一、調研前言
長沙是湖南省會，位於湖南省東部偏北，是湖南的政治，經濟，文教，商貿和旅遊中心，是中南地區重要的資金，技術，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領桂粵，素有“荊豫脣齒，黔粵咽喉”之稱。全市現轄芙蓉，天心，嶽麓，開福，雨花五區和長沙，望城，寧鄉三縣及瀏陽市總面積1.18萬平方公里，人口613萬，其中城區面積556平方公里，人口199萬。
本次調研主要是為了瞭解長沙地區的人均住房面積情況，針對xx年長沙地區的400户住民進行的調查，通過了解這400户住民的現收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機抽樣調查法，抽取幾個單元式配套住宅，進行上門訪問調查。通過此次調研，我們瞭解了長沙地區的居民人均住房情況，不同層次收入的人羣所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。本次調查得出這400户不同收入層次的人羣顯示：有80%的户主住房情況低於總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。
（一）調研時間及地點
xx年初至xx年末；長沙市區
（二）調研對象及範圍
長沙市區隨機抽取的400户住民
（三）調研目的
瞭解了長沙地區的居民人均住房情況，和不同層次收入的人羣所住房的面積也有很大不同，以及當前長沙的住房形式以及人均住房面積。
（四）調研方法
隨機抽樣調查法和上門訪問調查法
（五）調研結論
通過調查瞭解長沙的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低於調查的總平均數，這説明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
二、情況介紹
通過本次調查我們瞭解到了：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。其中：租公房23户佔5.75%，租私房14户，佔3.50%，自由私房360户，佔90.0%，其他3户，佔0.75%。其中一居室19户，二居室173户，三居室147户，四居室以上18户。擁有二居室以上的家庭佔94.68%。擁有三居室以上的家庭佔46.21%.除現住房之外還有一套住房佔19.84%，有兩套佔1.38%還有3套佔0.82%，擁有兩套以上佔22.04%。
現在長沙的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低於調查的總平均數，這説明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
三、分析預測
（一）收入層次與住房建築面積情況分析
10%的最低收入户住房建築面積19.88平米，10%的低收入户住房建築面積21.72平米，60%的中等收入户住房建築面積28.50平米，10%的高收入户住房建築面積35.93平米，10%的高收入户住房建築面積43.60平米，總平均29.21平米。從而可以看出收入高的住房建築面積越大，但60%處於中等收入水平層次，所以大部分的住房建築面積市28.50平米。
（二）住房類型和現有住房數分析
5.75%是租賃公房，3.50%租賃私房，90.0%自有私房，0.75%市其他類型。其中，2.0%是單棟配套樓房，89.25%是單元式配套住宅，5.5%是普通樓房，3.25%是普通平房。而居室類型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭佔22.04%。
（三）長沙市房地產開發情況分析
1、長沙市施工和竣工房屋面積
從xx年到xx年施工房屋面積從339.01平方米增長到3270.34平方米，竣工房屋面積從98.38平方米增長到699.90平方米，房屋售出面積，從39.97平方米增長到985.09平方米。
由此可以看出施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。
2、房地產品房空置面積
xx年長沙市房地產商品房空置面積65.63萬平米，其中空置1—3年面積49.42萬平米，空置3年和3年以上面積5.70萬平方米。
從而可以看出長沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。
四、結論及建議
