一、航空路商業近況
根據航空路區域商鋪投資調查分析，當前航空路商業物業的總體經營業種分佈區域化，商業達到成熟期，但業態不完善。新建樓盤的商業門面會成為投資者和生意人的熱選。原因歸結為兩方面，一是恩施州的投資客對目前恩施市場大環境十分看好，相對而言，對投資商鋪比投資住宅有信心；二是航空路現有投資型產權商鋪較少，且航空路的商業區域化經營明顯。與航空路其他商業部分比較，本項目位置較好，弱勢在於人流量不旺盛。
因此，要在整體市場較好的大環境、人氣不旺的小環境中脱穎而出，取得較好的經營與銷售業績，我司建議：
a、提前招商，引進品牌經營者入場（以金泰廣場招商策略類似）；
b、內鋪實行返租，提供完善的“代租代管代收”服務，免除投資者後顧之憂；
c、將較大店鋪分割，壓縮鋪位投資總額；
d、優惠付款方式，降低投資門檻。
二、商業經營定位闡述
1、商業主題定位：綜合性購物休閒中心
◇體現在商場的面積和業態的齊全
◇與航空路整條街道的氛圍相融，周邊毗鄰住宅區，更體現購物樂趣，商業經營檔次：以時尚精品為主，輔以少量中偏高檔次品牌
◇從目前航空路當地已有商場物業及其所經營的商品類型分析，現時所經營的商品種類已較為豐富（建材、傢俱、家居配套等等與居家相關的都已經形成區塊），人流相對地較為集中，在此情況下，如果本項目仍然走“大眾化”經營路線，恐怕難以突圍而出；
◇本項目的形象應該切底地利用本項目周邊住宅區豐富、鄰近恩施廣場的有利條件，營造檔次比已有的同類型配套、物業更高一籌的形象，並有利於與住宅相呼應。
經營主題：根據前期市場調查分析，項目經營商品主題的市場空間有六種：
（1）高檔次精品時尚購物店；
（2）綜合性超市；
（3）專業主題市場；
（4）休閒中心；
（5）中高檔餐飲機構；
（6）稍高檔次的娛樂城。
經營最終業態需根據商家進駐情況和招商情況確定。
三、商業推廣主題闡述：
提供穩定回報、巨大升值潛力的投資型商城
突出投資價值，以商鋪的投資性作為推廣重心。
從以下幾方面支撐本項目的投資價值：
1、地段優越：項目處於航空路中心區，屬於成熟的商業區域。該區規劃起點高，有利於投資客户產生認同感。
2、未來重心商圈：項目周邊有汽車站、怡和酒店等配套，將帶動區域整體人流發展，加上本案住宅的實施，將進一步帶動項目價值的提升，將形成航空路的重心商業圈。
3、投資前景：將目前銷售、租金水平，與建設成熟後的中心區價值預期比較，給客户充分展現良好的升值前景。
4、經營品牌：由招商活動最後落實。
◇根據航空路當地商業調查所得，目前航空路商業經營狀況較差，較主要的原因就是缺乏統一的、良好的商業經營管理，以及較高的市場誠信度，如不少商城由於分散經營、各自為政，或是統一經營的商場由於產品缺乏特色、對消費者的承諾難以兑現，導致在日漸劇烈的商業競爭環境下，逐漸遭消費者遺棄。
◇我司建議由商業運作成熟的機構進行全面的商業佈局規劃和物業管理，由此可在較大程度上確保本項目的商業經營能在較為疲軟的市場狀況下逆市生存，為商場確立良好的經營引導，並建立較高的商界知名度和消費者心目中的品牌知名度。
5、租金回報：我司建議本項目在片區商業成熟過渡期間提供5年以上租金回報保證。
租金回報有利於：
◇充分展示發展商的實力和對本項目的信心；
◇增強對投資客户的吸引力，客户相當於付出相對少量的鋪面價格，即可擁有所購商鋪，在本案商業成熟後，本案的商業知名度亦已建立，而商業經營狀況亦已步正軌後，有更大的升值空間獲利；
◇對於本項目的商鋪經營期，以前五年為商業經營起步時期，換取穩定的租金回報和良好商場規劃經營，對投資者而言，有較大的吸引力。
突出投資前景，以“航空路重心區發展前景”為信心保證。
讓客户購買的不但是實際的商鋪，更購買了航空路重心區良好的投資前景：
1、作為恩施經濟最具發展的區域之一，經濟發展迅猛，在經濟高速發展的前景下，必然帶動商業及地產的發展；
2、説明航空路的未來規劃細節，分析航空路中心商圈的前景；
3、通過對建設前後商鋪租金比較的實例，給商鋪投資者展現一個“看得見的回報前景”。
突出經營前景，由招商活動最後落實。
招商的最終目的是利於銷售和項目自身的發展，所以針對項目情況，應充分運用一切利我因素。
1、對於大型主力商家的確定，是整個運作的前提。確定主力商家的目的在於通過主力商家的影響，帶動整體的運作及價值的提升。
2、在確定主力商家的基礎上確定次主力大型商家和安排銷售方案。通過次主力商家的確立，基本確定商場整體的業態組合和經營架構；通過銷售策略的制定，項目進入銷售的主要操作階段。
3、對於小型商家經營區域，成立商業經營公司。該經營公司在名稱上同藍天新居區別開，通過虛擬的品牌概念，帶動整體的招商運作和銷售運作，給投資者以經營上的信心保證。
4、根據運作階段的招商情況和運作情況，確定階段招商計劃和銷售計劃。
四、招商銷售整體策略
招商銷售的安排是使招商和銷售兩方面在運作時間和策略上保持協調，使兩方面互為補充，從而帶動整體的良性發展。
根據項目的特徵和目前的市場情況，對於項目的運作採取先確定主力商家，再實行租售同步，分區銷售的方式進行銷售。
