估價常用的三大基本方法，各有自己的理論依據和適用範圍。
三、房地產估價報告
估價人員經過估價分析後得出的結果應在估價報告中傳達給客户。一份估價報告通過數據分析和相關性描述，使讀者瞭解估價問題的定義，並獲得明確結論。不管在詳細估價報告還是在簡要估價報告中，估價師都必須簡潔、清楚地陳述所有的事實、推理過程及其結論。估價報告的篇幅、類型和內容，取決於報告的用途、估價目的、所需解決問題的本質及複雜性和報告的預期使用者想得到的信息。
1.房地產估價報告：委託方；估價方；估價對象；估價目的；估價時點；價值定義；估價依據；估價原則；估價方法；估價結果；估人員；估價作業日期；估價報告應用的有效期。房地產估價技術報告：個別因素分析；區域因素分析；市場背景分析；最高最佳使用分析；估價方法選用；估價測算過程；估價結果確定；附件。
2.房地產估價報告的寫作要求
房地產估價是一項實操性很強的業務，房地產估價人員必須能夠動手寫作估價報告。房地產估價報告寫作，是房地產估價師必須熟練掌握的專業技能。寫好房地產估價報告，不僅要求房地產估價師具備房地產估價的專業知識，以及與房地產估價有關的各類知識，能夠了解和分析房地產市場的運行規律，同時還要掌握房地產估價報告的體裁特點，靈活運用其寫作技巧。學習和掌握房地產估價報告的寫作，是房地產估價師一項很重要的專業訓練，能否成為一名合格的房地產估價師，達到執業要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。
房地產估價是一門科學性與藝術性結合的學科。是一種權利的估價，不同的權利限制必將導致不同的估價結果，作為行業從業人員，要在執業過程中不斷深入研究各種權利限制對於房地產價值的影響，才能推進房地產估價行業的不斷髮展。
關鍵詞：投資性房地產 公允價值信息 規範性
基金項目：浙江省教育廳科研資助項目（項目編號：Y201328748）研究成果
一、投資性房地產公允價值信息披露內容
有關投資性房地產公允價值信息披露制度主要以部門規章為主，如財政部頒佈的《企業會計準則》、證監會頒佈的《公開發行證券的公司信息披露內容與格式準則第2號――年度報告的內容與格式（2007年修訂）》、《公開發行證券的公司信息披露編報規則第15號――財務報告的一般規定》（2010年修訂）、《公開發行證券的公司信息披露編報規則第20號――公允價值計量相關的信息披露（徵求意見稿）》（2008年12月31日實施）等。表外披露主要內容歸結為以下幾點：
（一）財務信息披露內容。
1.業務數據摘要。（1）非經常性損益。《發行證券的公司信息披露解釋性公告第1號――非經常性損益》（2008年12月1日實施）指出非經常性損益項目包括“採用公允價值模式進行後續計量的投資性房地產公允價值變動產生的損益”。（2）公允價值計量項目。要求披露投資性房地產的期初餘額、期末餘額、當期公允價值變動及對利潤的影響。
2.合併財務報表項目註釋。（1）公允價值計量的投資性房地產。要求採用公允價值計量模式的投資性房地產，應分項列示其初始成本、公允價值變動累計金額以及賬面價值的期初賬面餘額、本期增加額、本期減少額、期末賬面餘額。（2）公允價值變動損益。要求披露投資性房地產的公允價值變動損益來源、本期發生額和上期發生額。（3）其他綜合收益。我國財政部於2009年頒佈的《企業會計準則解釋第3號》規定從2009年1月1起企業應當在附註中詳細披露其他綜合收益各項目及其所得税影響，以及原計入其他綜合收益、當期轉入損益的金額等信息。
3.其他重要事項。披露以公允價值計量的資產和負債項目，投資性房地產的期初金額、本期公允價值變動損益、計入權益的累計公允價值變動、本期計提的減值和期末餘額。
（二）非財務信息披露內容。投資性房地產採用公允價值模式的，應披露採用公允價值計量會計政策的選擇依據，投資性房地產所在地存在活躍房地產交易市場的認定依據；從房地產交易市場取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，披露公允價值確定方法，採用的估值技術，以及對投資性房地產的公允價值進行估計時涉及的關鍵假設和主要不確定因素；披露公允價值計量內部控制，包括公允價值的內部報告程序，相關機構的估值論證及驗證程序等。