通過此次調研，可以看出長沙市從1980年到xx年，人均住房面積隨着市區人口數的增加而增加，收入高的住房建築面積越大，但60%處於中等收入水平層次，所以大部分的住房建築面積市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭佔22.04%。施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。長沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。長沙市可以減少房屋的施工建築，將現有的商品房屋出售出去，適當的降低房價。
租房，對很多人而言是一個傷疤，疼但是又不得不面對。
為了獲得更好的生存空間，近年來湧入一二線城市的異地打工羣體持續壯大，但高企的房價讓大多數人在“買房紮根”面前望而卻步，只能選擇租房繼續漂泊;而不少在一二線城市擁有自己住房的人，也因為上班路遠或子女上學等原因成為租房族。
居高不下的租金、苛責的房東，加之不小的工作壓力，越來越多的人正放棄當初背井離鄉、外出打拼的.初衷，選擇逃離大都市。本次報告通過在線問卷的調查方法採集一手數據，涵蓋各個年齡段租房族，能全面展現人們的租房和居住現狀。
1.全國平均房租1051元/月10%租房族月收入一半以上交房租
房租是每個租房族首要面對的問題。截止目前為止，全國平均房租為1051元/月。房價瘋漲也抬高了一二線城市的租房價格，租房族壓力不小。在一線城市打拼的人們要承擔更重的房租壓力。其中，北京在本次調查覆蓋的36個城市中月均房租最高，達到1479元/月，上海、深圳分別為1328元/月、1140元/月。
2.北京房價地圖：東高北平西低一街之隔價翻倍
北京大商圈附近的住房租金高的讓人咋舌。但本次調查發現，北京各大商圈周邊的小區租金差別較大，租房族對不同小區進行比對後再做選擇，能獲得更好的性價比。以國貿-建國門商圈為例，同樣是一居室整租，國貿旁邊小區温莎大道為11450元，而大望路旁邊的珠江帝景小區僅為4400元。
3.上海房價地圖：豫園最高新上海商業親民西藏南路南外灘暗藏窪地
本次調查發現，上海淮海路商業街、新天地商業街、豫園商圈、南京路-人民廣場商圈整租價格較高，整租一室價格在3000元以上，而整租2室、3室的價格更高。由於靠近商圈，很多公司也整租房子用來辦公。
4.廣州房價地圖：番禺大北路白鵝潭良心價一線城市中最接地氣
與北京、上海相比，廣州的房租顯得不那麼“尖鋭”。因而打工族也對廣州趨之若鶩。在珠江新城商圈整租一室價格為2880元/月，2室價格為4370元/月，3室價格為5410元/月。而在番禹大北路商圈及白鵝潭商圈，整租價格更低。
5.深圳房價地圖：關內關外冰火兩重天人民南房租令人咋舌
與北京、上海、廣州三城市一致的是，居住在深圳商圈外圍的區域房租價格較低。蓮花二村、華強南、深大北門、國貿、皇崗、白石洲、龍華、橫崗等區域成為深圳租房窪地，也成為租房族首要考慮的地點。
6.近半租客選擇合租6%租房族成蟻族
整租自由、合租省錢，這兩種不同的租房方式各有利弊，而58%的人會選擇整租，42%的人選擇合租。在合租的人羣中，有39%的人只與一個人同住。同時有6%的人羣比例選擇與7人及以上的人同住，成為蟻族一員。
7.北京租房族上班耗時最長需44分鐘長沙福州耗時最少僅為25分鐘
在對租房族上班時長的統計中，北京、上海、昆明、西安、鄭州、南京等地“名列前茅”。從租住的房子到公司所需要的時間依次為44分鐘、36分鐘、33分鐘、33分鐘、32分鐘、32分鐘。與一線城市相比，佈局規劃更緊湊的二線城市的上班耗時明顯更短。
8.網絡時代：近6成租房族認為寬帶是必需配置電視僅為3成
牀、熱水器、傢俱、寬帶網成為租房族租房要求的必備品。59.97%的人要求有寬帶網，而32.45%的人要求有電視。租房族對寬帶網的需求遠遠大於電視、有線電視等傳統信息獲得渠道。
9.超7成租房族在30歲以下30歲以上租房族更傾向於買房
在中國人的傳統觀念中，自己的房子才算家。但隨着城市化進展的加快，生存壓力進一步增大，很多年輕人無法負擔一個家。調查顯示，在30歲以下的租房族佔到76.54%的調查比例，30歲以上的租房族表示更傾向於買房。
10.超6成人更換租住房週期為1年及以內2年以上更換者不足25%
工作生活的變動或者與房東不和等種種原因會帶來房租地點的變動。調查發現，65%的租房族的租住週期為1年甚至不足一年，兩年以上才會換一次房子的人僅佔到24.96%。這需要房東在1年合同到期時應多加關注，以便房屋出租能持續進行。
11.瀋陽近4成租房族更青睞中介租房一線城市上海中介租房比例最高
熟人關係在房源信息獲取渠道上僅次於網絡，甚至遠超租房中介。選擇從網上獲取租房信息的人羣比例佔到本次調查的36.40%。不同城市的租房族對租房信息獲取渠道有不同青睞，其中瀋陽的租房族更青睞中介租房，該比例近4成;而一線城市中上海的租房族更青睞通過中介租房。
12.租客對中介定義寬泛中介行業服務口碑亟需提升
究竟什麼是中介?目前為止並沒有關於中介的嚴格定義。本次調查顯示，租房族對中介的定義也非常寬泛。其中有68.42%的人羣比例認為先交定金後看房屬於中介的類型，認為中介發佈假消息釣租客的人羣比例為65.38%。
