一、調研前言
長沙是湖南省會，位於湖南省東部偏北，是湖南的政治，經濟，文教，商貿和旅遊中心，是中南地區重要的資金，技術，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領桂粵，素有“荊豫脣齒，黔粵咽喉”之稱。全市現轄芙蓉，天心，嶽麓，開福，雨花五區和長沙，望城，寧鄉三縣及瀏陽市總面積1.18萬平方公里，人口613萬，其中城區面積556平方公里，人口199萬。本次調研主要是為了瞭解長沙地區的人均住房面積情況，針對__年長沙地區的400户住民進行的調查，通過了解這400户住民的現收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機抽樣調查法，抽取幾個單元式配套住宅，進行上門訪問調查。通過此次調研，我們瞭解了長沙地區的居民人均住房情況，不同層次收入的人羣所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。本次調查得出這400户不同收入層次的人羣顯示：有80%的户主住房情況低於總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。
(一)調研時間及地點__年初至__年末長沙市區。
(二)調研對象及範圍長沙市區隨機抽取的400户住民。
(三)調研目的瞭解了長沙地區的居民人均住房情況，和不同層次收入的人羣所住房的面積也有很大不同，以及當前長沙的住房形式以及人均住房面積。
(四)調研方法隨機抽樣調查法和上門訪問調查法。
(五)調研結論
通過調查瞭解長沙的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低於調查的總平均數，這説明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
二、情況介紹
通過本次調查我們瞭解到了：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。其中：租公房23户佔5.75%，租私房14户，佔3.50%，自由私房360户，佔90.0%，其他3户，佔0.75%。其中一居室19户，二居室173户，三居室147户，四居室以上18户。擁有二居室以上的家庭佔94.68%。擁有三居室以上的家庭佔46.21%.除現住房之外還有一套住房佔19.84%，有兩套佔1.38%還有3套佔0.82%，擁有兩套以上佔22.04%。現在長沙的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低於調查的總平均數，這説明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
三、分析預測
(一)長沙市人均住房和市區人口分析從1980年開始到__年，長沙市的人均住房使用面積隨着市區人口數的增加而增加，市區人口數由1980年的101.94萬人增加到__年的218.75萬人，人均住房使用面積由1980年的7.67增長到__年的21.64，登記結婚的數據則有起伏變化，時高時低，無法預測。
(二)收入層次與住房建築面積情況分析10%的最低收入户住房建築面積19.88平米，10%的低收入户住房建築面積21.72平米，60%的中等收入户住房建築面積28.50平米，10%的高收入户住房建築面積35.93平米，10%的高收入户住房建築面積43.60平米，總平均29.21平米。從而可以看出收入高的住房建築面積越大，但60%處於中等收入水平層次，所以大部分的住房建築面積市28.50平米。
(三)住房類型和現有住房數分析5.75%是租賃公房，3.50%租賃私房，90.0%自有私房，0.75%市其他類型。其中，2.0%是單棟配套樓房，89.25%是單元式配套住宅，5.5%是普通樓房，3.25%是普通平房。而居室類型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭佔22.04%。
(四)長沙市房地產開發情況分析
1、長沙市施工和竣工房屋面積從1998年到__年施工房屋面積從339.01平方米增長到3270.34平方米，竣工房屋面積從98.38平方米增長到699.90平方米，房屋售出面積，從39.97平方米增長到985.09平方米。
由此可以看出施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。
2、房地產品房空置面積__年長沙市房地產商品房空置面積65.63萬平米，其中空置1—3年面積49.42萬平米，空置3年和3年以上面積5.70萬平方米。
從而可以看出長沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。
四、結論及建議
通過此次調研，可以看出長沙市從1980年到__年，人均住房面積隨着市區人口數的增加而增加，收入高的住房建築面積越大，但60%處於中等收入水平層次，所以大部分的住房建築面積市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭佔22.04%。施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。長沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。長沙市可以減少房屋的施工建築，將現有的商品房屋出售出去，適當的降低房價。
一、我縣房地產市場發展的現狀
(一)房地產市場發展形勢分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產業由小到大，從弱到強，不斷髮展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的態勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發資質的企業已有17家，“十五”期間房地產開發投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、慄園、金星等成規模小區8處，開發商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業的迅速發展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產業處於相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建築類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所佔比重逐漸上升;樓盤品質不斷提升，居住環境日益改善。__年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房户的居住環境日益改善。住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小户型銷售情況良好但數量較少，僅佔年度開發量的25%左右。
