1.1 xx龐大的銷售網絡為主線
xx地產目前擁有55家下屬分行，200多名銷售員工，網絡遍佈深圳各地，銷售終端直接面向社會各個層面，遠非傳統二級銷售網絡可比。
1.2 現場銷售以及定向傳播為兩條輔線，進行全方位的推廣
銷售現場作為客户接待與銷售管理的中心，其重要性仍是不可替代的。同時xx地產將從以往積累的數萬份客户資料中找出有類似需求者進行定向推廣，大大提高了信息傳播的有效性。
戰略目標取決於企業的經營目標，與自身經營目標相統一的推廣目標可歸納為四點：
2.1 銷售增長目標
本項目的一切廣告活動為了能開拓和贏得市場，從而提高樓盤銷售業績，按開發經營計劃完成銷售目標。
2.2 市場擴展目標
通過户外廣告活動，展開以深圳福田為中心的銷售市場。按漸進式廣告戰略拓展南山、羅湖市場。
2.3 品牌樹立目標
通過一系列活動，樹立自由城的良好品牌，使項目在推廣的目標市場上形象鮮明。增強目標市場消費者對項目的好感。
2.4 企業形象目標
樹立良好的品牌，進而擴大港豐地產在社會影響力。
3.1 銷售中心現場展示
從所見、所聽全方面讓買家瞭解信息，直接影響買家的選擇。
3.2 展銷會
展銷的人潮和銷售氣氛能很好的感染顧客購買情緒，使客户相對容易做出決定。
3.3 工地形象展示
工地是宣傳最經濟和有效的場地，直接影響物業形象和銷售氣氛。
3.4 上門直銷
從公司資料中列舉有可能購買的客户，上門洽談並奉送資料，定點突破。
3.5 促銷活動
有效的製造銷售熱點，針對性強，效果直接。
3.6 樓盤視覺形象
試樓盤概念具體化、專業化，給買家留下深刻、明確的印象。
3.7 製造恐慌
主動把握買家心理，製造旺銷勢態，吸引觀望買家。
根據本項目的銷售推廣方案，將廣告具體內容落實分為3個階段：
4.1 形象導入期
時間：20xx年月11月底--12月
推廣思路：本階段的推廣重點放在"第五代小户型"的概念推廣及項目知名度建立，藉助各媒體的軟性新聞報道，通過事件營銷的形象導入策略，製造新聞熱點，引起社會公眾的高度關注。同時抓緊準備銷售所需的資料、現場包裝方案、裝飾施工設計等工作。
推廣目標：推廣自由城的品牌，為正式銷售奠定基礎
媒體支持：本階段的廣告媒體以大眾化的《深圳特區報》、《深圳商報》、《南方都市報》軟性新聞報道為主，以户外媒體、電子媒體為輔，目的是傳播國商大廈全新的品牌形象，使潛在的客户瞭解到"第五代小户型"概念及項目銷售的初步信息。
4.2 正式推廣期
時間：20xx年月12月-20xx年月1月
推廣思路：這個階段是在第一階段的營銷基礎上，進一步加深主題，通過多種營銷方式密集轟炸的方式，引起社會關注，提高知名度，鞏固品牌形象。達到進一步開拓市場的作用。
推廣目標：銷售面積達到50%，即約為20000平方米左右。
推廣方式：
定向推廣--把事先經過精心設計包裝的摺頁和介紹國商大廈的樓書定點的郵寄或傳真給目標客户，也能採取發電子郵件的形式通過網絡作定向推廣。
人力推廣--根據收集的客户資料，派員上門進行推廣和洽談。
媒體推廣--本階段的媒體投放以實銷性較強的報紙廣告為主，重點發布銷售信息及優惠措施；同時輔之以網絡媒體、户外媒體、消費雜誌媒體等。
網絡營銷--利用本公司龐大的網絡資源和前期積累的客户資源，通過一定的優惠措施促進老客户介紹新客户。
4.3全力促銷期
時間：20xx年月3月--4月
推廣思路：延續前期的銷售態勢，根據實際情況適當調整銷售策略。
推廣目標：項目整體銷售達到90%
推廣手法：利用本公司龐大的網絡資源和前期積累的客户資源，由業務員上門向目標客户進行人員推銷，利用公司現有廣告渠道對樓盤進行宣傳推廣。同時發動針對消費者層面的廣告攻勢，藉助消費者的口頭傳播以及購買動力，帶動項目銷售工作。
以下費用按7000元/平方米均價，70000平方米總銷售面積投放：
1、售代理費用：樓價的1.5%，按實際銷售面積計算，如售出總面積的80%，則銷售代理費用在5880000元左右。
