一、項目建設進度情況分析
南京國際商城項目工程施工包括前後兩期，項目總建設期為5.5年，合計66個月，工期從20xx年11月開始，至20xx年5月底結束。其中一期工程為南北塔樓以及裙樓建設，總建築面積為213，617平方米，工期預計為36個月，20xx年11月動工至20xx年10月結束；其中一期工程靜態投資為119046萬元。
（1）一期工程投資情況如下：
A、土地費用：16800萬元
B、工程費用：79569萬元
C、其他費用：17008萬元
D、不可預見費（5%）：5669萬元
E、總投資：119046萬元（摺合單位成本5573元/㎡）
需要説明的是，在預計南京國際商城項目投資時考慮的是靜態因素，不考慮時間對《本站·》投入的影響以及建築原材料價格的可能變化。
（1）南京國際集團的資金投入計劃
公司自籌資金及工程總包單位融資，完成進度至裙樓結構四層頂，約1.5億元；
以項目在建工程抵押形式向銀行申請建設資金貸款約2億元；
工程進度至±0時開始預售，以建設期銷售回籠資金（依據美聯物業銷售計劃及綜合市場各種潛在因素）約為6億元；
資金缺口部分或採用公司股東擴股增資或引進戰略投資者或其他投資者籌措資金。
（2）一期工程建成後收益預測
南京國際商城項目自進入正負零時期，開始進行相關樓盤的預租、預售，這就意味着項目啟動後便會有現金流入。
（3）實施銷售依據
南京國際商城各功能部分的出租、出售價格的取值參照南京市目前同類物業出售、出租水準而定；出租率的取定：基本上按照第一、第二年以70—80%的比例，正常經營年按90%的比例取定；商場、公寓式酒店按照建設期第二年預售50%、第三年預售30%、經營期第一年銷售20%的比例，而住宅分別按照30%、50%、20%的比例出售；各種税費按國家標準計取；折舊年限取土地費用為50年，前期及配套費用、業主開辦費、室內裝飾、不可預見費及建設期利息折舊年限為5年，房屋建築折舊年限為30年，設備、安裝為10年，均採用分大類直線折舊；出租物業經營成本按租金收入的10%計取；15%銷售商場，85%出租；100%出租辦公樓；公寓式酒店、北塔住宅均100%銷售。
為了進一步説明南京國際商城項目的投資收益的穩定可靠性，本分析報告以物業銷售價格、出租價格、租售比率、總投資以及商場物業出租的出租率等作為敏感性因子，對南京國際商城項目各有關收益指標進行了單因子敏感性分析。上述有關敏感性因子，價格因子的變化相對是敏感的，尤其是商場、辦公樓的租售價格更容易受到外界因素的影響併發生較大幅度的變動，從而影響南京國際商場的總體銷售收入、內部收益率以及投資回收期。從南京國際商城項目有關收益指標的敏感性測算結果看，該項目抗風險能力相對較強，各影響因素的變動對收益淨現值、內部收益率以及投資回收期的影響並不是很明顯。即使在投資增加10%的不利情形下，一期工程竣工後連續經營20年的税後利潤總值有709846萬元，內部收益率高達21%，淨現值為165437萬元。
二、南京國際商城項目投資收益指標分析
根據對一期工程項目開工後23年內收支税利、現金流量以及淨現值的預測，南京國際商城項目一期工程未來財務指標的狀況良好，具有較好的投資價值。一期工程從第二年開始每年都有正的利潤，除第2年税後利潤不足5000萬元外，第3年至第23年各年税後利潤均高於2億元，從變化趨勢看，一期工程税後利潤從第5年開始呈現出逐年增長的趨勢；項目淨現金流量前3年由於處於投入建設期出現負淨現金流外，其它各年度均有正的淨現金流，其中第4年始淨現金流量從2.3億元逐年遞增。這些數據均反映出南京國際商城項目較好的投資收益。
通過動態財務分析預測可知項目一期工程的主要財務測算指標如下：
投資回收期：3.64年（不含建設期）
內部收益率：23.19%
淨現值：178818萬元
三、項目投資價值判斷
通過對南京國際商城項目的投資規模、收益預測、投資回收期及市場需求狀況等方面的審慎分析，不管是從長期發展看，還是從短期收益看，南京國際商城項目具有很好的投資價值。同時，從該項目的機會效應看，已被南京市政府列為“十五”城建重點建設工程，將作為南京市地標性建築物，該項目也具有較好的社會投資價值，有助於提升投資者的形象與地位，具有良好的品牌效應。
