xx年8月22日星期五，今天天氣悶熱，天氣情況不容樂觀。師大生科xx實踐隊來到了xx。xx地處河北省環渤海地區，包括十四個縣市區：xx縣、xx縣、吳橋、東光、泊頭、南皮、孟村、鹽山、海興、黃驊、河間、獻縣、肅寧、任丘。還有新華區、運河區、開發區、渤海新區河北省高新技術開發區等。
xx縣轄4個鎮、13個鄉、1個民族鄉：樂壽鎮、淮鎮鎮、郭莊鎮、河城街鎮、韓村鄉、鄉、陳莊鄉、徐留高鄉、商林鄉、段村鄉、張村鄉、臨河鄉、小平王鄉、十五級鄉、壘頭鄉、南河頭鄉、西城鄉、本齋回族鄉等。
在瞭解了xx市的大致情況後，師大xx實踐隊主要在任丘等地進行了調查。任丘包括新華路辦事處：xx等25個村莊。xx等24個村xx鎮：轄32個村委會。xx鎮：轄32個村委會。xx鎮：轄28個村委會。xx。
他們小分隊一行7人在當地瞭解當地人員居住情況和外來務工人員的居住狀況以及年老人員的居住情況等主要內容。
在調研過程中發現：xx任丘地區經濟發展迅速，比如華北油田開採總部設在xx，帶動了xx地區的經濟飛速發展，而同時由於石油產業員工眾多，給任丘市帶來了各地的移民。由於經濟的飛速發展，導致任丘地區的住房以及道路設施接近市級水平，各方面設施接近市級水平，在與各類人羣：如村民、政府管理人員、油田人民等的交談中，瞭解到，大家對於任丘的發展前景甚是看好，各方面設施健全，不用擔心住房問題等。
其住房水平參差不齊，位於市區內的村莊大多被市區經濟帶動，大多屬於樓房，甚至是高樓大廈。而位於遠離市區的村莊大多是新蓋的二層小樓或者是平房。
對於年老無人看管的老人，有些村莊設置了敬老院，院內設施齊全，有各類健身器材，還有護理人員。住房難的問題在xx地區基本解決。
農村土改房屋是指在1951年依照《中國土地改革法》確權登記的農村宅基地房屋。此類房屋雖建成年代久遠，房屋本身的價值有限，但隨着城市化進程的加快，這些房屋大都被列入了拆遷範圍。拆遷政策的優惠條件使得房屋具有了大幅升值的空間，導致了此類房屋權屬糾紛案件日益增加。由於農村土改房屋的權屬糾紛案件涉及的法律關係複雜，審理案件所必要的原始資料又因歷史原因欠缺不齊，造成在認定農村土改房屋權利歸屬的過程中存在諸多難點和爭議。為正確、及時審理房屋權屬爭議案件，保證拆遷工作的順利進行，我院對XX年一XX年10月以來審理的78件因拆遷引起的農村土改房屋權屬糾紛案件進行了專題調研。
一、農村土改房屋權屬糾紛案件的特點
1、房屋年代久遠。土改房屋大都建成於建國前、建國初期。多數房屋的自然狀況及其管理、使用情況、權屬更迭情況變遷很大。房屋的書證資料有不少已經遺失湮滅，瞭解房屋權屬狀況的證人大都已故或年高體弱無法出庭作證。因此土改房屋權屬案件的調查取證工作具有相當的難度。
2、涉及民事法律關係複雜。大部分案件均是房屋產權、繼承、析產等法律關係交織在一起。通常還涉及過去法律、法規不健全年代的一些不規範的審批行為，大大增加了審理工作的難度。
3、涉及當事人眾多。土改房屋權屬糾紛大多發生在家庭內部成員或親戚朋友之間。因過去年代的家庭人口一般較多，加之涉及繼承，造成可能享有權利的當事人眾多，且直系、旁系、血親、姻親等關係混雜在一起。在起訴時，部分權利人並未參加訴訟，造成案件通常需要追加多個必要共同訴訟的當事人，審理案件所需的週期較長。
二、農村土改房屋權屬糾紛所涉及的若干疑難問題分析
（一）1951年土地房產所有證存根的法律效力問題。
土改房屋確權的主要依據應當是當時頒發的土地房產所有證。在土改房屋權屬爭議的訴訟中，因頒證年代久遠，當事人大都無法提供土地房產所有證的原件，用以證明土地房產權屬的都是在檔案管理部門查檔調取的土地房產所有證存根的複印件。由於1951年的房產檔案管理中尚無註銷的制度，爭議房屋的權屬如果發生合法的變更登記，在原存根證上是沒有註銷記錄的。因此，我們認為，此類土地房產所有證存根不能當然作為房產權屬的憑證，應當區分不同情形，認定其效力。
