購房合同律師

第一篇：購房合同怎麼籤律師教您12招

購房合同怎麼籤律師教您12招

【招數1】

變更信息專遞送達

要求開發商變更任何信息，都要以書面方式通知購房者，即以郵政特快專遞形式送達。既可保證變更的信息通知到購房者，也便於保留相關證據。

【招數2】

辦不下貸款.解合同

在合同中要明確約定，如果辦不下來貸款，就要無條件解除合同，退回定金和已付房款，以避免購房者資金被套或受損。

【招數3】

產權證辦理日期具體到日

在合同中要明確約定產權證辦下來的日期，一定要具體到年月日。同時還要約定產權證不能如期辦理的違約責任。

【招數4】

停車費區分管理費

若是購買了帶產權的車位，那麼在交納費用時，只需交納相當於物業管理費性質的管理費用，這一點要在合同中明確。

【招數5】

質量問題解決方案提前定

對出現質量問題後的解決方案要明確約定。還可以約定房屋及附屬設備的保質期。

【招數6】

附張公攤平面圖

一般情況下，塔樓的公攤率為18%至26%，板樓的公攤率為14%至16%。交房時面積誤差在±3%以上可以退房。

購房者在簽訂合同時，可以讓開發商將公攤面積和套內面積分別明確地寫出來，並且要求開發商在合同中附一張整棟樓或項目的公攤平面圖。同時約定建築面積不變而套內建築面積發生誤差，以及公攤面積與套內建築面積均發生變化的處理方式。

【招數7】

原件在公司是藉口

售樓方常常會以一句“原件在公司”為由，婉拒購房者要求查看五證原件的要求。其實通過複印件上的證號，可以上網查出其真偽。

另外，可在購房合同中加上“出售人保證?五證?的真實性，因真實性導致退房，出售人雙倍返還已付房款”即可。

【招數8】

房屋位置圖不能少

在合同中，要將樓號標示清楚，而且要將整棟樓的樓圖及購房者所購套房在樓中的位置標明，將這些圖附在合同後面，並要求開發商蓋章。

【招數9】

正式合同須賣方先簽字

堅持賣方先簽字，買方後簽字，且不要在合同中留有空白（即空白處用橫線劃去）。合同上由雙方加蓋騎縫章、過頁章、個人買主過頁簽字。

【招數10】

約定轉民用電日期

交房時，水、電、氣等都應達到正常使用條件，但交房時所用的電往往是臨時用電，應在合同中約定臨時用電轉為民用電的日期。

【招數11】

精裝修杜絕“高檔”

對於精裝修的樓盤，一定要在合同中對裝修所用的材料、品牌、標準、施工工藝、顏色、價位等寫清楚，不能用“豪華”、“進口”、“高檔”等這樣含混的字眼。

【招數12】

小心不可抗力的説法

按照“民法通則”的規定，不可抗力是指不能預見、不可避免並不能克服的客觀情況，如地震、火災、戰爭等。

在此，應特別注意“不可抗力”是如何約定的。

若出現“非出賣人的原因，有關部門延遲發出有關批准文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術問題不能及時解決的”等免責條款，購房人不應接受。

【6個認識誤區】

誤區1：籤正式合同前先簽認購書

認購書不是必籤不可的，提醒潛在購房者一定要慎籤認購書。建議購房者看好房後，直接與開發商簽訂購房合同。

誤區2：籤合同必用新版合同範本

3月15日起，本市開始推行新版的購房合同範本。此範本是推薦範本，不是強制實行的範本。目前，只要開發商的合同經過有關部門備案，就可使用。

誤區3：買的房與樣板間一樣

許多沒有建在樓盤內的樣板間，其實際尺寸一般都要大一些，而且大多數樣板間內都沒有安裝暖氣，看起來較寬敞。實際上，樣板間往往與日後的現房並不完全吻合。

誤區4：按揭房拿不到房產證

許多按揭買房的業主認為，在沒有還清貸款之前，是拿不到產權證的。其實，付首付款、按月還貸的業主和一次付清房款的業主拿產權證的時間應該是一樣的，按揭買房的業主的房屋只是要辦理抵押手續，銀行和開發商都無權扣押業主產權證。