土地的國家所有與地上房屋的個人所有之間的矛盾，決定了中國的土地使用制度與房屋所有制度之間，必須建立有效的銜接機制。有的學者希望通過改變土地所有制形態，依靠土地私有化解決問題;也有學者期望通過將土地使用權永久化，解決土地國家所有與房屋個人所有之間的矛盾。筆者想在這裏，談談自己的幾點思考。
土地使用權與房屋所有權
土地所有制度與土地使用制度是一個完整的法律體系。從根本上來説，土地所有制度來源於規定，而土地使用制度則是在授權之下，具體的權利義務安排。
根據我國現行的《土地管理法》，土地使用權(居民用地)70年不變。但70年後，使用權人必須將土地交還給國家。如果地上房屋的使用年限遠遠超出70年，房屋所有權人是不是還必須交出土地和地上房屋呢?我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中規定，土地使用權期滿的，使用者可以申請續期，並繳納出讓金，重新登記。這樣，房屋所有權人可能會面臨兩種選擇：要麼繳納土地出讓金，申請續期;要麼讓出自己的房屋，由國家行使土地所有權。不論何種選擇，對於消費者來説都是非常痛苦的事情。但既然土地國家所有，那麼，土地使用權不可能永久化，房屋的所有權必然會受制於上所規定的土地所有權。
另有一種情況是，當房屋使用壽命少於土地使用權期限時，應當如何處置?我國居民房屋折舊期限(不等於使用壽命)普遍為30到50年，這就使得房屋在不具有使用價值之後，房屋所有權人仍然擁有土地使用權。解決這個問題的辦法相對簡單，那就是儘量做到土地使用權期限與房屋使用的壽命相一致，當土地使用權到期之後，房屋所有權自然滅失。我國當前的土地使用制度借鑑了他國的有益經驗，並且考慮到了中國的實際情況，具有一定的合理性。但從長遠來看，應當逐步考慮將居民的商品房使用壽命與土地使用權期限有機結合起來。通過適當延長土地使用權期限，增加房屋使用壽命，解決可能到來的矛盾。當然，如果房屋使用壽命少於土地使用權期限，那麼，在房屋不具有使用價值之後，應當允許原房屋所有權人繼續保留土地使用權，並且在法律規定的範圍內，充分行使土地使用權。只有這樣，才能最大限度地保護原房屋所有權人的利益。
土地使用權續展與賠償
觀念問題解決之後，我們還必須考慮以下三個問題：
首先，土地使用權續展如何繳納土地出讓金?在我國，土地出讓金為一次性繳納，房地產開發商在獲得土地使用權時，必須將土地使用權有效期內的所有土地出讓金全部繳清。這一規定有利於保護房屋所有權人的利益。但是，如果要求消費者必須一次性繳納土地使用權續展的費用(土地出讓金)，則會給消費者帶來沉重的負擔。可以按照土地的價值，根據各地不同情況，制定計算的標準，並且依照標準按年徵收土地出讓金。如果房屋所有權人沒有及時繳納土地出讓金，則失去土地使用權。
這種做法的缺點在於，當一個社區若干房屋所有權人沒有按時繳納土地出讓金時，政府有關部門是否有權收回該社區的土地使用權?在人口密集的商品房住宅樓裏，這樣的問題可能會經常出現。可行的解決辦法是，建立一種集體談判機制，在土地使用權期滿時，由政府按期收回土地使用權，然後根據法律授權，由政府與業主委員會集體談判，談判的結果適用於所有的房屋所有權人。如果其中部分房屋所有權人沒有按照談判達成的協議履行土地使用權的續展合同，那麼，應當承擔違約責任。這樣做，既可以把所有權問題轉化為債權問題，在小範圍內維護房屋所有權人的利益，同時又能在大的範圍內解決土地使用權續展的問題。
其次，政府有關部門提前收回土地使用權，對房屋所有權人財產造成損害時，應當如何處理?一般情況下，政府不能違反合同約定，擅自提前收回土地使用權。但如果是出於公共利益的需要，可以提前收回土地使用權，但是應當給予房屋所有權人合理的補償。
土地使用權續展期限和費用
在解決土地使用權續展期限和費用問題時，我們必須堅持以下三個原則：第一，統籌兼顧原則，充分考慮到一級市場上土地出讓金的計算依據和土地的保值增值情況，考慮到土地使用權人經濟承受能力，考慮到前後規定的連續性;第二，有效利用原則，土地使用權續展期限和費用的確定必須有利於土地的充分利用，必須考慮到土地的實際用途;第三，可持續發展原則，制度設計必須有利於土地的不斷增值，必須有利於財政收入的持續增加。
現在，不少人希望在內地建立類似於香港的土地批租制度。這是一種脱離實際的想法。作為典型的殖民地，香港在港英政府控制期間，為了從土地中汲取財政收入，創建了獨特的土地批租制度。在強調土地政府所有的前提下，為了確保政府正常運轉和解決公共設施建設問題，將部分土地用名義地價的方式，租給一些機構。其他大量的土地，公開拍賣，並且將拍賣所得作為政府的財政收入來源。很顯然，這是一種帶有寄生性、權宜之計性質的土地使用制度，內地絕對不能盲目全盤照搬。
