一、市場目標
銷售時段：8月15日—9月30日
1、銷售目標：
內部認購期間銷售開發量的30％，總金額約為6000萬元。
2、品牌目標：
商業圈的核心，龍頭地王
第一商業街——超大型的休閒購物中心
再掀商鋪投資熱潮
3、目標客户羣：
本區及周邊區域的投資客
原有商鋪租賃客户
一期舊業主的親友
二、推售策略
1、推售思路：
二期正處於打地基階段，無實物可看，發展商實力及信譽度是買家信任的支撐點。
一期交付使用，開始進入全面招商階段，招商成功儘快開業是對二期最好的宣傳。
對該階段的目標客户羣進行鍼對性的推廣。
通過一系列的形象公關活動提升項目知名度及影響力，進一步確立項目在本商圈內的龍頭地位。
2、入市時機
開始內部認購：8月15日
內部認購期：8月15日—9月30日
公開發售期：10月1日
8月15日開始內部認購，配合各方面宣傳，在“十·一”黃金週前預熱，爭取在競爭對手加大宣傳力度之前搶佔目標客户羣視線。
選擇10月1日公開發售一來與二期工程進度吻合，屆時二期五棟樓均已封頂，有實物可看，
3、具體部署
方案一：直接下定，直接選鋪
目的：沿用一期的銷售手段，試探市場的接受程度
在“十·一”前有效攔截競爭對手
具體操作：
1）意向買家先下誠意金￥20萬元，享受優惠折扣，直接選定鋪位；
2）簽署“內部認購意向書”，公開發售7天（或在通知時間）內補籤正式“認購書”，7天后簽署正式《商品房買賣合同》，交齊首期款及相關税費；
3）公開發售七天內達成成交的所交之誠意金直接所購商鋪的樓款，不作另行退回；
4）如在規定時間內沒有成交的，所交之誠意金在一個月內無息退回；
5）意向買家憑身份證簽署“內部認購意向書”，每份“內部認購意向書”只能認購一個單位；如需轉讓，須先徵得發展商同意，並由出讓方交納￥1萬元手續費予發展商；直系親屬間轉讓無需交納手續費，但需出示户口本證明。
方案二：先下誠意金，只保留折扣不保留單位，公開發售時再輪籌選購，先到先得。
目的：最大限度調動意向客户的認購積極性
有大批買家、炒家託市，關注度提升
具體操作：
1）意向買家先下誠意金￥5000元，僅作保留優惠折扣，不代表選購具體單位；
2）簽署“內部認購意向書”，以均價出街，暫不公佈價格明細；
3）開售前一天輪籌，開售當天換籌，先到先得。
4）如在規定時間內沒有成交的，所交之誠意金在一個月內無息退回；
5）“內部認購意向書”轉讓須交納￥1萬元手續費。
活動配合：
9月份集中招商會
“十·一”模特時尚大賽
司儀大賽
美食大賽
三、宣傳方面具體部署
內部認購初期不建議大肆進行報紙及電視宣傳，僅在招商宣傳中略為帶過，建議作現場報裝、氛圍營造、單張、空飄、橫幅、户外廣告等宣傳，還可以考慮車身廣告（輻射面為黃岐鎮區和廣州範圍）。
詳細計劃見附件一。
四、銷售人員的培訓
8月15日前全部到位。
一、活動背景
臨近年關，**傳媒為答謝政府部門、新老客户朋友、傳媒行業朋友在一年中對我們的支持和關心，總結過去一年來的工作，展望未來的發展前景，特舉辦此次感恩答謝會。
二、活動意義
1)加強與政府部門的良好關係，為後期長遠合作繼續奠定堅實基礎。
2)真情回饋簽約大客户，推出各種優惠活動，整合資源，借力打力，藉助會銷模式快速促進傳統媒體和新媒體的出單量和出單率，為20xx年的工作計劃與目標做好前期的鋪墊與鞏固。
3)針對同行業媒體加深溝通與交流，瞭解同行業公司於產品動向，促進合作，最終達到互利共贏。
4)團隊內部策劃、組織、執行類似市場活動，實踐鍛鍊員工團隊組織策劃能力及活動執行能力，為後期其他類型活動積累團隊基礎。
三、主題活動
1)到場嘉賓答謝送禮活動
全體到場嘉賓將在活動結束後獲得**傳媒精心準備禮盒一份，內含（精品茶葉，陶瓷茶具一套）
2)**20xx年度最佳合作伙伴送大禮活動
**年度簽單額最多的客户或者大客户（數量為3位）每位將獲得ipad2一部
3)新户外媒體模型展示，現場簽單打折酬賓活動