出租的目的是通過主力商家等大型商家的影響力帶動整體價值的提升和銷售的順利進行。所以在運作中必須綜合考慮租售兩方面的問題。
出租策略
本項目的租賃目標客户羣體包括大型零售業、餐飲業、娛樂業及個體經營商户。
對於項目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進行。通過大型商家的行業影響力和社會影響力，帶動整個項目的租賃快速進行，從而實現整體目標的實現。
銷售策略
本項目的銷售目標客户主要有航空路當地居民、高級政府公務員、商業經營業主和商業投資客户。
對於項目的銷售，針對目標客户羣和推廣時段來進行安排相應的策略和推廣方式。
在招商和銷售的運作上必須把握好市場上一切利我因素，迴避不利因素，根據市場情況和運作情況靈活調整相應策略，促使項目成功運作。
注：具體推廣策略及推廣時段安排將在確定商業推廣核心後提交。
1、咖啡行業歷史背景及現狀分析
咖啡是世界三大飲料之一，一個西方的舶來品，在中國確是家喻户曉，有着極為深遠的歷時背景和現實意義。咖啡、西餐的真正興起，應該是從20世紀90年代末開始的。其發展速度之快，在短短十來年時間內，達到了前所未有的行業繁榮。現在隨着改革開放經濟蓬勃的發展，有着大批的外商和白領長期處在高節奏、高效率的工作和生活加之於受西方文化的種種因素，造成了這個咖啡銷量不斷上升。故咖啡消費主要羣體也就是外商、白領、旅遊者和居家百姓。 調查表明：咖啡終端銷售市場一依次為：咖啡及西式快餐連鎖店、星級酒店、西餐廳。其中咖啡館及西式快餐連鎖店主要由上島咖啡、星巴克咖啡、真鍋咖啡，麥當勞、必勝客，這些連鎖店平均每月銷量在21.18噸，佔30.18%，其次星級酒店每月平均銷量在16.47噸，佔23.47%，西餐廳平均每月銷量13.53噸，佔19.28%。隨着時代的發展和人們生活理念的進一步改變，咖啡業也在以一種迅猛的速度發展。
2、企業説明----大學生羣體分析
年齡：18—25
特點：在中國，大部分大學生經濟來源主要來自於父母，他們擁有較高的知識文化水平，有區別於其他羣體獨有的價值觀。他們追奇求新，尊重個性，緊跟潮流，渴望獨立，尋求刺激，卻又帶有些許懷舊，希望獲得成就感、歸屬感和安全感。
價格定位：精準企劃在做咖啡產品價格測試時並沒有界定每瓶咖啡的容量，目的就是要了解消費者認為每瓶咖啡產品最適合的價格定位是在哪個價格區間，從而為咖啡產品的價格定位提供消費者需求的數據支持。
調查結果顯示，消費者認為每瓶咖啡價格在31-50元的選擇比率最高，達到39.0%;其次是認為每瓶咖啡的價格在51-100元最適合的比率為28.6%;選擇在30元以下的佔18.7%;認為每瓶咖啡的價格在101-150元的消費者選擇比率為9.8%;選擇其它價格區間的消費者比率很少。從調查數據中我們可以得出，消費者認為每瓶咖啡價格定在31-100元之間都是適合的。該項消費者需求的調研數據是咖啡生產企業為每瓶咖啡產品進行價格定位的重要依據。
18-25歲消費者認為每瓶咖啡產品最合適的價格
在18-25歲的消費者中，有44.0%的比率認為每瓶咖啡的價格定在31-50元之間是最適合的；認為每瓶咖啡價格定在51-100元最適合的消費者比率為26.8%;認為每瓶咖啡價格定在30元以下最適合的消費者比率為18.5%;其它價格區間的消費者選擇較少。收入越高的消費者對咖啡產品價格的接受程度相對也越高。
價格定位符合消費者需求才是硬道理
不管是咖啡產品還是其它產品，價格定位的正確方式是根據消費者對該類產品的價格接受程度來定價。比如每瓶咖啡定價多少錢的策略是要先了解消費者認為每瓶咖啡最適合的價格，再根據消費者對每瓶咖啡價格的接受程度來確定每瓶咖啡的容量；而不是根據每瓶咖啡產品的容量來決定產品的價格。咖啡產品的價格定位既不是越高越好，也不是越低越好。價格定位只有符合消費者需求才是硬道理。
3、部門設置與職責
3.1 店長：
1. 負責咖啡廳成敗責任的經營者。
2. 對外為咖啡廳的代表人。
3. 參與營業活動的執行者。
4. 甄選、訓練、激勵咖啡廳人員的領導者。
5. 維持咖啡廳營運正常運作的管理者。
6. 瞭解顧客與競爭者動向的信息收集者。
7. 傳遞總部和分店之間信息的傳播者。
8. 推動組織學習與知識管理的教練。
9. 解決咖啡廳危機與人員衝突的問題處理者。
10. 尋求市場機會與創新的企業家。
3.2 行政人事部 負責人：
部門： 行政人事部。主管單位：F7咖啡店。
部門工作目標：負責文檔宣傳、內勤事務、行政公關等方面工作確保上級各項方針政策順利實施，使店內各項重大活動和安排高效有序進行，總結起草店內重要文件報告，協調好各項公關接待事宜，搞好內勤事務管理工作，充分發揮出參謀、組織和協調的作用，維護店內上下的規範和高效運作。為本店招募、選拔、培養高素質人才；制定薪酬福利政策、績效考核政策及其它激勵政策挖掘員工潛力，激勵其創造力；充分發揮人力資源管理在提升企業核心競爭力和建立學習型組織等方面的重要用。
活動：安排在校藝術設計等專業大學生來做兼職，每週五晚安排一名繪畫專業的學生給客人免費畫肖像；每週六晚安排鋼琴、小提琴演奏；每週日晚安排業餘模特走秀。薪水按小時計算。
