一、合作背景
鑑於貴方商業項目所需採取運營外包合作，我司就合作計劃框架與貴司進行書面提交。
二、公司介紹
杭州陌晨投資管理公司是一家專業從事商業地全程服務的事業合夥制公司。 主營業務涉及商業地產全案策劃、銷售管理、招商管理、運營管理、資產管理、物業服務等專業領域。
核心事業合夥人由從事商業地產行業的精英組成，是專業面向國內商業地產的實操型團隊，擁有豐富的商業地產全程服務操作經驗和資源，旨在為中國商業地產市場提供高品質、專業、全面且能落地實現的商業資產管理增值服務。
陌晨投資管理業務涉及國內十餘個省市，物業服務範圍主要涉及城市綜合體、大型購物中心、主題百貨、專業市場、商業街、步行街、文創園等，管理及服務的商業面積逾百萬平米。
主要服務內容包括投資分析、商業分析調研、專題商業規劃、項目的開發與再開發、銷售管理、招商管理、運營管理、物業服務、消費者市場推廣管理等商業地產一站式服務，幫助開發商操作商業項目、協助投資者收購商業項目，使資產得到穩定持續的增值。
三、操盤案例
1、温嶺農貿城
服務內容：定位、策劃、銷售、招商
服務時間：20xx年-20xx年
項目概況：温嶺農貿城位於温嶺市萬昌路與開發大道交匯處，與市客運中心相鄰，佔地110 畝，地上建築面積73300平米，地下室面積為10900平米，其中市場建築面積為53500平米，綜合服務區（十六層）建築面積為19800平米。 農貿城採用專業場館和特色街相結合的建築風格，開設本地優質農產品、糧油、副食品、水果、蔬菜、水產、花卉等專業交易場館和南北貨、特色小吃一條街，配套建設信息中心、農產品展示中心、儲藏保鮮中心、農產品檢驗檢測中心、污水污物處理中心、商品配送中心等大型的綜合性市場。
2、紹興瑪格麗特
服務內容：策劃、招商、運營
服務時間：20xx年
項目概況：紹興瑪格麗特商業中心位於紹興火車站對面，總建築面積196800平米，其地上建築面積為150800平米，地下建築面積為46000平米，由商、住兩部分組成，其中商業部分90000平米。
瑪格麗特商業中心是以大型零售業為主體，眾多精品店、專賣店為輔助和多功能商業服務設施為配套，集購物、餐飲、娛樂、休閒、商務、文化六大功能為一體的塊狀複合式商業中心。
3、温州鄰里中心
服務內容：策劃、業態調整、運營
服務時間：20xx年
項目概況：温州鄰里中心位於温州龍灣區經濟開發區核心商業中心區，佔地面積1萬餘平米，建築面積1.8萬餘平米，商務辦公物業改商業物業。20xx年10月開業，定位開發區鄰里生活中心。
4、温嶺時代廣場
服務內容：定位、招商、運營
服務時間：20xx年
項目概況：温嶺時代廣場位於温嶺市萬昌中路1239號，建築面積40000多平米，是温嶺市唯一一家集時尚名品、潮流新品、休閒良品的中高檔百貨商場，有樂購超市、KFC、周大福、中國黃金、ONLY、百麗、康奈等品牌。
5、杭州香港城（名鎮天下香港城）
服務內容：定位、策劃、銷售
服務時間：20xx年
項目概況：杭州香港城位於杭州三墩板塊，集商業、小户型公寓、寫字樓等為一體的綜合類主題生活街，總建築面積約15萬平方米，其中商業項目面積6萬平米。在考慮餐飲、娛樂、超市和其他業態的配比的基礎上，注重體驗式消費、家庭式消費，打造以休閒健身、特色餐飲、美容美體、精品購物、兒童遊樂場所為主要業態的三墩首席精品時尚生活街區。
6、杭州江南時代廣場
服務內容：策劃、招商、運營
服務時間：20xx年
項目概況：江南時代廣場位於下城區石橋路456號，總建築面積12萬平方米，是以兒童體驗為特色，集時尚、休閒、購物、娛樂、文化等為一體的主題特色購物中心。
除定位於兒童遊樂的爆米花樂園外，江南時代廣場更集聚了眾多品牌體驗館，通過空間設計、互動體驗等方式，充分刺激消費者感官，創造充滿樂趣的購物新體驗。同時江南時代廣場通過拉大休閒餐飲娛樂業態所佔比重，打造特色休閒步行街，並集合主題餐飲廣場、影院、電玩、健身、KTV、SPA館等，盡情享受娛樂生活的精彩紛呈。
7、東陽香港城（金羅馬中央廣場）
服務內容：定位、策劃、銷售
服務時間：20xx年-20xx年
項目概況：東陽香港城位於東陽市江北區廣福東街上，是目前東陽唯一的城市綜合體，集吃、喝、玩、樂、購、住、遊與一體的一站式文化商業航母。項目佔地面積4.5萬餘平米，總建築面積約16萬餘平米。