現場展示未來新橋墩以及電話亭樣式，同時現場簽單客户即可享受3折優惠！
4)籤**及二維碼送户外活動
現場簽約創意二維碼客户，即可獲贈**傳媒優質候車亭點位一個
5)首個現場簽單客户送大禮活動
首個現場簽單客户可獲得由**傳媒贈送的ipad2一部，數量有限，先到先得
6)幸運大抽獎活動
7)模特與樂隊表演活動
四、基本內容
1)開場致辭
由周總在答謝會開場進行開場致辭，答謝政府相關部門和新老客户對我們公司的支持，烘托現場氣氛。
2)講師演講
邀請山東大學教授XXX以及山東****户外媒體專業講師XXX，進行市場趨勢、新產品規劃、應用以及展示等細緻的講解，引起客户興趣，達到現場簽單的目的。
3)活動表演
入場安排禮儀迎賓，宴會邀請專業模特上台針對公司所有媒體進行展示與走秀；樂隊表演；民族音樂演奏等表演形式，烘托和帶動氣氛，營造熱烈的宴會環境。
4)招待宴請
就餐時間看實際情況安排，暫定午餐。由酒店安排就餐，採取婚宴按桌上菜的模式。
5)互動展示
烘托現場氣氛，讓到場嘉賓真切感受**新產品，在會場設施，牆面上加印二維碼，與嘉賓互動。上菜菜盤粘貼二維碼，掃描即可知道菜品名稱，營養價值。
五·活動流程
一)前期準備階段
時間：20xx年11月07日-11月20日
1、20xx年11月15日策劃案定稿後，與吳總聯繫的婚慶公司進行協商，確定實施的細節，活動規模等，並着手安排工作
2、召開公司會議與公司全體員工溝通，確認各部門意見，確保公司全員同步進行。
二)物料儲備階段
時間：20xx年11月15日-12月03日
1、主席台背景幕布（數量為1塊） +易拉寶（數量為4塊）
設計及噴繪負責人：
2、互動展示環節使用二維碼（數量根據菜品與餐桌數確定）
設計及噴繪負責人：
3、活動用牆上創意設計畫面（數量為2塊）
設計及噴繪負責人：
4、投影儀+幕布 各 1台
公司自備 負責人：
5、活動抽獎獎品與贈品購買：
20xx年度最佳合作伙伴贈送：ipad2（3位）
現場首個簽約客户贈送：iphone4s（1位）
抽獎一等獎：iphone5 （1位）
抽獎二等獎：ipad2 （2位）
參與獎（到場嘉賓答謝送禮）：**禮盒（加印**和**標誌二維碼，內含精美茶葉一盒，特色陶瓷杯子一個，宣傳彩頁及資料）
負責人：
6、活動意向合作書、調查問卷、優惠政策撰寫
負責人：
7、相機及攝像機
內容：單反相機，公司相機負責活動現場錄像
負責人：
8、筆記本電腦
內容：筆記本電腦2台
負責人：
9、會議記錄用品
內容： 紙質筆記本，筆
負責人：
10、活動電子版邀請函
內容：關於活動邀請函的設計與邀請
負責人：
11、傳統媒體20xx年樣式優化演講方案PPT設計
負責人：（設計PPT）
12、新移動媒體與二維碼現場演講方案及PPT設計
負責人：
13、活動所需模特隊與樂隊
負責人：
三)活動執行階段
1、推廣宣傳及造勢
1)報紙媒體宣傳（11月25-11月30日）
2)户外候車亭宣傳（11月15日-12月8日）
3)**生活網廣告位（11月15日-12月8日）
2、客户邀約（11月15日-12月3日）：
本次活動規模為：60-70人左右，邀請政府部門及簽約大客户數量為：XX人左右。
銷售部根據活動規模全員展開邀約工作，要求必須是公司總經理及以上級別。並及時回收客户的回執，保證電話邀約質量，並按時上報李乾慧處統計。
上次體驗會統計到場率為30%。
3、培訓：
1)11月30日下午4點針對24日的體驗會在流程和內容進行詳細的講解；
2)12月6日上午9點公司內部模擬彩排一遍；
3)12月7日下午3點在萬達凱悦現場模擬全部流程，包括禮儀迎賓環節。
四)現場安裝階段
1)12月7日下午現場佈置，完成擺桌，講台佈置，易拉寶佈置，現場創意牆畫布置，背景幕布展板佈置，調試音響與投影儀等設備，互動二維碼粘貼至明日上菜餐盤上，並驗收；
2)12月7日下午5點擺放餐桌用品（調查問卷、合作意向書），花籃，充氣拱門，會場裝飾物佈置，並驗收。