2、報紙廣告：特區報廣告半版10次，1000000元。
3、網站製作及鏈接費用：100000元
4、銷售資料製作費用：樓書30000冊，300000元；沙盤模型、樓盤結構模型，50000元。
5、銷售現場包裝：售樓處包裝：150000元；條幅、彩旗，20000元。
6、户外廣告：候車亭廣告，燈杆旗，150000元
7、禮品製作費用：20000元。
8、展銷會費用：50000元。
1、調查概況
2、調查分析結果
1、優勢（strengths）
2、劣勢（weaknesses）
3、機會（opportunities）
4、威脅（threats）
1、建築部分
→←2、功能部分
3、建築內部空間組織
4、建築環境定位
5、街區功能定位
6、目標客户定位
7、物業服務定位
目錄
一、市場調研分析 20xx年7月18日——20xx年7月22日
採用問卷調查和問詢調查結合
分析哈密市商業環境及大十字商業街目標客户購買行為及心態，為項目定位及營銷推廣提供客觀依據。
哈密市主要商業市場
1、哈密市商業宏觀經濟環境
2、哈密市商業形態
3、哈密市經營商户
4、競爭物業狀況
5、大十字商業街意向客户購買行為
一、哈密市商業宏觀經濟環境分析
1、人口少、收入低、消費能力有限
哈密地區面積16.5萬平方公里，轄區人口35萬，其中市區面積8.5萬平方公里，人口15.6萬，由於城市人口少，人均收入水平低，致使商業消費水平較低，消費能力有限。
2、缺乏產業支撐，經濟發展緩慢
哈密市產業主要依賴礦產、鐵路及農業，在整個產業發展中，第一、二、三產業均不發達，且缺乏有力的經濟增長點，經濟發展緩慢，制約了商業的發展。
3、旅遊消費不足
每年來哈密的外來人口高達十幾萬，但多數以民工居多，由於消費水平較低，對商業的貢獻率極低，而對商業貢獻率較高的旅遊人數，所佔比例相對較低，每年僅3—5萬
人，對商業的貢獻相對有限。
4、各商業市場缺乏亮點，差異性不強
哈密市商業格局缺乏亮點，雷同性極強，未能針對細分市場建立起一些有特點的專業市場，差異性不強導致市場間競爭激烈，每家商業市場均未能形成自己的優勢，缺乏長遠發展潛力。
二、哈密市商業形態分析
1、商業集中度高，缺乏發展空間
哈密市商業主要集中於以時代廣場為中心的商業區和以天馬為中心的鐵路局商業區。
在商業形態方面，以時代廣場為中心形成了以領先、新世紀、地下街及沿街品牌店構成的，芸集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產品、文化用品、副食品等數十類品種，是哈密市最繁華的商業區，商品零售額佔據哈密市場的70%以上。
在時代廣場周邊，還形成了以豐茂市場、新豐市場和工人廣場三大市場構成的中低檔商品集貿市場，這三大市場依靠較低的產品價格和與市中心相鄰的優勢，與商場及品牌店形成互補效應，吸引着不同的客户羣。
以天馬為中心的鐵路商圈，充分利用交通及地理優勢，形成了以天馬市場，温州商貿城、綠洲建材市場、萬風家俬、美神家俬、神洲家俬及友誼路批發市場構成的集貿市場的商業形態，主要經營小商品、建材、家俬、糖酒、日用百貨及食品等商品。
從上述哈密市的商業格局而言，商業集中度較高，再加上缺乏新的商業增長點，人均消費水平較低，商業已趨於飽合，缺乏發展空間。
2、商場、集貿市場、品牌店及超市構成哈密市四種主要商業形態。
哈密市的消費主要集中於商場，集貿市場，其中商場和品牌店主要經營中高檔商品，集貿市場主要經營中低檔商品，超市多為一些便民店，經營日用百貨、食品等，從商業形態而言，缺乏專業性，特色化的商業形態，商業雷同性強，競爭激烈，特色專業市場發展潛力巨大。
3、商户忠誠度低，流動性強
由於哈密市商業雷同性強，缺乏差異性，未能形成自己市場的競爭優勢，因此當新的市場出現時，立即出現大量商户的流動現象，新的市場只需藉助價格槓桿和一些炒作。
