第一部分:融資租賃方案及建議
一、對承租人融資方案及建議
1、租期：根據承租人的計劃，最佳時間為x年；而出租人最佳租期為x年，原則上是從中擇優選擇。
2、點差：同期銀行基準利率 -x個點。原則是承租人既能接受和承擔，出租人也保證收益。
3、租金支付：根航運業習慣，租用是採用月初付款，屬預付性質；根據金融業習慣，是採用月末付款，貸款期末還錢。融資租賃名為借物，實為借錢，兩者支付方式都行，從中商議選定。
4、首付：x%總船價，視為第0期租金支付。
5、殘值：x%總船價，期滿將按此支付給出租人，作為到期轉讓名義船價。
6、保證金，x%總船價，同首付一起支付給出租人，法律上歸承租人所有，但作為保證事項使用，由出租人實際控制，期間應計息但實際上不計息，期末歸還承租人。實際上則好與船舶殘值數額相等，可以對衝抵消。
7、建議風險隔離，分攤成本。建議對於承租人所有的其它船舶，設立單船公司，作到單隻船舶風險的隔離；但經營管理由獨立的管理公司專業管理，既做到了精專，又分攤了船舶管理成本。
8、建議租期或承包運輸（coa）與現貨經營比例適中。期租或coa經營現金流量穩定，可穩定或鎖定租期限內收益，但不利於效益的最大化，不利於對市場的瞭解把控；現貨經營隨市場行情波動，短期內可能有較好收益，更重要的是有利於經營團隊建設，充分把握市場脈搏，但收益及現金流量不穩定。兩種經營模式各有利弊，視情況保持合適比例為明智選擇。
9、財務管理。安排好現金流量管理，做到有計劃，不怕變化，做到租金不逾期，提高信貸美譽度，爭取更大更廣的資金支持。
10、船長及船員的管理。讓船長及船員愛船如愛家，對僱主忠誠，甘於付出。同時要求船長及船員勝任，注重工作與休養相結合。
11、安全管理。安全第一，防患與未然，只有安全才有效益和穩定。嚴格執行自有ism管理體系。
12、技術管理。水上運輸技術性強，化工品運輸技術要求更高，承租人機務、海務專業隊伍要強，做到：高責任、高素質、高標準。
13、成本管理。營運成本的管理，如燃油價格鎖定。當對於人員工資獎金和備件物料採用嚴控不縮水的管理。
14、船舶維護維持保養。承租人有責任有義務讓船舶增值，保持良好的船風船貌，按期按規維護維持保養。【融資租賃公司計劃書】
15、保險。承租人、出租人、抵押權人為保險共同受益人，但抵押權人與出租人為優先受益人。同時參加船舶商業險，和船東互保險。
二、對銀行貸款方案與建議
1、融資比例。承租人：出租人：銀行=xxx。承租人x成的自付比例，增加了承租人的違約成本，降低了項目的貸款風險；出租人x成資金，既與自身的資金實力相匹配，也有效地鞭策出租人在項目中盡心盡責，更進一步降低了項目的貸款風險。
2、貸款期：x年。相對於承租人方案中的x年，縮短了回收時間，降低了項目風險；x年期滿，仍可以有x年期的較短期貸款選擇，即出租人可選擇繼續抵押貸款，條件不變，期限 x年。
3、建議相對同期銀行基準利率下浮x%，以激勵出租人。
4、設立優次級貸款分類。對於承租人融資的x成資金中，銀行的6成資金為優先級貸款，優先受益，優先受償，優先還款；出租人的1成資金為次級貸款（相對銀行而言），次於銀行受益，受償，還款。
5、船舶保險。銀行作為抵押權人，與出租人、承租人為共同受益人，但銀行與出租人為第一受益人。
6、債權保證。承租人及其股東提供無限連帶擔保；出租人為借款人，自動盡債權償還義務。
7、財權保證。船舶抵押給銀行。
8、資產管理。由出租人負責對船舶資產管理、跟蹤、追償、處置，出租人自覺成為銀行船舶租賃資產的管家，處理相關一切事務。
9、分部分核實。對於承租人，因處於擴張變化期，重點考核其管理能力，技術能力，發展前景。對於償還能力，重點考核標的船舶單船的現金流量，及擔保人的履約保證償還能力。
三、對出租人的租賃方案及建議
1、提供船舶總價1成的資金，承擔抵押債權償還義務。
2、對承租人管理水平、技術能力及營運能力考核。
3、對擔保人（承租人主要股東）擔保能力考核。
4、負責船舶資產的管理，盡監管、跟蹤船舶資產營運狀況及處置船舶資產義務。
5、保證船舶租賃項目內部報酬率（irr）x%，槓桿租賃irr在x%間。
6、利差：與租期的同期銀行貸款利率基礎上的x間。