1、爭議房屋在1951年土改登記後未再換領產權證，房屋權屬應以土地房產所有證存根記載的登記為準。土改確權一般以登記為準，因此一般應確認土改時頒發的土地房產所有證有效。值得注意的是，如果爭議房屋由部分共有人進行了未超過原房屋建築面積的翻、改建，但未經過相關批准，部分共有人對爭議房屋的翻、改建可視為對原房屋的修繕。房屋權屬仍應以土改登記為準。翻、改建的費用可由全體權利人分擔。如果爭議房屋由部分共有人進行翻、改建，並經過相關批准，領取了私房建築執照並取得房屋的房產、土地證，則應當認為原房屋已經滅失，原宅基地已經批准用於新建房屋。在其它權利人不能舉證證明翻建人是代表全體權利人進行新建房屋的情形下，原1951年的土地房產證存根不再具有效力，房屋權屬歸在1951年之後頒發的房產證記載的權利人所有。
2、爭議房屋在1951年土改登記後又換領與土改登記相沖突的產權證時，土地房產所有證存根的效力問題。
無錫市在1989年左右對全市的農村宅基地房屋重新進行了普查與登記，並換髮了相應的房產、土地證。由於1989年登記的權利人與土改登記的權利人往往是不一致的，如何正確認識兩種權利憑證是審判實踐中最感到困惑的問題。
1951年的土地改革是我國對農村房屋進行的首次分配登記，房屋權屬一般應以土改登記為準。1989年進行的房屋產權登記，屬於換證行為，其確認新的權利人應當經過合法程序。
(1)1989年換證時，如果是以原土地房產證記載的所有共有人的分家析產協議為依據，對房屋進行權利登記，所確認的權利人應為爭議房屋的所有權人。原土地房產證已被合法變更登記。
(2)1989年換證時，僅以祖遺房屋為由部分共有權人或其它親屬領取房產證，應認為是部分共有權人代表全體權利人領取房產證或侵權行為，爭議房屋權屬仍應以土改登記為確權依據。
(3)爭議房屋已經經過土改確認的共有權人的分家析產，但在1989年換證時未按析產協議領證，仍由部分共有人領取產權證。我們認為，如果分家析產協議已實際履行，即支付了歸併款、分割了房屋、交付了房屋等，分家析產協議仍應是有效協議。部分共有人領取產權證，不是對分家析產協議的否認，而應視為代表其他權利人領取產權證。需要指出的是，由於農村傳統風俗和習慣，分家析產協議往往欠缺家庭成員中女兒的簽名。這種協議是否因為欠缺共有人簽名而導致無效，應慎重對待。在分家析產協議已經實際履行，當事人也能舉證證明未簽名的共有權人知曉分家一事而未表示異議的情形下，應認為未簽名的共有權人對分家析產默示同意，維持協議的效力。
（二）1951年土地房產所有證共有權人的認定問題。
1950年11月25日中央內務部頒佈的《關於填發土地房產所有證的指示》第6條規定“土地證以户為單位填發，是合於現在農村經濟情況的。但應將該户全體成員的姓名開列在土地證上，不能只記户主一人姓名，以表明此項土地房產為該户成員（男女老幼）所共有。”因此，土改時，在土地房產所有證上登有姓名的全體家庭成員，包括只登記户主姓名但註明了家庭人口數，在數之內的家庭成員，都是房屋的共有人。
土改至今已有五十多年曆史，當事人在訴訟中往往無法提供記載有家庭成員姓名的土地房產所有證原件，當事人提交的存根件上僅記載有户主姓名和家庭人口數。如何確認在數之內的家庭成員，也是此類訴訟中的難點。
我國在1951年尚未實行户籍登記制度，現存有據可查的户籍資料是1955年登記檔案。如果教條地要求當事人提供1951年的户籍資料來説明土改時在數之內的家庭成員，是不尊重歷史事實的。在審判實踐中，可由雙方當事人自行確認在數之內的家庭成員的身份及姓名。如雙方無異議的家庭成員出生年代均在1951年之前，當事人可以提供的1955年户籍登記情況又與雙方當事人的自認無矛盾之處，則可以按雙方當事人確認的家庭成員作為爭議房屋的共有權人。如雙方當事人無法確認相一致的在數之內的家庭成員，則可要求雙方當事人進一步對各自的主張舉證。法官可根據其它旁證材料，以當事人主張的家庭成員是否合乎情理、是否合乎風俗習慣為標準，判斷當事人主張在數之內家庭成員的合理性。