制度設計不周延可能會帶來一系列的問題，中國的土地制度必須從長計議。在不改變土地所有制的情況下，應當在土地出讓的過程中充分考慮到地上物的.使用壽命，爭取做到土地使用權與地上物的使用壽命相統一。對於當前房地產開發中已經出現的房屋使用壽命與土地使用權期限不一致的問題，可以根據國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，在土地使用權期限屆滿，土地使用權及其地上建築物、附着物所有權由國家無償取得。如果重新批租土地，或者進行土地使用權的續展，必將導致土地使用權被房屋所有權所牽制，使得國家的土地所有權變得支離破碎，土地的效用難以發揮。
在明確了土地使用權期限之後，對那些地上建築物具有長久存續價值的，可以批准土地使用權續展。但要取得新的土地使用權，必須繳納土地出讓金。否則，對於其他土地使用權人來説就是不公平的。土地出讓金應當根據土地的市場價值進行計算。如果房屋所有權人不願意繳納土地出讓金，則可以將地上建築物捐贈給國家，或者捐贈給他人，由他人繳納土地出讓金。這樣的制度設計，並不是為了剝奪公民的財產權，而是為了防止在土地使用權續展中出現新的不公。假如土地使用權人只需要繳納工本費，就可以繼續擁有土地使用權，那麼，國家的土地所有權就會落空;假如土地使用權續展費用只是土地的增值部分(土地使用權的費用=土地使用權市場價格-初次繳納的土地出讓金)，那麼，國家的土地所有權仍然處於被虛化狀態。只有按照土地使用權的市場價格，重新繳納土地出讓金，土地使用權的價值才能得以體現。如果土地使用權人未按合同規定繳納土地出讓金，應當承擔違約責任。
總之，在土地國家所有的前提下，公民只能擁有土地的使用權。如果土地使用權長期存在，並且不受土地所有權約束，那麼，土地的國家所有也就沒有了現實意義。當然，在完善土地使用權的過程中，必須充分考慮到房屋所有權人的切身利益，必須在制度設計上處理好各方面的關係。在筆者看來，我國可以採取土地出讓金分期分批繳納的方式，隨時提醒房屋所有權人權利的期限和邊界，國家通過及時充分有效地行使自己的土地所有權，實現物盡其用。在必要時，國家還可以徵收不動產税，防止部分公民購買房屋，囤積居奇，從中牟利。
為了下一步集團公司租賃經營用房的價格制定及調整提供依據，商業經營管理部於20xx年年末對集團公司現有租賃用房的周邊及市區內主要路段的商鋪、部分寫字樓租賃情況進行了摸底調查，現將調查分析彙總如下：
一、公司現有租賃房屋周邊房租情況
商鋪租金影響因素較多，人流走向、消費需求、消費習慣、經營業態、房屋佈局等各方面的因素相互影響，不像住宅有類似區域標準，在同一條街面間距幾十米的兩間商鋪，租金就有可能相差很大。所以我們調查我公司現有商業經營用房周邊時，儘量選擇最靠近我公司房屋的租户作為調查對象。(一沂州路中北部沿街
此路段我公司經營用房主要為解放路以北的東方紅沿街、銀雀山路和金雀山路之間的桃花澗小區及陵園前街沿街。
2.租金水平比較 (1周邊租户
陵園前街與我公司房屋相鄰、結構相似的其他出租房，當前租金水平為二層結構的租賃用房租金水平24-33元/平方米/月，三層結構的租賃用房租金水平為20-25元/平方米/月，其租期一般為三年，租金三年一調整;東方
紅沿街相鄰租金水平27-34元/平方米/月;桃花澗沿街相鄰租金水平22-75元/平方米/月。
與20xx年上半年租金水平比較，東方紅及沂州路中段(解放路至銀雀山路段的沿街商鋪租金水平基本無變化，僅陵園前街沿街有個別租户調整。
(2我公司承租户
當前租金水平：東方紅沿街：36-57元/月/㎡;陵園前街：19-23元/月/㎡(三層;桃花澗沿街：17-21元/月/㎡(四層。
與20xx年年末租金水平比較，我公司東方紅、陵園前街20xx年上半年到期租户租金增幅在20-50%左右。下半年到期租户繼續保持這一比例，全年租金增幅在20-50%左右。
總體分析，同周邊租金水平相比，東方紅、陵園前街的沿街當前租金屬平均偏上水平，桃花澗部分沿街到期後租金有一定提升的空間。
(二通達路中北部沿街
此路段公司經營用房主要為通達路與水田橋交匯的河畔沿街、成才路段的太子湖沿街。
2.租金水平比較 (1周邊租户
太子湖沿街周邊：當前租金年水平為一層結構房屋的主流租金水平30元/月/㎡左右;二、三層沿街以餐飲為主，主流租金水平16-25元/月/㎡。
與20xx年上半年租金的調查情況對比，成才路房屋大多因合約尚未到期，無明顯變化，但轉讓家數增加。
(2我公司承租户
當前租金水平：太子湖沿街：40-45元/月/㎡(一層、24-30元/月/㎡
(二層、20元/月/㎡(四層;河畔花園沿街一層37-55元/月/㎡。
與20xx年上半年租金水平比較，我公司太子湖花園20xx年下半年到期租户租金增幅在10-20%左右。
彙總分析，同周邊租金水平相比，太子湖大部分沿街及河畔一層沿街租户的租金屬中上水平，租金水平繼續提升空間相對有限。