8、連雲港香港城
服務內容：商業定位、策劃服務
服務時間：20xx年
項目概況：連雲港香港城位於連雲港贛榆縣華中路南與青口河交叉處，是贛榆最繁華的商務中心區。項目佔地250畝、建築面積近50萬㎡，其中商業面積10萬㎡，是集購物、休閒、娛樂、餐飲、文化、旅遊、居住、商務等眾多業態於一體的大型城市建築綜合體和地標性項目。
9、泰尚達生活廣場（文化創意園區）
服務內容：定位調整、業態調整、二次招商、策劃服務、運營
服務時間：20xx年
項目概況：泰尚達生活廣場位於杭州筧橋鎮中心，以家庭居民為目標客户，打造特色餐飲、休閒娛樂、兒童配套為主題的生活商業廣場；滿足居民日常生活需求；
提供舒適的購物環境，提升社區居民生活品質。一站式多功能的業態包括了零售、餐飲、娛樂、文化、運動、辦公等。
四、商務條件
1、項目營運部組織架構
2、運營商務條件
服務內容：以獨特創新的經營理念、策略，為商業品牌注入生機活力，以細膩嚴謹的管理風格培養商業品牌永續運營、發展。
服務費用：人員工資（39500元/月） + 服務利潤（年總租金的3%） 人員組成：營運部5人，市場推广部1人、信息管理部1人
其它條件：甲方安排食宿；簽定合同時先預支付三個月服務費用中的人員工資。
今年以來，公司在董事會的領導下，經過全體員工的努力，各項工作進行了全面鋪開，“XX”品牌得到了社會的初步認同。總體上説，成績較為喜人。為使公司各項工作上一個新台階，在新的年度裏，公司將抓好“一箇中心”、搞好“兩個建立”、做到“三個調整”、進行“四個充實”、着力“五個推行”。其工作計劃如下：
一、以XX項目建設為中心，切實完成營銷任務
XX項目，是省、市重點工程。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。由於項目所藴含的社會效益和潛在的經濟效益，我們必須把它建成，而不能搞砸；我們只能前進，而不能停滯甚或後退。因此，公司計劃：
（一）確保一季度XX工程全面開工，力爭年內基本完成第一期建設任務。
XX第一期工程佔地面積為60畝，總投資1.6億元，建築面積12.6萬平方米。建築物為XX商業廣場裙樓、XX大廈裙樓和一棟物流倉庫。
1、土地徵拆工作。
春節前後務必完成第一期工程的土地徵拆工作。元月份完成徵地摸底調查，二月份完成徵地範圍內的無證房屋的拆遷。三月份完成徵地範圍內有證房屋拆遷及國土儲備中心土地和集體土地的徵收工作。各部門關係的協調，以總經理室為主，顧問室配合，工程部具體操作。工程進入實施階段後，工程部應抓緊第二期工程的土地徵拆工作聯繫，適時調整主攻方向。
2、工程合同及開工。
元月份簽訂招投標代理合同，工程進入招投標階段。二月份確定具有實力的施工企業並行簽訂施工合同；確定監理企業並行簽訂監理合同。三月份工程正式開工建設。另外，工程部應加強工程合同、各類資料的存檔管理，分門別類、有檔可查。建立一套完整的工程檔案資料。
3、報建工作。
工程部應適時做到工程報建報批，跟進圖紙設計。元月份完成方案圖的設計；二月份完成擴初圖的設計。在承辦過程中，工程部應善於理順與相關部門關係，不得因報建拖延而影響工程開工。
4、工程質量。
XX項目是省、市重點工程，也是XX品牌的形象工程。因而抓好工程質量尤為重要。工程部在協助工程監理公司工作的同時，應逐漸行成公司工程質量監督體系。以監理為主，以自我為輔，力爭將XX項目建成為省優工程。
5、預決算工作。
工程部、財務部必須嚴格工程預算、決算工作的把關。嚴格執行約定的定額標準，不得擅自增加工程量和無據結算。不得超預算支付工程款。
（二）切實完成年營銷任務，力保工程進度不脱節
公司確定的20XX年醫藥商鋪、產權式酒店、公寓式寫字樓的銷售年任務為1.5億元。該任務的完成，直接關係到第一期工程任務的實現。故必須做好營銷這篇大文章。
1、實行置業任務分解，確保策劃代理合同兑現。
2006年公司各類樓盤的銷售任務是1.5億元，其中一季度1500萬元、二季度4500萬元、三季度4500萬元、四季度4500萬元。按XX所籤協議書，該任務的承載體為策劃代理公司。經雙方商議後，元月份應簽訂新的年度任務包乾合同。為完成年度營銷任務，我們建議：策劃代理公司可實行置業任務分解，到人到片。而不是單純依靠招商大廳或中心活動。可採取更為靈活的銷售方式，全面完成年銷任務，在根本上保證工程款的跟進。在營銷形式上，應完善團購、中心活動推介、上門推介等方案，努力創造營銷新模式，以形成自我營銷特色。