7、服務費：x%總船價。計算依據：以租期7年計算，第一年x%總船價；第二年x%總船價，類推最後一年x%，共計x%。支付時間，最佳方式：期七年級次性支付，還可每年期初分期支付，有協商的彈性。
8、保險，代收代付。
9、公證。建議不作公證或作部分公證。公證作用有三：證明作用；直接強制執行作用；生效法律要件作用。因船舶有嚴格的登記管理制度，適用優先使用行業法-海商法，合約屬私法，有合約約定自由，所以公證的作用對於船舶租賃業務相當有限。考慮經濟效用原因，故建議不作公證或部分公證。
10、租賃性質。從税法角度看屬融資租賃；從融資角度看屬槓桿租賃。
11、設立全資單船公司作為船舶所有人，與公司其它資產風險隔離，船舶註冊登記到公司所有單船公司。
第二部分:項目計劃書
目的：項目運作按步驟分階段進行，作到方向明確，有條不紊，無遺漏缺失。
第一階段
任務：確認承租人的租賃合作意向，確認銀行融資安排可能性。
文件名目：
1、租賃合作協議書：承/出租人明意願、表態度，作到保密、或/和排他。
-立項類文件
2、立項申請表
3、船舶技術規範
4、承租人/擔保人資料
5、項目方案設計
6、項目內部報酬
率測算
7、銀行貸款計劃預案
8、項目調查計劃書
第二階段
任務：核實船舶、承租人/擔保人情況，溝通商定租賃方案，商定合同條款，彙總編寫項目報告提交內審委和銀行。
文件名目及內容：
1、船舶租賃項目報告-分項評分（附評分標準）
1）項目簡介：
-承租人
-擔保人
-船舶
-資金安排：合作銀行
-租賃方案概要
2）承租人分析：管理、技術、行業地位、優勢
3）擔保人分析：擔保能力
4）船舶分析：造船廠、船舶技術規範，船級評述、價格（購置、二手船處置、船價預測）分析，營運收益
5）細分市場分析：
-同業競爭
-貨源分析
-船舶運力分析
-運價或租金走勢市場分析
-行業收益及前景分析
6）單船現金流量分析及預測
-租金（運費）收入分析
-營運成本分析：船員工資、燃油成本（自營運費收用）
7）銀行融資可行性分析
8）融資租賃方案分析
9）合同主要條款及特別條款約定
-承租人違約時，出租人有解約權，同時有對財權/債權追索的選擇權
-租金逾期處理：寬裕期、撤船、限時反應和沉默權。
-經營賬户監管
-特別時期臨時監管營運
-承租人違約時，船舶資產自由處置權，處置時有盡職免責。
-承租人無解約權
-延長租期及提前還款選擇權
-船舶瑕疵免責
-有權在租期間設立抵押權
-出/承租人與抵押權人三方協議
-船舶登記文件
-保險項：商險、pni，油污特別險
-交還船約定
-所有權轉移
-優先權、留置權
-承租人對租金無追索權
10）項目風險分析
-法律：註冊、公證、優先權
-營運：欺詐、失誤
-環境：污染
-道德及信用：
-資產處置：流動性
-租金支付風險
11）結論：
第三階段
任務：合同的簽訂及相關事宜協調處理。
文件名目：
-合同類：
1、船舶買賣合同
2、光船租用合同
3、貸款合同
4、擔保合同
5、船舶抵押合同
6、船舶保險合同
7、抵押權人、承/出租人三方協議
-輔助性文件
9、船舶交接書
10、商業發票
11、賣據
12、無債務保證書
13、董事會決議：承租人、擔保人
14、授權書
15、船級紀錄
16、交接船通知書
17、付款通知書
18、註銷證書
19、船舶照片及船名申請
-證書類：
20、所有權證書
21、國籍證書
22、船體證書
23、機器設備證書
24、危險品營運證書
25、載重線證書
26、配員證書
27、無線電使用證書
28、防油污證書
29、噸位證書
-圖紙類：
30、總佈置圖(ga)
31、中/橫/縱剖面圖
32、線型圖
-承租人（船舶）資質類：
33、ism證書
34、doc證書
35、船級檢驗報告
36、管理人員證書
第四階段
任務：運營、監管、違約處理及期滿所有權轉移。
文件名目：
1、寬租通知
2、撤船通知
3、提前還款通知
一、企業融資策劃
企業融資策劃和投資策劃是在邏輯上和目的上互生互逆的，在商性思維過程中相輔相成的概念與行為，不能孤立論述。為更適應大多數人的習慣認知，在這裏仍然沿用“融資策劃”的概念，對應論述同時存在的一組策劃思維。就像商務策劃課程所要求的，任何融資策劃書都必須有兩個版本：融資策劃和投資策劃——一樣，只有對應整合闡述，才能更完整，更辨證。
二、登尼特企業融資策劃具體內容
1、尋找投資者，解決資金問題