（一）宏觀經濟分析
宏觀經濟因素主要包括國民經濟總體狀況、經濟週期、國際收支、宏觀經濟政策以及消費與物價指數等，它們對證券市場的影響主要是通過公司經營效益、居民收入水平、投資者對股價的預期和資金成本等四個途徑來完成的，而且這種影響是根本性、全局性和長期性的。只有對宏觀經濟狀況進行準確的分析和判斷，才能把握證券市場運行的大背景和大環境。
1、宏觀經濟變量分析
主要分析總供給與總需求、國內生產總值、通貨膨脹率、失業率、利率和匯率等對證券市場有較大影響的宏觀經濟變量。需要注意的是，不同變量對不同股票的價格影響也是不同的。
2、經濟週期分析
主要分析證券市場價格的週期變化與經濟發展週期之間的關係，瞭解當前證券市場所處的階段，把握其中長期走勢。
3、宏觀經濟政策分析
主要分析當前的貨幣政策和財政政策，包括政策的類型和政府採用的主要工具與手段等，並判斷這些政策對證券市場的影響。
（二）行業分析
宏觀經濟分析提供了投資的背景條件，但無法解決如何投資的問題，要準確選擇投資對象，還要藉助於行業分析和公司分析。行業分析的目的是區分不同行業和不同階段的特點與競爭優勢，通過對比衡量，把握其收益和風險之間的關係，從而制定正確的投資策略。
選擇一個或多個行業，從國家產業政策、行業的市場類型、行業的生命週期、行業的競爭模式、影響行業發展的因素以及行業的發展趨勢等方面對行業的投資價值進行分析判斷。
（三）公司分析
對行業內的主要上市公司進行實質分析和財務分析，掌握上市公司的主要競爭戰略和競爭優勢，從而確定上市公司在本行業所處的位置。
實質分析可以通過分析公司產品、銷售和經營管理水平，瞭解公司整體概況，並對公司潛在的競爭能力和盈利能力作出判斷。
財務分析是對上市公司的財務報表進行分析，通過對大量會計數據的閲讀和理解，掌握公司的財務狀況和經營狀況。財務分析主要是對各種財務比率進行分析，如反映償債能力的比率、反映營運能力的比率和反映盈利能力的比率等。由於投資者最關注的是上市公司的盈利能力和股利分配政策，因此，每股收益、淨資產收益率、市盈率、股利支付率及每股淨資產等財務指標往往是分析的重點。
（四）技術分析
技術分析主要是對股票的價格（開盤價、收盤價、最高價、最低價等）、成交量和價格變化的時間這三個要素進行分析，並通過圖表的方式描述股票價格的歷史軌跡，進而預測其未來的變動趨勢。
對所選擇股票進行技術分析主要從K線圖和技術指標兩個大的方面着手，同時結合成交量來完成。具體説來，K線圖分析可以從K線的組合形態、股價形態、缺口形態、支撐線和壓力線等方面進行分析。技術指標分析可以選取最常用的一些技術指標，如移動平均線(MA)、指數平滑異同移動平均線(MACD)、乖離率（BIAS）、相對強弱指標(RSI)、威廉指數（%R）、隨機指標(KDJ)、心理線(PSY)等等，由於每個技術指標分析的側重點不同，所以，一定要注意各個指標的搭配使用；另外，技術指標分析也不是越多越好，過多的指標往往無法提供買賣時機。
需要説明的是，在對個別股票進行技術分析前，往往需要了解市場的整體狀況，這就需要對大盤走勢先進行分析。對大盤進行分析主要通過分析上證綜合指數、深成指、上證領先指標、深證領先指標等大盤指標來完成。
（五）結論
上述分析流程中的宏觀經濟分析、行業分析和公司分析屬於基本面分析，基本面分析告訴你投資的方向，即如何選擇投資對象；而技術面分析則告訴你投資的時機，即如何選擇最佳的買賣點。通過這兩方面的分析，使選股與選時結合起來，從而制定出正確的投資策略。
一、合作方簡介
**科技有限公司是清華同方股份有限公司的控股子公司。註冊資金四千多萬元人民幣，是專門從事酒店行業數字化信息技術服務、系統研發、產品生產和銷售的高科技企業。公司依託清華大學的人才、科技優勢，通過與國內外著名高科技企業的緊密合作，將最新、最先進的科研成果，迅速轉化為適應酒店現代化發展需求的技術產品，形成了以 “酒店互動信息服務管理系統”為核心技術的，圍繞酒店信息化應用的一系列數字技術產品、服務和解決方案。
二、項目簡介