2、合理運用廣告形式，塑造品牌擴大營銷
新的一年，公司在2005年的基礎上，將進一步擴大廣告投入。其目的一是塑造“XX”品牌，二是擴大樓盤營銷。廣告宣傳、營銷策劃方面，XX應在廣告類種、數據統計、效果評估、週期計劃、設計新穎、版面創意、色調處理等方面下功夫，避免版面雷同、無效重複、設計呆板、缺乏創意等現象的產生。
3、努力培養營銷隊伍，逐步完善激勵機制
策劃代理公司的置業顧問以及公司營銷部的營銷人員，是一個有機的合作羣體。新的一年，公司將充分運用此部分資源。策劃代理公司首先應抓好營銷人員基本知識培訓工作，使營銷人員成為一支能吃苦、有技巧、善推介的隊伍。其次是逐步完善營銷激勵機制，在制度上確立營銷獎勵辦法，具體的獎勵方案由營銷部負責起草。
4、拓寬融資渠道，挖掘社會潛能
擬採取銀信融資、廠商融資、社會融資、國債融資、集團融資等方式，拓寬融資渠道。通過讓股、擴股等辦法擴大資金流，以保證XX項目建設資金的及時到位。
（三）全面啟動招商程序，注重成效開展工作
招商工作是XX建成後運營的重要基礎。該工作開展順利與否，也直接影響公司的樓盤銷售。因此，在新的一年，招商應有計劃地、有針對性地、適時適量地開展工作。
1、結合醫藥市場現狀，制訂可行的招商政策
按照公司與策劃代理公司所籤合同規定，XX應於去年出台《招商計劃書》及《招商手冊》，但目前該工作已經滯後。公司要求，上述兩書在一季度由策劃代理公司編制出台。為綜合醫藥市場情況，擬由招商部負責另行起草《招商辦法》要求招商部在元月份出初稿。
2、組建招商隊伍，良性循環運作
從過去的一年招商工作得失分析，一個重要的原因是招商隊伍的缺失，人員不足。新的一年，招商隊伍在引入競爭機制的同時，將配備符合素質要求，敬業精神強、有開拓能力的人員，以期招商工作進入良性循環。
3、明確招商任務，打好運營基礎
XX項目一期工程擬在今年底建成，明年元月將投入運營。因而，廠家、總經銷商、總代理商的入駐則是運營的基礎。我們不能等米下鍋，而應軍馬未到，糧草先行。今年招商入駐生產企業、總經銷商、總代理商、醫藥商業代理機構等任務為300家。由策劃代理公司與招商部共同承擔。
4、做好物流營運準備，合理有效適時投入
醫藥物流不同於傳統醫藥商業，它要求醫藥物流企業不單在醫藥交易平台的搭建、運輸配送能力的提高、醫藥物流體系的配置上有別於傳統醫藥，更主要的是在信息功能的交換適時快捷方面完全實行電子化管理。因此，新的年度，公司將與市物流研究所進行合作，簽訂合作協議並按合同協議履行職責。為使公司營運走向市場化，公司擬成立物流部，擬製定XX醫藥物流系統的營運方案，確定設施、設備構成因素，運營流程、管理機制等。該工作在董事會的同意安排下進行。
一、項目摘要
衡量一個城市的房地產市場成熟的標誌是二手房的成交量是否超過新房的成交量，而武漢市這幾年的二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，正處於上升時期。這兩年國家的宏觀調控政策紛紛出台，正是市場從業者重新洗牌的好時機。
房產中介店連鎖項目的商業運營模式是在總結分析二手房中介市場上所有的經營模式的特點以後，結合武漢城市市民化的特質，在執行門點社區化，員工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服務規範、信息共享”四統一的總部、中心店、社區店三級直營連鎖模式。達到利用建立房產中介店連鎖網絡滲透進入武漢市每一個社區，成為社區生活種不可缺少的一份子，形成直接面對各類型消費者的終端廣告和房產延伸服務的渠道。
房產中介店連鎖項目的盈利模式是通過房產中介網絡牢牢紮根在社區的基礎上，不但可以開展傳統的中介業務，取得佣金收入建立良好的銀企關係，還可以利用通暢的深入社區的渠道，不斷開展更多的增值社區服務，擁有社區終端廣告渠道就是如同擁有“門户網站”，前途無量。