(三苗莊南區、七裏園、三合園及銀鳳周邊沿街
此路段公司經營用房主要為苗莊南區四路沿街、七裏園、三合院東西沿街及銀鳳花園南北沿街房。
2.租金水平比較 (1周邊租户
苗莊南區周邊一層結構商鋪的主流租金水平在30-50元/月/㎡，二層沿街主流租金水平15-21元/月/㎡;三合園周邊三層沿街租金水平11-18元/月/㎡。
(2我公司承租户
苗莊42#(a：20-26元/月/㎡(一層;苗莊四路沿街：58元/月/㎡(一層，16-21元/月/㎡(二層;七裏園沿街： 18元/月/㎡(二層;三合園東沿街：22-25元/月/㎡(二層;銀鳳花園：23元/月/㎡(三層。
我公司苗莊、三合園周邊20xx年上半年到期租户租金平均增幅在20-40%左右;銀鳳花園也有10%漲幅。下半年到期租户繼續保持這一比例。
彙總分析，同周邊租金水平相比，苗莊四路沿街、七裏園與周邊市場價格相當，三合園東沿街租金水平已超過周邊平均租金水平，未來兩年內租金大幅提升的空間已相對有限。
(四蘭山區沂蒙路北端、蒙山大道南段沿街
公司此路段經營用房主要為濱河花園沿街、c4及北二層沿街。
2.租金水平比較
與20xx年上半年的租金水平比較，調查户租金水平暫無變化。同樣，因蒙山大道高架橋施工，南段沿街租賃户經營都受到不同程度影響，有空臵情況出現。
(五城區寫字樓
與20xx年上半年寫字樓市場租賃價格調查對比，市區內主要寫字樓租賃價格整體表現平穩，我公司房源大廈平均租金水平為0.7-0.8元/天/㎡,20xx年來到期租金平均遞增10%，考慮高架橋施工的持續影響，20xx年大廈租賃大户租金不宜再上漲。
二、重點商業項目周邊租金水平
20xx年重點商業租賃項目：龍河灣、高第街及金域華府，南湖尚郡、尚都還有少量沿街房出租，本次市場調查對其調查，具體情況如下：
2.租金水平比較
龍河灣周邊金泉商業廣場、高第街南側的城建涑堤春曉沿街、金域華府南邊的汀香郡等處沿街共同特點就是空臵的多，出租的少，儘管空臵，但租金報價水平並不低，除金泉廣場五層租金較低(0.5元/平米/天，帶裝修、電梯等外，一般租金水平都在1元/平米/天以上，協商都有3-6個月的免租期。
三、20xx年上半年公司租賃經營用房分析
(一租金整體上保持繼續上漲趨勢，但上漲幅度將減小。
20xx年，我公司到期租賃用房租金平均漲幅為22%，20xx年預計到期租金整體保持繼續上漲，但漲幅將大幅縮小。原因如下：支持租金上漲的首要因素是通脹的壓力導致物價上漲;其次是臨沂的經濟整體穩步發展，商業活躍;近幾年城市拆遷，商用房暫時供需失衡也是導致租金持續上漲的原因之一。
但是，自20xx年年初以來，由於宏觀經濟增速和cpi持續下行，物價已趨於平穩，通脹壓力基本消除，市場情緒普遍轉而擔憂通縮，而房地產市場更是快速降温，宏觀經濟及房地產市場大環境的影響限制了20xx年商鋪租金繼續大漲的可能。
從供需來看，當前臨沂在建擬建的城市綜合體項目、各類集中商業、社區商業等數量龐大，除廣場商圈成熟外，南坊、西部、大學城、涑河、河東和羅莊等次級或區域商圈都快速發展，城市中心分散化，商業分户均衡化，周邊交通便利化為城市周邊商業發展提供利好，周邊商鋪價格較市中心價格明顯偏低，這一優勢可以吸引商業進入，進而緩解城市中心地段商鋪供不應求的矛盾，從而抑制商業房租金上漲。
第三，隨着電商發展越來越快，網上購物直接衝擊實體零售商業，大量擠壓實體零售商業的利潤空間甚至生存空間，部分經營不佳的商鋪面臨關閉風險。這種情況下，“提袋消費”的商鋪需求持續下降，進一步抑制租金上漲的動力。
近年來，隨着國民經濟迅猛發展、社會城鎮化進程不斷加快和城鎮建設規模不斷擴大，房屋租賃市場日益活躍起來，工業、商業、住宅和辦公等各類房屋的租賃活動不斷增多，城鎮房屋出租業得到了快速發展，這對發展經濟和改善居民生活起到積極的推動作用，但房屋出租户納税意識淡薄，租賃雙方由於受經濟利益的影響，想方設法隱瞞房屋租賃收入，這給房屋租賃業税收徵管工作帶來相當大的困難，房屋租賃業税收流失現象較為普遍。
一、房屋租賃業税收徵管存在的問題
1、房屋租賃大部分是個人與個人之間的租賃，收入控管難。
（1）房屋租賃行為大部分是出租户將私有房屋出租給個人生活居住及出租給小型私營企業或個體經營者，因承租者業務較小，交納房屋租金大部分是即時租賃，即時收取租金，不需要開具發票，業主多以自制收據或白條代替正式發票，租賃收入核查難度大，税源難以控制。
（2）有相當部分私房出租户一年簽訂一次合同，一次性結清租金，有的甚至一次性結清幾年房租，由於税務機關對租賃信息掌握的滯後，無法及時找到出租户，承租户又不願代為繳納，給税款徵收工作帶來困難。
（3）部分下崗職工或不達起徵點的業户對國家下崗再就業和不達起徵點税收優惠政策精神片面理解，認為減免的税收應包括繳納房產類税收，加之税務機關税法宣傳力度的不到位，納税人對房產税收的徵管產生不少怨言，牴觸情緒很大。