3)會場佈置示意圖： （待定）
五)活動實施階段
1)12月8日8點30前**傳媒與婚慶公司全體項目人員到位
2)12月8日9點前確認全部會場設施佈置到位
3)12月8日9點前禮儀迎賓，模特隊走秀，樂隊表演全部到位
4)12月8日9點前音響師，主持人，攝像師準備完畢，活動正式開始。
一、活動背景
未來5-XX年中國將是全球風險投資（vc）追逐的市場，越來越多的海外vc開始了中國淘金之旅。中國的tmt（科技、媒體、電信）產業的哪些細分領域最值得關注？這些細分領域中最具成長潛力的企業在哪裏？作為易觀國際年會的投資分會場，12月13日 上海，易觀國際將與海內外投資機構及中國tmt創業企業分享易觀國際tmt產業投資機會、tmt企業投資評級的分析模型和研究成果。
二、誰應該參加
ü 關注中國tmt（科技、媒體、電信）領域的投資機構
ü tmt領域的創業企業，並如果你有意向引入風險資本以引領企業超速發展
三、為什麼要參加
投資機構
* 深刻把握中國tmt產業、技術發展趨勢
* 發現tmt各細分領域（互聯網創新、無線娛樂等）的投資亮點和明星企業
創業企業
* 與海內外30多家投資機構零距離交流機會
* 作為“融資通會員”獲得易觀國際投資評級及推薦給與會風險投資家
* 有機會獲得15分鐘現場項目路演機會
* 深入把握中國tmt產業、技術發展趨勢（互聯網創新、無線娛樂等）
四、活動議程
淘金中國 – tmt產業投資機會
時 間
內容/議題
嘉賓
13:00- 13:30
參會嘉賓簽到
13:30- 13:40
主辦單位致辭
於揚 易觀國際總裁
主題演講
13:40- 14:10
中國tmt產業投資機會評估模型發佈
李璟 易觀投資高級分析師
tmt產業是投資界“永遠”的熱點，技術、應用、商業模式的不斷創新衍生出無窮的細分領域。哪些細分領域最值得關注？哪些細分領域將最具投資潛力？又有哪些企業最有可能成為明天的“巨星”？浪裏淘沙，沙裏淘金，我們將與您分享易觀國際tmt產業投資機會的研究方法論及研究成果。
專題一：互聯網創新
14:10- 14: 40
互聯網創新：盈利之路 “上下”求索
孫立林 新媒體產業研究高級分析師
互聯網永遠是一個令人充滿期待與幻想的的領域，不斷湧現的新興概念與領域，是“勝者
為王”還是“剩者為王”？google、skype異軍突起對傳統互聯網思維造成巨大沖擊，互聯網發展和創新的趨勢何在？互聯網企業如何快速擺脱流量束縛，尋求有效盈利模式？互聯網公司殺入行業應用會對it服務帶來怎樣的變革與衝擊？易觀國際將為您細緻解析其中奧妙，盡展互聯網未來的盈利畫卷。
14:40- 15:00
互聯網創新 相關項目推薦
15:00- 15:40
專家組討論
嘉賓
計越 副總裁 sequoia capital china（確定）
李宏偉 執行董事granite global ventures（確定）
victor leung 董事 匯豐直接投資（確定）
楊瑞榮 副總裁 蘭馨國際（確定）
王江 ceo 巖漿數碼（確定）
15:40- 16:00
茶 歇
專題二：無線娛樂
16:00- 16:30
無線娛樂：娛樂大旗不倒，內容繼續為王
符星華 移動增值服務產業研究高級分析師
易觀國際對“新媒體”的定義是互聯網、移動增值服務和內容產業三者的融合和滲透，這三者的結合將帶來新的內容、新的價值和新的商業模式。而其中“娛樂”是接受程度最高的價值之一，究其根本原因，是中國內容產業的多年不健康發展導致的娛樂需求被長時間的壓抑之後的爆發。易觀認為未來五年，來自產業內外部的機遇和挑戰，中國內容產業將完成整體升級，具有中國特色的無線娛樂在這個趨勢下，仍然將發揮巨大的推動作用。
16:30- 16:50
無線娛樂 相關項目推薦
16:50- 17:30
專家組討論
