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第一篇：2014年上半年房地產行業展望
xx年上半年，針對中國房地產市場出中央推出了“嚴厲調控政策”，以期穩定中國房地產市場的發展，之後中國各地方陸續出台了相應的地方實施細則。對於xx年的上半年來講，如果用一句話總結,可以説是“亂花漸欲迷人眼”，而對於xx年下半年市場形式也可以用一句話預測“順勢而為，靜觀其變”。
一、xx年上半年中國房地產市場行業數據總結：
1、房地產開發完成情況：
xx年上半年，全國房地產開發投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發投資的比重為69.3%。6月當月，房地產開發完成投資5830億元，比xx年5月增加1845億元，增長46.3%。
xx年上半年，全國房地產開發企業房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8. 05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。
xx年上半年，全國房地產開發企業完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。
2、商品房銷售情況：
xx年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業營業用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業營業用房分別增長91.5%和57.1%。
3、房地產開發企業資金來源情況：
xx年上半年，房地產開發企業本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%;企業自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。
4、全國70個大中城市房屋銷售價格指數：
房屋銷售價格同比繼續上漲，但漲幅回落。
xx年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。
截止到xx年6月份，新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比價格與上月持平，而xx年5月份為上漲0.4%。其中，經濟適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價格上漲15.2%，高檔住宅銷售價格上漲18.0%。與6月份相比，經濟適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降0.2%。
xx年6月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點；環比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點。
5、全國房地產開發景氣指數：
xx年6月份，全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為105.06，比5月份回落0.01點，比去年同期提高8.51點。
從分類指數看：房地產開發投資分類指數為105.54，比xx年5月份回落0.02點，比去年同期提高11.94點;本年資金來源分類指數為113.63，比5月份回落3.06點，比去年同期提高14.90點;土地開發面積分類指數為93.22，比5月份提高3.08點，比去年同期提高0.83點;商品房空置面積分類指數為104.65，比5月份提高1.17點，比去年同期提高16.06點;房屋施工面積分類指數為109.39，比5月份回落1.97點，比去年同期提高15.50點。
