XX商場興盛衰敗的研究

XX商場興盛衰敗的研究

XX商場位於XX，集百貨、超市、娛樂、餐飲為一體的一站式購物廣場。整個商場共有x層，商場營業面積xx平方米，一層經營名牌化粧品、金銀珠寶、進口名錶、品牌服裝等；二層經營家居、服裝、家電、洗化；三層經營食品、飲品、生鮮等3萬多種商品，同時外場還有休閒娛樂、休閒美食等。

一、曾經的輝煌

該商場於XX開業，在全區商業中都具有一定的代表性，其進駐對周圍居民的消費習慣進行一次翻天覆地的改變，為附近社區居民提供一個很好的生活配套，填補了惠濟區缺少商業的空白，形成更加完善的商業功能圈，同時，提供了200多個就業崗位，間接創造了上千個就業機會，為拉動惠濟經濟發展、促進就業作出貢獻。

自開業以來，在區委、區政府各級領導的指導及公司和商場員工的積極努力下，商場銷售節節攀高，前景已形成大好態勢。

二、目前的經營狀況

好景不長，由於商場周邊大面積修路等多方因素，目前商場客流量嚴重下滑，門店經營困難。運營方雖積極調動資源對外場招商強壓引進，同時採取改善經營環境、降低商品毛利等方式吸引客流，但該店自開業至今已虧損xx萬左右，被總部列為重點虧損單位，諸多商户現已撤櫃，目前商場空櫃較多，全店招商和經營面臨巨大壓力。

三、衰敗的原因

通過調研發現，導致經營困難的原因有以下幾個方面：

（二）前期正式用電不到位，後期用電負荷嚴重不足。表現為：一是商場內幾家大型用電商户因用電負荷不足，不能配備齊全的大功率電器；二是空位商鋪在招商過程中因用電負荷達不到要求而產生諸多限制，影響商場對外招商工作；三是空調製冷只能滿足一台主機開啟，夏季供冷量達不到需求，不能保證店內營運温度需求；四是前期臨時用電無法過户，運營方需向甲方物業公司繳納電費，物業公司因無法提供用電發票，給雙方財務入賬帶來不便，後期更換正式用電後物業公司未按合同約定的正式電費收取且供電量不足。

（三）投資環境亟待治理和規範。因商場緊鄰小杜莊村安置房，住户混雜、居住密度大，現有電動車停車區無法滿足使用，物業公司私自佔用商場架空通道做為電動車停車區，且該區域為商場專用消防通道及合同約定的租用範圍，運營方與物業公司多次交涉未果，致使商場出現嚴重的安全隱患及利益損失。同時，怡豐新都匯八號樓1單元門口停放大量電動車，導致商場一樓停車場秩序混亂。目前已入駐的商户意見很大，有意向的商户望而卻步。

（四）經營環境亟需改善。目前商場垃圾無存放地點，商場操作間及衞生間異味重，導致經營掣肘，現需物業公司提供垃圾固定存放點。另外，商場在運營過程中，由於客流量減少，商場大量裁員（目前超市區域只有一位收銀員，導購數量也不多），加之提供的各類消費品質量不高（比如：水果、蔬菜、糕點等食品不新鮮），現有的服務已不能滿足人們日益增長的購物體驗，久而久之形成了惡性循環。

（五）電子商務對實體店的衝擊。曾經，商業是城市的基礎，零售是商業的根基。隨着時代的發展，80、90後逐漸成為消費的主體，同時也是最具經濟活力和商業價值，對生活擁有更高的要求，作為新時代的人羣，他們在日常零售業的消費中佔據了工資的大部分收入，而在日常花銷中，網絡花銷佔據了65%，這部分最有消費潛力的人羣逐漸轉戰到網絡購物，對零售業實體店帶來了衝擊。

四、地方政府在招商引資過程中存在的問題與對策

（一）地方政府招商引資中存在的問題

1、對招商企業缺乏強有力的管理。地方政府在招商引資過程中，存在着在實際的招商過程中熱情高漲，積極性極高的現象，但是到真正的將這個項目引進後，卻忽視了對招商企業的管理和服務，尤其是對於招商企業所提供的服務僅僅停留在層面上，並沒有切實採取有效措施，優化環境，提升服務質量和服務效率，缺乏相應的管理措施。XX就是一個很好的例子，當年受到全區相關職能部門的高度重視，項目成功引進投產後，政府部門對其後續的經營狀況關注度不夠，對目前出現的經營不善狀況沒有采取及時的補救措施。