房產中介店連鎖項目需求資金三百萬元的支持，兩年內可以建設80個以上的深入社區的網點，服務半徑覆蓋武漢三鎮85%以上的主要住宅小區，進入武漢市房地產二手房中介的前三名，綜合盈利水平第一，月税前利潤200萬元左右，壟斷社區廣告資源，成為另一個主業。
二、市場分析
1、二手房市場分析
武漢市自20xx年房地產業蓬勃發展的同時也帶動了相關產品的發展，建材、家居用品、裝飾裝潢業以前所未有的發展速度分享着這期待已久的機遇。作為房地產產業鏈關鍵流通環節的存量房交易市場更是如魚得水、水漲船高，數以千家的二手房中介店(所)如雨後春筍般湧現出來活躍在存量房交易市場上，整個房地產市場呈現出一片欣欣向榮、生機勃勃的景象。
20XX年武漢市商品房銷售面積為813.89萬平方米，同比增長7.6 %；其中：商品房住宅銷售面積為756.91 萬平方米，同比增長5.0 %，佔商品房銷售面積的93 %。而20xx年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面積為625.7萬平方米，同比增長1.6%；其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面積為330.13萬平方米，同比增長17.2 %，説明二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，二手房市場正處於上升時期，市場上的需求主力無論新房還是二手房都是住宅。
20XX年和20xx年的武漢二手房市場的成交較為平淡，其增長率較小，這是由兩方面造成的。一方面是20xx年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產市場上的投機行為，並有效控制了投資需求，特別是對二手房市場的成交量影響顯著。另一方面是通過20xx年商品房市場的供需分析，得出20xx年商品房市場需求比較旺盛的結論。由此説明宏觀政策的干預與商品房市場需求的持續旺盛，導致二手房市場較為平淡。
20XX年二手房綜合物業平均價格為2512.35元/平方米，同比增長 41.4%。其中，住宅平均價格為 2209.78元/平方米，同比增長39.6 %；寫字樓平均價格為 2726.12元/平方米，同比增長26%；武漢市房地產商品房住宅市場與二手房住宅市場的價格差額05年增大，而寫字樓方面的價格差額逐年減小，這説明武漢房地產住宅市場05年的發展迅猛，寫字樓市場的發展繼續保持低靡。
值得指出的是，成熟的房地產市場在這兩方面的價格差一般保持在500-800元/平方米之間，而武漢房地產市場在這兩方面的價格差在1000元/平方米以上，這充分説明二手房市場的發展潛力巨大。國內外知名中介運營商的介入將進一步加快武漢市房地產二級市場中介行業的變革，推動市場的快速、健康發展。
2、中介行業概述
作為房地產市場重要組成部分的二手房交易市場，由於市場的興旺帶來武漢市二手房中介市場競爭日趨激烈。市房產局數據統計，截止到20xx年2月止，武漢市註冊的房地產中介機構已經達到400多家，在所有註冊的房地產中介公司中，有近70%左右的公司是在從事二手房中介業務，二級市場的蓬勃和巨大的市場潛力不僅造就了一批本土化的品牌中介，同時也吸引了國內外知名房地產綜合服務運營商搶灘武漢。
雖然二手房市場有了長足的發展，但相對於國內一些城市市場，武漢市房地產中介市場還是不夠成熟發達。主要表現在以下方面：
（1）、中介機構規模偏小
在武漢市400多家中介公司中，大多數中介服務機構規模較小，真正意義上的連鎖能上規模的只有寥寥幾家，通常是採取小店面的鬆散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨自操作的方式經營，已適應不了自身的客觀發展要求，也適應不了已逐漸走向規範的市場需求，事實證明20xx年下半年，宏觀調控房產新政不斷出台，很多小中介紛紛關門，很多外來中介收縮戰線退出武漢，説明未來的市場資源會進一步集中，只有規模化的中介才能抵抗市場風險，生存下來。
（2）、中介人員整體素質偏低是制約中介事業發展的最大障礙