二、投資性房地產公允價值信息披露規範性分析
投資性房地產採用公允價值計量模式的上市公司並不多，從2007年的18家到2010年的27家。本文分析的基礎數據來自這些上市公司年度報告（來源於巨潮資訊網），年報數據時間從2007年到2011年。從這些上市公司年度報告披露的表外數據分析，投資性房地產公允價值信息披露的規範性還存在不足。
（一）規範性不足表現。
1.財務信息披露口徑不一。上市公司對項目披露的理解存在差異，導致披露信息參差不齊，使上市公司之間的信息缺乏可比性，如下頁表1所示。公允價值信息披露規範與否一定程度上將影響信息的質量，也不利於投資者的閲讀分析與理解。
2.非財務信息披露缺乏完整性。從年度報告披露信息來看，對於制度規定需要披露的公允價值計量會計政策選擇依據、活躍房地產市場認定依據大部分上市公司能予以披露，只有少數公司沒有做到，如泛海建設。公允價值確定方式有資產評估報告、調查報告、參考同類房地產市場價格，也有個別公司沒有披露此信息，如世貿股份、海欣股份在2010年的年度報告中都沒有提到，其中海欣股份2010年投資性房地產公允價值變動損益佔利潤總額的比重為67.53%，公允價值取得是否可靠將直接影響利潤的真實性。2011年度報告中少數上市公司對估值中可能存在的關鍵假設和主要不確定因素予以披露，如正和股份、中航地產等，多數上市公司不重視此信息。此外，金融街、方大A等少數公司在2011年度報告中披露有關投資性房地產公允價值內部控制制度，不過很少涉及公允價值內部控制報告程序、估值複核等相關信息的披露。
3.投資性房地產轉換及處置業務披露缺乏統一規範格式。按《企業會計準則》的要求，上市公司需要披露投資性房地產轉換情況、理由、對損益或所有者權益的影響，披露投資性房地產的處置情況及對損益的影響。由於對具體的披露格式規定較少，因而實際信息披露比較分散，不夠充分，尤其是投資性房地產轉換為自用房地產或存貨、投資性房地產的處置信息披露，投資者難以通過年度報告分析轉換或處置對企業的影響。2011年金宇車城將投資性房地產轉換為開發成本，披露轉換原因及以公允價值結轉，但沒有披露其對損益的影響；2011年海南航空出售物業披露了對其他業務收入和其他業務支出的影響，但沒有披露處置項目具體情況。投資性房地產的處置或轉換為自用房地產或存貨，須同時結轉原計入資本公積的金額及公允價值變動損益金額，需要相關科目的報表附註中予以明細項目列示影響金額。
（二）原因分析。
1.制度規定的披露項目含義不明確。上市公司披露“對當期利潤的影響金額”時應該明確指出是利潤總額還是淨利潤，以使信息更加明確。上市公司對“計入權益的累計公允價值變動”中的權益存在不同理解，有的理解僅僅為自用房地產或存貨轉換為投資性房地產公允價值大於賬面價值差額計入的資本公積金額，有的理解為所有者權益。轉化後投資性房地產的公允價值變動計入公允價值變動損益科目，將影響利潤以及所有者權益，此項目信息反映的不僅是轉換時計入的資本公積金額，也反映轉換後產生的累計公允價值變動金額。
2.上市公司對公允價值信息披露不夠謹慎。（1）沒有合理區分成本信息。公允價值計量模式下報表項目投資性房地產以公允價值計價，其歷史成本信息反映在投資性房地產的報表註釋項目，自用房地產或存貨轉為投資性房地產公允價值大於賬面價值產生的差額，不應反映在期初公允價值對應成本合計中，這樣成本合計對應的期末價值就是投資性房地產的歷史成本。（2）沒有合理披露本期公允價值變動。新增投資性房地產公允價值大於賬面價值差額應計入“本期增加自用房地產或存貨轉入”對應公允價值變動合計，這樣使“本期增加公允價值變動損益”對應公允價值變動合計反映持有投資性房地產的公允價值變動信息。（3）沒有合理披露公允價值計量的税收影響。公允價值計量模式下投資性房地產的計税基礎仍為其賬面價值，因而轉換為投資性房地產時公允價值大於賬面價值差額計入的資本公積、投資性房地產公允價值變動、投資性房地產可税前抵扣折舊或攤銷都將引起暫時性差異，影響上市公司的遞延所得税負債。
3.上市公司對投資性房地產處置或轉換影響不夠重視。投資性房地產的處置將涉及到對原來因轉換計入資本公積金額及原公允價值變動計入公允價值變動損益金額進行結轉，要使披露信息更易於理解，有必要在公允價值變動損益報表註釋中分項説明投資性房地產出售原公允價值變動衝減金額和本期投資性房地產公允價值變動金額。資本公積報表附註項目也需要分明細項目列出因投資性房地產減少而結轉的資本公積金額。以公允價值計量的資產和負債項目中“本期公允價值變動損益”也應考慮處置或轉換帶來的公允價值變動衝減。