2、租賃雙方惡意勾結，降低計税依據，租賃收入認定難。
（1）出租方將房屋出租後，正常使用和結算租金的是正式租賃合同，但為了達到少繳税的目的，提供給税務卻是虛假的合同（甚至是經過公證處公證的假合同），其合同金額遠遠低於原始簽訂並實際操作的合同，而税務機關對其收入取證相當難，由於其手續完備，税務機關只能按照虛假合同計徵税收，雖然税務機關有核定徵收權限，但實際徵管工作中難以操作。
（2）出租方將房屋出租後，不簽訂房產租賃合同，以內部承包名義，簽訂虛假的聯營承包合同，按期從承租方取得固定收入，變相將實際的租金收入人為地轉化為聯營利潤，税務機關難以認定。
3、特權思想嚴重，政府機關的税款徵收難
政府機關作為政府的財政供給對象，作為一個政府行政管理部門，發生房屋租賃納税義務，理應帶頭繳納相關税(費)，但實際上這些單位特權思想占主導地位，內部資產賬目不清，納税意識非常淡薄，出租房產與自用房產混在一起，偷逃出租房屋的税款，或以各種理由不繳或少繳出租房屋税收，加大了税務機關的徵管難度，給社會帶來很大的負面影響。
4、政府職能部門管理弱化，部門信息取得難。
由於城鎮化進程不斷加快，銀行利率不斷降低，許多人將購置房產作為一種投資行為，這對市場經濟的發展無疑是件好事，但由於目前政府職能部門管理的弱化，房屋租賃市場基本上處於管理無序、監督不力的狀況。房屋出租經營是一項特殊的經濟活動，按照有關部門的規定，房屋租賃經營應取得房產管理部門頒發的《房屋租賃許可證》、公安部門頒發的《房屋租賃治安管理許可證》和鄉鎮街道辦事處簽訂的《房屋租賃計劃生育責任書》等，但在實際工作中，經調查發現房屋出租基本上沒有納入這些部門的監管範圍，税務機關要想從這些部門獲取有價值信息難度可想而知。
5、税收法律法規不完善，税收政策執行難。
（1）根據税法規定，房屋出租要繳納營業税及附加、印花税、房產税，以及按收入扣減一定的費用依10%或20%的税率繳納個人所得税等，税收負擔較重；而自行經營的納税人僅按房產原值減除10-30%後的餘額後，按1.2%的税率徵收房產税，税收負擔則相對較輕，不同的經營方式，税收負擔差異較大，有失税收公平原則，税款徵收難度大。如，面積為200平方米、原值90萬元的房屋，年出租租金收入9.6萬元，按原值計算年應繳納房產税0.86萬元，而出租經營按租金收入計算年應繳納各項税收2.89萬元,為自行經營按原值的3.34倍。
（2）國家税務總局1998年下發《關於加強對出租房屋房產税徵收管理的通知》文件規定“對出租房屋徵收房產税，出租房屋的單位和個人未按規定向房產所在地税務機關申報納税，在清理檢查時，可規定承租人為房產税的代扣代繳義務人”，在實際徵管工作中具有很強的現實操作性，但上述規定與現行《徵管法》和《營業税暫行條例》相違背，容易引起税務糾紛，還會縱容納税人不主動履行申報納税義務。
（3）房屋租賃税收涉及税種眾多，計税依據也不盡相同，操作上極不方便，給税收徵管帶來諸多不便，不便於徵納雙方的理解和執行，不同行政區域適用税種的多寡，會產生税負不公，容易造成徵納矛盾的激化，有損税法尊嚴。
6、税源零星分散，税源監控難。
（1）房屋出租税收徵收成本高，徵收效率低下，在“任務至上”的計劃管理和税收考核體制下，往往對面廣量小、税源分散的房屋出租税收沒能給予足夠重視，加之監控手段落後，國家税收法規相對滯後情況，造成了許多出租户遊離於税收監管之外，使税收增長速度遠遠低於其税源增長速度。
（2）房屋出租點多面廣，收入較為隱蔽，而基層税務機關人手又少，徵管力量薄弱，加上享受不達起徵點或下崗再就業税收優惠的個體工商户在辦理税務登記證和相關減免税手續後，就不再申報繳税，對於已養成“以税控管”習慣的基層税務機關來説税源控管難。
二、強化房屋租賃業税收徵管的建議
1、完善税收法律，規範税款徵收。
（1）完善税收法律體系。提高房產税收政策的立法層次，使房屋租賃業税收徵管有章可循，借鑑國際經驗，堅持“寬税基、少税種，低税率”的原則，將房屋租賃業税收如房產税、土地使用税等税收合併統一徵收營業税，設計合理的房屋租賃業營業税税率，建議選擇10%—20%之間較為適宜。
（2）完善房屋租賃監管法規。一是規範房屋租賃市場政策税收監管措施，建立房屋租賃市場指導租金制度，以市場租金價格為依據，政府測算、制定並公佈階段性租金，宏觀引導房屋租賃市場的良性發展，並實行房屋租賃登記備案程序，發生房屋租賃行為，租賃雙方必須簽訂房產管理部門印製統一格式的房屋租賃合同，合同金額執行房產管理部門統一制訂的政府指導價，合同事項中註明應繳納的税款和合同需報送税務機關備案等事項；二是考慮到出租方會通過合同、協議將税負轉嫁給承租方，法律應明確規定房屋出租方出租房屋如果沒有按期申報納税，限定承租方在規定期限內找到出租方，並要求出租方按規定繳納税款及滯納金，否則承租人將承擔連帶納税義務，也可以通過法律規定直接由承租方繳納或由承租方擔負代扣代繳義務。