誤區5：區分概念合同中約定層高

套內建築面積和公攤面積之和才是所買房屋的建築面積；層高不等於房間的淨高。層高是指地板中心線到頂板中心線的距離，淨高是指地面到頂板的距離，而層高是很難測量的，淨高卻很容易測量，所以在合同中約定淨高對買方有利。

誤區6：維修基金、契税都交開發商

許多購房者在收房時，都被開發商要求先交納維修基金、供暖費、契税等費用之後才給鑰匙，

其實這幾項費用都是由開發商代收的，購房者可以不選擇將這些費用交給開發商。維修基金可交給物業，供暖費可交供暖單位，而契税可交地税部門。開發商不能以沒交齊這幾項費用為藉口不給鑰匙。

第二篇：律師教你如何看購房合同

律師教你如何看購房合同

【文章導讀】要買房了，簽訂購房合同時應注意哪些情況？對於購房，網友們都在關心哪些問題呢？你是否也有着諸如此類的擔憂呢？為此，將由專業律師教你如何看購房合同，同時，對網友提問一併作出詳細的解答，希望對您有所幫助。

【關鍵詞】買房 購房合同 律師 購房違約金 購房定金

【律師提醒】

第一，在你定下這個房子，並且交了一定數額的定金之後，開發商會跟你簽訂一個定房書之類的東西，這時你要要求開發商給你提供一個商品房買賣合同和補充協議的範本，拿到之後，有比較充分的時間對相關的條款進行研究，確定與發展商在籤合同過程中的一些重點方面，做好籤定合同的一些準備工作。第二，在簽定合同之前，要再次審定房地產項目的相關證件，象項目的土地使用證、銷售許可證之類的，簽定合同時，要再次對這些證件進行審核，這些證件主要包括土地使用權證、建設規劃許可證、建設用地許可證、建設開工許可證、銷售許可證。如果你看到銷售許可證的原件，還可以通過上網查詢銷售許可證的號，是不是跟審批的範圍相一致。

再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個備註頁，如果開發商向銀行進行了開發貸款，在土地使用權證上會有註明。還有開發商的營業執照，經營範圍裏是不是有房地產開發商的土地經營許可，如果是銷售代理公司進行銷售的，要對他的資格進行審核，比如説執照以及跟開發商之間的授權書等。

第三，要攜帶相關的一些證件，如攜帶身份證，如果是購買經濟適用房，還有户口本，如果是外地的話，需要有身份證和暫住證，如果是公司購房，需要有營業照的複印件等等。

第四，在簽訂購買合同之前的一些手續，如果買售人，也就是房主，不能親自到售樓現場簽定合同的，需要事前簽訂授權書，並且經過公正。如果是16歲以下人購房的，比如説由家長買房，寫孩子的名字的，如果是未成年人的監護人，必須在未簽約前，必須到公證處進行公證。

【律師答疑】

1、網友：對於契税交付時間有兩種説法，一種是交房入住的時候，還有一種説法是辦理產權時，哪一種説法更正確？

律師：應該是辦理產權證之前交納相應的税費和維修基金，但是從目前的操作情況來看，開發商會要求，因為如果説您入住之後，一家一户去收，可能開發商認為比較麻煩，再有特別是有按揭貸款或者公積金貸款的客户，如果不交費用，產權證辦不下來，開發商會承擔擔保責任，會有很大的麻煩，所以會要求你在入住之前交。分兩種情況，如果是公積金貸款的客户，開發商要求你交是有一定道理的，避免入住之後產生一些麻煩，使產權證不能在正常的時間辦下來，給開發商或者貸款銀行造成一些損失，或者是帶來一些麻煩。那如果是一次性付款或者説分期付款的客户，在入住之前，如果開發商要求你交契税或者維修基金的話，是可以拒交的。

