經驗做法：三定三查三責”商業街區租賃解紛工作法

經驗做法：三定三查三責”商業街區租賃解紛工作法

街道位於仙林大學城核心區，28萬人口，共有46條商業街區（含8個綜合體），3326個經營户。近年來，由於購物方式轉變等原因，商鋪租賃糾紛突出。2018年以來，街道創新商業街區租賃糾紛化解“三定三查三責”工作法，協調平衡好開發商、商管公司和物業公司、商户等各方利益，就地化解涉訪租賃糾紛，沒有一起糾紛上行。

一、落實“三定”，確保糾紛穩在街區。發現商業街區租賃糾紛後，街道“一站式”矛調中心快速反應，統籌入駐中心的住建、市場等力量，迅速應對，確保把糾紛各方牢牢吸附穩定在街道。定包案領導。涉及商户20户以內、標的20萬元以下的，1名街道班子成員包案；涉法涉訴的，街道政法委員包案；超過20户、20萬元或涉及較大規模商業綜合體的，街道主要領導包案。定工作專班。包案領導牽頭，街道“一站式”矛調中心統籌住建、市場等科室人員和專職網格員、社區工作人員組建工作專班，2-3人組成一個組，每組包5-10户，挨家挨户上門做工作，承諾街道會全力把糾紛協調解決到位，給大家吃下定心丸。定接待場所。凡是涉眾型租賃糾紛，一律在現場設立24小時接待室，掛牌辦公，隨時接待商户，做好思想疏導和情緒穩定工作。情緒穩定的，引導到街道“一站式”矛調中心一攬子處理。

二、強抓“三查”，明確糾紛突破路徑。將租賃糾紛穩在當地，引導到街道矛調中心後，由矛調中心牽頭組織各方，理清糾紛來龍去脈、找準問題癥結，確保對症下藥。查對各方訴求。通過“綜合聽”，初步瞭解糾紛起因和基本訴求；通過“分頭聽”，全面瞭解糾紛原因和有沒有歷史遺留問題，初步評判開發商、商管公司和物業公司解決糾紛的態度和能力；通過“上門聽”，深層瞭解商户的真正訴求和真實意圖。查明實際責任。摸清開發商存續情況，瞭解是否存在工程質量、延期交付、退購、返租、提租等問題；摸清商管公司和物業公司輪替情況，瞭解是否存在開業率不足、欠租欠費、單方面解除合同、虛假宣傳等問題；摸清商户經營情況，瞭解是否存在商鋪私自買賣、私自轉租、違法經營、欠租欠費等問題。查清利益鏈條。搞清開發商、商管公司和物業公司、商户三方經營狀況、贏虧情況；搞清開發商、商管公司和物業公司在屬地是否有利益共同體；搞清商户在此次糾紛中是否有家族式經營、好友聯合經營、商會共同經營等情況。

三、咬定“三責”，實現糾紛高效處置。根據前期摸排情況，確認三方責任，提出初步方案，徵求三方意見後，再修改方案，反覆三次，通過“三下三上”凝聚廣泛共識，形成最終方案。咬定開發商責任。只要開發商還在，督促其承擔主要責任，全程參與處理，落實化解方案。如果開發商公司註銷，督促商管公司和物業公司通過墊付資金、減免租金、延長租期、優先續租等方式，承擔相應的化解責任。咬定商管公司和物業公司責任。屬於“現任”公司的問題，督促其嚴格履行合同，主動化解糾紛。如果公司更替，屬於“上任”公司遺留的問題，通過市區政法部門和行業主管部門找到“上任”，督促其履行合同約定，配合“現任”共同化解；如“上任”公司註銷，則由“現任”公司託底化解。咬定商户自身責任。與商户集體對話，釋法明理，督促商户依法合規經營；充分發揮以商户代表為主體的“商業街區自治聯盟”作用，協助化解糾紛。對少數不理解不支持的，街道“一站式”矛調中心、職能部門聯合上門入户，發動同鄉、好友、商會等“羣眾工作羣眾做”，通過幫助解決家庭其他實際困難，實現糾紛化解。對難以化解的糾紛，邀請市區職能部門下沉街道會商會辦，爭取政策支持和資金幫扶，或由街道“一站式”矛調中心提供法律援助引導糾紛通過司法途徑解決。