（3）改變房產税收計税依據。科學認定房產出租行為經營方式，租賃雙方必須提供實行房產證、身份證、營業執照、税務登記證和承租合同等資料，確保能準確區分房屋自營行為和租賃行為，對自營行為改從原值徵收為從市值徵收，定期評估房產價值，使計税價值與房屋實際價值相差不大，從而實現從值與從價徵收的税負相對公平。
2、加強登記管理，健全徵管檔案。
（1）加強登記管理。要求房屋出租人發生納税義務，自租賃之日起30日內，按照《徵管法》的規定持房屋產權證明、租賃合同、居民身份證等資料，到房屋所在地主管税務機關辦理税務登記或臨時税務登記。
（2）加強部門配合。結合房地產税收一體化管理，加強與國税、地税、公安、工商、房產、土地和城建等職能部門的聯繫，建立科學的信息採集機制，積極開展房屋出租税源普查，充分掌握房屋租賃的第一手資料，將所採集的資料與徵管信息進行比對，真正建立起分街道、分經濟類型的税源檔案，使税源信息涵蓋房產原值、租金收入、產權所有者、承租者及經營方式等各個方面。
（3）加強信息管理。建立房屋租賃業的協税、護税、動態的網絡信息平台，開發出租房税收管理軟件，規範數據信息採集過程，對房屋租賃實施動態監控，實現數據資源信息共享。
3、強化宣傳力度，提升納税意識。
按照“貼近生活、貼近工作和貼近納税人”的三貼近原則，充分利用媒體，做好房產税收政策的宣傳工作。
（1）房屋租賃涉及到社會各方面,有機關、企事業單位、個體工商户和個人等,還有不少中介機構和服務性單位參與其中，針對房屋租賃税收政策性強、涉及面廣、税源分散、徵管難度大、納税意識差、税收流失嚴重的實際情況，採取廣播、電視、報紙、政務公開欄、辦税服務廳等多種渠道，廣泛宣傳房屋租賃税法，幫助納税人樹立依法主動申報納税的觀念。
（2）發揮街道和社區居委會工作優勢，採取逐户走訪、個別宣傳、文體活動等多種形式宣傳和普及税法知識，把房產税收徵管與社區評先評優相結合，提升納税人的納税意識,在全社會真正形成誠信納税的良好氛圍。
（3）廣泛宣傳依法誠信納税典型，曝光涉税違法犯罪大案要案，強化震懾教育作用，提高納税人的税法遵從度和税法宣傳的針對性和實效性。
4、探索徵管方式，實施源泉控管。
依據納税人取得的租金特點，分別採取“查賬徵收”、“核定徵收”和“以票控税”三種徵管方式。一是對租金收入申報屬實，能提供真實有效的合同、協議和收費依據的，以實際取得的租金收入按税法規定依法計算徵收各項税款；二是對不申報租金收入或申報不實的，不能提供合同、協議和收費依據或提供的合同、協議和收費依據記載的租金收入明顯偏低的，由主管地方地税機關按照房產管理部門制訂的政府指導租金標準，以納税人實際出租的房屋建築面積和適用的租金標準計算出的應税租金收入，依法計算徵收各項税款；三是將“以票控税”作為房屋租賃業税收徵管的一項重要手段，通過税務統一發票對税源進行監管，要求承租方辦理租金結算手續時應取得租賃業統一發票，出租人憑經過房產管理部門監證的租賃合同開具租賃業統一發票，對取得租賃收入未開具租賃業統一發票的出租人或未能取得租賃發票的承租人，按照《徵管法》和《發票管理辦法》的規定予以處罰。
5、發揮協税作用，依法委託代徵
（1）建立規範化管理的私房租賃市場，根據房產税收徵管的特點，依法委託街道辦事處（居民委員會）、鄉鎮政府（村民委員會）、物業管理單位、建設管理部門等單位，按照税務機關提供的政策依據和徵管辦法，代徵出租房屋税款，並定期反饋房產税收徵管信息。
（2）利用政府行政手段和財政
會計核算中心的財務管理職能，全面準確核算行政事業單位經營房產原值和房租收入，在準確掌握徵管基礎資料的前提下，計算房產租賃税收的應納税額，依法委代核算中心將房屋租賃税款集中劃繳入庫。
6、加大稽查力度，打擊違法行為。
一是深入分析房屋租賃行為的新動向、新特點，有的放矢地開展房產税收專項檢查，將重點稽查與日常徵管有機結合，整頓和規範房產税收秩序，實現以查促管，以查促收，建立以執法責任制為主體的崗責體系和税務系統內部橫向和縱向信息交流的徵管體系，提高税務稽查效能；二是加大處罰力度，實施小税重罰，定期向社會公佈房屋出租的税款徵收、減免税、停歇業、處罰等情況，曝光涉税違法犯罪行為，教育納税人，震懾不法分子，設立舉報電話或信箱，接受社會監督。
隨着我國市場經濟的飛速發展，大量的社會勞動力湧向城鎮。據不完全統計，目前,全國有超過2億農民轉移到城鎮和鄉鎮企業就業。他們大多租住居民住宅，因出租屋消防安全條件差、管理薄弱，違章用火、用電、用氣現象大量存在，火災頻發，傷亡突出，已成為影響流動人口集中地區火災形勢穩定的苗頭性問題。出租户火災在大多數城市火災當中佔了相當大的比例，人員傷亡數量呈上升趨勢。20xx年xx市發生的多起亡人火災事故中就有近1/3為出租户火災。
一、出租屋存在的消防安全隱患分析