二、房地產市場運行的主要特徵：
1.住房投資持續加快，商品房住房比重持續上升：
xx年上半年，全國房地產開發投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發投資的比重為69.3%。
中國消費者住房消費要求的改變以及城市化進程的加速，對“改善型”和“享受型”住房需求持續增加，同時由於房價的高漲促使“住房”投資化嚴重，都促使商品房投資的熱度與需求同步增加，即使在房地產政策調控下，房地產市場的投資熱度在一定時期內不會改變。
2.土地開發增長較快，企業購置土地較為大膽：
xx年上半年，全國房地產開發企業完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。
由於大多數房地產開發企業對於未來房地產市場的看好趨勢，雖然受調控政策和房地產市場銷售低迷的共同影響，房地產開發企業購置土地已經比較謹慎，企業購置土地面積增速有所回落，但大部分大型房地產企業由於戰略儲備、企業未來發展等因素考慮，在部分城市大膽、大量購置土地，促使部分城市“地王”頻現，在這些交易的影響下，促使xx年上半年整體土地購置面積增長較大，土地購置費增長明顯。
3.商品房建設增長平穩，竣工面積增速高於往年：
xx年上半年，全國房地產開發企業房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。
xx年的房地產市場的高漲運行，以及房價的持續高位運行，房地產消費者購房需求的不斷增加等多重因素，使xx年上半年的房地產開發建設持續保持一定的增長速度，新竣工面積以及新開工面積的增長等同步作用下，上半年延續到下半年的是房地產市場的存房量持續增加,市場供應量持續增長，供求關係出現變化趨勢。
4.商品房銷售開始出現負增長，銷售壓力逐漸加大：
xx年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業營業用房增長41.6%。
從整體來看，xx年上半年銷售增加還是比較明顯的，特別是xx年的一季度，但從二季度開始，隨着中央調控政策的出台，特別是“信貸政策”調整，導致二季度開始時，全國房地產市場銷售出現負增長，銷售增長逐漸回落，在部分城市短時間內出現了“零成交”現象。
可以從以下數據中看出,xx年上半年，商品
房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業營業用房分別增長91.5%和57.1%。
商品房銷售面積的下降幅度，在二季度較一季度有所加大，表明市場觀望情緒依然較為嚴重。這是自xx年房價開始上漲以來，房地產市場觀望最濃厚的一次，更是商品房銷售面積首次持續出現下降趨勢，並且這種趨勢的持續時間會很長，在下半年迴轉的可能性比較小。
以上都導致未來自上半年開始到下半年，全國房地產市場銷售壓力增大，房地產開發企業資金回籠壓力增大。
5.價格漲幅出現回落，大部分城市房價未出現明顯下降：
xx年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。
xx年6月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點；環比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點。
從重點城市和區域的情況來看，xx年上半年全國房地產價格整體持續上漲，但從上半年部分一線城市來看，房地產銷售價格漲幅有所回落，市場反應更多的來自於變相優惠、促銷、贈送、暗折，但大部分樓盤實際下跌幅度不是很大，更多的並未出現實際下跌。考慮到“不可明示因素”考慮，上半年實際上已經有部分城市房價已經出現鬆動，其餘城市房價上漲幅度也明顯回落。