登尼特利用全球的資源，為有資金需求的企業或個人提供資金籌集、融通服務，為企業尋找合適的投資者，如果你項目需要資金，或者企業發展需要融資，登尼特可以幫您通過不同的途徑來解決後顧之憂。
2、尋找可行性的項目，使有資金客户的資源得到有效利用
登尼特利用全球的資源，為客户尋找合適的投資項目，如果你有大量的資金，或者有大量的無形資產，登尼特可以在全球範圍內為你提供更好的服務。
3、實現投資者和融資者的有效配對
登尼特利用自己全球的服務、系統平台，為投資者和融資者的資源得到合理的配對，實現有效的配置。
4、項目包裝
登尼特面向各行業各地區具有各種融資調研、投資調研、情況調研等項目調研需求的機構、企業或個人，提供對專項項目、行業發展、企業發展、企業內外環境、產品與市場、資源等方面進行調查、分析、研究、評測的專業化服務。
5、融資上市
登尼特以投行技術、財務技術、管理技術、法律技術為根本，以專業技術人員為基礎，為企業上市前提供必要的輔導。
三、登尼特投資融資方案策劃
1、企業投資策劃
人們進行投資的目的無非是為了增加自己的財產，或為了保護現有利益而進行避險，而具體投資的方式和投資工具則有很多。首先，總的來講要確認投資的思路：為對內擴大再生產奠定基礎，即購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金；對外擴張，即對外股權、債權支付的現金。
其次，主要投資方式的選擇，金融市場上買賣的各種資產，如存款、債券、股票、基金、外匯、期貨等，以及在實物市場上買賣的資產，如房地產、金銀珠寶、郵票、古玩收藏等，或者實業投資，如個人店鋪、小型企業等。
2、企業融資策劃
制訂可行的融資方案將會有針對性的進行融資運作，提高融資的效率。能使公司廣泛吸收社會資金，迅速擴大企業規模，提升企業知名度，增強企業競爭力。使企業有了更好的發展機遇，能夠得到更多的發展機會，並且由於接受監管當局嚴格的監管，是公司在治理方面更加規範。所以通常要考慮融資的原因、融資條件、融資方式、合作期限及資金退出方式等。
首先，總的來講中小企業融資的總思路：企業資金成本達到最低的時候，企業價值就達到最大。資金數量上追求合理性，使用上追求效益性，資金結構上追求配比性；運作上，在追求增量籌資的同時更加註重存量籌資，籌資渠道上，追求以信譽取勝。
其次，融資渠道的選擇。公司可以提供多種融資方式，如民間融資、銀行融資、典當融資、風險投資、上市融資、國際貿易、租賃融資、擔保信託等機構。
四、投融資方案實施流程
首先要選擇風險投資公司，這是融資過程中甚為重要的一環。如果對投資者不進行調研和選擇，就容易造成無謂的四處推銷，從而拖延融資過程。
在選擇投資者時，通常應考慮到地域、行業重點、發展階段以及所需資金量等因素。其它一些因素也同等重要，例如投資者在融資中是否為主投方，已投資過的企業是否會與你的公司進行互補或競爭。
其次是向投資方遞交商業計劃書。如果投資者對計劃書感興趣，他就會與融資方聯繫，進行合作洽談。投資者要對企業的經營前景、管理團隊、所處行業、財務預測等各方面進行深入細緻的分析。雙方會對合作細節作充分的洽談，有時需要融資方根據資金方的要求對融資方案或企業條件作修改或調整。
五、投融資策劃方案需要注意的問題
1、政策性問題
簡單的講是中國進入WTO後，一些對政策有極大依賴的投資項目，公司如果不能及時考慮好撤退、轉向或是減少對政策的依賴，一旦政策調整，都將面臨難堪的境地。
2、非市場競爭問題
也就是很多投資者熱衷於與壟斷行業做生意甚至力圖進入壟斷行業，他們看到了壟斷行業豐厚的利潤、穩定的回報，卻忽視了即將遭遇的非市場競爭的堅冰。
3、技術及人才問題
一般而言，擁有成熟的技術是所有投資者投資的前提，問題是，技術能否保證成熟？一些投資者相信“只要有錢，不怕買不來技術”，目前的市場情況也確實如此，但問題又來了，買來技術真能用嗎？人才問題也是新進入一個行業的投資者特別容易踏進的陷阱。這類問題有一個共同特徵：為企業經營所必備，容易從市場獲得所以投資者不重視，但評判是否合適卻非常困難，往往成為新投資項目成敗的關鍵。
4、規模經濟陷阱
今天仍有眾多的企業盲目追求投資的規模，追求做大的樂趣。企業的擴張、連鎖經營以及多元化甚至併購大多是基於規模經濟的考慮，對投資者而言，以規模擴張為投資出發點或是過分追求投資規模，是一種十分有害的傾向。