部門權限：負責監督和檢查有關部門對上級各項方針政策的的貫徹執行情況，參與組織和協調全店生產經營工作，統籌店內重大活動及會議安排，起草重要報告和文件，做好文件的傳遞、落實與內外宣傳，統一公司辦公用品管理，並負責對消防、保衞、宿舍管理等方面的管理工作。制定人力資源規劃、政策和制度；向店長提呈人事任免意見、薪酬福利方案、績效考核方案及其它激勵政策，監督、指導集團各部門、事業部執行相關人力資源管理制度。
F7咖啡店設有：
店長1名；
行政人事部：正、副部長各1名，檔案管理員1名；
財會部：部長1名，會計1名，收銀員1名；
市場部：部長1名，成員3名；
採購部：設部長1名，採購人員若干，記錄員2名 ;
酒水服務部：部長1名，服務員4名，調酒師2名，點心飲品師傅若干；
獎勵制度：根據員工考核總分進行獎勵(半年實行一次獎勵)。
員工守則與店規
人事記錄：員工到職前須填寫人事表格，提供正確個人資料和近照。在職期間如有任何變更應儘快呈報行政人事部。
員工證：員工在當值時須佩帶員工證。如有遺失，應立即報告，打理補領手續，離職時須將員工證交還。
工作責任：員工必須忠誠，工作勤奮，對上級服從，對同事尊重及熱心幫助，盡心盡力負起分內工作責任。
服務態度：對顧客經常保持禮貌及微笑的面容，客氣應對，不可與顧客發生爭執。如發生事故，應立即通知上級領導處理。
儀容：須經常保持儀容清潔整齊，指甲應經常修剪。從事店堂服務的男員工不許留鬍鬚和長髮；女員工上班時必須把頭髮盤入頭巾內。
操守行為：員工嚴禁在店堂內粗言穢語、吸煙、飲食、隨地吐痰及談論與經營無關的一切事宜。並且嚴禁在點內聚賭、盜竊、吸毒、酗酒、營私舞弊、虧空公款、打架、惡意破壞設備及公物等非法行為，如違反，除辭退外，嚴重者將送交警方。
拾遺：如有拾遺，無論大小貴賤，員工均應馬上交由主管登記，以備失主隨時領回。 絕對不能意存貪念或據為己有，一經發現將以紀律處分。
攜物出店：員工進出店時，除預先經有關部門主管發證明文件核准外，不得攜帶任何店財物離店，若有犯罪着作盜竊行為處理。
防火和火警：員工必須嚴格遵守公司頒佈的防火告示，注意防火安全。如遇上火警，應保持鎮定，傳呼同事協助及通知上級報警，關閉現場電源及煤氣閥門，並迅速協助客人撤離火警現場。
3.3 市場宣傳部 負責人：
我們確定雲山水榭咖啡屋主推產品為原味、咖啡冰、特濃，並加大宣傳力度。同時目標消費羣將集中在月消費水平超過500元的大學生。
(1)店鋪個性分析，優勢：據在高校的市場抽樣調查，雲山水榭咖啡屋在高校中擁有一定的知名度，廣告語“味道好極了”着重於其功能定位，在追奇求新的大學生消費羣中佔有一席之地。
分析：首先，根據我們的市場調查，在咖啡屋裏除了“提神”這一功效外，大部分人在這裏還感覺到了“休閒”。“休閒”不僅是一種生活態度，更是生活追求。面對眼花繚亂的大千世界，面對生活節奏不斷加速的大背景，大學生有一種身心能夠得到歇息的渴望，而云山水榭咖啡屋正是給消費者提供了這樣的場所。
(2)活動具體實施
1.活動時間：20__年
2.活動主題：同你的朋友來這裏邂逅；廣告語：亞當與夏娃的相遇，如生活與咖啡的邂逅般美麗。
3.活動內容：在所有校園內的宣傳欄上張貼POP宣傳畫，註明主題和廣告語
4.活動方式：1)消費滿__元錢，可送一張積分卡，積滿_分 送一杯__口味的咖啡；2)選擇__口味的咖啡送精美禮品一份
5.活動目的：入客數增加20%，讓廣大學生了解雲山水榭咖啡屋，擴大咖啡屋的知名度，樹立完整的形象。
6.其他宣傳形式的配合
A、制定DM和優惠券發放給周圍高校的大學生，吸引顧客認識和接受
B、網絡廣告：校園網，flash製作，表現咖啡屋的飲用場景，將休閒和舒適的環境融入其中，營造活動氛圍(網絡點擊鏈接雲山水榭咖啡屋網址，註冊，加入雲山水榭咖啡屋俱樂部，獲得優惠券)
C、廣播廣告：宣傳雲山水榭咖啡屋裏的產品，讓大學生更瞭解我們的情況。
D、校園電視傳媒：系列廣告片宣傳(播放頻次、什麼時間播放、是否集中在受眾的“空閒”時間、效果測試)
(3)各階段費用預算
費用：100張__元=____元
2.優惠券印刷費：____元
3.送顧客咖啡成本：成本(_元)_入客數_送比數(3%)= ____元
4.其他活動費
3.4 採購部 負責人：
採購部是咖啡冷飲屋的重要組成部分，是隸屬於財務總監的下屬部門。負責咖啡冷飲屋所有食品原料和經營物品的採購、驗收與進出物品的記錄等工作。採購部對原料物品質量和價格的把關直接影響到整個咖啡冷食屋的經營效益。
採購部人員設置及職稱
人員設置：採購業務主管1名，採購員若干名，記錄員2名
主要職能：
部長：採購業務主管，作為採購部的直接領導人，必須很好的掌握市場信息，開拓新貨源，優化進貨渠道，降低採購費用。會同庫管部、會計部確定合理物資採購量，及時瞭解存貨情況，進行合理採購。並且要詳細對待購物品的待購數量進行預測記錄，作出價格預算，並將所需款項向咖啡冷食屋財務部彙報以取得采購經費。此外，採購業務主管有責任管理好本部人員的工作，同時加強本部與其他各部門的溝通工作。