對於一家現代化的酒店，電視機已經成為客人於酒店之間進行有效溝通的最佳媒介之一，客人不僅可以收看衞星傳輸的電視節目，還可以根據自身的興趣與需要對已經存儲在服務器中的節目或視頻信息服務內容進行點播。這種專門點播的形式被稱作VOD視頻點播，目前大量應用於星級酒店，而達成這種點播形勢所需要的技術架構被稱作IIS。**科技有限公司就是這種技術的開發商，並將此技術轉化為產品進行生產及銷售。
為了更快更好的提升自身市場佔有率，同方易豪公司已為客户提供更全面優質的服務為理念，不僅向酒店提供技術產品，同時更進一步提供後台服務器中用來點播的節目。但是同方易豪公司畢竟是IT產業中的一家技術公司，對電視節目的選題、版權、製作與播出都存在不足，為了迅速彌補這些缺憾，他們選擇了與中國廣播電視協會進行緊密型合作。
三、對方合作意圖詳解
1、政策把握：
對方公司在過去的經營過程中，在節目購買上時常會遇到版權問題，記載不知情的清況下購買了正規音像銷售場所售出的盜版節目，這種行為造成了經濟上的損失，尤其在信譽上會產生極其不良的影響，與我方合作後首先就可以避免這種情況的再現。
另外，所屬出節目的收視羣體多位涉外酒店的國際流動人口，因此，什麼樣的節目可以播放，什麼樣的不可以播放是非常重要的（這方面只有政府與行業管理組織才是最權威的），同方易豪不是專業的文化公司，對這方面的政策是不可能做到準確把握的，而一旦出現問題，造成的後果是不可想象的（有可能整個項目叫停），與我方合作後從根本上避免了這一問題的出現。
2、組織節目源：
對方公司將要實施的酒店VOD電視點播項目所需的節目數量是龐大的，其程度甚至還要超過電視台。他的系統操作平台是可以無限制擴展的，包括各種類型的節目，而每種類型中又需要有若干個獨立的節目來構成，例如飲食類，需要介紹飲食文化（若干個文化短片）和餐廳（若干個餐廳的視頻資料）；財經類，要介紹國家、地區、當地的政策（這需要與當地政府聯繫蒐集各種過去電視台報道過的視頻資料），介紹當地企業的發展歷程（若干個企業的宣傳片）。這些都不是單純依靠資金就可以順利實施完成的，與我方合作後，在這方面首先可以大大縮短運營時間。
3、市場壟斷：
資源壟斷：對方所需要的大量節目在全國各電視台都有，但要將這些節目組織起來進行統一播出，以公司形象出面進行協調購買需要大量的時間可行性是很小的。中國廣播電視協會是中國廣播電視行業的管理組織，與全國的電視台都有着密切的聯絡，與我方的合作一旦達成將使這種不可能變為可能，這無疑就形成了一種壟斷性。
渠道壟斷：我方每年都要組織若干次廣播電視系統內的各類節目評選，參評節目都是國內最優秀的電視作品，對方於我們達成合作就可以以相對少量的資金來獲取全國最好的節目播出權，這種節目的獲取渠道只有建立在與中國廣播電視協會合作的基礎上才能實現。
信息壟斷：我單位負責廣播電視行業內標準制定的工作，VOD視頻點播到目前為止還沒有一個完整的行業標準，與我們合作後對方將支持並參與制定相關的行業標準。從目前我國的經濟環境出發，公司一旦參與制定行業標準將會對其未來的經營帶來莫大的經濟效益。
4、成為全國最大的VOD節目供應商：
如果一個公司在某個領域達成了資源、渠道與信息的相對壟斷，那麼只需要兩到三年的時間他就可以佔領這個領域的大半市場。對方公司推出的這種點播形式已經得到了其試點酒店（北京、上海的部分酒店）的認可，下一步同方易豪將會把這種形式推向全國，但支持這種點播形式的是大量的節目，而在行業認可並提出需求的時候，同方易豪已經與我們建立了合作關係，市場壟斷的架構已經搭建完成，無疑他將成為全國最大的VOD節目供應商。
四、優勢分析
1、對方優勢：
資金優勢：同方易豪為清華同方上市公司的控股子公司，註冊資金四千多萬。同方易豪在過去幾年中對此項目的技術研發和實踐應用説明這項技術已經適應市場並走向成熟，而同方易豪今後的戰略發展方向將逐步轉向節目供應，這也是符合清華同方向文化傳媒領域發展的總體戰略方針的。因此，清華同方的支持及同方易豪未來的自身融資都説明堆放在資金上是具備一定優勢的。
主體發展戰略明確：進軍文化市場是清華同方公司未來主要的發展方向之一，同方易豪作為子公司，在自身的經營發展上也積極地體現了這一點（他們引入了上文廣與百事通兩家作為股東）。大型公司的戰略發展方向是不會輕易修改的，加之我方在文化市場上的絕對優勢，所以一旦進入合作狀態，將是長期穩步堅實的。