6.房地產信貸增速減慢，大部分城市個人房地產貸款大幅萎縮：
xx年上半年，受貨幣政策緊縮和市場銷售低迷的雙重影響，個人房貸增速明顯放緩。
從國家統計局上半年的數據可以看出，可以清晰地發現房地產信貸收縮的軌跡。1-6月，房地產企業國內貸款逐月累計分別為2489億元、3674億元、4552億元、5550億元和6573億元，逐月累計增幅分別為46.1％、44.3％、39.9％、43.6％和34.5％，逐月回落。
個貸方面同樣如此：1-6月，個貸逐月累計數額分別為1443億元、2193億元、2955億元、3744億元和4538億元，前四個月的逐月累計增幅均在100％以上，但5月便回落至88.8％，至6月進一步降至60.4％。不難看出，4月中旬新一輪房地產調控政策出台後，五六月份房地產信貸收縮最為明顯。
這表明，受調控政策影響以及人們對未來市場預期的調整，購房意向下降，個人房貸增速明顯回落。
7.購房意願依舊存在，市場觀望濃重：
xx年上半年5月份開始，由於房地產新調控政策的出台，特別是信貸政策的收緊，造成市場觀望情緒濃重，特別是此次調控政策執行力度和時間的不確定性、房地產開發企業與購房者兩方同時觀望等多重作用下，市場成交量大量萎縮，同時大部分購房者對於“高位入市”的恐慌，都導致年中的市場導向氣氛
但由於大部分人對於未來中國房地產市場的長期看好，以及市場剛性需求的大量存在，目前來講未來購房意願還會持續比較長的時間，上半年出現的一定時期的市場調整，並未改變這種格局。
三、下半年政策調控的走向分析：
1.依舊保持政策的連續性和穩定性，貫徹落實好已出台政策的執行情況：
現階段來看，中國房地產市場運行整體上還是基本平穩的，市場中出現的一些變化(市場觀望情緒較重，銷售面積出現負增長，但大部分城市房價尚未明顯鬆動)是上半年來房地產調控政策剛剛實施的積極效果，是對xx年房價持續過快上漲的一個調整。下半年房地產調控政策在總體上不宜鬆動，尤其是住房保障政策和有關第二套房的信貸政策必須堅持，應保持政策的連續性和穩定性。但針對部分城市出現的房價繼續高幅度上漲和信貸鬆緊行為需密切關注，警惕其潛在風險。
2.繼續加大住房保障力度，滿足中低收入家庭的住房需求：
住房是居民生存的基本條件，然而單純依靠市場機制無法解決所有居民的居住問題。因此加強住房保障是必然的選擇，當前我國住房保障的範圍和力度都偏低，應通過上半年的新政策為基礎，進一步需加大住房保障的力度，通過多層次的住房供應體系，滿足中低收入羣體的住房需求。
3.加強銀行風險管理，滿足正常信貸需求：
首先，要滿足正常合理的房地產信貸需求，科學地支持房地產業健康發展，避免因銀行盲目減少對企業開發造成不利影響，甚至導致企業資金鍊斷裂。
同時，做好房地產風險的預警和控制工作，重點是加強企業開發貸款和個人按揭貸款管理，警惕“虛假按揭”和變相“鬆緊”信貸的發生，要加強貸款審查和信貸過程的監測。對於信貸發生明顯不符合國家信貸調控政策的貨款審請，要根據風險對稱原則要求提高首付比例和增加貸款利率等方式，杜絕變相“鬆緊”按揭的發生。
4.繼續加強土地管理力度，嚴格耕地佔補平衡管理
首先，中央政府會繼續加強土地管理的力度，實施最嚴格的土地保護制度，嚴格保護農村土地，嚴格耕地佔補平衡管理，確保耕地面積不減少。
其次，根據國發文件的要求，增加中低價位，中小套型商品住房以及廉租住房、經濟適用房、兩限房的用地供應，調整土地供應結構，提高居住用地在土地供應當中的比重。可以看出未來房地產開發用地規則的發展趨勢。
5.繼續維護市場正常交易秩序，正確引導輿論導向：