2、網友：在買房的時候，是否可以要求出賣人承擔車位費？

律師：車位的管理費是交給物業管理公司的，可以要求第一年車位費的價格。車位出租的費用，如果物業公司對開發商之前承諾的價格進行調整，也要經過業主管理委員會的同意，所以可以在合同中寫明第一年的車位出租費用。

3、網友：現在二手房的買賣合同是不是也是國家支持的合同，在籤合同的過程中應該注意什麼問題？

律師：二手房在各區房地產中心也是有一個範本，跟商品房買賣合同是一樣的，具體因為二手房第一有自己的優勢，是先看房，可以看到，不會象購買期房一樣，有裝修或者小區的標準等，但是二手房也有自己的潛在風險，比如説產權性質、付款方式、房屋價格的評估。在二手房買賣過程中，合同範本是一個很好的可以參考的文件，可以根據實際情況，跟賣方協商，如果你選擇一次性付款不選擇貸款的情況下，可以跟賣主協商，一部分的房款在拿到產權證之後付清。如果是貸款的話，銀行會對房屋的價值和風險進行評估，可能對您的保障更全面。

4、網友：在買房的時候，按揭的年限未到，想提前還款，現在銀行有這樣的規定嗎？聽説銀行要收違約金？

律師：從國內的商業銀行，您可以隨時要求提前還款，還款的金額是一次性全還清，也可以是部分還款，如果是部分還款，必須是整萬數，但是零數一般情

況下，銀行是不接受的。如果你已經按揭買了房子，而且按揭款比較批了，大可不用擔心，今後銀行即使出了這樣的規定，對你也沒有影響，因為你是在這之前貸款合同已經生效了，但是在這之後，可能要交一定的違約金，按照這個規定進行執行。從目前來看，我國的按揭貸款利率還是相對比較低的，一般的情況下，我建議我的客户，如果你手裏的錢，如果不去辦理提前還款，只能買一些國債的話，那我建議你還是提前還款，但是如果是個人投資於一些房產或者股票，我建議還是做投資，因為銀行的按揭，一個利率比較低，而且壓力也比較小。而且提前還款，因為你已經還給銀行的利息，銀行是不會還給你的，所以提前還款還是比較虧的。

5、網友：如果開發商交房的時候，沒有達到樓書中所説的標準，購房者如何索賠？

律師：我建議在簽訂購房合同時，把樓書中有的一些條款，儘量簽在合同裏，因為合同是對雙方權利義務的明確約定，如果達不到規定，你將來要求賠償會比較容易操作。對於樓書或者廣告，在合同裏沒有，將來如果達到標準，將來索賠會比較困難，如果去舉報，工商部門也會處理，但是個人要想得到賠償，操作起來可能也會比較困難，對於樓書中的一些説明，比如説會所、綠化等，能夠寫到合同中，要儘量的要求開發商在合同中儘量進行明確的承諾。

6、網友：對於比較熱銷的樓盤，開發商堅決不跟你籤補充協議，唯一的選擇就是放棄購買，這時應該怎麼辦？

律師：商品房的買賣是一種商業行為，那麼合同除了建設部標準的合同條款之外，其他的補充條款是買賣雙方協商的結果，在樓盤熱銷的情況下，開發商有可能拒絕跟你談補充條款。我認為這個補充條款能跟開發商談就談，籤不下來也沒有其他的辦法。但是有一點，現在我可以告訴你，如果開發商告訴你，你要求跟開發商籤補充條款，開發商不籤，同時開發商要求你，如果不籤正式合同退房的話，你交的定金不管是一萬二萬，都不退還你，這個是不合法的。如果是補充協議不籤而造成退房的話，可以要求開發商把定金還給你。

