住宅區危舊房改造項目基本成本預算

     安大住宅區危舊房改造項目基本成本預算

一、基本成本預算的依據

1、按最低的容積率、最高地價等作為預算依據；

2、安大提供的拆遷户詳實資料。

二、主要經濟技術指標

（1）拆遷安置為1504户共1513套，（其中增加大套房改小套9户），安置面積(含配套用房）為130000㎡；其中安置房建築面積為123930㎡，安置配套用房6070㎡；

（2）規劃佔地面積117畝（約77260㎡）【區域規則面積133畝（約88660㎡）】，暫時按佔地面積117畝計算如下：

（3）出讓建築用地面積25588㎡+6319㎡（商業房及配套房用地），（實際出讓建築面積由房地產開發商通過招拍掛獲取土地有償使用權後確定）；商品房建築面積為55384㎡，配套用房2712.7㎡商業房13198.30㎡；

(4)建築物體距地面總高控制在100米以內,其中住宅建築物體為33層,層高2.9m；

(5)總用地面積為79945㎡，總建築面積201295㎡，容積2.52，總套數為1554套，其中出讓户型576套；

(5)地下二層，其中移動車庫及部分產業按地下二層高度部署，部分產業、非機動車輛以及物業等按二層建設，產業類部署在地下底層。

二、建設成本的基本分析

（一）綜合前期費用及建安費用

     1、裝配式高層住宅建安費用

    2、前期開發費用：

新技術運用增加技術整合等前期開發費用147元/㎡；

3、基本建安費用：

建安費用為2500元/㎡；

4、結合建築物體其他產業採用組合投資完成。

  （二）投資分析（146045萬元）

1、建安費用總支出：

  201295㎡X2500元/㎡=50323.75萬元；

2、出讓土地按2000萬元/畝

     （25588㎡+6319㎡）X2000萬元/畝=95721萬元。

  （三）收支平衡分析

A、商品房部分(55384㎡,3.00萬元/㎡)

   1、銷售收入    166152.00萬元；

   2、銷售費用：   13292.20萬元；（銷售額的8.00%）

   3、營業税：      9138.40萬元；（銷售額的5.50%）

   4、銷售剩餘：  143721.40萬元。

B、商業房部分（13198.30㎡,6.0萬元/㎡）

   1、銷售收入     79189.80萬元；

   2、銷售費用：    9502.80萬元；（銷售額的12.00%）

   3、營業税：      4355.50萬元；（銷售額的5.50%）

   4、融資成本：    2800.00萬元；（4億，按7%計）

   5、銷售剩餘：   62531.50萬元。

三、基本效益：

實現銷售餘額206252.90萬元，減去土地及建安成本後可實現税前利潤約為60207.90萬元。

               安徽雲唱工程管理有限公司  編制

                         二O一六年九月