一、銷售節奏
(一)銷售節奏的制定原則：推廣銷售期指從市場導入開始至產品開盤銷售，較大規模的項目一般持續34個月的時間，因為項目一期體量較小，建議以2個月左右為好，再結合以實際客户儲備情況最終確定；另外，由於銷售節點比工程節點易於調整，一般情況下為項目部先出具基本的工程節點，據此營銷策劃部制定銷售計劃。制定本計劃的重要節點時間時，未與工程部跟進。故本銷售計劃相關節點只是初稿。待工程節點確定後，再最終定稿。
1、推廣銷售期安排34個大的'推廣節點，節點的作用在於不斷強化市場關注度，並使銷售保持持續、連貫。
2、鑑於年底臨近過年的情況，開盤銷售強銷期應避開春節假期。
3、開盤銷售前應確保樣板區、樣板房景觀、工程施工達到開放效果。
(二)銷售節奏安排：
1、__年10月底__年12月，借大的推廣活動推出項目。
2、__年12月底__年1月初，召開產品發佈會，正式啟動某項目，同時策劃師對市場進行第一次摸底。
3、__年1月中旬，開放樣板房，同時策劃師對市場進行第二次摸底。
4、__年1月下旬，春節之前，開盤銷售強銷。
二、銷售準備(__年1月15日前準備完畢)
1、户型統計：
由工程部設計負責人、營銷部共同負責，於__年12月31日前完成
鑑於項目户型繁多，因此户型統計應包含對每一套房型的統計，包括户型、套內面積、户型編號、所在位置。
2、銷講資料編寫：
由營銷部、策劃師負責，於__年12月31日前完成。
項目銷將資料包括以下幾個部分：
購買的理由：產品稀缺性銷講。
基本數據：的主要經濟指標、户型面積統計、配套情況、建築風格、景觀設計、交通情況、交房時間、主要交房配置、物管收費；涉及到設計單位的，由其出具銷講材料。__年12月31日前，由整理後，統一作為產品和項目優勢説辭。
建築工藝及材料：需要在__年12月15日前由工程部出具項目採用的新工藝材料，新技術等基本基本資料。__年12月31日前，由整理後，作為材料工藝説辭。
客户問題集：以答客問形式書寫，針對英酈莊園的優劣勢，做出銷講解決辦法。
樣板區銷講：
不利因素公示
1、置業顧問培訓：
由營銷部負責，培訓時間從__年11月底__年1月
培訓內容包括：
銷講資料培訓，時間：__年11月底__年12月初
建築、景觀規劃設計培訓，時間：__年12月初
工程工藝培訓，時間：__年12月初
樣板區、樣板房培訓，時間：__年1月9日
銷售培訓，時間：__年12月__年1月出
2、預售證
由銷售內頁負責，於__年1月10號前完成
3、面積測算
由銷售內頁負責，於__年1月10號前完成
4、户型公示
由於項目户型種類繁多，户户均不同，所以在銷售前應準備户型的公示，方便客户選房，避免置業顧問出錯。
由策劃師負責，於__年1月10號前完成
5、交房配置
由工程設計線蔣總負責，於__年1月10號前完成
6、一公里外不利因素
由策劃師負責，具體調研後，與銷售經理會商後，於__年1月10號前完成，分析總結後，作為銷售時重點關注的抗性，專門進行培訓。
三、樣板區及樣板房
(一)樣板區
1、樣板區範圍：考慮到項目銷售必須突出良好居住環境的氣氛，因此我們將售樓中心至1#樣板房區域所包含的整個大區都打造成為樣板區。物管，保潔等須按照樣板房的管理規定進行管理。其中有兩套樣板房、售樓部到樣板間的步行情趣長廊、疊水噴泉、及10#的臨時景觀區域。(注：從售樓部至樣板房之間的參觀瀏覽線路，以下暫定為y區)
2、樣板區作用：最大限度的展現温江宜居，城在林中氛圍、家居水畔的氛圍，體現國色天香大社區遠見、高檔、生態、宜居、增值的社區概念，體現獨具特色的建築風格。
3、樣板區展示安排：
確定對y區沿線情調、步行道的包裝方式和具體要求；
確定y區道路沿線燈光佈置方案，燈具選型要求和效果交底；
明確樣板區工程施工、營銷包裝整體和分步實施節點、任務分解；
具體見附後(參觀園線説明)
(二)樣板房
1、樣板房選擇：樣板樓選定為1#樓，1#樓一方面靠近售樓部，由於樣板間前10#修建時間較晚，樣板間會有較好的景觀視線，另外1#樓位於英酈莊園主入口不遠，不會影響後期其他樓幢施工，同時也不產生其他樓幢施工影響客户參觀的情況。選定1# 樓平層、底躍各一套。