黨的十八大強調中國經濟發展走“新型城鎮化”道路。新型城鎮化是指堅持以人為本，以新型工業化為動力，以統籌兼顧為原則，推動城市現代化、城市集羣化、城市生態化、農村城鎮化，全面提升城鎮化質量和水平，走科學發展、集約高效、功能完善、環境友好、社會和諧、個性鮮明、城鄉一體、大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮化建設路子。
本屆商業地產博覽會圍繞這一目標，構建面向城鎮發展的商業地產互動交流平台。
一、基本理念
xx商業特色街經過XX年培育發展，業已形成在商街品牌下集合企業品牌的成熟經營模式。充分整合xx商業特色街的品牌和商家品牌資源進行集中推廣、宣傳、營銷，趁着新一輪城鎮化發展的熱潮，開展商業“複製”抱團走出去進行品牌輸出，為二、三線城鎮的商業地產項目提供品牌支撐和招商服務，進一步推進商業地產及商業街的發展，實現資源共享、互惠互贏。
二、市場需求
商業街企業有擴大市場的需求；商業街轉型升級的需求；政府有推動產業發展的需求；二、三線城鎮有招商的需求。
三、展示主題
城鎮一體化 品牌贏天下
四、展示時間
XX年9月16-18日（展出三天）
五、展示地點、規模
浙江世貿中心，預計展出面積x平方米左右，摺合30個展位
六、展示形式
商業特色街的品牌特色以圖板的形式進行展示，商家品牌以品牌介紹及logo標識進行展示，以各街區為單位統一設計佈置，並突出各街區的特色。
七、展示內容
xx市區縣特色街規劃、特色介紹等。
xx市商業特色街商家品牌介紹形象展示（logo）。
xx市商業特色街宣傳冊、資料發放。
八、活動對接
商業地產及商業街招商項目與特色街業態品牌對接活動。浙江及xx地區準備招商的商業地產及商業街項目，對各街區的業態感興趣，進行品牌引進，可在展會現場舉行小型的招商需求對接活動，同場展示交流，實現無縫對接。
九、布展要求
以xx市商業特色街聯合會牽頭，統一組織落實，將每條街的品牌文化特色以圖板的形式進行宣傳，並梳理各街區商家品牌，將商家品牌以品牌介紹及logo標識的形式進行展示，同時將街與商家的宣傳冊、宣傳片集中在一個區域裏進行宣傳推廣。展示區塊的佈置由組委會統一規劃、統一設計、統一布展；做到既統一又有特色，突顯各街區的特色品牌及商家品牌。
一、項目背景
武林路時尚女裝街以《xx特色產業文化街區規劃》唯一試點街區為契機，以“國際化、品牌化、精品化”為方向，實施“二次提升”，加快推進街區轉型升級。
武林路時尚女裝街以大項目帶動促提升。XX年，街區重點項目臨安裏歷史區塊、女人天地商廈、都錦生鞋城改造等建設相繼展開，將形成一系列新亮點。
本項目位於武林路時尚女裝街核心位置，能夠起到“承上啟下”的作用，連接武林路南北段商業熱點，使商業氣息貫通一氣連線成片，對於街區“二次提升”具有十分重要的引領作用。
二、項目思考
優勢
1、位於市中心黃金商圈，人氣旺盛，交通便捷。
2、具備一定規模，在寸土寸金的武林路可謂稀缺資源。
3、周邊商業環境優越，便於快速積聚商氣。
劣勢
1、本項目雖然位於武林路中心地段，但由於原疾控中心的辦公性質，商業氛圍相對比較弱，同時，與武林路上其他成片的商鋪不相連結，缺乏整體商業氛圍。
2、本項目雖然總建築面積有x㎡，但沿街店鋪的面積只有x㎡（武林路沿街x㎡、孝豐路沿街x㎡），僅為總面積的x%。
3、本項目建築比較陳舊，內部佈局分散零落，建築結構不適合商業經營。
機會
1、隨着xx文化創意產業的發展，本項目可以藉助這一發展機遇，引入時尚設計產業，聚集一批服裝設計師、創意設計師團隊和工作室，構造一個集服裝設計、展示、銷售為一體的時尚產業鏈複合體。
二類物業（x㎡）
2元/天×x天×x㎡=x元
合計：x元
毛利潤：x元/年（以上交x萬/年計）
五、項目前期招商
原則：
品牌化——鎖定國際和國內知名品牌為目標，進行招商。
效益化——爭取經濟效益和社會效益同步，根據投入產出比確定招商對象。
多元化——注重業態多元化。
實施步驟：
1．擬定總體經營計劃，制定招商工方案。
2．制定商鋪定位標準，擬定各建築業態佈局方案。