價格作為調節市場經濟的核心手段，其本質就是可以通過價格的漲跌變化來引導市場各方主體。同時，當前市場中各種魚目混雜信息，容易誤導社會消費者，使人們不能對市場形勢有一個客觀判斷。政府權威部門應加強對市場有關信息的發佈和解釋，加強政府公信力，正確引導輿論導向，和社會各界對市場形勢有一個準確認識，促進消費者的理性消費和企業和理性決策。
6.面對調控政策的延續，房地產企業應積極採取措施應對：
房地產開發企業也應該認清形勢，積極採取措施應對市場調整。xx年下半年，房地產市場已經步入調整中期，預計本輪調整時間還要持續較長一段時間，房地產企業應做好應對較長時期市場低迷的準備，積極採取措施，如尋求資金支持、降價促銷、加強管理等，調整企業開發策略、經營策略、銷售策略等，適時主動調整，將房地產行業調整對企業的影響降至最低。
四、xx年下半年房地產市場發展趨勢分析與展望
xx年，受房地產調控新政等因素影響，中國房地產行業增長明顯放緩。同時，中國經濟中基礎商品價格的上漲已經擴散到生產、消費乃至服務領域，通貨膨脹對經濟的持續增長威脅越來越大。從國內經濟形勢看，經濟增速有所回落，同時市場價格漲幅仍處於高位，經濟政策必須在“確保經濟增長”和“抑制通貨膨脹”兩者之間平衡，調控難度加大。
根據xx年上半年宏觀經濟形勢和房地產市場運行情況，我們預計xx年下半年房地產市
場將整體繼續處於調整之中，整體保持回落態勢。
1.投資增長平穩回落，住宅投資比重依舊會繼續平穩上升；
2.房價大幅下跌可能性不存在，小幅下挫的可能性及其大，但下挫幅度不會超過15%；
在不動產確權價格走勢方面，預計xx年下半年不動產確權價格缺少空間和動能繼續不斷大幅上行；而不動產確權價格繼續上漲的可能性遠遠小於短期內盤整下挫的可能性。
3.市場低迷期依舊持續，下半年低迷期解除可能性比較小；
4.銷售面積（或成交量）延續負增長，回落幅度持續增大；
從銷售面積上看，xx年上半年，受宏觀經濟走勢放緩以未來房價預期影響，市場持續保持觀望情緒，商品房銷售面積和銷售額同比均出現下降，且降幅基本上呈逐月擴大態勢。預計下半年銷售面積將延續這種趨勢，繼續處於較低水平，但不排除隨着房地產商促銷力度的加大和價格下調的帶動下銷售量出現回升，但整體增幅仍處於較低水平。
5.房屋銷售價格指數繼續回落，漲幅繼續負增長。
第二篇：房地產行業投資展望
房地產行業：支持剛需政策加強 成交持續回暖
成交量環比上升，樓市持續恢復。23個城市一手房成交面積環比增8％，同比增30％，較11年均值高19％，一線城市環比增幅高於二線。成交超過11年平均水平的城市達15個，其中杭州、蘇州、南京、長沙、温州超過11年平均水平的七成以上。
本週成交量仍較3月平均水平低2％，差距逐步縮小。剔除清明假期成交影響，本月周均成交較3月均值低7％。5月各地新推盤量持續增加，預計周成交量有望繼續回升，維持2-5月份成交持續回暖、全年銷售持續向好的判斷。
二手房成交亦持續回暖，進一步印證了樓市整體回暖的趨勢。5城市二手房成交面積環比升12％，同比降幅收窄至6％，較11年平均水平高7％。
房價繼續下行，降幅減小，新推盤以價換量去化改善。從一手房成交均價來看，9城市環比6個下跌；從分區成交均價來看，降價仍為主旋律，但降幅縮小，成交回暖下開發商繼續降價動力有所減弱。從典型樓盤情況來看，新開樓盤仍採取優惠促銷等營銷手段，整體去化較此前明顯改善，部分樓盤開盤當日去化可達5成以上。
獯嫜沽θ栽冢去化時間縮短。11個城市可售面積環比微降；去化時間13個月，環比微降，低於去年同期水平。
住建部正推進剛需購房優惠制度化，符合我們的預期。支持剛需政策繼續加乾部分二三線城市公積金貸款額度上限普遍上調15％至25％。在以價換量、信貸對剛需實質支持下，剛需逐步釋放，5月新盤增加將帶動成交量持續回暖，庫存加速去化。
我們堅定看好全年行業投資機會，全年堅定持有是最佳策略。建議增持銷售增長迅速的招地、保利、中南建設、億城、環球、萬科，價值嚴重低估的首開、華髮、北京城建、世茂、國貿，受益銷售回升的世聯。