隨着人們生活水平的提高，人們在飲食方面更加註重營養和科學，更加講究品位和個性。在盲目消費被理性消費所取代的今天受眾，白酒業也從普通市民到社會高層，從小型城市到大中城市，從豐富餐桌到精品饋贈，具有着更深遠和難以割捨的民族意義和文化意義。
面對眾多的白酒品牌充斥的酒類市場，消費者在選購時變得不再盲目，許多人留意產品本身所能為他們提供的實際需要的同時，逐漸開始注意品牌的精神需要。因此，注重品牌經營的同時，擁有一個實際而個性的銷售主張，是擴大和提升終端銷售力量的獲勝法寶，也是白酒生產企業未來發展的戰略重點。
“菜根譚”白酒品牌的優勢：
a.以特色文化作後盾；
b.走特色營銷的路子；
c.品牌的親和力；
d.包裝具有特色；
e.整合資源
f.謀劃深遠
側翼奇襲
我們的核心思維是以量取勝，在量的基礎上佔控商脈，搶佔終端致高點。先賺取應得的利潤空間，儘快回收運作成本，再做品牌！所以我們決定在小瓶酒上做大文章，打破市場缺口，側翼奇襲！
任何企業都需要利潤來支撐日常運作，所以先做銷量，再做品牌的指導思想絕對正確！主推核心商品金裝菜根譚酒和銀裝菜根譚酒，以促銷來做量，薄利多銷，如果能把量做大，那麼利潤跑不了！穩步經營，穩中求勝，一步一個腳印的拓展市場。
畫龍點睛。
二十幾個超大型的商場、超市、量販、購物廣場上市期間採用捆綁銷售的方式，買二送一，配合海報、pop、排面或端架，場內應派綜合素質和技術經驗豐富、靚麗、表達能力好的促銷小姐各一名，現場引導，誘發購買！場外舉行免費試飲，派發相關宣傳資料和介紹商品特色。
吞雲吐霧。
把其餘40幾個中型賣場全部上市，不給予任何海報費、pop費、排面、端架方面的費用，只同意做變價促銷給予配合！特價期為15天，當然，第一步運作成功，第二步方能創造效益。
飛龍在天。
成立公關小組，專門和各大商場、超市、量販、購物廣場的櫃組長、營業經理、店長、採購人員溝通、交流。長期為我們上海報、pop、排面、端架等支持、配合我們的推廣計劃！如果不同意支持的賣場，一律不給予變價促銷支持，很簡單，老百姓的酒，誰都買得起，不愁銷量，不需擔心銷售問題。
龍捲殘雲。
孫子説：兵者，勢也，善作勢者勝。加強終端維護、管理以及售後服務，做到不斷貨、庫存適量，陳列位置理想，pop整齊嚴謹。最重要的一點，必須讓所有的商超都在炒作菜根譚。
1、主要思路：
a.導入期採用高價格、高促銷進行現金鋪市，快速啟動市場。
b.明、暗返利相結合來應對衝貨，不跟風降價，贏得產品進入成長期的時間。
c.分階段主動降價，降低衝貨風險，贏得分銷商的信任，加快產品進入成熟期。
2、具體運作：
a.鋪市階段：（10天）：*元/箱現金鋪市，每箱獎勵5元禮品如小雨傘，主要鋪便民店、商超終端。
b.第二階段（1個月）：供便民店*元/箱，買十送一加暗返（除去贈酒政策，淨價格在*元/箱）。此階段後期菜根譚酒市場已初步啟動，市場由導入期進入成長期，個別二批開始從鄭州*元/箱衝貨，對便民店終端價供在*元左右，但我們告訴便民店、商超老闆加上暗返我們的價格肯定會比衝貨低，讓他們安心銷售。
c.第三階段（1個月）：取消買十送一政策，價格主動降為*元/箱，另外每箱*元另外返利，並繼續承諾有暗的返利。此階段倒貨二批跟隨我們的價格市場價格降為*元/件，但由於便民店老闆對我們建立了充分的信任，價格穩定，銷量平穩上升。
d.第四階段（1個月）：兑現前期返利，並按每箱2元兑現前期暗返，價格主動降為*元/箱，取消返利但繼續承諾暗返。
e.第五階段：經過前四個階段，菜根譚酒已基本進入成熟期，市場已有很大的銷量，這時春節已臨近，我們召開了菜根譚酒（包括菜根譚酒廠其他系列產品）供貨會提前壓貨，會上我們按2元/瓶兑現菜根譚酒前期所有暗返，並在當天會議上推出了買十送一的政策，不再暗返。
f.第六階段（春節後）：由於市場進入了衰退期，我們取消買十送一活動，價格降為*元/箱，加大便民店、超市老闆的利潤，提高其積極性，經銷商不再進行任何促銷，任其自然消化。
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