5、“項目運作”問題
資金鍊斷裂是項目運作最大的陷阱。利用超市的鉅額現金流量進行項目運作即是一種主要操作方式，其中的典型案例是鬧得全國媒體沸沸揚揚的東北最大超市萬集源猝死案。
六、登尼特的承諾
通過登尼特所領取的證書、文件，我們確保其真實性，由中港美專業律師把關。如有虛假，登尼特承擔法律責任，並雙倍作出賠償。24小時投訴電話：香港xxxxx深圳xxxxx。
七、登尼特的優勢
1、登尼特已經在中國建立了服務網絡，投資中國總有一家登尼特在您身邊，方便您以後的發展；
2、團隊優勢、24小時服務；
3、強大的商貿服務中心，供求配對平台，代（帶）客採購；
4、幫助域名註冊，做中國網站；
5、為中小企業建立服務平台、物流中心、資訊中心；
6、強大的財税團隊，提供理財方案；
7、十年的成功經驗，兩萬多家的成功案例；
8、“五品”優勢：品牌、品貌、品格、品質、品位。
八、聯繫我們
如有需要任何相關服務，歡迎隨時訪問登尼特網站：xxxx
一、公司介紹
1、公司簡介
主要內容包括公司成立的時間、註冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們瞭解你公司的歷史和團隊。
2、公司現狀
在此將您公司的資本結構、淨資產、總資產、年報或者其他有助於投資者認識你的公司的有關參考資料附上。如果是私營公司還應將前幾年經過審計的財務報告以附件形式提供。如果經過審計請註明審計會計師事務所，如果未經審計也請註明。
3、股東實力
股東的背景也會對投資者產生重要的影響。如果股東中有大的企業，或者公司本身就屬於大型集團，那麼對融資會產生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。
4、歷史業績
對於開發企業而言，以前做過什麼項目，經營業績如何，都是要特別説明的地方，如果一個企業的開發經驗豐富，那麼對於其執行能力就會得到承認。
5、資信程度
把銀行提供的資信證明，工商、税務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會決議
對於需要融資的項目，必須經過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。
二、項目分析
1、項目的基本情況
位置、佔地面積、建築面積、物業類型、工程進度等，都是房地產開發的基本情況，需要在報告中指出。
2、項目來歷
項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎麼得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件
項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要複印件。
4、資金投入
自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所佔比例、建築商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。
5、市場定位
指項目的市場定位，包括項目的物業類型、檔次、項目的目標客户羣等
6、建造的過程和保證
項目的建築安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致項目無法按期交付使用。
三、市場分析
1、地方宏觀經濟分析
房地產是一個區域性的市場，受到地方經濟的影響比較大。而表徵一個地區的經濟發展的指標等數據和經濟發展的定性説明等需在本部分體現。
2、房地產市場的分析
房地產市場的分析比較複雜，而且説明起來可繁可簡。簡單説需要定性分析本地區房地產市場的發展，平均價格，各種類型房地產的目標客户羣等。複雜些説明則需要在時間數軸上表徵價格的走勢波動，但是，因為很多地區沒有進行常規的價格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。
3、競爭對手和可比較案例
分析現有的幾個類似項目的規劃、價格、銷售進度、目標客户羣等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應量等情況。