風險提示：行業調整時間超預期，政策嚴控超預期〃中投證券）
第三篇：2014年房地產行業展望
2014年房地產行業展望
一、後調控時代，政策以完善房地產供應體系為主
2014年，房地產政策將現三個趨勢：
1、層面出台的政策將很少，更多的是地方政府依據當地實際情況出台針對性政策；
2、無論是中央還是地方，出台的政策都不會強調房地產調控，而是強調完善房地產體系；
3、出台的政策，將以完善房地產市場秩序為主，比如，完善房地產税收制度、完善商品房預售制度、完善二手房交易制度等。
二、雙軌制時代，政府與房企將共同成為房地產市場主體 具體表現為：
1、在棚户區改造及廉租房建設方面，由政府主導；
2、在公租房、自住型商品房的建設與供應方面，政府與房企協作；
3、在中高端商品房市場，由房企主導，政府承擔服務及監管職能。
三、地產下半場，房地產分化將成主要特徵並在相當長的時期存在
具體體現在：
1、產品分化，高端商品住宅日漸低迷，中、低端住宅逐步向好；
2、區域分化，一、二線城市市場震盪下降，三、四線城市市場穩中有降，縣、鎮級市場逐步向好；
3、戰略分化，大型房企將加快工業化、產業化步伐，中小型房企將更多地選擇與政府合作，進軍商業地產的房企將選擇跨產業的資源整合。
四、畸高狀態下，商品住宅價格將步入下行通道
1、目前房價已然畸高，遠遠超出民眾承受；
2、政府加大保障房及自住商品房供應將在很大程度上稀釋商品房市場需求；
3、中央穩健的貨幣政策基調將令房地產市場資金吃緊；
4、美國qe退出將在很大程度上降低海外熱錢進入房地產市場的可能；
5、中央提出大力發展現代農業、戰略性新興產業，加快發展各類服務業，將在很大程度上令囤積在房地產的資金流向現代農業、新興產業及服務業。
第四篇：2014年上半年全國房地產市場分析與展望
2014年上半年全國房地產市場分析與展望
7月14日，國務院常務會議部署繼續加強房地產市場調控工作，提出了五點加強措施(下稱“新國五條”)，着實打破了房地產市場的沉寂之勢，可謂是對房地產市場最好的總結和展望。世聯地產研究認為，伴隨着政策進入消化階段，未來相當長一段時期內，房地產市場將由政策主導轉向市場力量主導。這與我們年初的判斷一致，儘管政策本身並不能導致價格漲跌，但政策能夠改變供求關係，進而影響市場的成交量和成交價格。由於今年下半年及明年上半年全國範圍內潛在供應量放大是大概率事件，未來市場走勢正朝着政府預想的方向發展。上半年房地產市場回顧
今年上半年全國房地產市場呈現六大特點：
第一，房價快速上漲的勢頭得到明顯遏制。今年6月70個大中城市住宅價格環比漲幅均未超過0.5%，環比下跌的城市有12個，與上月持平的城市有14個，漲幅較年初1月份回落的城市有53個。這些表明政府抑制房價過快上漲成效顯著，但同時也應該看到，多數城市房價依然是在環比上漲的，因而調控之路任重而道遠。
第二，房地產市場依然活躍，需求依然非常旺盛。2014年上半年全國商品住宅銷售、新開工增速放緩，但依然是正增長。上半年一二線城市受制於限購政策，銷量都有不同程度的放緩或下滑，相比之下，全國住宅銷售面積同比增長12.1%，表明房地產市場依然活躍。
從開發商銷售業績來看，由於今年上半年推盤策略不同，導致其全年目標完成率有較大差異。在調高今年業績和政策趨緊的背景下，相當部分房企，如萬科、恆 大、綠城、碧桂園、雅居樂、世貿、金地、保利香港等上半年的目標完成率均優於去年同期，表明市場的需求仍然是較為旺盛的。
第三，房地產市場重心明顯轉移到二三線城市。今年上半年一線城市銷售面積在全國的佔比繼續下降，僅佔4.6%，比去年下降0.1個百分點。除了一線城市以外的其他省會城市、直轄市和計劃單列市(即二線城市)銷售面積佔全國的比例為30.2%，比去年下降0.26個百分點。地級城市(即三線城市)銷售面積佔全國的比例為65.2%，比去年提升0.36個百分點。從2014年開始，一線城市銷售面積在全國佔比平均每年遞減2.2個百分點，二線城市平均每年遞減0.6個百分點，而三線城市平均每年遞增2.8個百分點，可見房地產市場重心發生明顯轉移。