股東結構：同方易豪的主要股東是清華同方、百世通、上文廣，從股東結構上看基本屬於基於IT技術之上的文化發展公司，且股東實力都非常強，同時沒有外來資金注入，政治風險大大降低，對於我們之間的合作是有利的。
2、我方優勢：
行政資源優勢：中國廣播電視協會是中國共產黨、中央人民政府領導下的，由國家廣播電影電視總局直接管理的，中國廣播電視行業的管理組織，具有濃厚的政府背景，對政策有先知先覺的優勢和深刻的瞭解，同時通過制定行業標準，可以使合作企業最先進行適合自身發展的市場開拓，這對今後的經營是非常有利的。
行業資源優勢：中國的廣播電視機構有數千個，我方的分會遍佈全國各大中城市，這是基於政府資源下建立起來的渠道，是任何一家公司所不能比擬的。同時我方在基於雙贏的基礎上與地方廣電機構開展合作是會得到政府與基層單位大力支持和歡迎的。
管理體制優勢：上級領導指示2008年是開拓創新的一年，要擴大協會在行業內外的影響力，要以創收為準則，在必要的時候可以進行公司化運作，這都給我方的經營帶來了活力，靈活主動性也大大加強。在政府背景下利用行業資源開展靈活多樣的市場化運作浙江是任何一家企業夢寐以求的。
五、合作形式分析
1、對方意向
節目版權購買：我方組織節目，對方以認同的價格進行購買。這種方式相對簡單便於操作，但前提是我們首先要提供對方需求的節目，同時還要做前期的資金投入，這將給我們帶來一定的風險。在具體實施時，對方還很有可能提出索要獨家購買的權利，在過去的談判中對方也不是很推崇這樣的操作方式。
股份置換：對方給我們一定數量的同方易豪公司股份，作為回報由我方組織適合播出的節目，所需資金全部列入運營成本統一核算，無須由我方做出任何支出，不存在資金風險，但收益相對較慢，同方易豪一旦上市，我方將獲得豐厚的收益，不過所置換給我方的股份數量不會很多。
合作建立公司：由我方出資源對方出資金雙方共同建立一家公司，來運作此項目，所有市場運營授權都歸這家公司所有，在由此公司對外發放二級授權或直接進行經營。
2、我方意向
節目版權銷售：與對方意向中節目版權購買相對應。
合作建立公司：與對方意向中合作建立公司相同。
廣告代理權置換：由我方負責提供節目，作為回報我方代理所有播出節目的貼片廣告，節目製作的成本與收益都由我方負擔。
六、前景分析
1、項目前景
當前的酒店VOD視頻點播系統內容單一，僅限於電影和音樂等幾種，不具備更好的觀賞性，知識性，趣味性，內容極不豐富。造成這種局面主要是有以下幾種原因，首先市場規模不大，目前僅限於星級酒店業，國內三星級以上酒店是有限的，三星級以下酒店短期內還不是主要客户，所以市場規模小是無法逆轉的現實問題。但也正是由於這樣的原因，為這個市場提供相應服務的公司也不多，而且很少有大型公司介入。另外市場環境較為混亂，誰都可以做節目，什麼樣的節目都有可能播出，政府在這方面沒有很細緻的法律法規。所以，以行業協會出面制定行業標準，以合作公司出面，藉助以上提到的雙方優勢迅速的搶佔市場份額將是獲取未來良好收益的前提。
2、合作前景
資源與資金：本項目的合作是具備一定的核心競爭力的，資源與資金形成了合理有效的搭配。可以通過節目評選獲取節目源，評選過程既是獲取過程同時還是盈利過程，操作成本大大降低，這樣的過程從價格、數量、內容質量上都得到了提升，進入了良性循環狀態，而達成這種循環的前提是與我方的合作。
VOD行業標準制定：同方易豪是致力於開發和大規模佔有VOD市場的
企業，所以很願意參與制定行業的標準，這對今後的發展極為有利。所以在資金上就有了支持，時間並不是困難，首先第一部的合作並不是制定標準，這給了我們充足的時間進行前期的準備。其次，我們是行業協會，我們該做的事沒有人可以替代。行業標準出台後，針對企業的最終認證全有可能是廣電總局，但實施認證過程有可能有協會來完成，這方面我們的直接收益就是相關的技術培訓。
七、合作流程
1、雙方相互瞭解，展示資源，達成合作意向。
2、雙方明確自身需求，認可相互彌補的形式。
3、雙方高層會晤，明確前期談判內容
4、會晤後分別再次深度研究合作的可行性。
5、項目負責人探討協調雙方的責權利。
6、由一方起草合作協議。
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