目前，武漢市中介機構的從業人員素質參差不齊，還有待進一步提高，以便走向中介行業成熟的專業化道路。傳統中介人員學歷低，不注意提高專業素質，常為客户看不起，愛忽悠信譽差，凡事利字當頭，不講究交易規則甚多；而年輕的中介人員先天不足沒經驗見識少，不懂社會心理學，不善於與客户交流，市場敏感性不強不勤奮，自視其高不安心工作，狀態極度不穩定。
（3）、中介信息渠道不暢通
武漢市房地產中介機構的硬件設備水平總體上比較差，雖然大多數配備了電腦，但利用率不高，信息關聯化和開發力度不夠，與北京、上海與各沿海發達城市相比，武漢市的中介市場，還遠未形成規模經濟，頗為零散，這就使得各中介之間的信息溝通非常受侷限，加上行業整體誠信的因素，導致整個市場普遍存在業務量不大，成功率低的現象，造成了很大的信息資源流失。
3、競爭分析
根據武漢的二手房市場的摸底調查，在武漢市房產局登記註冊的房產中介機構有400多家，可分為本土中介商和外來中介商，根據公司實力發展規模、從業人員素質數量、公司發展戰略可分為三個集團，第一集團在60家經營網點左右，在未來的一年內，不超過3家公司；第二集團在20家經營網點以上，數量在8-10家公司，第三集團在5個網點左右，有30家公司左右；其餘基本上是單店經營。
通過對以上中介企業的深入調查研究，可以看出目前武漢中介企業成功的經營模式是：快速網點擴張、直營+加盟的連鎖方式、連鎖門店+網絡信息平台；以直營收入、營業性吞吐獲取高額利潤、免收或收取少許加盟費擴充網絡渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因。我們值得借鑑他們的發展模式，同時提出自己的創新模式：進入市場初期只做直營店，執行快速擴張市場策略，沿重點社區均衡進行的門點佈局，注重人力資源的培養和團隊的建設，開展一、二級市場聯動經營，在成熟的社區網絡資源的情況下搭載更多的增值服務業務。
三、市場和服務
1、戰略目標
做市場的“跟隨者”，計劃在兩年內做到武漢市中介前三名，包括規模、交易量和利潤各項指標。樹立“渠道為王”的思想，努力打造一個紮根社區的中介網絡，搭建社區渠道，配合關聯開發企業的發展戰略，做到房地產市場的一、二級市場的聯動。核心競爭力是通過網點的合理佈局對區域房地產市場的瞭解，合理配置的房產經紀人對房產資源的掌握和對房產價值的深度挖掘。中介服務搭建渠道保證費用，自營投資業務作為主要的利潤來源，合理利用渠道搭載附加增殖業務，關注現金流、週轉率和利潤率，規模擴張不能犧牲利潤為前提，規模和利潤必須要同步發展。
2、市場規劃佈局
在兩年內建立一個完善的三級經營管理體系（公司總部--中心店--社區店），其中總部1箇中心店、3箇中心店及不少於56家的社區店，員工總數達到350人左右。
3、組織和職能
（1）、社區店：
在大型成熟社區周邊開設社區店，根據營業面積、營業收入、輻射範圍，示範效益分為A級店和B級店。具體分佈為沌口4家、東西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、橋口6家、江漢8家、江岸9家、漢陽6家（總計60家）。每個門點投入人員4-5人，面積20-40平方米，平均每個店投入資金3萬元。主要職能是開展租售等日常中介業務，同時負責收集周邊房源信息上報中心店和總部。
（2）、中心店：
武昌、漢口、漢陽三鎮分別設立三個中心店，位置選擇於交通便利的商業區；每門點投入人員15人，面積不少於100平方米，投入資金10萬元，是公司的形象店。
主要職能是：區域辦證中心、員工培訓中心；指導區域內社區店的日常工作；同時也是特殊房產的集中交易中心（如商業、工業及拍賣房產等）。
（3）、公司總部：
設立於漢口某知名寫字樓中，人員20人，面積300平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。投入資金20萬元，主要職能是對中心店執行管理職能外，還負責新業務拓展、對外發展加盟、建店選址、對金融機構擔保、對外投資、批量房源收購。
4、人員配置：