總體看，__年我縣房地產需求增長速度將低於__年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨着國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業者、私企老闆及企業中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標誌是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。__年，從購房者購房的動機來看，我縣城區購房者中，購房用於自己居住的比例達到93%，以投資為目的佔7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，説明我縣整個房地產市場並未出現大量投機者，整個銷售市場處於自然銷售狀態。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經歷了__年爆發性增長之後，將趨向平穩，全年增長速度預計將小於__年水平。__年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建築“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高等因素的影響，__年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間並未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，並且還具有相當的發展空間。
__年全縣房地產開發完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產開發投資佔全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業已經逐步發展成為我縣國民經濟的重要支柱產業。同時房地產業為地方政府開闢了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。__年，房地產銷售收入1.3億元，按拉動消費係數1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業崗位5000餘個。
(二)房地產市場發展存在的主要問題
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由於近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入羣體只能望樓興歎，希望能多推出經濟適用房以及小户型樓房，以滿足部分弱勢羣體的購房需求。
2、房地產市場監管力度不夠。房地產市場信息系統，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發項目立項、土地出讓、開發經營許可、規劃許可、建設許可、開發建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業涉及的十多個税種，由國税、地税、財政分別徵收，計税方式複雜，徵管難度大。建立房地產信息系統，一是能夠很好地解決開發企業與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監測市場運行的動態變化提供依據，有利於調控市場，規範交易行為，實現房地產市場監督科學化;二是以房地產交易中心為平台，以房地產信息為依託，實現信息共享，通過部門配合、環節控制，推動房地產税收徵管精細化管理，達到“先繳税、後辦證”的要求，以促進税收徵管科學化。我縣的房地產信息系統還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利於及時便捷地對市場進行監測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利於合理引導房地產投資和消費。
3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由於房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產分治。按照建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(1997)239號文《關於製作頒發全國統一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發證機關，並且所頒發的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統一印製。縣城規劃區外的各鄉鎮、村街房產，特別是各鄉鎮駐地企業，因無法辦理全國統一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過户等手續，不利於企業和社會經濟的發展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了羣眾利益，還造成了國家税費的流失。
4、部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。
5、違規開發的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個別住户在建房過程中少批多建，並將多建的住房違規出售，這些違規開發行為造成了房地產税費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發展和社會的穩定。
二、關於規範發展我縣房地產市場的幾點建議
1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種税費減半徵收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發經濟適用住房。__年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭户主屬“三無”、下崗、失業人員的約佔97%，低保家庭無房户約為三分之一，有住房的用户，平均建築面積小於45平方米的約佔二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發【__】37號文件已經要求，自__年6月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積在90平方米以下的住房(含經濟適用房)面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。