三、建議
（一）完善制度規定：調整明細項目，規範披露格式。通常財務報告披露格式中沒有明確列明的項目，如表格中常見的“可無限量添加行”，上市公司認為是自願性信息披露，往往不會予以詳細披露相關信息。因而報表附註項目披露中的“公允價值變動收益”項目的披露格式中需要增加明細項目“本年公允價值變動”和“投資性房地產出售原公允價值變動衝減”。暫時性差異金額披露中明細項目設置應該包括“計入資本公積的投資性房地產公允價值變動”、“按公允價值計量的投資性房地產的公允價值變動”、“投資性房地產可税前列支的折舊或攤銷金額”。對明細項目進行調整可以提高信息披露的準確性和充分性。
上市公司可以通過處置投資性房地產以給企業帶來鉅額利潤，也可以通過轉換為自用房地產或存貨達到避免資產受房地產市場波動的影響，因此有必要統一規範投資性房地產轉化或處置相關信息披露格式，在年度報告數據披露中增加一項，即投資性房地產轉換或處置對企業的影響，具體表格如表2所示。
（二）加大監管力度：做好內外監督，落實懲罰措施。公允價值在我國的應用尚不成熟，公允價值的計量及披露還存在諸多問題，在完善制度建設的同時要加大監管力度。上述分析也表明投資性房地產公允價值信息披露的不規範同上市公司不夠謹慎密切相關。如果上市公司披露的信息缺乏規範性，信息使用者將無法相信公允價值信息的公允性，因而對外披露之前有必要對公允價值計量信息仔細進行內部審查，確保信息的真實、完整、公允披露。此外，做好外部監管也是必不可少的，註冊會計師要認真履行職能，重視公允價值信息審計；證券監管部門可以不定期分析披露的公允價值會計信息，對明顯的故意不披露行為給予批評、警告等懲罰措施。
參考文獻：
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2.黃學敏。公允價值：理論內涵與準則運用[J].會計研究，2004，（6）.
【關鍵詞】房地產；投資項目；可行性研究
房地產投資項目的可行性研究是在房地產投資項目決策階段，對項目的投資環境和條件等內容進行較為深入的調查研究，制定、分析和評價各種投資方案的可能性、技術性和經濟合理性。房地產投資項目可行性研究是投資決策、資金籌措、實施操作、立項審批的重要依據之一。房地產投資項目一般具有投入多、風險大等特點，對房地產投資項目進行科學合理的可行性研究，是控制投資風險、確保合理開發的基礎性條件，甚至關係到房地產投資項目的盈虧成敗。
一、房地產投資項目可行性研究的作用
（1）作為項目投資方的決策依據。可行性研究是房地產投資項目開發的第一個環節，根據可行性研究的研究分析結論，項目投資方會進行研讀並最終決定是否投資該項目和投資規模等事項。（2）作為項目主管方的審批依據。房地產開發企業應就擬投資的房地產項目編制申請報告，報送項目審批核準機關申請審核批准。項目申請報告中所含最重要的文件之一就是項目可行性研究報告。項目審批核準機關是否批准該項目，很大程度在於項目可行性研究是否科學、合法、合理，是否具有理想的經濟和社會效益。（3）作為項目籌資的重要參考資料。房地產投資項目一般是高投入高風險，不進行深入的可行性分析研究，一般很難對外籌資。銀行等金融企業、投資公司等財務戰略投資者是在承擔的風險較小、項目具有足夠的還款能力的情況下，才可能給予項目貸款。（4）作為項目進行前期工作的依據。項目的前期工作包括規劃設計、人員招聘、施工準備等，在房地產投資項目的可行性研究中，都會提及各項工作安排的時間表。如無其他情況的改變，一般應根據該計劃行事。
二、房地產投資項目可行性研究階段的劃分