第四，房地產行業調控政策穩步消化。目前對市場有較大影響的行業調控政策主要包括四個，分別是限貸政策、限購政策、限價政策和保障房政策。世聯地產調查數據顯示，今年2季度表示限貸和限購政策對其有較大影響的購房者比例分別為71.6%和36%，比1季度分別略微下降0.5和0.8個百分點。受影響比例無明顯變化，表明限貸和限購政策對市場的影響效力持續。鑑於目前房價尚未真正鬆動，限貸和限購政策也不會放鬆，以鞏固落實為主。“新國五條”也明確提
出房價上漲過快的二三線城市也要限購。2季度購房者對保障房和房價控制目標的信心度比較低。世聯地產調查數據顯示，僅有18.4%的購房者認為保障房能夠起到平抑房價的作用，比1季度下降6.5個百分點。我們認為保障房開工不足是導致2季度購房者對保障房信心明顯下降的重要原因。此外，由於各地房價控制目標均參考gdp或人均可支配收入增速，實為變相漲價令，導致僅有13.4%的購房者認為該政策能夠起到平抑房價的作用。因而，“新國五條”將房價控制目標和保障房放在了前兩位，也意味着下半年政府將在這兩項政策上加大執行力度。
第五，房地產開發企業市場集中度明顯提升。數據顯示，今年上半年全國前十大房企銷售金額在全國佔比已達13.5%，比2014年提升3.3個百分點；全國前二十大房企銷售金額佔比已達18%，比2014年提升3.6個百分點。在已公佈上半年銷售業績的開發商中，萬科、中海、恆 大、保利、碧桂園、雅居樂、華潤、金地、保利、恆盛、瑞安等房企上半年銷售金額同比增長均超過50%，明顯高於全國上半年銷售金額22.3%的同比增速，這直接導致大型房地產開發企業市場集中度明顯提升。
第六，貨(本站)幣政策穩步執行，開發商資金鍊趨緊，拿地謹慎。貨幣政策是決定中國經濟週期的核心力量，對房地產市場也會造成較大的影響。今年二季度宏觀經濟數據公佈之後，社會各界所擔心的今年cpi維持高位且gdp明顯回落(即滯脹現象)的疑慮已基本消除。目
前政府採取穩健的貨幣政策，直接作用是配合行業政策收緊開發商資金鍊，迫使其加速出貨，意在促供給。數據顯示，今年上半年房地產開發資金來源分類指數已經連續4個月低於100，表明開發商資金鍊不容樂觀。同時，房地產集合資金信託成立規模(1129億元人民幣)、海外發債融資(561億元人民幣)均比去年同期翻番，這些都反映出開發商加速資金儲備以應對未來的不確定性。資金趨緊，也直接導致開發商拿地熱情驟減，拿地更加謹慎。今年上半年35個大中城市拿地平均溢價率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2014年時的水平。
下半年房地產走勢研判
世聯地產研究認為，下半年決定房地產市場的核心要素有兩個：一是政策不會放鬆，“新國五條”已經給市場傳遞了強烈的信號。下半年政策的着力點將是加大房價控制目標、保障房和部分房價過快城市的限購政策的落實力度，尤其是房價控制目標，將成為中央考核地方政府的利器。二是市場供求力量將起主導作用，今年下半年及明年上半年全國範圍內潛在供應量放大是大概率事件，供大於求或成常態，未來市場走勢正朝着政府預想的方向發展，房地產市場將由政策主導轉向市場力量主導的局面。
1、未來政策走勢的研判
目前房地產調控政策已經取得一定的效果，未來政策將主要沿着以下路徑發展：(1)政策是長期的：目前房價尚未實質性下跌，政府已經明確指出，一旦政策放鬆，價格有可能會出現報復性上漲。新國五條的出台再次傳遞了政策長期性的信號。(2)政策以鞏固和加強執行為主：今年中國經濟出現硬着陸可能性不大，因而未來仍以現有政策的鞏固和加強執行為主。(3)房價是決定政策是否加碼的關鍵因素：如果未來房價繼續堅挺或走高，不排除政策範圍繼續擴大和新的行政政策出台。