2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衞星城”為戰略目標，堅持新區開發和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關係，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚户區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業單位自建自用和零星插建性開發，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理佈局，綜合開發，配套建設。堅持成區連片開發，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，後發佈拆遷公告，最後簽訂拆遷協議，
3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發的沭政發[__]43號文中規定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買。”魯政發[__]22號文件中再一次規定：“從意見下發之日起(__、3、22)，各級黨政機關和事業單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業單位職工投資置業，通過市場改善住房條件。”最近建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[__]196號《關於制止違規集資合作建房的通知》再次強調， “自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委託代建”、“定向開發”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。
5、提升產業的整體水平和實力。行業內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業快速健康發展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業的“航空母艦”。要通過重組、兼併、控股、引外靠優等方式，儘快創建能對中小企業有帶動作用“航母”型企業，提高企業整體素質，增強生存與發展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業要儘快適應市場需求變化，實施精品帶動戰略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業管理，充分利用房地產開發與物業管理的“情侶效應”，實現房地產開發與物業管理互促互動。四是要注重企業誠信和經濟倫理。倡導房地產開發商要建起企業誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發展中講究文化底藴、道德因素、科技含量、綠色生態，儘可能地為消費者提供舒適、健康、優美、潔淨、安全、方便和環保等各方面優良的產品。
6、各部門加強協調溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關係到加快發展經濟、造福於民的好事，但在實際工作中，由於牽扯到各個方面的利害關係，特別是拆遷人、被拆遷人的經濟利益問題，拆遷工作變得十分複雜，並出現了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發現，有的房產已拆除，但未到我局辦理拆遷註銷或變更登記等相關手續，導致一宗土地出現兩套房產證，權屬上容易產生糾紛，不利於房產檔案的管理，至使有關問題難以及時妥善解決。根據國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規定，計劃、規劃、土地等有關部門應當按照各自職責，協同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產交易大廳建設，強化市場監管。我局在已建成房地產交易中心的基礎上，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳，羣眾進一個門，領一份表，就可辦妥所有手續。同時，在交易大廳門口還有各開發公司簡介、年度開發量、樓盤介紹、聯繫電話等宣傳圖板，形成了一個“房產小超市”，既方便了人民羣眾，又宣傳了開發公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。
一、大豐港房地產發展狀況
大豐港是江蘇省委、省政府重點建設的江蘇沿海三大深水海港之一。大豐港處於江蘇省1040公里海岸線港口空白帶的中心位置,距上海港250海里、連雲港港120海里、秦皇島港490海里、距日本長崎港430海里、韓國釜山港420海里，可經上海港、釜山港直達東南亞和歐美各大港口。凸顯的區位優勢，使大豐港成為江蘇沿海中部及周邊地區與國際市場接軌的大跳板。
這裏交通運輸十分便捷，集疏運條件具備。大豐港與沿海高速、寧靖鹽公速、徐淮鹽高速、京滬高速、新長鐵路、通輸運河相連。蘇通長江大橋已經建成，從沿海高速公路到上海市區僅需2小時車程;大豐港距鹽城機場僅45公里，鹽城機場已開通至北京、廣州、雲南、温州、南昌、韓國首爾、香港等地航線。疏港四級航道200_年12月開工建設，經通榆運河可直達長江水系;大豐港至大豐市區雙向8車道的通港大道正在建設;在鹽城至大豐港的高速公路即將開工;新長鐵路大豐港支線已列入國家規劃。“海、陸、空”現代化立體交通格局已經形成，成為江蘇新型的海河聯運口岸。
大豐港直接覆蓋蘇北、蘇中及淮南的廣大區域。年貨物可供吞吐量逾8000萬噸。每年直接供應或經過該地區供應的大宗貨物中僅煤碳就達3000萬噸，木材達300立方米，集裝箱生成量50萬teu，各類化學品500萬噸。
在大豐港新一輪城市建設高
潮的帶動下，全港房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。
然而當前房地產還處於買方市場，消費者的購房變得加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。
二、宏觀規劃對常平房地產的影響