（1）投資機會研究。投資機會研究是指對項目投資者選擇投資機會和方向提出輪廓性建議，目的是在特定的地區內，根據有關法律法規和政策，同時結合資源條件和市場供求等條件尋找並選擇合適有利的房地產投資項目。投資機會研究一般依靠粗略的估計而不是依靠詳細的分析，主要是從投資收益等角度研究投資的可能性，進行投資機會的選擇和鑑別，引起高層決策者的投資意向。投資機會研究的結果允許誤差在30%之內，研究費用佔投資總額的0.1%～0.2%。如果初步證明項目投資的設想是盈利並且可行的，則可以再進行更深入細緻的研究分析。（2）初步可行性研究。初步可行性研究是指對房地產項目投資中一些重要環節和關鍵問題進行專題研究，進一步説明投資項目的價值所在。研究分析的關鍵問題主要包括：分析投資機會研究的結論；有哪些關鍵問題需要進行輔助研究；在擁有詳盡資料的基礎上進行測算並作出是否進一步研究的決定等等。初步可行性研究階段的結果允許誤差在20%之內，研究費用佔投資總額的0.25%～1.25%。通過初步可行性研究，可以對項目的盈利和前景做進一步的分析和判斷。（3）詳細可行性研究。詳細可行性研究是項目投資決策的基礎和關鍵步驟。其主要是對項目從技術和財務等方面進一步探討可能性和合理性，對項目提出結論性意見並最終形成正式的可行性研究報告。詳細可行性研究的結果允許誤差在10%之內，研究費用佔投資總額的比例根據項目大小不同而有所不同，一般在投資總額的0.2%～3%之內。另外，根據有關規定，對於限額以上的大、中型項目及重要的小型項目，須經有權審批的單位委託有資質的諮詢評估公司就項目可行性研究報告進行充分的分析論證和評價。未經該程序的項目，任何單位不準審批和組織建設。其主要內容包括：全面審核報告中反映的各項情況是否真實存在；全面審核各項指標計算、參數選擇是否正確；從企業、社會和國家等方面綜合分析和判斷項目的經濟和社會效益；分析並最終判斷項目可行性研究的可靠性和客觀性，對項目作出最終的投資決策提供專業的評價意見。
三、房地產投資項目可行性研究的基本內容
根據房地產投資項目的性質、規模和複雜程度的不同，可行性研究的內容各有側重，不盡相同。本文以廣東省DQ房地產投資項目為例，具體探討可行性研究基本內容的以下幾個方面：第一部分是介紹DQ當地的經濟發展狀況。具體可從當地的地理位置、交通情況、人口數量、生產總值、固定資產投資額、社會消費品零售總額等方面進行資料和數據的收集，以作為項目開發的基礎背景資料。第二部分是DQ當地的地產行業市場分析。具體可從房地產市場宏觀的政策法規和市場行情，結合DQ當地房地產市場的供給和需求進行理論和數據分析，以作為項目研究的重要決策資料。第三部分是項目概述。具體包括項目名稱、項目地塊的權屬人及相關方、項目的地理位置和現狀、土地面積、土地成本、主要建設條件和規劃要點（包括容積率、建築密度、綠化率等）。第四部分是規劃設計及建設方案的選擇。根據上述當地的地產行業市場分析、項目概述和規劃要點，進行市場供求現狀分析及預測，服務對象分析，房地產產品價格預測並最終制定規劃設計方案，選擇並確定商住、商業或其他建設方案，制定租售計劃，確定擬建項目建設規模、項目構成及平面佈置和建築方案選擇。第五部分是經濟及社會效益評價。一是根據規劃要點，預算項目的投資總額，並計算出項目的税後利潤、總投資回報率、自有資金投資回報率等多項指標；如規劃要點尚不確定，可選擇幾個最接近的規劃要點，計算出多個方案。二是投資效益評價，財務評價指標主要有投資回報率（ROI），內含報酬率（IRR），淨現值（NPV），投資回收期（PP）等等，可根據項目的不同，選取其中的幾項指標作為評價項目經濟效益的依據。可從國民經濟評價、項目環境效益等進行社會及綜合效益評價。第六部分是項目風險評估，採取定量和定性兩種分析方法。定量分析主要採取臨界點分析，一般以內部收益率10%為限來確定最低銷售價格和最高建安費用。定性分析則需要對經營風險、政策風險和市場風險等進行分析，並得出相應的具體對策及預案。第七部分是現金流量以及資金籌措。主要包括：現金流量年度流入和流出的具體安排計劃、資金的籌集方案和籌集成本、項目的還貸能力分析等。第八部分是開發思路和項目實施進度。主要包括開發項目的管理模式、機構設置、管理人員的配備方案、人員聘用及培訓計劃、項目管理費用預算等等。項目實施進度主要前期開發進度和工程建設進度計劃，具體包括各個單項工程的開工和竣工時間，施工進度安排，建設場地佈置，施工隊伍選擇等等。第九部分是研究結論及建議。根據上述研究分析結果，對投資項目是否具有可行性作出明確的結論性意見，同時針對投資項目存在的一些關鍵問題提出具體的建議供高層決策。一份優秀的房地產投資項目可行性研究報告應是編制依據真實可靠、結構內容豐富完整；報告文本格式要規範嚴謹，附圖、附表、附件齊全；報告表述形式儘量圖文並茂，具有數字化、圖表化和直觀化的特點；報告的深度和廣度能夠滿足投資決策的需要。