為了保證房產中介店連鎖體系的穩定健康的發展，採用年輕人和中年下崗人員的結合方式，達到兼顧各方利益皆大歡喜的結果。房產經紀人多錄用30-45歲的中年下崗人員，一方面提供再就業機會為社會減負，另一方面中年下崗人員更有社會經驗，更容易與客户溝通，第三方面中年下崗人員因為有養家的壓力會更加珍惜來之不易的培訓和工作的機會，所以會更加努力工作，對公司發展更有責任心。對公司來説可以得到基層政府和相關組織的認同和扶持，在未來不斷擴張的戰略佈局和增值服務業務上進行配合，更可以按政策直接享受減免税的優惠。而在如評估投資、電腦網絡、金融服務等關鍵的技術崗位上將多采用年輕人，充分利用其年輕的活力，激情的創意，較高的綜合素質，可以將先進的管理理念和技術手段帶入傳統行業。
5、主營業務收入
（1）、各組織收入
社區店-買賣和租賃中介收入
中心店-買賣和租賃中介收入，代辦權證收入
公司總部-拍賣房產投資收益，個人貸款擔保收入，新房代理分銷收入
（2）、收入説明
買賣中介收入按交易金額的2%計算，租賃中介收入按每單8000元計算，代理新盤分銷收入按每單4000元計算，代辦權證收入按三證代辦600元計算，個人貸款擔保收入按貸款金額的1%，批量房產吞吐收益每次不少銷售額於20%，期限不多於6個月，平均在4月內銷售完畢實現資金回籠。
6、增值業務收入
（1）、社區分類廣告業務
通過建設完善的社區店網絡，讓社區店與當地社區居委會和住宅小區的物業管理公司建立起良好的友鄰關係，在社區和住宅小區的醒目地段獨家租賃廣告位，製作大型廣告欄劃分成等份的小廣告位，針對快速消費品業、銀行金融業、社區綜合服務業的各類商家出租，廣告牌由公司統一設計、統一製作，成本包在發佈費中。
對於這些商家來説，此種宣傳方式能將廣告述求直接到達客户的家門口，而且能任意選擇想接觸的客户羣體，任意選擇版面大小，做到廣告費用的最大經濟效應；對於當地居委會和物業管理公司是一種創收的來源，也是為轄區的居民提供便民服務；對於我公司來説，社區店只有牢牢紮根社區，贏得周邊社區居民的認同，才能真正壟斷這個潛力巨大的市場，產生穩定長期的現金流。
（2）、裝修保潔中介業務
根據調查統計，買二手房的客户90%以上都會進行二次裝修，即使是長期租賃客户也有50%以上要進行簡單裝修，通過房屋中介的優質服務取得客户的信任，開展後續跟蹤服務，推介關聯裝修公司進行二次裝修。社區店牢牢紮根社區，取得社區居民的信任，可以進一步推介關聯保潔公司進行家庭日常保潔。裝修推介服務費市場行情是裝修金額的2%到5%，扣除個人提成按平均600元/單計算，專業保潔公司提供的家庭保潔平均收費為10元/小時，社區店通過合作協議可以從中取得2元/小時的佣金，該項業務幾乎沒有成本。裝修和保潔中介服務是公司給購房客户和所在社區居民的增值便利服務，此項收入不作為公司的主要利潤來源，但需要作為各社區店聯絡社區成效的考核指標。
7、市場發展時間計劃（以投資到位確定起始時間）
第一季度
選擇經營總部搭建經營管理架構、流程和網絡平台，第一批按照規範標準設立八個社區店，同時啟動人才培養計劃，注重人員培養團隊建設；在全市範圍內全面選址佈局；向社會公開要約徵集房源；
第二季度
第二批在漢口開一箇中心店八家社區店，在開始與銀行、媒體建立緊密合作關係，加快社區宣傳滲透計劃，開通房產交易網；
第三季度
第三批進入各房產局開設形象店，建立漢陽、武昌兩個中心店和八家社區店，正式宣告進入武漢市中介的第二軍團，開展自營投資業務；
第四季度
第四批開設八家社區店，打通尾盤收購、房產拍賣和單位資產處置等多個渠道，開始以自有收購房源實現主要利潤來源，公司收支達到盈虧平衡點；
第五季度
第五批開設八家社區店，並開始接受加盟店，利用已有的網絡資源接受新房分銷委託和裝修、保潔、家政等關聯增殖服務業務；
第六季度
第六批開設十家社區店，利用已有的渠道資源開始向社區滲透，進入社區廣告領域，形成新的業務亮點和利潤來源；
第七季度
第七批開設十家社區店，達到六十個社區店，以及二十家以上的加盟店，正式宣告進入武漢市二手房中介的第一軍團，在武漢的網點佈局告一段落，繼續推進增值服務的進入社區的深度；
第八季度
對業務管理架構、流程再造，開始下階段在省內其他城市的佈局，以輸出管理模式和服務品牌為主；確定以中介交易為核心業務保證費用，以新房尾房分銷、房產收購自營為兩個基本利潤來源，周邊增值服務業務為新利潤增長點的發展總體戰略思想；
四、財務模型
根據市場調查和順馳門店的經營統計數據，按照各種經營條件都具備的成熟數據作出以下房產中介店連鎖項目的財務模型：
五、資金需求