大豐港海港新城是按大豐港經濟區總體規劃建設的一個獨立新城，按照“一年拉開主框架，二年初見成效，三年建成2平方公里，五年建成5平方公里、5萬人口的港城啟動區”的目標，以“規劃指導、集中開發、環境先行、政府引導、市場開發”為原則，科學策劃、科學開發。啟動區的控制性詳細規劃建設海港新城東至城東路(原海堤公路)、南靠疏港路(s332省道)、西接濱湖大道、北臨通港路。
港城啟動區先期已建成海關、商檢、海事、國土辦公樓等開關通航必備的行政建築設施。配套建成了海關橋、港華橋、潯陽路、洋輝中路、港華路等市政道路和橋樑。目前正在實施五温泉假日酒店、人工日月湖工程、花園路、晨星路、環湖路、洋輝路北段和中段以及大豐港海洋學院體育場的等項目，並在此基礎上建設港區行政中心，啟動開發附近居住小區和商貿區，引導周邊地區的人口移居，為新中心區開發注入活力。
啟動區的中遠期，在港口、工業區進一步發展的基礎上，將以大型房產項目的開發帶動啟動區商業金融、生產服務的進一步發展。以日月湖為中心的遊樂休閒設施的開發帶動整個區域進一步發展。以洋輝路北側休閒娛樂區的開發和公園居住區的高檔居住區開發為主要方向，同時實現湖西文化中心區的建設，確立啟動區的形象。
按大豐港作為鹽城港主港區的定位，大豐港海港新城將定位為鹽城主城區的“副核”組成部分，大豐港區重要生活後勤基地，公共服務核心。港城建成後將集行政、商貿、金融、信息、文化、娛樂、遊覽等功能於一體，必將成為海港新城能量集聚、規模效益zui先集中的地區，是實現港區一類口岸一站式服務的重要舉措、“以港興工”、“以工興市”方略的重要體現、海港新城經濟增長的重要區域。
港城5平方公里啟動區規劃結構為：一湖映五區、五洲拱日月、玉帶系南北、璀璨奪星光。一湖映五區，一湖指4平方公里的人工湖——日月湖，環湖佈置居住、科研、商業、綜合片區。五洲拱日月，指別墅、休閒、餐飲、公園、文化中心等象5個小綠洲聚集在日月湖上。玉帶系南北，指一條綠化生態走廊由南至北把日月湖和湖北面的大型生態綠地和濕地公園聯繫在一起，形成共同發展之態勢。璀璨奪星光，指日月湖上各種活動設施豐富多彩，各類島嶼與建築羣像珍珠一樣灑在日月湖上，它們的倒影與日月湖一起形成一道亮麗的風景線，好比天上的繁星一樣褶褶生輝。
三、房地產市場分析
針對本案濱湖佳苑附近幾個樓盤市調分析。
星湖花園房價均在4000左右，工人工資在150到160左右，打樁6到7元一米，多層12米，高層要20米道30米，土建的成本1400左右，發包價格不明，無土地成本。
---市場結論：
1、常平房地產市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發經營，到施工設計，還是物業管理，銷售服務越來越注重品牌的效應。
2、常平市場正從過去的外銷主導向內銷轉變，由於港人(含其它外銷需求部)與大陸與內銷置業者的消費習慣不同，新開發樓盤的規劃更注重對內銷市場的偏好。
3、內銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業為重，集中在100—140平方米，三户二廳為主，相對創新的錯層與躍式較受消費者的青睞。
4、常平房地產市場住宅銷售的價格平穩，實際成交價集中在2700-4000元/平方米區間，個別樓盤因其早期設計不適應市場需求而價格下調，現整體市場環境除部分投資型產品和品質較好的項目外，都呈現出銷售緩慢的情況。
近年來，由於__經濟結構調整和房地產政策調控等諸多因素的影響，海南房地產業呈現出錯綜複雜的局面，特別是海南省__出台全域限購政策以後，形勢變得更加讓人難以捉摸，房地產業面臨着發展與轉型的新挑戰，給房地產企業發展帶來不小的衝擊，這意味着海南的房地產企業將面臨一場嚴峻的“寒冬”考驗。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”，如何規避風險，衝破發展瓶頸，利用自身優勢開闢、探索新時期__企業發展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過去的重大課題。
房地產業務是我們的主業，圍繞主業做大做強是我們的職責與使命。為了進一步摸清目前海南房地產現狀和未來發展方向，現結合前期走訪調研做分析如下：
一、基本情況
此次調研在海口、文昌兩地開展，共走訪兩地16個房地產項目，與多位業內人士進行交流，收集市場信息、有效經驗與建議40多條。
20__年全省上半年供應房地產347.38萬平方米，同比下降25%;
成交367.02萬平方米，同比下降57%;
供求比0.95，同比增長72%;
成交均價14139元/平方米，同比下降13%。
20__年上半年海口商品住宅供應136.74萬平方米，同比上漲25%;
商品住宅成交176.17萬平方米，同比下降13%;
供求比0.78，成交金額2711.62億元，同比下降11%;
成交均價15420元/平方米，同比上漲2%。
二、分析情況
(一)海南房地產業的歷史和現狀
海南房地產市場的發展變遷大致可劃分為三個階段。
第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當時瘋狂的“圈地風”、“集資風”、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區裏雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導致大部分投資商破產，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓不可謂不深刻。
第二階段：即20__年金融危機階段，這個階段可謂一波三折。歷經數年泡沫後，經海南省處置積壓房政策的刺激，使樓市逐漸得到恢復，然而恢復起的樓市受國際金融危機影響再次陷入低迷，為了去庫存，儘快回籠資金，緩解銀行貸款壓力，各大房地產商使出渾身解數大搞促銷;
20__年海南開始建設國際旅遊島，樓市受到刺激一反常態開始瘋漲，房價像脱韁的野馬短短數天就翻了一倍，海南省__重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房價逐漸理性迴歸，但是金融海嘯餘波未盡，樓市仍未走出低迷狀態，除了開發商花樣百出的各種促銷，在__的大力扶持和房企的積極應對下，海南樓市逐漸走出陰霾，在後期迎來一波上行的行情。
第三階段：即20__年全區限購階段。在__鼓勵和扶持下，海南樓市得到穩步、健康發展，特別是__批准海南自貿區(港)後，海南樓市銷售量出現了“井噴式”增長，房價甚至出現連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內一些大型房地產商如：綠地、恆大、萬達、環球100等也瞄準機會紛紛進駐，推出自己的樓盤，海南樓市呈現出難得的火爆現狀，樓市價格更是隻升不降，房子供不應求。為避免房價過高、過快增長，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省__於20__年4月出台了全域調控政策，旨在給火熱的樓市降降温。儘管海南現在買房的門檻提高了，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮。為什麼出現這樣的局面呢?通過分析我認為主要有以下幾個方面因素。