第三篇：律師解讀購房合同示範文本 房屋到手更需謹慎

購房合同示範文本 房屋到手更需謹慎

前面我們談了購房者付款的有關問題，與之對應的是開發商的交房責任。示範合同的第八條和第九條就是專門規定交房的條款，其中第八條規定的是交房期限，

第九條規定的是開發商逾期交房的違約責任，本文將就兩條款中的有關問題進行講解。此外，第十四條關於基礎設施、公共配套建築的規定，也與交房有關，在此一併予以説明。

交房條件

開發商將商品房交付購房者時，應當是合格的。如何判斷房屋是否合格，作為一般購房者不具備這種能力，需要由專業機構來認定。各地關於房屋交付使用條件的規定不盡相同，合同中的交付使用條件根據各地的具體規定及名稱來約定，示範合同第八條所列1-4就是一些地方的具體規定。從北京來看，一般是以開發商取得北京市建設工程竣工驗收備案表作為交房條件，因此需要在第八條5的空白行中填寫。

在我所接觸的合同中，只見過一例不以北京市建設工程竣工驗收備案表而是代之以四方驗收作為交付條件。從購房者角度考慮，本人認為還是以開發商取得工程竣工驗收備案表作為交房條件為好，原因在於：其一，備案表是工程質量監督管理部門對工程已通過竣工驗收的法律文書，具有較高的權威性，且註明了備案的時間，便於購房者判斷開發商的交房時間是否符合合同約定；其二，房屋交付使用除了四方驗收合格外，還須取得規劃、消防、環保、衞生等部門的認可，只有取得了上述部門簽發的認可使用文件，才能交付使用，也才能辦理竣工備案手續。北京已經出現了個別樓盤無法取得竣工備案表的情況。

延期交房事由

對於期房而言，房屋交付的時間往往在合同簽訂一定時間之後，短則幾月，長則幾年，而此期間會有不可知的因素會影響交房時間。示範合同第八條後半部分就是有關開發商延期交房事由款項，開發商開始在該款項上做文章，比如規定“特別惡劣的天氣”、“為配合國家及北京市政策”等原因而導致交房延期亦作為免責事由。作為購房者，在簽訂該款項時，應注意以下問題：

第一，儘量限制開發商延期交房的免責事由。免責事由過多，使得開發商有很多漏洞可鑽，隨意找一個理由就可以冠冕堂皇地逾期交房。一般而言，除了第八條規定的不可抗力原因外，不能再增加其他事由。

第二，對免責事由進行明確界定。由於免責事由尚未發生且在籤合同時無法預料，因此往往使用很原則的詞(如不可抗力)來進行表述，這類詞語的一個特點是具有很大的不確定性，而到規定事由發生時，對於規定事由是否為合同所規定的免責事由雙方往往會發生爭議。比如，就“非典”是否為不可抗力就有不同的觀點。因此，購房者可以要求在合同中對免責事由予以明確的界定，比如約定不可抗力的範圍。

第三，規定開發商的通知義務。如合同中規定了延期交房的免責事由，購房者應要求在合同中規定開發商的通知義務，即在免責事由發生之日起一定期限(具體期限由雙方約定，不宜過長)內，開發商應將免責事由通知購房者，以便購房者核實。

基礎設施和公共配套

示範合同第十四條是關於基礎設施和公共配套建築達到使用條件的時間以及在規定日期未達到使用條件的處理辦法。基礎設施主要是指與房屋建設相配套的供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等設施，公共配套建築是指與房屋建設相配套的教育、商業、飲食、娛樂等公共建築。基礎設施、公共配套建築狀況是購房人選擇商品房的重要考慮因素，很多糾紛也是因此而起。作為購房者，在簽訂購房合同時，應注意以下問題：