為迅速將遷喜家和房產中介店連鎖項目開展起來，在市場上樹立專業品牌，完善各項管理機制，提升整體管理水平和市場競爭力，最終實現經濟效益的快速增長，我們目前需要以投資或貸款形式加入引進人民幣300萬元，主要用於以下方面：
房產中介店連鎖項目本身的特點，為了達到最佳經濟效應和市場效果，前一年是基礎建設期即使有收入，但還是不斷用於開發市場投入，所以在五個季度之內收入和利潤不能用於償還投資或者支付貸款本息。
六、投資方式和回報方式：
一、投資方式
我公司希望投資方以借款的方式投入項目，從項目正式開始運營，在第二年底用利潤按約定利息先支付投資方投資的50%本金和前兩年的利息；在第三年底用經營利潤支付投資方的其餘50%本金和第三年的利息，投資方另外擁有項目15%的投資收益權。
二、退出機制
公司經營一年半以後，投資方可自願選擇退出，所持股份由創業方全部購買，在創業方同意的前提下，也可轉讓第三方。如兩年內該公司被併購，投資方可根據併購合同約定的相關規定退出。
（一）XX市宏觀經濟環境分析
XX市宏觀經濟呈現以下特徵：
1、XX市宏觀經濟環境穩定，呈良好發展趨勢，為房地產的發展提供了一個良好的發展空間。
2、隨着XX市的城鎮居民人均可支配收入的不斷提高，對不動產的消費和投資慾望都得到提升。
（二）產業政策對房地產市場的影響
限制房價上漲，提高按揭利率，適度建設兩限房，經濟適用房及廉租房和集資房。經濟上：有效抑制泡沫房產經濟，防止通貨膨脹、物價上漲、金融危機。社會上：嚴格制定針對流動人口的購房及居住的調理規範，控制人口增長，合理規範房產市場，擬製良性房產圈技術上沒什麼説的，從宏觀上沒法分析。還有，近年物價上漲的很厲害，明顯通貨膨脹；這和一直上漲的房價有很大關係，國家也在儘可能地防止經濟危機，控制房價。
國家採取一系列措施無非是保證房地產業的穩定發展，這些舉措將對房地產業產生巨大的影響。
（三）區域市場分析
海珠區是老四區之一，古稱江南洲，在XX市珠江的南面，20xx年全區總面積為90。40平方千米，總人口87。7萬人。20xx年12月31日起，海珠區轄18個行政街道：赤崗、新港、濱江、素社、海幢、鳳陽、龍鳳、沙園、瑞寶、江海、南華西、南石頭、江南中、昌崗、南洲、琶洲、官洲、華洲。海珠區古稱“江南洲”，XX人稱其為“河南”，處在XX市的中部，由珠江水系河段前後航道所環繞，是四面環水的天然良壤。海珠區風景秀麗，氣候宜人，是一個素有“南肺”之稱的綠色島區。黃埔村，原名“鳳浦”，位於海珠島東部，瀕臨珠江，北與天河區、東與黃埔區、南與番禺區隔江相望，面積2。5平方公里，是XX市海珠區新窖鎮轄內的16個行政村之一。全村耕地587畝（水田450畝，農地137畝），主要種植水稻，番薯，果蔗。山地3400畝，造林1400畝，種果20xx畝。各種果樹種植面積（約數）：楊梅500畝，枇杷400畝，荔枝500畝，桃、李600畝。其楊梅品質特佳，遠近馳名。附近有地鐵8號線，還有229，137，262，564公交線。村內還有航海高等專科學校……因應XX城市中心“東移南拓"的整體戰略需要。XX城市重心的轉移，必將帶動琶洲地區的快速發展，而黃埔古港遺址的保護與開發，又成為本區域今後一個“亮點"，與周邊一系列文化古蹟和現代景觀相映成趣，將極大提升本區域的整體價值。
隨着多年的發展，外來人口越來越多，由於XX城市重心的轉移，將會使該區的環境和市政設施得到逐步的完善和健全，有利於房地產業的發展，將會吸引不少在工作的人士在此置業安居。
（四）產品定位
優勢分析：
1、樓盤開發地臨江：隨着經濟的高速發展，人們的生活壓力越來越大，人們開始追求安逸，追求心中的。那一片淨土。美麗的江景在繁華喧鬧的大都市裏更尤為珍貴。
2、有悠久的航運文化：東南隅的琶洲島在中西方貿易、海上交通和文化交流史上佔據着重要位置，更有具備中國“海上絲綢之路起點”之譽的黃埔村。至清代康熙、乾隆年間，黃埔村發展成為世界性的貿易港口——今稱之為黃埔古港。當年轟動世界的美國“中國皇后號”商船和瑞典“哥德堡”號商船來訪中國，均是在黃埔古港口泊岸。無論是美麗的江景，還是獨具嶺南藝術的村內古建築都深深的吸引着人們。
3、大學城：師資優質，環境優美的大學城是多少學子夢中的求學之地，若能在此買房，有利於以後孩子的素質教育。