2、未來量價走勢的研判
今年上半年土地市場遇冷，融資規模擴大凸顯出開發商對行業調整的擔憂。從歷史規律來看：(1)供應量達到頂峯三個月內，價格將迎來底部；(2)供銷差(反映供過於求的指標)達到頂峯，價格迎來底部。無論是全國還是我們所監測的40個重點城市，下半年商品住宅供應將迅速放量，且今年上半年的多餘供應將相應後延至三四季度，這些因素使供銷差到2014年1季度達到頂峯，全面超過08年，價格面臨較大的下行壓力。因而我們認為今年四季度至明年一季度由市場供求主導房價調整的概率增加，此期間是資金充裕企業拿地和併購的好時機。開發商應根據各城市今年下半年和明年上半年的潛在供應量評估城市整體銷售壓力，還要根據自身項目的户型特徵，找準應對策略，提前做好長期攻堅戰的準備。
3、未來購房者心理預期
2014年2季度世聯購房者信心指數為54.7，較1季度下降0.6，表明購房者對未來半年房地產走勢的樂觀程度較上季度有所下降，購房者認為未來半年房價下跌的可能性增加，且在這種前提下發生實際購買行為的可能性增加。具體來講，三線城市購房者信心高於二線城市，二線城市高於一線城市；多次置業者和投資型需求對未來的信心度高於首次置業者和改善型購房者。儘管多次置業者和投資客的置業信心很高，且對未來房價看漲，但多數受制於嚴厲的限購政策而不具備購買資格。
從購房者對未來的信心來看，他們仍處於心理焦灼期，一方面調控已一年有餘，房價並未下跌，另一方面，他們又期望未來房價下跌，這兩種心態之間的矛盾加劇了未來的不確定性，一線城市的此種形勢更為嚴峻。未來一年面對供應量放大的態勢，競爭必將異常激烈，房企主動降價促銷，將有助於改變購房者的此種矛盾心理，提振購房者對未來的信心。
第五篇：上半年房地產市場總結及下半年展望
談論這個話題，首先應該把樓市的走勢放在我們國家的宏觀經濟發展和全球經濟發展大環境下來看。國內方面，從xx年國家開始實行緊縮的貨幣政策以來，目前國家仍在不斷上調存款準備金率，從金融方面來對房地產市場進行調控，10年雪災、地震、股市的持續走低和連續的通貨膨脹以及企業盈利水平降低對樓市也產生了一系列負面影響。雪災、地震屬於不可抗拒的自然界突發因素，對市場的影響是有限的，真正對樓市和股市產生巨大影響的是國家的宏觀調控政策，尤其是貨幣政策。國際方面，美國次貸危機擴大並蔓延、10年全球經濟衰退和股市暴跌、6月份越南爆發金融危機導致樓市崩盤。今年以來，全球經濟下滑已經波及國內經濟，使得今後國內經濟增長預期存在一定程度的不明確；此外，目前緊縮的貨幣政策，也使得全國包括深圳房地產開發經營與交易的資金來源出現一定困難。經過這一輪的市場波動，目前房地產市場出現濃厚的觀望氣氛。
按國家統計局公佈的全國70個大中城市商品住房銷售價格調查統計，2014年1月、2月、3月、4月、5月同比漲幅為12.9%、11.7%、5.7%、2.6%、1.3%，環比分別下降1.2%、0.3%、4.9%、2.2%、0.5%。價格環比數據説明全國樓市正處於一個緩慢下降通道。
上半年深圳房地產市場觀望氣氛同樣十分濃厚，房價持續下降，市場持續處於調整狀態，並呈現以下特點：
一、深圳新建商品房銷售規模繼續下降，市場交易持續低迷。深圳市國土資源和房產管理局9日發佈的《2014年上半年深圳房地產市場發展形勢分析報告》顯示，今年上半年，深圳市完成商品住宅投資142．84億元，比去年同期增加4．34％；商品住宅竣工面積為1950．89萬平方米，同比增加5．15％；商品住宅新開工面積303．89萬平方米，同比減少7．76％；商品住宅空置面積65．37萬平方米，同比增加84．5％；商品住宅銷售面積為154．25萬平方米，同比減少54．02％。商品住宅銷售面積大幅下降而竣工面積卻仍在增加，下半年市場供給壓力仍然很大。
