基層反映：基層建議：剎住不動產交易中“陰陽合同”的歪風

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“陰陽合同”是指在不動產交易過程中，買賣雙方通過簽訂較低成交價格的陽合同來遮掩陰合同的真實成交價格，以達到降低税費支出目的的行為。在當前的徵管工作中，這一現象非常普遍，甚至已經成為了公開的祕密，行業內的潛規則。

一、“陰陽合同”出現的原因

一是利益驅使。買賣雙方簽訂“陰陽合同”的根本目的就是為了虛報成交價格，降低計税依據，少交税款。

二是中介機構極力推動。不少房產中介機構為成功取得佣金，對於那些買賣雙方心理價格相差較多的客户，主動替其出主意，兜售“陰陽合同”這個避税“法寶”，把這個差價去從應交税款里扣，並擔任買賣雙方間的中間人身份，使得買方不用多出錢，賣方不用少收錢，中介也能拿佣金，“皆大歡喜”。

三是監管取證難。雖然“陰陽合同”明顯違反了税收管理規定，造成偷税事實，但由於成交價格屬於買賣雙方較為隱私的信息，主管部門往往難以得到證據。除非買賣雙方有一方主動舉報，否則很難對相關違法人員進行有效懲處。

四是評估系統價格較低。買賣雙方在申報陽合同中的成交價格後，税務機關會通過比較申報價格和評估系統價格的高低，以孰高原則核定成交價格。然而，評估系統中的價格往往較低，無法有效評定申報價格，有時甚至會出現陽合同中的合同金額仍大於評估系統價格的情況。

二、“陰陽合同”帶來的危害

一是造成税款流失。比如對溪口鎮而言，溪口有較多別墅區，如紫汀花園、盛世桃園、美玲山莊等，對於這些成交價格較高的別墅而言，“陰陽合同”中的成交價格相差幾十萬甚至幾百萬是非常正常的。就現行個人住房買賣的税率而言，除去交易達到免税條件的增值税和50%的契税補貼，一份相差100萬的陰陽合同，就可以造成25000元的税款流失，如果是商業用房的話，數目也將更大，長期下來，這一筆流失的税款是比較大的。

二是買賣雙方存在利益損失風險。對賣方而言，由於“陰陽合同”成交價格相差較大，且在房管登記的陽合同效力要大於陰合同，買方可能在交房後不承認陰合同的存在，屆時如果賣方無法證明陽合同是為了避税而申報的虛假成交價格，就會面臨房款無法全額收回的風險。對買方而言，由於法律承認的成交價格較低，因此如果以此套房產進行貸款，是無法取得高額貸款的，抵債也是一樣。同時，雙方還存在被追究法律責任和行政處罰的風險。

三是造成社會不良影響。“陰陽合同”的存在是對守法納税人的不公平，如果不採取有效措施，也會使得其他納税人效仿，滋生納税欺詐行為，為税收徵管工作帶來困難，侵害國家利益，擾亂正常的經濟秩序，干擾國家房地產調控政策的實行。

三、針對“陰陽合同”的建議

陰陽合同的監管涉及到房管、税務、法院等多個部門，就税務機關而言，筆者提出以下幾點建議：

一是加強反面案例宣傳。簽訂“陰陽合同”的買賣雙方往往緊盯其帶來的經濟利益，卻對可能產生的風險視而不見。我們可以通過宣傳手冊，列舉近年來市內因陰陽合同而造成損失、糾紛、受行政處罰的真實案例，揭示陰陽合同背後的巨大風險，讓買賣雙方三思而後行。

二是加強相關法律宣傳。使用“陰陽合同”是一種偷税行為，查實後將被追繳税款，並處以税款五倍以下的罰款，如果納税人逃避繳納税款數額較大並且佔應納税額10%以上的，根據《刑法》規定可以處3年以下有期徒刑或者拘役，並處罰金。此外，還要加強對中介機構所要承擔法律責任和社會責任的宣傳。

三是完善價格評估機制。評估系統主管方應通過同期市場成交價格和房價走勢，定期對評估系統內的房產價格進行更新，並將新建小區及時錄入到系統評估範圍。同時，還要加強與地方分局的聯繫，對於基層反映價格偏低或偏高的小區，在核實後應及時進行修正，保障税款的徵收，保護國家利益。

四是依法懲處相應責任人。對於經查實，存在通過“陰陽合同”達到偷税目的行為的納税人，要依法進行懲處，做到公平、公正、透明，並將懲處結果對外公開，以消滅社會上的僥倖心理，打碎簽訂“陰陽合同”的企圖。