採購員：採購員主要負責外出採購，包括進行市場調查，選擇、評審、管理供應商，建立供應商檔案，與供應商進行談價，簽訂買賣合同並負責貨品在運輸過程中的安全，以及採購過程中的退、換貨工作。
記錄員：2名記錄員要分別負責記錄採購部貨物和資金的進出情況，記錄員必須詳細記錄貨物的名稱、規格、數量、進貨日期、採購經費、支出數目、餘額等，以便月末進行核查。
採購工作流程：採購業務主管根據當月的庫存擬定採購清單上報，在接到批示的採購清單後，由採購業務主管負責對待購物品的數量和價格作出預算，並將預算款單遞交財政部申請購物經費，並由記錄員記錄在當月收支單上， 供月末核查， 採購經費將交給採購員外出採購貨物，貨物採購完成後，由本部門對貨物進行驗收盤點並詳細記錄。
採購部的管轄範圍
(1)採購部所屬員工。
(2)採購部所屬辦公場所區及衞生責任區。
(3)採購部辦公用具、車輛、設備設施。
3.5 財務部 負責人：
財務狀況分析
1.初始階段的成本主要是：場地租賃費用(3萬)，餐飲衞生許可等證件的申領費用，場地裝修費用(5000)，廚房用具購置費用，基本設施費用(5000)等
2.運營階段的成本主要包括：員工工資，物料採購費用，場地租賃費用，税，水電燃料費，固定資本，折舊費，雜項開支等。
3.據計算可初步得出餐廳開業啟動資金約需12600元(場地租賃費用5000元，餐飲衞生許可等證件的申領費用600元，場地裝修費用2400元，廚房用具購置費用1000元，基本設施費用等2600元)。資金可有父母提供80%，自己積蓄20%。
4.每日經營財務預算及分析：據預算分析及調查，可初步確定市場容量，也可以看出每杯31-100元之間的價格最為合適，因此可大致估算出每日總營業額約2000元，收益率70%，毛利潤1400元。由此可計算出投資回收期約為一個月。
現金流量預測表
收入： 6月 7月 8月
咖啡平均價格(元/杯) 40 40 40
咖啡銷售量(杯) 1500 1705 1860
銷售收入(元) 60000 68200 74400
資本金(元) 18000 20460 22320
總結(元) 78000 88660 96720
A：(元) 263380
支出： 6月 7月 8月
税(元) 1000 1000 1000
員工工資(元) 800 800 800
電話費(元) 300 280 260
差旅費(元) 300 260 220
其他費用(元) 200 200 200
合計(元) 2600 2540 2480
B：(元) 7620
總現金流量 C=A+B (元) 271000
三個月累計現金流量 D(元) 271000
一般問題所採取的行動：
顧客稀少銷售額降低，作出相應價格調整，深入市場，加大宣傳力度。若出現競爭者且用不正當手段拉攏顧客，則利用高質量，高效率守信，價格低面對挑戰，尊重經商道德，淨化市場。
3.6 酒水服務部 負責人：
酒水服務部是咖啡冷飲屋的重要組成部分，它的目標是向顧客提供以咖啡，冷飲，糕點和各種飲料為代表的有形產品，並提供顧客需要的、恰到好處的軟性服務，開源節流，為咖啡冷飲屋建造良好的公眾形象。
人員設置及主要職責
人員設置：設部長1名，服務員，糕點飲品師傅若干。
主要職責分工：
部長：
1、全面主持本部工作，配合店長安排，協調各部門工作，確保當日任務順利完成。
2、確保咖啡，冷飲，糕點和酒水的正常供應，審核採購計劃，統籌策劃和確定採購內容，檢查購進酒水食品的質量，對酒水食品的採購要求和質量有領導責任。
3、對服務員和糕點飲品師傅的業務培訓工作。對剛招收的服務員進行基本素質培訓，開展文明禮貌教育。並定時給店內員工進行素質培訓，對糕點飲品師傅進行業務培訓，鼓勵他們有新花樣，新創意。
服務員：
1、迎接客人，引客入座，招待客人。
2、供應酒水食品，為客人提供熱情優質服務，引領客人結帳。
3、清理枱面，做好衞生工作，按規定開啟單據，保留好以做核查。
4、客人有其他合理要求時，要熱情服務，儘量給予滿足。當遇到不合理要求時，要禮貌在先，沉着冷靜，並及時報告上級負責人。
糕點飲品師傅：
負責各種點心飲品的設計及製作，不斷創新研製新品種。
本部要求：
1、所招服務員基本素質必須過硬，要有耐心，熱情，善於和人打交道，能用英語進行基本對話，一批服務員中必須有一個英語口語好的，方便和留學生等外國顧客交流。
2、服務員要統一服裝，要有良好的精神面貌，體現出當代青年的活力和朝氣。
3、糕點飲品師傅必須要專業，富有創造力，這是咖啡冷飲屋生存的源泉。
本部宗旨：
有限進餐，無限服務。文明禮貌，熱情待人。廚藝高超，樂於創新。開源節流，財源廣進。
一、確立目標
招商策劃是招商過程的第一步，那麼，招商策劃程序的第一步又是什麼呢？策劃程序的第一步是確立目標。只有目標確立了，策劃工作才能做到有的放矢。確定目標包括三個方面：
第一，要達到的目標是什麼；
第二，圍繞目標進行隨後的一切工作；
第三，目標是否得到了實現。比如，要策劃一次海外的新聞發佈會。在策劃過程中，首先得確定這次新聞發佈會的目標是什麼？我們要達到一個什麼目的？通過新聞發佈會，我們或者是要讓世界瞭解我們的投資環境，瞭解我們的優惠政策，提高我們的知名度；或者是推出多少項目。目標確立之後，隨後要圍繞目標蒐集各種資料，制定各類方案，最後檢查目標是否得到了實現。