3．擬定承租商户的合作方式及條件標準。
4．建立一個高效的招商團隊，針對武林路商業市場環境、商品經營狀況普查備案，深入準確地對周邊商業區塊進行分析彙總，編制業態經營指導方案。
5．開展招商宣傳，組織實施初選商鋪業主的儲備工作，完善招商組織機構和招商工作體系，招聘並確定各部門負責人和招商人員，對招商人員進行業務培訓，使招商人員全面瞭解管理模式、管理體系、管理體制、經營思路、經營觀念、經營宗旨及經營方針，熟悉招商工作的各項規定。
6．制定完備的商品儲備品牌資訊，對適合的資源評定分類。
7．確定正式的品牌定位標準和業態佈局執行方案以及商户經營原則方案。
8．確定各品牌最終執行的經營工作方案，各品類重點標誌性品牌認定，以及針對性特殊招商方案的制定及實施。
9．初步確定合格承租户，簽訂意項合作協議，收取合作預約訂金。
六、項目運作進度
1、項目改造設計方案制定及審批，約x天工作日。
2、工程施工，約x天。
3、承租單位二次裝修，約x天。
招商工作與裝修工程同步進行，在項目竣工之前爭取完成招商任務的x%。對入駐企業的裝修設計方案，進行審核，並對裝修現場進行監督管理協調，確保安全。
七、項目合作
公司簡介
xx財富盛典投資有限公司是由下城區政府按照《中華人民共和國公司法》組建的國有獨資有限責任公司。公司註冊資本為x億元人民幣，另有銀行授信額度x億元，自有市中心房產x萬平米。經營範圍：實業投資，投資管理、投資諮詢（除證券及期貨），受託資產管理，物業管理，房地產中介服務，國內廣告設計、製作、代理、發佈，承辦展覽展示會務，企業形象策劃，版權中介服務；家居用品，百貨、五金交電，服裝、玩具等批發零售。
本公司以推動國企改革和國資保值增值，調整國有經濟佈局並優化能級，提升下城區經濟地位和社會價值，協助政府促進本地經濟和民生長久繁榮發展為使命，承擔區政府的重要建設項目，通過市場化的投融資手段和資本運作手法，最終實現以市場化的方式運作政府項目，成為區政府實現“生活品質之城，繁華時尚之區”區域發展戰略目標的有力抓手。
合作優勢
財富盛典公司具有國資背景和較強的投融資實力。公司負責中山北路創意文化商業特色街區和武林路時尚女裝街二個街區的市場化運營，目前經營的房產達x餘㎡。
x路管委會通過近XX年來對女裝街建設和管理，在品牌推廣、業態規劃、經營管理、售後服務、投訴處理等問題上積累了豐富經驗，現武林路商業面積達x萬平方米，商鋪總數達到x餘家。並形成了招商、管理、策劃、推廣完整的運營模式和團隊，擁有政府、行業協會、品牌企業及設計師等各種資源。
從管理機制上來説，財富盛典公司與武林路管委會是二塊牌子一套班子。
合作方式
由市機關物管中心與xx財富盛典投資有限公司共同組建項目公司。物管中心提供物業，財富盛典投資改造，雙方共同運營，實現利益最大化，每年確保上交國有資產保證金外，雙方從運營收益中按比例進行分配（具體比例雙方商定）。
一、公司概況：
商業公司有大樓、大廈、住宅樓、公司辦公樓、商廈、原公司辦公樓、住宅樓、物流配送中心、超市及配送部、超市、超市等商業網點，分佈在、這五個鄉鎮。建築物以樓房為主，全部為磚混結構，尚無危房存在。從歷年水文氣象資料看，商
廈和超市應作為我公司的防汛重點區域。一旦進入雨季，防漏和疏通排水管道是我們要重點解決的問題。
二、組織及準備
今年要以“安全第一、常備不懈、預防為主、全力搶險”為指導思想，遵循團結協作和局部利益服從全局利益的原則，實行公司主要領導負總責，分管領導負直接責任。上下配合，分工負責，實行崗位責任制。
本公司全體幹部、職工都有參加抗洪搶險的義務。
領導幹部及廣大黨、團員是抗洪搶險的主要力量。
1、指揮機構
（1）公司防汛工作由防汛領導小組統一指揮。防汛領導小組由董事長任組長，監事會主席，總經理，副總經理、任副組長，各基層單位負責人為成員，公司辦公室負責日常具體工作。
2、防汛領導小組工作內容、分工負責情況
（1）編制全公司防汛預案。