1.明確規定須達到使用條件的基礎設施、公共配套建築的種類和時間。一般須規定的項目有水、電、氣、熱、通訊、有線電視、寬帶網、車位。對於不同的項目，時間要求有所不同。如水、電應在入住時達到使用條件，熱力可在採暖季到來前達到使用條件。同時，對於不同的樓盤，時間要求也應有所區別，如精裝修房屋，在入住時絕大部分基礎設施應達到使用條件。

2.未按規定時間達到使用條件的處理。建議購房者在合同中規定：“如在規定時間未達到使用條件，視同逾期交房，按合同第九條逾期交房的規則進行處理。”這樣規定比較簡潔，又較容易操作，同時對開發商有一定的約束力。

第四篇：洛陽房產律師袁朝陽：如何與開放商簽訂購房合同

洛陽房產律師袁朝陽/ 如何與開發商簽訂購房合同？？（森合

1、檢查開發商的“五證兩書”原件是否齊全，即《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房銷售預售許可證》《住宅質量保證書》《住宅使用説明書》，並要抄下證件的號碼。

2、在合同中，要註明與發展商談定的付款方式，是按揭付款還是按照工程進度分期付款，如是分期付款，還要註明每期款的繳款時間；交房日期。

3、房子宏觀規劃（主要是外部環境）要詳細約定。如户型、綠化、相關配套設施、開發商對小區的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。

4、約定房子面積。建築面積、套內面積、使用面積及其測量方法要明晰，將開發商有關面積的宣傳材料擇要寫入合同。

5、交房時間和預期交房條件要具體明確。比如交房裝飾標準、物業的服務項目、收費等，同時明確違約責任。注意開發商利用“合理順延”權利過長延遲交樓時間。

6、明確房產證辦理的具體時間以及無房產證、遲辦房產證的違約責任。

7、房子的保修期限和範圍。依據國家規定的質量問題判斷標準，確定是否出現質量問題，並對維修期限、條件作出約定。

8、注意開發商填好的補充條款，現在的買賣合同，一般都有開發商加入的大量補充條款，往往都是對開發商有利的。購房者如有異議，可以選擇更改，更改不成，雙方又無法妥協，倒不如不籤。

9、在簽訂合同前，對於樓梯等配套設施、裝修程度以及防水處理問題要問清楚，然後將開發商的承諾寫入合同。實踐中，有些樓盤的閣樓與成品房的交房標準有較大差距，還有一些樓盤頂層與閣樓之間的樓梯需要購房者自行購買或另外付款，購房者一定要在合同中把這些問題約定清楚。

10、建議您簽訂合同時，能請教相關的律師指導，以確保更好地維護自身權益！ 洛陽律師 洛陽房產律師 洛陽房地產律師袁朝陽電話15136373801，

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第五篇：購房合同範本

購房合同範本

我們以標準購房合同為範本，將其中需要重點注意、容易產生爭議的部分作了詳盡的註解，希望對您簽訂購房合同有所幫助。

合同中有藍色下劃線部分可點擊察看詳解

合同中有紅色下劃線部分為核心內容，請務必詳查

商品房買賣合同範本

1、本合同文本為示範文本，也可以作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閲讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地房地產開發主管部門諮詢。

2、本合同所稱商品房是指由房地產開發企業開發建設並出售的房屋。

3、為體現合同雙方的自願原則，本合同文本中相關條款後都有空白行，供雙方自行約定貨補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效後，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

4、本合同中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。

5、對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定。【】中選擇內容，以劃√方式選定；對於實際情況未發生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。

6、在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。

合同雙方當事人：

出賣人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

註冊地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

營業執照註冊號：

企業資質證書號：

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿聯繫電話：＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿

委託代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿

註冊地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

營業執照註冊號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

【本人】【法定代表人】姓名：＿＿＿＿＿國籍＿＿＿＿

【身份證】【護照】【營業執照註冊號】＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿

【委託代理人】姓名：＿＿＿＿＿國籍：＿＿＿＿＿＿＿

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自願、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：第一條 項目建設依據

出賣人以＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿方式取得位於＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、編號為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的地塊的 土地使用權。