二、廣泛蒐集各方面資料
招商策劃程序的第二步是廣泛地、大量地收集信息，獲取情報。信息收集對招商工作來説，顯得尤為重要。從一定程度上來説，招商過程就是一個收集信息、尋找機遇、尋求合作伙伴的過程。一個地區、一個單位的信息流量大、信息面廣，就有可能獲得較多的招商機會，取得較好的招商成績。如果信息閉塞，與外界交往甚少，要想招到較多的項目是不可想象的。因此，在招商策劃中，收集資料、獲取信息是非常重要的一環。收集信息時要把握如下幾個要點：
第一，既要注重信息的針對性，但也不要放過信息的廣泛性。如我們策劃新聞發佈會時，事先理所當然要重點收集與新聞發佈會相關的資料及信息，但也不要放過附帶而來的一些資料及信息。因為有時稍加留心就可以獲得一些意外收穫。這一點在廣州經濟技術開發區的招商史上不乏其例。如某廣場項目就是偶爾從報刊上獲得的一則消息而因此引進的。
第二，要注意改進收集資料、獲取信息的手段。信息瞬息萬變，信息交換日益頻繁，信息流量不斷增加，獲取信息的方式也在不斷更新。我們要嘗試採用各種先進的手段來收集信息。
第三，要對信息及時加以處理，並提高加工處理信息的能力。信息是有時效性的，一定期限內信息才有價值，過時的信息是一錢不值的。我們要提高對信息的分析、處理和加工能力，對信息進行深加工，從而使信息的價值量大增。
三、制訂各類招商方案
制訂方案是招商策劃的一個重要程序，因為方案的優劣直接影響招商策劃後幾個程序的進行，直接關係到招商效果的大小。因此，必須極為重視招商方案的制訂這一環節。
招商方案的制訂要考慮兩個因素：一是方案的可行性，二是方案的可選擇性。制定招商方案要切合實際，制訂的目標要能夠實現，或者説經過努力能夠實現。不能不顧實際和可能憑空拍腦袋，不切實際，制訂無法實現的方案。所謂方案的可選擇性，就是指要同時制訂各類方案，以利於決策人物能比較選擇其中最優的方案。為什麼要同時提出各類招商方案？這是因為方案的提出與實施之間有一個時間差，在這個時間差裏，可能會由於政策、市場或政治、軍事、文化等因素的變化而使整個招商環境發生改變，從而使原先制訂的招商方案無法實施。如果我們同時制訂幾類招商方案，當一個方案不可行時可以實施另一個方案，這樣就能化被動為主動。比如，在策劃海外的新聞發佈會時，可以預先提出在美國、德國或日本舉行等幾類方案，以利比較選擇。
四、比較選擇各類方案
各類招商方案提出來了，比較選擇其中最合適、最理想的方案也就成為招商策劃中一個帶有決策意義的重要環節。如果方案選擇得好，繼而進行的招商工作就有可能取得好的成績；如果方案選擇不當，就會影響效果。
那麼，如何比較選擇各類招商方案呢？
第一，要考慮招商方案是否與我們招商工作的長遠戰略目標相一致。前面已經提到，招商是一項系統工程，我們對本地區、本單位的招商工作要站在戰略的角度進行準確的目標定位，在組織一項具體的招商活動時，首先要考慮招商方案是否與我們長遠的招商目標相一致。
第二，要選擇成功率較高的一種方案。成功率的大小與方案的科學性和創造性有關，也與外方的政治、經濟、宗教、文化、地理等因素有關，要選擇雙方有良好合作意向，把握較大的招商對象。
第三，要選擇成本較小，而效果又相對較好的一種方案。成本包括機會成本和貨幣成本。機會成本是指我們在得到一個機會時而又去另一個機會所付出的代價。如我們決定到美國招商的同時，失去了在日本招商的可能性。我們在比較選擇方案時，要選擇機會成本和貨幣成本都較小，而效果又較好的一種方案。
五、方案的實施
方案的實施就是將招商方案付諸實際、付諸行動的過程。一般説來，實施的方案是在各類招商方案中經過了嚴格篩選和充分論證的，是可行和可靠的方案。因此，實施過程中要遵守原方案中制訂的程序、原則和操作辦法，不得隨意變更時間、地點、出席會議的人員等，在萬不得已的情況下才改變會議的有關事項。方案的實施一般是一段較為集中的不太長的時間，如舉辦一個招商會一般只是一星期左右。在方案的實施期內，參加招商會的有關人員最好一天開個碰頭會，交流當天的工作情況，明確下一天的工作任務。這樣做可以避免工作的盲目性，使大家做得心中有數，有利於在工作中互相支持，加強協調。招商會有其自身的特點，招商方案也有其不同一般的特性。招商方案的實施過程中，尤其要注意信息的捕捉和資料的收集、儲存、整理，這樣才能保證招商會獲得儘可能大的收穫。因此，在整個招商活動期間內，需組織儘可能多的力量，主動出擊，廣交朋友，挖掘新的信息，建立新的招商渠道。
六、方案實施後的跟蹤和反饋
招商方案較為集中的實施階段結束後，並不是招商方案全部過程的完結，更不是招商策劃的終止。要圓滿地完成整個策劃工作，還有一道必不可少的程序――方案的跟蹤、反饋。跟蹤得好，能鞏固和擴大招商會的成果，達到事半功倍的效果；跟蹤得不得力，則有可能前功盡棄。因此，策劃者要極為重視方案的跟蹤、反饋工作。
跟蹤和反饋主要表現在以下幾個方面。
第一，主動徵詢和收集外方（他方）對整個招商方案（如招商會）的意見。在外商或他人眼裏看來，本次招商活動成功的地方在哪裏？需要改進和注意的地方在哪裏？通過收集這些反饋意見，對我們在以後進行類似的招商策劃和制訂招商方案時能有所借鑑。