1、出租房大多屬於市民的閒置房，部分房子建造年代較久，個別甚至是危房，房屋的承重結構和屋面大多以木質為主，耐火等級較低，一旦發生火災，蔓延速度快，且這些建築經常成片相連。加之這些房屋所處地區的消防設施和水源不充足，火災發生後水源和道路交通成了控制和撲滅火災的最大障礙。
2、出租人漠視消防安全責任。許多出租人對出租房進行改造時，根本不考慮房屋的裝修是否符合消防安全標準，大量採用可燃材料裝修，增加了火災的負荷。承租人消防安全意識淡薄，往往只注重房子的租金、地段、面積以及傢俱設施，而不考慮房屋的滅火設施、疏散通道、安全出口等消防安全方面的問題。他們缺乏必要的消防安全知識，防火安全意識不足，火災發生後疏散逃生能力差。這是出租户當中發生火災導致人員傷亡的一個重要因素。不僅如此，租住户為了節約開支，還經常將液化氣罐及爐灶等放置室內，採用明火煮飯煮菜，使一間房子既當廚房又當卧室。
3、電器線路敷設不規範。出租户內的電器線路設置不規範，電器線路比較陳舊，違章使用大功率電器，這些經常會造成短路、超負荷等情況從而直接導致發生火災。
4、出租户大部分未能配備基本的消防器材和設施，缺乏初起火災的自救能力。安全出口和疏散通道比較少，且防盜的設施安裝比較到位，防盜門窗、鐵欄柵等成了火災發生後人員疏散的最大障礙。
5、很多出租屋裏設置家庭式小作坊，各種電器設備和明火為火災事故埋下了禍根。
這些問題的存在不是某一個單方面的原因所導致的，是社會經濟發展和變化帶來的一個新的問題，也是城市發展和文明面臨的一個新課題。由於出租房火災造成的財產損失小，人員傷亡基本在十人以下，造成的社會影響面小，政府和消防機構在近幾年的消防工作重點是在公眾聚集場所和危險物品上。但隨着公眾聚集場所火災在消防機構的嚴密監控和業主的重視下，消防安全環境得到了很好的改善，近兩年發生在公眾聚集場所和危險物品上的重特大火災的數量正在大量減少。社會關注的消防安全焦點和我們消防機構的工作重點也正在向居民和出租屋上轉移。
二、隱患整治對策
出租屋的大量存在，它是我們社會主義市場經濟發展的一個衍生物。同時也給我們的消防安全工作也提出了考驗。下面，筆者試就如何做好出租屋的消防安全工作，如何充分貫徹落實部局關於加強出租屋消防安全管理工作談幾點建議：
1、做好政府的參謀，加強城鎮的消防規劃，加大對老城區改造的力度，把那些消防水源不足、消防車通道不暢、耐火等級低的老式居民區從城市中消除出去。對於一時難以落實改造的老城區，要加強對消防車通道和消防水源的改造和建設，確保火災發生後能夠及時得到救助。
2、加強社會面消防安全宣傳，使我們出租户乃至每一個公民掌握一些基本的消防安全方面的自防自救知識。各級政府和消防機構當通過電視、網絡、報紙、畫冊！各種媒體做好消防知識的宣傳。可通過居（村）委、派出所等基層工作單位通過上門的形式，發傳單、貼畫冊等形式進行基本的自防自救技能的宣傳，使我們的出租人以及承租者對消防安全有一個基本的瞭解，也可通過附近的學校對外來務工人員的子弟進行宣傳教育。做好消防知識的宣傳，使我們的羣眾掌握一些基本的自防自救知識和技能，這樣的防火工作是一個長期的工作，同時也是一個事半功倍的工作。
3、充分發揮派出所消防監督管理和服務職能。目前各地派出所消防監督工作都在穩步推進中，大部分地區制定了相應的規章和制度來保障派出所的消防工作。其中居民的防火監督檢查、宣傳、服務是派出所的一項重要消防工作，同時《租賃房屋治安管理規定》第五條也明確了派出所對出租屋的消防監督管理職能。我們可以通過户籍管理工作，通過對出租屋的監督工作，在租賃關係發生之前，通過對房屋消防安全狀況的審核，以簡易審核的形式對出租屋內的疏散通道、安全出口、電器線路以及用火器材進行審核和驗收，督促出租户配備必要的滅火器材，對於不能滿足消防安全管理規定，不得進行租賃。同時民警在平時下地區工作的同時，對出租屋的消防安全狀況進行監督檢查和督促隱患的整改。
4、明確各方職責，從多個方面做好消防安全工作。我們很多企事業單位沒有做好消防安全工作，導致火災發生，其主要原因都是責任沒有落實，或者是責任不明確。不知道自己在預防火災和發生火災後應履行什麼義務和職責。我們出租户也是如此，很多事故也正是因為責任不清不明所造成的，且發生火災後涉及户數多，社會影響大，糾紛多，給我們的基層政府帶來了很大的工作和經濟壓力。對此我們就要在租賃關係發生之前通過居（村）委、派出所簽訂好責任書，督促出租人在房屋結構、內部裝飾、消防器材設施，疏散通道、安全出口、電器線路等上面做好硬件的保障工作，同時出租人也應同承租人簽訂相應的責任書，督促承租人在對房屋使用過程當中做好相應的防火工作。另外我們居（村）委、派出所可以通過平時的工作，督促出租屋積極加入財產保險，這樣火災發生後各方面都會有了一個經濟保障。
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