四、房地產投資項目可行性研究中的關鍵問題
1.市場定位。房地產投資項目最重要的關鍵問題之一就是市場定位，應以適量的超前意識，對項目進行合理的規劃和定位。一個房地產投資項目一般需要兩年以上，這段時間內的法律政策、市場環境和消費行為觀念可能會有變化，有時甚至變化甚大。如何適應變化，這就需要掌握變化的走勢，找準項目準確的市場定位。房地產投資項目的市場定位就是需要在深入細緻的房地產市場調查、研究、分析的基礎上，選定目標市場，確定項目檔次，圈定消費羣體。市場定位要與企業戰略發展方向保持一致，企業發展戰略包括品牌戰略、管理戰略和經營戰略等。房地產投資項目必須以企業發展戰略為基礎，進行準確的市場定位，發揮企業核心競爭力，體現企業競爭優勢，構建併發揚壯大所屬企業和產品的品牌，以實現企業的發展戰略目標。市場定位要具有實實在在的可行性，其中項目實施的可行性是指由於房地產市場處在不斷地變化之中，房地產投資項目的市場定位必須充分考慮項目實施的可行性，以免開發後賣不出去、租不出去形成資金回籠壓力；同時要根據所在區域、地塊特性、項目規模和優勢來分析開發和入市的好時機，設計好項目的實施進度。而所謂的經濟評價的可行性則是要運用定量與定性分析、動態與靜態分析、微觀效益與宏觀效益分析等多種分析相結合的方法，準確分析項目各種經濟評價指標並確定項目的可行性。
2.風險管理。房地產投資項目開發是一個動態的過程，它具有開發週期長、資金投入量大等特點，難以在項目研究階段即對開發過程中的有關費用和收益情況作出精確的測定。在經濟評價中的數據有很大一部分來自對未來的估算，使得依據這些數據計算出的經濟評價指標存在某種不確定性，這可能給房地產投資項目帶來一些風險。因此，有必要對各種不確定性因素的變化情況，以及這些變化對投資者的收益的影響進行詳細分析。風險管理是一個完整的過程。項目全面風險管理是指用系統的、動態的方法進行風險控制，以減少項目開發過程中的不確定因素，按邏輯順序可以分為風險識別、風險評估、風險迴避與轉移、風險控制和風險損失的處理等五個步驟。房地產項目投資風險分析的方法一般有敏感性分析和盈虧平衡分析等。敏感性分析是指從眾多的不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，並分析和測算其對項目經濟效益指標的敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點分析項目成本與收益的平衡關係的一種方法。各種各樣的不確定因素（投資、成本、銷售量、產品價格、項目期間等）的變化會影響投資方案的經濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會影響方案的取捨。售價和租金是房地產項目最主要的不確定性因素，能否實現預定的租售價格，是房地產投資項目的關鍵。
3.財務效益評價。財務效益評價是指根據國家的財務、税收等制度，對房地產投資項目的盈利、償債能力等項目財務狀況進行分析和評價。財務評價是定性和定量分析相結合，以定量計算為主。房地產投資項目財務狀況具體通過財務評價指標反映，如以是否考慮時間因素分類，可以將其分為靜態評價指標和動態評價指標兩種。靜態評價指標是指在不考慮資金的時間價值的情況下，考察項目盈利能力的一種財務效益評價指標，在分析工期短的小型項目投資時有一定程度的使用價值，而對於大中型的房地產投資項目，則只在投資機會研究和初步可行性分析階段有所應用。現在比較常見的靜態分析指標主要有：投資利潤率、靜態投資回收期等。動態評價指標則是考慮到了資金的時間價值，它能夠更加科學全面地反映房地產投資項目的財務效益指標，因而在房地產投資項目分析的應用較為普遍。現在比較常用的動態評價指標主要有：淨現值、內部回報率、動態投資回收期和盈利指數等。
參 考 文 獻
[1]譚術魁。房地產開發與經營[M].上海：復旦大學出版社，2006
[2]陳弘。房地產投資風險分析[J].經濟評論。2004（2）
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