4、未來市場預測及影響因素
未來的市場預測很難預料，但是可以通過市場的週期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預測。
四、管理團隊
1、人員構成
公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經歷和特點。如果一個團隊有足夠多經驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。
2、組織結構
企業內部的部門設置、內部的人員關係、公司文化等都可以進行説明。
3、管理規範性
管理制度，管理結構等的評價。可以由專門的管理顧問公司來評價和説明。
4、重大事項
對於企業產生重要影響的需要説明的事項。
五、財務計劃
一個好的財務計劃，對於評估項目所需資金非常關鍵，如果財務計劃準備的不好，會給投資者以企業管理者缺乏經驗的印象，降低對企業的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務假設，以及對未來現金流量表、資產負債表、損益表的預測。資金的來源和運用等內容。
其中，對於企業自有資金比例和流動性要求較高。
六、融資方案的設計
1、融資方式
（1）股權融資方式（注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關鍵，是否能夠取得資金，關鍵在於是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關係。）
方式：融資方式將以融資方（包括項目在內）的股權進行抵押借款
這種投資方式是指投資人將風險資本投資於擁有能產生較高收益項目的公司，協助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。
操作步驟：簽訂風險投資協議書
A、對融資方的債務債權進行核查確認
B、簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監控方式、確定協助義務。
C、在有關管理部門辦理登記手續
（2）債權融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。
（3）債轉股的融資方式
投融資雙方開始以借貸關係進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比例折算成相應的股份。
（4）房地產信託融資
（5）多種融資方式的組合
在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來説這個階段的資產負債情況不會有很大的壓力；在中後期階段可以運用股權、債權方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預期，在債務的償還上有明確的預期。
2、融資期限和價格
融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。
3、風險分析（任何投資都存在風險，所以應該説明項目存在的主要風險是什麼，如何克服這些風險。）
對投資融資雙方有可能的風險存在作出判斷。
A、投資方的投資資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。
B、投資方不能有效監控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風險。
C、破產風險
D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的風險
E、融資者為掌控全局經營，在回購時利益出讓增加風險。
F、融資者提前回購而付出的資金成本風險。
風險化解方案
A、資方對是否資金進入後可以完成計劃要進行評估和測算。
B、投資方對融資方的項目進程進行監控，並按照進程需要分批進行投資款的專款專用。
C、投資方對融資方的相關項目所簽訂的合同進行核審後，評估其付款和還款能力。