（2）組織安全檢查。一查重點區域整治防搶措施，二查各網點對預案的落實情況，包括預案的學習與宣傳，防搶措施，人員組織，物料準備，撤離路線，安置地點等。
（3）公司辦公室在汛期每天定時收集天氣預報、河道水位、政府有關部門發佈的汛情等信息，為領導小組決策提供依據，當好參謀。
（4）公司領導小組的決策命令分別由各網點包抓領導安排實施並檢查落實。
（5）各網點包抓領導在出現災情時要下到基層，親臨一線直接領導搶險救災，並統計實情，報公司辦公室，彙總後上報*局辦公室。
3、準備
（1）各商業網點負責人要嚴格按照責任思想認識到位，責任分解到位，物料準備到位，措施落實到位，人員組織到位和對人民負責的精神，努力做好防洪搶險的各項準備工作，爭取主動權。
（2）各網站要及早查明排水路線，疏通排水溝道，必要時提前修好臨時排水溝。按照疏堵結合的辦法，擁好土樑，改變水流方向，防止雨水進入庫房和營業室。各網點分別準備雨具*件。
（3）超市院子較低，要與相鄰單位協商、疏通足夠流量的排水溝。並準備杴钁等到工具把。
（4）商廈要備足砂袋，堵好門口，防止洪水侵入。準備砂袋條。
三、防、搶、撤方案
1、公司防汛領導小組及時轉發局防汛領導小組發佈的通知、通告、命令，並及時組織執行。
2、當連續降雨和河道行洪時，分管領導要及時下到包抓網點，組織人員用砂袋堵好洪水可能進入的通道，相機轉移較低部位的商品。
3、防汛信號的傳遞
（1）通知用電話傳達。
（2）通告、命令通過縣廣播、電視台發佈。
（3）城關地區撤離命令直接聽從縣抗洪指揮部電動報警，其信號為一長聲為準備，一長聲一短聲為撤離，兩長聲為解除。
（4）縣防汛車、公安局警車、公安消防車警笛報警，同時用車載喇叭通知人員撤離。
（5）其他鄉鎮的網點聽從當地政府的通知。
四、加強領導、服從指揮
防汛工作事關大局，必須樹立全局觀念，分級負責，分片包抓，聽從統一指揮，嚴格執行預案。違反本預案規定，有下列行為之一的，視情節輕重和危害後果，依法依紀，作出嚴肅處理。
（1）不服從公司防汛領導小組調度或不執行上級領導機關指令的；
（2）玩忽職守，延誤汛情或在緊要關頭臨陣脱逃的；
（3）措施不力、指揮失誤，造成損失的；
（4）散佈謠言、擾亂工作秩序的。
前 言
在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業城項目是××房地產開發公司開發的精品物業，將成為××市北區的新型休閒地產商業的經典作品。
××商業城座落於××市城區北部的××廣場旁，是××地產開發公司的新建項目。本項目佔地7 000平方米，根據目前的建築設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建築面積約為15 000餘平方米，地下車庫及設備用房建築面積為1 500多平方米，商業裙樓建築面積約8 500平方米，塔樓建築面積約6 500餘平方米。項目總投資約1 800萬元。
經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閒購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細分析、科學劃分並準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，並全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新鋭概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衞市場、醖釀一場熱銷風暴。
二、項目營銷目標方針
根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
1、樹立一個新鋭概念：休閒式購物商業。
2、倡導一個財富理念：創投性商業、休閒式購物、穩定性回報。