2、樣板房作用：考慮到項目户型面積偏大，通過樣板房精裝修設計可以引導客户更好的理解户型設計，同時也是對推廣所倡導的享樂主義生活的一種實體詮釋。
3、樣板房展示安排：
前期設計，包裝由項目部同事負責，跟進協調。樣板房應於__年12月底前完成，以便於先期推廣時，到訪客户時參觀。樣板房的日常管理工作由營銷部負責。
四、展示道具
包括沙盤模型、户型模型、户型圖的製作：
1、沙盤模型：和策劃師協商後，由策劃師聯繫相關單位制作
2、户型模型：和策劃師協商後，由策劃師聯繫相關單位制作
3、户型圖：和策劃師協商後，由策劃師聯繫相關單位制作
五、價格策略
均價確定：包括銷售均價及贈送面積等由策劃師和銷售部職業顧問踩盤整理數據，策劃員協同寫出定價報告，報領導審批後執行。價格按建築面積計算，不包括贈送面積。
價格策略包括：銷售均價，銷售起價，銷售實得單價，套內單價。
價格走勢分析，節點價格初步預計，職業顧問優惠權限，銷售主管優惠權限，銷售經理優惠權限，內部員工推薦優惠權限，公司領導優惠權限，一旦確定優惠權限，堅決執行，防止權限不明，私放優惠，擾亂現場銷售。
一、項目背景：
教師，人類靈魂的工程師，一個偉大的職業，一個影響着所有人成長的培育工程。他們默默耕耘，揮灑汗水，為我們的祖國培育了一代又一代優秀的人才。在每一位曾經或正在做學生的人心中，都會有一位或幾位對他(她)的成長產生過很大影響的老師。“師恩似海”，在社會普遍對教師存在尊敬和感恩的今天，在這全國第36個教師節來臨之際，利用郵政長期發展過程中形成的服務社會、服務大眾的公共服務形象，為教育局提供郵政更優質的服務。利用商業信函搭載商家宣傳和廣告，以最優的優惠政策，為__廣大教師獻上一份節日的賀禮，併為辛勤的園丁們送上最美的祝福。
二、營銷方案：
為了在教師節期間我們能更好的和教育系統相結合，我們採用教師節專用信封配送一份DM專刊或任意夾帶不同商家廣告及優惠券，內頁內容需符合教師羣體的特徵，滿足大多數教師的要求。
方案描述：
1、項目名稱：感恩——靈魂工程師
2、媒體形式：活動載體為郵政商業信函(7號標準信封)，採用活動專用信封，內裝郵政DM專刊或夾帶多張廣告內頁，內頁內容形式由客户提供素材設計也可自行提供，摺疊後放入信封。教育局致信單獨印刷擺放。
慰問信由縣教育局長親自題寫“老師，您好”並署名；信封採用100g進口雙膠紙四色精美印刷，成品尺寸229mm×162mm;慰問信採用80g雙膠單色印刷，A4紙大小；隨慰問信一同寄遞的DM專刊，成品尺寸210mm×140mm，共8P，採用105g進口銅版紙印刷，整本冊子均為四色精美印刷。
3、活動時間：20__年8月15日—20__年9月10日
4、活動對象：全縣中國小教師
5、發佈數量：5000份(由教育局提供名址)
6、活動特點：針對全縣教師羣體，宣傳直接針對目標羣體，百分之百的到達率，為商家提供了無限商機。
7、費用計劃：每份夾送廣告0。08元/件
宣傳冊子封面(版面尺寸為210mm×140mm)1000元
宣傳冊子封一(版面尺寸為210mm×140mm)700元
宣傳冊子封底(版面尺寸為210mm×140mm)700元
宣傳冊子內頁(版面尺寸為210mm×140mm)500元
三、項目實施過程：
(一)首先取得教育局領導的支持
為了充分爭得教育局領導得信任，我們答應為其免費發送由教育局局長親筆書寫的《向全縣教師致以節日問候的一封信》。教育局領導免費得到一項政績，並贏得了全縣教師的尊重。全縣教師都得到教育局局長的慰問信會感到欣慰，同時還收到郵政為其提供的多項優惠券，提升郵政服務社會、服務大眾的公共服務形象。
(二)獲得最準確的名址
通過與教育局的良好溝通，讓教育局主動提供教師準確名址，由我們幫助整理。
(三)招商客户細分
將市場客户進行細分，重點選擇教師羣體感興趣的和可以讓教師接受的商家，精心挑選有代表性的行業進行有目的性的招商，如通信業、眼鏡店、購物商場、美容場所等，組織業務經理全面進行營銷。
目標客户(此為策劃優惠內容)：
商户文案：又是9月，“教師節”踏着輕盈的步子緩緩而來。對於每一個人來説，在我們從頑皮稚童到青澀少年，再到風華青年的生命歷程，老師，都是最值得我們尊重和感恩的人！他們雖然生活清苦，卻情繫祖國未來，心聯學子之心；雖是一燭微火，卻燃盡自己，照亮別人！在教師節即將來臨之際，“__”向您道聲：“老師，您辛苦了！