第二，對在招商活動中所捕捉到的信息要繼續跟蹤，對新接觸的外商要保持聯繫，不要出現招商會一結束，信息和來往就隨之終止的局面。對有意向的合作項目，要在方案實施之後創造條件促其儘快簽約。
第三，對在招商活動中已簽約的項目要加快立項和報批工作，促使項目儘早上馬，促使外資儘快到位，使合作項目進入實質性的實施和建設階段。
第四，對“；如何做好方案實施後的跟蹤反饋工作”；也應制訂一個方案，分工到人，明確職責，並定期檢查跟蹤、反饋工作的成效。
一、當前商業地產營銷策劃中存在的問題
通過對於當前商業地產營銷策劃工作情況的調查來看，當前商業地產營銷策劃不合理存在深刻的原因，如果不積極進行改善和調整，將直接影響到商業地產營銷策劃工作效能的發揮。具體來講，其主要體現在以下幾個方面：
1、商業地產營銷策劃的出發點失準商業地產營銷策劃的出發點失準，是現階段很多商業地產開發商容易犯的錯誤。其主要體現在以下兩個方面：
其一，過分的相信銷售業績與廣告營銷之間的關係，覺得只要地產營銷策劃做得好，就可以保證比較好的銷售成功，在這樣錯誤的思想意識下就有越來越多的商業地產開放商開始在營銷策劃上投入更多的資金，這種忽視了營銷效能的做法，是很不合理的；
其二，當前商業地產營銷策劃方案的賣點缺乏特色，過度的炒作，常常出現營銷內容與實際商業地產產品特點不吻合的情況，這種偏離實際的營銷策劃方案往往也是難以起到理想的。宣傳效果的，以概念炒作為例，很多時候都是徒有虛名，時間一長就引起消費者的反感，是起不到任何營銷效果的。
2、商業地產營銷策劃的能力很不足商業地產營銷策略的能力不足主要表現在策劃方案比較陳腐，缺乏實際的競爭能力。通過對於實際的商業地產策劃方案的情況歸納來看，營銷策劃缺乏新元素，不具備創新精神，多數情況下都以同質化的方式來進行營銷，無論是取材，建築外心，還是建築特色，都以成詞濫調來進行宣傳。當然，這不僅僅與當前商業地產產品開發創新機制不健全，商業地產建築時尚元素，現代化裝修理念還在被大家慢慢接受的社會背景存在一定的關聯，但是其主要的還是內因，那就是商業地產營銷團隊策劃的能力不足，難以結合不同的產品，實現有針對性的商業地產營銷策劃。
3、商業地產營銷策劃的準備很欠缺完善科學的商業地產營銷策劃方案的形成，往往需要做好充足的準備工作，那就是市場調研工作的開展。但是實際上很多營銷策劃部門在確定策劃方法的時候，並沒有做好充足的市場調研的工作。具體表現為：以單一調查的方式去開展，忽視了樓盤規模，出現隨意取值，以偏概全的情況，策劃的宣傳內容往往沒有將樓盤的全部信息展示出來；策劃方案程序化，機械化，脱離樓盤實際情況，忽略消費者消費能力，過度強調樓盤的高檔性，出現了策劃盲目性的情況。
二、商業地產營銷策劃問題的解決策略
1、樹立正確的商業地產營銷策劃理念樹立正確的商業地產營銷策劃理念。
簡單來講，就是正確審視營銷廣告的效能，看到其積極效能的同時，保證將廣告做的有針對性，而不是實現其與實際銷售業績之間的掛鈎。為此，需要積極做好以下幾個方面的工作：規避策劃炒作的現象，避免盲目炒作，實現廣告成本的控制和管理，保證廣告投入效能的合理發揮；樹立實事求是的基本原則，從消費立場出發，做到廣告策劃內容的真實性，和策劃方法的針對性，保證給予消費者最理想的信息資訊。
2、打造專業的營銷策劃團隊專業化的營銷策劃團隊，也是解決當前商業地產營銷策劃問題的關鍵所在。為此，我們需要做好的工作為：
其一，立足提升在職營銷策劃團隊成員業務素質，積極開展專業化的營銷策劃培訓，使得其不斷接觸全新的營銷策劃知識，以不斷提升自身的營銷策劃能力；
其二，建立健全營銷策劃方案的評價機制，實現營銷策劃方案與消費者感興趣程序，消費者參與程度，實際銷售業績之間的融合，實現對於具體營銷方案的考核，由此實現對於對應營銷策劃方案人員的獎勵和懲罰，以最大化的激發營銷策劃人員的工作積極性。
3、實現科學的營銷策劃定位做好充足的營銷策劃準備工作。
是保證營銷策劃定位科學性的關鍵所在。為此，需要做好以下幾個方面的工作：
首先，積極做好市場調研工作，收集和整理最前沿的市場數據，全面瞭解消費主力和能力的基礎上，實現對於建築前景的預測；
其二，在預測報告的基礎上，實現對於商業地產產品金正能力的評估，並且藉助計算機信息技術，實現具體數據網絡體系的構建，為制定營銷策劃方案做好夯實的數據基礎；
其三，界定商業地產的`目標消費羣體，對於其收入情況，購買力狀況進行分析，由此明確不同階層的消費需求，由此去確定其户型需求程度，在此基礎上實現對於消費目標的界定。
三、結束語
從理論上來講，商業地產營銷策劃方案應該以客户市場需求為出發點，樹立整體營銷意識，保證營銷策劃與銷售情況保持一致，進而使得商業地產營銷策劃方案能夠如實的實現開發項目的經濟效益。
一、招商項目研究
重點是與招商項目有關要素的調查分析（調查分析的內容、方法與前述可行性研究、市場專項調查相似）。
二、招商項目定位
包括項目經營內容（產業）定位、招商規模定位、服務對象（消費者）定位、市場地位定位、招商對象（投資人）定位、經營業態定位、經營主體定位、預期收益定位、核心競爭力定位等。