2、地方政府在制定招商引資政策時缺乏可持續性和全面性。這就很容易導致不同地區之間對於招商引資的惡性競爭，無法保證地方經濟真正意義上實現又好又快的發展，尤其是為了吸引外商，各地方都積極的削低地價，進行無序的競爭。另外，一些地方政府，僅僅考慮能否達到上級下達的任務指標，卻不知招商引資的項目是否真正的能夠促進當地經濟的發展和產業結構的優化升級，是否能夠真正的將地方特色資源挖掘出來，能否充分發揮當地的優勢，侷限於短期的、眼前的利益。因此，從長遠的戰略角度考慮，很多引進的項目是不利於當地長期的經濟發展，不利於優化產業佈局，不能夠促進產業優化升級的。

（二）採取的措施

1、制定促進經濟發展的優惠政策，優化投資環境。對於一個投資商來説，政府的優惠政策以及投資環境都非常重要，甚至當地的投資環境比優惠政策還要重要。隨着時間的不斷推進，經濟也得到了前所未有的發展，各個地方政府出台的一些優惠政策，對於以往的投資商來説可能已經沒有多大的意義，這就要求政府要站在新的經濟形勢下，着眼於未來，利用當地優勢資源，如土地資源、特色資源、人文環境等方面的優勢，制定既符合當地經濟發展又能促進招商引資工作的優惠政策，可以適當的提供政府惠民政策及政府財政補貼，使外來投資企業感覺到投資地有較好的發展空間。同時，寬鬆、公平、優化的投資環境也是投資企業重要的考慮因素。投資環境包括很多方面：一是投資企業看重的是當地政府部門為招商引資企業提供的融資平台、優惠政策、投資服務、信息共享等方面；二是基礎設施是否完善，比如投資企業必須的硬件設施，水、電、氣、交通、物流等。

2、構建科學合理的招商引資指標體系。認真對照各項任務指標，找準差距，及時發現問題，有針對性的開展工作。對已簽約的項目，建立問題項目清單，找準問題癥結，限時解決項目困難，疏通項目落地渠道，加快項目建設進度；對已投產的項目，做好跟蹤服務工作，主動了解企業意願和需求，提供全天候、全方位、全覆蓋優質服務，及時協調解決企業運營過程中遇到的困難和問題，力助企業做大、做強、做優。

3、努力解決在招商引資過程中遇到的困難。政府在投資商與土地的徵收和使用方面是關鍵的橋樑，是疏通雙方的紐帶。政府除了為投資商提供和營造優良、便捷的環境外，還應該努力解決好招商引資過程中出現的問題，做到全心全意為在投資企業服務、解決投資企業的後顧之憂和招商引資企業健康發展上多做工作，使招商引資服務工作做到優質、高效。在招商引資過程中，政府應牢牢把握工作原則，充分掌握監督權和管理權，採用相互監管的體制，維護好市場秩序，合理運用政府的行政手段，引導、保障招商引資項目企業健康發展，真正為當地經濟社會發展服務。

4、提高招商引資過程中的服務質量。政府要積極為投資商在土地徵收、土地使用、佔用土地審批、資源實現共享方面做好協調服務工作，提高服務質量，打造公平的投資環境。政府與投資企業應該交換意見，相互理解，雙方都要為各自的利益提供相互服務。招商引資工作應該在政府所規定的制度範圍內，各級政府部門要為招商引資的開發工作開綠燈，做好服務，堅決杜絕管理部門在土地的辦證審批、協調服務中進行變相收費，間接地或者直接地收受好處費。同時，加強社會治安綜合治理的管理，營造一種和諧的投資氛圍，使投資商能夠放心安穩地進行項目投資建設，實現政府與企業之間的雙贏。

5、整合資源做好二次選商工作。圍繞舊城改造、城中村改造、合村並城、新型農村社區“四類”項目中的二次選商資源，同時，整合各轄區範圍內已建成商場中的二次選商資源，按照政府引導的方式，導入休閒商業、文化娛樂、康體、高端餐飲等產業，盤活現有的存量資源，實現多方共贏。

6、加強招商引資的組織領導和監督管理，逐步完善工作機制。一是建立領導小組全面負責、鎮辦積極聯動的工作機制；二是建立對接儲備項目台帳、領導小組項目推進考核台帳；三是研究確定招商引資項目引進流程和招商引資項目評審機制。

7、對招商引資的對象應充分考察，認真審查，確認其投資意向和投資能力，防止欺詐行為，對惡意串通、內外勾結，虛構項目、虛假出資、抽逃資金、非法融資而不發展實業，損害地方聲譽和政府形象的行為要嚴肅查處。

五、結語

政府在招商引資過程中的主導地位是不容忽視的，對地方經濟發展起到了很大的促進作用，提高了人民的生活水平。但項目成功引進落地後，政府的職能就算完成了嗎？我認為，政府應儘量尋求職能轉變，逐漸淡出其主導型功能定位角色，轉向於引導型功能定位，同時，如何引導投產項目克服經營過程中遇到的困難，保證投產項目做強、做大、做優，是當地政府需要思考的問題。