特別需要注意的是，在數之外的家庭成員也存在可被酌情認定對土改房屋享有共有權的可能。根據最高人民法院（1986）民他字第6號《關於土改後不久被收養的子女能否參加分割土改前的祖遺房產的批覆》精神，土改後不久出生的子女或養子女，長期管理、居住使用土改前祖遺房產，且無其他住處的，可以根據實際情況確認其享有產權並參加析產。最高院的批覆對“土改後不久”時間段未有明確規定，依照省高院1994年《關於審理房地產案件若干問題的意見》的規定，“土改後不久”時間段應掌握在五年之內。
（三）涉及拆遷的農村土改房屋權屬糾紛標的物的確認問題。
房屋權屬糾紛的確權標的當然是爭議房屋，但涉及拆遷的房屋權屬糾紛的特殊之外在於有些爭議房屋已經被有關部門拆除，有些房屋雖未拆除，但已被列入拆遷範圍。發生房屋權屬糾紛後，當事人往往以房屋尚未確權，阻撓拆遷，甚至向法院申請訴訟保全，要求保全房屋、暫緩拆遷。為保障城市建設的順利進行，避免對拆遷進展的負面影響，應正確認識涉及拆遷的房屋權屬糾紛的標的物性質。
我們認為，依照國家相關政策進行的房屋拆遷安置，是合法行為，爭議房屋被拆除並不代表房屋的毀損、滅失，爭議房屋的權利依然存在。因爭議房屋的權屬糾紛與爭議房屋的拆遷安置糾紛屬兩個不同的法律關係，在訴訟中，確認爭議標的，應區分不同情況：
1、爭議房屋列入拆遷範圍，但尚未拆除的，尚未簽訂安置協議的，確權標的當然是房屋。由於房屋是否拆除，並不影響此類房屋權利歸屬的確認，考慮到權屬糾紛訴訟週期較長，而拆遷工作也有較強的緊迫性，對當事人申請財產保全，要求有關拆遷部門暫緩拆除房屋的，一般不應予以准許。是否拆除房屋由拆遷部門按照相關拆遷政決定。對當事人申請暫緩安置房屋的分配、交付的，應當予以准許，並要求相關部門協助執行，以避免錯誤安置帶來新的糾紛。
2、爭議房屋已被拆除，拆遷人已經與名義權利人簽訂安置協議，但尚未交付具體安置房屋的。因無明確、具體的安置房屋，確權的標的仍應是被拆除的房屋。房屋的不存在，不影響確認之訴的進行，當事人仍享有以被拆除房屋的合法權利人身份向有關部門主張安置的權利。
3、爭議房屋已被拆除，拆遷人與名義權利人簽訂安置協議，且也交付具體安置房屋的。這是在實踐中最具爭議的一種情形。有觀點認為，爭議房屋已被拆除，且亦交付了明確、具體的安置房屋，原房屋的一切權利均不存在，應當直接以安置房屋作為確權標的。對此，我們持有不同意見。
首先，房屋權屬關係與拆遷補償安置關係是兩個完全不同的法律關係。直接以安置房屋作為確權標的，必然涉及對安置協議合法性的審查。如果確權結果是房屋的所有權人發生了變化，則安置協議是否有效已經存有疑義，直接對安置房屋確權失去了法律基礎。
其次，在拆遷補償安置關係中，原房屋與安置房並不是簡單的一等一的置換關係或賠償關係。依照拆遷政策，當事人對安置方式有多種選擇，當事人也可放棄部分安置權利。同時，依照拆遷政策，在增加共有權人或權利人變更的情形下，拆遷人也可能存在應增加安置房屋的義務。由於原安置協議不是房屋真正權利人的真實意思表示，直接以安置房屋為確權標的，則可能會損害真正權利人的合法利益。
再次，拆遷安置協議一經簽訂，就是協議載明的被拆遷人取得房屋所有權的合法依據，在該協議未經正當程序被宣告無效或撤銷之前，法院可否直接變更安置房的權利人，也是值得商榷的。
我們認為，在安置房屋已經交付的情形下，如果發生權屬爭議的當事人對安置協議無爭議，同意接受安置方案的，法院可以依照被拆遷房屋的權利歸屬直接對安置房屋進行確權。如果發生權屬爭議的當事人，不接受安置協議，僅要求對原房屋確權的，法院仍應以原房屋為確權標的，明確各方當事人的權利。判決確認的房屋權利人向拆遷人主張權利的，屬於另一法律關係，雙方可另行處理。當然，拆遷人如果是善意、有償與原被拆遷人簽訂安置協議，一般應當維持原安置協議的效力，以維護拆遷工作的嚴肅和有序。至於真正權利人所受到的損害可以通過要求擅自處分他人或共有人財產的侵權人賠償損失的方式獲得救濟。