三、招商策略確定
重點是針對不同招商對象、不同投資者、不同競爭者和不同的宏觀環境所構成的招商環境，制定分階段的、分地域的、分主體的、分依託資源的招商策略，並將招商策略細化成不同的戰術組合。
四、傳播策略
任何一次招商活動都離不開傳播。恰當的媒介傳播（省錢、有效）是招商過程中關鍵環節。傳播策略包括大眾媒介傳播策略和活動傳播策略兩部分，且二者組合互動應用。傳播策略對到達率和影響效果要進行定量描述。
五、招商預算
1、招商成本
由兩部分組成：一是可用貨幣價值尺度表現的成本招商的貨幣支出總額；二是運用社會資源成本即人脈關係、公關活動、政府公權力扶持、智力後援等，這些社會資源雖然在本次招商活動中沒有表現為貨幣支出的成本形態，但卻是過去或未來必須或必然轉化為貨幣支出的成本形態，或者是單純的貨幣成本所不能動用的資源，如人脈關係、智力後援、政府公權力，並非單純支付貨幣就能動員利用。
2、招商成果
由兩部分組成：一是以貨幣價值尺度表現的引入資本金總額和無形資產積累（需經評估才能確定其價值量）；二是引入的經營主體規模，即經營主體的個數和經營能力（年經營總額、總生產量、輻射市場輻度）。
六、項目願景
是招商人講述給招商對象的未來收益（包括經營收益和增值收益）、形象（可轉化為招商對象的品牌要素）、發展潛力的描述。這種描述既是經濟的、物質的，也是文化的、精神的，對於招商對象來説，它既是歷史的積澱，未來的圖畫，同時也是現實的真面目。
七、招商進程
依據市場現實環境和招商目標確定，表達為進程計劃網絡圖或甘特圖（橫道表）。
八、危機處理預案
招商過程中由於環境變化、方案偏差、執行偏差等原因出現的過程危機不可避免，因此，策劃方案中的危機處理預案是針對招商方案執行過程中最可能產生的危機事件所做的一種預測狀態的方案。預案重點是對危機產生的負面影響進行化解和轉化。
◆項目概況
江南新地商業街位於廣州市海珠區江南西商業中心，地鐵（江南西）A出入口。項目貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道，與地鐵二號線江南西站無縫接駁，與周邊的廣百新一城、摩登百貨、江南西原有商業街等形成優越的立體式業態互補商圈。江南新地商業街屬人防工程，由裕龍投資集團開發的海珠區唯一的商業旺區。為地下兩層建築，分為兩期，一期建設長520米，建築面積約為二萬多平方米；二期為330米。江南新地分為五大區域，各自擁有不同景觀。其江南新地首次採用地下雙層複式形式，高7米，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街，獨享地下街鋪形式，設有13個出入口直達地面，過百個停車位。
u項目定位
針對江南西現有業態的結構不平衡，江南新地採取錯位經營，定位為吸引廣州白領消費的主題商場，並把服務對象鎖定在以日漸具有雄厚消費能力和潛在消費能力的25-45歲年齡段為主的消費者身上。江南新地所招進場內的商户出售的商品都是各種切合白領特性的潮流、時尚的商品，並極力營造一種有特色、有情調、環境優雅的氛圍。隨着節假日的增多，消費者不只是單純地追求傳統的消費模式，而是尋求一種獨特的、新鮮的、舒適的假日消費方式和消費場所。江南新地商業街針對消費者這些需求，向消費者提供這樣一種集飲食、娛樂、購物於一體的消費空間，滿足消費者對需求，並向消費者提供大量的潮流資訊。
地鐵的開通，帶來了交通的便利，縮短了地域距離，同時也給江南新地帶來了無限的商機。江南新地以經營各類高品質、新潮、時尚、典雅、特色的商品而著稱，不僅吸引了本地大批追求時尚、品質的白領一族，還引來了廣州市以外的年青消費一族。
◆經營成績
自從廣州江南新地2019年4月29日開業以來，其日流量最少2萬人次，最高峯甚至達到8萬人次；月租金也由最初的每平方米300元漲到現在的800元以上，最高的租金達1200元/平方米！給當地帶來了巨大的經濟效益和社會效益，創造了廣州乃至國內商業運作的一個奇蹟。
◆項目成功的原因
江南新地之所以取得巨大的成功，與項目的定位明確，主題鮮明，準確抓住目標消費羣的時尚、特色、潮流的消費口味及體驗式消費趨勢是分不開的。
針對消費者的需要，除了在招商定位上引入了各類高品質的品牌商家外，還引入了潮流特色商家。
除此之外，物業持有者堅持只租不賣、統一經營、統一管理的經營策略使得商場的發展有了良好的延續性，得以持續發展。
u活動方案
一、開業盛典
活動目的：為商場開業造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。活動主題：開業盛典
活動時間：2019年4月29日
活動地點：江南新地露天廣場
活動形式：啟動儀式和舞台表演
活動亮點：邀請海珠區區領導、TVB當紅明星黃宗澤，廣州電視台著名主持人孫小莉、趙榮擔任主持
活動內容：
1，啟動儀式（上午）
1)迎賓
2)領導致辭
3)啟動儀式，區領導、集團領導、商户代表和
黃宗澤共同啟動拉桿台，魚同水注入鏤空透
明江南新地Logo中。
4)舞台表演
A、明星演唱