1、保險公司：免費提供保險服務或車輛保險優惠。
2、電信類公司：為教職工安裝寬帶優惠100元的服務。
3、購物場所：9月10日，教師持教師證到店，可至會員中心免費辦理會員卡；新辦卡教師將獲得禮品一份；或針對教師節推出一些對教師生活工作有關聯的商品的特價活動。
4、餐飲娛樂：教師節當天，用餐的教師憑教師證可以享受__折，或獲贈教師回報折扣卡一張。
5、房地產公司：可推出”教師節購房禮上禮“活動。活動期間購房或交納定金的客户，憑藉有效證件將在原有優惠基礎上，再獲得一份額外大禮。
6、美容、美體、化粧品、品牌服裝：
敬愛的老師
時空的流轉
是把我與您之間的距離
越拉越長
但思念的心
卻永遠不會改變
如春風拂過
百花齊放
如豔陽普照
碩果累累
老師
我最敬愛的老師
祝您永遠健康、美麗！
凡持本手冊(或教師證)到__×購物可充現金__元，並免費辦理VIP尊貴會員卡
一張。
7、投資理財：與銀行溝通推出相應的宣傳單頁。
8、通訊類、電動車、
9、醫院：以教師職業常見病為切入口，為教師提供優惠體檢、就診。
商店通用活動策劃：
①、紅燭照 月兒圓 禧中秋 齊尋寶
”親愛的，你説在生活中能找到像傳説中的寶藏嗎？“
”當然能，但要有尋寶祕籍……“
”真的嗎！快走吧，__有尋寶祕籍。“
活動時間：9月10日——15日
活動規則：
藏寶區：店內商品貨架上插有”各類謎題“，即為”藏寶區“。
您接下來的`尋寶路程是：
第一步：獲得尋寶祕籍憑當日購物滿__元的購物小票，即可到前台領取”尋寶祕籍“一份(每票限領一份);顧客可自由挑選”各類祕籍“。
第二步：尋找寶藏 領到祕籍後打開祕籍，祕籍內將對寶藏地點進行説明，並給出三個可選答案(A、B、C)。
第三步：獲得寶藏您找到了祕籍中指定的寶藏的”正確答案“，即可到”祕籍兑領處(服務中心)"領取小禮品一份。
小禮品：提供價值5——20元的小禮品，100份/店
(謎題及祕籍由各商家因本店促銷特色而定，原則上謎題就是對本店商品的一次介紹，通過尋寶的形式讓客户對商品加深印象，提高其購買慾望)
(注：謎題要設計精美，各類型謎題須在設計或顏色中給予明顯區分。這樣能起到裝飾和點綴賣場，活躍氣氛的作用。)
②、教師節，__×為您傳情達意。
活動時間：9月5日—9月8日
活動內容：活動期內，在__×購物的學生，可免費獲得祝福賀卡一張(您只要在卡片上寫上您想對您的老師所説的話，將於9月9日前將您的祝福寄到您的老師處)。每單限送1張賀卡。
一、全員營銷的目的和意義
全員營銷是推動我公司營銷工作的重要手段，在公司內部推動全員營銷其目的是通過此種形式充分發揮和調動全體員工的積極性，取得更好的經濟效益，倡導員工愛崗敬業，營造一個團結協作，拼搏進取，人人促銷的工作氛圍。
二、實施辦法
1、方案採取採取“全員營銷、多銷多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作。
2、適用範圍：凡是通過自公司總經理以下員工在公司所開發的房地產項目購買住宅或商鋪的，均適用本方案。(銷售部不參與此方案)
三、銷售流程
① 員工負責提供客户所購物業涉及的位置、户型、面積、價位、交房日期、物業管理、違約責任等相關資料和諮詢服務。
② 員工負責督促客户按照規定按時支付房款(訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及後期各項費用等)。
③ 員工負責帶領客户到財務部繳納現金或辦理轉帳手續，個人不得經手現金。
④ 合同填寫由財務部售樓管理員、經辦員工協同客户共同完成。售樓管理員負責對所簽訂合同進行立卷存檔、保管。
⑤ 如需按揭貸款的客户，由售樓管理員協助其完成貸款手續。
⑥ 經辦員工需與客户作好溝通，向其闡釋國家有關政策規定及我公司的臨時性規定。
⑦ 以上工作完成，視為該項銷售工作完畢。
四、業績提成
1、按照公司規定，對不同樓號、不同形式的物業(商鋪、住宅)制定出不同的銷售提成比率。
住宅：提成比率為0.8%，商鋪提成比率為0.5%。
業績提成=合同總房價×比率
2、銷售工作完畢，經辦員工即可到公司財務部領取業績提成。
五、本方案(草案)自發布之日起試行。
蒙田範文網