3、提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閒式商業。
4、啟動一個前衞市場：崇尚“創投性商業、休閒式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新鋭、有自己個性的消費羣體，讓其體驗到休閒模式的商業環境，
購物主題明確。
5、醖釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閒商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場裏掀起一場熱銷風暴。
三、銷售目標及目標分解
1、銷售（招商）目標
××商業城的可銷售面積如表8-3所示。
表8-3××商業城的可銷售面積説明表
2、銷售目標分解
××商業城的銷售目標如表8-4所示。
表8-4××商業城的銷售目標計劃
四、營銷階段計劃
根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
表8-5營銷各階段工作任務一覽表
五、項目銷售時機及價格
為了更好地在後續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
（一）項目入市時機及姿態
1．入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在2008年5月份房交會期間開盤（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動高潮；在國慶節、2008年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
2．入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閒購物”形象登場，開創全新休閒商業投資經營理念。
（二）價格定位及價格策略
1．價格定位的原則：採用比價法和綜合平衡法。
2．價格定位：整個商業項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。
3．價格策略：採取“低開高走”型平價策略，開盤後半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
（一）宣傳策略主題
1．個性特色：“××商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從
“建造建築產品”上升到“營造全新休閒購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。
2．區位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建築，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。
3．增值潛力：處於政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。
（二）宣傳媒介組合
1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2．開盤後的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、户外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜誌、直郵廣告等形式。
3．開盤後的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招
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