B、明星與現場觀眾互動
C、運動服裝秀
D、女子LED鼓樂表演
E、街舞—雙截棍
F、休閒服裝秀
G、魔術
H、眼鏡秀
I、品牌棒！約翰表演飛麪糰
J、數碼產品秀
授權方：廣州市而儒服飾有限公司(以下簡稱"甲方");
法定地址：廣州市天河區黃埔大道西33號三新大廈10g2 郵編：510620
被授權方：_________________________________(以下簡稱"乙方")
網店網址：法定代表人：_____________
法定地址： __________________________________
甲乙雙方經協商，就乙方為其在網絡商城代銷甲方的"阿梵達襯衣"一事，達成如下協議：
本合同加盟期限為________年__月__日至________年__月__日止。
1,甲方特此授權乙方為網絡商城代銷商，乙方有權代理銷售甲方網站上所有展示商品。
2,在授權期內，乙方自行從甲方網站上轉載甲方商品圖片至其網店上展示銷售，甲方應保證 所提供的產品圖片與實物相符，確保質量符合國家有關標準，品級並提供貨源供應。
3,乙方保證其網絡商城所代理銷售產品銷售標價與甲方網站所標示銷售標價同步並一致(此處所指銷售標價為網站的最低銷售標價);乙方的任何優惠或折扣讓利行為不得直接體現在"阿梵達襯衣"的銷售上面。
4,為維護公司品牌形象的統一性，乙方必須在網店明顯位置處標識"阿梵達襯衣"圖形商標及網址並確保要把甲方的商品至少放置在一個專欄裏面銷售，此專欄裏面不允許有其它品牌的商品搭配銷售。
5,為表示對甲方合作的誠意，在合同期內，如甲方推出"阿梵達襯衣"之外的其它新系列商品和服務，乙方有優先代理權。
6,乙方未經甲方許可，不得將甲方授予的代銷權以各種形式轉讓給任何第三方。
7,甲方定期和不定期會進行網絡稽核，以確定乙方有按照甲方的要求對其網店進行規範，符合與甲方網站的一致性。
1,乙方代銷商品，客户在乙方網絡商城下單後，乙方須同時在甲方網站下單並填寫客户的詳細收件信息，由甲方根據訂單統一發貨(單個地址滿200元免郵費).
2,針對客户兩種不同支付方式做如下定義：
a) 客户要求貨到付款時，甲方直接發貨，甲方收款；
b) 客户要求或網銀類付款時，由乙方直接收款，乙方在甲方網站下此單時須支付貨款，甲方發貨給客户。
3,乙方的銷售提成計算方式按照月銷售業績分7個檔次(此提成針對無活動商品).
4,甲方網站的配飾，特價促銷商品(非商城正價商品),乙方代銷銷售提成一律按照特價商品提成比例計算。但此銷售件數可以記錄到當月銷售業績裏面。
5,甲方採取月結的方式與乙方進行銷售提成結算，每月的5號之前把銷售提成款匯到乙方的指定賬户。
利
1,本合同所涉及的所有商標，服務標誌及其相關權利的所有權均歸屬於甲方。
2,甲方承諾在本合同執行期間，乙方網絡商城店可以使用甲方商標，服務標誌。
3,乙方不得在網絡商城店以外使用甲方的所有商標和服務標誌。
4,乙方應在經營中向顧客提供良好的服務，維護甲方品牌的聲譽，信譽和良好形象。
5,雙方在此明確：乙方取得的是在授權期內，在網絡商城店內甲方商標，服務標誌的使用權和產品的代銷權，這並不意味着甲方商標，品牌及商譽等相關知識產權的任何轉讓，許可。合同到期或提前終止後，乙方不得以任何藉口繼續使用"阿梵達襯衣"品牌，或以"阿梵達襯衣"品牌經銷商的名義從事任何商業活動
1,除法律規定必須公開的以外，甲方不得向第三者展示乙方遞交的營業報告書及其它有關資料和有損於乙方利益的情報。乙方不得向第三者泄漏甲方按本合同規定提供給乙方的經營技術祕密及有損甲方利益的情報。乙方有責任保證其職工不向第三者泄漏前項祕密。
2, 以上規定雙方的保密義務在本合同期滿後仍然有效。
1, 任何一方不履行或不完全履行本合同條款中規定的義務，即構成違約，違約的一方應承擔違約責任。
2,雙方約定，違約的金額為在此前乙方代銷甲方提供的產品銷售價總額的10%.如違約給對方造成損失，並損失超過違約金總額，違約方還應負責對超額部分賠償責任。
八，合同的終止
1,合同到期自然終止後，如雙方無異議，視作自動順延半年；如有異議，需於合同期滿前十五天內，雙方協商完成合同更新事宜。
2,如乙方出現違約行為的，甲方有權立即終止合同，並就違約行為進行追償。
3,乙方連續兩個月未完成代售的任何一件商品，甲方有權終止此合同。
4,甲方有權因經營結構性調整提前終止合同，但需提前三十天書面通知乙方。
1.本合同在執行過程中產生的任何爭議，雙方首先應友好協商，協商不成的，雙方均有權向廣州市仲裁委員會提起仲裁。
1,本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。
2,本合同正本一式兩份，雙方各持一份，每份具有同等法律效力。
甲方：廣州市而儒服飾股份有限公司 乙方：
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委託代表(簽字): 委託代表(簽字):
簽訂日期 年 月 日
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