D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定後將按還款計劃回款。
4、退出機制（絕大多數的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此説明投資者可能的退出時間和退出方式。）
A、股權方式融資的退出
項目進行中投資方退出；
項目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預定的回報率加本金額度進行現金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應的物業面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅；
B、債權方式融資退出
項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制；
項目完成投資方退出，按時還本付息；
5、抵押和保證
在涉及到投資安全的時候，投資者最關心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。
6、對房地產行業不熟悉的客户，需要提供操作的細節，即如何保證投資項目是可行的。
七、摘要
長篇的融資報告是提供給有融資意向的客户來認真讀的，而對於在接觸客户的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。
第一部分 公司基本情況
一、公司基本情況：
湖南集方家居投資管理有限責任公司成立於20xx年，經過10年的積累，20xx年通過對行業資源整合、重組成立“集方投資”，公司註冊資金1000萬。成為集銷售網絡體系、產品體系、工程體系、設計體系、融資體系，五大運營體系為核心的人居配套服務投資集團公司。
戰略上：裝飾行業主要是高度勞動密集的手工製作為主流的作坊式運作模式，公司提出國際化設計，工廠化定製，模塊化施工，把行業由手工作坊式粗放式製作提升為工業化精密製作，把複雜作坊運營方式升級為模塊化規範運作，把區域性零散採購升級為規模化系統採購，把個體競爭升級為產業集羣競爭。
業務上：公司擁有管理輸出、產品輸出、設計輸出、工程輸出、人力資源輸出、模式輸出、資金輸出、營銷管理輸出八大業務板塊，為運營艱難或渴求更大發展的同行提供了涅槃重生的機會。
產業佈局涉及家居研發、裝飾企業託管、傢俱製造及裝飾工廠化生產等多重領域。集裝飾設計，施工管理，材料配送，售後服務於一體的專業化裝飾集團。
二、目前公司主要股東情況：
三、目前公司內部部門設置情況：
第二部分 項目概況
一、項目概況
華僑星都項目位於長沙市開福區伍家嶺北，項目規劃用地4178㎡，建築面積25993.52㎡。項目共計25層，其中包括地下二層，地上商業裙樓五層和辦公寫字樓十八層。項目規劃用地性質為商業金融及居住用地，容積率≤8.4，建築密度≤52%。
華僑星都原為長沙市農行1998年建設為自用辦公用樓，由於省行規劃及政策調整原因，20xx年改由長沙東林置業投資有限公司拍賣後開發建設建設；項目相對其他舊樓改造而言，債權清晰。
截至20xx年8月，項目已完成主體施工並已獲得規劃批准（已取得土地證，規劃用地許可證和規劃建設許可證已於20xx年6月3日完成進窗公示【詳見長沙市城鄉規劃局網：開福區華僑星都建築擬調整公示】，並已進入施工圖審查和投標程序，即將取得建設施工證）。
目前項目規劃外立面改造及內部裝修和開發期為1年，湖南集方家居投
資管理有限責任公司即將對“華僑星都”項目及長沙東林置業投資有限公司全面收購，並投入後期開發建設。
二、項目地塊優勢
1)中央商務區
隨着芙蓉路這條金融大脈向北延伸，喜來登、鉑爾曼、華悦等高檔商務酒店環伺四周，美美百貨、歲寶百貨、高爾夫球會等高端消費體依次排開。深國投商業規劃、世紀金源mall開業、北辰三角洲啟動，構成北城商業黃金三角，長沙“曼哈頓”商務集羣已現雛形。
2)交通核心區
雄踞城市黃金中軸芙蓉路上，1號線地鐵口岸帶動物業急速升值，伍家嶺波隆立交橋下行東西通道的提質改造，連橫三一大道與銀盆嶺大橋，貫穿城市東西兩岸，暢達市區各大站點，享受10分鐘經濟圈，提速未來。
3)區域未來規劃