（四）農村土改房屋權屬糾紛中的事實收養關係的成立及解除
認定問題。
土改房屋權屬糾紛通常是與繼承糾紛並存的，其中涉及的收養關係多數是在收養法實施前形成的事實收養，如何認定事實收養關係的成立及解除，也是此類糾紛中的難點。
最高人民法院在1988年作出的《關於關於許秀英夫婦與王青芸間是否已事實解除收養關係的覆函》中指出“一九三七年王青芸兩歲時被其伯父王在起、許秀英夫婦收養，並共同生活了二十年，這一收養事實為親戚、朋友，當地羣眾、基層組織所承認，應依法予以保護”，“雙方未以書面或口頭協議公開解除收養關係……以認定許秀英夫婦與王青芸的收養關係未事實解除為妥”。根據批覆的精神，在審判實踐中確認事實收養關係的成立應具備下列條件：
1、當事人之間須有共同生活的事實。即當事人之間以父母子女的身份長期發生撫養或贍養的生活關係。具體可表現為當事人相互間都公開承認養父母子女關係，相互使用父母子女的稱謂，或子女隨父母姓氏，或有收養文書、或申報户口登記等。一般應以“長期共同生活”為確認事實收養的依據。
2、須有羣眾和親友的公認。即羣眾和親友公認當事人之間以養父母與養子女關係長期共同生活。最瞭解當事人的真實情況的就是當事人的親友和鄉鄰，他們的看法對確定當事人間的關係性質的重要證據之一。
3、須有基層組織的承認。基層組織作為羣眾自治性組織，負責當地羣眾的日常事務管理，對當事人間長期共同生活的關係性質有清楚的瞭解。基層組織的承認是確定當事人間關係性質的主要證據。
在審判實踐中難以把握的是如何認定事實收養關係的解除。在事實收養關係成立後，雙方當事人又因各種原因，做出一些行為，如將雙方户籍分開、養子女遷回親生父母處居住、雙方在各自檔案中不再填寫收養關係等。是否因此可以認定雙方當事人已經以行為表明解除收養關係？收養關係是擬製血親關係，可因當事人的協議而成立，也可因雙方的協議而解除。1992年實施的收養法的規定也強調了收養關係的協議性質。收養法規定了解除收養關係的兩種方式，一是依當事人協議而解除，二是依當事人一方的要求以訴訟方式解除。可見立法所強調的是收養關係因協議產生，也因協議解除，協議不成的，須以訴訟方式解除。不認可所謂的因當事人一方、或雙方的某些行為而事實解除收養關係。所以，在認定事實收養關係當事人雙方是否解除收養關係時，應當參照現行立法的精神及收養的實質，強調以當事人雙方以書面或口頭協議形式公開解除為標準。
（五）農村土改房屋權屬糾紛中的訴訟時效問題。
農村土改房屋權屬糾紛中涉及的訴訟時效問題有兩種情況：
1、1989年換證時的公告時間是否應認定為“知道或者應當知道權利被侵害”的時間？
1989年對土改房屋進行換證時，通常是經過了公告程序的，被告因此抗辯原告應當在公告之時知道權利被侵害，原告遲至現在起訴已超過二年的訴訟時效期間。我們認為，頒發房屋產權證之前的公告，是頒證機關為保證頒證的正確性，對擬頒證的情況在一定範圍內向社會公佈，徵求利害關係人或其他人的異議、意見的行為。這種公告不具有已將房屋產權情況告知全體利害關係人的法定效力。簡單地將公告時間認定為“應當知道權利被侵害”的時間缺乏法律依據，被告應證明原告知曉公告且無異議。
2、關於繼承的訴訟時效規定與《民法通則》中訴訟時效規定的適用對象問題。
《繼承法》第8條規定：繼承權糾紛提起訴訟的期限為二年，自繼承人知道或者應當知道其權利被侵犯之日起計算。但是，自繼承開始之日起超過二十年的，不得再提起訴訟。《民法通則》第135條、137條規定：向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為2年，法律另有規定的除外；訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。但是，從權利被侵害之日起超過20年的，人民法院不予保護。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間。二者規定的差異之處在於兩種訴訟時效期限的起算日期是不同的，繼承的20年時效是自繼承之日起計算，《民法通則》規定的20年是自繼承人知道或者應當知道其權利被侵害之日起計算。