二、新建商品住宅價格持續回落。深圳市6月份商品住宅銷售均價為11159元／平方米，比去年最高點下降36%。
三、二手住房交易持續冷淡。今年上半年，二手住宅交易面積161.89萬平方米，同比下降68.48%。二手住宅與新建商品住房交易面積的比例由4去年的1.86：1降至1.05：1。上半年各月二手房住宅交易面積分別為25.22萬平方米、12.62萬平方米、22.98萬平方米、30.64萬平方米、34.74萬平方米、35.69萬平方米。
全市深圳的房價與成交量可以説是領跌全國，這與去年深圳房價領漲全國前呼後應。這樣的大起大落，説明深圳的房地產市場仍然是不成熟的，雖然它相對國內其他城市更有經驗。經過這次洗禮，深圳的房地產市場將會變得更加理性和健康，所以這次調整對於深圳乃至全國來説應該是件好事。
房地產經紀公司的情況是，在去年和前年市場快速上漲時期，大家都在不遺餘地的擴張規模，甚至自己也加入到炒房的行列中，整個行業都非常浮躁，大家忽視了公司自身建設這個問題。但是現在開始市場迴歸了，中介公司也開始紮紮實實做事了，正好趁市場調整之機會加強公司自身建設，包括管理水平、人才培養與儲備、服務創新等。中介公司只有加強公司自身建設整個行業才能健康穩定持續發展，才能把握好市場復甦後的下一波行情。對於整體市場來説，健康發展大家都是想看到的，對誰都有好處，所以説這次調整在某種程度上儘管時間長了一些，有些企業受到了一些傷害，但是我想從長遠來説也未必是壞事。
2014年下半年應該繼續持續上半年的調整趨勢，它不會有特別令人滿意的事件出來，但是對整個行業一定是有好處的，通過整個2014年的歸位、調整、振盪，應該在2014年或者不久的將來會有更好的前景。綜合目前國際國內宏觀經濟因素和市場因素，我覺得近期房價下降的可能性比較大。xx年年房地產的價格和實際的產品的價值我覺得是有一定程度背離的，包括個別的樓盤在一兩個月之內大幅漲價，這是不合市場規律的，也是非理性的，完全超出市場的承受力——真正的自主需求完全被邊緣化了，市場上充斥着投資（用投機可能跟貼切）狂熱，一些房子被炒得遠遠高於它自身的價值，這就是投資學中典型的“博傻理論”，它揭示的就是投機行為背後的動機，投機行為的關鍵是判斷“有沒有比自己更大的笨蛋”，只要自己不是最大的笨蛋，只要後來還會有一個更大的笨蛋以更高的價格接手，那麼自己就一定是贏家，只是應多贏少的問題。今年可能這些樓盤要回調回來，很多樓盤最新推出的樓盤預期應該是回到去年的這個時候，回到一年前的時候，市場的價格已經在回落了，但是價格的回落並不能説明市場就要到下去了，價格圍繞整個價值在波動，這也是正常的市場規律。
對於中介公司來説，成交量才是最重要的，因為我們是靠佣金活命，只有足夠的成交量才能支撐整個中介行業。目前深圳二手樓交易持續冷淡，恢復市場的關鍵是恢復消費者信心。消費者信心低迷，是深圳樓市面臨的最大問題。一方面，在全球石油價格、糧食價格持續上漲，美國次貸，通貨膨脹等壓力下，消費者推遲了購房決策；另一方面，如今的深圳樓市呈現出和股市類似的下跌局面：每當大家以為底部終於到來時，市場又開始新一輪下跌。下跌的市場和上漲的市場一樣，消費者或者投資者的行為都是非理性的，現在每個人對市場都有一種繼續下跌的心理預期，這種預期就會強化他們持幣觀望的行為，而這種集體的觀望行為則會導致市場下跌，而下跌的市場又反過來強化了他們的心理預期。如此循環往復，結果越來越多的購房者開始持幣觀望，即使到了心理價位也不敢入市，這恰好驗證了“羊羣效應”理論和斯金納的“強化理論”。在此種情況下，恢復購房者信心恐怕是當務之急。
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