鐵1號線施工，福元路大橋、營盤路過江隧道即將通車， 大北城的交通路網正在升級；高層住宅羣、超級購物中心、超五星級酒店等地標建築，將陸續密集呈現，輻射出北城樓宇經濟的浦東效應；秀峯公園的開門迎客、洪山公園的即將啟動、瀏陽河風光帶的延長線動工、兩館一廳的即將開放等，使大北城資源不斷升級，具備無限升值潛力。
三、目前定位
高品質、高配置、高形象的寫字樓成為未來發展趨勢，市場供應逐步遞增，城市中心多極化趨勢日益明顯，傳統中央商務圈逐漸向外擴散。本項目通過規劃調整以及外立面重新裝修和內部裝修，根據項目本區域的發展趨
勢、前景和客户需求，一定期間內區域型中高端標杆寫字樓將成為本項目的定位方向。
四、新規外立面（詳見長沙市城鄉規劃局網：開福區華僑星都建築擬調整公示）
五、基本數據
第三部分 行業及市場情況
一、行業簡析
城市綜合體迎來井噴式發展 。據相關統計，20xx年長沙至少有36個大型城市綜合體項目籌建或者面市，總建築面積達1740萬平方米，其中非住宅建築面積至少有800萬平方米。
二、長沙寫字樓市場供需情況
20xx年前，長沙市寫字樓年均供應量為19萬平/年。
20xx年開始，住宅調控下引發了商業地產投資熱潮，多個城市新中心規劃籌建寫字樓，寫字樓供應持續攀升，高檔品牌寫字樓容易獲得市場較高認同。
三、項目周邊長沙寫字樓價格調查
第四部分 產品及市場定位
一、市場定位：區域中高端5A級寫字樓
一方面：產品打造需體現項目區位優勢，順應未來發展趨勢，通過形象和檔次的提升避免與現有大量商住樓項目進行價格競爭，並搶佔更為廣泛的優質客源。
另一方面：考慮到本項目的侷限性，應利用周邊商務資源等附加值，從局部和特色（商務配置、物業管理等方面）上打造專業、便捷、高效、超值的高檔商務平台。
二、寫字樓客户羣劃分：
三、項目核心客羣
發展層面：以初具規模、需要專業化辦公場所的發展型中型企業為主，
國內大企業及外資、合資企業的辦事處、分公司為輔。
來源層面：客户主要集中在伍家嶺、四方坪、河西濱江新城及北城等區域，或是市內辦公氛圍不夠濃厚的區域，以及一些較為老舊的商住樓、住宅辦公的樓宇內。
心理層面：以改善公司辦公條件（自用）目的為主。注重寫字樓所處區域，具備很大增值潛力；強調樓宇品質及商務配套；關注物業公司的管理水平。
四、產品定位
1、彈性商務空間，維持標準層59-140平5個户型設計佈局不變，商業裙樓部分設立公共衞生間
2、7-16層（分户銷售）做精裝；17-23層（整層銷售）不做精裝，可根據客户需求靈活把控。具體執行需依據市場實際情況而定。
3、為適應現代化辦公，全網絡地板，豪華酒店式大堂，大氣尊貴
4、採用進口品牌鋒速電梯（如蒂森克勞伯等）助推商務效率。中央空調系統，承載高檔商務環境。
5、5A甲級智能標準配置
OAS辦公自動化系統：﹥局域網系統
SAS保安自動化系統：﹥門禁系統（電梯廳或大堂出入口）﹥防盜報警系統﹥閉路電視監控像系統﹥電子巡更系統﹥智能停車管理系統
BAS樓宇自動化系統：﹥暖通空調系統﹥給水與排水系統﹥供配電與照明系統
第五部分 營銷策略
一、入市時機
在北辰三角洲商務集羣、芙蓉路金融中心、河西濱江商務區（奧克斯廣場、綠地中央廣場、世貿鉑翠灣等）尚未對本項目形成包圍之時，並參考周邊兩個同類項目的銷售情況，應儘快加速入市步伐，搶佔先機。
二、銷售策略
目前市場各中高端寫字樓銷售結合散賣和整層銷售兩種模式，以獲得更為廣泛的客户來源，因此：7-16層分割銷售，精裝修；17-23層整層銷售，精裝修，但可根據客户需求而定。保持標準層59-140平5個户型的設計佈局不變。
三、價格定位
1、靜態價格初判
寫字樓整體均價（含精裝）：120xx-13000 元/㎡
二、價格細分
一層整體均價：35000元/㎡
二層整體均價：28000元/㎡
三層整體均價：21000元/㎡
四五層整體均價：14000元/㎡
六~二十三層：120xx-13000元㎡
車位：10萬/個
四、推廣定位
地段—高檔商務環境
產品—高端商務旗艦
北城首域●甲級智能寫字樓
五、銷售執行
在建立良好銷售管理隊伍的情況下進行聯合銷售
第六部分 融資説明
一、項目投資規模及款項計劃
1、項目總投資16955萬元（不含税費），其中收購款120xx萬元，建築安裝工程費2350萬元，公共設施配套費500萬元，融資成本1060萬元，開發間接費1045萬元等。