《繼承法》是1985年頒佈生效的，《民法通則》是1987年施行的。對《民法通則》頒佈生效後怎麼適用這兩部法律關於訴訟時效的規定，最高人民法院在《關於貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第177條作出了司法解釋：“繼承的訴訟時效按繼承法的規定執行，但繼承開始後，繼承人未明確表示放棄繼承的，視為接受繼承，遺產未分割的，即為共同共有。”上述司法解釋有兩方面的含義，第一，在繼承開始後，繼承人接受繼承（包括明確表示繼承和視為接受繼承）但遺產未分割的，即為共同共有，不適用繼承法關於繼承權的訴訟時效，而應適用《民法通則》關於共同共有所有權保護的訴訟時效。第二，在繼承權被侵害時提起繼承訴訟時，應適用《繼承法》第8條關於2年或20年的訴訟時效規定。
在土改房屋權屬糾紛中遇到的繼承大都屬於在繼承開始後，繼承人接受繼承但遺產未分割之情形，有關訴訟時效應適用《民法通則》的規定。但是，在審判實踐中也遇到過特別的情形，即在繼承開始後，繼承人未分割遺產，但遺產已被非繼承人佔有取得（侵權未超過二十年）。繼承人在繼承開始（被繼承人死亡之日）二十年之後，才提起確權訴訟。這種糾紛是屬於繼承權糾紛還是侵權糾紛，適用何種訴訟時效規定，在實踐中做法不一。我們認為，繼承權糾紛屬於民法通則規定的侵權糾紛的一種類型，《繼承法》與《民法通則》對這種侵權糾紛規定了兩種不同的訴訟時效起算點，給審判實踐帶來了混亂。從法理角度來講，《繼承法》是民法中的單行法，不得違背基本法，同時，《民法通則》頒佈生效在《繼承法》之後，其基本原則應視為對前法與之矛盾之處的修正。從實踐角度來講，繼承人在繼承開始後二十年才知道權利被他人侵犯，按照《繼承法》的規定不得再提起訴訟，實際上剝奪了房屋繼承權人法定的、正當的、合理的權利。
20xx年8月22日星期五，今天天氣悶熱，天氣情況不容樂觀。師大生科xx實踐隊來到了xx。xx地處河北省環渤海地區，包括十四個縣市區：xx縣、xx縣、吳橋、東光、泊頭、南皮、孟村、鹽山、海興、黃驊、河間、獻縣、肅寧、任丘。還有新華區、運河區、開發區、渤海新區河北省高新技術開發區等。
xx縣轄4個鎮、13個鄉、1個民族鄉：樂壽鎮、淮鎮鎮、郭莊鎮、河城街鎮、韓村鄉、鄉、陳莊鄉、徐留高鄉、商林鄉、段村鄉、張村鄉、臨河鄉、小平王鄉、十五級鄉、壘頭鄉、南河頭鄉、西城鄉、本齋回族鄉等。
在瞭解了xx市的大致情況後，師大xx實踐隊主要在任丘等地進行了調查。任丘包括新華路辦事處：xx等25個村莊。xx等24個村xx鎮：轄32個村委會。xx鎮：轄32個村委會。xx鎮：轄28個村委會。xx。
他們小分隊一行7人在當地瞭解當地人員居住情況和外來務工人員的居住狀況以及年老人員的居住情況等主要內容。
在調研過程中發現：xx任丘地區經濟發展迅速，比如華北油田開採總部設在xx，帶動了xx地區的經濟飛速發展，而同時由於石油產業員工眾多，給任丘市帶來了各地的移民。由於經濟的飛速發展，導致任丘地區的住房以及道路設施接近市級水平，各方面設施接近市級水平，在與各類人羣：如村民、政府管理人員、油田人民等的交談中，瞭解到，大家對於任丘的發展前景甚是看好，各方面設施健全，不用擔心住房問題等。
其住房水平參差不齊，位於市區內的村莊大多被市區經濟帶動，大多屬於樓房，甚至是高樓大廈。而位於遠離市區的村莊大多是新蓋的二層小樓或者是平房。
對於年老無人看管的老人，有些村莊設置了敬老院，院內設施齊全，有各類健身器材，還有護理人員。住房難的問題在xx地區基本解決。
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