一是獨特的地理環境。海南樓市消費羣體相當一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因為北方冬天天寒地凍，氣候環境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有温暖的明媚陽光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態的風土人情，是他們“春暖花開”、“推窗看海”休閒度假的夢想天堂，而獨特的地理位置讓這個美麗的島嶼成為享譽全國乃至全世界的國際旅遊島。
二是良好的公共設施。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區休閒小站、健身場所、信息宣傳配套設施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閒的好去處。另外，海口、三亞大型、超大型購物中心，大大滿足人們日常購物需求，位居亞洲第一的三亞免税店更是吸取國內外遊客慕名而至。
三是暢通的交通線路。海南田字型高速公路網即將全部貫通，環島高鐵已成為人們出行的首選;海口、三亞國際機場年運載量逐年增加，已啟用的博鰲機場和即將要籌建的第四個機場，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統解決了大部分人出行問題。
四是健全的醫療體系。__非常重視老百姓的醫療和健康工作，20__年__劃撥大量土地在各縣市修建或擴建醫院，醫療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養老基地;三亞的海棠灣現規劃為健康度假中心，並且引進多家健康產業機構。這些配套設施的完善，能夠更大程度上滿足旅遊、度假、療養和“候鳥”人羣的需求。
五是改善性剛需猛增。一方面是以海口市坡巷村為代表的舊城改造不斷推進，拆遷後原住居民需要另找住宿，而相當一部分租户也需要一個長期穩定的住所。另一方面是省__推出的人才引進政策，吸引了一部分島外人才前來就業，這些“新海南人”更需要一個穩定的居所，這些因素都推進了房地產的發展。
總的來説，海南的房子好賣，是因為海南的環境好，空氣好，風景好，這就是海南的魅力所在。
(二)政策調整後的現狀
不難看出，火爆的樓市背後難免有炒作的成分。根據__“房子是住的不是炒的”指示要求，__實行限購政策後，“瘋了一樣的”房價得到進一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國人自古以來的觀念就是“安居樂業”，擁有一套屬於自己的房子是一生的奮鬥的目標之一，再加上無房難結婚的觀念影響，本地居民對房子仍然有需求。另一方面，房地產開發用地供應受到限制，新建商品房供應量有限，導致房價穩居高位。換句話説，__調控土地開發後，出現了僧多粥少的現象。在走訪海口__x、__城、__x園等10多個樓盤瞭解到，買房需要先報名，再搖號，後選房，有的樓盤拿到號後還要先買車位才能選房，造成一房難求、有錢也難買到房的情況。我們在項目瞭解到，該項目第三期計劃開盤400套房子，而報名人數已達到8000多人，其中只有5%的人能買到房子，讓許多人望房興歎。事實上，海南的房地產市場現狀是“房價永遠是昨天的便宜”，有的人因為房價太貴而猶豫的時候，有的人已經在摩拳擦掌，等着掏腰包了。因此説，海南樓市住上走趨勢還會在繼續，因為市場就在那裏，剛性需求就在那裏。
海南位於中國最南端，陸地總面積3.5萬平方公里，20__年海南人口數量約為867.15萬人，與香港接近，而陸地面積是香港的30餘倍，也就是説人均佔地面積是香港的30餘倍，總的來説，海南是一個地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨着自貿區、港建設的繼續推進，海南外來人口還會繼續大幅度增長，同時也會帶動住房和配套設施的需求，海南的房地產市場仍然有較大的增長空間。而作為房地產開發企業來説，只有遵守市場規則、把握客户需求、保證產品質量開發出來的產品才能獲得市場青睞和客户認可。而作為中小企業來説，面對新的形勢、新的變化，只有揚長避短、轉變觀念、拓寬思維、及時變革，衝破發展瓶頸，才能開闢出__企業發展的新路子。
在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。
一、東莞市房地產發展狀況
在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。
然而當前房地產還處於買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。
二、宏觀規劃對常平房地產的影響
1、高水平的城市化目標，常平房地產業成為僅次於製造、物流為主的第三大支柱產業。
東莞市政府關於常平(20__~20__)經濟發展戰略預測：20__年、20__年和20__年常平鎮國內生產總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20__年、20__年和20__年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來了前所未有的發展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。
根據常平鎮新的城市規劃城市性質為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20__年、20__年和20__年的城鎮總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右;20__年、20__年和20__年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規劃20__年、20__年和20__年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發展方向為主要向南，並適當向東發展，採取生活內聚、產業外延的拓展方式。
3、生態住宅將成為開發商及消費者共同關注的投資亮點。
常平鎮城市綠地景觀規劃將其中20__年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小於50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節點，三區七門户”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特徵，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態城市。