4、良好的交通體系：有地鐵4號和8號線以及環城高速在旁邊經過，方便上下班。
劣勢分析：
1、配套設施仍然未成熟，發展尚須時日。醫院、學校、公園、銀行、市場等設施相對不齊全。
2、競爭比較激烈，海珠區有邦泰公寓，位於琶洲會展中心附近，交通十分便利，2分鐘到地鐵口，實用率高。
價格：均價22500元/㎡户型：86㎡的複式和單層周圍交通：地鐵2號線磨碟沙站小區門口即是磨碟沙公交車站，有20、139、229、262、304、505、507、583、大學城3線等多路公交車經過雅郡花園，位於琶洲板塊的會展商圈內，臨近琶洲會館區，靠近大型地鐵江畔社區。
價格：毛坯均價15000元/㎡
户型：77㎡兩房保利世貿公寓是琶洲會展商務核心區唯一可售的國際高檔商務公寓，步行2分鐘到達地鐵口琶洲站，可共享保利世貿完善的會展專業商務配套。
價格：均價26500元/㎡
户型：51—156㎡的一到三房
泊雅灣實用率高，户型多樣，使用不同的買家。
價格：均價19000元/㎡
户型：1120—200㎡的三至四房
利海假日軒：周邊生活配套成熟，步行5分鐘可到達地鐵客村站、赤崗站，主推小户型，實用率高。
户型：26—92㎡的一二三房
地址：海珠區海珠區赤崗東路赤崗中學對面。
世紀星花園：位於萬勝圍東側，距離地鐵口較近，十分鐘車程可到琶洲會展中心，為市區稀缺的城央別墅，投資價值高。
户型：300—1000㎡的3—6層高別墅
地址：海珠區新港東路南側、高速公路西面。
機會分析：
1、XX市的經濟發展對房地產市場的帶動效應。
2、黃埔村的規劃帶來的利好商機。
3、目前海珠區小户型的樓盤供應相對較少。
4、消費者的購買力強。
威脅分析：
1、房地產及金融政策的規範和抑制。
2、地塊成熟有待培養。
3、項目開發週期帶來)(的一系列的連帶性問題。
綜上所訴，我們將樓盤的開發定位為中小户型。
項目形象定位
在項目形象定位上應揚長避短，抓住市民嚮往環境優美的綠化小區，和嚮往欣賞古色古香古村建築的心態，帶給顧客一種“既享有成熟小區環境，又坐擁未來旅遊勝地”的雙重“抵買”價值。將項目形象定位為：悠閒宜住公寓。
目標客户定位
1、外來人口在該地置業：他們注重綜合素質，周圍的自然環境以及周圍的配套設施，對新環境適應性較強。
2、區內的買家：對於欲改善環境的買家和家中有安度晚年的老人家的客户，此住宅是他們的首選。
3、區域居民的子輩：這批人在當地生活較長時間，生活圈子幾乎固定在此，對該區感情深厚，而現有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環境，同時出於孝敬老人的前提下，在同區就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨立居住的自由便利。
為了豐富本項目的產品，並提升項目的品質，本案對本樓户型的設計提出如下建議：
1、雙開門電梯的設計；
2、充分利用樓體的外觀折線美；
價格定位20xx0~28000元/平方米住宅為分期銷售，因為不動產不論什麼時候都是稀缺的，特別的中小户型的實用房；而且由於黃埔村的規劃，讓這一帶有望升值。
（五）樓盤銷售推廣
1、預熱期為第一階段，將以樹立品牌形象為主：為滿足目標客户的精神需求，給人以詩意棲居的美好聯想。故取朗朗上口、易於傳播的案名為“蘭亭軒”。同時在廣告宣傳中，重點突出其珍貴的自然資源，江邊夜景和古村特色的建築風格，這是本項目最大的優勢，所以首先利用這一資源來吸引目標客户。其次是住宅小區的綠化和配套設施齊全。宣傳以報紙、電視為主，廣告為輔。配合公關活動，在新聞媒介上適當報道。如《XX日報》、《XX晚報》；電視以省有線、市有線翡翠台與本港台為主，電視台為輔。
2、開盤期為第二階段：通過前期的宣傳造勢，已有一定的知名度和客户的積累，故在開盤時強調的是現場氛圍，通過開盤當天現場的佈置和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，讓客户的購買慾，最大限度促成簽約。
3、其後的第三階段將着力配合銷售的高潮期進行的促銷活動。
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