項目服務計劃

一、項目簡介

項目位於龍崗區平湖片區，位於龍崗區平龍路與平湖大街交匯處西南側，處於地鐵10號線/17號線/18號線和惠深城軌、廣深鐵路的交匯處，為軌道上蓋物業，由平龍路、平湖大街、守珍街、上大街圍合而成的方型區域。本項目建設用地面積為106622.8平方米，總計容建築面積為862230平方米。其中，辦公建築面積196200平方米，商業建築面積133800平方米，住宅建築面積463000平方米，類住商業（Loft）36400平方米，公共配套32830平方米。地下停車庫面積未計算站廳站台面積，初步估計410000左右。

地塊主要功能包括軌道樞紐，商業、辦公、住宅、交通（其中商業、辦公、住宅都包括返遷部分），建設內容包括大型商場（約83400㎡）、地下商鋪（約4700㎡）、類住商業loft、高層辦公、高層住宅（包括保障性住房）等。地下要求整體統籌開發，設置相互連通的公共地下人行通道及公共地下車行通道，01-02、01-03地塊之間預留兩處公共地下人行通道接駁口，人行通道及豎向交通點需24小時開放。

二 項目主要特點

１　項目方案牽涉業主多，方案穩定的難度大。

根據要求，本項目地下要求整體統籌開發，即涉及國鐵站房的方案穩定、軌道交通既有線的穩定以及遠期線和站位穩定，這兩部分的設計權都由其他業主掌控，這兩者方案的穩定程度及時間節點與本TOD項目的方案穩定直接關聯，其間協調工作量大，週期長，需要有相當的軌道交通以及國鐵站配套設計經驗，才具備溝通協調主導能力。

根據我院以往在國鐵站配合的經驗看，其方案穩定的流程很長，變數很多，難度大。此外，還有站前交通配套和集散系統的建設方等。

因此，TOD建設需要和多方進行技術協調，協調效果和效率取決於業主之間的工作架構和模式。

２　涉及專業多，技術跨度大。

本TOD項目是傳統民建與市政及軌道交通的組合項目，其設計採用的規範和標準在一個構築體內進行整合。根據我院在福州濱海新城綜合體設計工作的經驗，需要具備多專業把控和協調能力的單位牽頭，對項目總體方案進行把控，特別是地下空間方案的穩定，對總體方案的穩定和後續工作的開展是至關重要的。

不少案例指向由於多專業總體協調能力不足，導致總體方案反覆搖擺，最終導致工期拖延。

３　地下空間統籌開發的政策及技術壁壘。

從我院正在深圳白石洲承擔的前期方案工作經驗看，地下空間統籌開發，並涉及綜合交通樞紐情況下，在前期規劃、中期方案，後期深化過程中，都會遇到既有政策、法規和技術的壁壘，需要從總體層面進行統籌解決。。

4 協調和設計落地相互交織

從以往項目看，本項目的前期技術諮詢工作和設計深化落地工作在時間上存在交織，方案落地也是一個動態的過程，計劃的執行也將受制於多業主體系之間的協調推進效率。

三、技術諮詢工作思路與內容

鑑於項目上述特點，本項目前期樞紐諮詢工作與後面的設計落地總包工作關係非常密切，很難進行明確的時間點切分。

1 前期技術諮詢工作思路

1）銜接城市設計與專項規劃

區域城市設計與專項規劃是本項目的前提，是設計和諮詢工作的基礎，首先充分的理解城市設計和各專項規劃的意圖和關鍵點，是推進諮詢工作的前提。因此，要對既有的規劃體系進行評估，對於有缺漏的部分要提醒補齊，對於規劃之間的矛盾或者問題應及時梳理，保證後續工作的順利開展。

2）把控總體方案

以樞紐綜合交通方案為核心，對項目總體方案進行把控。所有項目實踐經驗可以看到，此類TOD項目的最大影響因素是綜合交通方案，技術諮詢單位必須對整個區域的綜合交通方案進行主導，而不能簡單由某個顧問來主導，只有主導了綜合交通方案，才能對所有的地面道路、地下通道、交通設施佈局和規模等關鍵要素進行控制，進而穩定整個項目的總體方案。才有可能給各個地塊提供相對穩定的邊界條件。

建議本TOD項目在傳統項目流程中，增加總體設計階段，以便利用這一階段對各關鍵要素進行統籌，穩定總體方案。

3）梳理界面與接口

在總體方案穩定的前提下，技術諮詢單位需要進一步對各個功能塊之間的界面和接口進行梳理，規定各個地塊地面建築的設計邊界條件。根據以往項目經驗，這個過程是會反覆進行的，地塊開發的需求和樞紐交通的需求會相互影響，相互制約，因此這將是一個過程動態的協調過程，但又是極其容易出現問題的地方，特別是一些模塊或者條件的變化沒有及時傳遞，導致其它單體設計出現大返工。

4）時序及工程籌劃

作為一個與樞紐結合的TOD項目，需要根據項目的情況特點，為業主提供分期實施的工程方案，對項目各部分實施時序，以及對應產生的新界面和接口進行研究和明確，並配合造價部門對各種分期實施方案進行經濟性評估。

5）過程的協調與信息彙總

作為技術諮詢單位將擔負與各業主委託的設計單位之間的技術協調和溝通，需要在業主共同的認可下，建立有效的協調溝通機制，確保信息的彙集和及時性，這個過程將貫穿整個項目。

2 設計總包工作思路

在項目城市設計和各專項規劃得到認可，各地塊的概念和報規方案穩定，總體設計成果得到各方認可的情況下，按照工程籌劃以及項目分宗，對各地塊進行擴初設計和施工圖設計。

項目所需要的交通評估、消防評估等各項專項評估工作，應該根據項目報規和報建的計劃，統籌組織，避免前後矛盾。