三、房地產市場分析
1、常平各個區域分析：
1)常平中元街及中心地段
沿中元街分佈聯邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分佈常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落於常平商圈區，整個區域以小户型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業圈。
2)西北面區域
西北面零星分佈金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，並期主要以外銷為主，開發以大户為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷售總結，本地人購買佔80%，本地人購房以三户為主，面積要求在大，對住户要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅遊渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環境污染小、配套設施齊全，注重環境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區域樓盤銷售一直看好。
3)常平南面，常黃公路沿線區域
住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分佈金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產品有別墅，洋房售價不等，以中小户型為主，早期針對長香港業主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產品户型設計針對港人設計，目前港人購房所佔比例僅僅20%左右，而陽光山莊20__年購房80%為內地人，常黃公路沿線區域銷售很不樂觀，目前處於滯銷局面，目前購買客户向本地內地市場延伸，其產品已不適應消費者需求。
4)常平東門區域。
常平房地產的發展趨勢向東門聚集，鎮政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地熱點區域。加之政府全力扶植該區域的房地產，如東田麗園，旺角新城，04年一經推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依託。
5)麗城開發商住居區，依託於隱賢山莊風景區的人文底藴與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業的主要開發地。
位於常平東面鐵路旁邊分佈有麗城隱賢
山莊、麗景、麗都、聚福，規劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅遊景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂、渡假、旅遊為一體，其區域開發的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環境優美，交通便利空氣清新，遠離工業區，污染小，户型設計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環境，空氣新鮮，其户型設計符合早期港人需求，現區域內以香港人居多。現今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優質的管理服務，新穎的產品設計為基礎，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區內香港人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區域出租率不高。
2、本區域競爭樓盤分析
針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調分析。
麗城鹿兒島早期以風景區，大環境為賣點，在售户型有二户至三户。早期以香港人為主，後期購房以外地人和本地人為主，佔比例的80%，其户型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，__年銷售不是很樂觀，現仍然有部分空置房，導致現暫停原因來自發展商，根據調查其空置房是作為抵扣工程款所用。
山水雅居現主打休閒地段，主要宣傳推廣其配套齊全，户型設計新穎超前，户型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目原定於05年3月開盤正式發售，由於工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現樓體已近封頂，由於近年常平的房地產市場供給相對大於需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客户訪問量也較少，我司預測導致該盤遲遲未能發售的原因也就是由於認籌客户量的不足造成。
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料採用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中兩房購買中80%為香港人，三户及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區域內相對較好。
市場結論：
1、常平房地產市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發經營，到施工設計，還是物業管理，銷售服務越來越注重品牌的效應。
2、常平市場正從過去的外銷主導向內銷轉變，由於港人(含其它外銷需求部)與大陸與內銷置業者的消費習慣不同，新開發樓盤的規劃更注重對內銷市場的偏好。
3、內銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業為重，集中在100—140平方米，三户二廳為主，相對創新的錯層與躍式較受消費者的青睞。
4、常平房地產市場住宅銷售的價格平穩，實際成交價集中在2700-4000元/平方米區間，個別樓盤因其早期設計不適應市場需求而價格下調，現整體市場環境除部分投資型產品和品質較好的項目外，都呈現出銷售緩慢的情況。
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