2、收購“華僑星都”付款方式：
1)總價款：120xx萬元；
2)付款週期及方式：
（1）先簽訂框架協議，東林置業辦理完成三證（國土證、規劃用地許可證、規劃工程許可證）；
（2）東林置業完成三證後，簽訂正式合同，集方家居支付首付款5000萬元。
（3）在集方支付首付款後的15天內，雙方完成公司、項目各項交接，集方人員進場開展工作；東林置業完成四證辦理和其他相關手續並交接；法人名稱、股份100%按集方家居要求變更。
(4)20xx年5月30日前，集方家居支付東林置業原股東二批款5000萬元；
(5)20xx年12月30日前，集方家居付清東林置業原股東尾款20xx萬元。
二、融資計劃
1、為保證項目實施，需要新增投資是多少 16955 萬元， 新增投資中，需投資方投入 3000 萬元，銀行借貸 7000 萬元， 公司自身投入 20xx 萬元。
2、投入資金的用途：前期收購款項以及代繳報建費用。 3、融資回報方式：
1)現金回報：根據協議，進行股權和證件抵押，按融資款的額度，按期返還融，資款及利息；
2)回購方式：按銷售價格基礎上優惠10%的價格簽定投資款和利息等值的商品房住宅預售合同。並可約定一定的期限內，集方公司按銷售價格回購。
第七部分 財務計劃
一、項目投資估算
項目總投資16955萬元（不含税費），其中收購款120xx萬元，建築安裝工程費2350萬元，公共設施配套費500萬元，融資成本1060萬元，開發間接費1045萬元等。
二、項目銷售收入
銷售項目收購操作後，集方公司擬持有的自有物業包括商業2層、3層、4層、5層，共計四層。擬對商業首層、寫字樓6-23層以及地下車庫對外銷售。根據對開福區以及項目所在地附近房產項目市場的調查，商業的價格預計平均售價為35000元—45000元/
平米，住宅和公寓的平均售價7500-8000元/平米，寫字樓平均售價為13000-18000元/平米。本項目保守預計項目可售部分首層商業35000元/平米，精裝修寫字樓120xx元-13000元/平米估計銷售收入。
三、還款來源、保障及計劃
1、三證齊全後，可向融資公司進行證件抵押； 2、四證齊全後，進行銀行貸款，支付融資款及利息；
3、收購合同完成後，可按集方公司持有的東林置業股份向投資方進行抵押； 4、五證齊全後，可向投資公司進行商業住宅預售合同簽定，並可在約定的。時間週期內進行回購。
四、財務分析： 1、税前項目收支估算 1)全銷售收入估算
（1）項目成本：收購成本120xx萬元+後續工程費用（內外裝修2350萬元、附屬配套500萬元）+融資成本1036萬元+管理銷售費用431萬元+不可預計614萬元=16955萬元
（2）項目收入：18層辦公樓16374萬元+五層商業13551萬元+車位1070萬元=30995萬元
（3）税前利潤：項目收入-項目成本=30995萬元-16955萬元=14040萬元，利潤率82.8%
2)持有物業銷售收入估算
（1）項目成本：收購成本120xx萬元+後續工程費用（內外裝修2350萬元、附屬配套500萬元）+融資成本1036萬元+管理銷售費用431萬元+不可預計614萬元=16955萬元
（2）項目收入：18層辦公樓16374萬元+首層商業7504萬元+車位1070萬元=24948萬元
（3）税前利潤：項目收入-項目成本=24948萬元-16955萬元=7993萬元，利潤率47.14%
2、項目收支總結 從動態投資的角度來看，集方持有物業的實際利潤=收入利潤+持有物業=7993萬元+6047萬元=14040萬元，更具備可持久發展的基礎。
第八部分 項目實施進度
第九部分 其他
本項目如能操作成功，對集方家居有重要的商業和社會價值：
2、本項目目前已經封頂，基礎工程基本完成，避免了普通商業地產漫長的操作週期； 3、本項目能在短期內提供五證，即可快速盤活；
4、本地商業區域已趨成熟，項目的操作有豐厚的投資回報率；
5、操作本項目投入資金較少，相對其他投資，風險較小，在回報較大的基礎上能使集方有較好的品牌效益，並可將規劃理念得到實質性的操作經驗。
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